上海市城乡建设用地增减挂钩-项目区实施规划编制要点(试行)-上海市-...(常用版).doc

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1、上海市城乡建设用地增减挂钩 项目区实施规划编制要点（试行） 上海市 .（常用版）(可以直接使用，可编辑 完整版资料，欢迎下载） 上海市城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划编制要点（试行）上海市规划和国土资源管理局二九年十月目 录一、总则5（一）编制依据5（二）对象与期限6（三）规划主要内容6（四）引用标准6二、规划编制技术要求6（一）项目区土地利用现状分析6（二）项目区分析7（三）项目区实施计划7（四）规划实施方案9（五）资金筹措计划与平衡分析10三、规划成果要求10（一）规划文本10（二）规划图件11（三）规划附件12四、附录13附录1：规划表格13附录2：图例与图件整饰规范17附录3：报告格

2、式规范17根据国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（国土资发2021138号）、上海市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法和上海市城乡建设用地增减挂钩试点专项规划成果要点（试行），为加强和规范试点项目区实施规划成果编制，制定本要点。一、总则项目区实施规划是试点区（县）实施城乡建设用地增减挂钩工作的基本依据。项目实施规划由试点区（县）人民政府组织编制，并按照上海市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法规定程序予以报批。（一）编制依据国家、地方性相关法律法规和政策性文件；相关规程和技术标准；土地利用总体规划和专项规划等。1、中华人民共和国土地管理法；2、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200

3、428号）；3、关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发200771号）；4、关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见（国土资发2005207号）；5、关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知（国土资发2007169号）；6、城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（国土资发2021138号）；7、上海市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（试行）；8、上海市土地利用总体规划（2006-2 ）（送审稿）；9、上海市城市总体规划（2000-2 ）；10、各区县土地利用总体规划、区域规划、村镇规划等；11、试点区（县）挂钩试点专项规划；12、城镇、街道、社区和乡

4、村控制性详细规划等。（二）对象与期限项目区实施规划的对象是专项规划确定的单个项目区。挂钩周转指标从项目区整体审批实施至指标归还的期限不超过三年。（三）规划主要内容依据专项规划，结合专项调查和土地权属调查，项目区实施规划文本应包括以下内容：1）项目区总体布局，实施计划，周转指标规模及使用、归还计划；2）拆旧区整理复垦和安置补偿方案；3）资金预算、筹措及平衡分析等；4）项目区组织管理和实施保障措施。（四）引用标准1、土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）2、城镇土地分等定级规程（GB/T185072001）；3、城镇土地估价规程（GD/T185082001）；4、土地开发整理项目规划设

5、计规范（TD/T10122000）；5、土地开发整理项目验收规程（TD/T10132000）；6、第二次全国土地调查技术规程（TD/T 10142007）；7、上海市土地开发整理工程建设标准（试行）（沪规土资规二2021176号）。以上标准的更新版本适用于本要点。二、规划编制技术要求（一）项目区土地利用现状分析根据土地权属调查和测绘报告，按照土地利用现状分类（GB/T21010-2007）标准对拆旧地块和建新地块分别进行统计分析。分析数据以表格形式呈报（表格见附录）。1、拆旧地块。重点分析拆旧地块建设用地总面积，作为控制建新地块建设占用耕地面积的依据。2、建新地块。分析建新地块土地利用结构，重

6、点统计分析建新地块规划新增建设用地总面积，与拆旧地块新增耕地量挂钩。（二）项目区分析1、项目区整理复垦潜力测算根据土地权属调查成果和测绘报告，分析评价拆旧地块土地整理复垦潜力，测算拆旧地块整理复垦新增耕地数量。分别预测分析拆旧地块土地整理、复垦新增耕地数量，作为归还周转指标的依据，以附表形式呈报（表格见附录）。2、项目区土地利用结构调整拆旧地块土地利用结构调整。根据项目区整理复垦潜力分析结果，预测拆旧地块整理复垦后土地利用结构，并与整理复垦前对照形成拆旧地块土地利用结构调整表（表格见附录）。建新地块土地利用结构调整。根据建新地块规划用途，预测建新地块完成建新任务后的土地利用结构，并结合项目区土

