《房地产行业物管2020年报总结：物管规模再创新高业绩高增速有望延续-20210513-天风证券-27正式版.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业物管2020年报总结：物管规模再创新高业绩高增速有望延续-20210513-天风证券-27正式版.doc（29页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、行业报告 | 行业点评房地产物管规模再创新高，业绩高增速有望延续物管 2020 年报总结业绩呈高增长态势、收入利润同步提升：截至 2020 年底，28 家上市物业管理公司合计实现营业收入 1215.8 亿元，同比增长 40.1%，增速比 2019 年提升 1.1pct；归母净利润约 170.9 亿元，同比增长 68.1%，增速较 19 年同期增加 19.9pct。虽受 20 年上半年疫情的影响，物管公司各项经营活动略有延后，但全年来看收入端依然维持较高增长。得益于疫情期间社保减免、补贴等相关政策支持，以及疫情防控下对于社区增值服务需求的促进，物管公司全年录得利润端增速显著高于收入端，实现增收增
2、利的双向增长，收入和利润同步提升。盈利能力逐年改善、运营指标进一步优化：2020 年 28 家上市物管公司平均毛利率为 28.0%，YOY+2.4pct。从历年趋势来看，上市物管公司毛利率呈逐年稳步提升态势，2017-2020 年期间毛利率累计提升近 5.2 个百分点。毛利率的提升得益于物管公司近几年在规模增长的同时不断优化组织结构和人员配置，人员成本下降显著，期内人力成本在营收中的平均占比为 43.6%，较上年同期下降 5.7pct；平均 SA&G 费率较上年同期下降 0.8pct 至 9.5%；得益于管理效率不断提升，上市物管公司盈利能力持续向好，全年归母净利润率达 14.1%，较上年同期
3、提升 2.3pct；全年人均效能达 6997 平方米/人，较 2019 年的 6348 平方米/人有所提升。物管公司在区域拓展策略上，更加聚焦优势区域，有利于提升项目密度，优化人员使用效率，未来物管行业在集中度提升趋势之下，整体人均效能仍有较大提升空间。物管规模再创新高、业绩高增速有望延续：上市物业公司管理面积不断突破，截止 2020 年底，28 家上市物管公司整体平均在管面积约为 1.41 亿平米，YOY+35.8%，在管面积在 1 亿平米以上的有 17 家。其中，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、彩生活、恒大物业在管面积已突破 3 亿平米；绿城服务在管面积突破 2 亿平米；招商积余、永升生
4、活服务、中海物业、金科服务及华润万象生活等在管面积均突破 1 亿平米。考虑到 20 年上半年受疫情影响，项目交付节奏应有所延后，收并购项目在疫情影响下进展相对延滞。从全年数据来看，在管面积增速整体仍维持较高的增长。一方面得益于疫情得到有效控制以来，房企及物管公司各项经营活动恢复较为迅速；另一方面行业整合的加剧及上市物管公司充沛的现金流也将促使管理面积加速向头部公司集中。我们认为疫情对于房地产各项经营活动的延后效应依然存在，同时随着房企竣工交付高峰期的到来，物业公司未来年度业绩的高速增长有望延续。独立拓展能力增强、第三方面积占比稳步提升：截止 2020 年底，可跟踪的 21 家物管公司中，第三方
5、在管面积净增加约 6.43 亿平米，增量较 2019 年末提升 2.41 亿平米，对应增幅为+60.1%。整体第三方在管面积占比约 51.4%，比重逐年提升。第三方在管面积占比超过 50%的上市物管公司包括永升生活服务、保利物业、绿城服务、雅生活服务、世茂服务等 11 家公司；第三方占比较低的为碧桂园服务、恒大物业及华润万象生活，占比均在 30%以下。整体来看，上市物管公司独立外拓能力有所增强，随着主流公司对规模扩张的强烈诉求，寻求第三方项目输出管理服务将成为行业下阶段发展的重心。多元化外拓持续推进、非住宅业态增速显著：19 家可跟踪物管公司中，20 年住宅业态、非住宅业态在管面积分别为 16
