知名物业公司物资采购管理制度实用文档.doc

《知名物业公司物资采购管理制度实用文档.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《知名物业公司物资采购管理制度实用文档.doc（69页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、知名物业公司物资采购管理制度实用文档(实用文档，可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）知名物业公司物资采购制度1一、 目的规范物业公司采购流程，明确采购责任,对采购过程进行管控，确保采购的物资、服务符合公司规定的要求，以保证公司利益。二、适用范围物业管理所需要的所有物资(如项目开办物资、工程保养、修缮、保洁、消防、保安、绿化、相关部门所需物资等）的采购活动.三、职责1. 项目各部门:按照当月资金计划由部门负责人负责制定采购计划申请，并协助行政部进行物资核对、清点入库或紧急采购结算；2. 综合事务部：采购专员负责协助公司综合部相关人员确定采购分供方、把控物资价格、协助签订合同、受理产品及服

2、务质量的投诉等；3. 客服总监：负责审核采购计划，包括计划内和计划外物资采购申请。四、采购物资的分类A类：办公用品、劳保用品等日常耗材，单价1000元B类：办公设备、办公家具等固定资产,单价1000元特殊类：大金额固定资产,单价10000元五、采购、入库、报销流程1. 提出采购申请各部门负责人根据下月的物资预计用量并结合项目预算及月末库存情况，在每月25日之前以采购申请单的方式提出下个月的物资采购计划,写明物资名称、型号、规格、数量、单价等（如有特殊要求,须备注说明）。2. 审核采购计划月度物资采购计划由需求部门负责人于每月25日前提出书面采购申请，由库管员、财务人员、客服总监于28日前完成审

3、核，每月28日提交公司综合部总裁助理或物业运营中心总经理审批，根据AB两类物资情况，审批流程如下：A类物资：项目需求部门负责人提出申请后，需仓库管理员审核,检查仓库是否有库存或者替代品,若无则同意申购，流入下一审核环节；项目财务人员根据当月资金计划,对各部门负责人上报的采购申请进行审核，若在资金计划内则同意申购，若不在资金计划内则审核驳回，如遇紧急特殊情况需在资金计划外采购的，需追加预算申请，说明情况,方可通过,审核完成报客服总监，客服总监完成最后一步审核流程,流入下一审批环节；物业总经理审批通过后转至综合事务部采购专员下单采购。B类物资：除履行A类物资审批流程,在物业总经理审批通过后流向集团

4、总裁助理处进行审批，审批通过后方可下单采购。特殊类物资：除履行B类物资审批流程，在集团总裁助理审批通过后流向集团总裁处进行审批，审批通过后方可下单采购。3. 供应商的选择行政部采购人员在采购物资时要选用符合要求的供应商,在公司指定的合格供应商名单内进行采购活动；对新型、首次购买的物资，在公司没有固定分供方的情况下，项目行政采购人员需配合公司负责采购的人员一起搜集供应商和产品的信息，协助完成新分供方的确定。4. 物资的采购各需求部门将批准后的采购申请单提交给负责采购的人员，由其在合格供应商处进行采购。严格控制在计划范围内并根据项目预算内安排开支。所采购的物资有质保要求的贵重物资应签署合同、协议并

5、经评审。如因特殊情况需追加计划开支或超计划开支的应由各部门提出追加预算申请，并详细说明原因。行政部采购组在支付费用及采购物资前需借款时，由经办人填写借款单，财务部根据相关合同、协议或计划审核后，办理借款。5. 物资入库采购回来的物资由提出采购计划的部门负责人、库房管理员等验收，验收合格后交库管员办理入库手续并填写物资入库单，留下记录。6. 物资领用物资采购入库后，库管人员负责通知各需求部门领用物资，建立物资出库领用单，并做好登记，建立物资台帐。7. 报销经验收合格无误的物资采购入库后,采购人员以费用报销单的形式于每月*日之前,向公司财务部提出报销申请，并附上经审批完成的物资采购清单、入库单及相

6、应发票。流程说明图:采购流程图责任人/领导说明填写采购申请单审核审核审批是否B类否是否是否特殊类采购收集产品供应信息是验收入库物资领用报销需求部门负责人需求部门需详细填写采购申请单,列明物品名称、规格、型号等.库房管理员检查仓库是否有库存或者替代品,若无则同意申购。财务人员、客服总监据月预算资金计划进行审核,若在资金计划内则同意申购;否则应驳回。资金计划外采购的，需追加预算申请，说明情况,方可通过。物业运营中心总经理物业运营中心总经理进行审批集团总裁助理集团总裁助理进行审批集团总裁集团总裁进行审批采购相关人员了解需求物料的型号、品牌、价格等信息采购相关人员据批准通过的采购申请单进行物资采购库房

