高房价的没道理和道理.docx

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1、高房价的没道理和道理关于房地产症结，人们的诊断似乎已经穷尽。一位房地产央企高 管再给你一些说法。近十几年来，中国房地产行业前所未有地火爆，其最主要的标志 是房子越建越多，价钱越卖越高，地皮越炒越贵，各种反对声音越来 越大。一时间，房地产，更确切地说是房价不仅成了普通百姓热衷谈 论的话题，也成了媒体和政府重要关注的问题。消费者说：“房价太 高了，老百姓买不起。”开发商说：“面粉都贵了，面包能便宜吗？” 政府说：“要抑制房价过快增长，保障低收入阶层住房。”三方各执 己见，孰是孰非难以分辨。“开发商没有这个职责”很多人抱怨，房价太高。中国目前的房价真的高吗？与过去几年 比，肯定是高的。但是用发展的眼

2、光看，目前的房价又是低的。用购 房者的心态和标准来衡量，房价肯定是高的。但用卖房者的标准来要 求，现实的房价并不高，至少是合理的。房价高与低，由多方面的因 素决定，卖房者不能单方面决定房价，购房者也无法决定房价。地价 高低、建造成本的高低也不是构成房价高低的决定因素，政府更是无 法操控房价。最终，房价是由市场的供求关系决定，当需求旺盛时，房价就会 涨；反之，当供给大过需求时，房价就自然会下跌一一这就是市场经 济的规律和法则。它有自然调剂能力，任何人为的干预因素只能在短 时期内奏效，而无法长期改变这个规律，除非想放弃市场经济的运作 原则。就目前中国的国情，大多数人的收入水平而言，要满足所有人拥

3、有房子的要求，在短时间内是不现实和不可能的。即使现在的房价再 降50%,对于低收入的家庭还是无法实现购买住房的梦想。而现在 一部分人对拥有住房的期望值非常高，不要说在经济尚不发达、收入 尚低的中国，就是在经济高度发达、收入较高的欧美国家，也是一件 难度很大的事情。在发达国家，有人一辈子都租房住，还有人要拼命 干上几十年才能拥有自己的住房。这是一个既残酷，又必须正视，还要逐步解决的现实问题。发达 国家的经验表明，只有政府出面动用一部分财政收入来建造廉价或廉 租房，才能较好地解决低收入阶层的住房问题，政府有二次分配资源 的权力、责任和义务，也应该有效地履行此项职责。强迫开发商履行 这个职责是违反市

4、场规律的，对大多数开发商来讲，他们的使命就是 要使股东的价值最大化，为股东创造更多的利润就是股东价值和公司 价值最大化的重要体现。在“面粉都比面包还要贵”的今天，让开发商造出低收入阶层都 能买得起的房子几乎是不可能的，如果强迫他们这样去做，就是损害 股东的利益。走出“面粉比面包贵”的怪圈地价虽然不是导致高房价的惟一原因，但它却是房价的重要组成 部分。在中国，地价为什么这么贵?难道中国内地比香港地区，比东 京、纽约地少吗?难道他们的高收入阶层人群比中国的更大吗?为什么 地价就没有涨得那么快?我们形容房地产业是“面粉比面包贵”，这 其实跟中国的土地政策有关。现在，地皮基本是通过招拍挂渠道获得的，这

5、是一种公开透明的 市场方式，比起以前的协议转让是一种进步，它可以避免某些私下交 易和腐败现象，同时也避免了国有资产的流失。但是，这种方式本身 也存在一定的缺陷。由于它是一种公开竞争的方式，即价高者获胜, 所以土地的转让方一一政府无法控制土地的价格。对土地的转让方来 说，当然不希望卖低价，卖的价格越高越高兴。根据现行的政策，土 地拍卖的收入归地方政府所支配，而此项收入占地方政府财政收入的 比重极高。地方政府有动力不断推高土地价格，只因他们是土地拍卖 的最大受益者。这其实是中央和地方政府在税收分配上的不合理造成的，也可以 称之为经济利益关系造成的。其实地方政府也有自己所处的窘境，他 们面临着极大的

6、发展和创造政绩的压力，又没有足够的资金来源，不 卖地又怎么办呢？只有通过卖地，而且是不断地卖地，才能够帮助他 们解决资金的大问题。什么时候释放土地，释放哪里的土地，释放多少土地也是决定土 地价格的直接因素。我们都知道，搞房地产的人要赚钱，但是没地让 人怎么赚钱？ “面粉”是国家的，国家一年拿出多少面粉来呢?没有人 知道。因为现在的土地供应计划性较差，透明度也差。显然，这样做 是对政府有利，因为权力完全掌握在政府手中，政府虽然无法掌控招 拍挂土地的价格，但是却完全可以通过控制释放土地的数量、时机和 频率来调剂土地的价格。开发商心中无数，所以一有土地出来，大家就去疯抢，唯恐拿不 到土地。对于一个开

