房地产估价案例分析建筑房地产_建筑-房地产.pdf

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1、房地产估价案例分析一、市场比较法-大厦办公用房 1房地产位置状况 本次评估的对象为银行总行位于上海市浦东新区路号的办公楼。该楼 建筑面积 69,720.566 平方米，土地面积为 1930 平方米，地处陆家嘴中心区域。2房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转 让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为 9,975 平方米；上部建 筑北幢 69,720.566 平方米，建筑物属银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地 上共 55 层，地下 4 层，委估建筑面积为 69,720.566 平方米。3房地产概况 委估房地产座落于

2、上海市浦东新区路号；地处陆家嘴金融区内，估价对象 为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。该建筑物为 银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼 61,276.486 平方米，地下为车库，建筑面积 8444.08 平方米（车位 116 个）。该楼为钢混结构，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。建筑物 外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯 11部，观光电梯 4 部，货梯 1部。进口中央空调和 消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电 机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为

3、进口花岗石（办公室及会议室为木地 板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照 明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电

4、话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况该大厦紧邻*广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑 毗邻，周围路网发达、交通便利。4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特 点筛选案例。交易实例调查情况表 实例 项目名称 地址 标价 A 新上海国际大厦 浦东南路360号$2,800 B 华能联合大厦 银城东路139号$2,800 C 证券大厦 浦东南路528号$3

5、,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表 物业名称 待估对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修

6、墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况因素情况 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼

7、和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况物业名称 待估对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况 名 称*银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦 坐落位置*路*号 浦东南路360号 银城东路139号 浦东南路528号 所处地区 浦东新区陆家嘴 金融区 浦东新区陆家嘴 金融区 浦东新区陆家嘴 金融区 浦东新区陆家嘴 金融区 建筑用途 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 单价 待估 22,480 22,480 24,090 交易日期 2004年6月30日 2004年8月 2004年7月 2004年7月

8、 区 域 因 素 商业繁华度 繁华,金融业聚集 区 繁华,金融业聚集 区 繁华,金融业聚集 区 繁华,金融业聚 集区 交通条件 有地铁和多条公 交线路 有地铁和多条公 交线路 有地铁和多条公 交线路 有地铁和多条公 交线路 公共服务设 施 陆家嘴金融区内，公共服务设施齐 全。陆家嘴金融区内，公共服务设施齐 全。陆家嘴金融区内，公共服务设施齐 全。陆家嘴金融区 内，公共服务设 施齐全。自然条件 优 优 优 优 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地

9、使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况物业名称 待估对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况 社会环境 优 优 优 优 地区性不动 产销售状况 优 优 优 优 环境卫生及 景观 好 好 好 好 市政设施 七通一

10、平 七通一平 七通一平 七通一平 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 个 部位 整幢 整幢 整幢 整幢 外墙全玻璃幕墙，外墙全玻璃幕 别 内装修到公共部 墙，内装修到公 因 装饰装修情 位。办公房内为轻 外墙花岗岩，玻璃 外墙花岗岩，玻璃 共部位。办公房 素 况 钢龙骨吊顶，木地 幕墙，内装修到公 幕墙，内装修到公 内为轻钢龙骨吊 板，轻质隔断。共部位。办公房内 共部位。办公房内 顶，木地板，轻 为毛坯 为毛坯。质隔断 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公

11、综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况物业名称 待估对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空 进口电梯，中央 设施状况 调，消防报警、自 调，消防

12、报警、自 调，消防报警、自 空调，消防报警、动喷淋，水电到 动喷淋，水电到 动喷淋，水电到 自动喷淋，水电 位，电话进户。位，电话进户。位，电话进户。到位，电话进户。平面布局 好 好 好 好 临路状况 一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。物业管理 好 好 好 好 C.交易情况修正 评估比较对象表 实例 项目名称 地址 标价 价格修正后 A 新上海国际大厦 浦东南路360号$2,800 22,480 B 华能联合大厦 银城东路139号$2,800 22,480 C 证券大厦 浦东南路528号$3,000 24,090 因可比实例都是美元标价，按1美元二元人民币换算 因可比实例

