物业公司工程部上墙制度(完整版)资料.doc

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1、物业公司工程部上墙制度（完整版）资料(可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）工程部维修服务制度一、工程维修服务必须坚持：安全、美观为原则，做好及时、周到、细致的服务；二、工程部报修 须24小时开通，并配备各工作维修人员，随时为各业主、租户进行服务； 三、值班人员在工作时间，必须使用普通话，并做好详细工作记录，接到维修任务时,立即安排人员在第一时间赶到现场，最迟不得超过10分钟； 四、为业主服务时应注意业主的环境、设施、整体设备及装潢的完整性及安全可靠性，在为业主、租户服务前应先征求业主意见； 五、工程维修人员进入业主区域工作必须穿好鞋套，地上铺好垫衬物，做到工完场清，在业主签名确认后方可

2、离场； 六、在为业主维修时，如发现业主在安装时有隐患存在应及时通知业主，以免扩大事故； 七、在为业主完成较大的工程维修后应在短期内对业主进行回访，征求意见，并由业主签名证实确已回访过； 八、如必须对业主进行停电或停水时必须提前48小时通知业主； 九、如业主报修超出工程维修范围，工程部在有能力的情况下，尽可能帮助解决，如无法解决影响业主婉言说明； 十、工程人员当值期间必须挂好胸牌，服装整洁； 工程部交接班制度一、工程部员工须提前15分钟到岗； 二、当值人员在接班人员未到岗交接之前不准下班； 三、当值人员严禁在当值前饮酒，交班员工如发现该情况，不得进行交接班并及时通知上级； 四、当值人员在接班人员

3、到后应详细交待本班期间发生情况及遗留事情，并把当班工作情况详细记录在值班本上；五、交接班时须详细注明交接物品：通讯工具，钥匙，公用工具等；六、值班人员在接到报修 后应在10分钟内赶到现场处理。如无法修复，应向业主说明情况，并带好报修本，做好记录； 七、如遇紧急情况须及时的、清楚的通知上级；工程设备设施维护保养监管制度一、按照预定保养计划表的相应时间周期来制定工作；二、根据专业分工将各项工作以承包形式责任到人，便于监督； 三、每星期由领班对各责任人机房进行检查，检查分为机房整洁情况、设备运行保养维修情况、相关表格记录检查情况等几项内容； 四、工程部主管在月度时间内对各机房进行上述3项中的各项检查

4、内容进行抽查，完成部门自检工作； 五、综合责任人每月的检查结果结合奖罚制度，作为员工工作考核的主要依据； 六、对于检查的结果做好详细记录，并将整改的结果反馈给管理处； 七、对于连续二个月检查不合格者给予严重警告处分； 八、严格执行：工程部主管，领班，责任人三者间的逐级负责、监管的机制。用水供水管理制度一、 凡进入园区进行二次装修的业主/用户，开工前，须经工程部审核后，指定接水点并装接临时水表。经双方确任水表读数并签字后，方可投入使用； 二、二次装修结束后，由工程部与装修单位再次共同抄表并签字确认，所有水费由装修单位承担并立即拆除临时水表；三、每月对各业主/用户用水表量进行抄表，立即交物业公司进

5、行结算；四、二次装修消防系统的进水、试压必须对安装部位全面检查后由工程部确认并经工程部主管签字后方可执行； 五、室外龙头必须安装保险龙头，并对所有室外管做好防冻保温工作；六、对卫生洁具用水，调节到最合理的水位，做到既不浪费，有达到使用效果；七、严格执行巡检制度，如有跑、冒、滴、漏故障，须及时解决；八、集水井排水系统必须确保系统正常；九、污水处理系统排放必须达标，系统不允许带病运行，任何故障须及时解决；十、进出水管道必须保证无锈斑，并且由水流流向指示，阀门必须有挂牌指明开关状态； 十一、确保水箱储水在规定范围内，生活水泵必须时刻处于完好状态，故障须及时解决； 十二、任何维修必须做好现场记录； 十

6、三、水箱清洗每年二次；十四、计划性停水必须提前48小时通知业主。水泵房管理制度一、水泵房内机电设备由工程人员负责，其它人不得擅自操作;二、严禁外来人员进入，如需进入须由工程部经理批准，由工程人员陪同进入。 三、管道标示清楚，各管道需做水流方向标示；四、水泵运行开关放在自动位置，所有操作标志简单明确； 五、集水井排污水泵每周测试一次，以备随时启用;六、消防泵每月进行一次点动操作检查，每季度进行一次自动操作试验，每半年进行一次全面检查； 七、水泵闸阀以及其它管道附件进行定期检查； 八、泵房每周打扫一次，水泵、管道、管道附件每月擦洗一次。九、机房内严禁堆放杂物，照明良好，标牌整齐，消防用具完整有效。

