区域竞品市场调研分析报告.ppt

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1、区域竞品市场调研分析报告区域竞品市场调研分析报告区域竞品市场调研分析报告区域竞品市场调研分析报告（2014.12.082014.12.142014.12.082014.12.142014.12.082014.12.142014.12.082014.12.14）北京伟业润豪房地产经纪有限公司目 录本周土地市场本周房地产市场n 重庆土地市场概况n 重庆房地产市场新开盘/加推情况n 重庆房地产市场成交情况本周市场资讯n 楼市要闻n 政策动态n 城市规划重点竞品项目销售情况本周楼市要闻v1111月全国月全国CPICPI同比涨同比涨1.4%1.4%居住价格环比下跌居住价格环比下跌0.1%0.1%2014

2、年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%。全国居民消费价格总水平环比下降0.2%。其中，城市下降0.2%，农村下降0.2%；食品价格下降0.4%，非食品价格下降0.1%；消费品价格下降0.2%，服务价格下降0.3%。v楼市转暖楼市转暖 土地市场涌现土地市场涌现“拿地潮拿地潮”重庆土地交易公告显示，12月重庆主城拟推出的土地主要集中在巴南、九龙坡、大渡口、南岸、两江新区、北碚等区域。其中，地块起始价格最高和出让面积最大的是南岸区茶园-鹿角组团A分区A29-2/04、A84-8/03号宗地，起始价为4.02万元，其土地用途为一类居住、二类居住、商业、商务、娱乐康体，土地面积为12.86万

3、平方米。v明年明年3 3月房地产有望减税超月房地产有望减税超20%20%破破50005000亿亿 最新消息显示，房地产业最快将于明年3月开启增值税时代。房地产业去年整体税收近两万亿元，减税达到5000亿，就意味着房地产业可能减负超过20%。统计显示，去年，全国财政收入三成以上都来自房地产。本周楼市要闻v20142014告别黄金时代告别黄金时代 楼市跌宕起伏楼市跌宕起伏 2014年，楼市变化速度，显然超出市场预期。国家统计局公布的70个大中城市房价数据，可谓一个直观的观察窗口。一季度，70个大中城市，有一半还处于环比温和上涨，然而从5月份开始，房价环比下降的城市个数持续增加，5月35个、6月55

4、个、7月64个、8月68个、9月、10月均为69个。二手房价格环比下降的城市也持续增加，1至10月份比1至9月份回落0.1个百分点。房屋新开工面积下降5.5，10月末，商品房待售面积比9月末增加1091万平方米。v房地产即将开启房地产即将开启“增值税时代增值税时代”距离国务院提出的力争“十二五”期间全面完成“营改增”仅剩下一年多时间，据悉在尚未纳入改革的四大行业中，房地产业、建筑业有望率先同时推进“营改增”，最快将于明年3月开启“增值税时代”。据了解，税率定为11的可能性极大。业内人士初步测算，如果允许不动产抵扣，整体减税规模有望超过5000亿元。本周政策动态v国务院：严禁对企业零地价出让土地

5、国务院：严禁对企业零地价出让土地 国务院最新发布通知，将全面清理已有的各类税收等优惠政策，并明确坚持税收法定原则，各地区严禁自行制定税收优惠政策。清理规范税收等优惠政策旨在加快建设统一开放、竞争有序的市场体系，反对地方保护和不正当竞争，着力清除影响商品和要素自由流动的市场壁垒，推动完善社会主义市场经济体制，使市场在资源配置中起决定性作用，促进经济转型升级。v住建部出台管理办法住建部出台管理办法 规范违法违规行为举报管理规范违法违规行为举报管理 住房城乡建设部近日印发住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法(以下简称管理办法)，旨在规范住房城乡建设领域违法违规行为举报管理，保障公民、法人和其他组

