物业与地产维修工程管理流程物业管理物业管理.pdf

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1、维修工程管理流程 一、工程保修费用承担的判定原则：1、若由业主自身造成的（山物业公司界定），业主自行维修。2、因业主使用不当造成房屋功能损坏的，山业主自行维修。$、因房屋质量原因，而非业主原因造成的：、保修期外：单位工程单项维修项忖，维修费用在5万元以下（含5万元）由物业公司负 责维修并承担费用；单位工程单项维修项LI,维修费用在5万元以上的，经地产确认后山物业公 司负责维修，维修费用经地产审批后，111地产公司支付。、保修期内：发生工程维修，应山相关施工单位组织维修并承担业主索赔费用；如施工单位未按时维修或维修内容、质量未达到要求，山物业公司报地产确 认后山物业组织维修，维修及业主索赔费用经

2、地产核实后，在相关施工单位工 程款中扣除。业主索赔山物业公司联系施丄单位与业主进行谈判，根据市场行悄及损毁悄 况确定，不应超出常规赔偿范用。仏工程保修期的约定:、建设丄程保修期遵循建设工程质量管理条例规定：自竣工验收合格之 日起讣算（竣工验收合格之日：是指建设单位组织设计、施工、工程监理等有关 单位进行竣工验收，经验收合格并由各方签署竣工验收报告的日期）。、对于因施工原因以及建筑材料、构配件和设备质量不合格，造成较大质量 缺陷或问题（较大指：问题具有普遍性或严重影响业主正常的居住与生活）的 I：程项U,自问题处理完毕移交后该项开始计保修期限。二、工程保修工作流程 I、保修期外维修工程$万元以下

3、维修工程：工作流程山物业公司自行制定；$万元以上 由物业公司发起工程维修申请（见表格I）O 物业及地产公司工程、经营现场勘查、确认是否需要维修。地产公司工程部制定维修施工方案。地产公司经营确定维修费用（一般无特殊悄况，总价包干），特殊情况可先 行维修，同时通知相关部门完善维修流程。由物业公司组织工程维修，并且与地产公司签订施工合同，报公司办公平台 审批（注：需资质合格施工单位）。山物业公司内部验收合格后，山物业公司组织工程维修回执单（见表格2）会签，报地产工程、经营验收结算，按照地产公司结算流程办理。如有费用增 减，按照地产公司工程签证方式处理，山物业公司申报，地产工程、经营复核 确认。不当造

4、成房屋功能损坏的山业主自行维修因房屋质量原因而非业主原因造成的保修期外单位工程单项维修项忖维修费用在万元以下含万元由物业公司负责维修并承担费用单位工程单项维修项维修费用在万元以上的经地产确认后山物主索赔费用如施工单位未按时维修或维修内容质量未达到要求山物业公司报地产确认后山物业组织维修维修及业主索赔费用经地产核实后在相关施工单位工程款中扣除业主索赔山物业公司联系施丄单位与业主进行谈判根据市场行悄验收合格之日起讣算竣工验收合格之日是指建设单位组织设计施工工程监理等有关单位进行竣工验收经验收合格并由各方签署竣工验收报告的日期对于因施工原因以及建筑材料构配件和设备质量不合格造成较大质量缺陷或问题较大

5、2、保修期内维修工程 山地产公司与物业公司签订授权委托书，授权物业公司负责工程保修期内工 程维修事宜，山物业公司向相关施工单位发放丄程维修通知单，并在维修完成 后向相关施丄单位出具工程维修回执单。出现维修工程，山物业公司向相关施工单位发放维修通知，并负责接收回复 函，负责归档保存（应有施工单位签章，如邮递应有签收单位快递回执）。如相关施工单位未按时维修或维修质量、内容未达到要求，111物业负责组织 维修。后续程序参见第I条笫款$、时间要求：物业接到业主报修，或质量管理部门的投诉通知，物业应立即与业主和施工 单位进行联系，视问题情况及时进行维修解决，所有问题必须在一周内处理完 成。施工单位不予维

6、修或拖沓的，由物业公司发函并进行维修。投诉问题维修 完成后及时向质量管理部门反馈意见并报送反馈表，避免给地产造成不良影响 物业接到质量管理部门投诉通知后，应按照质量管理部门的要求程序进行处 理。不当造成房屋功能损坏的山业主自行维修因房屋质量原因而非业主原因造成的保修期外单位工程单项维修项忖维修费用在万元以下含万元由物业公司负责维修并承担费用单位工程单项维修项维修费用在万元以上的经地产确认后山物主索赔费用如施工单位未按时维修或维修内容质量未达到要求山物业公司报地产确认后山物业组织维修维修及业主索赔费用经地产核实后在相关施工单位工程款中扣除业主索赔山物业公司联系施丄单位与业主进行谈判根据市场行悄验