7、生活水箱管理制度一、 当班工程部员工每班必须观察生活水水质，水质如有变化须及时通知上级。二、 严禁外来人员进入，如需进入须由工程部经理批准，由工程人员陪同进入。 三、 生活水箱的检修门必须上锁，由专人保管，未经许可不得随便开启。 四、 水箱每年进行二次清洗，清洗时不得影响业主的正常生活。 五、 清洗时由工程部提前排水，并关闭相关水泵，做好详细记录。 六、 清洗水箱人员必须持有卫生健康证明。 七、 进入水箱应使用安全照明灯具。 八、 进入水箱清洗人员应做好个人防护。 九、 水箱清洗后必须进行水质化验，化验合格后方可使用。 十、 按规定时间对水箱进行消毒处理。 十一、 溢流管与放沉管要有完备的防虫

8、、鼠进入的护罩。十二、机房内严禁堆放杂物，照明良好，标牌整齐，消防用具完整有效。弱电机房管理制度一、 严格遵守国家相关规定，操作人员必须持证上岗；二、 严禁外来人员进入，如需进入须由工程部经理批准，由工程人员陪同进入。 三、操作人员须熟悉弱电机房内各类设施、设备及开关箱的用途及相关操作程序及流程； 四、熟悉弱电机房各分支回路的负荷情况，经常抽查负载情况； 五、熟悉弱电机房安装的:通信、网络系统、消防系统、楼宇控制、监控、消防、门禁等设备运行情况，并定期检查；六、机房内严禁堆放杂物，照明良好，标牌整齐，消防用具完整有效。变配电机房管理制度一、变配电机房内所有机电设备由工程部有关人员负责管理和操作

9、，定期巡视、清洁和维护，并做好相关的巡视、维护记录。二、变配电机房严禁外来人员进入，如需进入须由工程部经理批准，由工程人员陪同进入并做好登记； 三、非配电工程人员不得乱动设备，遵守变配电机房内各项规章，听从值班人员意见，如不听劝告，值班人员有权要求其离开变配电机房，必要时可向有关领导反映情况； 四、供电局抄表人员或用电监察人员来执行任务时，应验证其服务证件，并需在值班人员陪同下进行工作； 五、保证安全，实施工作票制度、工作监护制度和交接班制度；六、建立运行记录，每值巡查应注意室内清洁，记录电压、电流、温度、功率因数。检查屏面指示灯，电器运行声音，设备运行情况，有异常应及时排除； 七、配电机房内

10、设备及线路变更要经工程部经理同意，重大改变需由工程部经理以书面报告的形式请物业公司领导批准； 八、值班人员应对各类投诉和异常情况做出相应措施，重大情况的处置必须请示工程部经理同意； 九、变配电机房房屋建筑应做到四防一通（防雨雪、防汛、防火、防小动物、通风）以利电气设备的安全运行； 十、变配电机房应做到墙面地面干净、照明良好、温度适宜，设备运行良好、标牌整齐，无积灰、渗油及锈迹； 十一、变配电室内消防器材完整、有效，严禁存放杂物和吸烟；柴油发电机机房管理制度一、严格遵守国家相关规定，操作人员必须持证上岗；二、严禁外来人员进入，如需进入须由工程部经理批准，由工程人员陪同进。三、发电机联络柜随时都在

11、自动状态，启动电瓶可正常使用；油箱间的通道门应随时处于关闭状态； 四、机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，机房内禁止吸烟； 五、保持机房清洁卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮；六、机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活； 七、机房通道门应随时处于关闭状态，钥匙由当值员工保管；变配电室倒闸操作安全规程一、倒闸操作必须根据工程部主管或者值班负责人的命令执行。倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一项操作任务； 二、停电拉闸操作必须按照开关、负荷侧刀闸、电源侧刀闸顺序操作，送电合闸的顺序与此相反。严禁带负荷

12、拉、合刀闸； 三、下列项目应填入操作票内： 应拉、合的开关和刀闸，检查开关和刀闸的位置，检查接地线是否拆除，检查负荷分配，装拆接地线，安装或拆除控制回路或电压互感器和保险器，切换保护回路和检验是否确无电压等。四、倒闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者做监护； 五、操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。必须按操作顺序操作，每操作完一项，做一个“”，全部操作完毕后进行复查； 六、经传动机构拉、合刀闸和开关，均应戴绝缘手套、穿绝缘靴。雷电时，严禁进行倒闸操作； 七、装卸高压可熔保险器，应戴护目眼镜和绝缘手套，必有时使用绝缘夹钳，并站在绝缘垫上； 八、开关整定电流应满

