最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释详析46983.doc

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1、详读院房屋租赁合同纠纷的解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件依法保护当事人的合法权益根据?民法通那么?、?物权法?、?合同法?等法律规定结合民事审讯理制定本解释。第一条本解释所称城镇房屋是指城、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。但法律另有规定的适用其规定。当事人按照福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件不适用本解释。解读】本条系本解释适用范围的规定。本解释只调整城镇房屋即城规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为乡、村规划区内的房屋租赁纠纷可以参照本解释。城镇房屋确实定以规划为准只要列入城镇规划区无土地性质为国有还是集体所有均适用本

2、解释理中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。按照福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房具有福利性、保障性其租赁关系不属于完全的民事法律关系不适用本解释。军产房的租赁根本属于完全的行为并不存在补贴的福利和社会保障性内容院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。第二条出租人就未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩终结前获得建立工程规划答应证或者经主部门批准建立的人民应当认定有效。解读】本条规定以建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓建筑物是指未获得建立工程规划答应证或者未按照建

3、立工程规划答应证的规定建立的房屋详细包括违背了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违背临时建筑理规定的临时建筑。否认就违背建筑签订的房屋租赁合同的效力有利于维护城镇建立规划秩序但为了促进交易当事人在一审法庭辩终结前获得建立工程规划答应证或者经主部门批准建立的租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩终结前不包括二审、再审发回指定一审重审的情形。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建立的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩终结前经主部门批准建立的人民应当认定有效。租赁限超过临时建筑的使用限超过局部无效。但在一审法庭辩终结前经主部门批准延长使用限的人民应当认定延长使用限内的租赁间有效

4、。解读】临时建筑是指在城镇规划区内根据形势的客观需要经建立行政主部门审核批准后在核定的临时建立工程规划答应证记载的使用限、范围、用处内建造的供临时使用的建筑物。未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证规定建立的房屋在性质上均属于标的物相应的房屋租赁合同无效。对于租赁限超过临时建筑的使用限超过局部无效合同其他内容的效力不受影响。 第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定登记备案手续为由恳求确认合同无效的人民不予支持。当事人约定以登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的从其约定。但当事人一方已经履行主要义务对方承受的除外。解读】我国城房屋租赁实行登记备案制度?城房地产理法?对此有

5、明确规定但属于理性规定并非效力性强迫性规定不能作为房屋租赁合同的生效条件故房屋租赁合同未登记备案的其有效性不受影响。未登记不影响合同效力假设当事人约定以登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的那么以约定为准未登记备案手续的合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方承受的情况下视为当事人以履行合同主要义务的行为变更了以登记备案手续未合同生效要件的合同约定此时即使未登记备案手续合同仍为有效。第五条房屋租赁合同无效当事人恳求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的人民一般应予支持。当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失人民按照合同法的有关规定和本解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。解读】按照?合同法?第五

6、十八条的规定合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金支付房屋占有使用费属于返复原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进展合理的接触当事人一方因对方的行为产生信赖一方由于信赖而支出一定的本钱主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用此外还包括丧失与第三人另订立合同的时机所产生的损失后者由于举证较为困难理中很难得到支持。由于房屋租赁合同的特殊性损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上对此本解释都有明确规定。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同在合同均有效的情况下承租人

7、均主张履行合同的人民按照以下顺序确定履行合同的承租人：一已经合法占有租赁房屋的；二已经登记备案手续的；三合同成立在先的。不能获得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的按照合同法的有关规定处理。占有、登记、时间注意：占有比登记具有优先权。适宜么？解读】本条规定了“一房数租的处理原那么在数份合同均有效的前提下按照如下顺序确定履行合同的承租人：1已经合法占有租赁房屋的承租人通过侵占、欺骗等手段占有租赁房屋的不在此列；2已经登记备案手续的房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力但可享受优先履约权；3合同成立在先的即合同成立时间在先判断是双方当事人签字或者盖章的时间更严格地说是当事人中最后签字盖章的时间。