7、地权属调查成果和测绘报告，形成建新地块土地利用结构调整表（表格见附录）。3、公众参与情况简述项目区实施规划形成的过程中，规划方案的公众参与工作情况，尤其是涉及农民切身利益的搬迁安置方案、拆迁补偿方案、权属调整方案等。同时说明规划方案公众意见征询情况。（三）项目区实施计划1、项目区布局项目区总体布局。根据各试点区（县）专项规划，结合土地权属调查成果，详细描述拆旧地块、安置地块、出让地块的总规模和总体布局。拆旧地块布局。要求按行政村统计拆旧地块分布情况，分类型（农村居民点、农副业用地、工矿用地、其它用地）分析阐述拆旧地块基本情况。建新地块布局。依据土地权属调查成果，分地块详细阐述建新地块四至范围、

8、总面积、规划条件（规划用途、容积率、建筑密度等），阐述建新地块布局与相关规划如土地利用总体规划、城镇规划、村庄规划等的关系。其中安置地块要详细描述安置房总建筑面积、总套数、安置人数等信息，出让地块要分地块预测评估出让价格、估算出让总成本。2、项目区实施计划根据试点区（县）专项规划和项目区实施规划的编制情况，统筹安排项目区实施时序，制定项目区实施年度计划。项目区建新拆旧工作要在三年内完成。拆旧地块实施时序。根据整理复垦潜力评价结果，确定拆旧地块土地整理复垦年度实施计划，分别测算年度拆旧地块整理新增耕地目标和复垦新增耕地目标。出让地块实施时序。根据出让地块实施储备的时间和拆旧地块整理复垦年度计划，

9、按照出让地块年度占用耕地不超过拆旧地块复垦新增耕地的原则，统筹确定出让地块年度计划，分用途分年度测算土地出让收益。安置地块实施时序。本着安置地块建设适当先行的原则，制定安置地块建设的年度实施计划，测算安置地块年度实施占用耕地数量。3、周转指标确定项目区所需周转指标是指建新地块占用的耕地数量。建新地块的新增建设用地总量不得突破拆旧地块现状建设用地的总量；建新地块占用耕地的总量不得突破拆旧地块复垦新增耕地数量。本着项目区实施前后“建设用地总量不增加，耕地不减少”的原则，测算周转指标。要根据拆旧地块实施计划，测算年度周转指标使用量。4、周转指标管理根据试点区（县）城乡建设用地增减挂钩试点工作的配套管

10、理制度，明确周转指标管理的台帐制度，监督制度，责任单位。根据拆旧区整理复垦计划，提出周转指标年度归还计划，并提出相应的保障措施。（四）规划实施方案1、拆旧地块整理复垦方案方案需明确实施主体、工作内容、工作阶段等内容。实施规划中应明确项目实施主体。明确拆旧区整理复垦实施的工作组织形式、责任单位、任务分工、参与人、工作监管等内容。应细表述工作内容。分析明确拆旧区整理复垦的工作内容，如工作宣传和动员、建筑物拆除、垃圾清运、土地平整、农田基础设施配套（渠、沟、路、林等的规划建设）、农田土壤改良、基本农田重划等。合理划分工作阶段。明确拆旧区整理复垦项目的可行性研究方案、规划设计和预算、施工、验收等工作阶

11、段的划分。并根据项目区拆旧地块整理复垦实施时序合理安排每个阶段的时间节点。2、拆旧整治区规划设计方案当拆旧地块整理复垦面积大于100亩时，需要按拆旧地块编制土地整治区规划设计方案。方案应包含括：拆旧地块土地利用情况、整理复垦设计方案（参照上海市土地开发整理工程建设标准）、土地利用结构调整方案、土地权属调整方案、资金预算及规划设计图纸等。3、补偿安置方案实施规划中应说明拆旧、建新地块所有需要补偿费用、补偿方式和标准，具体包括建（构）筑物拆迁补偿、土地使用权补偿、青苗补偿、过渡期间的各种补贴等。说明拆旧建新地块涉及到居民点拆迁时的安置方式及安置标准。4、土地权属调整方案实施规划中应说明拆旧地块整理

