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1、养老养生度假村本次项目商业计 划 书时间：二Oxx年 同、特殊病灶护理等，给每位住户带来熨帖关怀。组织丰富的社交、 学习、文艺、娱乐、团体外出及节日活动，让每位住户充实愉悦之外 更能不断获取新知识。图3-10细致入微的生活照护服务3）独特的休闲户外活动本次项目位于亚龙湾与海棠湾双湾首席门户，处于“三湾一场一 站一院一岭”中心，周边有红峡谷高尔夫俱乐部、三亚司马岭公益林 区、三亚雪古丽热带奶牛生态园、亚龙湾天堂森林公园、野猪岛、海 螺姑娘文化创业产业园等休闲旅游场所。本次项目将充分利用地理位 置优势，与周边酒店、风景区合作，整合休闲旅游资源，为住户提供 独具特色的户外休闲活动，让住户充分享受三亚

2、天然氧吧般的怡人环 境。图3-11老人户外休闲活动图4）智能化的增值服务本本次项目注重智能化管控，将开发独立的官方网站和手机APP, 利用网络信息技术为住户建立全面详尽的“健康管控档案”、“家庭 档案”和“生活档案”，定期发布并向住户亲友推送老人健康信息和 老人生活实况（视频、图片、文字等），通过网络和智能化设备缩短 老人与亲友的距离，加强老人与亲友的联系，让住户舒心，让住户亲 友放心，提高住户及其亲友的满意度和体验感。5）咨询服务本次项目还专门开设针对中高端收入老人的心理咨询、理财咨 询、健康咨询等相关咨询服务。图3-12养老健康咨询3.3核心价值本本次项目生产产品与服务的核心价值在于：充分

3、挖掘XX得天独厚的自然环境优势，开发整合养生养老资 源，为住户提供独一无二的养生养老体验。A凭借经验丰富的医疗护理团队、营养师团队、疗养团队、管控 团队和先进的价值理念，为住户提供定制化的周到养生养老 服务。充分利用信息网络技术和先进的设施设备，为用户提供智能化 的照护服务，营造家庭般的温馨居家享受。A本次项目与国内知名养老相关产业合作，为客户提供老人金融 理财、保健品、医疗等一站式服务，让老人生命和生活更有 保障。第四章市场分析4.1客源定位本次项目主要客源是55岁至75岁左右中高收入的健康老年人 群，其他客源主要为来三亚的养生旅游人群。4.2政策的支持近年来，国家和地方政府多次出台相关扶持

4、政策支持养生旅游、 养老度假等产业的发展。养生旅游行业迎来了前所未有的发展机遇。1）中共中央国务院关于深化医药卫生体制改革的意见（中 发（20096号），相关要求坚定不移地深化医药卫生体制改革，广 泛动员社会力量，多措并举发展健康服务业。2）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发（2022） 35号）相关要求充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励民 间资本参与养老服务业发展，逐步使社会力量成为发展养老服务业的 主体。3）国土资源部办公厅关于印发养老服务设施用地指导意见 的通知（国土资厅发12022） 11号），保障民间资本投资养老服 务设施的建设用地需求，积极做好用地服务工作。4）民

5、政部联合发展改革委、教育部、财政部等十部委发布关 于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见（民发2022） 33 号）明确相关要求对民办养老机构提供的育养服务免征营业税，养老 机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值 税和营业税。4.3市场容量4.3.1. 目标消费人群现状1）城市中产阶层据高盛估算，在中国月均收入达到1000美元（约合6200元/月） 即属于城市中产阶级，全部劳动人口中约有L5亿人可归类于此，主 要由企事业机构家、公务员、白领等构成。图4-6中国劳动人口收入结构2） 老年人口近十年，我国老龄人口从2005年的1. 13亿增加到2022年的2. n亿，老龄

6、化程度也越来越高，到2022年我国60岁以上老龄人口占总 人口的 15.51% （见图 4-6） o2005 埠2006牛2007；E008隼2009 年 2010 年 2011 犁 2012 年 2013 隼 2014 年60岁以上去外人口（亿）一一占部人口比利（%）图4-7近十年我国60岁以上老龄人占总人口的比例养生旅游市场容量修改变更趋势1）中产阶层市场容量预测据统计，我国城市中产阶层家庭由2005年的22%增加到2022年 的46.45%。未来十年，我国中产阶层家庭比例还讲进一步提升，到 2025年，预计将会接近八成（见图4-7）。80% r2005年2010 年2015 年202 诲

