工程施工太极景润花园商业广场招商策划方案.docx

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1、太极景润花中庭广场招商策划方案重庆汇丰国联房地产顾问有限公司河南焦作太极景润花园项目组二00五年四月六日楼盘商业:。碧海云天：地理地位：位于焦作南区，人民大道东部南侧，山阳区政府大楼对面，西侧 丹尼斯大卖场正在筹建之中，距本案300余米。建筑外形：一期以多层房为主，二期高层房，如今正在外部认购。临人民大 道及东侧无名道为两层商业门面。 商业面积及业态：门面为上下联体出售，单层门面宽3米，进深8米左右。 整个商业次要为社区及周边社区供应日常生活配套服务。由于一 期住宅曾经售罄，商业部分曾经运营。 商业价格：售价：临人民大道45004800元/ n?,其他商铺：25003600元 / m2租赁价格

2、：临人民大道15元/血/月左右,其他商铺812元/肝/月。新新家园： 地理地位：位于塔南路与站前路交汇处东北角，交通较为便利。距本案300 余米。 建筑外形：以多层房为主，面塔南路与站前路交汇处有一幢小高层写字楼。 临塔南路与站前路为两层门面房。 商业面积及业态：商铺上下两层联体出售，面积120300 itf不等。次要运营 高档中餐以及休闲服务行业。迪欧咖啡、歌德咖啡、韩式餐饮、 高档中式餐饮以及图书馆、药品超市均在此运营。 商业价格：商铺售价均价为3700元/nf；租赁价格1825元/nf/月。南北苑 地理地位：位于解放路中段，（原焦作市市委、市府），解放路属于焦作商 业中心区域。交通发达，

3、商业氛围深沉。 建筑外形：以解放路划分问南、北两个组团。以多层及小高层为主。临解放 路及东西两侧巷道为两层商业门面。 商业面积及业态：由于其还处于施工阶段，没有交房运用，商铺暂未运营。 商业价格：解放路沿线售价：8800元/平方米其他商业门面售价：40004500元/平方米无租赁价格、专业或综合批发市场。山阳商城 地理地位：位于塔南路与人民大道交汇处东北角，交通便利。距离本案100 余米。 建筑外形：临塔南路为两层商铺，临人民大道为一幢5层高的综合大楼，商 城里面为兵营式一层商铺门面。 商业面积及业态：综合大楼里面一层为移动网点、手机市场，二层以上为服 饰、电脑等行业，单层面积约1200余m，

4、；临塔南路为餐饮、银 行、日用消费品德业。里面兵营式铺面，宽约3米，进深6米左 右，次要运营中低档服饰、床上用品、各类电子产品等商业。由 于整个商城定位次要服务于普通老百姓，小具规模，质量较低， 但价格实惠，故周边老百姓情愿到此购物消费，商业氛围较为深 沉。商业价格：临塔南路商铺租赁价格为1220元/nf/月；里面小门面为1015 元/nV/月。、塔南路街区因塔南路是项目所临干道，理解其商铺租金程度对本案具有参考作用。此 处次要对塔南路与站前路交口至人民大道处的临街商铺租金程度进行调查。 建筑外形：调查道路上的建筑参差不齐，且有较多空白或正在开发地带，道 路上有四至五层的楼房，也有两层至三层的

5、商铺门面，后者一层 为商铺，二层或三层次要是用来居住。 商业面积及业态：较大面积的商铺住要用作如银行、通讯等网点设备，较小 的如15 mz左右的商铺则用来批发，如小卖铺、小餐饮产业。 商业价格：租金价格在815元/式左右。、本案租金建议根据对新区商业调查，本区域商业租金在825元/平米之间。本商业 地位具有较大的贬值空间，但目前环境尚不成熟，新区人流也不旺，整个商业 市场的构成尚需时日。由于受建筑外形、业态划分要素限制，本案在区域内均 没有可比性商业物业。本项目商铺面积较大，整个租金额相应较大，由于目前一段工夫人流不 足，将导致运营商家资金回收困难，这会使很多商家会连续观望，影响项目的 招商。