8、“一房数租时未得到履行的有效合同的承租人可以合同目的无法实现为由要求解除合同并赔偿损失。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建在出租人要求的合理限内仍不予恢复原状出租人恳求解除合同并要求赔偿损失的人民按照合同法第二百一十九条的规定处理。解读】综合?合同法?房屋租赁合同的相关规定出租人享有法定解除权的情形如下：1因不可抗力致使合同不能继续履行的；2承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建在出租人要求的合理限内仍不予恢复原状的；3承租人未经出租人同意转租的；4承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合同限内支付承租人逾支付的；5承租人未按照约定的或者租赁房屋

9、的性质使用租赁房屋致使租赁物受到损失的；6不定租赁出租人有权随时解除合同。出租人作为房屋所有权人当房屋因承租人擅自改变主体和承重构造或扩建受到损害时出租人有权随时要求承租人恢复原状不受任何限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时必须在“合理限内要求承租人恢复原状承租人在此限内不予恢复的出租人方可解除合同。理中出租人行使解除权的方式有两种一是出租人直接承租人解除合同到达承租人即产生合同解除的法律效果假如承租人对此有异议可以起诉要求确认合同解除无效；二是向起诉恳求解除合同。对于出租人承租人解除合同的情形主要有以下两种方式：一是承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建出租人告知承租人必

10、须在一定限内恢复原状承租人在此合理限内不予恢复的出租人承租人解除合同；二是出租人向承租人发出要求其在一定限内恢复原状同时载明假如不再此限内恢复原状合同即自动解除。第八条因以下情形之一导致租赁房屋无法使用承租人恳求解除合同的人民应予支持：一租赁房屋被或者行政依法查封的；二租赁房屋权属有争议的；三租赁房屋具有违背法律、行政法规房屋使用条件强迫性规定情况的。解读】综合?合同法?的相关规定承租人享有法定解除的情形如下：1因不可抗力致使不能实现合同目的的；2出租人未按约定交付房屋经承租人催告在合理限内仍拒不交付房屋的；3因不可规责于承租人的事由致使租赁物局部或全部毁损、灭失致使合同目的不能实现的；4不定

11、租赁承租人有权随时解除合同；5租赁物危及承租人平安或安康的即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人仍有权随时解除合同；6或者行政依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；7租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；8不符合?建筑法?、?消防法?等法律房屋使用条件的强迫性规定并导致承租人不能使用的；9一房数租之有效合同不能实际履行的。在出现租赁房屋被或者行政依法查封、权属有争议或者具有违背法律、行政法规主要包括不符合?建筑法?、?消防法?等房屋使用条件强迫性规定情况任何一种情形时承租人的合同解除权并非任意的还须具备一个必要前提即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用。所谓“无法使用是指无法按照租赁

12、房屋的约定用处使用或者无法按照租赁房屋的性质使用。对房屋的查封实务中有“活封和“封之分其中“封是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制而且丧失了使用、理权权利人只有妥善保的义务；而“活封那么相反房屋被查封后权利人仍享有对房屋的使用、理和收益权仅处分权受限。理中租赁房屋被查封假如是由于出租人的原因承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失；假如是由于承租人的原因出租人因此遭受损失的出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外也可另行起诉要求承租人赔偿损失。当租赁房屋的权属存在争议时意味着出租人可能不是房屋的所有权人假如出租人最终被确认为房屋的所有权人那么房屋租赁合同有效；假如出租人最终被确认不

13、是房屋的所有权人那么构成无权处分该租赁合同属效力待定合同。第九条承租人经出租人同意装饰装修租赁合同无效时未形成附合的装饰装修物出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可别离即未形成附合和不可别离即形成附合两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的非毁损不可别离或者虽可别离但花费宏大可以认定形成附合例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完

