某地产项目产品建议简报.ppt

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1、18 五月 2023某地产项目产品建议简某地产项目产品建议简报报项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议10.12、12.10，保利连续出手，竞得仙林湖、江宁优质地块，两个项目均紧邻地铁终点，交通可达性好，自然资源优势明显，成为继紫晶山、香槟国际之后，承载保利品牌与利润来源的“新双城”。项目背景一：保利“新双城”江宁大学城区域板桥区域项目名称NO.2010G34仙林湖地块 占地面积75466.5容积率2.2建筑面积166026.3楼面地价4578元/限高60米项目名称NO.2010G51江宁地块 占地面积155879容积率2.1建筑面积327345楼面地价3238元/限高60米保

2、利仙林湖地块经济指标保利江宁地块经济指标仙林湖区域距主城距离两者距离市中心新街口约30公里，车程相当轨道交通两者周边均有地铁线路通车，且均为地铁底站；仙林湖地块江宁地块轨道2号线轨道1号南延线仙林大学城江宁大学城大学城两者均属于大学城范畴内生活配套两幅地块周边的配套设施均不完善资源环境两幅地块的区域环境较好，仙林湖地块北面西湖湿地公园，本案西侧距方山风景区较近城市形象两幅地块所处的板块区域均为南京市重点发展的区域，城市形象较佳区域价格本案周边价格约为0.9-1万元/左右，明年华润及骋望骊都项目的上市有望突破万元，而仙林湖项目周边公寓住宅的价格约在9.5-1.1万元/，如诚品城等产业支撑两个项目

3、周边均有大型大学城片区，产业支撑较好发展潜力本案及仙林湖所处的区域缺乏市场标杆项目，未来溢价提升空间较大，加上大学城、产业园的发展潜力，将有望成为未来中高端人士的移居方向，有力的支撑其价格的上扬。项目背景一：保利“新双城”仙林湖与江宁项目属性相似性高，区域发展潜力大，均具备打造成为区域性中高端项目的潜质，在开发过程中协同考虑，将形成较好的战略连线项目背景二：地块条件梳理宗地距离市中心新街口27公里，位于风景秀丽的方山风景区，西侧距方山约3公里。项目周边自然景观优势明显，学府氛围浓郁，但区域成熟度较低，配套处于起步阶段。利润&溢价需求品牌&升华需求速度&资金需求保利江宁项目报告核心问题：江宁项目

4、如何成功定位&占位，才能实现项目利润最大化和销售速度的平衡，并使保利品牌在南京进一步升华？项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议土地价值市场竞争客户条件规划对比户型对比【南京城市格局、价值被低估的江宁】【江宁启动，城市的一个未来副中心，南京因我而精彩】【城市实现有序发展，江宁价值将被重新定义】【区域演进，南京城市副中心价值凸现】区位江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望；本地块所在区位为江宁区东南角，地块北至规划九路，西至学十三路

5、，东至现状，南至知行路，属于江宁的大学城和大学城板块内。地块周边比较荒芜，距离市区约30公里。地块地处江宁南部发展较为滞后的江宁大学城板块地块价值本案江宁经济开发区交通板块内有多条快速交通干道，与市区及南京禄口国际机场的连接性强，但公共交通体系主要依靠1号线，较为单一路面交通：宗地北面通过龙眠大道直接连接快速内环（宁杭高速双向六车道），可在40分钟内到达全市各区域。往北经天元路，可连接双龙大道、龙蟠路到达新街口，全程约30公里。地块南侧往西连接弘景大道、机场高速，可达南京禄口国际机场，全程27.5公里。公共交通：由于大学城为江宁区南拓的重点区域，属新城开发范畴，虽已开发了近4、5年，但目前地块