6、项目组故建议广场内二层均匀租金暂定为10元/Hl，/月，一层均匀租金暂 定为18元/肝/月。以市场较优待的租金吸引商家延迟进驻，随着人流的激增和 环境的成熟，渐渐进步租金。、租金策略以“放水养鱼，培育市场”的目的，实行“免租12个月”和“一致租金” 的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。为了达到快速招商的目的，吸引目的商户快速落定，我们建议招商部分商 铺实行一致租金策略，先到先得，先到先挑好地位，在实践操作中对区域内的 一些核心龙头铺位实行把握，以便留给一些有影响力的商家。一致租金的策略在我们以往的理论中证明是成功的，由于市场刚开头招商 时，大部分商户会处于观望形态，实行一致租

7、金的策略有利于刺激商户先行进 场侵占好地位，感觉占了廉价；后进场的商户虽然选不到了好地位的商铺，但 看到后面已有很多商户进驻，决心会添加，也不会觉得很吃亏。三、招商政策策略任何新兴商业市场从开业一一兴盛一一达到合理的租金程度，均需求肯定 的工夫来进行培育，培育工夫的长短根据市场所处的地位、商业环境、市场规 模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。若不赐予市场肯定的培育期，一步到位的直接以抱负租金对商户招商，对 市场而言无异于“饮鸠止渴”，一方面商户不情愿进场，简约形成市场空置； 另一方面，即便能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以构 成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场

8、，形成恶性循环。为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从以下方面对市场进行培育：第一是：合理的业态规划。有选择性的引进有肯定品牌笼统及运营力量的 商户进驻。其次是：免租期。签定三年租期，免租12个月。签约时收定金，租金每半 年一收，即第一年免收，其次年、第三年按标准租金每半年一收。第三是：后期市场的运营管理。俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不只要 把商户招进来，还要让商户“进得来、有进展、赚到钱”，市场的后期运营管 理也是商户格外关怀的成绩，市场的运营管理不只需求专业的人才，还需求肯 定的鼓吹推行费用的投入。因此我们建议开发商承诺在市场开业前后期投入肯 定量的运营推行费用，用于推行市场、鼓吹商户

9、，以添加商户进场运营决心。 四、招商执行策略1、回避销售信息为了避开销售价格对商户的干扰，影响其租赁的乐观性，我们在招商时决 口不提销售，全部鼓吹材料（包括现场包装和户外广告）均回避销售信息、。若 客户问到要购买商铺，我们一致口径：“我们如今只招商，不销售；具体什么 时分销售公司如今还没有确定；租赁商铺的商家对所租赁的商铺有优先购买权 和价格优待，在公司打算销售时会提早告诉各位进场商户优先购买”。2、商户（大户）优先招商设定肯定的优待条件（如免租金15个月），有针对性选择次要进驻业态中 的3-5家重点品牌商户（大户）进行洽谈，优先对品牌商户进行招商，添加对 其它中户、散户招商的号召力。3、招商

10、信息发布经过户外广告和定向派送招商海报向商户传递招商信息。第三部分招商执行方案一、开业工夫其次部分曾经提到，考虑到工期进度、招商等工作，暂定广场开业工夫为 2005年10月1日。市场要开业还需求赐予商户肯定的装修期，经过争辩，建议 开发商赞同拿出1个月作为商户的装修期。因此，在对外鼓吹时我们可打出口 号：9月1日进场装修，10月1日铁定开业！若不能按时开业，开发商承诺无条件退还商户租铺定金，以添加商户租铺 的决心。二、正式招商工夫考虑到对面摩登市即将外部认购，以及本案的招商工夫段、商户运营淡淡季、工程进度和商铺的销售等要素，我们确定2005年6月1日为公开招商日。全部招商工作均围绕公开招商日的

11、工夫进行支配。三、招商工作支配工作内容完成工夫担任人市调工作已完成汇丰本策划方案的 争辩定稿4.13建丰、汇丰、宏成招商工作人员、招商办 公室的厘定4.13建丰、汇丰招商合同文本的厘定5.30建丰、汇丰鼓吹推行材料 现场包装 户外广告设计及定稿4.134.30建丰、汇丰、宏成商户约请、招商材料派 送4.305.25建丰、汇丰商户座谈会预备事项 （座谈材料、座谈地 点）视具体状况建丰、汇丰、宏成商户座谈会视具体状况建丰、汇丰公开招商日6.01招商工作人员以上工作支配仅是方案支配，实践招商工作还需机警多变。比如与商户的 沟通可以从即日起连续到广场开业，但全部的工作只可以提早完成，不行滞 后。四、招

