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1、维也纳庄园（暂定名）市 场 推 广 策 划 书 二 00 七年八月 发展商：绵阳市名门房地产开发有限公司 目 录 一:绵阳市经济特征和城市发展3 1：绵阳市概述3 2：绵阳市宏观经济特征分析5 3：绵阳市 2006-2007年上半年房地产市场分析 16 二：项目整体分析21 1：项目开发条件21 2：项目经济技术指标21 3：项目 SWOT 分析22 4：目标客户群分析25 5：项目发展主题28 三：结 论31 第一章 绵阳市经济特征和城市发展 1、绵阳市概述 绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带。地理坐标为：东经 103 45-105 43，北纬 30 42-33 03。东邻广元市的青川

2、县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；南接遂宁市的射洪县；西界德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤。辖区总面积 20249 平方公里，距省会成都 90 公里。绵阳是成（都）-德（阳）-绵（阳）高新技术产业带的重要组成部分。绵阳于 1985 年撤地建市，为省辖地级市，下辖六县两区一市，代管省政府科学城办事处和江油市，市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿

3、坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面总人口 530 万人。综合实力由改革开放初的四川第 7 位升到第 2 位。经济总量在西部 12 省（区、市）城市中，居于重庆、成都、西安、昆明和兰州之后，名列第 6 位。自 1985 年 5 月建市以来，尤其是从 90 年代中期开始，绵阳市经

4、过短短十几年的建设和发展，绵阳城迅速崛起从一个人口不足 20 万、城区面积仅有 18 平方公里的闭塞落后的小县城，发展为拥有 60 万城市人口、城区面积 55 平方公里的中型城市。2001 年 7 月，国务院正式批准建设绵阳科技城，绵阳的历史翻开了新的篇章。先后荣获“国家卫生城市”、“全国创建文明城市先进城市”、“全国园林绿化先进城市”、“联合国改善人居环境最佳范例城市”、“国家环保模范城市”和“全国优秀旅游城市”、2005 年又荣获“中国宜居城市第三名”等称号，成为中国西部城市中一颗耀眼的明珠。由于市政府坚持高起点编制城市规划和集中统一管理，实行“一张蓝图绘到底”。建市伊始就组织规划专家编制

5、了绵阳城市总体规划，后又分别于 1995 年和 2000 年及 2006 年对绵阳城市总体规划进行了三次编修，编制了绵阳市（2006 2020 年）城市总体规划纲要。纲要重点突出了我市中心城区结构调整与功能定位、市域空间发展指引、城市景观与生态特色的塑造、交通体系网络的构建等内容。规划修编范围包括涪城区、游仙区、江油市和安县的 25 镇 4 乡，总面积 1245 平方公里，城区人口100 万、中等发达国家水平的“现代化山水园林城市”的城市发展目标。构筑百万人口大城市框架和建成四川省副中心的城市发展战略、中国宜居城市-西部水城主体城市品牌的打造,特别是正在实施和打造的“三江会客厅”，不仅会进一步

6、提升绵阳城市的品味,增加绵阳城市的魅力,而且也为改善居住环境提供了大量的土地资源。尤其，随着绵成峨城际铁路客运专线和成绵第二条高速公路规划建设,将吸引更多的人到绵阳投资兴业。而购买力的增加和人口的增加将带动购买需求的增长。市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为

7、省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面2、绵阳市宏观经济特征分析 经济实现快速增长：2006 年，全市实现 GDP 亿元，增长%，高出“十五”平均增速 4 个百分点。GDP 增长速度在全省各市州中上升 3 位，排名第八。从三次产业看，第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。一产业增加值占 GDP 的比重为%，二产业的比重为%，三产业的比重为%，产业构成

8、进一步优化。民营经济实现增加值亿元，增长%，占 GDP 的比重为%，拉动 GDP 增长个百分点。物价温和上涨：全市居民消费品价格总指数上涨%，比上年上涨个百分点。工业原材料、燃料和动力类价格上涨%，工业品出厂价格下跌%。企业预期经营形势向好：全年企业家信心指数为，比上年上升点。综合生产经营状况景气指数，比上年上升点。科技城实现快速发展：科技城全年实现国内生产总值亿元，比上年增长%。规模以上工业企业达到 472户，完成工业增加值亿元，增长%；完成固定资产投资亿元，增长%；实现社会消费品零售总额亿元，增长%。农村经济稳定发展：市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目