6、周边的公共交通仍较匮乏。目前有南广线、安广线、区内6路和区内19路公交线路。轨道交通1号南延线为区域内重要交通，中国药科大学站距离宗地东北侧600米。区位地块价值区域内商业较为匮乏。地块周边几乎无任何消费性商业。离地块最近的生活配套为现有大学城的一些简单配套，大型成熟商业离地块较远，未来配套仍需提高。地块周边校区较多。江宁大学城是南京重点建设的“大学城”，区内拥有中国药科大学、南京航空航天大学、河海大学等著名高校12所，在校生约8万人。地块北边紧邻江宁经济技术开发区、江宁大学城、江宁大学城，代表了南京江宁区最新的发展特色。全区拥有高新技术企业500余家，企业员工达到8万人。配套周边商业配套缺乏

7、，教育资源及产业支撑丰沛交通区位地块价值同仁医院环境地块内部现状：地块地势平坦，西侧有河道资源，地表以自然植被为主，有小水塘分布。宗地西北侧为晓庄学院宿舍楼，周边无高层建筑遮挡，视野开阔，居住环境好，但整体居住氛围不足；东南侧为解溪村社区；西侧能看见方山景观，周边环境宜人，绿化覆盖率高，空气质量良好。地块整体环境较为中性,没有硬伤，周边居住氛围需要提升配套交通区位地块价值地块短期价值：区域发展滞后，生活配套资源缺乏，教育、产业支撑丰沛寻找区域价值未来的机会点从南京城市发展的方向判断，目前呈现以下态势：向东：地域空间不足向北：需要跨越长江，目前发展条件不成熟向西：发展趋于饱和向南：产业完善，教育

8、支撑！未来南向居住区大势所趋！江宁发展研究南京城市新格局、正在起飞的江宁，城市未来发展的副中心江宁发展研究机会点1交通裂变南京火车南站：预计2012年运营，主要运营京沪高铁、沪汉蓉高铁、宁杭高铁、宁安高铁、宁通高铁等高速铁路，成为南京重要的交通门户以及华东地区的重要交通枢纽之一。火车南站将为南区的发展带来质的变化。城市道路：规划道路网呈“方格网”状结构，道路等级分为快速路、主干道、次干道、支路四个等级，形成“六纵六横”干路网格局。公共交通系统：规划新建公交首末站2座，位于奇武路-学十二路之间，弘景大道东侧；以及地铁药科大学站东侧。规划新建公交枢纽站1座，位于江宁体育运动中心西侧。规划设置三处轨

9、道站点，分别是经贸学院站、海事学院站和药科大学站，其中，药科大学站点式结合轨道枢纽站点集中建设。江宁区与主城区的联系将更为紧密，交通裂变将带动区域飞速发展机会点1交通裂变江宁大学城规划规划形成“一心、一带、两廊、三环”的组团式布局结构，有效促进江宁大学城整体发展，打造成为副城“产、学、研、政、金”五位一体的“智慧谷”，构建副城乃至都市区南部景观环境的特色地区一心即教育功能区的地区中心；布置在格致路与龙眠大道交叉口处，集中布置商务办公设施，形成教育功能区集商务办公，休闲娱乐为一体的核心。一带即延龙眠大道西侧的中心共享带：是规划区的公共服务设施、商务办公集中地带，同时也是规划区的中央景观带。两廊即

10、北面方山青龙山之间的绿色生态廊道和南面解溪河水系形成的生态防护长廊，是强化该地区景观环境特色的重要生态载体。三环指围绕方山，以龙眠大道、弘景大道为界形成的三个环状组团，内环强调与方山自然风貌特色相呼应，形成以居住休闲为主的功能组团；中环以中心共享带为主体，形成商业、商办为主的功能组团；外环以居住、教育为主的功能组团。机会点2江宁大学城规划机会点3青奥会 为迎接2014年“青奥会”的召开，一方面进行以道路、水环境整治为重点的老城环境综合整治，一方面加快以城轨为重点的基础设施建设，未来3年内将通车和开建7条地铁线，届时举办青奥会的河西南部将通过地铁线与主城、各新城“四通八达”。江宁大学城馆区作为三