13、足电网的要求。如整定值不够，必须将操作机构用墙或金属板与开关隔开，并投远方控制，有重合闸装置的必须停用； 九、电气设备停电后，即使是事故停电或计划停电，在未拉开有关闸刀和作好安全措施以前，不得触及设备，以防突然来电； 十、在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许可，即行断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级； 十一、下列各项工作可以不用操作票：（一）事故处理； （二）拉合开关的单一操作； （三）拉开接地刀闸或拆除变配电室仅有的一组接地线。 上述操作应记入操作记录薄内。 十二、操作票应先编号，按编号顺序使用，作废的操作票，应注明“作废”字样。已操作的注明“已执行”的字样，上述操作票保

14、存三个月。电梯机房管理制度一、 严格遵守国家相关规定，操作人员必须持证上岗；二、 严禁外来人员进入，如需进入须由工程部经理批准，由工程人员陪同进入。 三、进入机房人员不得乱动一切设备，遵守电梯机房内各项规章，听从工程部人员意见，如不听劝告，值班人员有权要求其离开电梯机房，必要时可向有关领导反映情况； 四、制动器手动开闸扳手应挂在适当位置，并用红漆标明； 五、电梯机房内设备及线路变更要经工程部主管同意，重大改变要由工程部主管书面报管理处主任批准同意； 六、电梯机房房屋建筑应做到四防一通（防风雪、防汛、防火、防小动物、通风）以利电器设备的安全运行； 七、电梯机房应保持窗明地净、照明完好、温度适宜，

15、设备运行良好、标牌整齐、无积灰、渗油及锈迹； 八、电梯机房内消防器材完整、有效，严禁存放杂物，严禁吸烟； 九、注重防鼠工作，不得将食物带入电梯机房，定期投药，做到随手关门。电梯系统维护保养制度一、日保养制度： （一）检查运行中电梯的舒适性，是否有异常振动及声响； （二）轿内照明、操作面板的按钮、三方对讲通讯是否正常；（三）电梯开关是否正常，是否有异响或损坏； （四）厅外召唤与停站钟是否起作用； （五）电梯的运行是否有异响和抖动； （六）电梯是否有损坏，运行是否正常； （七）电梯机房设备做日常清洁。 二、月保养制度： （一）平层状态：误差在15mm以内； （二）各发光二极管状态是否正常； （三）

16、检查旋转编码器的轴承处有否异常响动； （四）确认控制变压器、积极驱动电源变压器无异常的激磁声音和振动； （五）检查控制屏及群控柜内的各设备如：保险丝、电解电容、机电器、接触器、空气开关、供电电压等； （六）各安全回路的线位动作是否正常； （七）安全钳、限速器动作是否灵活可靠，缓冲器的动作及油位是否灵活正常； （八）曳引机制动器转动时转动带与制动轮之间有否相差现象及有否不正常的撞击； （九）检查导轨润滑情况和导轨加油器中的油量； （十）电梯安全回路各限位开关是否可靠。 三、年保养制度： （一）曳引机电动机检查轴承的磨损和工作情况，更换轴承润滑脂； （二）曳引机减速器检查齿轮磨损情况和轴承工作情况

17、； （三）曳引轮线槽的磨损和工作是否正常； （四）补偿装置检查，钢丝绳磨损情况； （五）平衡系数试验，超满载试验； （六）消防联动试验； （七）电梯起、制动、加、减速试验； （八）电梯控制回路检查； （九）电梯迫力试验； （十）电梯整机清洁与调整。消防系统维护保养制度一、 消防系统值班人员应每日对消防系统的情况及时确认，并对现场检查情况做好记录。 二、 消防控制中心应干净整洁。严禁外人进入，室温应保持在26左右，保证设备可靠运行。 三、 每月对系统的水流指示器、烟感、温感手动报警按钮进行检查，发现故障烟感、温感等及时处理或更换。 四、 重视二次装修工作，事前对业主和施工队做好宣传及预防措施。严

18、密监视装修动态，严格审查装修结果，发现问题一定要施工队整改完善。 五、 每季度对各类模块保养、紧固接线桩头并保持清洁，结合模块检查对容易损坏的模块及其它元件分析原因，采取恰当措施。 六、 每半年进行一次综合检查，检查主机与通讯元器件情况，检查网络故障及其主机诊断自测功能，并认真做好设备保养记录。 七、 每半年做一次消防联动试验，对试验中发现的问题及时整改。每半年对UPS进行一次电源切换试验。 八、 做好设备的备品备件工作，及时增补。变配电安全运行操作规程一、变压器运行规程： （一）、变压器运行时，加于变压器的高压侧电压不得超过额定电压的105%，如超过应立即与供电局联系； （二）、当系统电压超

