2010福州市商圈调研报告.docx

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1、福州市商圈调研报告目录一、福州城市概况.2.二、福州市经济运行及城市规划 .3.1 、 城市经济运行 .3.2 、 福州城市规划 .5.三、福州商业市场概况 .8.1 、商圈概况.8.2 、东街口商圈分析 .3 、 台江商圈分析 .4 、 万宝商圈分析 .5 、 部分商业租金情况 .四、福州市写字楼市场分析.1 、区域分布.2 、租赁市场.3 、销售市场.4 、代表性高端写字楼.5 、写字楼市场小结 .五、福州住宅市场概况 .1 、房地产市场总体概况 .2 、2010 年上半年房产市场概况.3 、福州市区域数据 .一、福州城市概况福州是福建省的省会城市，全省的政治、经济、文化、教育中心，地处福

2、建东部沿海，闽江下游，东濒东海，与台湾隔海相望。福州市辖鼓楼区、台江区、 仓山区、马尾区、晋安区、福清市、长乐市等五区二市和闽侯、闽清、永泰、平潭、连江、罗源六县，全市总面积11968平方公里，其中市区面积1043 平方公里，全市常住总人口 687 万人，其中市区常住总人口271 万人。全市户籍总人口638.33 万人，其中市区户籍总人口 187.53 万人。二、福州市经济运行及城市规划1 、城市经济运行09 年，全市实现地区生产总值 2524.28 亿元，全国排名第 24 位、比上年增长 12.8% ，其中第一、二、三产业增加值为 241.78 亿元、1197.84 亿元和 1084.66亿

3、元，分别增长5.2% 、13.6% 和 13.5% 。产业结构继续调整，三次产业比重由上年的 10.347.442.3 调整为 9.647.443.0。第一、二、三产业对 GDP增长的贡献率分别为 3.5% 、51.8% 和 44.7% 。全市人均地区生产总值达 36851 元，增长 11.9% 。全市在岗职工年平均工资 31000 元，增长 12.6% 。据城乡住户抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入 20289元，扣除价格因素，增长 10% 。全市实现社会消费品零售总额 1335.79 亿元，增长 18.0% ，其中限额以上企业实现556.35 亿元。09 年全社会固定资产投资完成 164

4、6.72 亿元，增长 31.5% ，其中城镇以上固定资产投资完成 1544.60 亿元，增长 32.3% 。全市共接待过夜境内游客 901万人次，增长 2.6% ，过夜境外游客 60.60 万人次，下降 3.9% 。年末共有星级宾馆饭店 73 家,客房共计 11070 间。10 年前三季度，福州市地区生产总值 1944.37 亿元，增长 14.7% ，其中，第一产业增加值 145.43 亿元，增长 3.8% ，第二产业增加值 931.61 亿元，增长20.1% ，第三产业增加值 867.33 亿元，增长 11.1% 。10 年前三季度全社会固定资产投资 1538.63 亿元，增长 38.9%

5、，与 1-8 月比较，全社会固定资产投资增幅提高 5.2 个百分点。城镇固定资产投资 1478.18亿元，增长 42.5% ，位居全省设区市第二位。与 1-8 月比较，城镇固定资产投资增幅提高 5.9 个百分点。全市社会消费品零售总额 1133.28 亿元，增长 21.0%,在全省设区市中居第二位。与 1-8 月比较，社会消费品零售总额增幅提高 0.9 个百分点，多数县（市）区增幅有不同程度的提高，仅 2 个县区略有回落。05 年-09 年福州市GDP及增长率05 年-09 年福州市人均GDP走势2 、福州城市规划1 ）城市性质：福建省省会、海峡西岸经济区的中心城市、国家历史文化名城。2 ）规

6、划人口规模：规划 2015 年全市总人口为 800 万人，城镇人口为 527 万人，城镇化水平为66% ；2020 年全市总人口为 890 万人，城镇人口为 642 万人，城镇化水平为72% 。3） ）中心城区空间布局“一区三轴八城”：中心城区的重点发展方向为“东扩、南进”。采取“结构开放、轴向发展、核心多极、服务沿江、工业沿海、生态渗透”的空间发展策略，形成“一区三轴 八新城”的空间布局结构。“一区”即一个中心区(三环以内区域)，主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能，强化八一七中轴线和闽江轴线两条公共设 施服务带，以及北江滨商务中心、鳌峰洲金融街、会展岛等六个公建中心。“三轴”即传统城