6、织行使举报的权利，依法查处违法违规行为。管理办法自2015年1月1日起施行。2002年7月11日原建设部发布的建设领域违法违规行为举报管理办法同时废止。本周城市规划v轨道轨道2 2号线延伸段月底通车号线延伸段月底通车 新山村新山村2121分钟到鱼洞分钟到鱼洞 轨道2号线延伸段（新山村至鱼洞段）开始进行不载客试运行，本月底就将开通运行。2号线延伸段全长约12公里，沿线各站点都是高架车站。2号线延伸段通车后，2号线、3号线将形成一个意义上的环线。列车到达鱼洞站后，2号线与3号线共用一个站厅，与3号线实现无缝换乘。目 录本周土地市场本周房地产市场n 重庆土地市场概况n 重庆房地产市场新开盘/加推情况

7、n 重庆房地产市场成交情况本周市场资讯n 楼市要闻n 政策动态n 城市规划重点竞品项目销售情况本周重庆土地市场概况新挂出土地情况本周重庆土地市场概况新增成交土地情况v 本周重庆主城新增成交商住类土地1宗，该地块位于大渡口区大渡口组团I分区I59/02、I61-1/02、I62-1/02、I71-3/02、I64-1/02（部分）宗地，总建筑面积324033.2，成交价58326万元，楼面地价1800元/，由诚投集团于12月8日拍得。目 录本周土地市场本周房地产市场n 重庆土地市场概况n 重庆房地产市场新开盘/加推情况n 重庆房地产市场成交情况本周市场资讯n 楼市要闻n 政策动态n 城市规划重点

8、竞品项目销售情况重庆楼市重庆楼市()()开盘（加推）开盘（加推）情况情况v 本周重庆主城区新开盘（加推）项目共计13个，共推出建筑面积15.6万方，较前一周上涨102%，新推房源较前一周增加1126套，共推出2360套，销售921套，去化率约为39%，环比增长26%；v 本周新开及加推楼盘中有10个高层项目、1个电梯洋房项目，1个别墅项目、1个公寓推出。主城一周新开盘及加推统计主城一周新开盘及加推统计重庆楼市重庆楼市()()开盘（加推）开盘（加推）情况情况新楼盘或加推统计（12.08-12.14）v 由近期开盘情况来看，第四季度末，开放商推盘节奏有所增加，大部分房企所推出的产品均为刚需小户高层

9、，刚需产品依旧是当前市场的中坚力量；从新开盘的效果来看整体去化不佳。重庆楼市重庆楼市()()开盘（加推）开盘（加推）情况情况开盘（加推）项目位置重庆楼市重庆楼市()()各区开盘（加推）各区开盘（加推）情况情况v 本周新开盘（加推）项目分布于7个区域，其中，九龙坡区以4.4万方居本周开盘体量第一，共推出796套，销售192套，去化率为25%；v 本周开盘物业以刚需高层项目为主，体量为14.4万方，占比92.3%；洋房项目体量为0.8万方，占比5.1%；别墅项目体量为0.2万方，占比1.3%；公寓体量为0.2万方，占比1.3%。图：本周新开盘物业占比,单位：万方图：本周新开盘区域分布重庆楼市()成

10、交情况v 本周重庆主城区新批准预售面积40.81万方，较上周减少0.52万方，下降1%。基本上可以说是持平；其中住宅面积24.98万方；非住宅面积15.83万方。主城楼市呈良性发展。供应市场：近供应市场：近1010周重庆主城商品房新批准预售走势周重庆主城商品房新批准预售走势重庆楼市()成交情况v 本周预售面积位于前三的分别是九龙坡区、渝中区及巴南区。其中九龙坡区7.73万平米、渝中区7.10万平米、巴南区6.77万平米。v 本周北碚区商品房批准预售面积6.1万平米，环比增涨110%。供应市场：新批供应区域情况本周商品房批准预售面积区域分布情况重庆楼市()成交情况v 本周重庆主城区商品房共成交7