9、整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面全年实现农林牧渔业总产值亿元，增长%。其中：农业产值亿元，增长%；

10、林业产值亿元，增长%；牧业产值亿元，增长%；渔业产值亿元，增长%；农林牧渔服务业产值亿元，增长 7%。农作物播面扩大，产量下降：农作物总播面万公顷，比上年增长%，其中粮食播面万公顷，比上年增长%。由于干旱，全年粮食总产量万吨，比上年减产%。其中：大春粮食减产%，小春粮食增产%。油料产量万吨，减产%；蔬菜产量万吨，增产%；水果产量万吨，增产%。绿化造林成绩显着：全市森林覆盖率达%。全年国家无偿投入林业建设资金亿元，完成造林面积 1.02万公顷。全市有自然保护区 12 个，其中国家级 1 个，省级 7 个。全年收获大宗林产品万吨，其中：油桐籽 2266 吨、棕片 3676 吨、核桃 5988 吨、

11、生漆 42 吨。畜牧业较快发展：全年实现牧业产值亿元，增长%。占农林牧渔业总产值的比重达 48%，比种植业高出 6 个百分点。全年出栏肉猪万头，增长%；出栏家禽亿只，增长%；期末生猪存栏万头，增长%。肉类总产量达万吨，增长%；牛奶产量万吨，增长%；禽蛋产量万吨，增长%。渔业生产稳定增长：全市积极调整水产品品种结构，重点发展高产、优质水产品养殖，大力推广养殖新技术，引进新品种，全年水产品产量达万吨，比上年增长%。农业产业化进程稳步推进：市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经

12、济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面全市新增年销售 1000 万元以上的市级农业产业化龙头企业 47 户，新增市级农村专业合作经济组织 21 个。全市农业产业化龙头企业实现销售收入亿元，增长%

13、。完成劳务培训万人次，劳务输出万人，劳务总收入亿元，增长。投入扶贫资金亿元，完成万户、4 万农村贫困人口脱贫任务。工业经济规模迅速扩张：全市规模以上工业企业达到 650 户，比上年新增 145 户。规模以上工业企业实现工业总产值亿元，增长%；实现工业增加值亿元，增长 29%，增加值增速在全省六个主要工业城市中排第一位。工业增加值占 GDP 的比重达到%，比上年提高 3 个百分点。工业对 GDP 的贡献率达到%，比上年提高 1 个百分点；拉动 GDP 增长个百分点，比上年提高个百分点。重点工业企业发展势头良好：2006 年，全市产值过亿元企业达到 74 户，比上年净增 8 户。共实现工业总产值亿

14、元，占全市规模以上工业总产值的比重达到%，同比增长%。其中：五户创百亿元的大型企业实现工业总产值亿元，占全市规模以上工业总产值的%，较上年增长%。六大产业集群实现较快增长：六大产业集群共完成工业总产值亿元，增长%，占全市工业总产值的比重达到%。其中，建材、纺织、汽车及零部件、生物医药及食品工业集群工业总产值增幅均达到 20%以上。工业经济效益有所下降：市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与

15、阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面全年工业经济效益综合指数为，比上年上升个百分点。规模以上工业企业实现利润总额亿元，比上年下降%；实现利税总额亿元，比上年下降%。建筑业平稳发展：全市有建筑施工企业 216 户，建筑业完成总产值亿元。房屋施工面积万平方米，房屋竣工面积万平方米

16、。固定资产投资规模稳步扩大：全年完成固定资产投资亿元，增长%。其中：基本建设投资亿元，增长%；更新改造投资亿元，增长%；房地产开发投资亿元，增长%。大项目投资占投资总额的%。计划投资在 4000 万元以上的重点项目 174 个，全年累计完成投资亿元，占投资完成额的%。房地产销售市场活跃：全市商品房施工面积万平方米，增长%；商品房销售面积万平方米，增长%，实现销售额亿元，增长%。消费品市场全面繁荣：2006 年，全市实现社会消费品零售总额亿元，增长%。全市批发零售贸易业实现零售额亿元，增长%；住宿餐饮业实现零售额亿元，增长%。旅游经济快速发展：全年实现旅游总收入亿元，增长%，其中国内旅游收入达到