13、都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地

14、板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况D.交易时间修正 因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系 数。E.因素修正（详见下表）比较因素修正表 物业名称 待估物业 实例一 实例二 实例三 比较因素 交通银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 交易单价（元/平 米）待估 22480 22480 24090 座落位置 银城中路188号 浦东南路360号 银城东路139号 浦东南路528号 交易日期 区 域 因 素 区域繁华程度 繁华 100 繁华 100 繁华 100 繁

15、华 100 距城市主要商 服中心距离 近 100 近 100 近 100 近 100 道路状况 优 100 优 100 优 100 优 100 交通便捷度 优 100 优 100 优 100 优 100 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该

16、楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况物业名称 待估物业 实例一 实例二 实例三 比较因素 交通银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 交通受制情况 无 100 无 100 无 100 无 100 距车站港口的 距离 近 100 近 100 近 100 近 100 城市基础设施 七通一平 100 七通一平 100 七通一平 100 七通一平 100 社

17、会公共服务 设施 齐全 100 齐全 100 齐全 100 齐全 100 社会人文环境 条件 优 100 优 100 优 100 优 100 环境质量 优 100 优 100 优 100 优 100 自然环境条件 优 100 优 100 优 100 优 100 景观 优 100 优 100 优 100 优 100 城市规划限制 相似 100 相似 100 相似 100 相似 100 不动产销售状 况 优 100 优 100 优 100 优 100 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让

18、合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况物业名称 待估物业 实例一 实例二 实例三 比 较因素 交通银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦 状况描述 分值 状况描述 分值

19、状况描述 分值 状况描述 分值 区域因素小计 1 1 1 1 临街状况 优 100 优 100 优 100 优 100 建筑面积 大 100 大 100 大 100 大 100 层咼 3.8m 100 3.8m 100 3.8m 100 3.8m 100 内部结构的合 理性 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 个 别 物业朝向、层数 较好 100 好 102 较好 100 较好 100 因 素 建筑结构 钢混 100 钢混 100 钢混 100 钢 101 日照、通风程度 相似 100 相似 100 相似 100 相似 100 外装修高 外装修高 装修状况 高档装修 100

20、 档，内装修 96 档，内装修 96 高档装修 100 毛坯 毛坯 设备标准及状 况 高 100 高 100 高 100 高 100 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电

21、自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况物业名称 待估物业 实例一 实例二 实例三 比较因素 交通银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 新旧程度 新 100 新 100 新 100 新 100 物业管理 好 100 好 100 好 100 好 100 绿化环保程度 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 持别因素 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 个别因素小计 1 比准价格（单价）2

22、3400（取整）22939 23417 23852 评估价格（总价）1,444,286,经过上述各种修正后，评估比准价格如下:A=22939（元/平方米）B=23417（元/平方米）C=23852（元/平方米）取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即:地上建筑物评估单价=（22939+23417+23852/3路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢

23、地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况=23400（元/平方米）（取整）二、成本法案例*办公楼 办公楼产权属武汉*有限公司，建于 1984年，共 2层，砖混结构，建筑面积 551.88 平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走 道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。1 综合造价

24、办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于 2001年 10月发布 的文件（武建造预字 200128 号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特 征类似的典型工程综合造价为元/平方米，评估对象基准日为 2001年 12月31日，距典型 工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造 价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字 200128 号）并参考“资产评估 常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行 比较确定修正系数，下表为修正系数一览表

25、：经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：X 100/101 X 100/96 X 100/100 X 100/100 X 100/105 X 100/100 X 100/105 X 100/101=（元/平方米）综合造价=X=307,（元）2 前期及其他费用（）路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行

26、总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况（1）按工程比例收取：勘察设计费（依据原国家物价局、建设部 1992 价费字 375号文，按建安工程造价的%计算）；城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字 1992232 号文，按建安工程造价 的%计算）；标底审查费（依据鄂价费字 1992232 号文，按建安工程造价的%计算）；工程质量监督费（依据武政 1997

27、20 号文，按建安工程造价的%计算）；工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部 1992 价费字 479 号文，按建安工程造 价的%计算）。安全监督费（鄂财综发【1997】269 号文，按建安工程造价的计算）。工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65 号文，按建安工程造价的）。小计：X%=元/平方米（2）按建筑面积计取（元/平方米）人防易地建设费（依据武政 199720 号文，14元/平方米）城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府 199720 号文，5元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字 1992232 号文，元/平方米）抗震审查费（依据鄂价房地字 19939 号文，元/平方米）。前期