11、大场馆区之一，由江宁大学城地区的体育场馆设施组成，集中了20%的比赛场馆和12%的比赛项目。该区域与江宁大学城重合，影响力覆盖15所高校的20万在校师生，让广大青年师生有机会直接感受奥林匹克的魅力，同时极大的带动了区域的配套设施建设和整体发展。青奥会的举办将会加快板整体城市建设的步伐，将缩短南京南北之间的距离，整个江宁的地域价值将得到提升和凸显机会点3青奥会重新定位江宁大学城板块：价值被低估的潜质型板块青奥会江宁大学城规划交通裂变江宁大学城目前处于价值裂变的前夕，未来区域价值将迎来新一轮的擢升土地价值重新定义土地价值重新定义江宁板块对比独特资源：高科技、大学片区名称主导功能和特色东山副城核心片

12、区国际化中心城区金轴-空港片区新兴战略产业和山水秦淮特色农业片区大学城-湖熟片区大学科教创新和湖熟稻作规模农业片区汤山片区国际温泉旅游与山水旅游休闲片区滨江片区滨江工业与都市高效农业片区大江宁优势下，区域核心价值寻找之一：通过江宁区空间结构规划看江宁大学城区域知识空间结构规划图滨江片区金轴-空港片区大学城-湖熟片区汤山片区东山副城核心片区江宁板块对比区域资源优势对比高新区产业资源：高新区为国务院批准为全国首批也是江苏省首家国家级高新区，规划面积82.46平方公里，电子信息和生物工程与医药产业为主。教育资源：以南京大学、东南大学、南京信息工程大学为主的大学城仙林景观资源：南京龙脉紫金山教育资源：

13、江苏省发展高等教育产业的重点地区，及以南京大学为首的大学城江宁景观资源：秀丽山川，众多名胜；致力于打造江苏知识创新基地，大力实施“产业化、城市化、数字化、生态化”战略教育资源：以东南大学为首的江宁大学城高新区仙林江宁大江宁优势下，区域核心价值寻找之二：选取南京市三大大学城做资源优势对比独特资源：创新基地、产业、大学城区知识三大大学城价值对比三大大学城价值对比大江宁优势下，区域核心价值寻找大江宁区位优势下的南京首席中央知识区核心价值【市场机会点一：区位价值】未来由区域规划&功能完善带来的土地价值增长大江宁区位优势下的南京首席中央知识区核心价值项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议

14、土地价值市场竞争客户条件规划对比户型对比环境配套交通区位江宁市场供求江宁市场下半年持续供应，成交差强人意成交价格走势表现出明显的阶段性，年初大幅上涨，后期走势平稳，略有下挫持续供应，成交差强人意，价格略有下挫区域公寓竞品主力单价在9000-10000元/左右，价格梯度一般，未推体量86.77万方，供应充足环境配套交通区位市场竞争项目名称产品类型容积率总建面积已售未上市10年去化量目前价格直接竞争宜家国际公寓多层、小高层1.512.5万2.2万10.3万2.2万小高层9400东方龙湖湾别墅、多层、小高层1.223.7万15.49万8.21万6.7万小高层10000万裕龙庭水岸高层、1.3535.

15、7万1.94万33.76万1.94万高层9200未来竞争天正天御溪岸小高、高层、酒店式公寓、商业A、B地块2，C地块118.5万骋望骊都多层1.616万开开发发商情况商情况区域内开发商情况项项目名称目名称开开发发商商物物业业管理公司管理公司宜家国际公寓南京景致佰富置业发展有限公司 南京中联物业管理有限公司东方龙湖湾开发商:南京龙建置业有限公司（五矿）南京锦江物业管理有限公司万裕龙庭水岸万裕(南京)房地产开发有限公司万裕（深圳）物业管理有限公司南京分公司天正天御溪岸天正集团南京置业有限公司南京天正物业服务有限公司骋望骊都南京骋望置业有限公司 待定区域品牌开发商缺乏，产品质量保证性较差市场竞争未来

16、竞争格局2011年区域内两个高端项目将上市，有望打破区域内无高端项目的历史，拔升江宁大学城区域的市场关注度和整体区域价值。项目情况对比项目情况对比环境配套交通区位未来竞争格局骋望骊都p节能科技的运用p前卫的建筑设计感p精装修p户型：130220占60%预计2011年4月底5月初上市天正天御溪岸p区位良好：紧邻地铁站p资源佳：远观方山，近享基地内部的生态湖景p产品类型丰富：内含住宅，商业，酒店式公寓 预计2011年下半年上市p定位：只能有机大宅p定位：生态景观豪宅亮点一：高端项目面世：亮点二：2011年临近大学城的九龙湖板块，雅居乐、中粮、中冶、银城等品牌房企将集体亮相项目情况对比项目情况对比环