14、全结合尚未到达不可别离状态那么不能认定形成附合如安装空调、电梯、太能热水器、抽油烟机等。按照添附理对于未形成附合的装饰装修物所有权仍归承租人房屋租赁无效时由承租人撤除取回出租人想要留用应当支付相应对价承租人撤除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物在出租人同意利用的前提下可折价归承租人所有；出租人不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在房屋租赁合同中承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意但知道后却未表示反对且符合租赁合同约定用处而为的装饰装修属好心添附；二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用处的合理

15、范围擅自进展的装饰装修属恶意添附。对于恶意添附不房屋租赁合同是否有效原那么上均不应予以折价补偿装饰装修损失由承租人自行承担。装饰装修物的现值损失是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值应按承租人已使用房屋的时间予以折旧不能按照租赁限进展分摊。理中在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时应根据出租人的需要程度和可利用价值结合过错责任原那么分别对待：1属出租人过错的由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的损失主要包括装饰装修物的折旧费用、撤除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；对于形附合的该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值即现值。2

16、属承租人过错的由承租人自行承担装饰装修损失并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。3属双方共同过错的应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修租赁间届满或者合同解除时除当事人另有约定外未形成附合的装饰装修物可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状。解读】适用本条的前提条件有三：1承租人经出租人同意装饰装修即好心添附；2租赁间届满或者合同解除合同无效不在此列；3装饰装修未形成附合。适用本条的考前须知：1承租人可以对未形成附合的装饰装修物进展撤除且不以出租人同意为必要条件；2承租人在撤除装饰装修物时必须尽到必要的注意义务不得对房屋造成毁损

17、否那么应恢复原状或赔偿损失；3当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的应按照意思自治原那么从其约定。第十一条承租人经出租人同意装饰装修合同解除时双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民按照以下情形分别处理：一因出租人违约导致合同解除承租人恳求出租人赔偿剩余租赁内装饰装修残值损失的应予支持；二因承租人违约导致合同解除承租人恳求出租人赔偿剩余租赁内装饰装修残值损失的不予支持。但出租人同意利用的应在利用价值范围内予以适当补偿；三因双方违约导致合同解除剩余租赁内的装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任；四因不可归责于双方的事由导致合同解除的剩余租赁内的装饰装修残值损失由双方按照公平

18、原那么分担。法律另有规定的适用其规定。解读】本条与第十条相对应规定了合同解除时对于形成附合的装饰装修物的处理规那么：1因出租人违约导致合同解除承租人无法按照约定的租赁限使用房屋也就不能完全享用附合的装饰装修物价值承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁内装饰装修物残值损失。2因承租人违约导致合同解除承租人应自行承担剩余租赁内装饰装修物残值的损失但出租人同意利用装饰装修的应予适当补偿补偿参照剩余租赁内装饰装修物残值。3因当事人双方违约导致合同解除对于出租人同意利用的将剩余租赁内装饰装修残值减去出租人同意补偿的局部的剩余价值由出租人和承租人按照各自的过错程度分担；对于出租人不同意利用的那么按剩余租赁内装饰

19、装修残值由双方按照各自的过错程度分担。4因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除按照公平责任原那么由双方共同分担一般为平均分担。所谓“剩余租赁内装饰装修物残值是指在房屋租赁合同履行限届满前解除合同附合的装饰装修物在剩余的租赁限内尚存在的价值。计算残值的是按照租赁限将装饰装修费用平均分摊从而得出合同解除时剩余租赁内附合的装饰装修费用价值。假设双方对装饰装修数额无法达成一致可委托专门的鉴定机构进展鉴定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修租赁间届满时承租人恳求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外。解读】承租人要对租赁房屋进展装饰装修必须经过出租人同意。“同意分为明示和默示明示

20、有书面、口头、 等表现形式对此由承租人负举证责任；假如出租人虽未对装饰装修事宜明示同意但其行为已经说明其已同意装饰装修的那么可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。对于经出租人同意的装饰装修租赁间届满时承租人可在不损害出租人合法权益的前提下撤除并取回未形成附合的装饰装修物对于已经形成附合的装饰装修物承租人无权要求出租人予以补偿出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失但双方另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担。出租人恳求承租人恢复原状或者赔偿损失的人民应予支持。解读】房屋租赁合同无效、被撤销时出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状承租人未经出租人同