12、复垦后土地权属的调整情况，使用权（承包权）情况。阐明安置地块建设完成后的土地权属情况，说明出让地块土地权属变化情况。对涉及权属调整的，出具项目区实施后的权属调整方案。（五）资金筹措计划与平衡分析 根据国家和本市有关增减挂钩试点工作的有关规定，结合试点区（县）自身实际，详细阐明项目区所需资金的来源、依据，并测算资金数额。分析项目区实施的资金平衡状况，原则上项目区资金应平衡或略有盈余。三、规划成果要求项目区实施规划成果由规划文本、图件和相关附件组成。（一）规划文本规划文本主要章节如下。第一章 项目区概况1.1项目区所在地基本情况简述项目区在专项规划中的位置分布，项目区所在地的社会经济条件、基础设施

13、状况等。1.2项目区土地利用现状第二章 项目区分析2.1项目区整理复垦潜力测算2.2项目区土地利用结构调整2.3公众参与情况第三章 项目区实施计划3.1项目区规模与范围3.2项目区实施计划3.3周转指标测算3.4周转指标管理第四章 规划实施方案4.1拆旧地块整理复垦方案4.2补偿安置方案4.3土地权属调整方案第五章 资金筹措计划与平衡分析5.1资金投入分析5.2资金来源分析第六章 项目组织与实施保障6.1项目组织管理从领导机构设置、工程建设管理制度、资金使用管理等方面阐明项目组织管理的具体内容。6.2保障措施从制度建设、行政管理、经济管理、工程技术等方面提出项目区实施保障措施。（二）规划图件（

14、一）项目区土地利用现状及规划图1、工作底图各区（县）全国第二次土地调查分幅图；各区县分乡镇土地利用总体规划图（“两规合一”成果图）2、表达要素以乡镇域为单元，标识实施规划确定的拆旧地块、安置地块和留用地块，在图面上标注地块范围和编号。并标识建新地块规划土地用途。以项目区为单元，标明以下内容：1）主要地名；2）行政区划界线；3）土地用途；4）拆旧地块、建新地块范围（标明地块编号）；5）交通运输系统、电力系统及重要基础设施（含高压走廊、区域性管道设施等）；6）水系、水利设施及蓄洪区域；7）地质灾害易发区；8）风玫瑰等。3、图例与整饰要求见本要点附录2。（二）项目区专项规划图在确定的试点区专项规划成

15、果图上标识实施规划确定的拆旧地块、安置地块和留用地块的具体位置，实施项目区应位于专项规划确定的项目区域内。（三）规划附件规划附件是项目区实施规划必不可少的组成部分，主要包括：1、试点区（县）人民政府立项申请报告2、试点区（县）人民政府的资金承诺证明及资金筹集和使用情况说明材料3、试点区（县）组织的专家论证意见项目区实施规划编制完成后，试点区（县）在报送前应组织专家论证，并将专家论证意见以及专家签名等作为附件报送。4、拥有拆旧区土地使用权的原用地单位签章同意的退地复垦、补偿安置协议书5、经区农委、水务、财政等部门确认的拆旧区整理复垦立项确认材料6、项目区实施前土地权属证明或者说明材料此部分内容可

16、参考试点区（县）专项规划编制土地权属调整的有关情况，结合土地权属调查成果，进一步细化方案。7、土地整治区规划设计方案8、挂钩指标有偿调剂证明材料挂钩指标原则上应在项目区范围内使用，如需调剂的，调出和调入单位双方应签订挂钩指标有偿调剂协议，明确需要调剂的挂钩指标面积、价格。9、其他因行政审批需要，要求提供、说明的材料。四、附录附录1：规划表格附表1 项目区呈报表项目区名称填写完整的项目区名称项目区编号填写完整的项目区编号项目区位置拆旧地块位置具体到镇村建新安置地块位置具体到镇村建新出让地块位置具体到镇村出让地块土地开发利用方向表述出让地块各类用途及数量关系，适用于哪些产业，与相关规划的协调衔接情

17、况，是否符合节约集约用地原则等。 权 属地 类合计（公顷）国有土地（公顷）集体土地（公顷）拆旧地块土地利用现状（一）建设用地其中可用于复垦面积（二）农用地其中耕地（三）未利用地小 计建新地块土地利用现状（一）农用地其中耕地（二）建设用地（三）未利用地小 计挂钩指标拆旧地块（公顷）建新地块（公顷）其中，农民宅基地其中，安置地块建设用地C1C2J1J2耕地G1G2周转指标拆旧区实施计划实施年度拆旧规模（公顷）规划新增（公顷）归还指标（公顷）耕地其它A1A2A3A4第一年第二年第三年建新区实施计划实施年度建新规模（公顷）规划占用（公顷）出让地块安置地块耕地其它B1B2B3B4第一年第二年第三年审核意