7、管理员库管员核准数量，检查质量无误后，办理入库手续并填写物资入库单各部门申请人员物资采购入库后，库管人员负责通知各需求部门领用物资，并做好登记，建立台帐。采购人员以费用报销单形式每月*日之前提交报销申请,一并附上物资采购清单、入库单及相应发票。百佳安物业公司漳平分公司绩效考核半年工作小结半年来,公司实行员工绩效考核管理机制，促进公司管理制度化、规范化、实现“内抓管理、外树形象”的管理目标。在公司的正确领导下,全体员工共同努力，半年来绩效考核工作已形成可行性的管理模式，各部门的服务质量有很大提升,得到业主的认可、取得阶段性的成果。我们坚持探索、实践、总结、改进、提高的管理程序,现将半年（六月份）

8、绩效考核工作进行总结、评析,提出 整改意见，狠抓整改、促进下半年绩效考核工作更上一个新台阶.一、 确立工作重点、建立绩效考核机制今年公司的管理目标是“内抓管理、外树形象”为实现这一管理目标达到真正提高百佳安社会影响力度和形象,创造品牌企业、拓展壮大百佳安业务。公司决定今年三月份起把工作重点转移到实行绩效考核管理上来，通过绩效考核形成一种竞争激励机制、提高工作效率和服务质量。同时公司根据物业管理服务性企业的管理特点,制订一套系统性、完整性、可行性的绩效考核目标管理制度和制订一套“统一管理、分级考核、领导审查的运行操作方法,并由质检办、安防部、物业部主管、各服务处负责人组成绩效考核小组，对下属员工

9、进行全面性、综合性、公平、公正、公开、客观的考核评定，实行量化管理、分等级兑现绩效工资，使绩效考核工作得到落实、达到“内抓管理、外树形象的目标。二、 考核管理到位、工作业绩提升本部于六月份对下属三个服务处18个岗亭的维序员的执勤情况10次检查、巡查,被查人数93人次，通过查、看、听，全公司37位维序员总体情况良好，遵守公司规章制度、严格认真执勤站岗、维护了三个服务处小区的公共秩序、为业主提供优质服务、为公司树立了良好的社会形象。1。通过半年绩效考核的实施，全体员工在思想上有新的认识、明确绩效考核的意义和目的、目标与要求,维序员队伍的精神良好、仪表端庄、礼仪待人、整体精神风范得到很大提升。如、陈

10、文静、唐文柔、陈宗金、叶汝洋他们年纪虽大但精神饱满、意气风发,表现出一个维序员的精神风范，树立了维序员的庄严形象.2.整体维序员遵守公司的规章制度，对照绩效考核要求,严格执勤上岗。工作责任心强、敬业爱岗、以公司为家、以工作为重、从不计较个人得失、忘我工作在各自岗位上，如凯源B岗张光成，他执勤认真严格、管理有方、建立业主联系卡、车辆登记卡，及该小区的业主台账便于联系和管理。万成B区后岗黄应强带病坚持上班,他们兢兢业业的为业主服务、为公司争光,贡献出他们辛勤的汗水、树立示范岗亭.3.三控管理明显提高，四月份前大部分岗亭对三控管理、文字记录非常薄弱或不规范,甚至空缺。特别是本月来针对这一薄弱环节寻找

11、原因、重点整改、逐项落实到位。首先对年纪大、文化低的维序员进行手把手的辅导,如万成卢祖发、东山黄士煌、凯源刘炳辉使之从不懂到懂、从不会到会、从简单到详细，基本掌握三控的操作流程.二是加强督查指导，一旦发现问题及时指出纠正。三是加强对进出入的车辆、来访人员的盘查询问、随时检查核实三控记录、发现纰漏予以严肃批评教育,并扣分纳入绩效考核，由此,三控管理有明显提高,杜绝了空缺现象.4.通过对岗亭脏、乱、差的专项治理，维序员积极配合行动,进行一次全面性的物品清理摆放、门窗玻璃的擦洗、环境卫生的打扫,尤其是万成各岗亭，他们持之以恒、坚持不懈、天天打扫擦洗、已创设一个整洁优美、温馨、舒适的工作环境，真正树立