7、2025年蓑穷断层宗史比网 下层中产阶层家!?比例 一上层中产阶层家电比例一富祐”展事也比恻图4-8未来十年我国中产阶层家庭比例修改变更趋势（说明：贫穷阶层家庭年均收入W25000元、下层中产阶层家庭年均收入在2500040000 元之间、上层中产阶层家庭年均收入在40000100000之间、富裕阶层家庭年均收入100000 元。）2）老龄人口市场容量规模预测国家统计局公报发布的2022年第六次全国人口普查主要数据显 示，全国总人口数达到13. 4亿，其中60岁以上人口为1.78亿，占 人口总数的13. 26%,已进入老龄社会。通过预测显示：到2022年我国老龄人口将增至2.44亿，2030

8、年我国老龄人口将达到3. 48亿，增长速度空前加快，到2050年，预 计我国的老龄人口突破4. 3亿，占到全国总人口的三分之一以上。160014.0012.0010 008 006.004.002.000.0035.00%30 00%25.0g20.00%15.00%1000%5 00%0.00%2010 埠2020年 2030#-20404-2050年总人口数8岁国上人口（亿）占A人口比例图4-9对我国老龄人口的预测因此，无论从长远还是从目前来看，养老服务市场的消费人口规模十分巨大。4.4 市场的竞争分析4.4.1 生产产品与服务特色本本次项目提供的生产产品与服务在、自然环境、服务质量、接待

9、能力、配套设施等方面与其他养老旅游本次项目相比表现出一定的 优势特点（见表4-2）,因而具有很强的竞争力。表4-2本本次项目生产产品服务特点对比条件本养生养老旅游本次项目其他养老旅游本次项目品牌特色养生养老度假服务综合体单一的养老院形式或者 酒店形式自然环境三亚自然条件和生态环境优越，具备完美的养生条件多位于市区或依托人工 环境住宿条件无障碍建筑细节，全套适老化家居和智能化照护及紧 急呼叫系统，有24小时健康监护普通的建筑装修风格，没 有特别的针对性服务质量为每位住户量身定制个性化照护计划，提供专业的一 对一的营养指导、运动规划，中医理疗和养生膳食等 优质养老养生的服务难以达到优质服务水准接待

10、能力共有160套房间，300个床位，8300平方米的超大地 下室，提供解放军医院和市级医院就诊绿色通道接待能力不足，只能满足 少量客户需求配套设施配备基础医疗服务中心，活动室，羽毛球场，养 生植物园、茶艺文化、陶艺园、动物乐园、图书馆、 健身馆、多媒体室、金融理财、心理、法律咨询等配 套服务设施，提供衣、食、住、行、游、购、娱、医 等全套服务。一般只能提供食、住和简 单的养生疗养服务档案建立建立客户健康及家庭档案，进行会员制管控，并 积累平台资源，一般无此服务4.4.2 市场的竞争格局1）海南养老服务体系初步建立目前海南省已基本形成了以居家养老为基础、社区服务为依托、 机构养老为补充的社会养老

11、服务体系。截止2022年8月底，全省共 有各类养老服务机构254家，其中公办养老机构226家，民办养老服 务机构28家。海口、三亚、琼海等11个市县都开展了社区居家养老 服务试点，试点社区数达247个，占全省城市社区总数的49. 4%。但 仍旧无法满足中国养老养生这特大产业的人群需求。2）当地养老机构的发展状况海南养老机构服务的老年人主要来自北京、上海、广州，黑龙江 和海南本地，其中来自北京和黑龙江的外来老人占比最大。不同养老 院或者度假村也会针对性地着重发展不同地域的养老人群为服务对 象。大部分外来过冬老人只居住2到3个月，其余时间养老公寓一般 只服务长期居住的本地老人。当地养老机构采取“有

12、偿服务和无偿服 务”相结合的管控理念，以商业经营模式开展高端养老服务，设施 齐全服务优良，主要针对外地来海南旅游养老的高端老人，每月收费 3000-5000-32000元不等。其中，三亚多为高档社区中，物业为老人 们提供类别齐全的服务；文昌等市县养老机构属于中端，属于基本的 社会化养老服务提供者。海南的旅游养老产业发展迅速，但是对比国内相对发达地区，“未 富先老”的矛盾让海南省老龄事业发展面临着更严峻的挑战。加上资 金投入少，人力、物力难以满足当前需求，许多养老机构发展较为滞 后。随着“空巢”老人和失能失智老年人人数逐年增加，海南应对人 口老龄化挑战和保障老年人安享晚年的工作变得刻不容缓。4.

