某国际公寓推广方案.ppt

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1、12 六月 2023某国际公寓推广方案审视 策略制定 前提命题攻坚题目:市场竞争激烈政策层面：1月10日国务院出台40%二套房首付限定令；1月18日央行上调存款准备金率0.5个百分点。上半年还将有两次加息过程。政策影响市场波动在整个上半年波动。竞争层面：从英地天骄华庭、金城时代广场、鑫苑新地王项目、家天下（小户）等项目的放量节奏蓝，农业路沿线将在今年上半年迎来集中爆发期。市场层面影响入市时机的制定。命题攻坚题目:原定推案节奏4月15日销售中心及样板间正式开放；1000元意向金进行接待登记;8月15日正式排号认筹，在原有1000元意向金基础上补10000元作为排号意向金；（新客户则11000元进

2、行排号）12月15日正式开盘，在原有11000元排号认筹金基础上补20000元作为下定；12月20日预售证取得，下定客户签约。战线过长，现场维系和推广需要始终保持鲜度，又要不断刺激市场，费用消耗大。入市时机建议由政策及竞争层面分析，结合本体推案节奏，建议：4月15日，销售中心、样板间全面开放；与此同时，线下渠道铺设展开；9月上旬，渠道维持，线上大规模推广展开；10月中旬，正式排号认筹；12月15日，全面开盘解筹。利好性分析：广告费用上避免浪费，集中的刺激能够保持和提高客户保鲜度。命题攻坚题目:全年硬性指标2010年年底实现合同额突破1个亿，完成5千万的回款指标，最少完成转定量800组。以800

3、套最低转定量，1：1.5卡转定比率、1：6的来访转卡转化率来推导，800转定量至少实现1200组的持卡储备，7200组来人；以最低标准上浮10%，需要实现来人量近8000组。全年到访客户实现8000组，转卡客户超过1200组，才能保证800组的最低转定量。命题攻坚题目:形象力的占位对于中部大观地产而言，古琦国际公寓作为新开发的产品系（城市顶级公寓）需要在实现销售力的同时，更要完成高端奢侈品地产项目形象力的塑造，以及对于企业品牌的品牌力提升与再升华。作为奢侈品地产项目，本案的地标性、唯一性，不可超越性，将是形象力塑造过程中最重要的指标。项目形象力与品牌形象力的第一占位是本项目无可推卸的使命。命题

4、攻坚题目:推广费用限定按照住宅销售总面积91705、住宅总套数1868套计算，2010年需完成最少800的转定量，以中间套面积段49计算，2010年的销售面积约为39200，约占总销售面积的42.7%。以预售均价6500元/计算，2010年营销推广费用约为39200*6500*2.45%=624.26万元。2010年全年推广费用约为624.26万元。推广方式及渠道线上广域传播与线下小众圈层相结合：广域既要建立最大的媒体资源整合平台，实现强势推广的作用，更要通过寻找新的媒体，锁定新的覆盖人群，拔高项目地位，促进项目销售。作为推广的长线的渠道策略展开。圈层高端市场广告推广力度与效果的较量，就是渠道

5、的较量，切实寻找到有购买力的人群，是阶段推广的重中之重；传递他们乐于接触、了解、喜爱的产品信息，是销售的良好开端。阶段内以推广目标性强、性价比高的“小众圈层营销”作为渠道策略主力手段全力推行。利好性分析：好钱用在刀刃上，真个战略的布局至关重要。命题攻坚题目:对位目标客群第一类，自住客，年龄25-30之间，典型的80后，喜好上网、打游戏，离不开手机，短信彩信玩转，商务楼上班，商场购物，喜好快餐西餐，部分有车经济型第二类，纯投资客（主力），有车族，银行有大量存款，进出高端会所，关心时事，看报纸，部分有保险，区域客多第三类，小型办公类，沿农业路依托经三路商务区，户外行动多。客群AIO（活动Activ

6、ity、兴趣Interest、观念（Opinion）构成即是媒体挖掘出口。客户对位-常规媒体应用1.户外流动性与覆盖力最强；2.报纸形象树立必需载体，公信力大众媒体；3.电台交通电台及音乐电台；4.现场销售中心体验包装。客户对位-特殊媒体应用1.针对流动出租车，可采取标语车贴广告；2.针对投资客车族，可采取购买购车名单、车检场杂志或单张、高速 公路交费时派送旅游地图+单张、在加油站赠送纸巾盒（带广告）；3.针对购买保险的客户，可采取通过保险销售代理的渠道，找到购买 保险的客户，成交即给予一定奖励；4.针对手机载体，可采取通过购买不同短信公司的资源，从密集期开 始，发短信（配合彩信）；5.针对网

