超市有限公司冷链物流建设项目可行性研究报告.doc

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1、XXXXXX超市有限公司冷链物流建设项目 可行性研究报告超市有限公司冷链物流建设项目可行性研究报告- 80 -XXX市工程咨询有限公司编制目 录1总论11.1项目申报单位概况11.2项目概况11.3报告编制依据32项目背景及必要性42.1项目背景42.2项目建设的必要性73征地拆迁补偿方案143.1土地征用143.2拆迁补偿143.3土地复垦154建设地址及建设条件174.1项目建设地点174.2建设用地情况184.3建设条件195建设内容、规模及方案215.1建设内容及规模215.2总体规划方案225.3建筑方案设计265.4公用设备方案286节能方案分析336.1标准及节能规范336.2能

2、耗状况及能耗指标分析346.3节能措施及节能效果分析387项目组织及招标方案407.1项目管理407.2招标方案408项目进度计划及风险管理418.1项目进度计划418.2风险管理429环境保护449.1 施工期环境影响分析449.2 运营期环境影响分析4810劳动安全、卫生及消防5310.1影响劳动安全与卫生的因素分析5310.2设计依据的法规、规程、标准5310.3主要灾害及防护措施5310.4 消防5511投资估算与资金筹措5711.1投资估算范围5711.2编制依据5711.3投资估算5711.4资金筹措6212综合效益分析6312.1经济效益分析6312.2社会效益分析6413结论与

3、建议6613.1结论6613.2建议66第一章 总论一、项目名称及申报单位1、项目名称：*超市有限公司冷链物流建设项目2、项目建设单位：*超市有限公司 法定代表人：李晓华 企业性质：有限责任公司二、申报单位概况1、*企业集团*超市有限公司是*企业集团的一个分公司。*企业集团是一家集消防工程设计安装、化工、塑料产品制造、商贸流通于一体的大型工贸私营企业集团。集团由四家全资子公司组成，其中：丰汇消防工程有限公司是国家消防工程二级施工企业，专门从事大型建筑工程的消防工程设计和施工。设计施工工程辐射*市、北票市、凌源市及内蒙地区的通辽市、赤峰市等。设计施工的工程受到了国家有关部门和建筑单位的好评，并荣

4、获过“鲁班奖”；辐太化工产品有限责任公司是从事生产石油添加剂的化工企业，生产的硬脂酸锌和硬脂酸钙系列产品主要销往燕山石化、抚顺石化、洛阳石化、大庆石化等大型石化企业；*塑业制造（集团）有限公司是我市最大的塑料制品生产加工企业；*超市有限公司是*市的一家大型综合超市。集团董事长兼总经理李晓华女士，硕士研究生。已拥有四家企业的她，在社会上享有较高的声誉。现任*县政协委员、企业家协会副会长、女企业家协会常务副会长。先后当选为*县政协委员、*市人大代表。多次荣获优秀企业家、市“五一”劳动奖章、“三八”红旗手、“劳动模范”、省 “巾帼创业标兵”等荣誉称号，她的家庭还被评为市“五好家庭”。多年来她以求实创

5、新、开拓进取的创业精神，使企业取得了辉煌的业绩。目前集团拥有员工500余人。集团总资产5000余万元，年实现工业、商业产值近亿元，年创利税2000余万元。连年取得理想的经济效益和社会效益，为我市的经济繁荣和社会进步作出了突出的贡献。2、*超市有限公司（1）企业基本情况*超市有限公司是2004年4月26日，经*市工商行政管理局注册（注册号2113212000059，注册资本：壹佰万元）的有限责任公司，位于*市*龙山街四段39-1号。经营范围：日用百货、五金家电销售；食品饮料、烟、图书音像、零售（仅限分支机构经营）；商品物流配送。其中，*超市珠江店位于市区南端的珠江广场。企业注册资金100万元人民

6、币，企业总资产2764万元，营业面积6300平方米，经营品种18000余种。开业五年来得到了社会各届的认可和好评，取得了很好的社会效益和经济效益，目前公司拥有员工240多人。内部设有中央空调、自动扶梯。在目前我市的零售业中无论是经营品种、经营规模、商品价格、购物环境等方面均属较好的一家大型综合超市。经营范围包括：日用百货、针织家纺、烟酒糖茶、蔬果海鲜、粮油食品、洗涤化妆、图书音像、文体用品、服装鞋帽、家用电器、现场食品加工制作等。超市秉承“顾客第一、服务至上”的宗旨，坚持认真做事，实实在在做人的理念，五年来先后被有关部门授予“成城万店无假货示范店”、“物价得过单位”、“计量诚信超市”、“AA级

