盂县房地产开发公司财务风险分析及防范.docx

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1、盂县房地产开发公司财务风险分析及防范 摘要 伴随着市场经济条件的进展，企业财务风险也随之消逝。假如企业不能有效地防范风险，就有可能患病重大损失，严峻时更有可能导致破产。随着市场经济的不断深化，企业为了更好的生存与进展，在简洁多变的市场上占有一席之地，就必需对风险管理有所重视，而企业财务风险的管理体现在企业的各个方面，如成本管理、营销渠道等。假如对财务风险不加以管控，房地产企业资金链很简洁断裂，更严峻则会被同行吞并或者破产。所以房地产行业要想良好经营下去，对企业财务风险的分析与防范显得尤为重要。 本文以盂县房地产开发公司为案例，争论企业日常经营现状，再结合本企业近年来的基本财务状况，以企业日常的

2、财务状况为基础，分别从资金运动的三个基本活动分析其具体的财务风险状况。针对企业消逝的问题，做出每一活动对应的财务风险防范的措施。最终可以得出像盂县房地产开发公司这样的中小型房地产企业，可以选择优化筹资结构、科学进行投资组合等方式来分散投资风险、通过对投资项目细致的进行可行性分析、接受灵敏的销售方式等措施，更好地进行财务风险管理。本文对盂县房地产开发公司的财务风险分析及防范的争论，为我国同类中小型房地产企业的财务风险管理供应了可实践范例。 关键词：房地产企业；财务风险；风险识别；风险管理 一、前言 财务风险存在于企业生存和进展的方方面面，它的存在不仅会影响企业的日常经营，而且对企业将来的进展至关

3、重要。而近年来，一些房地产公司在投资项目的选择上消逝偏差 ，置使大量房屋闲置，给企业的经营带来了较大的风险。同时随着城镇化进程的大力推动，经济不断进展，居民整体收入和逐年增加，人们的物质生活日益丰富，住房需求有了明显的上升。房地产行业在住房需求极速增长的同时得到了快速进展。房地产行业往往投资金额大，但资金回收期比较长，所以它的财务风险指数风险也较高。 所以对房地产企业的财务风险进行识别，分析及做出对应的防范措施。将有助于房地产行业在简洁多变的经济环境中进行灵敏应变，从而得到健康进展，提升公司的金融风险意识和预防。通过本文的分析与争论，可以使盂县房地产开发公司在财务管理实践中更好的运用财务风险理

4、论，明确房地产行业将来的进展方向，有利于顺当开展房地产建设活动。最终，可以让本公司意识到财务风险防范的重要性，提高整体的财务风险意识。 二、盂县房地产开发公司财务风险现状 盂县房地产开发公司成立于1990年 ，公司坐落于山西省阳泉市。是一个以房地产开发为核心业务的企业。截至到2018年底 ，盂县房地产开发公司总建筑面积已经达到820万平方米，已完成在建项目30个，建筑总面积达到了360万平方米 。在激烈的市场竞争中，盂县地产科学决策，大胆实践，走出了一条符合市场规律，顺应行业进展的强企之路，为国家城市建设做出了重要贡献。公司立志让盂县人民都住上好房子，在这种公司使命的指导下，公司在开发过程中尽

5、可能的满足不同人群对住房的需求。既有高档的别墅区，也有一般人等负担起的一般住房。公司在2014年入围阳泉市民营企业100强并在当地房地产行业企业中位居第三名。 （一）公司资本结构现状 表1盂县房地产开发公司近五年财务数据 图1 盂县房地产开发公司近五年主要财务数据趋势柱状图 资本结构是公司内部各种资本的构成及比例关系。一般来讲，我们现在所认为的资本结构主要是负债资本和权益资本的组成结构。对于房地产公司来说，一个合理的资本结构关系着公司融资活动的顺当开展和盈利力气的提升，确定程度上准备着公司的偿债和再融资力气。关系着公司将来的长远进展。而公司资本结构的合理构成也受多方面因素的影响。资产负债率、股