7、络载体，客采取网站广告（游标加竖栏）、移动飞信、电子 书、FLASH、论坛炒作等。客户对位-小众媒体应用1.针对商务楼电梯间灯箱广告、擦鞋机广告；2.针对影院形象片播放（30以5分钟做循环播放）；3.针对餐饮场所宣传展架摆放，如高档餐厅、咖啡馆等；4.针对文娱场所宣传展架及物料摆放，如纤体中心、高档理发店、健 身房、高档球场等；.5.主题性圈层活动；6.配合节点的公关活动。客户营销即对位营销延续性主题活动：持续数月的事件营销，从亮相到开盘童年、少年、青年、成年：各个层次，回味人生，从朴实到品味人生的情感之旅快速蓄客、转化成交：快速聚集人气，引起客群关注，小利换成交交友、游戏、参与、收获：充分利

8、用客群喜好，引起共鸣，拆分式面积赠送持续性事件营销，媒体报道炒作：形成市场的热点话题，使项目具备较高的销售惯性PART-5策略分述 Strategy活动形式客户对位-对位营销策略1.延续性主题活动：2.持续数月的事件营销，从亮相到开盘 2.童年、少年、青年、成年：各个层次，回味人生，从朴实到品味人生的情感之旅 3.快速蓄客、转化成交：快速聚集人气，引起客群关注，小利换成交 4.交友、游戏、参与、收获：充分利用客群喜好，引起共鸣，拆分式面积赠送 5.持续性事件营销，媒体报道炒作：形成市场的热点话题，使项目具备较高的销售惯性命题攻坚题目:媒体组合效率第一类，大众媒体户外（优质地段）单块周次来人20

9、-25组候车厅（80-100块）周次来人10组左右道旗（500块）周次来人80-100组大河报（封底整彩）周次来人40-50组大河报（倒二整彩）周次来人20-30组电台（104.1及90.0全天10次）周次3-8组网络（通栏、游标广告）周次来人5-8组电梯广告类 周次来人10-12组依据：以市内小户项目推广统计均数，以及入市后密集强销期推广频次估算。命题攻坚题目:媒体组合效率第二类，小众媒体短信（每次40万条）每波次来人20-50组派单（包括场所摆放）周次来人40-50组直投（邮政直投）周次来人8-10组渠道发布（包括账单及物料）周次3-5组影院片头（如保利热映期3一个月6厅同步）周期内15-

10、25组依据：以市内小户项目推广统计均数，以及入市后密集强销期推广频次估算。命题攻坚题目:媒体组合效率第三类，现场类现场围挡 周次来人20组左右暖场活动（客户类）当天来人50-80组大型公关活动（开盘级别的活动档次）当天300-500组中型主题活动（包括产品推介会、客户类联谊等形式）当天100-300组左右依据：以市内小户项目推广统计均数，以及入市后密集强销期推广频次估算。多重组合变生能量1.以形象力为主导的蓄客期大众媒体及大型公关活动为主导，配合小 众媒体及渠道应用；2.以销售力为主导的蓄客期小众媒体及圈层主题活动为主导，配合大 众媒体形象塑造及现场应用；依据分析：通过对媒体周次来人量的分析以

11、及媒体自身的属性，配合各个执行阶段做媒体重新组合以营造不同的能量释放。不可忽视的其他因素 1.老带新促成成交的因素在项目进入强销期之后这一措施在促成成交方面不可忽视，能够弥补来人上的不足；2.路过等偶然成交因素优势路段项目，这一因素也不可忽视依据分析：通过对媒体周次来人量的分析以及媒体自身的属性，配合各个执行阶段做媒体重新组合以营造不同的能量释放。审视结论后的策略 制定推广布局1.序幕筹备期（2010年4月15日前）2.体验度释放线下蓄势期（2010年4月15日-8月底）3.知名度释放线上引爆期（2010年9月初-10月中旬）4.产品力深度释放认筹蓄客期（2010年10月下旬-11月底）5.开

12、盘期（2010年12月初-12月31日）战略-打击双面战场 线上互相呼应 相辅相成 线下 主导进行，建立形象 同时展开，深层挖掘 事实影响力塑造 非凡体验式营销战术-两种手段齐备必须要明确的 是 价值奢侈品地产价品公式稀缺地段+稀缺景观+稀缺产品但每一个个案侧重点却有所不同一线城市的公式验证这是东方润园：地段价值 景观价值 产品价值这是和家园：景观价值 地段价值 产品价值这是绿城留庄;产品价值 景观价值 地段价值本地代表的公式验证这是思念果岭山水：景观价值 产品价值 地段价值这是正弘蓝堡湾：地段价值 产品价值 景观价值本案代表这一公式的答案奢侈品地产价品=核心元素+加分元素+加分元素这是古琦国

