物业管理标准模版.docx

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1、物业管理标准第一部分 基础管理、服务1. 目的建立越秀地产物业统一的管理标准，进一步规范物业公司服务质量。2. 范围本规定适用于广州市城市建设开发有限公司（以下简称“公司”）和辖下地产项目子公司以及受托管理的房地产项目公司（以下统称“项目公司”）下属各物业公司。3. 职责公司营销中心客户服务部负责本文件的编写、修改、发布。各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。4. 组织规范4.1 组织机构健全，部门职责明确，部门间职责接口清晰、工作流程通畅。4.2 建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、行政后勤管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的

2、落实和考核办法。4.3 物业公司所有员工熟悉本职工作范围和职责，并有效履行。4.4 物业管理项目实行综合一体化管理。4.5 物业公司制订年度工作计划和三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业（质量）方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。4.6 物业公司质量管理体系满足质量方针要求，整个组织活动满足体系要求。4.7 质量方针和目标形成文件，由最高管理者批准。4.8 物业公司至少每年按计划进行一次管理评审活动，并确保管理评审输入完整，输出有效，记录完整，评审措施获得落实。4.9 物业公司在不同的层次和职能之间进行有效、充分的沟通，并有明确的沟通形式，如自上而下的例会；自下而上的报告、申诉等等；

3、横向沟通流程顺畅等。5. 文件资料记录管理5.1 明确文件管理的岗位职责，所有文件、记录标识清晰，存放整齐有序，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内取阅。5.2 文件资料记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。5.3 相关部门或岗位对于所保存的质量体系文件或重要资料应设置文件清单，以方便查阅，并避免文件丢失。5.4 对与本企业经营运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有效。5.5 客户档案、工程档案、物业档案资料齐全、管理完善。5.6 保持文件的现实有效性，作废文件有适当标识。5.7 涉及到物业公司机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备；文件管理人员变动有重要文件交接记录。

4、5.8 为安全起见，存储于电脑中的物业公司内部及与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度等重要电脑文件有备份。5.9 文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹设有明确标识。柜内无尘、无潮、无虫，室内环境适宜储存。5.10 文件、资料的编制或收集、发布、更改、作废、保管等符合文件管理要求。5.11 接管新建物业，在物业正式接管前，与发展商（或物业所有人）签订（前期）物业服务委托合同，业主委员会成立后与业委会续签物业服务委托合同。5.12 物业服务委托合同内容、时间和签约应具有有效性。5.13 合同及资料应保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期限。5.14 合同应符合物业公司利益和法律

5、要求，应确保保存的有效性。5.15 所有质量记录根据体系文件的要求进行分类管理，标识清晰，检索方便。6. 品质监控6.1 物业公司建立ISO9000质量管理和运作模式，定期进行内部审核。6.2 内审符合ISO9000标准要求。6.3 通过ISO9000外部审核的管理小区，年度累计外部审核中出现的观察项和轻微不合格项8项，严重不合格项为0项。6.4 开展鼓励员工参与的品质改善活动。6.5 建立完善的投诉处理程序，并能根据不同的投诉性质做到及时、有效、满意的解决或平息。6.6 物业管理项目设置专门岗位负责客户服务。及时反馈和处理顾客投诉，一般投诉在收到信息之日起1个工作日内反馈给业主，并不断跟进、

6、反馈处理结果，其它投诉按客户投诉管理办法执行。6.7 物业管理项目至少每三个月，将涉及到较多业主公共利益的共性投诉处理结果，以适当方式向业主公布。6.8 所有投诉有完整的记录，有跟进结果。6.9 对有效投诉予以回访，定期统计分析投诉处理情况。6.10 顾客有效投诉处理率为100% 。6.11 制订质量事故处理程序，并留存记录。质量事故处理包含原因调查、责任分析、应急措施和预防措施。6.12 物业公司定期对质量事故进行分析，并落实预防措施。6.13 规定合同评审程序，明确对顾客要求的评估程序和方法。并对合同进行有效评审。6.14 物业公司对新接管的物业项目和服务进行前期策划，包括物业管理服务的总