6、东权益比率、长期负债比率、股东权益与固定资产比率等指标都可以用来分析资本结构，但通常我们常用的还是资产负债率。 由表1和图1中反映的主要财务数据来看，该公司资产总额在逐年增长，2017年度增长幅度较大，但是负债总额也在逐年增长。主营业务收入也在增长的同时净利润也在小幅增长，基本保持稳定状态。企业总体上处于整体上升的进展态势。 图2盂县房地产开发公司近五年财务比率数据 由图2统计图的数据走势分析，盂县房地产开发公司近五年来各财务比率都有所变化但都不大，处于上下浮动的趋势。资产负债率在70%左右上下浮动，这对一个企业的进展来说不是很有利。净资产收益率虽然小幅度下降，但企业也应当对其有所正视。存货周

7、转率在五年来得到了小幅度的上升，证明企业的营运力气得到了提高，与此同时，销售净利率也在有所下降，说明企业的盈利力气也需要得到重视。 （二）筹资活动现状 当企业支出大于收入，无法偿还债务时会消逝收支性筹资风险。通常涉及到三个财务指标，资产负债率可以分析出企业在筹集资金时负债所占的比重，而营业收入和净利润的变化可以看出企业盈利力气的提升空间。 表2盂县房地产开发公司近资产负债率及主要盈利指标 数据均源自盂县房地产开发公司2013-2017年企业财务报表 当企业一段时间生产经营中现的金流出量大于了现金流入量时，一般状况下这时候公司将没有力气到期偿付债务本息，此时证明公司消逝了现金性筹资风险。通常用公

8、司一段时间的经营活动、投资活动与筹资活动产生的现金流量来反映。 表3盂县房地产开发公司现金流量表 资料来源：盂县房地产开发公司现金流量表 （三）投资活动现状 为了将货币转化为资本，实现各大企业完成既定目标、丰富企业价值就必需进行投资，同时投资也是企业规避风险的必要手段。现有企业市场投资风险可分为两种，一种是由内而外的投资行为；一种是企业自身内部的投资行为。房地产企业在进行投资活动时，假如没有提前做好投资风险的预防工作，很可能造成房屋与市场需求不匹配，影响销售，从而影响企业的经营成果，加大公司的投资风险。 企业在进行内部投资时，会由于内部环境、资金链问题、技术水公正因素而综合产生对内投资风险。若

9、企业对内投资不够科学谨慎，投资的效果可能就会和预期效果产生偏差。假如企业不能把握好对内投资，就会使资产结构不合理，收益状况也会受到确定的影响。下面用公司的实物资产表和实物资产占总资产的比重来反应。 表4盂县房地产开发公司实物资产表及占总资产比重状况表 数据均源自盂县房地产开发公司2013年-2017年企业财务报表 对外投资风险，顾名思义就是企业将投资着眼于外部经济市场时，最终取得的实际收益和预期收益存在差异的风险。为了更好地了解对外投资的状况，就需要结合企业相关长期股权投资与投资收益的变动来分析。如下表。 表5盂县房地产开发公司长期股权投资及投资收益状况表 数据均源自盂县房地产开发公司2013

10、年-2017年企业财务报表 （四）营运活动现状 营运风险就是指企业在经营中由于自身力气的有限与外部经济环境的简洁，造成得到的实际收益和预期收益存在差异的风险。房地产行业不同于其他行业，它的投资对象是不动产，故而需要一个较长的经营周期，这样的大宗投资对象需要足够丰富的资金来支撑。这样看来资金的供应对房地产公司来说就像水对于人类一样，有着至关重要的作用。通常可以对公司的营运状况和存货周转状况来进行分析。 表6盂县房地产开发公司营运状况分析表 数据均源自盂县房地产开发公司2013年-2017年企业财务报表 表7盂县房地产开发公司存货周转状况分析表 三、盂县房地产开发公司存在的财务风险 （一）资本结构

11、不合理 房地产公司在经营中应构建合理的，适合公司长远进展的资本结构。资本结构是公司进行融资活动的成果，确定程度上它准备着公司资本的产权归属。影响房地产公司资本结构的因素有很多，比如经济环境，相关法律法规，公司自身的规模、成长力气、盈利力气以及偿债力气。鉴于盂县房地产开发公司正处于进展期，自身规模和进展力气都还有待完善，所以在资本结构上存在一些不足。一般来说，我们用公司的负债和资产的比例也就是资产负债率来衡量公司资本结构的合理性。而资产负债率的比例保持在50%被认为较为合适。通过观看表1的数据和图2可知，盂县房地产开发公司近五年来的资产负债率持缓慢上升的态势，从一开头的68%上升到73%，虽然增