13、际公寓：地标地段 地标产品 城市景观项目核心 SLOGAN 确立 方向所在 焦点所系地段价值早已极致凸现地段价值=农业路+中州大道=老城区的无限繁华+新城区的无限潜力=既有的城市醇熟配套享受+直接受惠新版块拓展=无限交通发达城市圈+无限舒适稀有城市绿化 这一价值早已为所有人所认知。项目整体 的 形象定位 城市金领结 门户双地标奢侈品地产价品价值认同技术设计材料传统比如;劳斯莱斯、GUCCI、百达翡丽都可以用模型检测。产品价值需要再剖析解构奢侈品地产价品的产品观从目前资料检测产品实力奢侈品地产价品价值认同技术设计材料传统审视设计：花瓣状建筑体超前设计 40-70不确定功能使用材料：未知技术：未知

14、（智能化技术未定）传统：大观地产虽具奢侈品血统但知名度偏弱项目的 整体 产品定位 确立 首创奢花建筑体“郑州没有”项目的 产品力 价值定位 确立 40-70自定义公寓“郑州没有”景观价值仅为加分因素景观价值在于中州大道牵引起的东区景观以及城市自然森林公园这一价值不作为诉求方向，仅针对说辞增加。决定成败的因素 是 执行序幕-筹备期 2010年1月-4月14日充分准备好一切营销攻击武器阶段策略1.确立项目整体推案策略及工作计划2.完成项目推广销售前的一切准备性基础工作3.完成媒体采购各项工作快速开展，完成各项准备及销售中心装修工作及包装体系现场整体包装（工地、围挡等）组织各合作部分集中对熟悉项目价

15、值和推案策略达成共识利用这段时期，完成各媒体的采购数字化及智能化系统到位销售工作的前期准备（销售队伍及销管队伍的到位）营销策略/目标 现场准备1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期基础到位 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行整体规划、鸟瞰图、单体建筑、经济技术指标说明文字内部景观图片集文字说明建筑细节特点（包括建筑风格、建筑标准、建材说明等）物业公司及服务内容确定

16、 项目相关资料确定 现场准备1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期基础到位 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行销售电话接通样板间完成内部装修达到对外开放条件销售中心具备对外开放条件内部软包装（展板、灯箱等）到位沙盘模型及户型单体模型制作并安装到位整体模型制作并安装到位门前导示及看房导示系统建立 售楼部方面 现场准备1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月

17、8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期基础到位 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行VI应用（名片、信纸、信封、纸杯、胸卡、档案袋、手提袋等）户型册、卖点卡等工地围档及售楼部软包装物料媒体采购（户外、报纸、电台、网站、网络及场所类等）销售说辞 物料（销售/推广）到位 现场准备1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期基础到位

18、入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行 销售团队建设 现场准备1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期基础到位 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行人员准备 销售人员培训资料准备销售百问熟知、销售新价格调整表单制定、现场管理条例制定、

19、沙盘解说、新推房源及新卖点销售说辞熟知。产品培训市场调研、专业知识培训、销售操作流程培训，对产品内涵的理解、挖掘产品卖点情景培训 沙盘演练、现场接待演练气质培训 礼仪培训、形体培训等体验度-线下蓄势期 2010年4月15日-8月底 线下渠道（为主）户外发布（为辅）阶段策略1.适度开放（现场开放、线下铺开、线上保持神秘度）2.通过各渠道的配合，以及现场的放盘策略，长线蓄势3.为项目预热市场渠道原则 以主动态势营造专属的高端渠道对于本案的项目属性，其在渠道选择的时候必须对路客群，因而我们的策略是放弃以往被动选择渠道的做法，而是主动的通过公关活动和事件营销营造专属渠道，在除去常规渠道之外的领域里，这

20、样的渠道策略是最可控制也最为有效的方式，渠道将不再是孤立于策略之外的被动选择，而成为了真正辅助和推动策略的主导力量。保证认筹前来人需要阶段目标1.10月中旬来访7200组2.这一阶段为线下蓄客，则 按照正常蓄客节奏推算，8月底需完成4000组左右的 客户基数积累。销售中心开放接待渠道类工作开展线上不做释放，线下已大面积铺设市场热度铺垫 营销策略/目标 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势

