某商业地产项目招商方案(PPT 100页)celt.pptx

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1、招商实战招商实战-兵法兵法深圳某商业地产项目深圳某商业地产项目招商方案招商方案 案例分析案例分析目目 录录n n第一部分第一部分 商场基本情况商场基本情况n n一、本项目地段概述一、本项目地段概述一、本项目地段概述一、本项目地段概述n n 地理位置地理位置地理位置地理位置n n 商业氛围商业氛围商业氛围商业氛围n n 商场规模商场规模商场规模商场规模n n 项目配套设施项目配套设施项目配套设施项目配套设施n n第二部分第二部分：周边人口结构调查：周边人口结构调查n n一、镇人口一、镇人口一、镇人口一、镇人口n n二、中心城人口与商业情况二、中心城人口与商业情况二、中心城人口与商业情况二、中心城

2、人口与商业情况n n第三部分第三部分：商业市场调查：商业市场调查n n一、老中心城商业情况一、老中心城商业情况一、老中心城商业情况一、老中心城商业情况n n二、其他镇的商业情况调查二、其他镇的商业情况调查二、其他镇的商业情况调查二、其他镇的商业情况调查n第四部分第四部分：商场经营定位、经：商场经营定位、经营分区营分区 及装修标准及装修标准n n一、商场经营定位：一、商场经营定位：一、商场经营定位：一、商场经营定位：n n二、首层商业步行街二、首层商业步行街二、首层商业步行街二、首层商业步行街n n三、女人世界三、女人世界三、女人世界三、女人世界n n四、装修标准四、装修标准四、装修标准四、装修

3、标准n n商场公共装修建议：商场公共装修建议：商场公共装修建议：商场公共装修建议：n n一楼步行街及内步行街铺位装修：一楼步行街及内步行街铺位装修：一楼步行街及内步行街铺位装修：一楼步行街及内步行街铺位装修：n n二楼铺位装修二楼铺位装修二楼铺位装修二楼铺位装修n n第五部分第五部分 招商策略招商策略n n一、招商平面分割图一、招商平面分割图一、招商平面分割图一、招商平面分割图n n二、商业租金调查及商场租金确定二、商业租金调查及商场租金确定二、商业租金调查及商场租金确定二、商业租金调查及商场租金确定n n 商场租金调查：商场租金调查：商场租金调查：商场租金调查：n n 中心城部分商业街商铺租

4、金调查中心城部分商业街商铺租金调查中心城部分商业街商铺租金调查中心城部分商业街商铺租金调查n n 商场租金及租赁期：商场租金及租赁期：商场租金及租赁期：商场租金及租赁期：n n 租金策略租金策略租金策略租金策略n n 租赁期内实际租金收益：租赁期内实际租金收益：租赁期内实际租金收益：租赁期内实际租金收益：n n 招商目标客户招商目标客户招商目标客户招商目标客户n n 招商相关法律文本招商相关法律文本招商相关法律文本招商相关法律文本n nn第六部分第六部分 整合推广策略整合推广策略n n一、商场命名一、商场命名n n二、商场推广主题二、商场推广主题n n三、招商推广策略三、招商推广策略n n四、

5、招商画册要点及文案四、招商画册要点及文案n n五、招商、销售推广时间进度安排五、招商、销售推广时间进度安排nn n第一部分第一部分第一部分第一部分 商场基本情况商场基本情况商场基本情况商场基本情况n n一、本项目地段概述一、本项目地段概述一、本项目地段概述一、本项目地段概述n n1 1、地理位置：、地理位置：、地理位置：、地理位置：n n项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有3030多条公交线路往返多条公交线路往返多条公交线路往返多条公交线路往返深圳市区，数十条线路

6、通往全国各地。深圳市区，数十条线路通往全国各地。深圳市区，数十条线路通往全国各地。深圳市区，数十条线路通往全国各地。n n2 2、商业氛围：、商业氛围：、商业氛围：、商业氛围：n n项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借

7、深配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交惠公路及双龙立交惠公路及双龙立交惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。n n3 3、商场规模：、商场规模：、商场规模：、商场规模：n n商业建筑面积：商业建筑面积：商业建筑面积：商业建筑面积：33103.3733103.37平方米；平方米；平方米

8、；平方米；n n层数：层数：层数：层数：4 4层纯商业；一楼层高层纯商业；一楼层高层纯商业；一楼层高层纯商业；一楼层高5.85.8米，米，米，米，2 2、3 3、4 4层为层为层为层为4.84.8米。米。米。米。n n一层一层一层一层10308.6110308.61平方米平方米平方米平方米n n二层二层二层二层10292.5510292.55平方米，平方米，平方米，平方米，n n三层三层三层三层8842.298842.29平方米，平方米，平方米，平方米，n n四层四层四层四层3659.923659.92平方米。平方米。平方米。平方米。n n地下一层设停车场，面积地下一层设停车场，面积地下一层设