6、.32 亿平米、8.05 亿平米，同比分别增加 28.9%、80.6%，非住宅业态在管面积增幅显著高于住宅业态。鉴于非住宅业态较高收费水平的特性，物管公司也更加注重对非住宅业态的拓展，非住宅业态在管面积占比在近几年得以快速提升，由 2018 年的 21.2%的占比迅速提升至 2020 年的 33.0%，管理业态更趋向于多元化。投资建议：物管行业正处于成长初期，我们认为未来随着住宅物管集中度不断提升及非住宅业态潜力不断释放，在管规模将维持高成长性。同时增值服务业态仍在不断探索和丰富之中，未来具备充分的增长空间。短期重点推荐 A 股：招商积余；港股物业管理：保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、金科
7、服务、融创服务、新城悦服务、雅生活服务、绿城服务；建议关注：世茂服务、中海物业、华润万象生活、宝龙商业、卓越商企服务、合景悠活。风险提示：物管费收缴不及时，人工成本过快上涨，并购整合不及预期证券研究报告2021 年 05 月 13 日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市房地产沪深30041%33%25%17%9%1%-7%2020-052020-092021-01资料来源：贝格数据相关报告1 房地产-行业研究周报:土地市场持续降温，楼市因城施策房地产土地周报 0509 2021-05-092 房地产-行业研究周报:小长假楼市成交不及预期，学区房炒作或成调控重点 房 地 产 销
8、售 周 报 0509 2021-05-093 房地产-行业专题研究:行业整体业绩增速下移，毛利率下行，杠杆率有待进一步下降开发类房企 2020 年报总结 2021-05-03请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1行业报告 | 行业点评内容目录1.物业板块热度不减、行业内估值分化加剧 .41.1.板块整体涨幅居前、个股估值分化加剧 .41.2.高业绩增速预期驱动高 PEG 倍数 .51.3.南下资金加码、港股通持仓不断增加 .62.市场化扩张不断推进、行业发展空间广阔 .72.1.物管规模再创新高、业绩高增速有望延续 .72.2.独立拓展能力增强、第三方面积占比稳步提升 .92.3.多元化外拓
9、持续推进、非住宅业态增速显著 .102.4.资本助力完善布局、上下游整合形成闭环 .122.5.城市服务为规模扩张带来更大的空间 .143.收入结构优化、增值服务持续发力 .153.1.业绩呈高增长态势、收入利润同步提升 .153.2.基础物管收入和均价温和上涨、占比呈下降趋势 .163.3.社区增值服务增速维持高位、占比逐年提升 .183.4.非业主增值以协销服务为主、增速下降较为显著 .194.降本增效可见成效、盈利能力持续向好 .204.1.盈利能力逐年改善、运营指标进一步优化 .204.2.基础物管毛利率提升空间显现 .234.3.社区增值毛利率变化趋势分化较为明显 .244.4.非业
10、主增值服务毛利率提升，毛利占比呈上升趋势 .255.投资建议 .266.风险提示 .26图表目录图 1：物管整体 PE 与申万子行业 PE 比较 .4图 2：上市物管公司估值变化情况（28 家） .4图 3：上市物管公司年初至今涨跌幅（28 家） .5图 4：PE/年报的业绩增速（26 家） .5图 5：A 股物业公司机构季度持股市值及 A 股流通股占比（市值、亿/人民币） .6图 6：2020-2021年港股通季度持股规模及 21 年持股变化（市值、亿/港币） .6图 7：2020-2021年港股上市物管公司港股通季度持股占港股总股数的比例 .7图 8：上市物管公司在管及合约面积 .7图 9
11、：2018-2020年上市物业管理公司在管面积增速 .8图 10：2018-2020 年上市物业管理公司合约面积增速及合约面积均值 .8图 11：2018-2020 年上市物管公司合约面积/在管面积 .9图 12：上市物管公司在管面积中来自第三方面积占比 .10图 13：上市物管公司第三方的在管面积净增加/总在管面积净增加（去除负值） .10请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2行业报告 | 行业点评图 14：上市物管公司非住宅物业在管面积占比11图 15：上市物管公司非住宅物业在管面积净增加占比11图 16：部分物管公司非住宅业态面积/第三方面积占比12图 17：上市物管公司 2020 年