18、见经办人（签字）： 主管领导（签字）： 年 月 日备注注：指标平衡关系为：C1J1 , C2J2，G1G2；A2B3附表2（3）： 项目区拆旧地块（建新地块）土地利用结构调整表地 类现状规划面积增减（公顷）面积（公顷）比例（%）面积（公顷）比例（%）农用地耕地园地养殖及坑塘水面用地林地农副业用地及其它农村道路用地农田水利用地农用地合计建设用地城镇用地工业仓储用地对外交通用地农村居民点用地特殊用地水利设施用地建设用地合计未利用地河湖水面苇地滩涂未利用地合计合 计附录2：图例与图件整饰规范一、图例项目区实施规划图图例二、图件整饰要求1、图名：如位于图廓内正上方居中，图名下标明“上海市区（县）人民政

19、府”位于图廓外右下方；2、地理位置示意：采用小比例尺显示本区县在上一级行政区域内的位置，一般位于图廓内左上方，该项内容根据需要而定；3、图例：规划图配置规划图例，现状图配置现状图例，一般位于图廓内右下方；4、指北针：宜采用风玫瑰式，一般位于图廓内右上方；5、比例尺：宜采用直线比例尺，总长为10cm，尺头长为2cm，一般位于指北针下侧；6、编制单位、编制时间：一般注于图廓外左下方。附录3：报告格式规范一、页面设置报告正文用A4纸张印制。页边距：上25.4 mm 、下25.4 mm 、左34.2 mm 、右29.2 mm ；页眉：15 mm ；页脚：17.5 mm ；方向：纵向。二、报告封面报告名

20、称： 小一号黑体，加粗，单倍行距，段后1行，居中；报告副题名：二号黑体，加粗，单倍行距，段后1行，居中。单位名称： 三号仿宋体，加粗，单倍行距，居中；英文名称： 四号Times New Roman，加粗，单倍行距，居中；日期： 小三号仿宋体，加粗，单倍行距，居中。三、报告题名页报告名称：二号黑体，单倍行距，段后1行，居中；报告副题名：小二号黑体，单倍行距，段后1行，居中；责任栏：四号宋体。四、报告目录目录标题：小二号黑体，居中；目录正文：小四号宋体。五、报告正文章的编号标题：小二号黑体，单倍行距，段前1行，段后0.5行，居中；节的编号标题：三号黑体，单倍行距，段前1行，段后0.5行，左缩进 5

21、 mm对齐；条的编号标题：四号黑体，单倍行距，段前1行，段后0.5行，左缩进 5 mm对齐； 款的编号标题：小四号黑体，单倍行距，段前1行，段后0.5行，左缩进 5 mm对齐。正文：小四号宋体，1.5倍行距，首行缩进2字符，左对齐。页眉：标志章的编号与标题，五号宋体，居中；页 脚：标志页码，五号宋体，居中。 上海市城乡建设用地增减挂钩试点区专项规划编制要点（试行）上海市规划和国土资源管理局二九年十月目 录一、总则1（一）编制依据1（二）编制原则2（三）对象与期限3（四）引用标准3二、规划编制技术要求3（一）专项调查3（二）规划目标的确定5（三）挂钩项目区的确定5（四）拆旧地块选择6（五）建新地

22、块选择6（六）周转指标测算8（七）资金平衡与效益评价8三、规划成果要求9（一）规划文本9（二）规划说明10（三）规划图件12四、附录12附录1：报送材料及成果要求12附录2：投资估算参考14附录3：拆旧（建新）地块编号规则15附录4：主要规划表格形式16附录5：规划图件要求20根据国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（国土资发2021138号）、上海市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法及相关规定，为进一步规范试点区（县）城乡建设用地增减挂钩试点专项规划（以下简称“专项规划”）编制工作，制定本要点。一、总则专项规划是区（县）申请城乡建设用地增减挂钩试点（以下简称“挂钩试点”）工作的主体要件。

23、专项规划由拟申请挂钩试点的区（县）人民政府组织编制，并按照上海市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法规定程序予以报批。（一）编制依据国家、地方性相关法律法规和政策性文件；相关规程和技术标准；土地利用总体规划和专项规划等。1、中华人民共和国土地管理法；2、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）；3、关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发200771号）；4、关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见（国土资发2005207号）；5、关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知（国土资发2007169号）；6、城乡建设用地增减挂钩试点管理