12、幅不是很大，但都在50%以上。这对一个正处于进展期的公司来说，不是很有利。假如连续保持这样的资产负债率，很可能会影响公司的融资及偿债力气。为了使公司实现利润最大化，需要找到优化资本结构的方法。 （二）筹资结构不合理，筹资渠道单一 就像盖房子要先盖地基一样，企业要想开展生产经营活动，就得首先需要通过多种筹集资金的渠道，筹措开展项目所需要的生产项目资金。资金是企业的命脉，是企业开展生产经营活动的首要前提。通过表2的数据，我们可以看出负债是该公司近年来资金的主要组成部分，公司的资金主要依靠与负债。资产负债率的不断上升不利于企业的良好经营。更高的负债率就要求企业获得更多的利润。通过观看营业收入和净利润

13、的数据变化可以看出该公司近几年的盈利水平没有得到有效提升，五年来始终处于上下波动的状态，在2014-2015年公司的净利润发生了大幅度的下滑，甚至在2015年降为了负值，分析缘由可能此时消逝了收入不足以弥补支出，无法偿还企业的负债的状况。在此种状况下，则应当合理支配筹资结构，适当降低资产负债率。 在进行筹资时，除了要合理支配筹资结构，还要做到筹资渠道的多元化。由表3可以看出，公司的经营活动产生的现金流量净额在经受了2013年的经营惨状之后，2014年的得到了大幅度提升，现金流量净额大约为前一年的二倍。但在2015年又大幅下降，可以看出该公司在这两年经营状况不佳。纵观五年时间，2014年和201

14、7年可能由于筹措资金方式不当，渠道单一造成筹资活动产生的现金流量净额降为负值，而这两年的现金流出可能也较多。而且投资活动产生的现金流量在2017年也为负数，说明此时收款金额不足以弥补筹资金额，现金流出也较多。 （二）对投资项目的可行性分析不足，投资组合不合理 企业必需保质保量的完成对投资项目及相关数据的可行性分析。决策者对项目应做到了解充分，假如缺乏深化的争论，对报告做出的可行性分析可能会不全面、不精确，使项目无法获得预期的收益。由表4可以看出，近五年来该公司实物资产的比重总体上升，甚至超过总投资的二分之一。除此之外，盂县房地产公司实物资产的增长率的变化幅度很大，并且在2014年消逝了负值。房

15、地产企业应当有一个稳定的实物资产增长变化，经常消逝大幅度的波动就说明企业在对项目的可行性分析上存在不足。 盂县房地产开发公司目前投资项目比较单一，随之而来是项目担当的财务风险的加大。分析盂县房地产开发公司的长期股权投资状况得出。在2013-2017年近五年来，该公司对外投资额总体呈上升态势。为了对盂县房地产开发公司外部投资风险有一个更全面的了解，也可以结合该公司近几年来的投资收益进行分析。分析表5的数据我们可以看出，在2014年盂县房地产开发公司投资收益下降，缘由为该公司购买的股票在2014年消逝了下跌，此时的投资收益很明显没有达到企业的要求。虽然在2016年经受了一个回升期获得部分收益，但在

16、2017年股票大幅度下跌后，投资收益更是创了历史的最低，相比上一年足足削减了2亿多。这些数据的变化可以反映出该企业在投资活动中存在不足。 （四）销售方式固定，土地储备稀缺 房地产公司在进行销售时应当使用灵敏的销售方法。这样在进行项目研发和操作时很大程度上提高灵敏性、机动性、可变性，这样的模式可以使公司切实把握销售进度和方案，削减资金链风险。从表6可知，该公司流淌资产、流淌负债、营业收入在五年里都有变化，流淌资产周转率比较稳定，流淌资产增加的缘由可能为房屋销售业绩良好，货币资金从而增加，但接受单一的销售方法长此以往会给公司带来营运风险。 土地储备对于房地产公司来说是经营的基础。通过表7的数据分析