12、主要收并购事件13图 18：碧桂园服务城市服务运营模式演化14图 19：上市物管公司公共服务拓展情况14图 20：上市物管公司 2020 年营业收入及增速15图 21：上市物管公司 2020 年归母净利润及增速15图 22：上市物管公司营收增速16图 23：上市物管公司归母净利润增速16图 24：上市物管公司物业管理服务板块收入增速（28 家）17图 25：上市物管公司物业管理服务单价（元/平米/月、25 家）17图 26：上市物管公司物业管理服务板块收入占比18图 27：上市物管公司社区增值服务板块收入增速（26 家）18图 28：上市物管公司社区增值服务板块收入占比（26 家）19图 29
13、：上市物管公司非业主增值服务板块收入占比（19 家）19图 30：上市物管公司非业主增值服务板块收入增速（19 家）20图 31：上市物管公司毛利率（28 家）20图 32：上市物管公司人力成本/营收指标（25 家）21图 33：上市物管公司 SA&G 费用率（28 家）21图 34：上市物管公司归母净利率（28 家）22图 35：上市物管公司物业管理服务人均效能（平方米/人）22图 36：上市物管公司基础物业管理服务板块毛利率（25 家）23图 37：上市物管公司基础物业管理服务板块毛利占比（25 家）23图 38：上市物管公司社区增值服务板块毛利率（23 家）24图 39：上市物管公司社区
14、增值服务板块毛利占比（23 家）24图 40：上市物管公司非业主增值服务板块毛利率（19 家）25图 41：上市物管公司非业主增值服务板块毛利占比（19 家）25请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明3nQsOoMvNuM6M9R9PoMrRpNpOiNrRnQiNnMnO9PnMtMNZmPoQvPsQmN行业报告 | 行业点评1. 物业板块热度不减、行业内估值分化加剧本次年报点评的样本选择：我们剔除上市公司中规模相对较小的物管公司，对碧桂园服务、绿城服务、保利物业等 28 家 A+H 股公司 2020 年全年业绩表现、经营情况等内容进行梳理，由于各个公司数据披露有所差异，不同指标所对应的样
15、本数或有差异，我们将在文中列示用于均值统计的公司数量，并于图表中一并带上样本公司的表现情况。1.1. 板块整体涨幅居前、个股估值分化加剧2018 年以来物业公司开始批量上市，由于物管行业具备轻资产、盈利稳定、抗通胀等属性，且受益 19-21 年为竣工交付高峰期，业绩成长性或较高，受到资本市场热捧，我们统计的 28 家 A+H 股物管公司年初至今累计上涨 31.2%，涨幅居申万各子行业的首位。平均 PE 倍数在过去一年时间里快速提升，截止 2021 年 5 月 7 日，AH 物管公司整体 PE 倍数达 38.3 倍，较 19 年同期 29.8 倍提升 8.5X。与申万各子行业的估值倍数对比，我们
16、统计的 28 家 A+H 股物管公司平均 PE 倍数排在第五位，估值倍数弱于休闲服务、国防军工、计算机及综合板块，高于电气设备、医药生物等子行业。物管板块整体估值提升同时伴随着个股间估值的较大分化。以均值 38.3X 作为分界线，华润万象生活、融创服务、碧桂园服务、永升生活服务、世茂服务、宝龙商业、金科服务、新大正、恒大物业及绿城服务等公司估值高于 38.3X，而雅生活服务、滨江服务、南都物业等公司估值低于 38.3X。从个股估值变化程度来看，碧桂园服务、宝龙商业截止期末估值分别为 75.4X、54.5X，较上年同期分别提升 22.8X、15.2X，提升幅度较高。而招商积余、保利物业及时代邻里
17、则分别下降 56X、39.3X 和 39.6X，估值水平相较 19 年同期下降幅度较大。整体来看，均值以下公司较多的呈现估值向下调整的现象，估值分化加剧。图 1：物管整体 PE 与申万子行业 PE 比较9080706050403020100 市盈率PE 年初至今涨跌幅31.2%休 国 计 综 物 电 医 通 纺 传 轻 机 商 汽 交 公 建 非 房 建 银闲 防 算 合 业 气 药 信 织 媒 工 械 业 车 通 用 筑 银 地筑 行服军 机管设生服制设贸运事材金产装务工理备物装造备易输业料融饰40%30%20%10%0%-10%-20%-30%资料来源：wind，天风证券研究所图 2：上市
18、物管公司估值变化情况（28 家）1601401201008060402002019/12/312020/5/72020/12/312021/5/7均值 38.3x华 融 碧 永 世 宝 金 新 恒 绿 招 保 中 新 合 卓 雅 滨 时 南 银 建 金 蓝 佳 奥 彩 中润 创 桂 升 茂 龙 科 大 大 城 商 利 海 城 景 越 生 江 代 都 城 业 融 光 兆 园 生 奥万 服 园 生 服 商 服 正 物 服 积 物 物 悦 悠 商 活 服 邻 物 生 新 街 嘉 业 健 活 到象 务 服 活 务 业 务业 务 余 业 业 服 活 企 服 务 里 业 活 生 物 宝 美 康家生务 服务