28、及其它费用小计：元/平方米 3 资金成本 按工程建设正常投资情况，建设期为 1 年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷 款利率%。路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自

29、备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况故资金成本为：(+)X%1 X 1/2=(元/平方米)4重置成本合计 单方造价为+=627元/平方米 投资利润及销售税费合计按成本价的 18%计取，重置成本为627元/平方米X(1+18)X平方米=408,元 5 成新率确定(1)使用年限法 理论成新率二1(1残值率)X(已使用年限/耐用年限)式中:残值率依据房地产估价规范提供的参考值,砖混结构为 2。已使用年限为 17年，耐用年限为 50年。理论成新率二 1(1 2%)X(17/50)=%(2)打分法 评估

30、人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公

31、室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的房屋完损等级评定标准，现场勘察 后打分为：项 目 标准 分 评定 评分 合 计 完损等 级 结构 基础 16-20 有承载力、稍有不均匀沉降、18 70 基 部分 但稳定 本 承重构件 16-20 有轻微变形、细小裂缝 18 尚 非承重构 件 10-20 稍有裂缝、破损 10 好 屋面 13-16 稍有渗漏 14 楼地面 10-12 稍有磨损、裂缝 10 装修 门窗 16-20 基本灵活、少量变形 18 68 部分 外粉 13-16 稍有裂缝、风化 14 内粉 13-16

32、稍有裂缝、风化 13 顶棚 13-16 无明显变形、稍有裂缝 13 细木装修 10-12 稍有破损 10 设备 水卫 25-32 基本尚可 25 65 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话

33、光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况部分 电照 16-20 线路、照明装置基本尚好、无漏电 18 其他 22-28 基本正常使用 22 完好分值率二结构部分合计得分X结构部分权重+装修部分合计得分X装修部分权重+设备部分合计得分X设备部分权重 =70X+68X+65X=%(3)成新率的确定 成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%完好分值率取70%成新率=%X+%X=68%(取整)6 评估值计算 评估值=重置成本X成新

34、率=408,X 68%=277,（元）路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防

35、滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况三、收益法评估案例一一*大厦 建筑面积 26800 平方米。1、年租金收入 根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确 定估价对象月租金为 80 元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率 取 5%。则估价对象年租金收入为：80 X 26800X 12X（1 5%X 10-4=（万元）2、年费用（1）维修费 估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取 1000元/平方米，耐用年限为 60 年，残值率为 0，维修费用取折旧费的 80%。1000 X（10）X 26800/60X 80%X10-4=（

36、万元）（2）年管理费用 按年租金收入的 3%计算 X 3%=（万元）（3）房产税 按年租金收入的 12%计算 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部

37、位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况X 12%=（万元）4）保险费 取房屋重置价格的2%。1000X 2%X 26800X 10-4=（万元）年费用合计：万元 3、资本化率的确定 采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值 以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率%，风 险调整值取 6%。资本化率=%6%=%4、尚可使用年限的确定 估价对象为综合用地最高使用年限为 50 年，于 1995年取得土地使用权，故尚可使用 年限为 43 年。5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：V=（）/X

38、1 1/（1%）43=（万元）6、应交纳的国有土地使用权出让金 估价对象应补交的国有土地使用权出让金为万元。7、估价对象收益价格 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备

39、发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况=（万元）路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接

40、入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况四、基准地价系数修正法案例一一解放大道一宗住宅用地(1)基本概况 本次估价对象宗地位于江岸区解放大道*号*大厦的一宗住宅用地，处于武 汉市住宅用地II级地段，本次评估参照武汉市住宅用地 II级4033元/平方米，采用基准 地价系数修正法进行评估。表(1)住宅用地基准地价表 单位：元/m2 级别 级别价 I 5848 n 4033 川 2853 IV 2039 V 1410 切 1045 VD 877(2)待估宗地区位条件说明表和修正系数表 本次

41、评估宗地为住宅U级，在估价过程中，按照基准地价标准，使用了U级住宅用地 地价区位因素修正系数指数说明表和修正系数表详见表(2)、表(3)表(2)U级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和