13、5 市场分析结论目前中国60岁以上老年人约有1.69亿，预计2050年中国60岁 以上老年人将占三成，达31虬 我国已进入老龄化国家行列，老年人 口的健康问题日益突出，老年健康产业将成为我国未来养老养生旅游 行业发展的重要有关内容。从2022年以后，我国养老养生产业得到 高速发展。中国工程院院士钟南山曾经表示，我国老年人市场消费的年需求 已达到1万亿元，然而实际上的供给却不足1000亿元。值得注意的 是，这个市场规模还在迅猛增加，据公开数据表明，2022年，我国 老年人市场消费的年需求将达到7. 2万亿元。预计到2050年，市场 规模将超过26万亿元（见4-9）。加上政府政策上给予的大力支持,

14、 我国养生旅游市场潜力巨大，前景广阔。2000第20104-2020 年 2030 年2040 年205。不一艺斛人口 _一芾不生产业现樽图4-10我国养老养生产业市场规模第五章商业模式5.1 运营模式5.2 盈利模式目录第一章总论11.1 本次项目名称错误!未定义书签。1.2 本次项目概述错误!未定义书签。1.2.1 核心理念错误!未定义书签。1.2.2 商业模式错误!未定义书签。1.3 本次项目的优势错误!未定义书签。1.4 建设规模错误!未定义书签。1.5 融资需求错误!未定义书签。1.6 财务预测错误!未定义书签。第二章 责任公司简介22.1 基本信息22.2 发展历程22.3 责任公

15、司发展规划22.4 组织结构22.5 管控团队2第三章 生产产品与服务33.1 本次项目概况33.2 本次项目规划33.2.1 硬件设施及基础服务33.2.2 特色服务53.3 核心价值7第四章市场分析84.1 客源定位84.2 政策的支持84.3 市场容量94.3.1 .目标消费人群现状94.3.2 养生旅游市场容量修改变更趋势104.4 市场的竞争分析11第六章发展规划6.1 SWOT 分析6.1.1 优势6.1.2 劣势6.1.3 机会6.1.4 威胁6.2 竞争策略6.3 战略目标第七章营销策略7.1 消费者行为分析7.1.1 企事业机构客户7.1.2 散客7.2 品牌推广策略7.2.

16、1 线上推广7.2.2 线下推广7.3 渠道策略第八章融资方案8.1 融资方案8.2 资金使用计划8.3 退出机制8.3.1 股权转让8.3.2 责任公司回购8.3.3 持续经营，获取股利第九章财务分析第十章风险分析养生养老及旅游本次项目的风险主要分为两类：系统性风险和非 系统性风险，这里我们综合笼统地分析：10.1 自然灾害风险10.1.1 风险描述10.1.2 规避措施10.2 财务风险10.2.1 风险描述10.2.2 规避措施10.3 市场风险10.3.1 风险描述10.3.2 规避措施10.4 人资管控风险10.4.1 风险描述10.4.2 规避措施4.4.1 生产产品与服务特色11

17、4.4.2 市场的竞争格局124.5市场分析结论13第五章商业模式155.1 运营模式155.2 盈利模式155.2.1 养老养生收入错误!未定义书签。5.2.2 旅游度假收入错误!未定义书签。5.2.3 商铺招商收入错误!未定义书签。5.2.4 会议接待收入错误!未定义书签。5.2.5 推荐费错误!未定义书签。第六章发展规划166.1SW0T 分析161.1.1 优势161.1.2 劣势161.1.3 机会161.1.4 威胁166.2 竞争策略166.3 战略目标166.4 实施计划16641近期（20222022年）错误!未定义书签。642中期（2022-2023年）错误!未定义书签。远

18、期（2024-2030年）错误!未定义书签。第七章营销策略177.1 消费者行为分析177.1.1 企事业机构客户177.1.2 散客177.2 品牌推广策略177.2.1 线上推广177.3 渠道策略177.4 价格策略17第八章融资方案188.1 融资方案188.2 资金使用计划188.3 退出机制188.3.1 股权转让188.3.2 责任公司回购188.3.3 持续经营，获取股利18第九章财务分析199.1 财务假设错误!未定义书签。9.2 财务预测错误!未定义书签。9.2.1 收入预测错误!未定义书签。9.2.2 成本预测错误!未定义书签。9.2.3 利润预测错误!未定义书签。9.2