9、停车场，面积地下一层设停车场，面积8367.848367.84平方米，设备区面积平方米，设备区面积平方米，设备区面积平方米，设备区面积903.7903.7平方米，人平方米，人平方米，人平方米，人防区面积防区面积防区面积防区面积10801080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）核实）核实）核实）n n4、项目配套设施：项目配套设施：n n全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完

10、全满足现代全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。商城购物、休闲的多种需要。商城购物、休闲的多种需要。商城购物、休闲的多种需要。n n停车位：停车位：停车位：停车位：244 244个个个个n n广场面积：广场面积：广场面积：广场面积：20002000平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。n n第二部分第二部分第二部分第二部分 ：周边人口结构调查：周边人口结构调查：周边人口结构调查：

11、周边人口结构调查n n一、镇人口一、镇人口一、镇人口一、镇人口 n n位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9940.9平方公里，是深圳市面积最平方公里，是深圳市面积最平方公里，是深圳市面积最平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。总人口大的区级单位。总人口大的区

12、级单位。总人口大的区级单位。总人口171171万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙

13、岗镇主要分为龙岗新城中心区广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。和旧城中心区，合称龙岗中心城。和旧城中心区，合称龙岗中心城。和旧城中心区，合称龙岗中心城。n n龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130130平方公里，总人口平方公里，总人口平方公里，总人口平方公里，总人口2626万。万。万。万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇深惠、深汕一级公路和深惠

14、、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了镇。现已建

15、起了镇。现已建起了镇。现已建起了2121个工业区，兴办了各类企业个工业区，兴办了各类企业个工业区，兴办了各类企业个工业区，兴办了各类企业10501050家，均来自香港、家，均来自香港、家，均来自香港、家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。游服务业和房地产业已形成经济规模。游服务业和房地产业已形成经济规模。游服务业和房地产业已形成经济规模。n n二

16、、龙岗老中心城人口与商业情况二、龙岗老中心城人口与商业情况二、龙岗老中心城人口与商业情况二、龙岗老中心城人口与商业情况n n1 1、龙岗老中心城人口状况龙岗老中心城人口状况龙岗老中心城人口状况龙岗老中心城人口状况n n龙岗老中心城人口调查龙岗老中心城人口调查龙岗老中心城人口调查龙岗老中心城人口调查n n第一商圈（旧城区约第一商圈（旧城区约2 2公里内）市场人口基数统计公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）（据不完全统计）名称名称名称名称总户总户数数数数人口数人口数人口数人口数同同乐乐派出派出所管所管辖辖区区域域同同乐乐村村常住人口常住人口1000100040004000宝宝龙龙工工业业区区同

17、同乐乐工工业业区区黄屋村黄屋村三和村三和村下井新村下井新村龙龙苑新村苑新村东东一村一村新塘村新塘村东东二村二村东东三村三村桥桥背村背村洪洪围围新村新村洪洪围围工工业业区区 外来人口外来人口 3500035000龙岗龙岗村委村委石石桥桥村村常住人口常住人口50050020002000龙岗龙岗村村西一村西一村后福村后福村西二村西二村巫屋村巫屋村翠竹村翠竹村下下岗岗村村教教师师新村新村梁屋村梁屋村格水村格水村龙岗龙岗村工村工业业区区 外来人口外来人口 2000020000新生新生村委村委牛牛桥桥村村常住人口常住人口 1500015000新生新生仙人岭村仙人岭村里比里比电电子厂子厂水园水园十八十八乡乡

18、彭城考居彭城考居东东村村 外来人口外来人口 4000040000雅豪祥苑二期雅豪祥苑二期 1200120048004800九州家园九州家园 96496438563856龙龙富花园富花园 48048019201920南南联联村常住人口村常住人口657657 29702970南南联联村外来人口村外来人口 3000030000鹏鹏达花园达花园900900 36003600盛平村常住人口盛平村常住人口278278 966966盛平村外来人口盛平村外来人口 60006000 合合合合计计 170112170112n n2 2、龙岗老城区人口状况分析、龙岗老城区人口状况分析、龙岗老城区人口状况分析、龙岗老

19、城区人口状况分析n n龙岗老城区人口占龙岗老城区人口占龙岗老城区人口占龙岗老城区人口占1717万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐典型的小城镇街区型商