12、商风险分析1、商户（租赁户）风险分析O项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业工夫有限期拖延;O由于招商工作的疏漏，导致广场内运营无序，鱼龙混杂； 没有一致的物管或物业管理费用比较高； 生意不是很抱负或运营惨淡； 开发商卖完后走人，交接工作无法完成。2、开发商风险分析 投入大量招商推行费用后，招商效果不分明或收效甚微； 项目日后运营不是很抱负或运营惨淡，则不利于项目的品牌树立，对 整个项目将产生负面影响； 项目不能获得波动的投资报答，投资者肇事。五、招商中存在的成绩及规避方法问题一：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到业主预期效果， 影响销售。引入大型主力店、知名

13、品牌客户，由于面积较大，其租金 绝对会降低，对项目的销售构成阻力。但引入大型租赁户一次性可以 租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会构成示范功效，吸引中小客户 进驻，从而延长整个招商周期，保证如期开业。规避方法：开发商适当的赐予肯定租金补贴。问题二：2005年8月1日前招商义务完不成80%,将影响开业。规 避方法：在目前的方式下，必需对招商工作进行科学、合理的评价， 仔细分析招商工作中的成绩和困难，正确预见并确定项目的开业工 夫。第四部分招商预备工作一、招商材料1、招商海报（鼓吹单页）规格：大度8开，4PO内容：呈现项目地段优势，项目本身的特点，项目生意机会，政府对项目的支持，项目招商细则，项目招

14、商政策等。2、立体图规格：A4纸张大小。内容：广场商铺总立体图（业态分区，用不同颜色表示），商铺编号、尺寸，各类商铺各层立体图。二、媒体运用由于一期住宅项目已接近序幕，因工期成绩，二期还不可以准时外部认 购，故有必要对媒体投放量进行缩减，避开铺张。1、电视当前本案电视广告分为两个版块，一是房产聚焦栏目一分钟广告片；另外是焦作旧事之前30秒广告片。两者都是以鼓吹项目笼统为主，侧重于 住宅质量方面。考虑到项目当前的需求，项目组建议暂增添电视投放量，将 房产聚焦栏目中广告片暂缓，保留焦作旧事前广告片。电视字幕则以 理想需求而更换内容。2、报纸鉴于同上缘由，报纸广告的投放量也相应缩减。以下次要针对一期

15、商业项项目第一部分项目定位一、 项目分析二、项目定位三、项目运营分区策略其次部分市场招商总策略一、 招商的全体准绳和目的二、租金策略三、招商政策策略四、招商执行策略第三部分招商执行方案一、 开业工夫二、正式招商工夫三、招商工作支配四、招商风险分析五、招商中存在的成绩及规避方法第四部分招商预备工作一、 招商材料二、媒体运用三、相关文件第五部分销售建议一、 投资者与开发商利益均衡点分析二、销售策略建议三、年度中旬推行第一部分项目定位目所做的报纸广告推行方案。日期媒体版面方式主题价格 （元）备注4.26日报半硬广场案名、运营 业态推行110005.11晨刊半软广场商业业态、 运营环境推行34605.

16、26日报半硬商铺招商信息发 布110006.01晨刊半软商铺抢租，招商 信息发布34606.08晨刊半软商业运营优势、 增值功能、抢租 信息，活动推行34606.22晨刊半软太极广场旺铺真 实价值，租铺人 消费心声34607.13晨刊半软产品细节、价值 分析34608.23日报半硬商家曾经进场装 修鼓吹110009.22日报半硬开业工夫发布1100010.12晨刊半软商铺运营者心声346010.19晨刊半软产品笼统特征、 特征，抢购狂潮346010.26晨刊半软产品贬值潜力、 投资价值分析346011.09晨刊半软产品笼统特征、 特征3460总费用75140元3、户外广告销售现场包装。销售部外

17、的包装，要求表现出浓郁的商业气息，以协作项目当前阶段的推行工作。 广场外包装。太极广场大门两侧制造斜视大型广告牌，内容以案名 为标语鼓吹，要求突出、醒目。广场大门按设计方案包装，并书广 场名。 广场内包装。广场内二层次要由运营户自行包装，在没有运营户进 驻之前我们则有必要对上下两层进行包装，包装围绕以下思绪：突 出商业定位、猛烈的视觉冲击、营建商业氛围。比如在一层的某门 面门楣上包装成“XXX超市”、“XXX咖啡”等等。 车身广告。协作本案的招商、开业，配以时势性的文字及画面鼓 吹。三、相关文件1、招商细则太极广场招商细则招商对象：高档餐饮（包括中中餐）、茶楼、健身馆、咖啡、美容保健等。租金标