7、体构想、管理机构设立方案、服务模式，服务内容（无偿、有偿）、服务目标及管理指标等，并保留策划评估记录。6.17 管理项目应根据风险情况购买相关物业管理责任险。7. 信息管理7.1 建立信息管理制度，物业公司内及各物业管理小区设立岗位（可兼职）负责信息收集和传递。7.2 按要求定时编制并传递重要的管理和服务信息。7.3 重大的质量事故、突发事件、顾客投诉在一个工作日内通报给相关部门或人员。7.4 按照公司信息管理和投诉处理制度的相关要求，及时、准确的向公司传递相关信息。7.5 物业公司加强与同行业的交流，每年组织1-2次外部交流活动。7.6 积极参加物业公司内部物业管理交流活动。7.7 物业公司

8、建立内部工作平台，用以对内管理和信息传递。有专门岗位负责信息的及时登载、更新与维护。7.8 推进办公网络化管理，物业公司和各管理项目的电脑联网，职能部门的电脑普及率达到100。7.9 物业管理专业软件在物业公司和管理项目得到推广和应用，相关人员接受相应培训，能熟练使用软件办公。7.10 物业管理软件资料及时更新与维护，其内容至少2个月更新一次。8. 人力资源管理8.1 物业公司通过大专院校、人才市场、劳务市场等专门机构招聘人员。新聘人员应通过面试、笔试或现场操作合格后方可录用。8.2 物业公司在员工入职一个月内，经协商一致签订劳动合同；并按照国家和地方政府的有关规定为员工购买相应的社会保险。8

9、.3 为员工提供符合劳动法要求的劳动保护，所有员工都接受职业安全培训。8.4 每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训计划，并落实和实施，保证所有人员每季度接受培训的时间不少于8小时，并对培训效果进行评估，至少每半年总结一次培训工作。8.5 物业公司每年至少组织一次管理项目经理级以上人员参加专业培训研修。8.6 对各级管理人员进行相关物业管理法律、法规培训，熟悉物业管理的基本法律知识。8.7 员工培训工作符合培训制度要求。8.8 物业公司建立定期考核制度，并有效落实。8.9 管理人员和专业技术人员具有相应资格，持证上岗。专业技术人员持证上岗率达到100%，物业公司及物业管理项目主管级别以上的物业

10、管理人员物业管理上岗证持有率达到80%以上，物业公司职能部门和项目负责人必须持有物业管理上岗证。8.10 建立创新机制，鼓励员工开展各种管理、服务和技术创新活动。9.顾客关系。9.1 物业管理项目应当协助业主大会筹备组工作，成立业主委员会。9.2 管理项目和业主委员会建立规范、友好的关系，沟通顺畅。9.3 物业管理项目向业主公布紧急联系电话、日常服务电话及物业公司投诉电话。9.4 建立24小时接听电话制度，接听业主报修、求助、投诉等，并做好相关记录。9.5 住宅类物业管理项目每年至少组织二次社区文化活动。9.6 社区文化活动按计划开展，活动结束后进行评估积累经验。9.7 物业管理项目至少每半年

11、召开一次业主恳谈会，加强与业主的沟通与联络，听取业主的建议与意见。9.8 物业管理项目内设立业主意见箱。9.9 物业管理项目至少每年进行一次顾客意见调查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题采取相应措施进行改进。9.13 物业管理项目编制管理服务报告，并且每年不少于一次将管理、服务及财务信息（酬金制下的管理服务费收支情况和维修基金使用情况）向业主公布，要求提供的管理报告全面、真实、客观。10. 上门服务10.1 服务人员服务及时、不拖沓，赴约提前到达时间不超过5分钟，迟到最迟不超过5分钟。10.2 服务过程中服装要求穿戴整齐，不浓妆艳抹，不佩带金银首饰，仪态符合礼仪规范要求，面带微笑.1

