物业管理知识问答.docx

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1、物业管理知识问答1、物业是指什么？物业管理区域如何划分？答：物权法规定的“物”包括动产和不动产。现实生活中所称的“物业”，是物业的狭义范畴，主要指各类房屋及其附属 的设施、设备和相关场地。物业管理区域是指相对独立的，实施统一管理的区域。物业管理区域的划分应当充分考虑建造区划、建造物规模、自然形成环 境、设施设备共用程度及社区建设等因素；统一规划建设（包括分期建设、多公司建设）形成配套设施共用的新建住宅区及非 住宅区物业，作为一个物业管理区域。（配套不完善的原有老住宅区及其范围内的非住宅物业，由当地人民政府组织整治后， 根据规划布局，综合考虑共用设施设备、建造物规模、社区建设、方便生活与工作、有

2、利于管理等因素重新划分。）2、什么是物业管理？答：物业管理指是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的根本目的是确保物业的完好 与正常使用，维持人们正常的生活、工作秩序和良好的环境。物业管理提供的服务可分为三大类，即常规性的公共服务、针对 性的专项服务、委托性的特约服务。3、小区管理就是物业管理吗？答：小区管理不可等同与物业管理。小区管理包括属地管理（即街道、社区负责辖区内的计划生育、民调、优扶、征兵等工作）、 职能管理（即由公安、规划、城管、环保、工商

3、等部门分别负责小区内部治安防范、违法建设、环境卫生、噪声油烟污染、流 动摊点、违法经营等行政管理职能）、权属管理（即由供电、供水、邮政、电信、广电、燃气等部门分别负责各自产权范围内 供电、供水、供气、邮报箱、广电等配套设施设备的管理，并向业主或者使用人收取有偿服务费用）、业主自治管理（既业主 专有产权部份由各产权人自行负责维护；共有产权部份可以由共有人委托相关人进行管理，也可委托专业化的物业服务企业 实施 专业化的物业管理）等四大块。物业管理仅仅是小区管理的一部份或者是一种选择。小区管理活动中，公安、民政、规 划、建设、房管、环保、工商、环卫、燃气、热力、广播电视、供电、邮政、通讯等有关部门、

4、单位，应按照各自的职责分 工，协同搞好管理与服务工作。此外，物业管理项目除了住宅小区外，还包括工业园区、学校、医院、写字楼等非居物业。4、为什么要实施物业管理？答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：房屋产权多元化的客观要求。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，住房制度改革逐步深化，房屋商品化，产权多 元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公有房屋管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。31、业主大会如何作出决定才有效？答：普通事项：上述30条(五)、(六)以外的其他事项，应当经专有部份占建造物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主允许。重大事项：业主大会决定(五)筹集和使用

5、专项维修资金和(六)改建、重建建造物及其附属设施事项，应当经专有部份占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主允许。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。32、业主委员会职责是什么？答：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(1) 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4) 监督管理规约的实施；(5) 业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当催促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服

6、务费用。33、业主委员会是否需要例行会议？如何召开？答：需要。建立正常的业主委员会会议制度，是业主委员会行使自己权利和履行自己义务的重要手段。业主委员会会议包括 例行会议和暂时会议，例行会议由业主大会议事规则规定，暂时会议经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主 任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当做书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委 员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上允许。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管 理区域内及时公告。34、什么人可以当选业主委员会委员？业主委员会成员任期有无限制？答：具备以下资格条件的业主

7、可以成为业主委员会委员：(1)具有彻底民事行为能力的业主；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务；(4)热心公益事一业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；(5)具备健全的人格；(6)具有正确的社会主义荣辱观、是非观； (7)具有一定组织能力;(8)具备必要的工作时间。业主委员会委员任期普通为二年，期满后可以连选连任。35、业主委员会是否需要备案？答：经业主大会选举产生的业主委员会，应当选举产生之日起的30 口内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名 单和基本情况、业主大会议事规则、管理规约、法律法规规定的其它材料，向所在地物业管理主管部门

8、备案。36、业主委员会如何作出决定？答：经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委 员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上允许。业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。37、什么情况下业主委员会委员资格终止？答：浮现以下情况时业主委员会委员资格自行终止：(1)因物业转让，灭失等原因再也不是业主的；(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(4)有犯罪行为的；(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(6)拒不履行业主义务的；(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会是为

