项目教学教案-汽车启动系统故障实用文档.doc

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1、项目教学教案-汽车启动系统故障实用文档(实用文档，可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）项目教学教案汽车启动系统项目汽车启动系统教学资料教材、课件,汽车万能试验台使用手册，汽车万用表使用手册教学设备汽车电气万能试验台、汽车常用维修工具、撞批、数字式万用表、游标卡尺、维修防护垫、汽车检试灯教学方法老师讲解、示范。学生讨论,制定计划，实施计划,展示.老师总结。授课节数8节教学目标1. 掌握启动机的结构。2. 熟悉启动机的工作原理。3. 掌握启动机的试验方法，学会检测启动机的各元件。4. 学会识读汽车启动系统电路原理图.5. 学会诊断与排除汽车启动系统常见的故障。学习重点1. 掌握启动机的结构

2、。2. 掌握启动机的试验方法,学会检测启动机的各元件。学习难点1、熟悉启动机的工作原理。2、学会诊断与排除汽车启动系统常见的故障.实施建议1、从实际入手，借助实物、图片、课件、视频等展示直观的内容，理论联系实际，强化学生的第一印象。2、鼓励学生动手操作，如何保养启动机，检测启动机零件.3、鼓励学生检查启动电路，熟悉各种启动故障的诊断与排除方法课后评价（或后面的课后总结）1、 学生能够讲解起动机的结构和工作原理。2、熟悉汽车启动系统各主要部件功能、结构和工作原理。3、学生正确制定汽车启动系统检修的计划，并执行实施计划，找出故障所在，并且分析整个学习过程的得失。【组织教学】检查学生出勤，作好学生考

3、勤记录。分好学习小组，选出小组长.强调学生学习的主体性，强调小组讨论与合作,正确制定计划并实施,小组长起学习组织者作用.强调实习纪律,强调生产的规范性,做好安全文明生产。【课题导入】汽车启动系统是由哪些结构组成的？启动机是如何完成发动机启动过程的？启动机有哪些类型?如何诊断与排除汽车启动系统常见的故障？【讲授新课】（2课时）一、汽车启动机的结构、原理与检测1. 启动机的类型电磁控制启动机分类：直流串励式启动机、永磁式启动机、减速启动机2. 直流串励式启动机直流串励式启动机一般由直流串励式电动机、传动机构和控制装置三部分组成。1. 直流串励式电动机直流串励式电动机主要由定子总成、转子总成、换向器

4、、电刷、端盖等组成。(1) 定子总成定子总成又称磁极，磁极的作用是产生转子转动时所需的磁场，主要由固定在机壳上的 4 个或 6 个磁极铁芯和缠绕在铁芯上的磁场绕组组成。(2）转子总成转子总成又称电枢，电枢的作用是产生电磁转矩。由电枢绕组、铁芯、换向器、电枢轴等组成.（3） 电刷电刷的作用是将电流引入电枢绕组,电刷与换向器配合,用来连接磁场绕组和电枢绕组。2. 直流串励式电动机的工作原理直流串励式电动机的基本工作原理是:通电导体在磁场中产生电磁力，使导体产生旋转运动,实现电能与机械能的转变.3。 传动机构启动机的传动机构包括单向离合器和拨叉两部分。离合器有传递扭矩启动发动机的作用,又有在启动后自

5、动打滑脱离啮合保护启动机不致损坏的作用。拨叉的作用是使离合器做轴向移动。4。 控制装置启动机控制装置的作用是控制启动机驱动齿轮与发动机飞轮齿圈的啮合与分离，并控制启动机电路的接通与切断。1 电磁开关电磁开关的作用是控制启动机主电路，同时操纵启动机的传动机构。电磁开关主要由吸引线圈、保持线圈、接触盘、固定铁芯、活动铁芯、回位弹簧、拨叉等构成.2 启动继电器启动继电器的作用是保护点火开关，防止开关内的触点过早烧蚀。3. 永磁减速式启动机启动机工作时，电枢轴产生的电磁转矩传递路线为：启动机电枢轴 电枢轴上的太阳轮 行星轮 行星架 单向离合器 驱动齿轮 飞轮齿圈 发动机曲轴。4. 启动机的性能试验1。