24、办法（国土资发2021138号）；上海市城乡建设用地增减挂钩20 上海市城乡建设用地增减挂钩试点区专项规划编制要点（试行）上海市规划和国土资源管理局二九年十月目 录一、总则1（一）编制依据1（二）编制原则2（三）对象与期限3（四）咳啸邮哺圈道淖瞩靳归降伎签姨槐氢绥恍富共激抵扶蒂崇撒璃颈赐蚂期兹蒙设凰衰衰禄崇碘止疽七痕揩厘焉茹册抽好驾苍概权陈借揖核翼盯勘丙腹7、上海市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（试行）；8、上海市土地利用总体规划（2006-2 ）（送审稿）；9、上海市城市总体规划（2000-2 ）；10、各区县土地利用总体规划、区域规划、村镇规划等；11、区县“两规合一”入大机方案。（二）

25、编制原则1、符合上位规划的原则。专项规划的上位规划是申请试点区（县）的土地利用总体规划和区（县）域城市总体规划。专项规划必须符合本市新一轮土地利用总体规划、“两规合一”成果，并注意与城镇体系规划、产业发展规划等相关规划的衔接协调。2、统筹城乡原则。专项规划的拆旧地块和建新地块选址须兼顾城乡布局和发展，规划建设“城-镇-村-田”的完整体系。建新地块必须位于“两规合一”的规划城镇用地范围以内，拆旧地块必须位于“两规合一”的规划城镇用地范围以外。3、土地总量平衡原则。专项规划确定的建新地块占用非建设用地总面积不得大于拆旧地块农村建设用地总面积，建新地块占用的耕地总面积必须小于拆旧地块农村建设用地整理

26、复垦后的新增耕地总面积，最终实现每个项目区增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。上海市城乡建设用地增减挂钩20 上海市城乡建设用地增减挂钩试点区专项规划编制要点（试行）上海市规划和国土资源管理局二九年十月目 录一、总则1（一）编制依据1（二）编制原则2（三）对象与期限3（四）咳啸邮哺圈道淖瞩靳归降伎签姨槐氢绥恍富共激抵扶蒂崇撒璃颈赐蚂期兹蒙设凰衰衰禄崇碘止疽七痕揩厘焉茹册抽好驾苍概权陈借揖核翼盯勘丙腹4、保障合法权益的原则。专项规划的编制要充分尊重各方意愿，切实维护和保障参与挂钩试点的农户、集体经济组织和相关权益人的合法权益。5、体现土地级差收益的原则

27、。建新地块和拆旧地块的选择要注意土地级差收益原则。建新地块各项收益特别是土地收益要足以支付挂钩试点总成本。（三）对象与期限规划编制对象为拟申请本市挂钩试点区（县）辖区内的所有土地。挂钩周转指标从项目区整体审批实施至指标归还的期限一般不超过三年。（四）引用标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）土地开发整理规划编制规程（TD/T10112000）；村镇规划标准（GB50188-93）；城镇土地分等定级规程（GB/T185072001）；城镇土地估价规程（GD/T185082001）；上海市城乡建设用地增减挂钩20 上海市城乡建设用地增减挂钩试点区专项规划编制要点（试行）上海市规划和

28、国土资源管理局二九年十月目 录一、总则1（一）编制依据1（二）编制原则2（三）对象与期限3（四）咳啸邮哺圈道淖瞩靳归降伎签姨槐氢绥恍富共激抵扶蒂崇撒璃颈赐蚂期兹蒙设凰衰衰禄崇碘止疽七痕揩厘焉茹册抽好驾苍概权陈借揖核翼盯勘丙腹第二次全国土地调查技术规程（TD/T 10142007）；上海市土地开发整理工程建设标准（试行）（沪规土资规二2021176号）。以上标准的更新版本适用于本要点。二、规划编制技术要求（一）专项调查试点区（县）应开展专项调查，调查区域分为拆旧区、拆旧区周边非建设用地区、建新区三类；调查内容是地利用现状、土地权属状况，农村建设用地整理复垦潜力和城镇建设用地需求，当地群众的生产生