19、出规定范围而又较长时间稳定不变，造成电压太低或太高时，应请示主管领导或技术人员，按规定填写工作票，进行变档操作； （三）、变压器在正常情况下，不允许超载运行。二、电容器运行规程： （一）、电容器长期运行电压运行不允许超过其额定电压的1.1倍； （二）、电容器柜每相熔断器熔管的额定电流不得大于电容器额定电流的1.5-2倍； （三）、接近电容器柜或在其上工作时，必须进行逐个充分放电，然后方可接触。 三、电容器柜运行规程：（一）、指示灯是否正常，保险管是否熔断； （二）、电流是否稳定； （三）、声音是否正常； （四）、瓷绝缘子有无放电、破裂现象； （五）、COS不得低于85%； （六）、每天上班对电

20、容器柜开自动档对电容柜自检一次。 四、巡视检查制度： （一）、值班电工值班时，按时巡视抄表一次； （二）、变压器A、B、C三相电压和A、B、C三相温度是否正常； （三）、高压开关柜运行是否正常； （四）、进线电动接触器是否正常，有无异味、异常； （五）、电瓶柜电压是否正常； （六）、低压开关柜声音是否正常。发电机安全操作规程一、值班人员必须对发电机房每班巡视一次，查看发电机房有无异常情况，重点查看如下：（一）电瓶有无缺损、破裂，电瓶液位是否正常； （二）柴油机整机有无跑、冒、滴、漏现象，水箱有无漏水； （三）查看油箱柴油是否处于液位线，如不到液位线立即补足； （四）查看冷却水阀门是否处在开启位

21、臵； （五）查看润滑油多少，抽出塞尺，有为应在H-L之间，不允许过多或过少。二、柴油发电机每周轻载启动一次，每次20-30分钟，带载每半年一次，每次20-30分钟，时间不宜过长，开车前必须作上述准备； 三、在温度低于15度时，开机前需加热； 四、发电机长期不用需先逆时针盘车数圈；五、发电机带载试车需提前三天向主管请示，按主管安排时间执行； A. 排序 B. 建立索引六、发电机组在运行状态必须有专人值班，并做好电流、电压、功率等表计记录。C. VFP基类的事件也可以由用户创建?space(i)+*电梯安全操作规程B、为用户提供基本的网络服务功能9、计算机网络的基本分类方法主要有：根据网络所覆盖的

22、范围、根据网络上主机的组网方式，另一种是根据_信息交换方式_。一、电梯在投入运行前须进行试运行，以检查各部位是否工作正常，有无异响及异味，通风、照明是否良好，观察有无其它异常现象。 A. 选择了0号工作区 B. 选择了空闲的最小号工作区二、搞好轿厢、层轿门清洁卫生，清理门地坎滑槽内杂物，保证电梯门的正常开闭。C. 使用查询设计器生成的SQL语句存盘后将存放在扩展名为QPR的文件中三、严禁电梯超载运行，禁止运送超大、超长或重量不明的物品。【答案】C四、禁止在电梯运行中使用三角钥匙开户层门。 五、电梯运行中发生故障时，应启动紧急报警装置，电梯管理人员应立即切断电梯电源，及时通知电梯维护保养单位进行

23、处理。 D. 数据模型符合满足一定条件的二维表格式六、电梯困人救援操作规程：电梯管理员或援救人员与被困人员取得联系，使其保持镇静，等待救援，被困人员不得将身体任何部位伸出轿厢外；援救人员准确判断轿厢位置，保证层轿门可靠关闭；用三角钥匙打开层门、轿门，疏散乘客；关闭层轿门，填写援救记录并存档，通知电梯维护保养单位进行处理。 【答案】B七、电梯层门经过三角钥匙开锁后，须检查紧急开锁装置是否复位，防止开锁后层门未能有效的重新锁上。 八、发生火灾时禁止搭乘电梯逃生。电梯管理人员应立即按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态，当电梯到达基站后疏导乘客迅速离开轿厢。若是井道或轿厢内失火时，应设法使轿厢就近

24、平层，尽快撤离，电梯管理人员快速切断电梯电源后进行灭火。火灾发生后，应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。 九、发生地震时禁止搭乘电梯逃生。应设法使电梯就近平层，尽快撤离乘客，电梯管理人员应立即切断电梯电源。地震停止后，应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。 十、当电梯井道内进水时，电梯管理人员应将电梯开至高于进水的楼层后立即切断电梯电源；如水已经将轿厢淋湿，应立即停用电梯，且切断电梯电源。然后组织人员关闭水源，水源关闭后进行除湿处理，电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。前 言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本内控制