7、诚信单位”、“食品安全示范店”、“光彩之星”等荣誉称号。同时，还是*市劳动局设立的“*市下岗失业人员再就业基地”。*超市敖汉店于2006年9月12日注册成立，注册资金100万元，营业面积3600余平方米，经营品种达15000余种，拥有员工139人，其中下岗职工占70%。是目前赤峰市旗、县中经营品种最全、规模最大、购物环境最好的一家大型综合超市。它的建成填补了自治区旗、县无大型综合超市的空白。并在短短两年的时间里，取得了很好的经济效益和社会效益，得到了旗委、旗政府及各部门领导的高度重视，多次荣获自治区各级部门授予的多种荣誉称号，为繁荣当地经济做出了*超市的贡献。（2）*经营状况*超市自成立以来，

8、通过严格的管理和有效的宣传，经过几年的运作，取得了很好的经济效益和社会效益。年销售额均以15%的幅度逐年递增，2008年末实现商品销售7614.14万元，上缴税收292.85余万元，年获利849.27万元。随着商品经济的迅速发展，市场竞争日趋激烈，顾客需求不断增长，超市也面临着巨大的竞争压力。因此，从商品结构、服务理念到设施环境，*超市做出了相应的调整，通过对超市全面的经营诊断，结合我市现有的市场情况制定相应的解决方案，引进先进的管理技术，吐故纳新，实现经营管理的全面提升。近三年财务状况一览表序号项目单位2006年2007年2008年1销售收入万元7008，42516963，59407614，

9、14432资产总计万元2212，86781985，03642764，42383利润万元776，7474915，9804849，26994销售税金及附加万元274，5162267，8305292，85175资产负债率%88.1576.2580三、项目提出背景为了加速企业发展，实现连锁化经营模式，增强企业的竞争能力。根据*超市的实际情况，制定了企业的发展战略。准确市场定位、打造商超旗舰。*超市从建店之初，就将自己定位于大型综合超市。因此，在卖场布局，商品定位、陈列，服务理念上都紧紧围绕大型综合超市的一站式购物模式来运作，并获得成功。同时*超市还在不断引进名品、精品，提高企业的竞争能力。抓住发展契机

10、、建立连锁模式。*超市在完善总店各项基础工作的同时，不断的寻找发展契机，利用*超市成熟的管理经验，加快连锁开发的步伐。2004年末，已经开业一年多的*超市在渡过适应期后，经济效益和社会效益呈稳步增长的良好态势，超市的形象和信誉越来越好，“*”这一品牌普遍得到了社会各界及广大消费者的认可和赞誉，董事长兼总经理李晓华及高层决策者们开始运作如何把超市做大、做强的思路和规划。2004年下旬*超市得知中华全国供销合作总社组建“新合作超市”，经与*市供销社接触洽谈后，*超市积极地加入到全国供销总社新组建的新合作体系中，与*市供销社合作，利用农村基层供销社闲置的场地，建立乡村加盟店和便利店。*市和*县两级供

11、销社通过对*超市的考察和调研，决定特许*超市加盟全国供销总社的新合作体系，成立“新合作*超市”。*超市与市县供销社联合共同打造农村连锁超市，并于2005年上半年成功的开办了两家农村连锁店。这两个店的成功运营，进一步坚定了*超市在*县的广大农村开发建立农村连锁、加盟店的信心和决心。05年末*超市在制定06年企业发展规划时，将建立农家店做为公司今后五年的工作重点。由于*超市企业是在*县注册的，而且*超市距*县的乡镇相对更近些，所以*超市在制定农家店的发展规划时本着先近后远，先易后难，成熟一个发展一个的原则，首先计划在*县以每年5060家的速度，在条件成熟的各个乡镇建立农村加盟店。到2008年10月