9、小区业主服务的群众代表团体，义务为群众服务，其成员由社区推荐、业主选举产生，不享受工作津贴，不得 从事与物业管理工作无关的活动，更不能徇私枉法。若小区业主普遍反映、或者街道社区及所在地物业管理主管部门认为业主 委员会成员存在问题，已失去业主代表作用，其资格也将被终止。38、如何罢免、更换不称职的业主委员会委员？答：业主委员会实行属地管理，必须在街道、社区的监督指导下开展工作。浮现资格自行终止的，由业主委员会通过召开业主大会的形式或者在物业管理区域内公告的形式予以终止；物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府认为业主委员会成员存在问题，已失去业主 代表作用，由街道

10、社区及所在地物业管理主管部门、或者由社区服务管理委员会以公告的形式，在物业管理区域范围内通报全 体业主，终止其委员资格。39、业主大会和业主委员会开展工作的经费来源是什么？答：业主大会和业主委员会开展工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。定期以书 面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。40、业主大会、业主委员会作出的决定有无限制？答：业主大会、业主委员会作出的决定是有限制的。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决 定，不得从事与物业管理无关的活动。41、业主委员会能否从事生产经营活动？答：不能。业主委员不具备独立法人资格，不能

11、从事生产经营活动。42、业主或者业主大会是否可以礼聘专业机构对物业费用进行审计？答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业服务企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计建物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业服务企业可以在合同中约定对物业服务支出或者成本进行审计。审计机构由双方 共 同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。43、业主大会议事规则的内容有哪些？答：业主大会议事规则内容应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成、委员任期和如 何罢免、更换业主委员会成员等事项作出约定。业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵

12、守。四、如何选聘和解聘物业服务企业44、物业服务企业资质标准是什么？答：物业管理一级、二级、三级企业的资质标准如下：（一）一级资质：1注册资本人民币500万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建造面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅200万平方米；(2)高层住宅100万平方米；(3)独立式住宅(别墅)15万平方米；(

13、4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。(二)二级资质：1、注册资本人民币300万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建造面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅100万平方米；(2)高层住宅50万平方米；(3)独立

14、式住宅(别墅)8万平方米；(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。(三)三级资质：1、注册资本人民币50万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4、有委托的物业管理项目；5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。45、物业服务企业等级如何划分？其经营范围如何

15、确定？答：物业服务企业划分为一级、二级、三级三种资质等级。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年 的暂定期C任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方 米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅 项目的物业管理业务46、业主大会决定续聘原物业服务企业，是否应进行招标？答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业服务企业提供

16、服务的，可再也不进行招标，通过议事规则直接授权 业主委员会续签物业服务合同。但业主大会若重新选聘新的物业服务企业，则必须按招投标有关规定，履行招投标手续。未经业主大会批准，并在有关部门监 督下实施公开招投标，业主委员会不得组织招投标工作，更不得私自聘用其他物业服务企业。47、业主委员会能否自行组织招标，业主大会招投标是否需要备案？答：不能。业主委员会是业主大会的执行机构，不具备独立法人资格，不能独立承担法律责任，所以不能自行组织或者开展物 业管理招投标活动。物业管理区域成立业主大会的招投标无须备案。48、业主大会通过招标方式更换物业服务企业的，应当提前多少天告知原物业服务企业？答：原物业服务合

17、同即将到期，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到 期前三个月将有关决议书面告知物业服务企业。49、业主大会通过招标重新选聘物业服务企业后，如何组织新老企业的交接？答：业主大会依法重新选聘物业服务企业的，应当在解除与原物业服务企业的(前期)物业服务合同后，方可组织双方交接。交 接活动应在街道社区、物业管理主管部门的指导下，由业主委员会组织实施。原物业服务企业应将下列材料移交给新物业服务 企业：(1)竣工总平面图，单体建造、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文

18、件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。交接时，应当制作交接证明并由双方企业和业主委员会加盖印章，街道社区及物业管理主管部门加盖见证章。交接完毕后，原 物业服务企业应退出物业管理区域。50、业主如何与物业服务企业签订物业服务合同？答：按照国务院物业管理条例中业主委员会的职责规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业服务企业签 订物业服务合同。物业服务合同生效后，对全体业主均有约束力。五、物业服务和费用51、业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交 费？答：不能。业主大会通过的决定对物业管理区域内的全体业主具