17、境配套交通区位未来竞争格局雅居乐九龙湖项目亮点二：品牌房企扎堆亮相：中冶天城中粮彩云居银城九龙湖项目九龙湖片区四大品牌发展商项目所在区域方山本案 2011年九龙湖区域的四大品牌发展商将协同大学城区域的天正和骋望项目共同拉动方山九龙湖区域在南京南部的强势崛起。大学城区域未来竞争格局雅居乐九龙湖项目中冶天城中粮彩云居银城九龙湖项目占地占地11.4万万容积率2总建22.8万产品高层、小高层建筑风格现代户型400700大平层占地占地4.7万万容积率2总建11.4万产品高层建筑风格新古典户型85125占地占地4.3万万容积率1.7总建10.3万产品小高层建筑风格新古典户型50130占地占地2.23万万容

18、积率1.7总建4.46万产品高层、多层建筑风格新古典户型未定预计将于明年下半年上市预计将于明年3月上市预计将于明年4、5月上市 预计将于明年下半年上市总体量：50万 未来竞争格局中高端项目存在市场机会点未来竞争体量代表项目属性宜家国际公寓龙庭水岸中低端中低端、低成本主力90009300元/平方米预计12000元/以上高端价格约45万方约70万方左右骋望、天正、雅居乐、万科中粮、银城资源型、强势产品两级化市场【市场机会点二：竞争格局】品牌开发商&品质项目进驻带来的区域形象价值提升项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议土地价值市场竞争客户条件规划对比户型对比目前区域客户情况在区域项

19、目已购客户中，超过七成购房者为江宁区本地产业区客户和周边区域客；一成客户为市中心老城，该部分客户购置该区域房源主要是为了投资、养老以及过渡，属于改善型客户和刚需客；剩余一成多客户区域分布较广，看中的是本区域房源的价格低、未来升值潜力大，多作为投资或偶尔居住使用。目前客户构成-大学城板块大学城板块主力客户：江宁经济开发区和城南导入客户等地缘性客户和价格驱动型客户为主目前客户构成-大学城板块大学城板块客户需求特征：刚需和首改为主力客户所在区域客户类型客户群简介客户背景意向主力产品户型购置类型老城区地铁1号线导入市区客40岁以上，养老为主老南京人120平米左右较大户型投资、养老城南城南导导入客入客户

20、户地铁1号线导入产业客价格价格挤压挤压外地科研人员、经济承受能力较强80多平米两房、110平米左右三房品质型刚需、首改江宁经济开发区地铁1号线导入产业客一般企业工作者、白领年轻白领工作者、经济承受能力一般70平米左右一房、80多平米两房品质型刚需、首改江宁大学城、江宁大学城客户江宁大学城区域产业客科研人员经济承受能力较强80多平米两房、110平米左右三房品质型刚需、首改江宁大学城区域客老师、学生经济情况较好外地学生家庭70平米左右一房、80多平米两房投资、品质型刚需、首改区域项目客户主要为周边区域产业客、价格挤压客和地铁1号线导入客；区域项目客户多为年轻白领、科研人员、师生等客户；区域项目客户

21、购置类型多属于品质型刚需和首改，部分投资客；区域项目客户意向产品主要为80多平米的舒适两房和小三房区域项目成交客户分析：目前客户构成-大学城板块购房类型诉求年龄主力户型产品核心价值品质型首置1）外地人需求、婚房、分户需求2）市中心项目价格较高3）离工作地方距离不算太远，交通方便2535岁二房（75-85）功能紧凑首改1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）品质较好，一定配套，未来有升值潜力3）周边环境好，无不利因素3145岁三房（90-100）紧凑改善 板块内主要集中为品质型刚需首置及首改购房客户；品质型刚需首置客户需求面积主要集中在两房80m2 左右；首改型客户需求面积主要集中在1