12、末，*超市在全县共建立农家店171家，完成了*超市五年发展规划中前三年的指标。随着商务部“万村千乡”市场工程的开展，*超市被市商业和粮食局推荐为这项工程的试点企业并在国家商务部备案。中央“两会”及国家“十一五”发展规划，将建设社会主义新农村作为重要内容。*集团抓住这一难得的机遇，大胆决策，已经将发展农村连锁超市作业集团的重要发展战略，写入集团五年发展规划中。并且已经领先起跑，提前启航。为了确保超市的可持续性发展，提高竞争能力。在五年规划的基础上，从长远的发展战略出发，*超市本着搞活农村商品流通，提高农村消费水平，改善农村消费质量，推动农村经济的指导思想。将质优价廉的商品送到农村，把农村的本地产

13、品带到城市的双向流通经营方式，着手成立专门的农村冷链物流配送中心，商品配送辐射整个*县、北票市和建平县的乡村。四、项目编制依据1、物流业调整和振兴专项投资管理办法（国发20098号）。2、*省人民政府关于促进节约集约用地的实施意见（辽政发200821号）。3、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要4、项目申报单位提供的相关材料。五、项目概况 1、项目适用范围初级农产品：蔬菜、水果；肉、禽、蛋；水产品、花卉产品。加工食品：速冻食品、禽、肉、水产等包装熟食、冰淇淋和奶制品；快餐原料。特殊商品：药品。2、项目主要建设内容及规模形成能力(1)主要建设内容项目主要建设冷藏冷冻库2座、保鲜库1座、配送

14、中心相关建筑；配置冷冻冷藏设备、气调保鲜设备及物流配送中心所需设备。 （2）规模形成能力供货规模农村超市10000户（主要分布在*县、建平县、北票市的农村）货物配送能力35000吨，计算冷冻冷藏能力5500吨（体积利用系数0.72，计算密度430kg/ m）。计算果蔬等保鲜能力1800吨（体积利用系数0.80，计算密度230kg/ m）注：计算吨位的确定是以冷藏间的公称体积作为计算标准。3、项目建设规模（1）土建工程项目总建筑面积12635，其中：冷冻冷藏库建筑面积5200，净高度4.3m，库体体积22360 m（净值），公称体积18000m（按库体体积的80%），自然间28个。保鲜库建筑面积

15、2100，净高度6m，库体体积12600 m（净值），公称体积10000m（按库体体积的80%），自然间10个。配送中心建筑面积5335，其中：综合办公楼1875（三层框架），分装车间1500、地中衡50、库房1000、变电室190、车库720。（2）设备配置配置制冷机组及辅机、冷冻冷藏车、电力增容及配电系统等设备28台/套。配置气调保鲜设备1套。配置厢式货车、普通货车、预包装商品加工设备、配送系统设备、仓储货架等物流配送设备43台/套。4、项目建设地址及项目占地：（1）项目建设地址保鲜库：*市*竹林路四段10号，东邻火车站货厂，南邻居民小区，西隔小区入口居民小区，北邻竹林路。冷藏冷冻库及物流

16、配送中心：*市中山大街一段31号（原*县塑料总厂），地块东邻朝柴思益泵业有限公司，南侧矿山配件厂，西邻居民区，北邻黄河路，周围卫生条件良好。该地块地势平坦，不受水害侵扰，交通便利，距市中心5km，距101国道500km，距京四高速公路2km，距火车站5km，飞机场7km，离居民住宅区较远，地理位置优越，适合该项目建设。（2）项目占地项目总用地面积46664.28 m2 (约合70亩)，其中：冷冻冷藏库及配送中心占地面积44564.28 m2（原*县塑料总厂旧址）。保鲜库占地面积2100 m2（原闲置地下室）。六、项目建设期限项目建设期1年，起止年限为2009年6月至2010年5月七、投资估算项

17、目总投资5800万元，其中：建设投资5224万元。建设期利息76万元。铺底流动资金500万元。八、资金筹措项目总投资5800万元。所需资金申请银行贷款2800万元，项目单位自筹2000万元，其它1000万元。自筹资金主要为项目单位历年积累。九、项目前期工作进展情况目前项目两处地块已完成土地使用变更，绘制了规划平面布置图，设备生产厂家已提供设备购置及安装费报价，项目已完成环境影响报告，已与贷款银行达成贷款协议，自筹资金已到位。十、经营状况预测（项目正常年）年销售收入25000万元年总成本 22760.43万元年上缴税金1387.5万元年实现利润852.07万元十一、主要技术经济指标表主要经济指标