7、市服务轴、城市东扩发展轴、城市南进发展轴三条轴线。“八新城”即东部新城、科学城、大学城、汽车城、马尾、新店、荆溪、亭江-琅岐八个新城，在八个新城分别培育新城中心。4） ）交通规划：未来福州对外交通体系将构建由沿海交通走廊和内陆交通走廊构成的“T ”字形区域快速运输通道，优化铁路、公路、航空、内河、港口等各种交通运输基础设施的衔接。城市交通系统以轨道交通为骨干的集约化运输导向型交通发展模式。确立公共交通优先发展的主体地位，优先建设“鼓台-仓山-东部新城”复合交通走廊内及跨江交通设施。东街口商圈：东百、大洋、东方、新华都百货、南后街五一广场商圈：冠亚广四、福州商业市场概况1 、商圈概况福州市区商圈

8、分布区商圈类型域特点代表物业东街口商业主要由东百、大洋、 东百、大洋、东方、东方、新华都百货组成，但东街 新华都百货、南后东街口核心商圈主干道并不宽敞，沿街商铺主要 街由品牌商店、大量的特色店、三坊七巷文化街组成，该商圈为成福熟商圈，未来开发力度较小。州五一广场商圈商业围绕五一广冠亚广场、大洋广市场而设，商圈内现有大型商业有 场正大广场店区冠亚广场、大洋正大广场店等；五一广场区域商圈该商圈北至东街口商圈，南接茶亭老商业中心，茶亭商业中心中君临盛世茶亭、世茂天城即将面世，未来该商圈有可能取代东街口核心地位台江现有中亭街、元洪购物广中亭街、元洪购物场、榕城古街、步行街、台江农 广场、榕城古街、区域

9、商台江贸集市等，商圈商业档次偏于中 步行街、东百群升圈低档，目前东百群升店已入驻台 店江商圈，为该商圈最高档商业“万宝商圈”从2004 年始初露 宝龙城市广场、万端倪，与东街口和中亭街等其他 象城商圈不同的是，这是在没有商业区域商底 蕴 的 新 地 上 规 划 的 全 新万宝圈shoppingmall 从而打造一个全新的商圈。目前该商圈的商业影响力完全依赖宝龙城市广场和万象城。榕城商业发展历程，东街口商圈、台江商圈作为榕城传统两大商圈具有得天独厚的地理区位优势，刚兴起的万宝商圈开始逐渐成熟。目前福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。同时福

10、州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。2 、东街口商圈分析东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南， 南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商

11、业街：其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店开业时间2002 年 9 月总建面积4 万平方米年销售额8.6 亿楼层共 10 层主体定位时尚流行百货2 ）东百东街店福州老字号百货主要亮点化妆品及少女装1 ）大洋百货东街店福州首个“流行百货”概念倡导者开业时间1997 年总建面积3.8 万平方米年销售额11.9

12、 亿楼层共 9 层主体定位传统百货与流行百货相结合3） ）东方百货东街店福州首家奢侈品店开业时间2004 年 7 月总建面积2.6 万平方米年销售额3 亿楼层共 7 层总体定位中高端百货主要亮点国际一二线品牌4） ）东街口商圈小结：业态：以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统百货、主题店、时尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组成；沿街店铺以休闲品牌为主。定位：中低档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施

13、及商品布局均过于陈旧；整 体形象不好，管理杂乱无章。3 、台江商圈分析台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国“五口 通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。中亭街源于宋代， 已有近千年的历史。新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电

14、器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。1 ）东方百货群升店GUCCI福建首个专柜开业时间2009 年 4月总建面积年销售额楼层总体定位3 万平方米3 亿共 4 层高端百货2）东百元洪购物广场东百首个购物广场形态3 ）台江商圈小结：主要亮点开业时间总建面积年销售额楼层总体定位主要亮点奢侈品牌2009 年 4 月10 万平方米3.8 亿共 5 层时尚购物广场餐饮+ 购物业态：以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专卖店为主。定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低。消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。劣势：

15、档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。4 、万宝商圈分析自 2007 年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、 娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百 安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。在经过两年多时间的经营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。因hoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征， 所以“万宝商圈 ”能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。涉及商业业态： 服装、 服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用