19、有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业服务 企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。52、物业服务管理事项主要包含哪些内容？答：物业服务的管理事项按照物业服务合同的约定实行，主要包括以下内容：1、物、也共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；2、物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；3、协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；4、物业装饰装修管理服务；5、应业主要求进行的室内特约维修服务；6、物业档案资料的管理。53、物业管理服务中哪些是常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务？答：常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业

20、服务企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的 管理和服务，其目的是确保物业共用部位、共用设施设备的完好与正常使用，维持人们正常的生活、工作秩序和良好的环境。 普通所提到的物业管理服务主要为常规性的公共物业管理服务。针对性的专项服务是指物业服务企业面向泛博业主、物业使用人，为满足其中部份住房、群体和单位的一定需要而提供的各项 服务工作。举例委托性的特约服务是指物业服务企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。如户内自用部位和设备的 维修、室内保洁、代订机票、报纸等。54、物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？答：可以。一个物业管理区域应由一家物业服务企业实施统

21、一管理，但物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委 托给专业性服务企也。55、物业服务企业是否可以将物业管理区域内全部物业服务事项委托给他人？ 答：物业服务企业不可以将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。56、物业服务企业在履行合同义务时，是否有权对违反(暂时)管理规约和物业管理规章制度的行为进行制止？答：是。物业服务企业按照(暂时)管理规约公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业服务企业的管理服 务，对业主违反(暂时)管理规约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或者按业主大会、业主委员会的授权采取其他处 理措施。57、物业管理公共服务费用构成因素有哪些？答

22、：物业管理公共服务费用构成因素包括：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)物业服务企业办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧费用；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主大会允许的其他费用；(10)合理利润;(11)法定税费。58、如何交纳前期物业管理费？答：根据国家有关规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服 务费用由开辟建设单位全额交纳。已交付

23、业主使用的房屋，业主应当按照物业服务合同的约定按照足额交给物业服务费用。59、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同(或 者前期物业服务合同)约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业服务企业商议定价。60、业主和物业使用人之间，由谁来交纳物业服务费用？答：在业主和物业使用人之间，物业服务费用的交费义务为业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但如 果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。61、已竣工

24、但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业是否应交纳物业服务费用？由谁来交?答：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业应全额交纳物业服务费用。由开辟商交纳相关费用。62、业主办理入住手续后未入住或者未使用的物业即空置物业，物业服务费用如何交纳？答：业主办理入住手续后未入住或者未使用的物业即空置物业，物业服务费用由业主按（前期）物业服务合同约定标准交纳。63、装修时业主是否要交纳装修管理费？答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修保证金（押金）、装修垃圾清运费和证件工本费。对于装修保证金（押金）， 业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业服务公司应当退还押金。64、物业服务企业如何向业主收

25、取装修保证金（押金）、建造垃圾清运费和 证件工本费？答：业主应当按照装修服务协议缴纳装修保证金（押金）和装修垃圾清运费。一、装修保证金（押金）。在业主或者非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或者非业主房屋使用人、装 修承 建单位收取装修保证金（押金）。装修保证金（押金）标准由物业管理企业与业主或者非业主房屋使用人、装修承建单 位在装修 协议中约定，但住宅物业的装修保证金标准不得超过3000元。装修保证金（押金）用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收 合格后5个工作日内退还装修保证金（押金）。物业管理企业与业主或者非业主房屋使用人、

26、装修承建单位计算装修损坏赔付标准时，应出示修复的工（料）价单。二、装修垃圾清运费。装修产生的垃圾（余泥）由业主或者使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处 理的，清运费用由业主与物业管理企业根据装修的具体情况，按房屋建造面积不超过4元/平方米的标准商议确定。三、证件工本费。物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过30元/证的标准收取 押金，证件完好退回的应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。65、业主以开辟遗留问题拒交物业服务费合法吗？答：不合法。开辟遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用