18、一览表序号名 称单位数量备 注1项目冷藏能力t73001.1冷冻冷藏t55001.2保鲜t18002总占地面积46664.28合70亩3建筑面积126354总投资万元58004.1建设投资万元52244.2建设期利息万元764.3铺底流动资金万元5005销售收入万元250006税金万元1387.57利 润万元852.078所得税万元2139净利润万元639.0710财务净现值万元5184.711财务内部收益率%36.212投资利润率%14.713投资利税率%38.614项目最大还款能力年3.9包括建设期1年第三章 项目市场分析一、物流市场规模分析随着物流业在国内的迅速发展，近来，国家有关物流方

19、面的动态与政策方面的报道增加，国家经贸委官员员就民营物流企业与外资合作是否享受国有企业同等待遇问题发表看法：民营物流企业引进外资不会存在政策歧视，合作合资的方式和范围与国有企业相同。从国家政策来看，一方面是制定规划与战略，据悉目前国家正在起草全国物流发展规划；第二方面是制订市场规划，建立公平竞争的市场环境，促进物流大市场的发展；第三方面是推进重大基础设施的建设。国家商务部也提出了关于促进中小流通企业改革和发展的指导意见。为贯彻落实国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发200519号）和国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见（国发20053号）精神，引导中小流通企业（包括

20、商品批发、零售、外贸、餐饮业、住宿业和其它居民服务业的中小企业）加快改革发展步伐，促进中小流通企业健康发展的意见。其中提出支持创办中小流通企业，放宽市场准入限制，完善中小流通企业融资体系，切实解决融资难问题，切实将中小流通企业发展纳入当地经济规划，在用地、用电等方面给予积极支持，积极支持中小流通企业进行科技创新和技术改造。最后要求各级商务主管部门要在当地党委、政府的领导和支持下，加强与发展改革委员会、财政、金融、税收、工商等有关部门的沟通与协调，积极争取各方面的理解与支持，会同有关部门，研究制定和实施促进中小流通企业发展的具体政策措施，明确工作重点，因地制宜，切实做好协调、指导和服务工作。由于

21、当前我国农村市场体系还不十分健全，商品流通网络还很不完善，农民消费不方便、不实惠、不安全现象普遍存在。为解决这些问题，国家商务部于2005年决定在全国范围内试点实施“万村千乡”市场工程。“万村千乡市场工程”的实质就是运用连锁经营的形式，构建新型农村市场流通网络。此工程对改善农村消费环境，促进社会主义新农村建设，解决农村商品流通渠道不畅、农民买难卖难，实现放心消费、方便消费提供了一个难得的机遇。目前的农村，农民普遍存在对连锁经营的认识模糊，他们对连锁经营的利益诉求和期望值比较高，但对连锁经营的经营管理规范要求、基本流程、义务责任、风险意识等深层次内涵尚不了解；而广大农村消费者对连锁经营的一般认识

22、普遍不足，这种状况的存在，增加了在乡、村快速推进连锁经营工作的难度。同时，农民的消费能力普遍薄弱，消费需求局限性大。在农村，高档品牌商品普遍出现“逆流购买现象”，即选择进城市、进大店购买，村镇店铺基本不经营，这无疑增加了农民的负担；而中档品牌商品，如日化商品、洗化商品等，农民们既要求品牌响，又要求价格低廉，还要求真品，而真品的进货价格比较高，售价考虑农村消费者的接受能力不能高，使得村镇店铺对这类商品的经营利润比较小，形成“食之无味、弃之可惜”的软肋。更有甚者，一些村镇店铺为降低这类商品的进价、提高经营利润率，不惜经营假冒伪劣品牌商品，侵害消费者权益；还有一些村镇店铺经营仿牌商品，蒙骗农村消费者

23、；此外村镇店铺的经营环境普遍存在脏、乱、差现象。经营空间布局不合理，商品分区摆放不科学，食品尤其是儿童食品散装、随地堆放现象严重，商品保鲜要求低，不少村镇店铺销售过期商品，售货人员随意性大，着装随便，存在手抓食品、手摸头发等不卫生售货行为习惯。而且目前村镇店铺明码标价的为数不多，许多店主认为，不标价格的目的是防止同行竞争者的恶意竞争，以及农村消费者普遍有讨价还价的习惯，明码标价意义不大。因此大多数店铺无明码标价，其实这种现象容易造成经营损失和消费侵害。*超市有限公司做为 “万村千乡”市场工程的试点企业，肩负着*县、北票市、建平县三个县（市）近80个乡镇，800多个行政村的建店及商品配送工作。为