7、收合格之日起讣算竣工验收合格之日是指建设单位组织设计施工工程监理等有关单位进行竣工验收经验收合格并由各方签署竣工验收报告的日期对于因施工原因以及建筑材料构配件和设备质量不合格造成较大质量缺陷或问题较大二。一五年八月四日 表格,工程维修申请表 工程维修申请表 编号:申请部门 申请人签 字 填报日期 维修项U名称 故障现象 维修地点（请注明：X楼X门X室或详细地址）物业经理签字 不当造成房屋功能损坏的山业主自行维修因房屋质量原因而非业主原因造成的保修期外单位工程单项维修项忖维修费用在万元以下含万元由物业公司负责维修并承担费用单位工程单项维修项维修费用在万元以上的经地产确认后山物主索赔费用如施工单位

8、未按时维修或维修内容质量未达到要求山物业公司报地产确认后山物业组织维修维修及业主索赔费用经地产核实后在相关施工单位工程款中扣除业主索赔山物业公司联系施丄单位与业主进行谈判根据市场行悄验收合格之日起讣算竣工验收合格之日是指建设单位组织设计施工工程监理等有关单位进行竣工验收经验收合格并由各方签署竣工验收报告的日期对于因施工原因以及建筑材料构配件和设备质量不合格造成较大质量缺陷或问题较大是否质保期内 是（附件：竣工验收报告、维修通知函、回复函、签收凭据、回执等）否 负有质保期内 维修责任施工 单位名称 地产工程部 意见 接收日期 地产经营部 意见 接收日期 注：I、“维修项口”需注明详细的工程内容，

9、以便查阅相应的工程合同，核实原施工单位 及质保期限等；2、“故障现象”一栏要详细注明故障的原因，如人为或其他原因；此表 一式三份，物业公司、地产工程、经营部各一份。表格处工程维修回执单 工程维修回执单 编号:维修单位名称 维修日期 不当造成房屋功能损坏的山业主自行维修因房屋质量原因而非业主原因造成的保修期外单位工程单项维修项忖维修费用在万元以下含万元由物业公司负责维修并承担费用单位工程单项维修项维修费用在万元以上的经地产确认后山物主索赔费用如施工单位未按时维修或维修内容质量未达到要求山物业公司报地产确认后山物业组织维修维修及业主索赔费用经地产核实后在相关施工单位工程款中扣除业主索赔山物业公司联

10、系施丄单位与业主进行谈判根据市场行悄验收合格之日起讣算竣工验收合格之日是指建设单位组织设计施工工程监理等有关单位进行竣工验收经验收合格并由各方签署竣工验收报告的日期对于因施工原因以及建筑材料构配件和设备质量不合格造成较大质量缺陷或问题较大 不当造成房屋功能损坏的山业主自行维修因房屋质量原因而非业主原因造成的保修期外单位工程单项维修项忖维修费用在万元以下含万元由物业公司负责维修并承担费用单位工程单项维修项维修费用在万元以上的经地产确认后山物主索赔费用如施工单位未按时维修或维修内容质量未达到要求山物业公司报地产确认后山物业组织维修维修及业主索赔费用经地产核实后在相关施工单位工程款中扣除业主索赔山物

11、业公司联系施丄单位与业主进行谈判根据市场行悄验收合格之日起讣算竣工验收合格之日是指建设单位组织设计施工工程监理等有关单位进行竣工验收经验收合格并由各方签署竣工验收报告的日期对于因施工原因以及建筑材料构配件和设备质量不合格造成较大质量缺陷或问题较大维修处理情况（注：如有业主索赔费用，请注明原因及费用组成）业主意见 签字：日期：物业公司 验收意见 签字：日期：地产工程部 验收意见 签字：日期：地产经营部 验收意见 签字：日期：注：I、维修日期需列明开工日期及结束日期；2、需提供对工程维修结果的验 收单；$、此表一式四份，物 业 公 司、地 产 工 程、经 营 部、负 有 质 保 期 内 维 修 责

12、 任 的 施 工 单 位 各 一 份。不当造成房屋功能损坏的山业主自行维修因房屋质量原因而非业主原因造成的保修期外单位工程单项维修项忖维修费用在万元以下含万元由物业公司负责维修并承担费用单位工程单项维修项维修费用在万元以上的经地产确认后山物主索赔费用如施工单位未按时维修或维修内容质量未达到要求山物业公司报地产确认后山物业组织维修维修及业主索赔费用经地产核实后在相关施工单位工程款中扣除业主索赔山物业公司联系施丄单位与业主进行谈判根据市场行悄验收合格之日起讣算竣工验收合格之日是指建设单位组织设计施工工程监理等有关单位进行竣工验收经验收合格并由各方签署竣工验收报告的日期对于因施工原因以及建筑材料构配件和设备质量不合格造成较大质量缺陷或问题较大