27、是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者 不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开辟遗留问题，业主应当与建设单 位通过商议或者诉讼解决纠纷。66、物业的电梯、水泵房、中央空调等设施运行、维护费用以及公共照明、公共用水费用如何处理？答： 物业服务成本或者物业服务支出构成普通包括“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费，因此，物业的电梯、 水泵房、中央空调等设施运行、维护费用以及公共照明、公共用水费用（不包括二次供水加压电费）不得再向业主分摊 （关 于物业服务收费公共水电费分摊问题的复函东价函2022 1号）六、专项维修资金67、为什么要建立专项维修

28、资金？答：产权归己、维修自理，产权多元化后，如何解决共用部位、共用设施设备的维修责任，解决业主购房的后顾之忧，如何在 多个业主之间及时筹集所需费用的问题，这就需要建立统一的住宅长效维修保障机制。1998年国务院关于进一步深化城镇住 房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公 共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据通知精神，建设部与财政部制定了住 宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，对维修基金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。2022年12月4日建 设部、财政部联合颁布住宅专项维修资

29、金管理办法，对住宅专项维修资金作出了详细的规定，并同时废止住宅共用部位 共用设施设备维修基金管理办法多年的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物.业的正常使用，保障全体业主 共同利益，是十分必要的。基金保障了物业售后的维修管理，维护物业产权人和使用人的共同利益。68、如何管理专项维修资金？答：维修基金应当存入政府指定的银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户 账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。由于专项维修资金是属于全体业主所有，为确保资金 安全，目前按照“专户存储、专款专用、所有权人决

30、策、政府监督”的原则实施集中管理，核算到户。69、支用维修资金时按什么原则分摊费用？答：物业共用部位共用设施设备须进行维修的，属人为损坏，由责任人承担费用，不得使用维修资金。物业保修期满后共用部 位共用设施设备的维修和更新、改造，按照受益业主房屋建造面积合理分摊的原则使用维修资金。70、业主转让房屋所有权时，维修资金是否可以退还给业主？答：不可以。业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭 失的，维修资金帐面余额将按业主缴交比例退还给业主。71、房屋保修期满后，房屋维修责任如何界定？答：根据法律规定，房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任

31、，按照下列规定承担：房屋室内部份，由业主自行维修；房屋 的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施 设备，由物业服务企业根据合同的约定定期维修养护。72、物业的最低保修期有多长期?答：根据国务院建造工程质量管理条例规定，建设工程实行质量保修制度，施工单位对建设工程的质量负责。建设工程承 包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时:应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、 保修期限和保修责任等。在正常使用条件下，物业的最低保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建造的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件

32、规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的洗手间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；(4)其他项目的保修期限，由双方约定。下列情况不属于保修范围：因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；不可抗力造成的质量缺陷。73、保修期从什么时候开始计算？答：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 但根据房屋实际情况，若自房屋交付使用之日起就存在的房屋质量问 题，应自最后一次维修完成之口起重新计算保修期。根据国务院建造工程质量管理条例规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履

33、行保修义务， 并对造成的损失担赔偿责任。74、住宅建设工程是否有质量保证金？答：是。建设工程质量保证金(以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，按一定比例从对付的工程 款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程浮现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强 制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期普通为六个月、十二个月或者二十四个月，具体可由发、承包双方在 合同中约定。缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包 人可按合同约定扣除保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承

34、担相应费用后，不免除对工程的普通损失赔偿责任七、物业使用和维护75、物业管理区域内的公共建造和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？物质文化生活水平的不断提高，追求高品质专业化服务的客观要求。房屋作为价值高的资产，是许多家庭最主要的财产以及 财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持良好， 环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。市场化、社会化、专业化管理的客观管理的客观要求。房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往 有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物

35、业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需 求，而且房屋建造结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业 主或者少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业服务企业来提供这种服务。5、实施物业管理可创造什么价值？有什么作用和好处？答：物业管理是一个很重要的服务行业，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益，具有非常重大的意义：首先，从财富 积累的角度看，良好的物业管理能延长物业的经济使用寿命，充分发挥物业的使用价值；其次，从经营效果来看，良好的物业 管理能增强社会信任感和投资者的信心；最后，从社会影响角度来看，物业管理能促