17、，该公司在2013-2017年五年之间存货数额小幅度增长，存货占总资产的比重也在50%左右浮动，存货占总资产的比重都超过了一半。但在2014年存货的增长率消逝了大幅下降，甚至降到了负数。说明现阶段公司开发的项目较少、土地储备稀缺，同时资产的变现力气也较低。 四、盂县房地产开发公司财务风险防范措施 （一）优化资本结构，实现公司价值最大化 房地产行业作为一个高风险高回报的行业，资产负债率普遍较高，公司的资金主要来自于负债。而对于房地产公司来说，存货是较为重要的资本，公司的存货占比较高，需要一个与之匹配的净资产收益率。盂县房地产公司可以通过提高净资产收益率，来提升公司整体的盈利力气。放眼于全中国，我

18、们可以发觉，成熟的、进展态势好的房地产企业都有着多元的融资方式，负债比例都较低。盂县房地产开发公司资产负债率在70%左右，严峻依靠银行负债。公司可以利用财务杠杆，适当降低负债的比例。通过削减外部负债来降低资产负债率，同时营运力气也得到了提升，使公司的内部的盈余资金可以支撑公司的运作。公司的进展不能一人独大，需要进行合作。盂县房地产开发公司可以与其他公司进行合作，取长补短，相互探讨自己的不足与优势。在取长补短的同时，公司的规模也得到了扩大，成长力气得到了提升。加强同行彼此间的合作沟通，可以使公司的资本结构得到一个良性调整。盈利力气是关系着资本结构较为重要的一个指标，盂县房地产开发公司可以创新销售

19、方式，扩大经营范围，加强公司内部的管理和把握力气，最重要的是削减一些不必要的开支。做好对公司将来的进展规划，优化资本结构，实现公司利润、价值最大化。 （二）优化筹资结构，拓宽筹资渠道 盂县房地产开发公司目前需要扩大规模，占据市场，通过获得更多的土地项目来猎取利润，因此需要审慎合理的优化筹资结构。在房屋销售市场活跃时，由于此时资金回收较快，相比其他时机可以快速的获得丰厚的资金，这时就可以利用财务杠杆适当的来提高资产负债率；反之在房屋销售市场低迷时，企业可以适当的降低负债的比重。 盂县房地产开发公司目前筹资渠道主要是通过预售房款、银行贷款，筹资方式单一。公司应查找更多的筹资渠道，通过与其他公司合作

20、、抵押存货、资产典当等方式，扩展工作思路，努力拓宽筹资渠道，壮大企业的资金实力。多元化的筹资渠道，一方面可以优化企业的资本结构，另一方面稳定公司的资金来源。 （三）对企业欲投资项目进行可行性分析，科学进行组合投资 为了尽量确保企业做出的投资合理，决策具有科学性，提前做好对项目的可行性分析是必不行少的一个步骤。企业应尽可能通过自身的实地调査，更深化了解市场进展状况。盂县房地产开发公司在做项目开发之前，可以通过市场调研，向当地居民了解他们满意的户型、对居住环境的要求、最重要的是居民的购买力气。在决策前对房地产项目做好可行性分析，不仅可以为房地产企业带来理想的收益，还可以带动相关产业的进展，提高居民

21、的生活水平。 面对较大工程的项目，盂县房地产开发公司可以选择和其他的房地产公司共同开发合作，在共同享受收益的同时，也可以将确定的财务风险转移给合作伙伴，分散投资风险。同时，房地产公司可以科学的进行投资组合，在基础房区四周建立受年轻人青睐的商业区、消遣区或者白领聚集的办公区，科学进行投资组合，这样就可以确定意义上削减单一投资带来的财务风险。通过科学的投资组合，不仅可以分散盂县房地产开发公司的财务风险，还可以提高公司的综合力气。 （四）接受灵敏的销售方法，按需增加土地储备 盂县房地产开发公司可以实行灵敏的销售方法，在销售淡季和销售旺季实行不同的促销方式，例如，在销售淡季时，公司可以改卖房为租房、买