19、服 务服 活 业 服 好活务务务务资料来源：wind，天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明4行业报告 | 行业点评从股价表现来看，涨幅居前的上市物管公司包括中海物业、世茂服务、碧桂园服务和恒大物业，年初至今上涨幅度均超过 50%，分别为 107.4%、65.1%、56.5%、50.1%；而招商积余（-3.6%）、时代邻里（-21.8%）、建业新生活（-4.3%）、金融街物业（-21.4%）、彩生活（-5.2%）和金科服务（-6.1%）均有不同程度的下跌。图 3：上市物管公司年初至今涨跌幅（28 家）120%100%80%60%40%20%0%中世碧恒蓝滨新新融佳绿宝华合中银永南
20、保雅奥卓招建彩金金时-20%海茂桂大光江城大创兆城龙润景奥城升都利生园越商业生科融代物服园物嘉服悦正服业服商万悠到生生物物活健商积新活服街邻业务服业宝务服务美务业象活家活活业业服康企余生务物里-40%务服务好生服服务服活业务活务务务资料来源：wind，天风证券研究所1.2. 高业绩增速预期驱动高 PEG 倍数考虑到多数物管公司在未来两到三年仍保持较高业绩增速，我们使用年报业绩集中披露后的 PE 倍数（取全年业绩披露后 5 月 7 日的 26 家物业管理行业上市公司数据）/归母净利润增速，粗略考察各家物管公司的投资潜力，高 PEG 倍数在某种程度上代表市场对公司未来业绩增速的高预期。A 股中的新
21、大正 PEG 倍数遥遥领先，港股碧桂园服务和保利物业两家公司 PEG 倍数均大于 1，而 PEG 倍数越低，说明该股的当前市盈率较低或业绩增速较高，或更具投资价值。PEG 值小于 1 的公司合计 23 家，以归母净利润增速的平均值 65%计算，由高业绩增速预期驱动的高 PEG 倍数的标的包括碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、宝龙商业、金科服务、世茂服务、新城悦服务及合景悠活等。图 4：PE/年报的业绩增速（26 家）2.5120PEG归母净利润增速PEG=1利润增速=0.65PE2100801.5601400.52000新 碧 保 绿 南 永 中 招 华 融 宝 金 世 新 蓝
22、 雅 合 佳 卓 恒 滨 奥 中 建 银 时大桂 利 城 都 升 海 商 润 创 龙 科 茂 城 光 生 景 兆 越 大 江 园 奥 业 城 代正园物服物生物积万服商服服悦嘉活悠业商物服健到新生邻服业务业活业余象务业务务服宝服活美企业务康家生活里务服生务服务好服活服务活务务务资料来源：wind，天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明5行业报告 | 行业点评1.3. 南下资金加码、港股通持仓不断增加我们选取 A 股 3 家具有代表性的物业上市公司数据进行统计，2021 年 Q1 机构持股物业上市公司总市值为人民币 117.92 亿元，环比增加 2.79 亿元。从具体公司数据来看，一
23、季度机构持股招商积余、新大正市值分别为人民币 89.71、10.16 亿元，比 2020Q4 下降 14.16% 和上升 24.05%，持股市值占 A 股流通股的比例分别下降 4.68pct 和 3.89pct 至 68.11%和 31.7%；机构持股南都物业市值达人民币 15.44 亿元，持股比例大幅提升 46.72pct 至 55.4%的占比。整体来看，机构 A 股物业公司持股表现相对平稳，规模上除招商积余外，机构持股体量相对较小，而物业股以港股居多，开通港股通交易的标的也在陆续增加，鉴于港股物业公司今年以来较好的市场表现，对南下资金的吸引力也将逐渐增加。图 5：A 股物业公司机构季度持股
24、市值及 A 股流通股占比（市值、亿/人民币）招商积余新大正南都物业特发服务160招商积余占比新大正占比南都物业占比特发服务占比80%72%73%14069%68%70%66%62%12060%55%10050%8038%41%36%40%33%33%32%6030%4018%22%19%28%20%2016%8%9%10%00%2019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1资料来源：wind，天风证券研究所统计的 18 家已加入港股通的物业行业上市公司港股通持股中，除彩生活、时代邻里外（年初以来港股通持股分别下降 7%、22%），均有较大幅度增长，平均持股涨幅为 82