17、亿元，增长%。接待国内旅游者万人次，增长%。市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平

18、方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面 招商引资成效显着：全市引进内资项目 1020 个，到位资金亿元，增长%，其中国内省外资金占%。引进外资亿美元，增长 31%。全年实现外贸进出口总额亿美元，比上年增长%。其中：进口总额亿美元，增长%；出口总额亿美元（含代理出口），增长%。交通运输条件明显改善，运量平稳增长：年末全市公路通车里程 11086 公里，其中等级公路 5199 公里。全年公路客运周转量亿人公里，增长%；公路货运周转量亿吨公里，增长%；水运客运周转量万人公里，增长%；水运货运周转量 71 万吨公里，下降%；铁路客运量万人，增长%；铁路货运量万吨，下降%；民用航空客运量万人

19、次，增长%；民用航空货邮运量 2754吨，下降%。邮政、通讯业稳定发展：全市有邮政局（所）426 所，实现邮政业务总量亿元。移动、联通、网通、铁通等通讯公司在绵阳运行良好。通讯业全年主营业务收入亿元，增长%。年末全市固定电话机用户达万户，增长%，其中住宅电话万户；年末移动电话用户万户，增长%；国际互联网用户万户，增长%。财政收入较快增长：全市实现财政总收入亿元，同比增长%，其中：一般预算收入亿元，上划中央“两税”收入亿元，财政支出亿元。金融运行平稳：市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结

20、论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面年末金融机构各项存款余额亿元，比年初增加亿元，其中城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。金融机构各项贷款余额亿元，比年初增加亿元。保险业

21、快速发展：全年各类保险承保额亿元。各类保险保费收入亿元，增长%，其中：人身险亿元，财产险亿元。各类保险赔款及期满给付支出亿元。科学技术成果显着：全市共组织申报国省两级科技计划项目 349 项，争取资金 5994 万元，同比增长35%。“军转民”和高新技术产业快速发展，全年共组织 30 家企业申报四川省高新技术企业，其中 14 家已经获得认定批准。到目前，我市已建设国家级工程技术研究中心 4 家、省级工程技术研究中心 7 家。知识产权保护力度加大，全年共申请专利667 件，专利授权 259 件。教育事业健康发展：年末全市各级各类学校 2225 所，在校学生万人，专任教师万人。高等教育逐步发展壮大

22、。全市现有普通高校 11 所。2006 年招生万人，在校本（专）科生万人，毕业生万人，专任教师 3415 人。基础教育飞速发展。年末全市有小学 1171 所，在校小学生万人，小学学龄儿童入学率达 100%。普通中学 303 所，在校学生万人。本科硬上线率连续六年全省第一，万人比连续五年全省第一。中等职业教育蓬勃发展。全市中等职业教育学校 48 所，2006 年招生万人，在校学生万人，专任教师 2485人。文化事业欣欣向荣：市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市

23、发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面全市有公共图书馆 8 个，公共图书馆藏书量万册，比上年增加万册。文化馆 10家，文化站 218 个。乡镇广播电视站 264 个，广播覆盖率%，电视覆盖率%。全市公开发行

24、报纸 5 种，报纸印数 3108 万份，公开刊物 16 种，印数 51 万份，地方性图书 491 种，印数 44 万份。城乡卫生条件进一步改善：全市有卫生机构 1254 个，其中医院、卫生院 365 个，卫生技术人员万人，执业医师 6486 人，注册护师、护士 4099 人，医院床位数万张。体育事业蓬勃发展：2006 年，全市共举行各级各类运动会 125 次，举办全民健身活动 308 次，累计参加人数达 131 万余人。全年累计销售体育彩票 7400 万元。承办了“2006 年亚太职业体育舞蹈锦标赛”、“全国女子柔道锦标赛”、“全国拳击锦标赛”、“全国乒乓球超级联赛”等大型体育赛事。环境监管和

25、污染综合防治力度加大：全市有各级环境监测站 6 个，污水处理厂 4 个，污水日处理能力增至万吨。市区日处理 700 吨垃圾综合处置中心已投入使用。市区烟尘控制面积平方公里，噪声达标面积平方公里。2006 年全市空气质量监测天数为 365 天，其中优良天数 330 天，环境空气质量达到二级标准要求，空气质量良好。城区共布设噪声监测点 213 个，声级监测覆盖面积平方公里，年度平均声级达到城市区域环境噪声级标准。安全生产继续保持较好的态势：市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市

