基于市场经济体系下的城市土地开发探讨.docx

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1、基于市场经济体系下的城市土地开发探讨以济南市城市建设为例摘 要：随着城市化速度的加快，城市特别是大城市建设有了大踏步的发展，城市面积不断扩大，城市经济实力进一步增强；在城市土地开发过程中，出现了很多新形势，伴随着城市经济发展，随之带来了新的思路，但也出现了新的问题。本文利用城市经济学的原理，对些现象进行分析。 关键词：城市经济学 市场经济 土地开发 土地置换 房地产开发一、背景分析1994年中央地方财政体制改革时，已明确土地出让金属地方财政收入，由于当时城市建设速度缓慢及国家并没有对住房体制进行改革，当时的房地产投资还没有今天这么热，这就为今后城市的发展埋下了隐患。伴随住房体制改革房地产投资开

2、始增速，出让土地的收入成为地方GDP的一大进项，这也导致了城市房价快速增长。自2005年初以来，控制新增城镇建设用地规模，是国务院每月召开的常务办公会的主要议题之一。有国土资源部官员认为，中央调整土地出让金分配制度的本意，是控制各地建设用地增长过快的势头，迫使地方政府盘活存量土地。九十年代随着中国经济的快速发展，国家经济体制由计划经济转变为市场经济体制。在市场经济体制下，市场机制对经济中的资源配置发挥基础性作用。城市土地资源在市场供求的自动调节和市场竞争使激励机制与利益机制下，得到充分的运用和完善。本文以此背景对1994年以来的济南城市建设的特征及出现的问题展开分析，以期对这段时期城市建设作一

3、阶段性的总结，并从中得到一些城市建设方面的启示和经验。二、国家宏观经济对土地开发调控的影响1.城市经济发展与土地供给美国经济学家罗斯托在他1960年出版的经济成长的阶段一书中把经济发展分为六个阶段，即传统社会阶段、为起飞创造前提条件阶段、起飞阶段、向成熟推进阶段、高额群众消费阶段、追求生活质量阶段。我国目前正处于向成熟推进阶段，城市经济快速增长，由原来的粗放型经济增长方式逐渐向集约型经济增长方式过度。随着国家经济增长和拉动内需经济战略的实施，城市经济开始起飞并逐渐增长。城市土地的供给由原来的无弹性自然供给逐渐向有弹性的经济供给转变，土地利用集约速度加快。伴随城市经济的发展城市规模逐渐扩大，作为

4、城市建设的关键制约因素之一的土地开始成为稀有资源，城市土地价格逐年提高。这也反映了城市土地的供给不能满足城市建设的需要这一现实情况2.国家调控对土地利用的影响在土地供应方面，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，这种供求矛盾客观上会带动土地价格的上涨。在土地管理方面，对政府投资（新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费等）的项目，要按照市场经济条件下政府投资项目管理要求，建立项目法人、招投标、施工监理等规章制度，提高土地开发的质量和效益。三、城市土地开发在现阶段的具体形方式城市经济的快速增长一方面表现为城市经济总量逐年增加，另一方面城市建设规

5、模也不断扩大。现阶段城市建设包括两方面内容：城市新区的建设和对城市中心区的改造。济南市作为山东省的经济、政治、文化中心城市建设一年上一个档次，它的发展对研究城市建设很有借鉴意义。1. 城市新区开发土地利用方式大学教育园区。大学校园城市化是当前中国城市化的有效途径，是加快城市化进程维持经济高速增长的一个重要支点。随着高校招生规模的逐年扩大，原有的校园设施不能满足高校扩招的需求，大学由原来的市中心逐渐向郊区发展，一方面校园面积得到增加，另一方面城市建设规模逐渐增大。济南在2003年启动了长清大学城的建设对带动长清区的经济发展起到了积极的作用另外山东建筑大学及其他民办院校在东部的落户，对推动济南东部

6、新区的建设起到了积极的作用。高新技术开发区。高新技术是一个国家发展的最重要的动力，伴随全球知识化时代的到来及国家产业结构的调整，高新技术开发区应运而生。齐鲁软件园，处于济南东部产业带和高新区的核心区成立于1995年，是国内最早的软件园区之一。主要有五部分组成：商务孵化区、产业区、产业小区、科教区、配套生活区。占地19.7公顷，建筑面积21万平方米，是国内目前规模最大的软件专业孵化器。工业园区。工业用地占地规模大，对城市经济发展影响深远。济南国有大型企业多，而且多为装备制造业，原有的厂房已不能满足当前生产的需要大量企业纷纷外迁，如位于工业南路的轻骑集团、济钢二分厂等，位于经十西路的济南柴油机厂和