25、度，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。本规章制度连同公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。不尽之处，公司将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。签发人：年 月 日第一部分 岗位职责公司经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立

26、良好的企业形象。5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。项目经理岗位职责在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度，

27、检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神；4、检查监督本辖区工程维修、秩序维护员清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按员工手册的要求抓好管理；5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；8、加强各班的团结合

28、作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；9、认真完成公司交给的其他任务。秩序维护员岗位职责（一）、总则1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；2、遵守公司规章制度和员工手册，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；4、负责做好机动车辆的管理和收费工作；5、负责做好综合管理费收取工作；6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；8、讲究文

29、明、礼貌待人，耐心说服、教育业主遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、秩序维护员队队长岗位职责秩序维护员队长在项目经理的直接领导下，全面负责秩序维护员队的各项管理工作。1、了解和掌握秩序维护员队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；2、主持秩序维护员业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是员工手册及秩序维护员相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；3、经常定期不定期检查秩序维护员队员的工作情况，做好监督、检查

30、和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好秩序维护员队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；6、 处理有关秩序维护员方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。7、完成公司交办的其它工作任务。（三）、秩序维护员班长岗位职责秩序维护员班长在秩序维护员队长的直接领导下，负责秩序维护员队日常事务的实施工作。1、负责组织当班的秩序维护员工作，监督和指导认真做好执

31、勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、秩序维护员设施、自卫武器等物品；3、负责填写值班记录，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；4、按照秩序维护员部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；7、团结本班人员，坚持做好经常

32、性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。8、完成公司下达的其他任务。（四）秩序维护员员岗位职责1、门岗熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对业主装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。熟悉秩序维护员设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。负责回答解决业主及来访人员提出属于本岗职责内的问题；对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。2、巡逻岗严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制

33、度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及业主求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；熟知本人责任区域内业主情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。消防员（秩序维护员

34、员兼）岗位职责1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法；2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用；3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警 119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织业主撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因；5、加强辖区内动用明火的控制和管理。监控值班员岗位职责1、严密监视秩序维护员对象的各种情况，发现

35、可疑或不安全迹象，及时通知值班秩序维护员处理，并及时通过对讲机或 向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；4、负责设备的日常巡视、情况记录；5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。维修人员岗位职责1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；2、熟悉物业辖区内楼宇的门牌号和房屋结构、水施、电施等管线走向；3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；5、工作时间按规定着

36、装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确秩序维护员全，预防意外事故的发生；6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可； 7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。8、负责对共用部位设施的巡视和保养。9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。清卫工岗位职责1、遵守公司制定的各类规章制度和员工手册；2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；7、对

37、保洁范围内物业的异常情况及时行秩序维护员员或管理员汇报；8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。绿化工岗位职责1、遵守公司的规章制度和员工手册；2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；4、对业主说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树

38、木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90以上；8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向秩序维护员或管理员汇报。第二部分 公共制度全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。接待来信来访来电投诉制度为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主反馈的每一信息，特制定本制度：1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当

39、场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。2、每一位员工都有责任收集来自业主关于项目管理的看法、建议、意见等。3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，忠宇物业”。4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的业主投诉，应努力做好解释工作,积极同

40、市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。10、对投诉要记录，投诉资料要存档。管理人员文明服务标准1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严

41、守法纪，不以权谋私。5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。7、真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。员工文明服务要求1、热爱本职工作：要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。2、文明管理：仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，

42、给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。员工廉洁工作制度1、在工作中坚持原则，秉公办事，

43、不徇私情。2、自觉抵制不正之风，严守法纪。3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。6、不乱收费或收费不开收据。7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。9、维护公司利益，遵守公司机密。10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。15、不

44、在报销凭据中作假、谎报、多报。16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。对外服务工作管理制度1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主监督。3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、业主满意。在工作中严禁向业主索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、业主反映，如业主、业主反映该工作人员不能胜任时，公司

45、通过核实后，将作辞退处理。5、工作人员如损坏业主财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。6、凡业主、业主付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。鼓励员工和业主参与管理制度1、为了改进服务质量，提高工作效率，公司鼓励各级员工和业主、业主提出各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。2、员工和业主、业主的建议范围包括物业管理方法和手段，改进服务质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，所有建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由相关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。4、合理化建议试行期根据具体情况分别定为15天和30天，期满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实际效果，可不经试行期直接奖励建议人。5、奖励等级分300元、200元、100元、50元、30元五个等级，考证结束后