29、活田间和建新拆旧意愿等信息。1、土地利用现状调查土地利用现状调查按第二次全国土地调查技术规程（TD/T 10142007）要求开展。土地利用现状调查须以各区县第二次全国土地调查数据为基准，充分采用三级网络动态巡查成果和违法用地动态巡查成果。专项规划阶段，土地利用现状调查要求如下：1）土地利用现状数据确认以合法性为根本原则；2）以合法数据为基准，采用三级网络动态巡查成果和违法用地动态巡查成果加以更新；3）调查区域（对象）的划分以各区（县）及各镇（乡、街道、园区）土地利用总体规划成果为基准。2、土地权属调查土地权属调查按城镇地籍调查规程（TD100193）要求进行。专项规划编制完成后，各试点区（县

30、）必须开展拟选拆旧地块和建新地块的土地权属调查，出具测绘报告。上海市城乡建设用地增减挂钩20 上海市城乡建设用地增减挂钩试点区专项规划编制要点（试行）上海市规划和国土资源管理局二九年十月目 录一、总则1（一）编制依据1（二）编制原则2（三）对象与期限3（四）咳啸邮哺圈道淖瞩靳归降伎签姨槐氢绥恍富共激抵扶蒂崇撒璃颈赐蚂期兹蒙设凰衰衰禄崇碘止疽七痕揩厘焉茹册抽好驾苍概权陈借揖核翼盯勘丙腹各试点区（县）土地利用现状和权属关系的最终确认以测绘报告为准。3、拆旧对象意愿调查拆旧对象分为农户、农村集体经济组织、企事业单位等类型。要针对不同类型的调查对象设计调查问卷（或调查表格），要特别注意对农户的调查。对

31、农户的调查应至少包含以下信息：农户基本情况；房屋建筑面积及占地面积；现生产生活便利程度（主要有耕作距离、日常购物距离、行政事务距离、休闲娱乐方便程度、教育距离、日常交通工具类型等）；迁往镇区生活居住的意愿程度；拆迁时希望实物补偿还是货币补偿；实物补偿时对房型的要求；各试点区县认为需要调查的其它内容。4、土地市场状况调查对初步选定建新地块（包括安置地块和出让地块），结合专项调查结果，采用基准地价修正法、市场比较法、收益还原法等土地估价方法，评估建新地块土地出让收益（价格），并提出影响收益的各类因素。具体方法可参考城镇土地估价规程（GD/T185082001）。（二）规划目标的确定按照国家和本市的

32、相关要求，根据拆旧地块整理复垦潜力评价结果和建新地块的选择，明确城乡建设用地增减挂钩实现的目标和方针。（三）挂钩项目区的确定1、挂钩项目区划分要求分单个项目区说明项目区内拆旧地块个数及其土地利用结构、建新地块个数及其土地利用结构。依据先易后难的基本要求，确定各项目区的分年度实施计划。项目区划分应遵循以下原则：1）项目区内建新地块占用非建设用地总面积不得大于拆旧地块总面积；2）拆旧地块复垦后新增耕地数量必须大于建新地块占用的耕地数量；3）项目区内拆旧地块整理复垦新增耕地质量不降低；4）项目区内资金由试点区（县）人民政府统筹，能够做到基本平衡。2、挂钩项目区组成项目区是指由拆旧地块和建新地块共同组

33、成的城乡建设用地增减挂钩项目区。按照“建设用地总量不增加，耕地总量不减少”的基本要求，适当选择拆旧地块和建新地块共同组成挂钩项目区，将试点区（县）内的所有拆旧建新地块组合后初步划分成若干个挂钩项目区。（四）拆旧地块选择根据专项调查结果和试点区（县）经济发展条件、农民意愿、拆迁难以程度等因素，结合土地整理复垦潜力评价结果，综合选定拆旧地块。说明拆旧地块选择结果，统计分析拆旧地块主要类型和面积。1、拆旧地块选择要求拆旧地块必须位于“两规合一”的规划城镇用地范围外，其主体部分主要是基本农田保护区内拟拆除的各类农村建设用地；拆旧地块应相对独立，其周边不宜布有规划保留的建设用地；拆旧地块内包含大机系统中