7、发商来说，最担心的莫过于没有土地资源，没了 地，怎么建房子，没了地，就等于公司的业务要停止了，这是造成拍 卖土地价格节节升高的重要原因之一。而买方的心态也一样，也在想, 今天推出的这个楼盘，如果不去买可能以后就没了。道理很简单，土地的供求关系决定土地的价格。如果土地的供应 量充足了，土地的供应计划透明了，土地的价格自然就会下降。土地 的成本下降了，从理论上来讲房价也会随之下降。如果每年第一季度, 每个省、市都能根据当地房地产市场的需求和土地资源，公布一个全 年拍卖出让土地的计划，让开发商心里有底，他们就不用再使劲抢地, 并清楚哪块地适合自己就拿哪块，不适合自己的也不会去拿。不光开 发商心里有数

8、，买房人心里也有数了。现在，房地产业平均利润为20%左右，个别开发商能达到40% 50%,像北京通州最近一个月一平方米上涨1万元，开发商早就买下 了地块，刨除全国都差不多同一水平的建筑成本、人工成本、财务成 本，他的利润可能达100%以上。而现在国家征收所得税统一为25%, 不管你开发商干得如何，利润率多高，都是一个税收水平，这是不科 学的。土地政策是国家的大政方针，应该上升到国家的战略层面来考虑 和制定。在制定国家土地政策时，既要充分考虑到地方政府的利益， 又要顾及国家的整体利益，还要从行业的健康发展以及消费者的利益 出发。中央政府要充分地利用好土地政策和税收这两个杠杆，从宏观 上来调剂房地

9、产行业的发展，而不是从微观上对市场进行行政干预。中央政府和各级地方政府应该成立专项基金，把出卖土地的部分 收入注入此项基金，用做建造保障性住房。国家从高房价所带来的高 额利润中以增加税收的方式得到好处，而额外征收的税收又可以通过 二次分配的方式，大部分用在兴建经济适用房或者廉价租屋上。这样 既满足低收入阶层的住房要求，又可以使房地产行业较健康地发展。 对于那些以投资为目的的住房和物业，国家也应该征收合理的土地税、 物业税、升值税、转让税、所得税等，这项收入也可以列入保障性住 房的专项基金。央企退出，能否救市？现在，市场上对国企央企参与土地拍卖和地产开发略有微词。有 人认为，是国企央企推高了土地

10、价格；更有人认为，国企央企根本就不应 该参与房地产行也。听到这话我几乎要大笑失声，使我想到了时期的 “出身论”一一中国有哪一条法律规定国企央企不能参与房地产开 发?连外国的企业都可以在中国买地并参与中国的房地产开发，为什 么国企央企不能?这在逻辑上，道理上和法律上都说不通。这种事发生在改革开放30多年后，发生在加入世贸组织数年后的今天，实在有些不可思议。如果某些国企央企违犯了法律，违背了 土地拍卖和房地产开发的规定，可以按照法律程序对他们进行处理, 而不应该“一刀切”地把他们排除在外。如果一个行政命令就可以让国企央企退出一个行业，那国企央企 的市场地位将受到质疑，有谁还敢与国企央企合作，有谁还

11、敢购买他 们上市公司的股票?更为荒唐可笑的是某市竟然公开宣布，在未来的 土地招标拍卖中，出最高价者不一定就获得土地。如果是这样，还招 标拍卖干什么，这不是公开的欺骗吗?还有什么公平、公正、公开可 言？这样做就是违反拍卖的基本原则和国际惯例。互相竞价是拍卖的 基本原则和成交的基本方式，没有互相竞价这个环节就不能称其为拍 卖了。试问，如果日后发现有公司在土地拍卖当中竞价，是否也会把 他们“驱逐出境”？毫无疑问，国企央企的股东是国家，国家是他们的出资人，当然 他们应该按照国家的意愿去经营，应该也必须承担起应尽的国家和社 会责任。但是，国家的意愿或者是出资人的意愿应该通过公司董事会 的决议来体现，而不