21、意装饰装修或者扩建的其有义务将装饰装修物、扩建物撤除后返还房屋给出租人撤除过程中造成房屋损失的应承担赔偿责任。在房屋租赁合同解除场合假设因出租人违约导致合同解除的虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约但出租人的违约行为更为严重承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩；假设因承租人违约导致合同解除的出租人不仅可根据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失；双方合意解除合同且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。第十四条承租人经出租人同意扩建但双方对扩建费用的处理没有约定的人民按照以下情形分别处理：

22、一合法建立手续的扩建造价费用由出租人负担；二未合法建立手续的扩建造价费用由双方按照过错分担。解读】所谓扩建是指在原有建筑根底上加以扩大的建立工程一般通过加高、加层等建筑方式形成本质上仍属于房屋建筑活动按照?城乡规划法?的相关规定扩建应建立工程规划答应证。本条所规定的“过错仅指导致“未合法建立手续的过错详细包括以下四种情况：1假设系单纯出租人的过错所致那么扩建费用由出租人承担；2假设系单纯承租人的过错所致那么由承租人承担；3假设系双方过错所致那么由双方按照各自的过错程度分别承担；4假设双方均无过错那么按公平原那么由双方分担。房屋租赁合同解除场合经出租人同意的扩建费用可做如下处理：1因出租人违约导

23、致合同解除的假设合法扩建手续那么扩建费用由出租人承担；假设未合法手续那么应由双方按各自的过错程度分别承担。2因承租人违约导致合同解除的假设合法手续那么出租人仍应负担相应的扩建费用但可以承租人违约为由恳求减少扩建费用的负担；假设未合法手续那么出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由主张不承担扩建费用。3因双方违约导致合同解除的假设合法手续那么应由出租人承担扩建费用但可以适当减少；假设未合法手续那么由双方按照过错程度各自承担相应的扩建费用。4因不可归责于双方原因导致合同解除的假设合法扩建手续那么由出租人承担扩建费用否那么由双方按照过错承担分别承担。扩建造价费用的计算院主张采用工程造价费用支出法即以

24、扩建时承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时转租限超过承租人剩余租赁限的人民应当认定超过局部的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。解读】适用本条应注意如下几个问题：1群租可分为自主群租和他主群租两种自主群租即房屋所有人将房屋出租给多个承租人他主群租一般表现为房屋中介与“二房东将房屋出租给多个承租人后者属于本条属于的转租行为。2再转租、多手转租行为符合转租的法律特征应适用本条规定。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议其以承租人未经同意为由恳求解除合同或者认定转租合同无效的人民不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件人

25、民可以次承租人作为第三人参加诉讼。解读】?合同法?第224条规定承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同。为催促出租人及时行使合同解除权维护交易的稳定性本条将出租人知道或者应当知道承租人转租但在6个月内未提出异议的推定为出租人同意转租。该6个月限的性质为除斥间不适用诉讼时效中断与中止、延长的规定。承租人未经出租人同意的转租行为在效力上属无效行为出租人既可起诉要求确认转租合同无效亦可行使合同解除权。出租人解除合同后承租人丧失租赁权转租合同也因其赖以存在的根底不复存在而归于终止好心的次承租人订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租可以要求承租人赔偿损失。在房屋租赁合同被解除或被

26、认定无效情形下都涉及房屋的返还问题此时案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系当次承租人对租赁房屋进展装饰装修或者扩建那么次承租人对诉讼标的享有的恳求权。因此本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中次承租人具有第三人的诉讼地位既可以是具有恳求权的第三人也可以是无恳求权的第三人。承租人未经出租人同意转租其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益其收益已经确定而不能再对租赁物进展使用、收益而至于承租人向次承租人收取的租金只是其使用、收益的变形形式无其收取多少出租人的租金并不因此而受到损害故不能因为承租人因转租而获益