12、岗亭形象工程。又如,凯源F8岗刘炳辉、林祥福利用休息时间积极清洗路面淤泥,为业主提供安全通畅的路面，得到业主的高度赞赏。5。对各部门管理员的绩效考核已基本走上正轨,半年来各部门管理员对绩效考核工作有新的认识,明确绩效考核的目标要求，他们各自岗位的任务重、专业性强、工作认真负责、各尽其职“做好每件小事、注重每个细节、满足每个需求”做到业主求助、投诉随叫随到、力争第一时间处理业主的求助或投诉,为业主排忧解难、提供优质的服务。如：机电工陈义勤、卢秋碧,二次装修管理员詹永日、叶大光，财务工作人员陈晓柳、赖容俊,他们热爱本职工作兢兢业业、默默无闻、一心扑在工作上，为业主的满意，为公司的形象贡献他们的智慧

13、和汗水.三、 分析原因、寻找差距、发现存在问题半年来,尤其六月份我们已将各月绩效考核工作情况作了通报、评析、提出整改意见。但是由于部分维序员无视公司制度、上岗执勤随心所欲、放任自由。其二部门管理人员、维序员队长管理不到位、不得力以及管理措施方法不得当等种种原因致使整改工作不落实不到位、有整无改,类似问题仍然发生。1.不遵守公司规章制度违章上岗的趋向严重化，经统计本月迟到早退11人次、睡岗15人次、离岗、串岗25人次、泡茶会客闲聊25人次，其中最为严重的是东山A岗林玉华于6月份12日中午13：0014:00公然离岗到会所睡午觉,被当场查实影响极坏,于当天下午就地辞退.万成A前岗李水深于6月22日

14、晚00:25-1：30在岗内地板上熟睡整整一个多小时，后被巡查人员叫醒，本月绩效考核为丙级。除此，衣冠不整、精神不佳、穿拖鞋上岗、站、坐姿势不正、自由涣散的查实19人次。2.三控管理虽取得一定的成绩,但按照规范管理的标准要求还有一定的差距，主要是个别维序员人老、文化低对三控操作流程不熟练，记录简单化，二是个别维序员执勤不认真，车辆来往,物品进出.外访人员无盘查无记录的有35次，大门的封闭管理仍然无法落实。整夜敞开没关的有17次。给小区的财产安全造成很大隐患。3。从每月发生的类似问题，都是整而不改，反之愈严重。这说明服务处、部门主管、维序员队长有着不可推卸的责任。说明巡查监督不到位，不深入.从本

15、月维序员的绩效考核的填报不合格，说明我们的部门管理人员检查不深入，不细致，平时工作巡逻无记录或记录不详。致使考核无依据，凭感觉和感情色彩。造成考核成绩不客观,不公平。致使绩效考核竞争意识不高,效果欠佳。4.除此各部门的管理员也存在着工作日记简单，甚至空缺现象，如万成和凯源的财务人员，不能准确反映自己的工作业绩。部分管理员认为技术性强存在骄傲自满，工作作风疲沓，对业主的求助投诉拖拉。如凯源F9-101业主许华武的26、27号杂物间求助机电工给予安装电表一事,业主把钱早已交给维序员林祥福并上交服务处。时达一个多月未及时完善安装，造成业主追问林祥福,致使发生林祥福含着怨气冲着巡查人员拍桌子、辱骂领导

16、，攻击公司等不愉快事件。（林祥福被留队察看，取消绩效工资，定为不合格。）还有二次装修监督管理、业主求助投诉、工程报修等记录、跟踪、反馈都不够认真具体明确，我们跟踪回访凯源东山四户业主的求助投诉处理的满意度都不是很好。四、抓整改，促落实，提效益1。建议各服务处各部门主管从思想上重视绩效考核工作，明确考核的意义和目的.要求认真总结分析半年绩效考核存在的问题，寻查为什么每个月发生类似的问题，找出问题的关键和要点，逐项提出整改意见和整改办法。2。要求各服务处应该把绩效考核工作列入日常工作议程， 把抓整改，抓落实，促效益作为一项中心工作来抓，尤其是安防部主管、维序员队长更应该加大力度，深入一线巡查监督整