42、消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况因 因子 优 较优 一般 较劣 劣 素 基 础 公 用 设 施 排水状况（）95 85,95)75,85)60,75)V 60 距大学距离（米）6000 距中学距离（米）800 距小学距离（米）800 距幼儿园距离（米）500 距超市距离（米）500 距医院距离（米）1200 距文体场所距离 900 状 距金融网点距离 900 况 距公园距离（米）1200 交 通 条 件 临街道路状况 混合型 生活

43、型主 生活次干 交通型次 支路 临公交站点状况 30 25,30)17,25)9,17)9 距长途汽车站距离 2300 距火车站距离（米）7000 环 境 状 况 大气环境 无污染 基本无污 轻度污染 污染较重 严重污染 声环境（分贝）45 35 一 45 25-35)15-25)V 25 商 服 繁 华 距市级商服中心距 1000 距区级商服中心距 800 距小区级商服中心 300 距街区级商服中心 25 0 商服网点密度（个/45 35 45)25 35)16 25)V 16 人 口 状/|t 客流量（人/天 65000 45000,L 2 7 J 35000,25000,V25000 居

44、住人口密度（人/KM2）30000,11500,30000)(9000,115 00 4000,9000 2300 较劣 距火车站距离（米）6500 较劣 环境 状况 大气环境 轻度污染 一般 0 声环境（分贝）(40,60 一般 0 水环境 III类水域 较优 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成

45、的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况 视觉环境 较好 较好 人文环境 视野比较开阔 较好 绿地覆盖率程度（%）15,25)较劣 距市级商服中心距离（米）200 优 商服 距区级商服中心距离（米）(150,350 较优 繁华 距小区级商服中心距离（米）(100,200 一般 0 度 距街区级商服中心距离（米）(100,200 一般 0 商服网点密度（个/公顷）25，

46、35)一般 0 人口 客流量（人/天KM2）45000，65000)较优 状况 居住人口密度（人/KM2）11500，30000)较优 合计 （3）住宅用地容积率修正系数 本次评估估价对象宗地变更规划容积率为，根据住宅用地容积率修正系数表，则容积 率修正系数确定为。（4）年期修正系数 委估宗地为出让性质用地，根据本次估价目的与设定条件，本次评估根据国有土地 使用权证，宗地出让年限为年，自领取该宗地的中华人民共和国国有土地使用证起计 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划

47、用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况算。因此需进行年期修正，根据武汉市基准地价修正体系采用内插法，年使用权年限的年 期修正系数为。（5）交易期日修正系数 武汉市基准地价基准日距本次评估基准日时间

48、不长，故取交易期日修正系数为。（6）宗地面积状况修正系数 武汉市基准地价修正体系中，有明确的住宅用地宗地面积修正说明表（表 5）住宅用地宗地面积修正宗数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准说 明 面积适中，对 土地利用极为 有利 面积对土地利 用较为有利 面积对土地利 用无不良影响 面积较小，对 土地利用一定 影响 面积过小，对 土地利用产生 严重影响 修正系数 1 结合待估宗地的具体情况，确定宗地面积系数修正系数为 （7）宗地形状修正系数 武汉市基准地价修正体系中，有明确的商业用地形状修正系数表（表 6）住宅用地宗地形状修正宗数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 路号的办公楼

49、该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供电自备发电机办公楼和公共部位精装修墙面为大理石地面为进口花岗石办公室及会议室为木地板卫生间厨房为防滑地板砖大堂挑空二层建筑物墙面及地面保养情况指标标

50、准说 形状规则，对 土地利用极为 形状对土地 利用较为有 形状对土地 利用无不良 形状不规则，对土地利用有 形状较差，对 土地利用产生 路号的办公楼该楼建筑面积平方米土地面积为平方米地处陆家嘴中心区域房地产的权利状况委估房地产房地产权证尚在办理之中估价对象土地使用权类型为出让土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼土地使用权面积为平房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区路号地处陆家嘴金融区内估价对象为北幢全幢地上共层地下层建筑面积为平方米该建筑物为银行总行新建成的办公楼其中地上办公楼平方米地下为车库建筑面积平方米车位个该楼为钢混调和消防报警自动喷淋监视系统内设宽带网络电话光缆接入双回路供