6、 电磁开关吸合和释放电压的检测2。 空载性能试验3. 全制动试验二、汽车启动系统的检测1. 汽车启动系统电路的识读点火开关直接控制的启动系统电路启动机电磁开关的吸引线圈和保持线圈通电,电流走向为：蓄电池正极 点火开关 启动机的点火开关接柱 保持线圈吸引线圈磁场绕组电枢绕组 搭铁 蓄电池负极；12。 继电器控制的启动系统电路保护继电器的作用是与启动继电器配合，保证发动机启动后启动机立刻停止工作或者发动机工作时,即使将点火开关误打到启动挡，也不能接通启动机电路，此功能称为启动保护.1。3。 切断继电器控制的启动系统电路蓄电池正极 发动机舱熔断器盒BF01 点火开关的2V NR插接器1脚 1号动触点

7、（注：将点火开关拨到启动挡时，四个动触点同步到达D位置）2V MR插接器1脚 禁止启动继电器的触点 启动机1010的继电器接柱 保持线圈吸引线圈电枢绕组 搭铁 蓄电池负极，于是启动机开始工作.2. 启动系统常见故障的诊断与排除1、启动机不转 可能原因有：蓄电池无电或连线松动；点火开关触点不通；启动继电器工作不正常;启动机的电磁开关故障；启动机的直流电动机故障。2、启动机转动无力 可能原因有:蓄电池充电不足或连线松动;电磁开关氧化造成接触不良;电刷磨损或弹簧弹力不足；直流电动机的绕组局部短路。3、起动机转动但发动机不转 可能的原因有:单向离合器打滑；拨叉损坏；飞轮或驱动齿轮打坏。4、起动机不能停

8、止 可能的原因有：点火开关不能复位;电磁开关触点熔焊;铁心卡死而不能复位。5、起动机工作有异常响声可能的原因有:轴承磨损；驱动齿轮磨损或损坏；减速起动机的减速传动机构损坏；起动机安装螺栓松动；电枢轴向间隙过大.三、参考课本或者查阅维修手册，正确规范拆装电控防抱死制动系统。1、参考课本，或者正确查阅维修手册。制定计划，正确规范检测启动机各元件，检查启动电路,熟悉各种启动机故障的诊断与排除方法2、注意诊断与排除时的注意事项。【技能训练】（5课时）一、目标任务1、正确规范如何保养启动机,检测启动机零件。2、查阅维修手册及相关资料，制定汽车启动系统检修计划,并实施计划，分析诊断常见故障及其原因。二、分

9、组操作1、保养启动机和检测启动机零件1 套上室内保护套,铺上翼子板护套，如图 21-19（a） 所示。 2 拆掉蓄电池的负极线,如图 2-1-19（b）所示。 3 拆下启动机电磁开关上的导线,如图 21-19（c）所示.4 拆卸启动机与变速器壳体的连接螺栓并取下启动机，如图 2-1-19(d）、(e)所示5 拆卸定子绕组连接线，如图 2-119(f） 所示6 先拆卸电刷架紧固螺丝后拆紧固穿心螺钉，取下电刷端盖,抽出电枢总成,如图 2119(g）至(i） 所示. 7 拆卸电磁开关盖紧固螺丝,取出回位弹簧及铁芯,如图 21-19(j）、(k)所示. 8 使用撞批拆卸单向离合器紧固螺丝,拆卸完成。安

10、装步骤与拆卸顺序相反，如图2119（l）至（n） 所示.2、检测启动机零件。磁场绕组、电枢绕组的检查方法如下:1 导通性测量（图2120）：线圈与线圈之间的阻值测量，若结果为零或无穷大则说明已损坏2 绝缘性测量（图 2-121）:线圈与金属外壳之间的阻值测量，若结果为零或低于0.5 M，则说明绝缘失效，应予以更换磨损量的检查方法如下：1 换向器磨损量主要使用游标卡尺测量,磨损量应不大于 1 mm，如图 2122 所示.参数一般不用查找维修手册，磨损量等于未与电刷接触面的测量值减去磨损处的最小值。简单维护时，可用砂纸以圆周方式打磨2 电刷磨损量测量方法与发电机电刷的检查方法基本一致。因为电刷表面