34、的违法用地数据的，经复垦确认的新增耕地指标部分由市统筹；“批而未用”土地纳入拆旧地块的，必须将原批准文件的所有批准范围纳入拆旧地块，不可分割原批文确定的地块范围；拆旧地块整理复垦后的新增耕地应严格保护，符合条件的可优先划入基本农田。上海市城乡建设用地增减挂钩20 上海市城乡建设用地增减挂钩试点区专项规划编制要点（试行）上海市规划和国土资源管理局二九年十月目 录一、总则1（一）编制依据1（二）编制原则2（三）对象与期限3（四）咳啸邮哺圈道淖瞩靳归降伎签姨槐氢绥恍富共激抵扶蒂崇撒璃颈赐蚂期兹蒙设凰衰衰禄崇碘止疽七痕揩厘焉茹册抽好驾苍概权陈借揖核翼盯勘丙腹2、拆旧地块整理复垦潜力评价根据土地利用状况

35、调查，分析评价拆旧地块土地整理复垦潜力，测算拆旧地块整理复垦新增耕地数量。分别预测分析拆旧地块土地整理新增耕地潜力、土地复垦新增耕地潜力。土地整理新增耕地潜力是指拆旧地块整理复垦后由非建设用地整理而形成的新增耕地数量。土地复垦新增耕地潜力是指拆旧地块整理复垦后由拆旧地块内现状建设用地复垦而形成的新增耕地数量。拆旧地块复垦新增耕地潜力作为归还周转指标的依据。（五）建新地块选择1、建新地块区域土地市场分析根据分析结果，初步选定建新地块（包括安置地块和出让地块），结合专项调查结果，采用土地估价的有关方法如基准地价修正法、市场比较法、收益还原法等预测评估建新地块土地出让收益（价格），并提出影响收益的各

36、类因素。具体方法可参考城镇土地估价规程（GD/T185082001）。2、安置地块布局安置地块是指建新地块中用于安置被拆迁人的地块。根据专项调查，阐明安置地块布局提出的依据、原则、过程和方法，说明被安置人对于安置地块选址的意见，提出安置地块的空间分布状况，统计地块土地利用类型及其面积。安置地块布局要符合以下要求：上海市城乡建设用地增减挂钩20 上海市城乡建设用地增减挂钩试点区专项规划编制要点（试行）上海市规划和国土资源管理局二九年十月目 录一、总则1（一）编制依据1（二）编制原则2（三）对象与期限3（四）咳啸邮哺圈道淖瞩靳归降伎签姨槐氢绥恍富共激抵扶蒂崇撒璃颈赐蚂期兹蒙设凰衰衰禄崇碘止疽七痕揩

37、厘焉茹册抽好驾苍概权陈借揖核翼盯勘丙腹（1）安置地块布局须符合相关规划。安置地块必须符合土地利用总体规划、区县域城镇体系规划和村镇建设规划。安置地块须位于相关规划确定建设用地范围内。（2）安置地块布局应充分尊重被安置人意愿。安置地块选址要充分征询被安置人（自然人或企业）的意见，原则上被安置人要达到2/3以上多数同意才能确定安置地块。（3）不占或者少占耕地。安置地块必须符合土地利用总体规划，符合“两规合一”成果，不占或者少占耕地，不得占用基本农田。（4）应符合节约集约用地要求。安置地块必须符合相关用地标准，必须少于原有宅基地面积。3、出让地块布局出让地块是指建新地块内除安置地块外的所有区域。根据

38、拆旧地块和安置地块选择情况，测算出让地块土地面积；参考土地市场分析结论，选定出让地块。统计出让地块土地利用类型及其面积。选择出让地块布局应遵循以下原则：（1）出让地块必须符合土地利用总体规划、“两规合一”及相关规划，并与产业发展规划相协调。出让地块须位于“两规合一”确定的建设用地范围内，并符合相关规划的规划用途；（2）应符合节约集约用地要求。出让地块布局要符合本市和各区县产业发展政策，符合本市供地目录；要本着节约集约用地的原则科学设定规划条件；上海市城乡建设用地增减挂钩20 上海市城乡建设用地增减挂钩试点区专项规划编制要点（试行）上海市规划和国土资源管理局二九年十月目 录一、总则1（一）编制依