22、00m2 左右；需求诉求点主要在板块价格优势、轨道交通便利及环境较好。板块客户诉求点：板块价格优势、轨道交通便利、环境较好“有些客户说我们房子卖的贵，去周边看了看其他项目还是会回来，为什么呢？是因为我们开发商是五矿，房子品质有保障，而且我们卖的小高层，得房率最少也有83%，龙庭水岸的领导有挺多都买到我们这边了”东方龙湖湾章诚“我们的物业是五矿自己的物业，管理公寓跟管理别墅的物业是一样的，我们宣传的也是给80后一个别墅级别的家，这点客户还是比较认可的”东方龙湖湾章诚“我们主要面对的还是刚需客户，虽然是刚需，但是还是比较在乎生活品质的，因为主要的客户构成是大学生，科技园区的工作人员，个人素质都比较

23、高，一部分人买到这里是过渡下，等有钱了再往市区走，还有一部分就是买过来养老，现在也不住，就放到这边”东方龙湖湾葛凌云“我买这边就是为投资，买的时候4000多一平，现在一个月租1400元，这边是大学城整体的素质比较高，环境也好，等我老了就自己住。现在地铁通了，以后这边还会再涨价的，你们要是买房子就早点买，听说现在三期的房子都卖到1万出头了”龙湖湾一期客户王先生“河西的房子景观、品质稍微好点的就要1万8左右了，不合算，后来我同事告诉我他买了龙湖湾这边的房子，我过来看了下觉得也挺合适，开发商有实力，房子品质做的也不错，我买的价格是9800元/，听说25号再开盘就要1万1了，买的还比较合算”龙湖湾跃层

24、客户客户李先生（华为工程师）来自板块内部的声音东方龙湖湾为目前区域内最高端项目，我们与其销售人员和客户进行了深入访谈1、有些客户说我们房子卖的贵，去周边看了看其他项目还是会回来高端客户对品质比较看重，也愿意为品质支付溢价2、虽然是刚需，但是还是比较在乎生活品质的虽然以首置、售改等刚需层次较低需求为主，但客户层次不低，对项目品质、仍然比较看重3、河西的房子景观、品质稍微好点的就要1万8左右了，不合算高端客户仍然见识多广，购买行为仍然是从总价可承受的品质型项目中选择，而不会仅仅为了性价比、便宜委屈自己对品质的要求4、等我老了就自己住也有部分市区养老客户，他们对环境、服务比较看重五矿项目为区域内最高

25、端项目，我们与其销售人员和客户进行了深入访谈，总结如下：来自板块内部的声音未来客户机会点区域配套成熟6.5万文鼎广场华润欢乐颂乐活时尚街区总建筑面积将达95万，项目包含MALL、星级酒店、办公等多种物业形态，倡导为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重体验总规划面积65000m2，集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的一站式休闲购物公园乐活时尚街区是专为大学城12所高校、20万师生以及17个住宅项目、10万新驻市民开发的全方位综合商业项目。区域商业配套不断成熟，将会为区域吸引过来更多客户配套升级未来板块形象提升天正和骋望项目的高定位，有利于板块形象的提升，以及中高档居住氛围的形成以及板块价格的

26、提升项项目特色：目特色：项项目特色：目特色：项项目特色：目特色：骋望骊都产品特色：1、节能科技运用 2、强列的设计感和品质感 3、高端配套天正天御溪岸产品定位：延续天正在南京的高端路线，主抓品质型刚需 以及中高端改善型需求客户未来客户构成本案客户主要来自城南和经济技术开发区导入客户，需求以高端首置和品质型改善为主江宁经济技术开发区客户 开发区内产业客户、白领或居住在当地居民；刚需和改善同重；城南导入客户 目前居住在市区城南部分或者工作范围在市区城南的客户；以刚需自住为主，投资置业为辅；老城导入客户 老城区南京人投资+养老客户养老、改善、投资型客户投资+养老刚需+品质及功能改善刚需首置江宁科学园