18、准：市场内二层商铺10元/M；月。保证金：因商铺面积不等，按间为单位，每间保证金为20000元；保证金 于签署商铺租赁意向书时交纳。商家条件：商户按运营种类分区进行商铺选择。商户须供应身份证。品牌商户 需能供应营业执照和品牌证明（商标注册证、代理证明或原产地证明 书）。运营管理：商家按规定工夫开业、营业；按限定的运营种类运营；遵从商城管 理；按时交纳各项费用，否则商城有权将违规商户清加入场，并没收 押金。 租金优待：免12个月租金，即免收一年租金。租金收取：商户定铺后十日内需签署商铺租赁协议书，一次性签约三年。其它费用：物业管理费暂定、电费：每间商铺设独立电表，按表收费。（眠租期内免收物业管理

19、费用）招商方式：方案于6月1日上午9:00开头公开招商选铺，先到先选。2、招商流程商户交纳租赁保证金一一开发商财务开具收据一一签署商铺租赁意向书一一10日内签署商铺租赁协议书。3、商铺租赁意向书及商铺租赁协议书细则及合同文本于5. 30日前定 稿制造完成。第五部分销售建议一、投资者与开发商利益均衡点分析投资者与开发商的利益简化之就是投资者的投资报答与产品售价的利益比 较，我们经过本案租金程度与产品售价的比较分析不好看出我们项目所面临的 冲突点。1、本案租金程度前文曾经分析过，把广场内二层均匀租金暂定为12元/m7月，一层均匀租 金暂定为18元/以/月是比较合适的。2、本案售价程度分析售价需求与

20、租金程度呈肯定关系比例。根据商业行业规律，较为投资者接 受的投资报答周期为8侄14年区间，即租金程度在15元/式左右，售价应在 3000元/nf以内，以下以本案中庭商铺2-3#为例。.s=444.14m2, P 单=3200 元/nf （当前价格），P 总=1421248 元 租金=10元/itf/月=120元/n?/年 该商铺获得租金收益为：P年收益=120元/rtf/年义444.14肝=53296元/年 投资报答周期N=P总/P年收益=1421248元/53296元/年=27年很分明，这样的投资报答率及报答周期是任何一个理性投资者都不行能接 受的，据以上分析，本案的售价是脱离了区域市场环境

21、定位的。3、投资者与开发商利益均衡点投资者需求的是波动的投资报答，投资报答周期越短对投资者吸引力越 大；开发商需求的是产品当前市场较合理的价位，而不可以全部赚取产品将来 的贬值空间。要想使得投资者投资报答与产品售价达成均衡，不外乎就是寻求 进步租金程度或适当调整产品售价两种方式。 进步租金程度。首先需求弱小的市场环境支撑。有目共睹，本案还处于 焦作南区进展阶段，商业格局也在构成之中，成熟的市场环境还需求时日。再 就是项目内需求强有力的业态支撑。业态的市场需求度、商业氛围越高，相应 的才可以承受较高的租金，比如城市繁华的商贸中心区域，其承受的租金程度 比其它区域要高的多，所以业态的定位也是提升租

22、金程度的重要手腕。 调整产品售价则意味着增添开发商的利润，是任何站在开发商立场上者 都不情愿看到的结果。但本着对开发商、对项目担任任的态度，我们需求阐明 的是，就本案来说，其售价曾经趋于市场承受的最高程度。二、销售策略建议1、在本案招商成功后，直接面临的即是商铺的销售。抱负形态在于商铺运营呈 现火的局面，商铺可根据原方案出售，即以间为单位分零出售。2、我们考虑本案的运营业态，在白天将不会构成较强者流、人气，其消费工夫 都在下午当前的工夫段内，故不可以在白天直观的向受众人群呈现深沉的商 业氛围。项目组考虑在成功招商之后，需求协作商家进行系列的鼓吹推行， 比如活动的组织。3、根据前文投资者与开发商

23、利益均衡点分析，结合本案届时具体状况，调整价 格策略，从而更好的为本案销售服务。4、具体营销策划执行方案将适时出台。三、年度中旬推行根据开发商实践需求，在本年度中旬需求寻求资金回笼，项目组拟订广场商业强势推行方案争辩稿以供参考，另文供应，在此不表。一、项目分析1、项目周边环境项目东临焦作通往省会郑州的次要交通要道塔南路；南隔人保大厦与人民 大道相望；西与市委、政市府毗邻，北靠焦作电信综合大楼。周边商业配套状况： 焦作客运总站：位于塔南路南端，距本案600余米，是焦作通往省内各 市县的次要车站。 公交道路：共有9路公交车经过本案，分别是：7路，万方电厂至长途 总站；13路，影视城至车管所；16路