21、期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行A、影响力之行销主导战术（针对投资客）手段1：影响力塑造利用思念果岭山水的自持资源，做“双盘联动”1.果岭山水的销售中心做古琦国际公寓的宣传展架及物料摆放 2.思念俱乐部做古琦国际公寓的宣传展架及物料摆放 3.果岭高尔夫球场做古琦国际公寓的宣传展架摆放 4.温泉度假酒店做古琦国际公寓的物料摆放 5.果岭山水业主的购买力和潜在购买力（介绍成交）挖掘 渠道铺设及活动 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入

22、市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行全球通VIP/银行VIP客户联动 与全球通进行合作，将全球通VIP俱乐部里的客户资源调动起来，进行资料直投；与部分银行（如中信银行）等进行合作，进行客户 筛选（个人资产存款突破200-500万），进行资料的发放。渠道铺设及活动 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行

23、 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行郑东高端社区扫街针对投资客 先将东区内的客户吃一遍，以在高端社区（如绿城百合、温哥华山 庄、联盟新城等）开展小型巡展活动，配合宣传物料的摆放、宣传 资料的发放。周末可组织社区外场的小型路展，通过专人宣讲、物 料摆放和资料发放来推动（具体事宜可与各社区物业沟通或者合作 开展联动业务）。渠道铺设及活动 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营

24、销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行渠道直投特殊名单 1.丹尼斯白金卡客户 2.大商白金卡客户 3.机关科级以上人员 4.汽车销售4S店（大众、广州现代、奥迪等）等 渠道铺设及活动 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销

25、执行 集中认筹期营销执行B、影响力之行销主导战术（针对年轻客群）手段1：影响力塑造投放游戏卖广告 在火热网络游戏（仅限于LOGO系列，5秒钟）或单机游戏中（下载页面做广告）做广告插播 比如，植物大战僵尸 渠道铺设及活动 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行C、影响力之行销主导战术（针对各类客户）手段1：影响力

26、塑造渠道投放金水区高端商务楼宇广告 金成国际商务区、国贸中心等 渠道铺设及活动 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行渠道投放大商合作投放 内场物料展示 渠道铺设及活动 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后

27、 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行渠道投放餐饮场所 国贸360广场内必胜客、肯德基、哈根达斯 大商7F 丹尼斯花园店麦当劳 渠道铺设及活动 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集

28、中认筹期营销执行D、影响力之行销冲刺战术（针对节点）手段1：影响力塑造渠道投放道旗 1.大石桥金桥宾馆铺设至立交桥 2.东风路至中州大道中花园路段 3.500块，开放前一个周次投放 渠道铺设及活动 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行E、影响力之坐销战术（提升人气）手段1：影响力塑造 4月15日（周六）售楼中

29、心正式开放接待客户暨开放活动 五一黄金周对位营销第一波次（CS真人对决赛，周次进行，又具暖场之效）6月份的端午小派对 7月份的清凉派对 8月份的浪漫七夕孔明灯许愿节 现场活动类 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行A、示范区及样板间体验（提升人气）手段2：非凡体验式营销 销售中心氛围体验 示范样板间体验 物业

30、接待软性服务体验 体验类 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行B、电子楼书生趣出炉（配合个性宣传）手段2：非凡体验式营销知名度-线上引爆期 2010年9月初-10月中旬线上爆破（为主）圈层营销（为辅）阶段策略1.确立市场霸权2.展开密集式轰炸，辅以多重通路有机配合，使市场全面聚焦3.为打开热销局势 保证认筹前

31、来人需要阶段目标1.10月中旬来访7200组2.这一阶段为线下蓄客，则 按照正常蓄客节奏推算，认筹前需完成近4000组的 客户基数积累。全面引爆 充分热度 营销策略/目标 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行B、影响力之常规战术手段1：影响力塑造 线上铺开营造大气场全面入市，线上推广大规模展开，户外、候车厅信

32、息宣传到位（开放信息及开放活动），同时大河报强度宣传拉开序幕，这一阶段最为重要的户外、纸媒形象树立。网络广告投放。短信及彩信投放（密集波次）备注：户外选点大商对面（原中央特区）、金水路转角（原理想城）、机场（1块）推广类 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行渠道投放精挑细选，重磅投弹 楼宇广告继续投放，同时增

33、加场所类的展架的摆放及商务楼的擦鞋 机广告；加油站广告；杂志投放（如目标郑周刊）推广类 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行物料增加册子 形式突破常规，内容为项目楼书，在原有电子楼书基础上侧重于产 品力的释放。推广类 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10