24、了更好的完成“万村千乡”市场工程，为各加盟店提供更好的商品和信息服务，促进区域经济发展，加快乡镇建设步伐，改善农民生活质量，繁荣现代商贸流通，*超市开始建立农村物流配送中心。其目的是通过物流配送的辐射和带动，加速传统流通业向现代物流业的转变，利用*超市自身的优势条件，改善农村购物环境，提升农民消费水平。通过本项目的建设，着重解决农村市场存在的一些问题，更好的为广大农民服务。1、提高对农村商业连锁经营的统一认识针对一些村镇加盟店经营者与消费者对连锁经营认识不足的问题，*超市加大了宣传力度，通过媒体和印制宣传单等方式宣传农村商业连锁经营的利益、“万村千乡”市场工程实施的必要性及具体实施措施、过程，

25、使更多的农村经营者自愿参与其中，获得益处，同时使农村消费者切实感受变化，提升消费水平。2、结合实际加强品牌商品的销售针对农村市场品牌商品的销售现状，加盟店实现连锁经营后，可利用信息发布、商品配送等条件，展开“订制”营销活动，既可以减轻农民高档大件商品的采购负担，又可以利用配送，增加收益；对当前农村市场销售看好的中低档商品，连锁经营后，通过*超市与当地大型分销商联合组建采购联盟，共同要货，最大限度地降低商品进价，保证商品采购质量，提高销售率，保证利润的获得。3、加强对加盟店的管理 优化购物环境 从部分加盟店商品陈列中*超市发现，经营者缺乏产品陈列知识，商品陈列不合理或者堆放现象严重，不能很好的利

26、用空间范围，产品堆放占据了很大的面积，店铺内设施简陋。*超市按照农村的消费水平和实际情况，对加盟店进行设计与布置，对参与连锁经营的人员进行业务培训，使之养成科学的商品陈列、摆放、售货习惯。4、要求加盟经营店明码标价商品销售过程中的明码标价既可以减少售货人员的重复劳动，增强经营规范性，又可以减少不必要的纠纷，增强价格的严肃性。因此，在加盟连锁经营的实施过程中，*超市要求各加盟店必须明码标价。有条件的话，还可以运用POS机，对商品进、销、存状况进行科学记录与分析。5、利用现有优势拓宽货源渠道做为“万村千乡”市场工程的龙头企业，*超市一方面利用拥有大型综合超市的优势资源，降低进货成本，构建连锁经营配

27、送网络，并逐渐拓宽货源渠道；另一方面，大力争取与固有供货商的联系与合作；还考虑做好农村商业连锁经营专供商品的生产与营销。可以说*农村物流配送中心的成立，在一定程度上带动了区域经济发展，起到了增加县乡财政收入，拓宽就业渠道，创造就业机会的作用，进一步拉动了农村经济增长和确保了社会稳定，为社会主义新农村建设做出了贡献。目前*超市要在全市逐步建立起连接城乡、服务“三农”、遍布村屯、方便快捷的日用消费品、农副产品等流通服务网络体系。到2010年末，利用“万村千乡”市场工程日用消费品和农副产品的连锁配送龙头企业的优势，计划为10000家农村商店配送日用消费品，初步构建起覆盖我市*县、北票市、建平县三个县

28、（市）乡镇和行政村的日用消费品、农副产品的流通服务网络，年营销额将接近亿元，使之成为促进全市农业发展和农村流通现代化的重要力量。二、目标市场分析2005年年初，*超市成立了第一家连锁店“新合作*超市”二十家子连锁店。至此拉开了*超市进军农村市场的序幕。2005年9月份开始，做为“万村千乡”市场工程北票市的试点企业，*超市在北票市各乡镇开始尝试建立加盟店，并于年末完成3家村级加盟店。2006年，*超市又做为*县和建平县的试点企业，在这两个乡镇继续开展“万村千乡”市场工程。到2006年末，*超市在三个县（市）已经建立农村加盟店45家。2007年*超市加大农家店的开发速度，全年开设农家店103家。2