20、业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。全。零售商家的竞争相当激烈。全。零售商家的竞争相当激烈。全。零售商家的竞争相当激烈。n n一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一

21、方村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主

22、，消费能力相当可观；第较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面

23、，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。商业档次有待进一步提升。商业档次有待进一步提升。商业档次有待进一步提升。n n第三部分第三部

24、分：龙岗商业市场调查：龙岗商业市场调查n n一、龙岗老中心城商业情况一、龙岗老中心城商业情况n n该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。是整个片区消费市场的主力所在。龙岗镇龙岗镇中心主要商中心主要商业业商商商商场场名称名称名称名称位置位置位置位置规规模模模模经营经营布局布局布局布局经营经营情况情况情况情况人人人人购购物广物广场场龙龙平平东东路路东东段段4300043000平方米平方米一楼：主一楼：主营电营电器、金器、金银银首首饰饰、珠宝玉器、珠

25、宝玉器、钟钟表、化表、化妆妆品、品、纪纪念品、工念品、工艺艺品、干花、商品、干花、商务务中心中心二楼：主二楼：主营营各各类类食品、日用品、烟酒茶食品、日用品、烟酒茶三楼：主三楼：主营营男女服装及其各男女服装及其各类类用品、休用品、休闲闲服、婚服、婚纱摄纱摄影、美容影、美容四楼：家四楼：家电电、电讯电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童儿童乐乐园、文体用品、园、文体用品、书书店店五楼：五楼：（未开（未开业业）经营经营状况：状况：为该为该老老中心区中心区经营经营品种最品种最齐齐全、全、经营经营面面积积最最大的大的综综合性商合性商场场，人气人气较较旺，以中低旺，以中低档消

26、档消费费品品为为主。主。百佳超市百佳超市龙龙平平东东路路东东段段900900平方米平方米百佳超百佳超级级市市场场900M900M2 2，日用百，日用百货货，小商品，小商品为为主。主。良好良好龙岗龙岗国国际际商商场场龙龙平平东东路路东东段段20002000平方米平方米龙岗龙岗国国际际商商场场2000M2000M2 2首首饰饰、珠宝玉器、珠宝玉器、钟钟表、服装表、服装一般。一般。福福临临百百货货3800038000平方米平方米龙岗龙岗路与深惠路交路与深惠路交汇汇金金银银首首饰饰、珠宝玉器、珠宝玉器、钟钟表、化表、化妆妆品、品、纪纪念品、男女念品、男女服装及其各服装及其各类类用品、休用品、休闲闲服、

27、婚服、婚纱摄纱摄影、床上用品、影、床上用品、童装、玩具、儿童童装、玩具、儿童乐乐园、文体用品园、文体用品 已已经试业经试业龙岗龙岗旧城旧城镇镇区家区家电类电类商商场场商商场场位置位置经营经营布局布局经营经营情况情况铭铭可达家可达家电电中心中心设设于人人于人人购购物广物广场场内内家家电电良好良好 嘉力嘉力强电强电子子设备设备展示展示厅厅深惠公路以南潮味酒店以深惠公路以南潮味酒店以东东家家电电一般一般嘉禾嘉禾电电器商器商场场龙龙平平东东路中段路中段家家电电一般一般富佳商富佳商场场深惠公路深惠公路东东段段龙岗龙岗立交以西立交以西家家电电一般一般龙岗龙岗旧城旧城镇镇区家私区家私类类商商场场商商场场位置

28、位置面面积积经营经营情况情况金利来家私金利来家私深惠公路深惠公路东东端端龙岗龙岗立交以西立交以西1200M1200M2 2较较差差金宝金宝马马家私城家私城龙岗龙岗立交南立交南侧侧900M900M2 2较较差差大明家私城大明家私城深惠公路以南潮味酒店以深惠公路以南潮味酒店以东东2500M2500M2 2良好良好华腾华腾家私城家私城过龙岗过龙岗立交深汕公路南立交深汕公路南侧侧700M700M2 2档次低，一般档次低，一般顺顺德家私城德家私城内内环环路与深惠路交叉口路与深惠路交叉口2000M2000M2 2档次低，档次低，经营经营一般一般龙岗龙岗旧城旧城镇专业镇专业市市场场商商业业名称名称位置位置经