17、改工作，对维序员上岗执勤情况如实详细做好检查督查记录。作为绩效考核整改的主要依据。3。继续做好对新员工、高龄工、文化素质低的员工的培训和三控管理操作流程的示范辅导，不断提高业务水平和操作方法，提高工作效率，把三控管理工作转向规范化。4.进一步强化要求管理员要做好工作日记（每天六件事）以及各部门的机电工、二次装修监督、业主求助投诉处理跟踪、反馈回访、工程报修等记录.于七月份管理员将正式纳入绩效考核,与年终奖励直接挂钩。百佳安物业漳平分公司质检部2010年7月5日百佳安漳平分公司六月份员工绩效考核统计表一、 本月示范岗亭：凯源B岗万成B后岗二、 本用优秀员工：管理员：詹永日机电工程：陈义勤财务人员

18、：赖容俊维序员：张光成 陈宗金 黄秉坤 黄应强三、 本月各服务处维序员绩效考核成绩总评：部门考核人数总分平均分数甲级8594乙级75-84丙级6574丁级 64分以下万成服务处17人132277。764841凯源服务处14人108277。284631东山服务处6人46677。662211百佳安物业漳平分公司质检部2010年7月5日目录第一章管理纲要1第二章管理职责2第三章管理方针、目标3第四章管理组织4第五章技术管理制度9第六章监理工作质量管理体系17第七章档案管理54第八章人事管理63第九章行政办公及后勤管理69第一章 管理纲要一、为了加强管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大,提高经济效

19、益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理细则.二、公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度和各项决定、经律。三、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，不断壮大公司实力和提高经济效益。四、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的素质和水平，造就一支思想和业务过硬的员工队伍。五、公司鼓励员工发挥才能,多作贡献。对有突出贡献者，公司予以奖励、表彰.六、公司倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神。七、公司尊重专业人才的辛勤劳动，为其创造良好的

20、工作条件,提供应有的待遇，充分发挥其知识为公司多作贡献。八、公司实行“按劳取酬、“多劳多得的分配制度。九、公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度.第二章 管理职责一、管理承诺1、采用公司定期和不定期的员工大会对全体员工进行培训，使大家充分认识到满足业主要求和法律、法规要求的重要性.2、组织制定公司的质量方针和质量目标,予以颁布，并确保贯彻实施.3、进行定期管理评审。通过管理评审对公司质量管理体系的适宜性、充分性、有效性进行正式评价，为确保公司质量管理体系提供必要的资源，如资金、人员、必要的设施、设备等等.二、以业主为关注焦点公司的生

21、存和发展依存于业主，最高管理者应以达到和增强业主满意为目标。因此，应确保满足业主规定的要求，包括交付后的要求。包括公司在工程过程中的相关责任、义务、法律、法规方面的要求，以及公司确定的任何附加要求。所有这些要求均转化为公司的明确要求,在质量管理运行中予以实现。公司应对业主，就公司是否已满足业主要求的信息进行监控，作为对质量管理业绩和业主满意度的一种测量,以指导持续改进，确保业主满意和超越业主的需求和期望。有关业主需求和期望的信息，由公司主控；有关业主满意和不满意的信息，包括业主的投诉，由公司负责对上述两方面的信息进行收集，并及时沟通.第三章 管理方针、目标一、质量方针1、科学立基2、诚信为本3

22、、质量至上4、服务取胜二、质量目标1、竣工交验一次性合格率百分之玖拾伍；2、监理合同履约率百分之百；3、顾客满意率百分之捌拾伍；第四章 管理组织第一节 公司组织机构1、公司经理全权负责公司的组织管理工作。2、公司经理下设综合办公室,最基层为承担各项建设监理任务的项目监理组。3、公司经理负责各项建设监理任务的项目监理部。第二节项目监理部组织机构项目监理组织机构及人员配备依据监理委托合同的要求，根据工程的性质、工程规模、工程结构特点、合同工期要求、工程复杂程度、工程承包商管理方式、施工技术特点，结合本公司自身组织管理、技术力量等因素而确定项目监理机构的组织形式、规模和管理模式，一般采用直线型监理组

23、织形式。第三节 企业部门职责一、经理职责1、执行公司章程；2、全面负责公司的经营管理；3、组织和制定公司生产、年度经营、发展、财务、人事、劳资、福利等计划。4、代表公司对外签署合同和协议；5、决定员工的奖惩、定级、升级、加薪、招工、雇用或解雇辞退；6、提出机构设置、调整或撤销的意见。7、签发日常行政、业务等文件；二、技术负责人1、负责公司技术管理工作;2、侧重质量管理手册的改进和管理；3、负责监理规划的审批；4、职工的教育和培训;5、项目管理中重大技术问题和不合格的控制。三、综合公室职责（一）、人力资源和资料管理工作1、负责识别、确认公司人力资源的需求;2、负责员工的培训工作；3、负责员工的考