26、经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面2006 全市共发生各类伤亡事故 2342 起，死亡 376 人，均比上年下降%。其中：道路交通事故 1740 起，死亡 267 人，分别比上年下降%和%

27、；工矿商贸事故 57 起，死亡 58 人，比上年下降%和%；火灾 489 起，死亡 8 人，分别比上年下降%和%。人口数量小幅增长：全市年末总人口为万人，比上年增长%，其中：男性人口万人，女性人口万人；农业人口万人，非农业人口万人。人口出生率为，人口死亡率为，人口自然增长率为。计划生育率为 92%。城乡居民收入增加：全年城镇居民人均可支配收入达到 9054 元，比上年增加 853 元，增长%；城镇居民人均消费支出 6909 元，增长%。全市农民人均纯收入 3462 元，比上年增加 283元，增长%；农民人均生活性消费支出 2609 元，增长%。全市城镇在岗职工万人，比上年增长%；城镇在岗职工平

28、均工资 16575 元，增长%。就业状况有所改善：全市新增城镇就业人员万人，失业保险参保职工累计达万人，当年新增万人。年末城镇登记失业人员万人，城镇登记失业率为%，比上年下降个百分点。全市劳务输出达万人，新增万人。全市万持再就业优惠证人员实现再就业。社会保障体系不断完善：年末参加基本养老保险职工数万人，参加基本医疗保险职工数万人。全市最低生活保障标准为 175 元/月，有万城镇居民和万农村居民享受最低生活保障补助。失业保险金标准为 357 元/月。年末全市有社会福利收养性单位 157 个，床位数 7419 张。市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目

29、开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面3、绵阳市 2006-2007 年上半年房地产市场分析 2006 年绵阳房地产

30、市场运行情况：2006 年，在国家宏观调控政策背景下，绵阳房地产开发投资呈逐月增长态势，商品房施工面积基本与去年持平；房地产市场总体供需两旺，商品房销售总量创历史新高。其主要特点有以下几个方面:1、房地产开发已成规模。2006 年城区共新开工项目 62 个，建设总规模 103 万平方米，总投资 11 亿元；竣工房地产开发项目 92个，竣工面积 138 万平方米。目前，城区房地产开发项目施工面积约 220 万平方米。2、商业营业用房基本持平，住宅投资仍占主导地位。全年商业营业用房完成投资 3 亿元，施工面积 10 万平方米,同比持平；住宅投资完成 28 亿元,占全部投资的 90%，施工面积 23

31、0 多万平方米。3、商品房销售周期缩短，市场需求放量明显。去年,绵阳城区共批准上市商品房建筑面积万平方米(其中:住宅 10155 套共万平方米)；全年共销售和预售了各类商品房 189 万多平方米(其中:住宅15357 套共万平方米)，与 2005 年相比增长了 33%(住宅增长了37%)，销售量创下了历史新高;不仅把当年批准上市的商品房基本上销售完，而且还逐步销售了历年接转下来的空置商品房万平方米,商品房空置率已由过去的29%下降到现在的5%,除写字楼和部分商业营业用房外,住宅销售基本不存在空置。4、商品房销售价格稳步攀升。2006 年绵阳城区的商品房销售价市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分

32、析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面格基本处在上升通道之中，其中住

33、宅价格呈现逐月连续攀升态势。截止年底，绵阳城区范围内的商品房综合均价已由年初的每平方米 2800 元涨到每平方米 3550 元,住宅综合均价由每平方米1480 元涨到每平方米 2030 元，其中多层住宅每平方米平均售价1983 元；高层电梯住宅每平方米平均售价 2930 元；商业营业用房每平方米平均售价 9894 元。5、房地产市场供需持续活跃，二手房交易升温。受税收政策影响，去年 7-9 月城区二手住房市场成交量明显下降。从 10 月份开始，由于市场逐渐适应了新的政策环境，被抑制的需求开始释放，二手房市场明显回暖，年末开始升温，全年二手房成交面积达到万平方米(其中住宅万平方米)，与 2005