29、营经营面面积积经营项经营项目目经营经营状状况况集集银银皮具皮具综综合合市市场场深惠公路深惠公路与莱英路与莱英路交叉口交叉口6000060000平方米平方米皮革、鞋材、化工、机械、五金皮革、鞋材、化工、机械、五金辅辅料及各种皮革皮具成品。料及各种皮革皮具成品。配套配套设设施：施：专业专业交易区、交易区、办办公区、公区、仓储仓储区、超大型停区、超大型停车场车场商商业业配套：配套：银银行、行、电电信、酒店、餐信、酒店、餐饮饮、咖啡屋、休、咖啡屋、休闲娱乐闲娱乐、超市等商、超市等商务务。一一层营层营 业业龙岗龙岗装装饰饰材料材料市市场场龙龙平平东东路路北北侧侧5000050000平方米平方米一楼：装修

30、材料、五金配件、一楼：装修材料、五金配件、门门、窗、瓷、窗、瓷砖砖等等二楼：灯二楼：灯饰饰、布、布艺艺、装、装饰饰花、画、家装公司、家私、家花、画、家装公司、家私、家电电等等在在营业营业n n本项目与其它零售商距离表本项目与其它零售商距离表本项目与其它零售商距离表本项目与其它零售商距离表n n商场名称位置距离（米）深圳国际商场深惠公路以北，龙商场名称位置距离（米）深圳国际商场深惠公路以北，龙兴街以东兴街以东300300人人购物广场金龙店深惠公路以北与龙平东人人购物广场金龙店深惠公路以北与龙平东路之间路之间300300龙岗百货广场龙平东路以北，双龙立交桥以西龙岗百货广场龙平东路以北，双龙立交桥以

31、西400400百佳龙平东路以北百佳龙平东路以北500500人人购物广场富德店龙平东路以人人购物广场富德店龙平东路以南华西街以东南华西街以东600600福临百货龙岗路与深惠路交汇福临百货龙岗路与深惠路交汇400400米米 n n总结：总结：总结：总结：n n老城区人口总数达老城区人口总数达老城区人口总数达老城区人口总数达1717万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；n n老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在老城区商业租金坚挺

32、。龙平东路商业街的街铺月租金大致在老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150150元元元元/平平平平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120100-120元元元元/平方米平方米平方米平方米左右；左右；左右；左右；n n有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商

33、家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳的经营面积分别为集效应。国商、百佳的经营面积分别为集效应。国商、百佳的经营面积分别为集效应。国商、百佳的经营面积分别为20002000平方米和平方米和平方米和平方米和900900平方米，不能平方米，不能平方米，不能平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积4300043000平方米，平方米，平方米，平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但由于规模较大，品种较齐全，经营状况比

34、新中心区的万佳好得多，但由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。品牌效应明显不足。品牌效应明显不足。品牌效应明显不足。n n本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备打工族居为基本格局

35、，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。相当的购买力。相当的购买力。相当的购买力。n n二、龙岗其他镇的商业情况调查二、龙岗其他镇的商业情况调查二、龙岗其他镇的商业情况调查二、龙岗其他镇的商业情况调查n n1 1、布吉镇人口及商业情况、布吉镇人口及商业情况、布吉镇人口及商业情况、布吉镇人口及商业情况n n基本情况基本情况基本情况基本情况n n位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近位于深圳市中部，是

36、深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。的一个镇，地理位置十分优越。的一个镇，地理位置十分优越。的一个镇，地理位置十分优越。n n全镇总面积全镇总面积全镇总面积全镇总面积8383平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。20002000年全镇总人口年全镇总人口年全镇总人口年全镇总人口5555万人（包括常住人口和暂住人口）。万人（包括常住人口和暂住人口）。万人（包括常住人口和暂住人口）。万人（包括常住人口和暂住人口）。n n n n商业情况商业情况商业情况

37、商业情况n n伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。花。花。花。n n深惠路以东零售品牌商深惠路以东零售品牌商n n新一佳：百鸽路新一佳：百鸽路n n南城百货：百鸽路南城百货：百鸽路n n 深惠路以西零

38、售品牌商深惠路以西零售品牌商n n新一佳：布吉中心广场新一佳：布吉中心广场24层商业群楼层商业群楼布吉片区零售超布吉片区零售超级级市市场场情况：情况：超市名称超市名称位置位置经营经营范范围围经营经营状况状况南城百南城百货货深惠路深惠路东东一楼：生一楼：生鲜鲜食品、烟、酒、食品、烟、酒、饮饮料、南北料、南北药药行、化行、化妆妆品、面包房品、面包房二楼二楼：饰饰品、眼品、眼镜镜、通、通讯讯、食品、家、食品、家电电、鞋鞋类类、图书图书、音像制品、玩具。、音像制品、玩具。良好良好新一佳信新一佳信义义广广场场店店 百百鸽鸽路路 一楼：一楼：生生鲜鲜食品、食品、饮饮料、烟酒、礼品等、料、烟酒、礼品等、通通

