万科降价原因.docx

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1、现在分析万科降价原因：一。融资难大家都行能知道房产资本密集型行业，能否有充裕的资金是成败与否的关 键，而今年国家连续的宏观调控使得房产企业的日子不大好过，万科可能也不例 外，由于今年股市不景气，像去年那样的随便增发，发行债券可能今年会被投资 人用脚投票，何况万科本身的股价已经跌的比较多，所以万科降价很有可能是处 于融资艰难，最近万科向民生银行贷款30亿据说已经被拒了。二。快速回笼资金万科一直“标榜”自己从不捂盘，从来是快速开发，快速销售，不过这个理 念中最重要的就是大量资金的支持，和第一个原因类似的，由于融资难，所以想 要从银行获得资金，那么销售自己的产品靠房贷获得也是一个不错的办法，另外 一

2、个方面，银行由于贷款难的问题，也很着急，因为银行如果贷不出去钱，接下 来倒霉的就是银行，到时候不良资产上升，（比如出现烂尾楼），所以在当下这 个阶段，需要资金的企业通过原始的降价手段来套取银行的资金也是可以理解 的。三。地段问题不容置疑的是万科项目的地段似乎都不怎么样。地产界有句格言：地段地段 地段，因为万科的地段问题所以能吸引的消费人群就有限，而由于周围的楼盘也 有不少，相当数量地段要远远优于万科，比如丽江公寓，而万科魅力之城处于工 业区中，今后生活会有很多隐形的生活成本，配套是问题，孩子的教育更是大问 题，所以万科的房子除了品牌之外并没有太大的优势，要吸引人群采取降价，毕 竟非买那里房子的

3、人不多，卖出一套算一套了！四。搞死人还是活下来？据说去年绿城的财报资产负债比超过100%也就是简单意义上的资不抵债， 估计万科也好不到哪去，不过起码比些小企业好多了，所以万科降价一定会引起 部分开发商的跟风，万科就可以借机洗牌，搞死那些小的开发商，至于搞不死的 就可以媾和起来形成寡头垄断，重新完成对地产市场的定价。到那个时候，万科 还是那个万科，可能会更牛X。五。房价会跌到哪去？据联合国的报告，在一个福利完善的国家（请特别注意）合理的房价应该是 家庭收入的5到10倍，按这个理论杭州去年年收入大概是21689元，照这个价 格算，房价套均应该在22w到44w之间算中间价就是33w,而照现在市区均价

4、1. 2w 算，90方的价格就是108w差不多能跌70%,而这个数字和香港97年房价从最高 到最低的跌幅居然惊人的相似。六。为什么房价会涨到那么高才降？按照上面说的，或者按照理论分析，中国的房价绝对到不了那么高，但是为 什么就到了那么高呢？很多人口 口声声说没钱买房子，但是同样到最后去买了所 谓的打折房，赔上自己的下半辈子，情愿当房奴。大家可能有一点没注意，炒房 者比购房者更受地产商的欢迎，因为同样有100w,购房者可能就买一个房子， 把钱都付掉，而炒房的人则会买三套，付首付，那么对于房产商来说就等于卖出 三套房子，而银行就等于贷出三套房子的钱出去，虽然有所谓的风险，但是比起 其他项目，房贷的

5、风险是最低，而在房价上涨的时候，利润最高，去年建行号称 亚洲最赚钱的银行，主要的功劳，莫不在此。而到现在，等到炒房的人都发现再 这样不行了，这才真正形成了所谓的有效需求不足的问题。那么供求关系逆转的 结果，是很简单和很明显的。无形的手终将发挥它应该发挥的作用。七。房子和股票有什么区别？很多人要退房，我也很同情，但是有一点，房子和股票有什么区别？或者说 你购买房子和股票的心态有什么区别？恐怕没有希望房子跌，这和你是不是拿来 自住没有直接的关系。所以不管怎样，起码买房子的时候你有可能部分拿来投资, 为什么，如果你知道未来房价要下跌50%,你肯定会现在就把房子卖掉，这个时 候你不会说房子是拿来住的。

6、当然，这样并不是说开发商就没有责任，作为一个 市场的领军企业，万科在降价前还在不断鼓吹房价上涨论，虽然这样的文字没有 进入合同，那么这样的行为对于一个消费者的选择会起到微妙的变化，因为现在 万科打7. 5折，谁能保证到春节不打5折？那么现在打7. 5折的人不是一样套在 里面？所以这种行为对于品牌的伤害是很大的，现在说万科打折好的人，我猜不 会有一个真正去买万科的房子，因为他们正在等待更大的折扣，这和股市熊市形 成完全是一个道理，如果确认现在的房价是顶峰，那么任何卖出房子都是正确的。 万科不过是先行一步而已。也许等到市场反应过来，可能7. 5折买房都可能是很 大的笑话。从这个角度讲，很容易明白为什么万科降价，这和股市里面的逃顶的 道理基本一样。