房地产开发项目与一般建设项目建筑房地产_建筑-房地产.pdf

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1、房地产可研与一般可研差异（二）房地产开发项目与一般建设项目 可行性研究的差异 一、两种可研报告主要内容对比表 序号 房地产可研内容 一般项目可研内容 1 项目前说明 总论 2 市场调查与说明 市场分析 3 资源条件评价 4 规划设计方案 建设规模与产品方案 5 场址选择 6 技术方案、设备方案和工程方案 7 原材料燃料供应 8 总图运输与公用辅肋工程 9 节能 节能章 10 节水措施 11 环境影响许价 12 劳动卫生安全与消防 13 组织机构与人力资源配制 14 项目开发经营周期 项目实施进度 15 投资估算 投资估算 16 资金筹措计划 融资方案 17 项目收入估算 财务评价 18 经济评

2、价 国民经济评价 19 不确定分析 社会评价 20 风险分析 风险分析 21 结论 研究结论与建议 对比分析结论：一般项目可研内容全面详细，而房地产可研内容只侧重经济分析 二、两种可研报告总投资构成对比表 序号 房产地开发项目总投资构成 序号 一般性建设项目总投资构成 1 项目建设投资 1 项目建设投资 1.1.开发建设投资 1.1 建设投资 1.1.2 土地费用 1.1.1 设备及工器具购置费用 1.1.3 基础设施工程费 1.1 建筑安装工程费用 1.1.4 建筑安装工程费 1.1 公用工程建设费 1.1.5 公共配套设施配套费 1.1 环保、消防设施建设费 1.1.6 开发间接费 1.1

3、 预备费 1.2.运行费用 1.1 建设期利息 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其它费用 不可预见费 2 经管费用 2 流动资金 对比分析结论：一般项目可研总投资构成只有项目建设投资没有运行费用，运行费 用是计入产品戍本中的，不是总投资构成；房产地开发项目总投资构成由两部分组成，既有项目建设投资又有运 行费用。三、两种可研报告运行时间对比 一般项目可研运行时间比较长，其运行时间（不包括建设期）一般 在八年或八年以上；房产地开发项目运行时间比较短，以售商品房为主的项目，包括建设 期在内的项目运行时间一般不大于六年。四、两种可研报告主要财务报表的具体内容不同一般项目可研内容序号房地产可研

4、内容项目前说明市场调查与说明规划设计方案总论市场分析资源条件评价建设规模与产品方案场址选择技术方案设备方案和工程方案原材料燃料供应总图运输与公用辅肋工程节能节能章节水措施环筹措计划融资方案项目收入估算财务评价经评价国民经评价不确定分析社会评价风险分析风险分析结论研究结论与建议对比分析结论一般项目可研内容全面详细而房地产可研内容只侧重经分析二两种可研报告总投资构成对比表序号地费用设备及工器具购置费用基础设施工程费建筑安装工程费用建筑安装工程费公共配套设施配套费开发间接费运行费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其它费用不可预见费经管费用对比分析结论公用工程建设费环保消防设这两种可研报告共有的四个

5、表格，即现金流量表、资金来源与运用 表、损益表和资产负债表。两种可研报告具体内容都不同。现将这 两种可研报告现金流量表具体内容对比如下表；两种可研报告现金流量表具体内容对比表 序号 房产地开发项目现金流量表 房产地开 发项目现 金流量表 1 现金流入 现金流入 1.1 销售收入 销售收入 1.2 出租收入 1.3 自营收入 1.4 净转售收入 1.5 其它收入 1.6 回收固定资产资金 回收固定 资产资金 1.7 回收经营资金 回收流动 资金 2 现金流出 现金流出 2.1 开发建设投资 固定资产 投资 2.2 经营资金 流动资金 2.3 运营费用 经营成本 2.4 修理费用 2.5 土地增值

6、税 2.6 经营税金及附加 经营税金 及附加 2.7 所得税 所得税 3 净现金流量 净现金流 量 4 累计净现金流量 累计净现 金流量 五、两种可研报告评价方法文件对比表 一般项目可研评价方法文件是国家发展改革委、建设部发改投资【2006】1325 号文建设项目经济评价方法与参数（第三版）房产地开发项目可研评价方法文件是建设部建标【2000】205 号文房 地产开发项目经济评价方法 一般项目可研内容序号房地产可研内容项目前说明市场调查与说明规划设计方案总论市场分析资源条件评价建设规模与产品方案场址选择技术方案设备方案和工程方案原材料燃料供应总图运输与公用辅肋工程节能节能章节水措施环筹措计划融资方案项目收入估算财务评价经评价国民经评价不确定分析社会评价风险分析风险分析结论研究结论与建议对比分析结论一般项目可研内容全面详细而房地产可研内容只侧重经分析二两种可研报告总投资构成对比表序号地费用设备及工器具购置费用基础设施工程费建筑安装工程费用建筑安装工程费公共配套设施配套费开发间接费运行费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其它费用不可预见费经管费用对比分析结论公用工程建设费环保消防设