27、、大学城 区域内大学城产业客户和江宁大学城教授、讲师、学生；自住为主，投资置业为辅；首置/改善+投资本案未来客户构成客户特征总结建筑品质社区景观公共部分户型商业配套江宁经济开发区客户品质感足错落式景观品相要好房型紧凑生活便利城南导入客户品质感足气派中央景观挑高大堂功能满足生活便利江宁科学园、大学城客户有区别性集中式绿化宽敞明亮户型紧凑特色商业老城导入客户品质感足园林式景观挑高大堂功能满足生活便利客户共性：1.他们爱面子，希望自己的房子是与众不同的、品质感十足的！2.他们需要实惠，房型紧凑，附加值要够高！3.他们爱生活，希望小区居住环境、居民层次够高！客户特征总结【市场机会点三：客户条件】品质型

28、客户导入带来的销售速度&溢价提升项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议土地价值市场竞争客户条件规划对比户型对比【整体规划】产品特点直接竞争未来竞争宜家国际公寓东方龙湖湾万裕龙庭水岸天正天御溪岸骋望骊都鸟瞰图总建面12.5万方，产品为公寓，行列式排布，无中央景观规划总建面23.7万方，一期三期为多层和小高，二期为别墅，景观基础好，全人车分流，小区品质较高总建筑面积为35万方。半围合式排布，中间宽阔的水景将项目自然地划分为东岸和西岸，水体从项目中央顺势穿过，成就了项目最大的景观优势。总建筑面积为35万方，半围合及错误排布结合，结合组团景观区域内项目小高为主，景观规划过分依赖自身景观

29、基础，整体规划、排布缺乏亮点【建筑立面】产品特点区域内项目现代主义风格为主，品质感欠缺直接竞争未来竞争宜家国际公寓东方龙湖湾万裕龙庭水岸天正天御溪岸骋望骊都现代风格里立面，面砖+涂料现代主义风格，面砖+涂料现代主义风格，面砖+涂料Art Deco风格现代主义风格，面砖+新材料【项目形象展示空间】直接竞争未来竞争宜家国际公寓东东方方龙龙湖湾湖湾万裕万裕龙龙庭水岸庭水岸天正天御溪岸天正天御溪岸骋骋望望骊骊都都售楼处 售楼处表现一般售楼处表现尚可售楼处表现一般暂无暂无样板房无表现尚可无待定待定样板段无表现较好无待定待定小区景观表现一般表现较好表现一般待定待定项目规划区域内项目形象展示一般，提升空间较

30、大【市场机会点四：项目规划】领先规划&展示力提升带来的品质及溢价提升项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议土地价值市场竞争客户条件规划对比户型对比竞品户型设置区域内在售项目户型以80-89两房、100-110 三房为主，未来待推项目骋望骊都以90-110和130-160 大户型为主项目名称房型面积段比例万裕龙庭水岸两房两厅78.55-80.3535.17%三房两厅101.47-101.6625.38%105.62-106.1525.38%126.6413.46%复式191.910.61%东方龙湖湾一房一厅66.75-69.0823.07%两房两厅86.37-88.8641.70

31、%三房两厅112.68-117.6718.72%131-138.188.34%复式126-214.988.16%宜家国际公寓一房一厅56-7016.00%两房两厅80-8372.80%四房两厅146-14811.10%户型面积（）户数比例200-22054户5.0%160-20076户7.1%144-160306户28.5%130-144224户20.9%110-13062户5.8%90-110330户30.8%70-9020户1.9%骋望骊都户型配比周边竞品已推房型配比竞品户型附加值直接竞争宜家国际公寓东方龙湖湾万裕龙庭水岸舒适度较低，无附加值户型常规，无附加值户型常规，无附加值区域内在售项

32、目户型设计较为常规，无附加值，户型创新机会明显【市场机会点五：户型设置】户型创新&附加值提升带来的品质及溢价提升项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议项目整体定位具体内容：公馆级精品社区，即通过优良品质、紧凑户型、可控成本，实现高端品质、中端总价、单价、高溢价等目标。具体方式：1、前瞻性产品体系打造，塑造高端品质2、通过合理面积设置和管控建筑成本来实现中端总价3、从而实现产品单价高溢价大江宁 中央知识区 公馆级精品社区客源客层选择目标客户n 结合项目定位和保利品牌需求，项目客户定位于高端首购、首次改善型客户，n以品质首置需求及功能改善品质型家庭等高价值目标客户作为本案的主流客源