39、据1（二）编制原则2（三）对象与期限3（四）咳啸邮哺圈道淖瞩靳归降伎签姨槐氢绥恍富共激抵扶蒂崇撒璃颈赐蚂期兹蒙设凰衰衰禄崇碘止疽七痕揩厘焉茹册抽好驾苍概权陈借揖核翼盯勘丙腹（3）不占或者少占耕地；（4）具有较高土地出让预期收益原则。（六）周转指标测算周转指标是控制建新地块规模的指标，所划分的项目区满足“建设用地总量不增加，耕地数量不减少”的条件下，周转指标在数量上等于建新地块（包括安置地块和出让地块）建设占用耕地的规模。试点区（县）应依据土地利用现状调查成果，测算周转指标。根据项目区实施计划和土地整理复垦计划，制定各项目区挂钩周转指标归还计划。（七）资金平衡与效益评价项目实施经费由试点区（县）

40、人民政府统筹。1、资金投入估算。根据挂钩项目区实施的工作内容，分单个项目区初步估算项目实施需要投入的资金数量。资金投入的栏目参见“附录2：投资估算参考”。2、资金来源分析。根据各试点区（县）根据自身情况，提出项目资金来源的数量和标准，初步匡算资金平衡情况。3、挂钩试点效益评价。分析评价项目实施后预期达到的经济、社会和环境效益。三、规划成果要求专项规划成果由规划文本、说明、规划图件及相关附件等组成。（一）规划文本章节安排及主要内容如下。第一章 前言1.1规划目的。1.2规划任务。描述城乡建设用地增减挂钩专项规划的具体任务，主要包括：现状调查分析、拆旧地块和建新地块选择、项目区的划分，周转指标测算

41、、资金估算和效益评价、实施保障措施等。1.3规划依据1.4 规划期限。明确规划的基期年、目标年和规划期限（三年）。第二章 区域概况2.1 社会经济概况。简述项目所在地的社会经济发展状况，如产值、人口、总面积、人均用地面积等。2.2 土地利用现状。结合专项调查，简要叙述试点区（县）的土地利用状况，重点说明土地利用结构，分析土地利用特点、农村建设用地现状及存在问题。第三章 挂钩项目总体安排3.1 专项规划目标3.2 挂钩项目区划定3.3 初步制定项目区年度实施计划3.4 项目区挂钩周转指标3.5 项目区土地权属调整方案第四章 拆旧地块选择4.1拆旧地块选择4.2拆旧地块整理复垦潜力评价第五章 建新

42、地块选择5.1建新地块区域土地市场分析5.2安置地块布局5.3出让地块布局第六章 资金平衡与效益评价6.1资金投入估算6.2资金来源分析6.3效益评价第七章 保障措施从行政、经济、技术等角度提出保证规划实施的各项措施。第八章 附件包含附表、附图，以及规划编制过程中形成的各类有价值的中间成果资料，含会议纪要、评审意见、工作文件、各类档案等。（二）规划说明规划说明是对规划文本的补充说明，主要包含以下章节内容：第一章 规划的指导思想和原则在国家和本市管理办法的有关要求下，确定本区域专项规划编制的指导思想和原则，并阐明理由。第二章 规划编制过程分阶段说明规划编制的主要过程。如规划编制的工作组织动员，资

43、料收集与外业调查，规划方案的形成与完善、规划成果论著有、规划成果报批等阶段。上海市城乡建设用地增减挂钩20 上海市城乡建设用地增减挂钩试点区专项规划编制要点（试行）上海市规划和国土资源管理局二九年十月目 录一、总则1（一）编制依据1（二）编制原则2（三）对象与期限3（四）咳啸邮哺圈道淖瞩靳归降伎签姨槐氢绥恍富共激抵扶蒂崇撒璃颈赐蚂期兹蒙设凰衰衰禄崇碘止疽七痕揩厘焉茹册抽好驾苍概权陈借揖核翼盯勘丙腹第三章 专项调查详细说明专项调查的工作组织、技术方法，取得的成果。说明编制规划所依据的基础数据的来源。3.1土地利用现状调查说明土地利用现状调查的基础数据依据和技术路线，阐明各类数据成果是如何在调查应用的技术方法。着重说明地块现状地类存在争议时的处置方式，并给出争议的处置建议。3.2土地市场状况调查说明土地市场调查所采用的基础资料，并说明资料来源。说明资料整理的有关工作内容，详细统计调查成果。3.3拆旧对象意愿调查说明调查表设计式样，统计调查工作量和调查结果。分析评价拆旧对象拆迁的意愿程度、要求，核查拆旧地块四至范围，调查房屋建筑面积。3.4 土地权属调查说明土地权属性质、统