36、进人居环境的改善，有利于构建和谐社会。 实施专业化的物业管理体制有利于提高城市管理的社会化和专业化程度，通过对物业（房屋本体及各种公共设施）的维修养护， 改善了业主和居民的居住、生活、工作环境，使物业能够持续保持较高的完好率，保证物业的使用效能，延长物业的使用期限， 达到保值增值的效果。6、物业服务企业有没有执法权？业主委员会有无权利制止业主不规范行为？答：没有。行政处罚法明确规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”物业服务企业是一个自主经营、自负盈亏的经济实体，通过物业服务合同与业主之间维系着平等的服务关系，不具有行政处罚 权，针对个别业主、单位危害他人或者公共安全

37、、利益的行为，物业服务企业只能进行劝告、制止，及时向具有行政处罚权的 行政机关报告，并协助有关行政执法部门进行处理。物权法明确规定业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定、饲养动物、违章搭建、侵占通 道、拒付物业费等伤害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人住手侵害、消除危（wei）险、排 除妨害、赔偿损失。7、什么是业主？业主在物业管理活动中的权利和义务是什么？答：业主是指房屋所有权人。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主” 外，已订立购买商品房（含经济合用住房、拆迁定销住房）合同，尚未办理物权登记

38、并取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记 载的“购房人”可以视为“业主”。业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参预。业主的物业管理权利和 义务是建立在对房屋拥有的所有权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管 理中享有权利，同时也要履行相应的义务。 答：物业管理区域内按照规划建设的公共建造和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。业主确需改变公共建造和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建造和 共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定允许后，办理相关手续。76、能否擅自

39、占用、挖掘物业管理区域内的道路和场地？答：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，伤害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需暂时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的允许；物 业服务企业确需暂时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的允许。业主、物业服务企业应当将暂时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。77、业主、物业服务企业能否擅自占用物业共用部位、共用设施设备？答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施 设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业允许

40、后，按照规定办理有关手续。78、业主能否占用公共楼道？答：不能。公共楼道属于共用部位，业主占用公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业服务企业可以要 求其住手占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。79、物业区域内的供气、供热、通讯、广电、环卫等设施设备由谁负责维护？答：物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修 养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业服务企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。第二十三条规定， 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户

41、收取有关费用，该用户计量器具显 示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述 单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业服务企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业服务企业接受 委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。80、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？答：如果是人为造成小区共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应 该由全体业主按所拥有的建造面积比例分担。81、为什么要规范房屋装饰装修行为?答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住

42、宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或者小区内 有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全, 还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范， 业主 需要装饰装修房屋的，事先应告知物业服务企业，物业服务企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。82、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业服务企业吗？答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不伤害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管 理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对

43、其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和歇息、破坏房屋承重结构 会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业服务公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业 及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先 告知物业服务公司。83、业主装饰装修房屋，需要与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议吗？答：业主应当在装饰装修房屋前与物业服务企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括 以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设

44、施及 防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。84、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？答：按照建设部第110令住宅室内装饰装修管理办法的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建造主体和承重结构；(2)将没有防水要求的房偶尔者阳台改为洗手间、厨房；(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(5)未经批准，不得搭建建造物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道 和设施。(6)其他影响建造结构和使用安全的行

45、为。85、业主能否不按规定或者约定封闭阳台、安装防护栏或者搭建阳光棚？答：封闭阳台、安装防护栏或者搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优 美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益, 业 主封闭阳台、安装防护栏或者搭建阳光棚时，都应遵守（暂时）管理规约和小区有关规章制度的规定。86、业主装饰装修房屋过程中，物业服务企业能否进行入户检查？答：不能，除非业主允许。业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现 场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服

46、务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。87、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业服务企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向 地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情

47、权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其义务。8、什么是业主大会？什么是业主委员会？答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业 主大会代表和维护物业管理区域内全体业

48、主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数根据物业管理区域 内物业规模的大小决定，普通为5至15人的单数，业主委员会主任、副主任及执行秘书在业主委员会委员中推选产生。业主大会、业主委员会须依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。根据现行法律、法规规定业主委员会是由业主代表组成的群众团体，不具备独立法人资格，不能从事任何生产、经营活动。9、什么是物业服务企业？物业服务企业有哪些权利和义务？答：物业服务企业是指取得物业管理资质证书和工商营业执照，接受业主委托，根据物业服务委托合同进行专