27、就认为损害了出租人的利益承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。第十七条因承租人拖欠租金出租人恳求解除合同时次承租人恳求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的人民应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额可以折抵租金或者向承租人追偿。解读】?合同法?第227条规定承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合假设出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时次承租人可以代偿恳求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合如转租合同未经出租人同意次承租人无代偿恳求权。次承租人代出租人支付租金与

28、违约金后对承租人享有两种权利一是对于承租人的追偿权二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。第十八条房屋租赁合同无效、履行限届满或者解除出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾腾房占有使用费的人民应予支持。解读】房屋租赁合同无效、履行限届满或者解除的情形下承租人应将房屋返还出租人但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法根据从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有出租人有权向次承租人主张返还房屋同时出租人亦有权向次承租人主张逾腾间的占有使用费。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动承租人在租赁间亡

29、、宣告失踪或者宣告亡其共同经营人或者其他合伙人恳求按照原租赁合同租赁该房屋的人民应予支持。解读】?合同法?第234条规定承租人在房屋租赁间亡的与其生前共住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条解释将前述规定中的“共住扩大为“共同经营包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的假设承租人在租赁间亡包括宣告亡、宣告失踪共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位成为新的承租人。正确适用本条解释涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙首先要根据合伙协议；没有合伙协议且未工商登记手续的只要具备合伙条件共同出

30、资、共同参与经营、共担风险、共享收益并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的也可认定为个人合伙。第二十条租赁房屋在租赁间发生所有权变动承租人恳求房屋受让人继续履行原租赁合同的人民应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有约定的除外：一房屋在出租前已设立抵押权因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二房屋在出租前已被人民依法查封的。解读】本条系“买卖不破租赁及其适用例外的规定。?合同法?第229条规定租赁物在租赁间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力即所谓的“买卖不破租赁原那么假设无法定或约定的除外情形该原那么即应被适用。抵押间抵押人将抵押物出租此时在同一标的物上抵押权与租赁权

31、并存抵押权更注重标的物的交换价值而租赁权那么更注重标的物的使用价值二者并不冲突。但由于抵押权设定在先因此具有优先效力此后成立的租赁权不得损害抵押权抵押权实现发生所有权的变动后受让人不受租赁合同的约束即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁原那么。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的仍应适用“买卖不破租赁原那么。抵押和租赁同等效力按时间顺序涉及到依法查封的场合下假设查封在先租赁在后那么强迫拍卖时不适用“买卖不破租赁；假设租赁在先查封在后可以使用该原那么。查封和租赁同等效力按时间顺序第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理限内承租人或者存在其他损害承租人优先购置权情形承租人恳求出租人承担赔偿责任的人民应予支

32、持。但恳求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的人民不予支持。解读】本条规定了承租人优先购置权受到损害时的救济措施。房屋承租人优先购置权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生在赠与、互易以及因公征用等法律关系中那么不得适用亦不能主张优先购置权的损害赔偿恳求权。“合理限的认定?民通?18条规定“出租人出卖出租房屋应提早三个月承租人。承租人在同等条件下享有优先购置权；出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以恳求人民宣告该房屋买卖无效但该条目前已被废止。院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第三项的规定该条款规定出租人履行义务后承租人在15日内未明确表示购置视为放弃优先购置权该“15日的届满之

33、日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日出租人履行义务必须给承租人留出必要的答复限15日因此出租人最晚应于出卖房屋前15日承租人即在15日答复之前履行义务。在房屋转租场合次承租人是否享有优先购置权在理上存在争议但院民一庭认为房屋优先购置权的主体应为承租人而非次承租人且优先购置权不得转让。承租人优先购置权受到损害时无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效但可以恳求判其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系为防止承租人滥用权利在承租人行使优先购置权时对其课以一定的义务如承租人主张与出租人成立买卖合同的应当交付一定数额的定金或提供担保以使出租人信任其履行才能。承租人虽无权以优先购置权受损害为