25、.1%。持股规模最大的为碧桂园服务、保利物业、绿城服务、中海物业、永升生活服务等，港股通持股分别达到 209.6、45.7、36.4、35.0、27.2 亿港币。其中，融创服务、卓越商企服务、华润万象生活、中海物业、永升生活服务和碧桂园服务的港股通持股比例录得港股通物管上市公司年初以来最大增幅（2020 年 Q4 之后上市的物管公司以 2021 年 Q1 数据作环比），增长幅度达分别达到 4.07、2.79、1.41、1.22、0.98 和 0.67 倍，持仓绝对值净增加港币 9.9、1.1、2.9、19.3、13.5 和 84.1 亿元。整体来看，在板块高增速的驱动下，头部物管公司颇受南下资
26、金亲睐，持仓份额呈逐步提升态势。图 6：2020-2021 年港股通季度持股规模及 21 年持股变化（市值、亿/港币）2502020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021.5.7持股变化200150100500碧 保 绿 中 永 宝 融 新 世 金 华 合 建 雅 恒 彩 卓 时 建桂利城海升龙创城茂科润景业生大生越代发园物服物生商服悦服服万悠新活物活商邻物服业务业活业务服务务象活生服业企里业务服务生活务服务活务450%350%250%150%50%-50%资料来源：wind，天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明6行业报告 | 行业点评港股通持仓份额高于
27、5%的个股分别为保利物业、中海物业、绿城服务、永升生活服务、碧桂园服务、宝龙商业、金科服务及新城悦服务，其中保利物业居首位，持仓股数占港股总股数的 51.8%。其次中海物业、绿城服务、永升生活服务、碧桂园服务、宝龙商业、金科服务，港股通持仓占比分别为 13.6%、9.3%、8.8%、8.6%、6.7%和 5.9%，整体平均持仓比例为 6.9%。截至 2021 年 5 月 7 日，保利物业、金科服务及新城悦服务持仓占比较 2021 年Q1 提升较为明显，分别增加 4.8、2.0 和 1.4 个百分点。图 7：2020-2021 年港股上市物管公司港股通季度持股占港股总股数的比例60%50%40%
28、30%20%10%0%2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021.5.7PCT+-8%7%6%5%4%3%2%1%0%-1%保 中 绿 永 碧 宝 金 新 彩 建 时 合 建 融 世 卓 雅 华 恒利海城升桂龙科城生业代景发创茂越生润大物物服生园商服悦活新邻悠物服服商活万物业业务活服业务服生里活业务务企服象业服务务活服务生务务活资料来源：wind，天风证券研究所2. 市场化扩张不断推进、行业发展空间广阔2.1. 物管规模再创新高、业绩高增速有望延续上市物业公司管理面积不断突破：截止 2020 年底，我们所跟踪的 28 家上市物管公司整体平均在管面积约为 1.41 亿平
29、米（招商积余无合约面积数据，但平均在管面积测算中包括该公司），YOY+35.8%，增速较 2019 年末略微收缩 0.2pct；其中在管面积在 1 亿平米以上的有 17 家，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、彩生活、恒大物业在管面积已经突破 3 亿平米，绿城服务在管面积突破 2 亿平米，招商积余、永升生活服务、建业新生活、新城悦服务、中海物业、蓝光嘉宝服务、融创服务、世茂服务、金科服务及华润万象生活在管面积均突破 1 亿平米。图 8：上市物管公司在管及合约面积9008007006005004003002001000 在管面积（百万平米） 合约面积（百万平米）招 永时 碧保 宝新 建 新绿 中 金 雅南 滨 奥 佳 蓝彩 中 融 恒 银 卓合 世 金 华商 升代 桂利 龙大 业 城城 海 融 生都 江 园 兆 光生 奥 创 大 城 越景 茂 科 润积 生邻 园物 商正 新 悦服 物 街 活物 服 健 业 嘉活 到 服 物 生 商悠 服 服 万余 活里 服
黑公网安备:91230400333293403D