11、基本都会印有品牌标记，标记处正好为电刷长度的 1/2 或 2/3 （从接触面算起),所以只要磨损至标记处电刷就应该更换.正极电刷一般磨损量大于负极电刷。电刷应活动自如，弹簧压力一般为 8 15 N3 轴承或轴套的磨损，在没有设备的情况下比较难检测。可通过经验法进行判断,电枢轴发生机械变形的机率较少.若在定子或转子铁芯上发现规则的金属刮痕及摇动轴承发现间隙较大时应及时更换4 单向离合器的检查以就车检查为主.若拨叉推动的行程合格，但出现明显的打齿声，则说明单向离合器损坏电磁开关检测方法如下:1 吸引、保持线圈测量a. 吸引线圈测量：使用万用表测量电磁开关上的启动机接柱与线圈接柱的导通性b. 保持线

12、圈测量：用万用表测量电磁开关上的外壳与线圈接柱的导通性2 接触盘测量将活动铁芯压入电磁开关，用万用表测量启动机接柱与蓄电池接柱之间的导通性3、检查启动电路。1 套上室内保护套，铺上翼子板护套2 使用汽车万用表和试灯在启动机的磁吸线及电源线分别检查供电情况，如图 2-2-6(a）、(b）所示。若正常，则拆检启动机；若不正常，则检查电路3 电源线故障检查：使用万用表电压挡测量电源线线电压，电压应为0V。不为0V 应清洁电池头、搭铁线、紧固电源线，如图 2-26（c）所示4 磁吸线故障检查：使用试灯排检查启动熔丝是否正常；使用万用表检查启动继电器是否正常；变速器分别将挡位挂到 P 和挡，使用万用表检

13、测空挡开关三、巡回指导1、观察每个小组的计划制定和学习进展。2、及时恰当引导，讲解个别难点。3、注意学生学习的安全操作。【课程评价】（1课时）本次课主要讲解了汽车启动系统总体组成和工作原理，各主要部件的结构、功能和工作原理，汽车启动电路图的认读，主要数据的测量；查阅维修手册，分析测量数据并对常见故障的原因进行分析。查阅维修手册或者参考课本,正确规范检测与维护汽车启动系统。小组讨论在汽车启动系统检测计划的制定和实施方面有什么成功的地方和需要改进的地方。小组讨论诊断汽车启动系统时的经验和教训，总结过程，有利于以后的提高。个人自我评价课程中的得失，各小组讨论和评价小组成员在实施过程的得失，讨论如何在

14、后续的课程中怎样改进.最后，老师总结陈词,评价本项目的实施情况,总结得失，提出改进意见。【布置作业】1. 说出图 2123 中，启动机各零件的名称和作用。2. 说出图 2-1-24 中，各元件的名称,并简述滚柱式单向离合器的工作原理。3. 写出图 2-1-25 中编号 1 16 的名称，再用导线将图中的启动系电路连接起来，并分析该启动系电路的工作原理。4. 简述启动机定子和转子的检测内容和方法。5. 写出图 2-1-26 中编号 1 9 的名称,并用导线将检测电磁开关吸合与释放电压的电路连接起来。6. 简述启动机使用注意事项。7. 请指出图 227 中数字 1 9 的名称,将图中各电器用导线连

15、接起来组成正确的启动系电路，并分析该启动系电路的工作原理(用“”符号表示电流走向）。8. 请指出图 22-8 中数字 1 5 的名称，将图中各电器用导线连接起来组成正确的启动系电路，并分析该启动系电路的工作原理（用“符号表示电流走向）。9. 根据图 2-29 所示的启动系统电路，简述启动机不工作的故障原因和该故障和诊断与排除方法。10. 根据图 229 所示的启动系统电路,简述启动机运转无力的故障原因和该故障和诊断与排除方法.11. 根据图 229 所示的启动系统电路,简述启动机空转的故障原因和该故障和诊断与排除方法.项目启动计划书2021年1月目 录目录。.。.。.。.。.。.。.。.。.。

16、.。.。.。.。.。. .。一、 公司简介1。1公司基本信息.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.3 1。2公司使命.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.3 1。3公司基本服务范畴。.。.。.。.。.。.。.。.。3二、 项目综述2.1项目名称.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.42.2项目介绍.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.42。3项目区域概括。.。.。.。.。.。.。.。.。.42.4项目区域调研.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.52。5项目定位及业态规划.。.。.。.。.。.。.。.。.。.10 三、 招商与运营

17、管理3.1统一运营优势.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。163。2统一运营管理规划。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。17四、 盈利 商铺参考租金4。1商业调研.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。224。2租金定制。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.234。3租金合算.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.244。4租金回报。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。254.5租金免租期。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.254.6营业免租期.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.264.

