土地分析报告研究报告产业政策_研究报告-产业政策.pdf

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1、 山东能源置业有限公司 XX公司 土 地 分 析 报 告 XXXX 年 XX月 第一章 项目建设背景 第一节 土地所在地（市/县）基本情况 1.人口（辖区人口数量及年龄构成，另在校大学生及外籍人士）2.经济（当地经济水平，经济支柱产业，大型工矿企业、重工业、轻工业）3.行政（城市发展方向，附图区域位置，并依此列表说明）4.区域环境（辖区内地形、地貌、水文、气候等）5.区域划分（管辖县、市、区、办事处、乡镇、村）6.区域优势（城市发展潜力及发展方向）第二节 XX市房地产（土地）需求分析 1、城市发展情况(简要解析城市规划、城市发展方向)2、城市居民居住需求（从城市居民收入消费水平、年龄结构等方面

2、简要解析城市居民对房产的需求，如改善型需求、刚需型住房等）3、投资投机需求（通过考察周边市场的入住率、家庭拥房量等方面，综合评价该区域投资投机引发的需求）小结 第二章 建设项目概况 第一节 土地基本概况 数量及年龄构成另在校大学生及外籍人士经济当地经济水平经济支柱产业大型工矿企业重工业轻工业行政城市发展方向附图区域位置并依此列表说明区域环境辖区内地形地貌水文气候等区域划分管辖县市区办事处乡镇村区域优势城需求从城市居民收入消费水平年龄结构等方面简要解析城市居民对房产的需求如改善型需求刚需型住房等投资投机需求通过考察周边市场的入住率家拥房量等方面综合评价该区域投资投机引发的需求小结第二章建设项目概

3、况第一节国有土地使用权宗地规划指标地块位置土地四至土地面积平方米土地用途住宅商业商住商服医卫工业行政教育等土地使用年限居住用地年商业用地年获得方式直接招拍挂股权收购土地转让一级开发合作开发等规划指标容积率地上容根据国有土地使用权公开出让有关规定，经 xxxx 人民政府批准，我单位决定于 xxxx 年 XX月 XX日以 XXXX 方式获取 XX宗地（地块号）国有土地使用权。宗地规划指标：1、地块位置：土地四至。2、土地面积：XXXX 平方米。3、土地用途：（住宅、商业、商住、商服、医卫、工业、行政、教育等）。4、土地使用年限：居住用地 XX年，商业用地 XX年。5、获得方式：直接招拍挂、股权收购

4、、土地转让、一级开发、合作开发等。6、规划指标：（1）容积率：（地上容积率、地下容积率），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积 XX%；（2）建筑密度：XX；（3）绿地率：XX；（4）建筑层数：以 XX层为主；（5）建筑高度：XX米；（6）车位比例：XX:XX。7、停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。8、地块范围内若需配建幼儿园、小学（根据规划要求明确班级数量及建设标准，公/私）等配套设施，需用地面积 XXX 平方米，建筑面积 平方米。9、地块内配套设施(如开闭所、社区居委会、警务室、公厕、水泵房、换热站、菜市场、文体活动中心、社区活动中心、消防控制室、卫生站、垃圾集散站、

5、门卫等)；需占地面积约 XXX平方米，建筑面积约 XXX平方米。10、两侧应退线 XX米（如沟渠、规划河道、城市规划道路、高压线、绿化带等）。11、本项目建设在满足上述规划要求外还须满足国家、省、市有关法律、法规、标准和规范的要求。数量及年龄构成另在校大学生及外籍人士经济当地经济水平经济支柱产业大型工矿企业重工业轻工业行政城市发展方向附图区域位置并依此列表说明区域环境辖区内地形地貌水文气候等区域划分管辖县市区办事处乡镇村区域优势城需求从城市居民收入消费水平年龄结构等方面简要解析城市居民对房产的需求如改善型需求刚需型住房等投资投机需求通过考察周边市场的入住率家拥房量等方面综合评价该区域投资投机引

6、发的需求小结第二章建设项目概况第一节国有土地使用权宗地规划指标地块位置土地四至土地面积平方米土地用途住宅商业商住商服医卫工业行政教育等土地使用年限居住用地年商业用地年获得方式直接招拍挂股权收购土地转让一级开发合作开发等规划指标容积率地上容 第二节 项目现状及配套 1现状分析 地块现状：（市政是否清迁完成、地块内未拆迁 XX户及分布位置，总面积 XXX平方米占本地块 XXX%）周边影响开发的企业（如化工厂、电厂、医疗处理、污水处理厂等；）距本地块距离及位置（附图注明位置距离）。行政机构及服务便民设施（如人民政府、各级政府、大学、各级中小学、幼儿园、大型商业、街道办事处、银行、公交或城际轨道站点数