24、，闫河至龙源建材；18路，人民 广场至焦作高校新校区；20路，市旅游客运站至蒙牛集团；21路，李 封新村至长途总站；23路，马村西站至焦作西关建材；27路，公交汽 校至车管所；37路，缝山公园至高新区。 银行：紧靠本案的塔南路邮电储蓄所、塔南路与人民大道东北角商业银 行、建设银行及农发银行，距本案紧30米。 邮局、电讯：紧临本案北面的电信大楼、邮电网点、联通网点；位于山 阳商厦内的移动网点，距本案50余米。 商业建筑：本案东对面正在筹建的摩登市商业街，南面曾经构成商业氛 围的山阳商厦，东南角正在筹建的丹尼斯大卖场，西面正在筹建的五星 级酒店。2、项目优势分析 区位地段优势。本案位于塔南路与人民

25、大道的交汇处，紧邻市委市府，处于新城区的中心地位，交通格外便利。焦作市政府有力的扶持及城市 将来规划的政策倾斜，使商家增长了更明白地生疏和投资的决心，成为 本案推行的重要支柱之一。随着政府的引导，新区正快速进展，随着各 生活社区的间续竣工和业主的入住，生活人群和消费态势正渐渐扩大， 这将给本区域商业带来弱小的购买力。同时，随着新区人流的扩增和政 府的规划蓝图、大型工厂的进驻，商业物业具备较大的贬值潜力。 建筑规划优势。本项目近1万平米的休闲广场，将吸引大量的消遣、休 闲、购物人流，这为商业的运营带来相当数量的顾客。同时，社区内近 千户高端消费群体绝对于投资于中庭商业者而言是一个相当的诱惑力。

26、商业笼统优势。随着工夫推移，工程竣工工夫接近，中庭建筑外形渐渐 阴暗，可以给消费者一个直观的感受，有利于在实物上造势、推行运 作。 品牌优势。经过后期推行运作，整个太极景润花园项目品牌为焦作人熟 知，并得到消费者的全都认可。有利于后期商业推行鼓吹。 临街门面的带动优势。临塔南路门面曾经基本售磬，它们的快速运营将 对广场内商铺起到有效的带动及烘托。3、项目优势分析根据“卖商铺就是卖地段”的行业规律，中庭内商铺较临街商铺在区域 地段上存在较大的后天优势。区域内商业格局处于初步成型阶段，同时本案商业建筑笼统还未构成， 商业氛围还不成熟。投资者对于商业前景不明白的物业很谨慎，更不情 愿拿大笔资金投资不

27、可以即刻见到效益的物业。产品本身与中庭内商业定位中产品需求（空间、面积、格局划分）存在 不合理之处。根据我司以往对商业运作的阅历，以及对焦作及周遍城市 的市场调查，从运营者动手，理解到诸如装饰小品店，游艺厅，工艺品 店，音像图书屋，西点屋、鲜花店，药品店，土多店，干洗店等店面需 求仅几十平方米，而我们的产品大多超过了一百、甚至二百平方米，这 样，我们对商铺内的商业定位与运营者对商铺的需求存在冲突。投资者对本案的建筑规划外形在将来能否构成一个成熟的商业运营环境 持怀疑态度，即对将来广场内商业运营能否“火”，人气能否“旺”决 心不足。4、项目机会点分析城市规划机遇。随着市委、市政府南迁，焦作南区各

28、类住宅及商业物业 兴起，商业格局处于初步成型阶段，给本案的准入供应了低门槛。5、项目威胁分析竞争威胁。区域内各类商业建筑兴起，对本案构成最大威胁的即是项目 正对面的“摩登市商业街”。其规模较大，定位为集购物、休闲、消遣 为一体的综合性商业步行街，且该项目即将开头外部认购。市场容量威胁。据媒体报道，焦作市商业面积与总人口的比例曾经超过 了其他大中城市，如此浩大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到 “你死我活”的境地。对策（如何放大优势、抓住机遇，减弱优势、规避威胁）：突出市场的地理地位，以焦作市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值; 突出市场的规模环境，以“10000平米的购物、休