24、核工作；4、负责员工的招聘及调配工作;5、负责文件控制工作;6、负责制定文件清单；7、负责行政质量文件的阅批、登记、分发和归档工作；8、负责质量体系所需设施、资金等资源的提供服务工作；9、负责已竣工工程档案资料的管理工作;10、负责公司图书、技术规范的采购、发放、借阅、管理工作。(二）、工程项目日常管理工作：负责各项目监理部的工作纪律、工作作风等行政管理工作。（三）、信息管理工作1、负责公司各部门与监理部之间的信息交流、沟通工作。2、负责顾客满意情况的监控工作.（四)、招投标和合同管理工作1、负责对外联系业务工作，并就合同事宜，代表公司与业主沟通；建立招投标台账.2、负责主持合同的评审工作，建

25、立合同台帐和合同更改的信息传递，对合同执行情况（监理过程履约情况和合同结算情况）向公司经理报告；3、负责外单位的关系,搞好工程招投标和质量服务工作；4、负责有效地处理业主意见，及时处理工程质量中的申诉，并将工程质量信息和顾客的意见向公司经理汇报;5、参加工程合同有关内容的评审工作；6、负责工程施工后的管理及工程验收工作;7、以业主为中心,实现业主满意为目标，确保业主的需求和期望，与业主加强接触，实现质量问题的改进工作,确保业主满意率达到95以上.（五）、财务工作（母公司直接负责)1、研究拟订公司财务管理制度和会计核算办法,并按公司决策组织实施;2、负责公司固定资产核算，严格按固资管理办法执行；

26、3、负责公司资金管理，编制资金计划，保证生产及其他资金的使用；4、负责编制月、季、年度财务报告，对公司财务状况和资金运用情况进行预测、控制和分析总结，做到及时、准确;5、加强公司成本管理，制定并推行责任成本制度，严格控制成本；6、负责拟订公司经济核算办法,组织经济核算和经济活动分析工作的开展；7、负责拟订监理部经费包干计划，纳入公司总的财务预算，制定包干经费管理办法，并组织实施；8、负责已完工项目的核算；9、负责公司会计档案管理；10、负责公司财务会计信息化建设,实现数据共享与安全。（六）、总工职责1、负责征集、制定公司的质量方针、质量目标，报经理批准和颁布；2、负责组织编写质量手册和程序文件

27、，以及建立质量管理体系的组织工作；3、负责管理评审计划及管理评审报告的编制工作，负责管理评审的输入和输出结果的质量记录管理工作；4、负责组织内部审核工作.负责编制内审计划，纠正措施的验证及质量记录的收集管理工作；5、负责公司质量体系过程的监视和适用时的监视和测量；负责纠正措施和预防措施实施的管理工作；实施管理体系的持续改进；6、负责技术文件的管理工作;7、参与招标文件和合同的评审工作；8、负责实施公司的技术管理工作；9、负责工程项目监理部质量记录的编制管理工作;10、负责实施重大技术问题处置工作;11、负责监理规划和监理实施细则审核工作；12、负责监理大纲的编制工作；13、负责监理过程的监控工

28、作;14、负责监理服务工作中不合格的控制、记录、评审及处置的验证工作；15、负责公司监视和测量装置的控制管理工作；16、负责公司数据分析和改进的管理工作；17、负责工程竣工后保修期的监督服务工作。第五章 技术管理制度第一节监理工作制度一、设计交底与施工图纸会审制度开工前,在收到设计文件、图纸后，项目监理组参加由建设单位组织的设计交底和施工图纸会审，使监理工程师、施工单位了解工程特点和设计意图，以及对关键部位、新材料、新工艺、新技术的质量要求、做法、注意事项能切实理解，避免图纸中的错、漏、缺。二、施工组织设计（方案)审核制度工程开工前施工单位项目经理部填报“施工组织设计（方案）报审表”,并附施工

29、组织设计(方案）报监理工程师审核，监理工程师审核批准后，报总监理工程师审批，同意后施工单位方可进行施工。三、工程开工申请制度施工单位在各项准备工作已完成，具备开工条件后,向监理工程师提交“工程开工报告”经监理工程师核实，认为确实具备开工条件后,报总监理工程师及建设单位审批，由总监理工程师签署开工意见。四、工程材料、成品、半成品质量检验制度在检验批施工前，监理工程师应严格审核进场原材料和够配及设备的质保资料，如合格证、准用证、试验报告等，隔断材料、吊钩材料、龙骨材料及装饰材料（石材、玻璃、金属扣板、油漆等）见证取样、检验并根据工程实际要求进行样品封存，合格后方准使用。五、隐蔽工程、检验批、分项、