18、7租金增幅。.。.。.。.。.。.。.。.27五、 综合成本核算 5。1物业成本费用.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.27 5.2宣传推广及招商费用。.。.。.。.。.。.。.。.。32 5。3装修改建及景观量化费用.。.。.。.。.。.。.。.。.34 5.4运营管理人员成本费用.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。35 5.5办公用品及其他费用。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。36六、 前期启动核算6.1前期投入.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。37 6。2后期经营。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。37 一、 公司简介二、项目

19、综述：2。1项目名称：鄂尔多斯光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】 2.2项目介绍光亚广场 首席全方位娱乐休闲生活中心光亚广场总面积78000，最前沿的建筑规划、最吸引（儿童、女性）的全业态，最受政府支持。光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力.优越性：光亚中心位于上湾商政核心区,紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府,独创政府核心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，领航上湾商业地产.唯一性:光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市规划中最繁华的唯一中心商业街区-3号桥与滨河景观大道交汇处。坐拥上湾的铁东新区,铁东新区全长7公里是乌兰木伦

20、镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区.国际化:光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。整体以三角合围的方式呈现出来,以阳光、水系、绿地为灵魂.精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地，可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。2。3项目区域概括：乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相望.全镇总面积728平方公里辖16个行政村,12个居委会.总人口8.6万.大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积376平方公里，常住人口约7万3千多.2。4项目区域调研2。41 区域优势2.42 目标客户访谈

21、调查调研背景为了项目整体定位的准确性，我们对周边居民、连锁及个体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点,为本案提供真实可靠的定位依据。 考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素,确定本次调研范围：东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、北至上湾。调研目的了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。 了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业的期望程度。 了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。调研方法总调研样本：500份,无效样本：14份.调研结果2。43 SWOT分析2。5项目定位及业态规划2。51项目定位

22、2。52商业市场定位2.53项目各楼层业态亮点2。531商业规划与功能落位1#高端商务4#美食天地3#儿童娱乐2楼#时尚生活三、 招商与运营管理3。1统一运营优势更省心:住宅的租约期限一般为半年至一年,相对较短，而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，通常为5至10年或更长.获利稳定：商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常大，并且房产的增值也是无可限量的。增值速度快：中国经济持续快速的增长 、土地稀缺 、商铺比住宅更保值、更增值 、地段绝佳、消费潜力大3.2统一运营管理规划3。21招商标准 1、统一规划、统一招商、统一经营管理

23、。2、基本原则: 主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原则A重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。B对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则A厂家优先：厂家直接合作优先引进.B名优品牌优先：国内著名品牌优先引进。C独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进。D特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进.E经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。3.22推广策略 推广主题：“蒙、陕首席时尚购物中心” 1、 形象领先：现代化、高品位、新时尚 2、全情体验：商业氛围与环境互动式体验 3、活动引爆：活动、公关、事件,HIGH爆 4、精耕渠道：整合推广及创新

24、 5、服务增值:服务入微、品质超凡、尊贵体验 攻略核心要领:尖 / 精 / 高 尖： 直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体 精: 清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别 高： 准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖 3。23业态分布最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态配比，上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务最多的异国风情美食、最全的购物乐土可能包含品牌四、盈利 商铺参考租金4.1商业调研商业街区分析地址金桥购物北侧小街上湾老政府北街李家畔主街北岳餐饮街上湾农贸市场商铺面积面积40-50平方米面积3377平方