12、0.3 对顾客的资料、物品、现金有明确收交记录。10.4 各项上门服务提供按照物业公司规定的程序进行。10.5 公布服务项目及价格表，并在服务前向服务对象说明服务内容及相应的价格。10.6 零修、急修及时率100%，返修率不高于2%（随机抽样值）。服务质量回访满意率不低于95%。10.7 会所等其他服务提供符合物业公司相关要求11.商铺管理11.1 商铺消防符合规定，管理项目应建立和落实定期检查商铺消防设施的制度。11.2 无违法违章装修、乱搭建、乱悬挂、乱张贴。11.3 落实好门前三包，铺面整齐，无违章摆卖，无乱扔垃圾、无污水。11.4 排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质。11

13、.5 商铺手续齐全，并有登记管理。商铺资料包括业主资料、从业人员基本资料、经营许可证复印件、相关管理协议等。11.6 商铺周围清洁美观卫生，商铺经营行为不影响业主正常居住和生活。11.7 广告、霓虹灯、招牌整洁统一美观、无安全隐患或破损等。12. 经营管理12.1 物业公司开展与物业有关的多种经营业务，各种生活配套服务及公共配套设施代理经营业务等。12.2 根据小区配置的经营设施，制订经营管理制度和工作方案，做好相应的经营管理工作。及时了解业户服务需求，调整经营管理方案。12.3 小区内的经营管理财务制度健全，当日收费当日结清；记录准确；账目清晰。定期统计、检查、归档，定期公布收支情况。12.

14、4 对外委托管理的会所及其它经营设施，应制定完善的管理制度，确保对承租人所经营的内容及财务管理与拟定的管理目标相符或协调；定期对承租人服务质量进行考评。12.5 制定有偿服务的方案和标准，有偿服务明码标价。根据法律法规的规定，做好小区内的公共场地的对外有偿服务管理工作。12.6 对进入小区内进行商业活动的商家进行监督和管理。12.7 监督并协助公用事业部门（供电、供水、煤气、通讯、有线电视等部门）开展物业管理区域内正常业务。第二部分 环境管理1. 目的建立越秀地产物业统一的管理标准，进一步规范物业公司服务质量。2. 范围本规定适用于广州市城市建设开发有限公司（以下简称“公司”）和辖下地产项目子

15、公司以及受托管理的房地产项目公司（以下统称“项目公司”）下属各物业公司。3. 职责公司营销中心客户服务部负责本文件的编写、修改、发布。各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。4.人员素质.1 熟悉社区的环境，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能，具有较强的安全防范意识。4.2 按照越秀地产VI要求统一着装（业务外包除外，但仍须着工作服），保持整洁，正确佩戴工牌。4.3 言语文明、作业规范、认真负责、精益求精。5.内务管理5.1 保洁、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，标识清楚，存放不能有碍观瞻。机械性工具应

16、做到定期维护保养，或与厂家签订维保合同，实施监控并记录。确保连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁；对长时间不使用的机械性工具要定期试动作，以保持其工作灵敏性。5.2 集体住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。5.3 每周至少安排一次内部沟通活动。6.绿化管理6.1 小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次分明。6.2 物业管理项目应按照CI要求对植物进行名称标注，并将植物名录备案管理。6.3 物业管理项目应根据植物生长习性编制植物年度养护计划，对植物进行定期养护，外包的绿化项目应要求承包方提供植物年

17、度养护计划，并监督检查。6.4 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤。枝干无机械损伤，叶片大小、薄厚正常，不卷、不黄、无异常落叶现象。6.5 小区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物,无积水。6.6 小区无枯死乔木，枯死灌木。6.7 乔灌木应保持美观的形状、造型植物必须形态明显、枝条无杂乱现象。6.8 草坪长势良好，目视平整。 6.9 绿地和花坛无杂草（人不常经过区无明显杂草）、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象。6.10 主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标