34、月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行B、影响力之入市突破手段1：影响力塑造事件爆破（为主）媒体爆破（为辅）入市策略1.本项目作为高端产品，公关活动是其打造影响力的主要战术 主体公关活动规格要高，要具备高调形象；2.其应具备良好的营销拓展性，可放大其事件发生的效果，通 过渠道及媒体的整合，以增加项目的社会关注度与市场关注 度。青年富豪专题奢侈品展 与国内著名的上海博锐会展相结合，可利用其在全世界范围内

35、的影 响力，利用其自身储备的高端客户资源，吸引更广泛地社会关注，为项目定下一个强大而良性的财富影响力基调。链接：博锐会展承办连续15年的中国TOPSHOW及世界马爹利展 推广类 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行B、影响力之圈层活动手段1：影响力塑造活动系列一之立意实质上仍是客户渠道的拓展 活动类 实现来人

36、4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行客户渠道 蓄客方式市区资源稳固并加深客户组织联谊，大客户跟进；充分利用前期客户资源。行销资源 通过行销渠道蓄积客户圈层渠道 通过各类圈层营销方式蓄积的客户活动系列二之立意周次不间断的暖场活动 一来是考虑到天气的原因（气候宜人，大家都愿意户外活动），以及目标客户生活方式，建议采取的周

37、次暖场活动，可采取：沙龙形式（养生讲座）、宠物智力开发（讲座演习）、书画展等。活动类 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行A、满意度客户服务手段2：非凡体验式营销客户满意度执行计划 活动类 实现来人4000组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前

38、12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行认购提示签署认购书第二天10：00；签约提醒签署认购书第五天且客户尚未签约（第五天16：00）；认购流程完毕温馨提示认购签约流程全部结束后第二天10：00；工程进度告知每两周发放一次工程已完成部分进度告知；生日问候在客户生日当天上午10：00，以短信的形式，给予客户生日问候；在客户生日当天上午10：00，以E-mail的形式，给客户发送生日贺卡；节日问候重要节日前一日上午10：00，以短信或

39、E-mail的形式问候。建议内容产品力-集中认筹期 2010年10月下旬-11月底现场营销（为主）线上推广（为辅）阶段策略 1.趁势热销契机，增加力度集中认筹，引发持续强效 2.开盘前集中蓄客 3.客户再验证、圈定 保证认筹期完成转卡阶段目标认筹转卡1200组 现场蓄客集中 推广密集高潮期 营销策略/目标 转卡1200组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销

40、期营销执行 集中认筹期营销执行B、影响力之常规战术手段1：影响力塑造转卡1200组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行 线上更换认筹线上推围绕节点集中更换，户外、候车厅信息宣传到位（认筹），同时大河报维系且增加强度。短信、电台密集投放。渠道投放增加道旗（周次）物料投放延续使用 推广类 转卡1200组1月2月3月4月14日4月1

41、5日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行 现场更换物料包括围挡在内，以及销售中心软性广告物料包装等统一做产品力释放。推广类 B、影响力之圈层活动手段1：影响力塑造转卡1200组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行

42、线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行 中秋节联谊活动 重阳节主题活动 推广类 延续前期继续执行手段2：非凡体验式营销开盘期-解筹热销期 2010年12月初-12月31日一切为了开盘阶段策略 1.形成开盘强大的轰动效应。2.对前期的蓄客实现消化。3.为后期销售开辟局面。保证开盘前实现转定阶段目标持卡转定800套A、影响力之常规战术手段1：影响力塑造转定800组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备

43、期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行 推广类 线上更换开盘线上推围绕节点集中更换，户外、候车厅信息宣传到位（开盘），同时大河报维系且增加强度。短信、电台密集投放。渠道投放增加道旗（周次投放）物料投放延续B、影响力之圈层活动手段1：影响力塑造转定800组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势

44、期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行 活动类 产品推介会开盘前7-10前进行，对已经积累客户进行精准筛选，为开盘解筹率做保证，必要可增加特殊优惠许诺。C、影响力之开盘盛世手段1：影响力塑造转定800组1月2月3月4月14日4月15日五一周5月6月7月8月9月秋展会十一周10月中旬10月下旬11月开盘前12月15日开盘开盘后 筹备期 入市期（蓄水）筹备期营销执行 线上引爆期营销执行 线下蓄势期营销执行阶段执行 体验度（线下蓄势期）知名度（线上引爆期）认筹期 开盘热销 开盘热销期营销执行 集中认筹期营销执行 开盘活动 开盘盛世例如：古琦-风尚年会现场配合开盘盛典的极致包装手段2：非凡体验式营销关于 费用明细 及 细节执行