12、应该通过行政命令和“红头文件”来体现。事实上，有很多央企国企已经不是百分之百的国企央企了，它们 要么已经整体上市，要么局部上市或者是同其他企、也合资了。换言之, 虽然国家仍然保持控股地位，但是他们的股权已经多元化和市场化。 不管这个大股东是谁，都必须要按照市场的游戏规则办事。否则，同 样被视为侵害小股东的利益。拍卖地价高的根本原因并不在于国企央企的参与，而是由于土地 政策造成的。因此，让他们从土地拍卖市场的退出只能解决短期问题, 而无法从根本上解决高地价的问题。房价攀升的真正推手究竟是什么原因导致了中国主要城市房价的大幅上升呢?其中不 乏有土地政策、建筑材料上涨、地产商炒作等诸多的因素，但是最

13、主 要的还是需求，有人称之为刚性需求。从目前中国人均国内生产总值3000美元的水平来看，不应该支 持这样高的房价，但是如果进一步分析中国财富的分布状况，可以肯 定地讲，目前中国的财富是高度集中的。中国人口众多，哪怕高收入 阶层只有5%,也是几千万人，等同于欧洲一个大国的人口。正是这 样一群人，中国近几年已经步入高档奢侈品消费大国。也正因如此, 在北京、上海、深圳等富人比较集中的城市，每平方米超过3万元, 地理位置好、物业管理好、环境好的高档住宅卖得如流水一般，甚至 每平方米超过七、八万元，甚至是超过10万元的豪宅仍有很好的销 路。然而，当你去留意买豪宅的人是谁时，会发现其中一部分人致富 途径并

14、不干净，他们赚来的钱甚至都不敢存在银行里。然而一旦买了 房子，再找个合适市场时机把房子卖掉，这个钱就洗干净了。所以无 论房价多高，不管卖房时要交多少税，他们都无所谓，因为这个钱是 自来的。在买豪宅以及炒房团中，这部分人占有很大比重，因没有相 关数据，这部分因素无法预估在内。还有一部分高收入阶层买房是为了投资，很多人不仅拥有一套住房，多者拥有几套，甚至是十几套的也不在少数。在如今证券市场动 荡，尚缺少投资工具而存款利息很低的情况下，很多人认为房地产是 最好的资金避难所。因为以上因素，所以在很多中心城市出现了一种奇怪的现象，一 方面很多人抱怨房价高买不起，另外一方面又出现了“三高”房，即“高房价，

15、高销售率，高空置率”，有的地方甚 至达到75%的空置率。这种反常现象的出现，主要因为一个高收入 阶层在中国正在形成，且每年都在快速膨胀。在最近闭幕的人大会议上，传出了一个十分响亮的声音和信号, 那就是政府要采取措施抑制高房价。但是，政府的话音未落，在北京 举行的土地拍卖会上又创出了新天价，而通州发展规划出来之后，一 个月之内当地房价一平方米上涨1万多元，挨着通州的河北燕郊一平 方米也上涨了 3000多元。这不能说不是市场行为与政府行为的博弈。 暂且不说谁会在这场博弈中获胜，不妨来分析一下如果房价下跌，谁 会受益？在前文我曾说过，即使是现行房价下降50%,真正的低收入家 庭还是买不起房，政策仍无

16、法解决普通百姓的住房问题，他们也只能 望房兴叹，不会因此受惠；对于中产阶级来说，没降价之前可能他们 会买一个小房子，现在价格下降了，他们会换上稍大一点的房子，或 者从原来住的远郊县往靠近市区的地方换，因此可能部分受惠。但是，我相信大部分中产阶级是有房族，如果房价真的大幅度下 跌，在前几年相对较高价位上买房的他们，会面临很大损失。比如原 来100万的房子，降到50万，银行会找他，这个楼不值那么多钱了， 原来贷款给你50万，现在只能贷你20万，他们不补上这笔钱就面临 断供。对更多的中产阶级来说，其实受损程度远大于受惠。而对于高收入阶层，则没有太大的影响。房价的下降，只会刺激 他们的投资更多住房的欲

17、望。但是，如果房价大幅下降，对已经通过 高价购得的住房者，特别是那些正在做按揭的供房者会受到猛烈的打 击。他们要么需要付出更大的代价，要么会面临断供，甚至沦为负资 产的危险。如果出现这种情况，势必会给银行增加坏账，甚至会引发 金融体系的动荡，其后果不堪设想。对房地产开发商来讲，房地产价格的下降当然会侵蚀一部分利润, 但是每个开发商都要清醒地认识到，任何一个行业，任何一个市场都 不可能是直线上升，都会有升有降。如果房地产价格下降，政府可能 是最大的输家，不仅税收会减少，出卖地皮的收入也会大幅减少。虽然房价下跌有利有弊，从整体上来看仍是利少弊多，赢家少输 家多。当然，如果是由于市场供求关系所引起的价格下降，这是正常 和健康的调整，就必须要接受现实。