25、米面积30120平方米面积30-90平方米面积2448平方米店铺标准开间3-4米进深12米开间37米进深11米开间3-7米进深10-15米开间311米进深8米开间3米，进深8米商业特征以烟酒、美发超市通讯业态为主以餐饮业态为主是上湾地区老餐饮街以餐饮、烟酒零售汽车服务业态为主以餐饮业态为主老餐饮街一层农副产品为主二层小型服装为主租金水平3040元/月/（1层)1525元/月/（2层）25-35元/月/35-45元/月/45元/月/（1层）25元/月/(2层）15元/月/（3层）45元/月/一层30元/月/二层25元/月/大棚业态划分烟酒；5家餐饮；41家餐饮；34家餐饮;42家农副产品超市；3

26、家烟酒；21家通讯；2家大柳塔商业街区分析名称煤海西街柳兴大街惠民路义马大街迎宾路大柳塔服装街地址联华商城南侧联华商城北侧联华东侧南北向柳兴大街北侧联华西侧南北向大柳塔惠民路商铺面积20-30平方米面积30-60平方米面积30平方米3070平米面积30平方米面积15-40平方米店铺标准开间22.5米进深10米开间3-3。5米进深9-13米开间3米，进深10米开间3米进深10米开间3米，进深10米开间36米进深5-7米商业特征以小型餐饮、灶具针织批发主,档次较低。以五金机电小型烟酒零售为主，档次较低以通讯 维修业态为主以小型餐饮、美发业态为主大柳塔镇政府所在地,无主要业态特征服装街租金水平20-

27、35元/月/45-50元/月/3035元/月/3540元/月/50元-55/月/50-65元/月/业态划分针织批发；11家五金；41家通讯电器；28家小型餐饮;20家小型餐饮;3家灶具批发；11家烟酒；13家小家电；6家小型美发；13家美发；2家服装；80家分布在一层和二层小型餐饮；18家宾馆；5家通讯;1家书店;3家其它;小家电药店、婚纱影楼等,档次较低品牌快餐：曼哈顿小餐饮；4家汽车配件；3家4。2租金定制A段非餐饮区B段非餐饮区位置月/位置月/外街24外街21内街15内街12三层12三层9四层9四层6中心楼一层13中心楼一层10中心楼二层10中心楼二层8中心楼三层8中心楼三层63一层15

28、3#一层123二层123二层103#三层103三层8一拖三15一拖三12A段餐饮区B段餐饮区位置月/位置月/4外街274外街244#三层144#三层10A段非餐饮面积位置外街内街面积1245.881657.93租金/月/2415年租金总计358813.44298427。4B段非餐饮区位置外街内街三层四层3#一层3#二层3#三层中心一层中心二层中心三层一拖三面积3983。544769.744876。673450.811685。371398。21361.21800.911925.71910.92634。94租金/月/21129612108108612年租金1003852。08686842。5652

29、6680.36248458。3242693.3167778130671216109。2184867。2137586379431.4总计A断租金总计657240。84总租金4582210。2B段租金总计3924969。36餐饮区位置4#外街4#三层A段面积513.79B段面积1567.57A段面积0B段面积2171。31租金/天/27240租金/天/10年租金总计166467.96451460。16租金0年租金总计260557。2共计4.3租金合算4.4租金回报A段1年2年3年4年5年非餐饮区总租金00657240。8657240.8657240。8回报比例00608090总计00394344.

30、5525792。7591516.8餐饮区总租金00166468166468166468回报比例0060%80%90%总计0099880.78133174。4149821。2B非餐饮区1年2年3年4年5年回报比例0060%80%90%一拖二总租金00169069516906951690695回报租金00101441713525561521625一拖三总租金00189715。7379431。4379431。4回报租金00113829。4303545.1341488。2三层总租金00263340。2526680。4526680.4回报租金00158004。1421344.3474012。3四层总租金

31、00124229。2248458。3248458。3回报租金0074537.5198766。7223612。53号楼1、2、3层总租金00270571。1541142。3541142.3回报租金00162342.7432913。8487028.1中心楼1、2、3层总租金000538562.4538562。4回报租金000430849.9484706.2小计00152313031399753532472B餐饮区1年2年3年4年5年一拖二总租金00451460.2451460。2451460.2回报租金00270876.1361168.1406314.1三层总租金00130278.6260557。