30、分部工程质量验收制度1、在隐蔽以前,承担单位应按各专业工程施工质量验收规范进行自检，并将自检材料附报验单在验收3天前提交监理工程师认可，经隐蔽工程验收合格后方可进入下道工序施工，重点部位或项目 会同建设和设计单位共同验收签认。2、检验批施工完毕，施工单位应按各专业工程施工质量验收规范进行自检,并填写“检验批质量验收记录”报专业监理工程师,专业监理工程师按主控项目、一般项目和质量检查记录进行验收，并签署验收结论。3、分项工程施工完毕，施工单位自检合格后,填写“分项工程质量验收记录”,报专业监理工程师，监理工程师按所含检验批的质量验收记录进行分项工程验收，并签署验收结论.4、对装饰工程分部、设备安

31、装分部等工程，施工单位还应将有关安全性、功能性测试记录和抽样测结果及观感质量验收以及单机无负荷试车记录报监理工程师，监理工程师应对质量控制资料和分部工程进行检查,在细聊齐全和现场具备验收条件的基础上，报总监理工程师批准后，由总监理工程师组织建设、设计、施工等单位项目负责人进行验收.六、工程变更复核签审制度1、设计单位对原设计存在的缺陷提出的工程变更,应编制设计变更文件;建设单位或施工单位提出的工程变更,应提交总监理工程师,由总监理工程组织专业监理工程师审查，审查同意后，应由建设单位转交院设计单位编制设计变更文件。当工程变更设计安全、环保等内容时，应按规定经有关部门审定。2、项目监理组应了解实际

32、情况和 与工程变更有关的资料。3、总监理工程师必须根据实际情况，设计变更文件和其他有关资料，按照施工合同有关条款，在指定专业监理工程师完成下列工作后，对工程变更的费用和工期作出评估。确定工程变更项目与原项目之间类似程度和难易程度。确定工程变更的工程量。总监理工程师应就工程变更费用及工期的评估情况与施工单位和建设单位进行协调。总监理工程师签发工程变更单。七、工程质量事故处理制度监理工程师发现施工存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故时应通过总监理工程师及时通知建设单位，获同意后下达工程暂停令，要求施工单位停工整改。整改完毕并经监理人员复查，符合规定要求后，总监理工程应及时签署工程复

33、工报审表。总监理工程师下达工程暂停令和签署工程复工报审表，应事先向建设单位报告。对需返工或加固补强的质量事故,总监理工程师应责令施工单位报送质量事故调查报告和经设计单位等相关单位认可的处理方案,项目监理组应对质量事故的处理过程和处理结果进行跟踪检查和验收。八、施工进度监督及报告制度1、监督施工单位严格按照已批准的总进度计划，月进度计划组织实施，监理工程师以监理月报形式向建设单位报告分项工程使劲进度及计划进度的对比和形象进度情况。2、审查施工单位编制的施工进度计划，要突出重点，各单位、各工序衔接紧密.九、监理报告制度1、监理月报：监理工程师每月末编制监理月报,内容包括工程质量分析、施工进度情况分

34、析、人员动态、本月监理工作小结及下月监理工作打算等内容，编制完成后报建设单位、公司总工室各一份。2、工程质量评估报告：装饰分部、安装分部验收完成后，监理工程师应编制工程质量评估报告对工程质量进行客观、准确的评价，编制完成后报建设单位一份。十、工程例会及会议纪要签发制度1、工程例会是履约各方沟通情况，协调解决工程中存在问题的会议.由总监理工程师主持召开。2、工程例会召开次数根据工程的进展程度及工程实际确定，宜每周召开一次。3、工程例会会议纪要由指定的监理人员整理、打印、应真实、简明、扼要，经总监理工程师审核后发放到有关各方，有关各方应履行签收手续。十一、竣工预验制度施工单位完成全部合同、设计文件