22、一套即享一年免停车费、免两年年物业费等方式吸取客户；在销售旺季时，公司应当减慢开发进度，通过了解市场行情来适当提高价格，从而猎取更多利润。在没有进行开发时，可以适当放慢已有项目的销售进度，以便查找更好的投资空间从而开拓更好的投资项目。进行项目研发和操作时很大程度上提高了灵敏性、机动性、可变性，这样的模式可以使公司切实把握销售进度和方案，削减资金链风险。应当将新的销售方式运用到盂县房地产公司项目中去。 房地产企业为了猎取资金收益，实现利润的最大化。就需要做好土地的储备工作。而城镇化的加快造成当今城市土地稀缺，所以增加土地储备就成为房地产企业获利的重要环节。在房地产市场日渐成熟的同时，也加剧了同行

23、业之间的竞争，土地储备的完善规划的能够关怀房地产企业有效规避财务风险。当然土地储备的规划也要合理，宏观经济的进展态势是土地储备策略实施时所必需重视的。扩张土地储备时若不考虑当前宏观经济运行趋势，轻则昂扬的土地价格会直接影响利润率，重则会有债务危机、甚至公司破产的风险。另外，增加土地储备时还要综合考虑企业财务的可承受范围，需要健康合理地在可承受范围内进行土地储备调整。在成本把握方面可以做到三方面。一是明确员工职责划分。实行责任岗位制，工作责任界限明显划分，做到权责分明。二是加强成本管理。在开发前期公司就要开头加强对成本的管理。三在执行管理阶段，更要将工作重心放于成本管理上。可以加强对项目的可行性

24、争论同时配置特地的成本管理人员。 五、结论 作为我国经济的支柱性产业，房地产行业为我国城镇化建设尽了它的一份力，为现代化宏伟目标的实现做出了不行磨灭的贡献，在满足了居民需求的同时，也供应了大量了就业机会，推动了国民经济的进展。依据盂县房地产开发公司的现状，结合中小型房地产企业的特点，对盂县房地产开发公司的财务风险管理做出如下结论： 中小型房地产企业的财务风险存在于每一环节，既能让公司耸立于顶峰，也可能将公司沉入低谷。分析盂县房地产开发公司的资本结构，近五年的资产负债率都比较高，说明该公司严峻依靠银行负债，在进展初期简洁发生无法偿还债务的风险。公司需要构建一个合理的、适合自身长远进展的资本结构，

25、通过扩大公司规模，加强合作等方式提高盈利力气，削减财务风险对公司造成的危害。盂县房地产开发公司要想拥有一个更为良好的进展前景，更长期的运营下去，就需要不断提高企业自身的财务风险管理意识，提出一套财务风险预警机制。接受更多的专业人才，对原有员工进行培训提升专业力气，提高财务人员的专业学问水平及工作效率，不断提高公司的整体财务风险管理力气。依据盂县房地产公司的实际运营状况，需要从筹资活动、投资活动、营运活动三方面来分析防范财务风险，弥补盂县房地产开发公司的在财务风险管理上的不足。 本文在争论的过程也存在着不足：对盂县房地产开发公司的分析争论主要基于其披露的财务报表、年报等资料，由于猎取的数据具有局

26、限性，所以对盂县房地产公司的财务风险的分析不够了解深化，所提出的防范措施也不够全面。因此，还需要进一步的深化分析来完善争论。 参考文献 1 唐丽萍浅谈企业财务风险的识别与内部把握对策J中国管理信息化，2017(3) 2 杨柳，王丹浅析中小企业财务风险分析与防范J中国管理信息化2016(9) 3 胡春生，李强，田丽艳浅谈中小企业财务风险管理存在的问题及对策J当代会计2016(6) 4 陶琳企业财务风险预警体系的构建策略J企业改革与管理，2015(23) 5 孙玉涛基于模糊层次分析法的企业财务风险分析J财会争论，2015(14) 6 庞明，吴红梅基于现金流的我国三大石油公司财务风险争论J经济问题，

27、2015(6) 7杨扬基于现金流量的企业动态财务预警系统争论以二重重装(601268)为例D北京：中国海洋高校，2013 8 吴本杰基于功效系数法的财务危机预警分析以海信电器和*ST 厦华为例J财会通讯，2012(1） 9 张友棠，黄阳基于行业环境风险识别的企业财务预警把握系统争论J会计争论，2011(3) 10 樊良，樊利平企业财务风险管理J财会通讯，2004(2) 11 Wachowicz J, Vanhorne J. Fundamentals off inancial managementM.TsinghuaUniversityPress,2009. 12Lin P C, Chen P.

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