29、008年在各市县政府及商业和粮食局的大力支持下，截止10月末，*超市已经建立农家店330余家。三年共建农家店478家，这些店几乎遍部部了北票、建平和*县的全部地区。因此*超市的商品配送中心辐射的范围也几乎覆盖了三个县（市）的所有农村市场。按照目前的478个店所分布的行政村看，*超市辐射的行政村有350个左右，而*超市的配送路线覆盖了80多个乡镇2000多个行政村，如果每个行政村有5家商店在*超市的农村物流配送的辐射范围内计算，就会有10000多个店。按照*超市建设第三方物流的指导思想，*超市就可以为10000个农家商店配送商品。因此说*超市拥有巨大的市场潜能。同时*超市还计划利用地产资源优势，

30、建立农副土特产品收购、加工、冷藏基地，发挥销售渠道和网络优势，将*的农副土特产品推向国内、国际市场。第四章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性1、从物流的角度分析项目建设的必要性现代物流业作为极具发展潜力的新兴产业，正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的主要力量，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。我国加入WTO后，目前世界500强已有450家进入中国，使中国成为世界的制造中心，同时带来现代物流和供应链理念，促进了中国现代物流业的跨越式发展。因此，我国大力发展现代物流业是现代经济发展的必然要求。*超市有限公司冷链物流项目建设的必要性在于

31、：一是寻求经济发展新途径和增强企业持续盈利能力的需要。近年来，随着全省、全市交通基础设施的不断完善，*作为为冀蒙辽三省区交界重要的商贸中心和商品集散地，其地位和作用日益突出。*市委、市政府深刻认识到，随着国家市场经济规模的壮大和发展水平的提高，物流业已成为第三产业中的重要产业和国民经济新的增长点，必须顺应发展要求，抓住机遇，有序推进*市“十一五”规划中的物流园区建设。现代物流业是不受地域限制的，发展空间巨大、前景美好。通过物流园区的建设，可以培育和壮大物流产业，从而产生新的增长点，为*经济可持续发展提供新的产业成长支持，并为其提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。同时，也是*超市有限公

32、司谋求更大发展，培育新的经济和利润增长点，增强企业持续盈利能力的一个新途径。二是推进物流产业发展和完善系统功能的需要。*作为为冀蒙辽三省区交界重要的商贸中心和商品集散地，但目前还没有一个按现代物流标准建设的为农村服务大型冷链物流基地，这与*城市的地位和作用很不相称。通过本项目的建设，将加快企业现代物流基础设施的建设和对外设点基地的建设，使*建立起一个有批发经营区、加工生产区、综合业务办公区、后勤服务区、功能完善的冷链物流服务基地，使冷藏物流业的储存功能、集散功能、配送功能、信息服务功能完善。使*冷藏物流将装卸、搬运、仓储、保管，卫检、中转等整个商贸流通过程统一为一个完整的领域来通盘考虑，也将产

33、品加工装配、包装、分拨、配送、休闲、服务涵盖过来。为全市农村冷链物流产业建成一个物流系统和功能完善的冷链物流基地，成为*及周边地区冷链物流的分拨配送中心，扩大*冷链物流的服务范围，完善服务网络，增强网络优势，从而推动全市冷链物流产业的更大发展。三是加快*物流资源整合和提升市场竞争力的需要。*超市冷链物流项目的建设，将有利于加快*冷链物流资源整合，促进传统商贸业向现代商贸业的转变，促进传统物流向现代物流的转变，提升业态水平，提高物流企业的竞争力。由于现代物流技术的进步和广泛应用，有利于物流资源整合，能够使得本区域的商流、物流、资金流实现结合，市场区域扩大，经济效益得到提升。现代化的经营场所、仓储

34、、运输、配送和流通加工，能提升企业管理和服务水平，降低经营成本，提升市场竞争力，在时间和空间上实现高效、低能、有效的提高经济运行质量和效益；有利于改善交通运输环境、创优物流环境、加快交通运输基础设施建设和企业升级改造工作。四是*市“十一五”规划实施的具体内容与要求。*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出：积极推进服务业现代化，重点发展物流、金融、保险、信息、中介等现代服务业，使之成为拉动经济增长、促进财政增收的重要力量。同时提出：要搞好种类专业市场建设，重点改造升级10个生产资料批发市场、15个农副产品专业批发市场、2个物流园区、5 户第三方物流配送企业，新增规模以上连锁企业100