29、闲广场”来突出其 它商业无可媲美的市场运营环境和运营规模； 突出市场的交通优势，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定 义市场的交通环境； 后期，项目获得了市政府及市民的高度赞许与评价，后期，则在工 商、税务等方面争取市政府更多的支持； 加快工程进度，树立市场开业“倒计时牌”，添加客户对市场的决 心； 帮忙临街门面的运营推行，努力营建商业氛围，以期带动广场内的 商业； 合理的业态定位和运营分区； 制定足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优待政策和招商策 略，衰退客户疑虑，不赐予竞争对手反击机会，达到快速招商、快 速销售的目的； 制定能确保市场兴盛、持续运营的市场运营措施。二、项目定位1、市场运

30、营业态定位及笼统定位后期，我们将广场内商铺定位于“集小型休闲、消遣和针对小区内及周边 区域所需求的生活服务配套于一体的区域性商业中心”，而经过对周边商业环 境及产品本身的对比调查，我们有必要重新对广场内的业态定位做一个有益的 补充。 很分明，广场内商业只是我们整个项目的一部分，我们的项目属于商 住相结合的方式，而非纯商业，这就明白广场内商业需首先要可以为 社区内供应生活配套服务。 我们通观区域内市场，紧靠项目的摩登市商业步行街、丹尼斯大卖场 及山阳商厦完全构成了焦作南区的生活配套服务中心，绝对于我们的 项目，它们的优势就是纯商业，具备核心竞争力。 看产品本身，我们从优势分析中曾经得出我们广场内

31、商业如仅局限于 生活配套服务商业，则总面积过多。如何消化过多部分的面积，我们 需求查找新的业态支撑，根据行业规律，处理之道在于建立具有核心 竞争力的行业市场，该类业态需求较大的营业面积，又要不与整个项 目的设计、规划、运作理念有冲突。 经过项目组对焦作全部专业市场的摸底排查，并结合项目全体笼统定 位，我们最终确定广场内商铺一层次要运营生活服务配套行业，如超 市、市多店、特征餐饮之类，二层次要运营健身、消遣、休闲等行 业。2、案名建议案名必需具备三方面要素：区分商业类别，即表现业态定位；震撼力，提 升核心竞争力；易记，朗朗上口。以下为项目部及广告公司提议的案名，仅供 参考。太极金贵坊太极董贵坊太

32、极兰桂坊太极新邻居太极-金水岸（街）太极群英湾（街）太极阑珊坊太极-名店街 太极桂兰街3、招商对象定位根据焦作市的经济进展程度和我们以往市场招商阅历，本市场的招商对象 将以焦作郊区及省会郑州商家为主，焦作市周边市县为辅。4、市场运营档次定位就完成商铺价值，普通是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升 了商铺的价值，抱负形态下我们都情愿将市场内运营的商品定位为中、高档商 品。对于本市场商品档次定位我们以为：以中高档商品为主，为焦作高端人群 供应消遣休闲服务。三、项目运营分区根据招商目的，准绳上我们将广场内二层商铺划分为招商铺面，接受符合 规定的商家进驻；而一层则作为生活配套服务的铺面不参与招

33、商，但销售部做 好运营商家对一层铺面的需求登记工作，以便为一层商铺的投资者供应租赁买 卖平台。同时，我们根据实践招商工作的饱和度，如二层招满，可以拿出一层 来进行与二层运营同类产品的商家招商。其次部分市场招商总策略一、招商的全体准绳及目的1、考虑到实践工程进度及招商、装修、进场等工作，暂定广场于2005年10月 1日正式开业，需求保证在8月底二层的招商面积完成90%,即24个门面左 右。2、招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个广场内商业运营头头是道。二、租金策略、租金厘定考虑要素1、周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金程度。2、地理地位：即地段，指的是项目所在地的商业氛围和

34、进展前景，地段也是打算商业物业价格的重要要素之一；3、交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。4、昭示性：即项目的临街面，能否易于查找、辨认。5、配套：市场配套能否满足商户功能需求（如仓库、呈现中心等）。6、商铺方式及面积：对商家而言是商铺能否合用，有无铺张、有效面积。7、运营环境：市场外部的运营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物能否感觉温馨。8、停车位：车位能否充分、车辆出入便利性。9、运营管理：运营管理公司能否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。10、开发商品牌：开发商能否有足够实力，能否有开发或运营同类物业的阅历。、周边商业租金市场调查