7、量及位置）据地块XX公里，需 XX分钟车程，路况情况（拥堵/畅通）。（将各行政机关及配套距离分别列表填写并附图表明各自方位等信息）2、建设条件（1）自然条件 a、地形地貌 b、气象（气温、降水、季风）c、地质（本项目区址内地质情况是否满足建设要求）d、地震（本区地震烈度为 XX度区，因XXXX,(不)存在强震的环境地质条件。）（2）市政配套条件，周边市政配套设施（水、电、气、暖、路）是否齐全 a、给排水（自来水由 XXX 公司提供，给水管道可从XXXX干管引入项目区。有/无市政雨、污干管。生活污水经化粪池处理后可就近排放渠道，是否对环境造成污染）b、供电（电能供应是否充足，项目用电可从 XXX

8、XX 供电线路引入）c、通讯（可引入项目的公司联通、移动、电信等）d、燃气和供热（项目用气和供热单位，现阶段辐射位置是否可就近引入）e、交通（周边是否靠近主要城市道路及铁路，交通条件现状并附图）第三节 项目关键节点 关键节点 计划完成时间 最迟完成时间标准 数量及年龄构成另在校大学生及外籍人士经济当地经济水平经济支柱产业大型工矿企业重工业轻工业行政城市发展方向附图区域位置并依此列表说明区域环境辖区内地形地貌水文气候等区域划分管辖县市区办事处乡镇村区域优势城需求从城市居民收入消费水平年龄结构等方面简要解析城市居民对房产的需求如改善型需求刚需型住房等投资投机需求通过考察周边市场的入住率家拥房量等方

9、面综合评价该区域投资投机引发的需求小结第二章建设项目概况第一节国有土地使用权宗地规划指标地块位置土地四至土地面积平方米土地用途住宅商业商住商服医卫工业行政教育等土地使用年限居住用地年商业用地年获得方式直接招拍挂股权收购土地转让一级开发合作开发等规划指标容积率地上容规划设计方案确定 年 X月 X日 摘牌前 XX天 土地获取 年 X月 X日 基础施工单位确定 年 X月 X日 摘牌后 XX日 总包单位确定 年 X月 X日 摘牌后 XX日 展示区开工 年 X月 X日 摘牌后 XX日 启动会 年 X月 X日 摘牌后 XX天 展示区开放 年 X月 X日 摘牌后 XX天 基础开工 达到预售阶段 主体封顶 市

10、政配套施工 交房 备注：预计开发工期 XX天 章小结 第三章 项目分析 第一节 土地市场分析 1、本宗土地评估（1）评估主体：（企业内/评估公司）（2）评估方法：（A市场比较法、B假设开发法、C收益法、D成本法、E基准地价法等）（3）预估本宗土地价格 2、土地市场分析 可从以下几方面进行分析，并结合当地相关法律政策及市场现状土地市场进行预估。（并附表说明）A近几年周边土地增值情况 B汇总市/县各个地段土地近期内土地成交情况 数量及年龄构成另在校大学生及外籍人士经济当地经济水平经济支柱产业大型工矿企业重工业轻工业行政城市发展方向附图区域位置并依此列表说明区域环境辖区内地形地貌水文气候等区域划分管

11、辖县市区办事处乡镇村区域优势城需求从城市居民收入消费水平年龄结构等方面简要解析城市居民对房产的需求如改善型需求刚需型住房等投资投机需求通过考察周边市场的入住率家拥房量等方面综合评价该区域投资投机引发的需求小结第二章建设项目概况第一节国有土地使用权宗地规划指标地块位置土地四至土地面积平方米土地用途住宅商业商住商服医卫工业行政教育等土地使用年限居住用地年商业用地年获得方式直接招拍挂股权收购土地转让一级开发合作开发等规划指标容积率地上容C近几年内市/县重点工程与本宗地之间的联系及距离 第二节 经济分析 项目建成后的预计总销售收入为 XXXX 万元，销售税金及附加 XXX万元，土地增值税 XXX万元。

12、项目销售利润 XXX万元，投资利润率XX%，投资回收期 XX年（含建设期），项目具有较好的经济效益。1、市场定位分析（1）客户定位 刚需型住房/改善型住房/投资型住房（具体简述）（2）产品定位 别墅、洋房、多层、小高层、高层（3）小区品质定位 总体定位为低、中、高档居住社区。具体有以下几个方面分析：（A、环境品质定位。B、住房设置定位。C、商业房市场定位）（4）销售价格定位 综合该地段城市规划的情况分析，住宅价格拟定平均销售价格xxxx 元/，计划销售期为 XX年。该价位在 xxxx 市属低/中/高档水平，考虑到小区配置的档次和水平，该价位应具有一定的竞争力。2、财务分析 项目的财务状况进行分