35、户，同时注重提升中心城市商贸核心区的辐射力，使*加快向辽冀蒙三边地区重要商品集散地方向发展。本项目的建设，符合*市“十一五”规划要求，也是落实“十一五”规划的具体举措。项目建设将为*发展现代物流业奠定坚实的基础。2、从现有资源条件分析项建设的必要性冷链物流 泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程；是需要特别装置，需要注意运送过程、时间掌控、运输型态、物流成本所占成本比例非常高的特殊物流形式。一是*市

36、区内现有三区一个县，市场开发潜力大。目前，在市区范围内尚未建设规模性的冷库工程，日常的肉食品和海鲜产品没有一个具体的冷藏基地，一些零散用户往往通过一些非标准的自建冷库或地下储存点进行储藏，减少肉食品和海鲜产品的储存期限，无形中增加产品成本的同时，导致劣质食品容易危害消费者。二是*所处的位置距离海鲜批发市场较远，一般普通海鲜产品在锦州进行批发，深海产品在大连或青岛等地进行批发，距离较远，一些海产品批发商受储藏空间的影响，很难购入大量的海鲜；同时，很多海鲜零散用户。寻求储藏库也迫在眉睫。另一方面，柏慧燕都是*市定点生猪屠宰生产厂家，每天屠宰大量的生猪肉，需要进行储存。所以，建设一个集肉食品加工和海

37、鲜储存基地建设势在必行，同时，也填补了*市场上无肉类和海鲜冷冻储藏基地的空白。三是目前*市场上可运行的而且较大的冷库只有光明商贸易和*市果菜批发市场的冷库，根据调查，目前这两家冷库基地建立时间早，规模较小，储藏空间已经满足不了目前市场的需求，同时，冷库的设备和使用安全性都已经达不到标准。而且这两大冷库基地都不能储藏海鲜产品，所以，根据*市市场的发展现状和未来居民的消费需求，建设一个规模性的、全面性的、功能性强的大型冷链物流基地是及其必要的。二、项目建设的可行性*超市自2003年9月成立以来，通过科学的管理和有效规范的市场运作，已经在*市的零售市场上占据了地位，销售额连年递增，公司也取得了理想的

38、经济效益和社会效益。在立足于城市商圈发展的同时，*超市同时将经营的着眼点投放到了拥有近300万人口的农村市场。1、建立日用消费品物流配送2005年末开始，*超市为了降低配送成本，提高商品配送效率，在超市成立了内部商品配送中心，在对农村市场做了充分了解的基础上，有针对性的采购适合农村销售的商品，并将购入的商品存储到配送中心仓库，再由销售人员推销给各个农家店。为了扩大商品配送规模，集团于06年末投入900万元购买了占地44564.28M2的*塑料总厂（后附场地平面图）。06年下半年公司开始对院内的部份闲置厂房进行了改造，建成一个3000平米的商品配送库房。并在原有送货车的基础上，又购置了箱式送货车

39、，专人专门负责为农村连锁店配送货。*超市在为各乡村*超市自己的连锁和加盟店配送商品的同时，*超市也顺便向其他一些农村便利店推销商品。到2008年6月，*超市拥有的店铺数量已达到380家，其中营业面积在3000平方米以上的店有2个。在*超市五年发展规划中，继续加快农家店的发展已成为重中之重。随着连锁和加盟店数量的不断增加，对商品配送能力要求也越来越高，而原有的库房面积和设备设施已不能适应现有要求，*超市又对塑料厂闲置不用的5000平方米厂房、库房进行改造、修缮，新建改造后的库房面积将达8000多平方米，建成后的配送中心，商品储存量将达1000万元。到08年10月份，*超市已经拥有农村加盟店478

40、家。依目前这些店所分布的行政村看，*超市辐射的行政村有350个左右，如果每个行政村另外再有5家商店在*超市的商品物流配送中心的辐射范围内计算，就会有1750多个店。按照*超市建设第三方物流的指导思想，*超市就可以为1750个农家店配送商品。*超市再以平均每个店每月3000元的商品配送额计算，每月的配送额就达500余万元，预计每年的销售额在6000万元以上，年纳税额将达到300万元左右，企业获利也将达到150万元左右。到2010年末*超市的商品配送预计可以达到10000家，商品销售额保守预计也在2亿元，年实现利税1600万元以上。此外根据*超市对农村市场的调研结果，*超市在为农家店配送商品的同时