19、.4 净现金流量预测错误!未定义书签。9.3 财务评价错误!未定义书签。第十章风险分析1910.1 自然灾害风险2010.1.1 风险描述2010.1.2 规避措施2010.2 财务风险2010.2.1 风险描述2010.2.2 规避措施2010.3 市场风险2010.3.1 风险描述2010.3.2 规避措施2010.4 人资管控风险2010.4.1 风险描述20第一章执行摘要第二章责任公司简介2.1 基本信息2.2 发展历程2.3 责任公司发展规划2.4 组织结构2.5 管控团队第三章生产产品与服务3.1 本次项目概况养生养老度假村本次项目位于XXX,主要是针对我国55-75岁左 右的中高

20、端收入健康老人提供“以养为主，度假养生相结合”的新型 养老服务平台，并设计“宜居、健康管控、养生、乐活、咨询”五位 一体的服务体系，致力于海南高端度假养老服务的深度开发与拓展。3.2 本次项目规划本次项目立足服务于养老养生这一设计理念，开辟包括住宿、餐 厅、基础医疗服务中心、社区养生区、活动区等功能区，为老人提供 衣、食、住、行、娱、乐等全方位生活体验。图3-2养生养老度假村鸟瞰图3.2.1 硬件设施及基础服务1）住宿与餐饮设施本次项目住宿设计套房160套，其中：一室一厅8套，面积55 m2；二室二厅152套，为64 nl2至97 nl,，规划约616个床位。房间专 为老年人设计，注重无障碍的

21、建筑细节，配备厨房、冰箱、洗衣机、 卫浴、电脑、智能联系方法方式等家庭化设备。图3-3二室二厅套房卧室卫生间采用便于老人使用的5种功能化设计，如：在马桶墙壁右 侧及淋浴墙壁上专为老人设置有钢制扶手；在淋浴房配置约40cm宽 折叠式条式座椅；在卫生间马桶对面墙壁上设有应急呼叫按键；卫 生间门采用双边推开式；洗脸盆采用半圆形凸出底座，便于坐轮椅老 人使用。尽量保证老人住宿的便捷、舒适、安全。图3-4二室二厅套房卫生间在1号楼二层（约600 m2）设置多功能餐厅包括：自助餐厅（大 餐厅）一间约200疔，内设自助餐饮台包括食物、餐具等，就餐桌椅 （以4-6人坐为主）；小餐厅（约40 m2） 3间，内设

22、就餐桌椅；包 厢（约20肝）4间；厨房约100 m2；洗手间约20 m2o能保证可容 纳约200人同时就餐功能。并配备专业的营养师及厨师团队，为老人 提供系统健康养生的餐饮服务。图3-5餐厅意向图2）医疗养生设施本次项目配备基础医疗服务中心、康复训练大厅和社区养生区， 包括基础医疗体检设备、按摩设备、健身设备、理疗设备等，为老人 提供日常医疗保健服务和养生健康管控服务。其中，基础医疗服务中 心设置医务室共2间（护理室、医生办公室）、就诊室1间、基础体 测室1间、养生讲解及培养训练室1间。图3-6护理仪器意向图3）休闲娱乐设施本次项目针对老人的生活习惯和喜好，设计有阅览室、书画室、花房、兵乓球房

23、、羽毛球场、棋牌室、茶艺室、健身房等休闲娱乐设 施，为老人提供全方位、高质量的休闲娱乐服务。图3-7书画室4）其他基础设施本次项目另配备有各型会议室、商场等功能区，以满足老人见客、 会谈、日常采购等生活需要。图3-8会议室特色服务本次项目除为老人提供住宿餐饮、运动休闲、养生保健等基础服 务，还提供一系列有针对性、高品质的特色养生养老服务。1）量身定制的个性化照护计划本次项目配有专业的营养师和护理师团队，将根据入住老人身体 状况、生活习惯、兴趣爱好的不同，提供定制化的个性照护计划，包 括针对性的居住方案、饮食搭配（高血脂餐、糖尿病餐、清真餐等）、 养生计划、活动安排等个性化服务，给予住户超凡的养老养生体验。图3-9个性化养老健身服务图2）全方位的细致生活保障各楼层分设护士站，配备24小时紧急呼叫系统，并为住户提供 定期生命体征检测及每2小时巡房保障，精心关护每位住户的日常生 活；细致入微的专业照护服务如入厕/洗浴协助、用药支持、就医陪