18、识清晰、完整、干净。7清洁卫生7.1 公共设施7.1.1 公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位，应保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。7.1.2 房屋雨棚、消防楼梯等公共设施，应保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。7.1.3 门，目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。7.1.4 玻璃：洁净光亮无积尘；通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。7.1.5地面：（1）需打蜡的地面光亮、显本色。（2）大理石地面目视无明显脚印、污迹。（3）瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。（4）胶质地面无明显灰尘、污迹；（5）水磨

19、石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。（6）水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。（7）广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。（8）车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。7.1.6墙面（1）涂料墙面无明显污迹、脚印。（2）大理石贴瓷内墙面无污渍、外墙面无明显积尘。（3）水泥墙面目视无蛛网、呈本色。（4）不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。7.1.7 天花无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。7.1.8 人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹感；所有设施表面基本呈本色。这里的设

20、施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等。7.1.9 喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物。7.1.10 空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无明显积尘。7.1.11 停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。7.1.12 排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好；排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴。7.1.13 垃圾车

21、停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。7.1.14 垃圾中转站、垃圾桶（箱），垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。7.1.15 标识牌、指示牌无污迹、无积尘。7.1.16 烟灰盅标志图案清晰，内置物（水、石米、沙）保持清洁。7.1.17 洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。有合同明确约定的除外。7.1.18 电梯，门无明显污迹、手印、灰尘，轿厢无砂粒、杂物、污迹；无异味,通风性能良好。7.1.19 地毯目视无变色、霉变，不潮湿、无明显

22、污迹，无沙、无泥、无虫。7.1.20 家俱保持本色，无明显灰尘、污迹，棉麻布材料的家俱目视无污迹，拍打无飞尘。7.1.21 办公场所，除满足其它设施清洁要求外，还应满足：（1）地面无污迹、无水迹并符合相应材质地面清洁要求；（2）墙面、天花无污迹、灰尘、蜘蛛网。（3）门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。（4）桌椅、文件柜、电话无尘无污，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。（5）垃圾篓不过满、无异味。（6）饮水设施无污迹、无积水。（7）会议室、培训室、电脑教室等及时清扫、归位。（8）洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。7.1.22 冬季下雪后的清洁卫生：7.

23、1.22.1 有明确的除雪要求和除雪工具。7.1.22.2 确保下雪及雪后业主的出行方便，清理积雪要及时，并在相应场所悬挂路滑提示标识，并根据需要在单元入口设置防滑垫，及时清除出入口和路径上方的斜面屋顶积雪或有其它防止雪块滑落伤人措施。7.1.22.3 除雪时间：（1）大门出入口及停车场坡道等重要部位的雪应该随时清理，使车道不存有积雪，随下随清，保证出入车辆的安全。（2）其余部位要求雪停后立即清扫。（3）屋面积雪的清理，以保证屋面不渗漏为原则，要求雪停后立即清扫。7.2环境消杀7.2.1 定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。7.2.2 房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害。7.2.3 无明显

24、的鼠洞、鼠粪、鼠路。7.2.4 投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。7.3 游泳池7.3.1 游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物。7.3.2 泳池周围无锋利有棱角硬物；泳池照明灯具完好，使用安全电压。7.3.3 配有足够救生员，在开放时间内不间断值勤，且救生员必须具备培训合格证，体检合格证。7.3.4 水质清澈透明、无异味。7.4 会所7.4.1 健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、儿童娱乐室等要求室内空气清新；设备、设施完好无破损；物品分类摆放、整齐洁净；组合类器材各活动连接部位结实、安全、牢固、无松脱，转动部位有防护罩；有使用说明或提示性标识，标识

25、安装位置适当、醒目，清晰、完整；各类器材、设备等呈本色、无明显灰尘、污迹。7.4.2 棋牌室、音像室、阅览室等娱乐场所要求空气清新，物品摆放整齐有序，标识清晰。7.4.3 酒（水）吧：酒吧台内开档所需材料充足，酒吧器具摆放整齐，干净卫生，配备消毒柜，符合国家卫生标准。7.5 综合项目7.5.1 小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理。7.5.2 清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，过程中不干扰用户正常工作、生活。7.5.3 排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染。7.5.4 公共设施或场所标识应按照物业