41、，也在着手准备增加一项新的业务内容，即对各地土特农副产品进行收购，经过加工、包装，再销往城市，即把质优价廉的商品送到农村，实现工业品下乡，同时做到农副产品进城的一种商品双向流通模式。这项业务待各方面条件成熟后，就会着手启动。2、建立冷冻、冷藏食品物流配送在日常工作运行中，*超市发现还有很多需要完善和改进的工作，特别是现有的商品配送中心不能够完全满足各加盟店对商品配送的需求，尤其缺少冷冻、冷藏食品的供应。这是因为在组建商品配送中心时，由于受自然条件的限制，*超市没能同时建立冷冻、冷藏库。面对各个加盟店的需求，集团研究决定再建一个冷冻、冷藏食品储备库。于是在2006年末开始寻找可用于建冷冻、冷藏食

42、品储备库的地址，并很快在竹林路地段选中一处地下室，经与房屋建设单位达成协议，确定以分期付款方式购买2100余平米的地下室，并先后付款195万元。同时*超市购买了运货的升降电梯，并对上下水和内外部用电设备设施进行了改造。由于当时该建筑的消防设施建设未达标，因此*超市的冷库建设项目没能及时投入。房屋承建单位将于近期对消防设施进行整改，*超市的冷库项目也准备于近期启动，并准备购买冷库所需的设备设施。做为“万村千乡”市场工程的试点企业，*超市目前拥有470余家农村加盟店，这就是*超市的巨大的市场优势。按每周平均每个店送货在300元计算，470多个店每周的销售额就在14万元左右，每个月的商品销售就可以达

43、到56.4万元，全年即可销售676.8万元的冷冻食品。实现利税40余万元。由于冷冻、冷藏食品需要专门的运输工具，受资金的限制，*超市所购买的运输工具有限，所以冷冻冷藏食品的配送覆盖率就无法和日用消费品相比。在送冷冻、冷藏食品下乡的同时，通过*超市自身具有冷库和冷藏保温车的优势，对鲜活农产品进行运输、储藏、配送和销售。如果条件允许，*超市可以进一步建立鲜活农产品加工企业。随着配送中心规模的扩大，*超市已不再满足原来的单一的仅仅是为各连锁和加盟店配送货的内部商品配送形式，而是要把它从超市体系中分离出来，建成一个具有第三方物流功能的商品物流配送中心。根据*超市的发展规划，*超市制定了在*县、北票市和

44、建平县80个乡镇800多个行政村的加盟店发展任务。按照这样的数据*超市的农村加盟店最少要达到800家。通过这800家，*超市的辐射范围会进一步增大。这就给*超市的农村物流的商品配送和冷冻冷藏食品的配送和农副土特产品、鲜活农产品的收购、加工储藏、配送和销售提供了优越的市场条件。*超市有限公司经过几年的运营，积累了丰富的运营经验，超市进入农村，提高农民生活质量，是国家支持地政策，得到了各级政府部门的大力支持。因此，该项目的建设实施也是十分可行的。第五章 冷藏冷冻库建设方案一、方案确定依据国家国内贸易局编制的国家标准冷库设计规范GB 50072-2001。二、项目选址标准中规定：库址不宜选在居住区集

45、中的地区；库址应选择在城市居住区夏季最小频率风向的上风侧；库址周围应有良好的卫生条件，必须避开和远离有害气体、灰沙烟雾、粉尘及其他有污染源的地段；库址应选择在交通运输方便的地方；库址必须具备可靠的水源和电源；库址宜选在地势较高，干燥和地质条件良好的地方。本项目建设地点位于*市中山大街一段31号（原*县塑料总厂），*县塑料总厂始建于1972年，项目地点供水供电设等施齐全。地块东邻朝柴思益泵业有限公司，南侧矿山配件厂，西邻居民区，北邻黄河路，周围卫生条件良好。该地块地势平坦，不受水害侵公路2km，距火车站5km，飞机场7k扰，交通便利，距市中心5km，距101国道500m，距京四高速2km，离居民住宅区较远，地理位置优越，适合该项目建设。项目占地面积44564.28 m2 (原*县塑料总厂旧址)。三、经营规模及配送能力1、供货规模农村超市10000户（主要分布在*县、建平县、北票市的农村）2、货物配送能力35000吨，3、计算冷冻冷藏能力5500吨（体积利用系数0.72，计算密度430kg/ m）。注：计算吨位的确定是以冷藏间的公称体积作为计算标准。四、项目建设内容及规模1、项目主要建设内容建设冷藏冷冻库2