35、规定的内容，在自检合格的基础上，将竣工资料及联动无负荷试车记录报监理工程师审核，并提出“预验申请”，监理工程师在确定资料齐全、现场具备验收条件的技术上，提请总监理工程师及及时报公司总工室。由总工室、工程监理部组织项目监理组进行竣工预验收。十二、项目监理部内部工作制度1、监理日记制度。由监理工程师协助对每天现场情况进行记录，主要包括天气情况、现场施工、人员动态、各方指示、材料进场与试验、每日监理工作等内容.2、监理内部会议制度。监理内部会议主要目的是使监理人员相互沟通、交流情况、解决监理工作中存在的问题。会议由总监理工程师主持，一般每月进行一次。十三、公司对项目监理部的管理活动制度1、公司综合办

36、公室定期对项目监理部及总监理工程师服务的工作质量进行考核与检查，并听取建设单位意见.2、对监理部不定期检查工程质量，参与对装饰、安装工程的验收.3、参与竣工工程的验收,并协助解决工程监理中较复杂的技术问题。4、阶段性向业主发放征询单听取业主意见后，以使项目监理部提高服务质量。5、公司每年组织力量对工程部和项目监理部进行内部质量审核，提出改进措施。6、公司领导层每年召集各总监进行管理评审，研讨改进公司及项目监理部服务工作的管理.第六章 监理工作质量管理体系第一节 部门职责一、各项目监理部负责具体监理服务工作管理，实行总监理工程师负责制;二、公司综合办公室负责监理服务运作中体系和过程的控制和检查；

37、资源提供，项目监理部组建;对外联系业务，监理合同管理,与顾客沟通;母公司财务部负责财务管理，经济核算.第二节 组建项目监理部一、任命总监理工程师1、任命总监理工程师：由综合办公室提名，经公司领导会商，由经理批准任命；2、总监理工程师任职条件：身体健康；具有良好的品德,遵守职业道德;有较强的语言表达能力和组织协调能力；取得监理工程师注册证；经公司总经理任命；所监理工程与总监理工程师的能力相符；满足顾客对总监任职的要求。二、资源配置1、根据项目特点，综合办公室会同总监理工程师提出项目监理部人力资源的配置。2、人力资源配置应满足以下条件：人员数量符合有关规定要求和监理合同要求;人员专业配套、能力满足

38、要求；经过培训，持证上岗。三、设备及基础设施的配置：本着适用，高效的原则，根据工程项目类别、规模、技术复杂程度、环境条件及委托监理合同的约定,配备满足监理工作需要的常规检测设备、工具和设施。第三节 监理服务运作工作一、监理服务运作的策划1、与业主沟通,了解业主的需求：监理部在开展监理工作之前，做好与业主的沟通工作,以进一步理解建设工程委托监理合同及监理合同之外业主的期望和需求，并把这些期望和需求作为工作内容，细化为监理服务的具体要求。2、制定监理部质量目标：根据公司质量方针、质量目标,结合监理合同的约定及业主的要求分解制定监理部的质量目标。监理部的质量目标要体现满足业主要求和技术改进内容。3、

39、落实监理部人员的职责监理部应根据建设工程监理规范的有关规定及监理工程的实际情况和公司的规定,明确下列人员的职责，形成文件并上墙公布：总监理工程师的职责；总监代表的职责；专业监理工程师的职责;监理员的职责。（1)项目总监理工程师岗位职责监理人应履行委托监理合同赋予监理工程师的所有职责和隐含的权利，但在采取下列行动之前,须得到业主的明确批准或授权。批准工程分包；发布开工令和停工令；决定工期延长；确定工程量变化引起的单价调整；同意工程量变更，发布变更令;确定工程变更单价；批准最终工程结算支付金额；业主可根据实际情况，随时对授予监理人的权利予以增加或收回，但授权的变化不应影响本合同的执行。1）对工程建

40、设监理合同的实施负全面责任,并定期向公司报告工作；2）贯彻执行国家和地方的有关法律、法规;3）组织编制工程项目监理规划、审批监理实施细则;4)对项目监理部监理人员的工作进行检查,并根据工程实施的变化情况进行人员的调整；5）组织项目监理部各专业监理工程师熟悉施工图纸会审及参与设计交底;6）审核并批准承包单位报送的施工组织设计(方案）、施工进度计划及资金使用计划;7）审定单位工程的开工报告，签发开工令；8）审查和认定分包合同和分包单位的资质;9）负责项目监理实施过程中与有关各方的协调工作；10）主持召开施工监理交底会、监理例会和项目专题会议；11）当承包单位发生严重违约行为时,经建设单位同意后，发