11、473套，成交套数环比上涨40.5%，成交面积为60.5万方，环比上涨31.2%。市场供求比约为0.67，纵观全局，主城楼市呈良性发展。v 从整体成交均价来看，上周建面成交均价约为7570元/，环比上涨4%。需求市场：近10周重庆主城商品房成交量价走势重庆主城各区()成交情况v本周成交量较多的区域为北部新区、渝北区、九龙坡区。本周“三北一南”共计成交34.36万平米，占主城区总体成交的56.8%。v 本周北碚区成交2.11万平米，环比基本持平，占主城区总体成交的3.5%，建面均价6531元/平米，环比下降2.2%。本周主城各区域商品房备案成交情况本周主城各区域商品房备案成交情况本周商品房备案成

12、交面积区域分布情况本周商品房备案成交面积区域分布情况重庆主城各区()成交情况v本周重庆主城各区监控数据整体变化幅度较小，多数区域成交套数小幅上涨。从各区来看，北部新区成交1214套，夺得销冠；渝北区成交1128套，排名第二；九龙坡区则以成交1117套取得季军。渝中区成交1072套，环比上涨246%，成为涨幅最大区域，主要由于个别项目开盘及商业商务成交增多；大渡口区成交595套，环比下跌48%，成为跌幅最大区域，主城各区成交呈平稳发展态势。v本周北碚区成交370套，环比上18.5%。小结小结v 尽管年关前，各项楼市调控政策不断放松，短期内刺激楼市成交，可对于房企来说想短期内消化长期积压的库存问题

13、绝非易事。据相应的数据显示，截至11月底，20强房企购地金额同比降幅高达46%，如不出意外，今年房企的成交单不会太好看。v 降息之后楼市成交有一定回升，但市场仍然库存高企。11月份，广州楼市库存创下近五年来的历史新高；12月初，北京楼市库存创下32个月新高等，二三线城市的库存压力更大。时至年末，房企为达年终目标，加大优惠力度，降价跑量。预计12月后期，以价换量是房企主旋律，成交量或将出现上行。目 录本周土地市场本周房地产市场n 重庆土地市场概况n 重庆房地产市场新开盘/加推情况n 重庆房地产市场成交情况本周市场资讯n 楼市要闻n 政策动态n 城市规划重点竞品项目销售情况重点竞品项目销售情况东原

14、碧云天（在售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分析v 本周无成交，无新增，主要以去化库存为主；主推公园养生墅，建面约190实得约420，约7.2米独栋式面宽，双花园套房，4房享9房，169万元/套起。v 该项目在本周无报广、网络广告投放；目前暂无新活动。重点竞品项目销售情况东原嘉悦湾（在售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分析

15、v 本周无成交，无新增，主要以去化库存为主；主推“江峯岸”组团江湾联排别墅和“御江岸”组团半山观江联排别墅，套内面积区间约221-230平米，其中套内230平米别墅实得面积为330平米，赠送率最高达200%，且带双车位，总价300万/套起，交5万抵15万；由于稀缺的地段和资源，创新坡地联排设计等，该项目从10月份推出以来受到市场的高度关注。v 该项目在本周无报广、网络广告投放；目前暂无新活动。重点竞品项目销售情况悦榕庄（在售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分

16、析v 本周无成交，无新增，主要以去化库存为主；主推类独栋、双拼别墅和独栋别墅，面积在304-587，最低1400万/套。v 该项目本周无报广等广告投放，推广渠道大部分以微信、短信为主，本月悦榕庄酒店推出【浪漫星空 悦榕圣诞遇礼】酒店餐饮、住宿的优惠活动。重点竞品项目销售情况山语城（在售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分析v 本周无新增，主要以去化库存为主；成交2套联排别墅，成交面积约250平米，销售金额500万元；主推二期缙云湖组团联排别墅，建面约220-2

17、53m，250-400万/套，层高3.4米，双车位，赠送面积80-200，全款95折，按揭98折。v 该项目本周无报广、网络广告等投放；目前暂无新活动。重点竞品项目销售情况融创紫泉枫丹（在售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分析v 本周无成交，无新增，主要以去化库存为主；主推爱泉庄园组团28套联排别墅，建面180平米，实得套内约310平米，总价200万/套起。v 该项目本周有少量报媒广告（4个版）投入；推出【岁末感恩“0”首付入住融创别墅】促销活动，零首付促销