16、品、钟表眼镜等。主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、商铺等。主要零售企业：新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等 1）宝龙城市广场项目位置工业路与西二环路交汇处开业时间 总建筑面积商业面积共计2007 年 5 月 1 日22 万平方米17 万平方米业态组合：百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、娱乐、电玩、品牌专卖店、酒店式公寓2） ）万象城项目位置工业路与西二环路交汇处开业时间 总建筑面积2006 年 12 月 22 日11 万平方米业态组合：百货、家电卖场、餐饮、娱乐、品牌专卖店3） ）万宝商圈小结：业态：以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐饮店为主。

17、定位：主要以中低档消费为主。消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。优势：福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、 客流量大。劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买力、整体形象偏低。5 、部分商业租金情况租金情况所处位项目名称（元/月/项目体量主要业态置）百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、宝龙城市台江区50-45022 万娱乐、电玩、品牌专卖店、精装修酒广场店式公寓百货、餐饮、娱乐、品牌专卖店、精冠亚广场台江区80-3508.9 万装酒店公寓东百元洪台江区50-28010.7 万购物、休闲、娱乐、餐饮世茂天城台江区180-3003.6 万万象城台

18、江区70-20011 万三、福州市写字楼市场分析1 、区域分布精品百货、女人街、餐饮、名品店、五星级酒店、5A 写字楼、高层住宅百货、家电卖场、餐饮、娱乐、品牌专卖店目前福州商务写字楼集中分布在鼓楼区湖东路、五四路、五一路、东街、东大路、华林路、古田路等核心路段，其中以五四路和湖东路为中心的现代核心商务区甲级写字楼最为集中。2 、租赁市场目前，福州甲级写字楼租金达到 60-130元/月，集中在 70 90 元/月为主，而中低端写字楼主租金主力集中在 30 60 元/月，整体空置率较低。2010 年 7 月福州甲级写字楼租金水平宜发大厦五四路五四路与湖东路60.00置地广场交叉口80-90环球广

19、场五四路90-110楼宇名称楼宇位置租金水平元/月元/月元/月东煌大厦五四路100 元/月信和广场五四路100-130元/月3 、销售市场2010年，由于新增项目均为鼓楼和台江区高品质项目，因此平均销售均价有所上涨，达到 20000万/左右。就已经销售的世茂天城和开始推广的恒力城来看，地段稀缺、品牌开发商开发的高端写字楼销售市场反应良好。2011 年福州新建甲级写字楼对外售价恒力城恒力金融中五四路25000元/心井大路25000元/世茂天城广达路25000元/万达广场江滨大道18000元/楼宇名称楼宇位置对外销售报价4 、代表性高端写字楼楼入驻企业宇楼宇总建层单层面积主力办公层高租金开发单位管

20、理单位名位置面积数面积称恒福建中旅力湖东35001200-14200-2503.8房地产开金26路5 00 M发有限公融司中心恒五四3500力路0 城约1000 整层销售3.540M4-5元/福建中旅房地产开发有限公司信和 五 四广 路场中庚青东街年广场57540 38844 约 15001138.46分割租 赁，面积90-300整层销售, 每层九 户，每户88 210约3.527M无梁式313.2M6 元/6 元/信和置业(福州)有限公司中庚集团（骏建地产）信和置业(福州)有限公司物业处中庚物业置五四地与湖61200 1000 300 左右约3.54 元/置地房地32产开发有武夷（福建）物管

21、广东路M限公司场交叉地东东煌(福福州大博上煌五四大路厦36242 约 1200只租不售, 灵活分割30地下 37 元/建)房地产开发有限公司韬物业管理有限公司环球五四9060220-650地约上5.5福州集升福州集升广路0 2700 3.236元/房地产开房地产开M地发限公司发限公司场下 2宜发五四4350多为 1 层1 户，甚约4 元/宜发房地宜发物业1400 33产开发有管理有限大路0 厦至多层 13M 户限公司公司新五一约 1600320 地3.5福建高景福州高景侨路3280-600 上元/房地产开物业管理联0 广场26地下 2发有限公司有限公司平安五一大路厦37315 分户在1130

22、208 -380 地上325/ 地下 3武夷东街3100中1676 800 3.5m地上3.223元/侨乡、安福、建兴三家房地福州华港物业管理0 地心下 3有限公司产5 、写字楼市场小结福州高品质甲级写字楼近两年来租金保持平稳上涨，目前在60-130元/月之间；但中低端写字楼租赁价格仅达到 30-60 元/月的水平。福州写字楼销售市场以高品质项目为主，平均售价在 20000元/左右，其投资回报率水平在 6% ，部分稀缺型、高品质项目可达到 7 左右。目前，福州写字楼市场租售面积有限，尤其是高端写字楼无法全面满足。福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧，楼宇产业和楼宇经济正在加速升