26、公司CI设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。7.5.5 对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便活动，设有明显标识或采取有效防范措施。7.5.6 居民日常生活所需商业网点管理有序，符合卫生标准，整洁干净；无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。7.6 样板房和销售厅7.6.1 室内空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态。7.6.2 地面、地毯保持“四无”（即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹）；金属质地物品无锈迹。7.6.3 电器运作正常，物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持清洁、完好。7.6.4 物品、设备与物资清单帐物相符。7.6.5 饮用水、水杯备用充分。7

27、.6.6 其它符合相关设施清洁要求。8.二次供水8.1 生活水箱、水池加盖上锁，在通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定时间清洗一次，保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。第三部分 设备设施、物资管理1. 目的建立越秀地产物业统一的管理标准，进一步规范物业公司服务质量。2. 范围本规定适用于广州市城市建设开发有限公司（以下简称“公司”）和辖下地产项目子公司以及受托管理的房地产项目公司（以下统称“项目公司”）下属各物业公司。3. 职责公司营销中心客户服务部负责本文件的编写、修改、发布。各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。4. 人员素质4

28、.1 身体健康，无妨碍工作的疾病和缺陷。4.2 上班时间内，必须穿着工作服，配带工牌。4.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作证件。5. 设备房管理5.1 基本要求5.1.1 设备房门上有相应设备房标识。5.1.2 设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；5.1.3 现场的岗位职责齐备有效，各类设备维修检修记录完整。5.1.4 配备足够的灭火器和应急灯。5.1.5 设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。5.1.6 设备房内设备外观

29、清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。5.1.7 设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。5.1.8 所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。5.1.9 供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。5.2 房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。5.3 设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合越秀地产VI的要求。5.4 设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。5.5 重要设备房

30、内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（热力站、锅炉房参照相应设备技术标准要求）5.6 参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。5.7 无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。5.8 设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。5.9 设备房排水通畅。具有防鼠措施。5.10 专用工具、安全用品应放置在指定位置。5.11 应制订维修工具的管理维护办法，并确实落实，电动工具应定期检修。5

31、.12 对维修工具应有保管清单，保管现状良好。6. 资料管理6.1 新建物业接管验收应提交资料。产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料；技术资料：（1）竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；（2）地质勘察报告；（3）工程合同及开、竣工报告；（4）工程预决算；（5）图纸会审记录；（6）工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；（7）隐蔽工程验收签证；（8）沉降观测记录；（9）竣工验收证明书；（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（11）新材料、构配件的鉴定合格证书；（12）水、电、暖、通、卫生器具、

32、电梯等设备的检验合格证书；（13）砂浆、混凝土试压报告；（14）供水、供暖、管道煤气的试压报告；7. 供配电系统7.1 属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。7.2 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。7.3 动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。7.4 电容补偿柜管理（1）功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。（2）补偿控制手动、自动切换有效。7.5

33、 高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。7.6 高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。7.7 操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作。7.8 蓄电池：7.8.1镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，及时补充电解液。蓄电池不应发生如下现象：a)电解液过少，露出部分极板。b)蓄电池外部短路。c)电池电压不正常。d)电极板膨胀，气塞孔堵塞。e)电解液内含有机杂质。f)爬碱严重。7.8.2 酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保

34、养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。7.9 发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。7.10 发电机设备：正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。要求每月空载运行二次，每年不少于带负荷运行1次。8. 给排水设备设施8.1 水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。8.2 设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。8.3 限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案。8.4 排水设施污水泵运转时无异

35、响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。8.5 下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。8.6管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。9. 消防设备设施系统9.1 消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。9.2 消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜

36、指示正常。消防水泵、喷淋水泵至少每两个月试运行一次。消防水泵每半年进行一次带载试验一次、并做记录(或按消防要求执行)。9.3 喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。9.4 消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。9.5 卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。9.6 消防监控中心：（1）录像画面清晰；画面切换稳定。（2）音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。（3）监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。（4）监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。9.7 管理项目建

37、立检查制度并予以落实，检查记录完整。10. 电梯系统10.1 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。10.2 电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。10.3 电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。10.4 轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。10.5 钢丝绳：轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。10.6 盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显。10.7 运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。10.8 如果电梯由分承包方维护保养，维保方电

38、梯保养人员应具有相应的资质证明，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。10.9 电梯轿厢内各种设施完好，清洁卫生。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无异常声响。10.10 电梯机房：温度保持在040度之间，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。10.11 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。11. 采暖及空调系统11.1 采暖系统：锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。11.2 燃油锅炉要求：11.2.1 锅炉

39、的进水必须经过水处理，并对进水质量定期进行检测。11.2.2 流量开关（或其他流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择性要符合锅炉安全流量要求。（安全保护功能）11.2.3 锅炉排烟道要通畅。11.2.4 温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。11.3 空调补水装置：11.3.1 高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无修蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。11.3.2 变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传

40、感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。11.4 循环水系统：11.4.1 采暖循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。11.4.2 风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。风机盘管回风过滤网每半年清洗一次。11.5 冷空调系统： 设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。 11.6 冷却塔设备：11.6.1 电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。11.6

41、.2 减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。11.6.3 风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活。11.6.4 滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。11.7 冷却水、冷水系统：11.7.1 冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。11.7.2 水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气。控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应作到不

42、缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。11.8 水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。11.9 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。11.10 检测仪器仪表及安全设施11.101 购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期由物业公司指定部门进行检验或送专业机构检验，并有效标识。11.11 检验项目：配电设备的电流表、电压表、功率因数表、功率表、收费用互感器、电度表、安全操作的高压验电杆、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用的摇表、万用表、气焊的氧气乙炔表、空调用氟压力表、防雷设施、电

43、梯安全检验、高压配电设备、变压器、消防设施等。11.12 弱电设备设施11.121 可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐。11.122 门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。11.123 电话系统、有线电视：主交换箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。11.124 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。11.13 附属、配套设施11.13.1 防雷系统：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线及屋

44、顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。11.13.2 外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调架安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。11.13.3 建筑年限在三年以上应建立定期检查制度，对空、鼓、裂等腐损处及时修缮，严格落实行业相关规定。11.13.4 屋面排水通畅，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计；每年春季开冻后，应对屋面进行一次清扫。11.13.5 无违章乱搭建、乱悬挂现象。11.1

45、3.6 无擅自改变房屋用途，小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识图。11.13.7 健全娱乐设施安全责任制度等各项规章制度，配备相应的操作、维修、管理人员，建立紧急救护制度。各种娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角。11.13.8 儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐。11.13.9 操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施，应设置使用说明。11.13.10 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。11.14 采购管理11.14.1 有合格供方一览表，供方选择的相关评估手续完整，每年对供方进行

46、评估。11.14.2 物资采购具有相关申请手续和物品验收手续。11.14.3 实行采购行为回访制度，有明确的对各类物资抽样回访方法、频次的规定。11.14.4 对采购的不合格物资应具有明确的处理方法并得以落实。11.15 仓库管理11.15.1 仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放。11.15.2 仓库应根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施。11.15.3 易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具。11.15.4 库存物资进出仓、领借用手续完整。11.15.5 所有库存物资应建立库存物资台帐，定期盘点，保证帐物相符。11.15.6 报废物资、待处理物资应具备相关手续。11.16. 资产管理11.16.1 建立资产管理台帐，定期对所有资产进行全部实物盘点，保证帐帐相符和帐物相符。11.16.2 固定资产机身上应有唯一的固定资产标识。11.1