34、由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当根据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购置权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后应当优先保护出租人履行合同获得房屋所有权由此第三人无法继续履行合同的第三人可以主张出租人承担违约责任。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋归还债务应当在合理限内承租人。承租人恳求以同等条件优先购置房屋的人民应予支持。解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突但抵押权与承租人的优先购置权并不冲突不抵押权设定在租赁合同成立之前或之后出租人均享有优先购置权。折价、变卖均属于出租人房

35、屋的行为不买受人是抵押权人还是其别人出租人在同等条件下均享有优先购置权。“同等条件确实定要按照买受的第三人与出租人确定的房屋价格该价格表达的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购置权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格确实定是出租人行使处分权的表现故承租人主张优先购置权只能按照第三人与出租人确定的同等条件承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋应当在拍卖5日前承租人。承租人未参加拍卖的人民应当认定承租人放弃优先购置权。解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购置权存在一定冲突由于优先购置权属“准物权有一定的优先效力在拍

36、卖程序亦不例外。?人民人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定?6条规定“拍卖过程中有价时优先购置权人可以表示以该价买受如无更高应价那么拍归优先购置权人；如有更高应价而优先购置权人不作表示的那么拍归该应价的竞买人。此所谓“跟价法。在拍卖负担有优先购置权的租赁房屋时一般遵循如下程序：1拍卖出租人在拍卖5日前以书面或者其他可以确认收悉的适当方式优先购置权人于拍卖日到场。2优先购置权人应按照拍卖或拍卖的要求与其他竞买人一样进展竞买登记、缴纳竞买保证金在拍卖日到场参加竞拍。3举牌应价假设承租人在出现应价时未作出以该价格购置的意思表示那么拍卖房屋由应价人购置。第二十四条具有以下情形之一承租人主张优先购置房屋的

37、人民不予支持：优先购置权不支持的情况一房屋共有人行使优先购置权的；二出租人将房屋出卖给近亲属包括配偶、父母、子、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子、外孙子的；三出租人履行义务后承租人在十内未明确表示购置的；四第三人好心购置租赁房屋并已经登记手续的。解读】房屋共有人的优先购置权产生于共有人所有权关系之中具有物权性质而承租人优先购置权租赁关系本质上仍属债权性质按照物权优于债权的理共有人的优先购置权要优于承租人的优先购置权。家庭成员之间的房屋买卖具有浓重的人身色彩与纯粹的买卖关系有很大区别故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的承租人不得主张优先购置权。出租人出卖租赁房屋的应提早承租人承租人在接到后应

38、及时答复假设承租人接到后15日内未明确表示购置的那么丧失优先购置权这里强调“明确表示。?物权法?第一百零六条规定了好心获得制度即受让人以财产所有权转移为目的好心、对价受让且占有该财产即使出让人无转移所有权的权利受让人仍获得其所有权。“举重以明轻在第三人好心购置出租房屋并登记手续情形下可对抗承租人的优先购置权。第二十五条本解释施行前已经终审本解释施行后当事人申请再审或者按照审讯监视程序再审的案件不适用本解释。解读】本解释于2021年9月1日起施行施行前的行为引起的纠纷在本解释施行之后提起诉讼的应当适用本解释；本解释施行前提起的诉讼本解释施行后案件尚在诉讼系属中无处于一审还是二审程序均适用本解释；本解释施行前已经终审的案件在本解释施行前提起再审程序且于本解释施行时仍在审理中的应当适用本解释；本解释施行前已经终审本解释施行后当事人申请再审或者按照审讯监视程序再审的案件不适用本解释。内容总结（1）详读院房屋租赁合同纠纷的解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件依法保护当事人的合法权益根据（2）第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同在合同均有效的情况下承租人均主张履行合同的人民按照以下顺序确定履行合同的承租人：一已经合法占有租赁房屋的（3）第九条承租人经出租人同意装饰装修租赁合同无效时未形成附合的装饰装修物出租人同意利用的可折价归出租人所有