32、2260557.2回报租金0078167.16208445.8234501。5小计00349043。3569613.9640815.6B段总计00187217437095894173288A+B总计002366399436855649146264。5租金免租期 装修免租期行业惯例一般为: 1、超市46个月 2、时尚服装服饰类租户23个月 3、正餐通常为34个月 4、娱乐类通常为35个月 如统一经营管理,则需要进行整体装修改建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）.光亚广场整体装修免租期最少需要6个月的时间，预计最早装修开始日期为2021年3月19日。（如与业主协商时间过长

33、，则装修开始日期还需延长。）4。6营业免租期 经营免租期行业惯例一般为： 1、主力店， 1236个月 2、次主力店， 1224个月 3、品牌店， 1224个月 4、特大型品牌店， 60个月(5年) 经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期: 1、一拖二（内街、外街)： 30个月 2、一拖三： 36个月 3、三层、四层：（1、2、4） 36个月 4、1号楼中心楼： 42个月 5、3号楼1、2、3层： 36个月备注：中心楼需引进大型商业或商超,如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用4.7租金增幅非餐饮区(年租金增幅）非餐饮区1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年A段00657240.8

34、4657240.84657240。84788689.008788689.008788689.0081025295。711025295.71B段001523130。483924969.363924969.364709963.2324709963。2324709963.2326122952。2026122952。202总结002180371。324582210.24582210。25498652。245498652。245498652。247148247.9127148247。912租金增幅餐饮区（年租金增幅）餐饮区1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年A段00166467.96166467。

35、96166467.96199761.552199761。552199761。552259690.0176259690.0176B段00581738。76712021。36712021。36854420。832854420。832854420.8321110747.0821110747。082总结00748206.72878485.32878485。321054182.3841054182。3841054182。3841370437.0991370437.099租金增幅五、 综合成本核算5.1物业成本费用(悦榕智腾物业）5。11人员成本部门职位人数工资/月备注合计（人数）合计（金额)办公室经理1

36、70001人7000综合管理员140001人4000工程部工程主管145009人29400电工270003500/月/人弱电工13300水暖工256002800/月/人运行组390003000/月/人秩序部秩序主管1400012人36400秩序员（车场)260003000/月/人秩序员(巡逻）6180003000/月/人秩序员（监控）384002800/月/人保洁部主管1400014人35500保洁员(内)10240002400/月/人保洁员(外)375002500/月/人小计37人1123005。12物业成本类别备注合计（人数）合计(金额）保险月工资总额的29.3%X5016452福利每年每

37、人80037人2467伙食补助全体人员200/月/人37人7400合计/月37人138619合计/年37人16634285.13环境成本项目费用核算金额（元/月）小计（元/月)保洁工具、损耗、清洁用品消耗公共区域清洁用耗材40004000清洁用设备、工具折旧除四害消杀费用（含消毒）消杀耗材:200元/月200280消杀设备、工具折旧:80元/月80化粪池清理化粪池清理：400元/月400400化油池清理化油池清理：400元/月400400合计/月5080合计/年609605.14公共维修费用项目费用核算金额(元/月）小计(元/月）备注公共照明及小件维修材料费综合测算60006000电梯维保费综

38、合测算30003000包括电梯维保费用及配件费用（5部电梯）消防系统维修保养综合测算15001500烟感、喷淋、防火卷帘门、消防智能报警系统等。各种水泵、风机维修保养费用综合测算20002000高压供电变压器及附属设备维修、保养费用综合测算20002000合计/月14500合计/年1740005。15物业成本费用：1）按照以上费用测算，管理成本每月共计：160637元2）管理佣金按照月支出成本10计算，每月费用为：16064元3）税金按照每月成本和佣金的5.75计算，每月费用为：10160元4）月总费用=总支出+管理佣金+税金=186861元，全年费用2242332元.5)项预计得出物业费为每平米5.65元。5.2宣传推广及招商费用类别预算合计:485万宣传类户(内、外)广告140万招商类电视媒体/短信/广播/DM直投/灯杆旗/道旗/横幅等/商圈内广告115万招商见面会、商家签约仪式80万物料类印刷、包装、物料、广告位制作（内街、外街）、指引牌、50万备注：由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。5。21宣传推广及招商 5。3装修改建及景观量化费用位置类别预算