13、析、预测和评价（1）销售收入估算 项目总建筑面积 XXXX。可售建筑面积为 XXXX。计划 XX年全部销售，计划销售量分别占总量的 XX%、XX%和 XX%。销售价格根据成本及周边商品房市场价格估算。销售总收入 XXXX 万元。（2）总成本估算 本项目总投资为 XXXX 万元，经营成本 XXXX 万元，其中商品房销售费用 XXXX 万元，财务费用 XXXX 万元，总成本费用 XXXX 万元。项目贷款 XXXX 万元，贷款利息 XXXX 万元。数量及年龄构成另在校大学生及外籍人士经济当地经济水平经济支柱产业大型工矿企业重工业轻工业行政城市发展方向附图区域位置并依此列表说明区域环境辖区内地形地貌水

14、文气候等区域划分管辖县市区办事处乡镇村区域优势城需求从城市居民收入消费水平年龄结构等方面简要解析城市居民对房产的需求如改善型需求刚需型住房等投资投机需求通过考察周边市场的入住率家拥房量等方面综合评价该区域投资投机引发的需求小结第二章建设项目概况第一节国有土地使用权宗地规划指标地块位置土地四至土地面积平方米土地用途住宅商业商住商服医卫工业行政教育等土地使用年限居住用地年商业用地年获得方式直接招拍挂股权收购土地转让一级开发合作开发等规划指标容积率地上容（3）销售税金及附加 根据国家有关税法规定，出售不动产按 5的税率缴纳营业税，城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加分别按营业税的 7、3和 2

15、%缴纳，土地增值税按土地增值额 30%计算。经计算，项目税金及附加为 XXXX万元，其中：销售税金及附加XXXX 万元，土地增值税 XXXX 万元。（可附表说明）（4）、利润分析 第三节 社会分析 1、社会效益分析 项目的建设符合 XXX市土地利用总体规划，所在区域环境优美，交通便利。项目建成后，将会促进城市的现代化发展，推动XXX市经济快速发展，促进地区产业结构升级，经济社会效益良好。2、社会影响分析 社会影响分析表 序号 社会因素 影响的范围及程度 可能出现的 不利后果 措施 建议 1 对当地居民分配和收入的影响 对促进区域经济发展具有带动影响，可部分增加居民收入，不存在扩大贫富差距的问题

16、。2 对当地居民就业的影响 将带动建筑业、建材业、房地产业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。3 对利益相关群体影响 项目用地现无住户，不需进行拆迁安置。4 对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响 可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。数量及年龄构成另在校大学生及外籍人士经济当地经济水平经济支柱产业大型工矿企业重工业轻工业行政城市发展方向附图区域位置并依此列表说明区域环境辖区内地形地貌水文气候等区域划分管辖县市区办事处乡镇村区域优势城需求从城市居民收入消费水平年龄结构等方面简要解析城市居民对房产的需求如改善型需求刚需型住房等投资投机需求通过考察周边

17、市场的入住率家拥房量等方面综合评价该区域投资投机引发的需求小结第二章建设项目概况第一节国有土地使用权宗地规划指标地块位置土地四至土地面积平方米土地用途住宅商业商住商服医卫工业行政教育等土地使用年限居住用地年商业用地年获得方式直接招拍挂股权收购土地转让一级开发合作开发等规划指标容积率地上容5 对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响 可带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。6 对当地基础设施和社会服务容量的影响 将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善 7 对少数

18、民族风俗习惯和宗教信仰的影响 项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。章小结 第四章 结论 根据以上数据及现实情况分析，得出本宗地项目定位方向、开发价值及意义。附图 1：宗地现状照片（涵盖地块内及四邻）附表 2：宗地周边配套表 数量及年龄构成另在校大学生及外籍人士经济当地经济水平经济支柱产业大型工矿企业重工业轻工业行政城市发展方向附图区域位置并依此列表说明区域环境辖区内地形地貌水文气候等区域划分管辖县市区办事处乡镇村区域优势城需求从城市居民收入消费水平年龄结构等方面简要解析城市居民对房产的需求如改善型需求刚需型住房等投资投机需求通过考察周边市场的入住率家拥房量等方面综合评价该区域投资投机引发的需求小结第二章建设项目概况第一节国有土地使用权宗地规划指标地块位置土地四至土地面积平方米土地用途住宅商业商住商服医卫工业行政教育等土地使用年限居住用地年商业用地年获得方式直接招拍挂股权收购土地转让一级开发合作开发等规划指标容积率地上容