34、 年相比增长了 43%(住宅增长了 32%),二手房成交面积也创下了历史新高。6、城市品牌的打造和宜居城市形象的提升,吸引了大批外地消费者到绵阳购房置业。去年,绵阳城区每月销售的商品房有 45%以上都是被外地人购买,与 2005 年 37相比增长了 8 个百分点，主要购买人群为周边城市和西藏、新疆、青海等西部城市，也包括北京、上海等大城市的消费者。2007 年上半年绵阳房地产市场运行情况 上半年绵阳城区共进行商品房预售许可 53 件，批准上市销售商品房 6690 套，总建筑面积万多平方米；进行商品房预售备案登记4248 件，销售商品房 44 万多平方米，实现销售额亿元。由于商品房开工量不足，整

35、个上半年开工不到 70 万平方米，导致市场供应量一直趋紧，购买力旺盛，房价持续上涨。上半年房屋现房交易（含二手房）6806 件，面积万平方米，成交金额为亿元。上半年市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之

36、后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面新建房屋竣工面积万平方米。绵阳房地产市场发展趋势 1、从国家大的经济环境方面来看，房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。宏观调控政策一方面要加强,另一方面也要有利于房地产业的发展，因此，房地产在我市仍然是极具活力的一个新兴产业，房地产市场前景广阔。2、从我市房地产市场的发展趋势来看，持续稳定健康发展仍然是绵阳房地产市场今后一个时期的主旋律。我市商品房的市场需求仍然会非常旺盛。近年来，随着城市化进程和旧城改造步

37、伐的加快，有效需求带动，我市房地产市场保持了健康发展态势。新增城镇人口、拆迁回迁户和周边及省外来绵置业引领住房需求。加之，随着绵阳经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，很多市民开始了二次置业甚至三次置业。另外，不小的社会闲散资金投向房地产市场也增加了社会对房地产的有效需求。我市房价基本属于正常水平。目前我市炒作和投机的现象几乎没有，市民购房大多以满足自住需求为主。从 2007 年的市场来看，我市的房价涨幅可能趋缓，不会出现大起大落。而土地供应方面，一级市场逐步规范。近年来，我市城区凡需盘活的开发用地，已实现了政府统一收购、统一储备、统一供应。2006 年政府通过招牌挂向市场供应土地 1600

38、 多亩，今年供应量还将增加，供应方向主要是中低档商品房，将有效地保证房地产开发建设。3、从需求、结构和价格等方面来看。2007 年宏观调控政策的效果显现将会更加明显，房地产市场态势将进一步向调控目标靠近。购房者将逐渐趋于理性，重点以自住需求为主；市场供给结构多元化，市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高

39、新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面中小户型住房供应将大幅增加；房价将平稳过渡，区域价格进一步分化。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在房地产价格走势方面，从绵阳的城市建设和社会经济发展政策方向来看，房地产价格增幅将会稳中有升。绵阳房地产市场发展规划 “十一五”期间，绵阳市政府根据城市土地的储备情况，一是在城区的东、南、西、北四个方

40、位，一次性规划建设 5 处经济适用房住宅和廉租住房小区，共占地 370 亩，建筑面积 50 万，分三年开发完成，主要解决中低收入家庭住房问题；二是结合市中心危旧房改造，规划建设供中等收入家庭购买的高层电梯公寓和普通商品住房。三是结合中国宜居城市建设和打造“三江会客厅”，在“三江六岸”集中规划 5 处约 2500 亩、开发建设 270 万平方米的非普通住房。在住宅建设结构控制方面，依据资源节约型城镇建设的总体原则，首先强调五桥以内 90 平方米以下的中小套型普通商品住房，要尽可能保证在整个住房开发建设的 50左右。要求五桥以内所有住宅项目 90 以下的中小户型住房面积占项目住宅总面积的比例不低于

41、 85，充分提高中心城市土地利用率，最大限度满足市民居住习惯，方便居民生活；其次，是规划 20作为城区四周的经济适用房开发和廉租房建设，以减少土地成本来保证提供中低价位住房和达到商品住房城市总量控制和均衡发展的目标。其余 30以建设高档绿色生态景观社区为主，主要规划在五桥以外、“三江六岸”沿江地块第一界面、科创园区坡地等地段，建设 90 以上的市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族

42、羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面非普通住宅（具体结构布局规划见附图）。从而建立起绵阳城区住房供应梯次结构体系，以确保房地产市场健康持续稳定发展。第二章 项目整体分析 1、项目开发条件 市政配套（以下略）商业网点状况 交通设施分布 医疗设施分布 教育设施分布 供 水 供 电 供 气