18、手段，降低购房者门槛。12月12日 晨报（软文）1.5 1.5 媒体投放媒体投放12月12日 晨报（软文）12月12日 晚报（软文）重点竞品项目销售情况美利花都（在售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分析v 本周无成交，无新增，主要以去化库存为主；主推爱泉庄园组团28套联排别墅，建面180平米，实得套内约310平米，总价200万/套起。v 该项目本周无报广、网络广告等投放；目前暂无新活动。重点竞品项目销售情况金科城（在售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1

19、 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分析v 本周无新增，主要以去化库存为主；叠拼别墅无成交，洋房成交40套，成交面积约2800平米，销售面积约1700万元；主推59区55-90平米洋房，套内均价6000元/平；创新型叠拼别墅套内130-160平，最低总价120万元/套。v 该项目本周有1个报版广告、网络广告投放；广告诉求点主要以产品价格为主，降低首付，降低购房者门槛，首付3万买洋房，首付10万买叠拼别墅，成交量有所上涨；目前暂无新活动。12月12日 晨报1.5 1.5 媒体投放媒体投放12月12-13

20、日 搜房网重点竞品项目销售情况心景酒店（在售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分析v 本周无成交，无新增，主要以去化库存为主；主推一期6号楼，酒店式温泉汤屋，户型区间44-89平米，均价15000元/平米，现购房最高可享30000元优惠，按揭99折，一次性97折。v 该项目在本周在轻轨轿厢有少量广告投入，广告诉求点主要以产品、酒店开业信息为主；无报广、网络广告投放；目前暂无新活动。11月27-12月14 轻轨轿厢1.5 1.5 媒体投放媒体投放重点竞品项目销售

21、情况龙湖紫云台（在售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分析v 本周无新增，主推翡翠山洋房组团，110套，建面约70-140平方米，起价49万元，主力总价约69万-89万元，成交32套，去化率为29%，成交面积3048平米，销售金额2568万元；别墅无成交，主要以去化库存为主；v 该项目本周无报广、网络广告投放；目前暂无新活动。（洋房）（洋房）重点竞品项目销售情况劲扬缙云印象（在售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目

22、销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分析v 本周无成交，无新增，主要以去化库存为主，主推238-279平米的联排、独栋别墅，折后总价210万/套起，交5万抵28万，免契税，目前有特价房198万/套，户型区间236-244。v 该项目本周无报广、网络广告投放，主要在项目周边区域派单为主；目前暂无新活动。重点竞品项目销售情况保利茵梦湖（待售）1.2 1.2 营销推广营销推广1.1 1.1 项目销控表项目销控表重点竞品项目销售情况1.3 1.3 项目月销控表走势图项目月销控表走势图1.4 1.4 项目分析项目分析v 本周无成交，主推141-186平

23、米的联排别墅，该项目销售中心于11月1日已对外开放，预计12月底开盘，价格没有最终拟定，目前在积极蓄客。v 该项目本周无报广、网络广告投放；户外投入大量广告，广告诉求点主要以产品、价格、自然环境、主题活动信息为主；举办【登缙云山 赢10万元大奖】活动，同时举办为期1年的【登山换积分，积分换大奖】活动，该活动规则限制严格且时间过长，在市场的关注度不大。v 从整体成交量来看，本周区域11个竞品项目中，山语城成交2套联排别墅，成交面积约500平米；其他项目无成交。v 从整体成交价格来看，本周区域竞品别墅成交均价约10000元/，其中东原碧云天目前主推公园养生墅，以户型好、赠送面积大且总价低抢占别墅市场，建面约190实得约420，总价约160万元/，套内单价约8894元/；而融创紫泉枫丹则推出“0”首付促销手段，但目前楼市仍旧低迷，购买者观望情绪较重，整体成交并不理想。注：悦榕庄按联排别墅套内均价统计重点竞品项目销售情况重点竞品项目销售情况