33、。功能改善功能紧凑、品质型城郊改善功能紧凑、性价比、总价低产品占有、生活梦想型向生态资源区域迁移户型舒适型成熟家庭居所功能满足型中年家庭居所舒适性及尺度升级品质型成长家庭功能满足型城市住宅高端首购&居住品质白领阶层城市住宅客户定位普通首购&青年置业型需求功能满足核心客户核心客户辅助客户辅助客户边缘客户边缘客户核心客户江宁经济开发区客户&城南导入客户客户描述：以婚房、分户等首次置业、以及品质、功能改善需求为主，比例分别在35和30%左右，共65%重要客户江宁科学园、大学城客户&老城导入客户客户描述：江宁科学园、大学城客户和老城导入客户，比例分别为略高于15%，共30%以上边缘客户城北客户、投资客

34、户 客户描述：轨道交通1号线导入的城北区客户、投资客户，比例为5%本案目标客户来源客户来源1、产品内核户型紧凑、高附加值面积配比设计原则户型方正合理控制面积高附赠空间错开市场同类型产品的平均产品面积段的竞争，通过控制单套户型销售面积（仍保证户型使用面积），从而创造产品总价的竞争优势及单价溢价优势；注入私家入户、花园入户、休闲阳台等生活理念型空间，增加产品价值力；进行平面户型的立体化或者新空间设计创新 并对居住主题感和生活性进行创新引领。户型定位户型及面积l 市场主流面积周边在售项目以80-89两房、100-110 三房为主，也有一定比例的55-70平方米一房；未来区域高端竞品骋望骊都以90-1

35、10和130-160 大户型为主l 总价竞争优势提升单价的同时，控制各户型面积落点，以总价优势竞争户型销售面积单价 总价在满足客户需求的基础上希望赠送5-10通过高附赠空间户型弥补居住使用空间户型建筑面积户型比例1R45-555%紧凑2R70-7530%紧凑3R89-90m240%功能3R100-110m210%舒适3R120-135m215%l 本案客户定位项目客户定位于高端首购、首次改善型客户，以品质首置需求及功能改善品质型家庭等高价值目标客户作为本案的主流客源附加值根据南京市住宅建筑施工规范以及本项目户型面积段设置，建议本案户型附加值以凸窗、阳台、设备平台、花池形式体现附：附加值赠送手法

36、建议2、价值体系品质感、外显性策略重点：把钱花在刀刃上，凸显品质感、外显性部位通过项目产品及细节的打造，提炼出本案的五大核心价值点价值点1户型功能价值点2社区入口项目价值支撑体系价值点3精装大堂高附加值价值点4立面风格价值点5运动会所尊贵体验项目品质永恒经典相辅相成性价比优势够用刚刚好品质提升双赢提升项目调性展示项目品质相辅相成感性升温尊享空间价值点之一：户型附赠户型附赠手法：通过预先埋设建筑构件，在验收交房后统一搭设，提供附赠空间（参考案例：保利叶上海、保利林语溪）90+70+70+90建筑构件建筑构件价值点之二：社区酒店式大堂入口酒店式的社区大堂入口，给客户一种尊贵和独享的品质感受，实现强制人车分流13米挑高大堂，气派典雅的石材铺装给客户一种尊贵和独享的品质感受单元入户大堂、电梯厅地面、墙壁铺设玻化砖，石膏板吊顶、风格简洁明快，达到提升项目品质作用价值点之三：精装单元入户大堂地面、墙壁铺设玻化砖，石膏板吊顶、风格简洁明快，达到提升项目品质作用l追求典雅、稳重、大气，经得起岁月的洗礼。l线条挺拔向上，顶部退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息。l材质：底部石材，主体高档面砖。价值点之四：ART DECO建筑立面ART DECO风格追求典雅、稳重、大气，经得起岁月的洗礼