43、 2 项目经济技术指标（略）规划建设用地面积:建筑占地面积:总建筑面积:容积率：建筑密度：绿化率：市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的

44、建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面3 项目 SWOT 分析 1)项目优势 超高性价比 因本案土地的属性特征，住宅成本不用考虑土地出让金及相关税费，使得成本大幅降低，预计只有商品住宅的 1/2,故本案市场销售价可比商品住宅便宜 40%。针对目前绵阳接近 3200 元/的普通住宅销售均价，本案的价格无疑会成为市场关注焦点。也将是本案最大卖点。环境得天独厚 本案地处青龙山脚下，青龙山是天然氧吧，植被茂盛，负氧离子比城区高出倍,空气质量比其他区域更好。东南面山脚系绵阳母亲河-涪江，真正依山傍水，符合中国人面水而居的传统习惯。2）劣势

45、、无市政配套设施 本案地处城郊结合部，交通、医疗、学校、农贸市场、银行等基本市政配套设施几乎没有，居住条件极不成熟。需要协调各方解决。房屋属性 就绵阳房地产市场而言，购房者除了关心价格以外就是房屋两证，作为本案，由于房屋属性特殊，无法按正常程序办理两证，系小产权房屋。小产权房使用的是集体土地，不可以进入市场流通，这也在另一方面增加了小产权房自身的风险。一是土地征收，未来如果涉及到道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人，也就是当地村镇做出补偿，而不会对实际购房者进行补偿；二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若要收回房子，购房者在法院也得不到支持。购买小

46、产权房，随时会面临无处安身的可能。特别是北京、上海、市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面

47、积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面成都、重庆等地最近几年涌现出来的大量小产权房，已冲击干扰到了市场化运作的商品房销售，建设部已明文清查类似小产权房、乡产权房。如何让客户接受并愿意冒着一定风险出资购买是本案销售过程中的最大难点。品牌缺乏影响力 在以期房销售为主的绵阳市场，开发商的品牌与知名度在一定程度上成为消费者购房的保证。经过几年时间的市场发展，目前绵阳已经出现富临、长兴、龙汇、花园、汉龙、三汇等几家知名开发企业，在消费者心目中拥有良好的口碑。而本项目开发商属首次进入绵阳市场，因此需要更佳的市场策略组合以赢取市场的信任。3）机会 超高性价比 绵阳市经济快速发展带来人口数

48、量的快速膨胀，使绵阳市区土地资源稀缺问题日益严重，成为制约经济持续发展的瓶颈。为此，绵阳十一五规划在现有城市规模上扩大一倍，人口从现目前的 60 万增加到 100 万。另外，市中心（涪城区）高不可攀的房价将会让不少购房者将目光转移到与本案类似的住宅小区。政策转机 7 月 22 日成都市国土资源局出台了成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）（下以简称管理办法）的通知，即 2007 第 296号文。该办法要求，土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标，流转原则将按照先整理集中、再流转使用，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转的精神运作

49、。对集体建设用地以及城镇建设用地，管理办法几乎给予了同等地位。其中第十一条还规定，土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使市发展绵阳市概述绵阳市宏观经济特征分析绵阳市年上半年房地产市场分析二项目整体分析项目开发条件项目经济技术指标项目分析目标客户群分析项目发展主题三结论第一章绵阳市经济特征和城市发展绵阳市概述绵阳市位于四川的射洪县西界德阳市的罗江县中江县绵竹县西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤辖区总面积平方公里距省会成都公里绵阳是成都德阳绵阳高新技术产业带的重要组成部分绵阳于年撤地建市为省辖地级市辖六县两区一市代市中居于重庆成都西安昆

50、明和兰州之后名列第位自年月建市以来尤其是从年代中期开始绵阳市经过短短十几年的建设和发展绵阳城迅速崛起从一个人口不足万城区面积仅有平方公里的闭塞落后的小县城发展为拥有万城市人口城区面用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。而对于农民的宅基地还专门指出，在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。这意味着自成都市被国务院批准设立全国统筹城乡综合配套改革试验区后大胆走出的改革的一步，如果能通过该办法解决好城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展课题，缩小城乡差距，努力构建和谐社会，那小产权、乡产权房屋合法化只是时间问题。另有一个信号值得关注，国家土地副总督