23、级，楼宇品质应市场需求而提升，楼宇运营因品质提升而价值 彰显，但写字楼市场价值仍被低估，呈商住“倒挂”现象。若不考虑新增供应项目，高品质甲级写字楼入驻（或入驻意向）情况较好四、福州住宅市场概况 1 、房地产市场总体概况09 年福州市房地产开发投资止跌回升，完成投资额361.80 亿元，增长15.4% 。全年商品住宅完成投资 252.19 亿元，增长 12.6% ；商品房销售额 457.61 亿元，增长 123.8% ；商品房销售面积 690.13 万平方米，增长 86.2% 。2 、2010 年上半年房产市场概况2010 年上半年房地产发展变化，从新年 1 月份开始，福州整体房地产市场依然延续

24、09 年的火热势头，1 月成交量达到了2240 套，成交均价也达到了10448元/，开发商在资金压力上已明显减弱。进入 2 月，总签约套数仅为 1177 套，环比减少 1063 套。签约面积也只有报出的 135025，环比减少 120542，降幅高达 47.16% 。然而在房价方面，2 月再度上涨 5.16% ，报出 10988元/,环比上涨 540 元/。3 月相比二月的低迷状态，情况显然有所改善。3 月五行政区总签约套数为1631 套，环比增加454 套，增幅为38.57% 。签约面积方面，达到190629，环比增加 55604，增幅为 41.18% 。4 月，国务院出台政策调控楼市，但福

25、州市五行政区总签约套数达到 2409 套，环比增加 778 套，为过去四个月以来的最高值，签约面积方面更是突破二十万平米，达到 255215，环比增加 64586，增幅为 33.88% 。均价方面，连续四月突破万元，报出 11322元/，环比上涨 55 元/。5 月的福州楼市是 2010 年以来最低迷的一月，在一系列的楼市调控的重压下，福州楼市签约量骤然下降，五月的签约量已经回到了2008 年最低的水平。住宅签约量仅为 861 套，签约面积更是下降到了 10 万平米以下，报出 93428，环比减少 161787，降幅达到 63.39% 。均价方面，在经适房和马尾区楼盘的拉低作用下，5 月均价报

26、出 9497 元/，环比下跌 1825 元/，跌幅为16.11% 。然而如果剔除经适房和马尾楼盘的拉低作用，福州高房价依然稳固，呈现“量跌价稳”局面。2009 年 3 月2010 年 5 月商品住宅成交均价走势3 、福州市区域数据1 ）鼓楼区2 ）台江区3） ）晋安区4） ）仓山区5） ）马尾区办公部分：甲级办公，总体量 40000 平米福州写字楼销售市场以高品质项目为主现多集中于市中心五一路一带，平均售价在 23000 元/左右，其投资回报率水平在 6% ，部分稀缺型、高品质项目可达到 7 左右。从租赁市场看，福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧，写字楼出租率在90% 以上，

27、金源广场、环球广场等年代较久远的写字楼出租率也在 95% 以上。目前高品质写字楼租金平均水平在 4 元/平米/天左右，与前两年相比，租金升幅达 60%-85%。可见，福州高端写字楼市场存在巨大的扩展空间。目前福州甲级写字楼租金水平宜发大厦五四路五四路与湖东路60.00置地广场交叉口80-90环球广场五四路90-110楼宇名称楼宇位置租金水平元/月元/月元/月东煌大厦五四路100 元/月信和广场五四路100-130元/月2011 年福州新建甲级写字楼对外售价恒力城恒力金融中五四路25000元/井大路25000元/心世茂天城广达路25000元/万达广场江滨大道18000元/楼宇名称楼宇位置对外销售报价目前，福州现有的商务圈即五一路一带高端写字楼市场已基本饱和，越来越多的办公需求将延伸至闽江CBD区域。因此，我司项目北侧两栋塔楼定位甲级办公，标准层高 4.2 米，单层面积 1600 平米。福州高端住宅市场消费群体主要面向企事业机关人员、外来投资者等人群， 本地自住多为改善型居住，注重住宅品质与周边配套。从目前福州市场高端项目分析，户型在三房以上的产品占到60% 以上。从去化来看，大面积户型销售情况良好，除顶层复式有销售压力外，三房以上户型去化率平均为86% 。典型项目户型面积及配比