41、布工程部分停工令;12）审批工程延期和索赔费用；13）审定并签署工程费用支付证书；14）签署重要工程变更洽商和核定合同外工程款；15)参与工程质量事故的调查，出现重大质量事故时督促承包单位按规定上报有关部门;16）主持编制并签发工程项目监理月报；17)根据工程项目的主要监理工作和工程情况，组织记好监理日记;18）审查承包单位的竣工申请，组织有关各方进行竣工预验收,参与工程项目的竣工验收。在认定承包单位完成施工合同规定工作内容并达到合同规定的标准后,向建设单位办理工程移交；19）审核并签署竣工结算工程款支付证书；20）组织实施工程项目保修的监理工作；21）组织整理并审核监理档案;(2）专业监理工

42、程师岗位职责1）在总监理工程师的领导下制定本专业安装工程监理实施细则；2)具体组织本专业安装工程的监理工作；3）在存在专业分包的情况下，审查本专业分包工程项目内容和分包单位资质；4）审查承包商提交的本专业施工技术方案及质量保证措施；5）熟悉图纸和有关设计文件,参加图纸会审，掌握设计意图及技术要求;6）对本专业的材料、非标准制作件、主要配件进行进场验收，抽样检验、实验；7）各专业安装工程施工前,会同安装施工单位,按专业分系统确定分步节点，建立检测点和停止点制度；8)检查本专业加工订货的主要材料、设备及配件等是否符合设计文件或标书规定的厂家、型号、规格和标准;9)督促检查承包方进行功能实验、调试试

43、验及测试，做好隐蔽工程验收，督促承包方做好分部、分项工程验收评定，签认验收单。发现质量问题，签发监理通知单；10)对本专业监理资料进行整理，工程竣工时，提出本专业施工质量评估意见和监理工作小结；11)会同总监理工程师协助业主组织系统的单机调试和联动试车。(3)监理员岗位职责1)配合监理工程师做现场巡视检查；2）完成规定的有见证送检试验；3)协助监理工程师填写监理日志；4)负责核实工程量计量；5)执行专业监理工程师的指令和交办的任务。4、编制监理规划和监理细则监理部在实施监理服务之前，应编制监理规划，监理规划的编写及控制按监理规划编制工作程序执行。内容和要求，执行建设工程监理规范中监理规划的有关

44、规定。在监理规划的指导下，各专业监理工程师应依据建设工程监理规范中“监理实施细则”的有关规定，结合所监理工程的实际情况编制监理实施细则，具体指导各专业监理服务运作.监理实施细则要求反映专业工程特点、监理工作的流程、监理工作的控制要点及目标值、监理工作的方法及措施。在监理工作实施过程中监理实施细则应根据实际情况进行补充、修改和完善。二、施工准备阶段的监理服务运作施工准备阶段的建立服务运作工作,执行建设工程监理规范中有关规定。1、施工准备阶段的监理工作内容施工准备阶段将协助业主依法通过招投标选择承包商,签订施工合同，并协助业主依法选择材料供应商(如有）和设备厂家,这对于工程施工顺利开展、确保工程质

45、量十分关键。总监和总监代表及各专业监理工程师将积极配合业主做好这一阶段的各项工作，其工作内容为：（1）按国家和北京市招投标的有关规定组织招标，协助业主编制招标文件,配合并协助业主考察投标人，对投标人进行资格预审，组织踏勘现场和招标答疑；（2）按北京市有关规定协助业主组织评标、开标及定标；（3）协助业主签订与本工程有关的承包合同、分包合同和材料设备供应合同，注意在合同中维护业主的权益；（4）项目总监和总监代表以及项目监理部各专业监理工程师参加由建设单位主持的设计交底，了解并熟悉设计意图及工程的特点,重要部位的特殊要求；（5)由总监主持审查和批准承包商的施工组织设计、重要施工技术方案、施工总进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；（6)由监理工程师查验施工测量放线成果,进行必要的内业及外业复核，检查承包单位对红线桩、水准点、工程控制桩的有效保护措施；（7）项目监理部全体监理人员参加由建设单位主持的第一次工地会议，明确授权、职责、监理例会、工作协调等事项；（8)由总监主持、有关各方人员参加的施工监理交底会议,按照监理规范化的要求,阐明合同各方的权利和义务及监理工作的程序和方法;(9）由总监或总监代表协助业主和承包商编写开工报告，监理工程师检查开工条件，全面检查开工前各项准备工作(包括承包商项目部组织、人员配备和仪器设备的