7、中国重汽集团等，这些工业园区单位但地面积大，是城市建设的重要内容之一。房地产开发居住区。20世纪90年代以来市场经济的发展，原来城市住宅发展所依托的背景发生了根本的变化，特别是1998年以后，伴随着土地有偿使用制度和住宅分配货币化政策的实施，城市居住空间从区位选择、规划、建设到居民购买入住等全过程，受到市场机制调控的程度逐步提高。房地产开发投资成为解决城市居住问题的重要途径，济南的房地产开发多集中在二环以外地区，而且对提升城市建设水平，提高人民的生活质量起到了推动作用。如中润世纪城、荷兰庄园、雅居园等居住区。2. 城市中心区开发土地利用方式土地置换。是指按照级差地租规律的导向，对原有的城市土地

8、进行第二次开发或内涵性再开发，也就是常说的“退二进三”。具体做法就是将那些地处黄金地段的亏损企业用地置换给第三产业，亏损企业从黄金地段搬到地价不高的其它地段，这样可以解决企业自身的资金困难，为企业更新改造创造了机会，又可改善城市社会经济活动的区位环境与条件，挖掘出发展第三产业所需的城市土地。可优化城市用地结构，提高城市土地利用率。随着市场经济进一步发展，土地置换作为盘活城市存量资产的一种有效手段越来越受到投资者的欢迎。山东建筑大学老校区土地置换可以说是济南市成功的范例，一方面它解决了新校区建设资金问题另一方面盘活了学校的存量资产实现学校和社会的双赢。另外中国重汽集团的发动机厂土地置换也是比较成

9、功的范例。政府拆迁安置。城市的棚户区由于各种历史问题在近几年受到政府的重视，政府借助市场的手段与开发商联合加大拆迁力度。例如华夏金色阳光花园自去年11月开始销售，房地产开发商与市民响应天桥区建设“新济南、新泉城、新天桥”的号召，配合政府拆迁安置工作。旧城改造。济南市的旧城改造多集中在二换以内，省城二环路以内0.5公顷以上可改造片区共有125片,合计占地总面积为1792.4公顷。通过制定旧城改造相关规划及召开旧城改造项目推介会，旧城改造走上了规范化道路。四、当前城市土地开发出现的新问题及规划对策1. 城市开发土地出现的新问题土地供应的收紧客观上导致房价上升。一方面，房地产投资与需求将会持续增加，

10、另一方面，在土地供应方面，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，这种供求矛盾客观上会带动土地价格的上涨地价攀升直接提高了房地产开发的成本。在房地产的价格中，土地价格是关键因素之一，它一般占到房价的40%50%左右，房价主要受土地价格推动。房价的提升加大了居民的经济负担，不利于社会和谐稳定的发展。随着城市土地价格的不断升高，地方政府为追求GDP的快速增长，抬高土地价格，虽然收益提高了但是地方政府对土地出让金的使用不够规范。政府部门违法批准征收占用土地，用于城市大学教育园区、工业园区等占地面积大的建设项目，盲目招商引资。这些项目多为占用农用地，

11、使农民失去土地不能进行正常生产生活。严重损害了农民的经济利益。2. 规划对策国家加快城市土地开发法律法规政策的出台。土地出让金收支管理办法经国务院审批后，正式下发，它的核心内容是该办法要求，建设用地出让涉及的“两税一费”城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费和耕地占用税的征收标准将进行调整。初步规定是城镇土地使用税提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高一倍。规范地方政府对土地出让金的使用，是该办法的重点。 国家加大查处土地违法违规案件加强对贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定情况的监督检查，督促地方落实有关土地调控和管理各项政策措施。2006年5月，中央纪委、监察部会同国土

12、资源部对河南省郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区、广东省清远市清城区石角镇非法征地、山西省太原市经济技术开发区违法批准富士康（太原）科技工业园三期项目占用土地、山西太原万水物资贸易城和富丽装饰材料有限公司违法占用土地、河南省安阳市四季花香生态园违法用地等五起土地违法违规案件进行了调查，在社会上引起强烈反响。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统(即国库)中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。 在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。 办法草案中还提出，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。4