39、讯讯等等二楼：服装、二楼：服装、洗化用品、鞋、文具洗化用品、鞋、文具、运、运动动器械、器械、饰饰品、品、电电器等器等良好良好新一佳新一佳布吉中心店布吉中心店吉吉华华路西路西二楼：二楼：生生鲜鲜食品、食品、饮饮料、烟酒等料、烟酒等三楼：三楼：服装、洗化用品、鞋、文具服装、洗化用品、鞋、文具、四楼运、四楼运动动器器械、械、饰饰品、通品、通讯讯、电电器等器等良好良好n n另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等。人商场、金鹏百货等。人商场、金鹏百货等。人商

40、场、金鹏百货等。n n特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在20012001年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于20022002年年年年1 1月月月月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。江山。江山。江山。n n而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其

41、营业而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有很强的规模效应和聚集效应。很强的规模效应和聚集效应。很强的规模效应和聚集效应。很强的规模效应和聚集效应。n n2 2、横岗镇人口及商业情况、横岗镇人口及商业情况、横岗镇人口及商业情况、横岗镇人口及商业情况n n基本情况基本情况基本情况基本情况n n该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城，该镇地处深圳东北部

42、，北邻龙岗中心城，该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城，该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城，全镇总面积全镇总面积全镇总面积全镇总面积81.1281.12平方公里，平方公里，平方公里，平方公里，总人口总人口总人口总人口1616万多人（其中常住万多人（其中常住万多人（其中常住万多人（其中常住1.81.8万人，暂住万人，暂住万人，暂住万人，暂住1414万多万多万多万多人）人）人）人）n n横岗商业情况横岗商业情况横岗商业情况横岗商业情况n n横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，

43、横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以龙岗、布吉两镇强劲

44、的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。横横岗岗目前的商目前的商业设业设施施商商商商业业名称名称名称名称商商商商业规业规模模模模大品牌零售商家大品牌零售商家大品牌零售商家大品牌零售商家新世界广新

45、世界广场场80008000平方米平方米无无天和百天和百货货25002500平方米平方米龙龙洲百洲百货货60006000平方米平方米n n结论结论n n横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。下了巨大的市场空白。n n3 3、大鹏镇人口及商业情况、大鹏镇人口及商业情况、大鹏镇人口及商业情况、大鹏镇人口及商业情况n n基本情况基本情况基本情况基本情况n n位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上

46、，总位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总人口人口人口人口4 4万人，总面积万人，总面积万人，总面积万人，总面积82.8182.81平方公里。平方公里。平方公里。平方公里。n n商业情况商业情况商业情况商业情况n n由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，因而商业发达，商业设施较为齐

47、全。因而商业发达，商业设施较为齐全。因而商业发达，商业设施较为齐全。因而商业发达，商业设施较为齐全。n n 大大鹏鹏商商业设业设施一施一览览表表商商场场名称名称规规模模经营经营品种品种大型品牌商家大型品牌商家荣荣华电华电器商器商场场10001000平方米平方米 无无家宜多商家宜多商场场10001000平方米平方米 鹏锦鹏锦生商生商业业广广场场50005000平方米平方米 荣荣华华百百货货35003500平方米平方米日用百日用百货货、皮具、皮鞋、音、皮具、皮鞋、音像、像、书书籍等籍等华润华润万方万方30003000平方米平方米百百货货、家、家电电、礼品、服装、礼品、服装、内衣、日用品、生内衣、日

48、用品、生鲜鲜、蔬菜、蔬菜、水果等水果等n n3 3、南澳镇人口及商业情况、南澳镇人口及商业情况、南澳镇人口及商业情况、南澳镇人口及商业情况n n基本情况基本情况基本情况基本情况n n位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积114.04114.04平方平方平方平方公里，人口总数约公里，人口总数约公里，人口总数约公里，人口总数约3 3万余人。万余人。万余人。万余人。n n商业状况商业状况商业状况商业状况 n n由于南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产由于南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产由于南澳人

49、口较少且相对分散，经济结构以海产由于南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。南澳主要商南澳主要商业业街街名称名称大品牌商家大品牌商家南澳海南澳海鲜鲜特特产产休休闲闲步行街步行街无无n n4 4、葵涌镇人口及商业情况、葵涌镇人口及商业情况、葵涌镇人口及商业情况、葵涌镇人口及商业情况n n基本情况基本情况基本情况基本情况n n位于深圳市东部，全镇面积位于深圳市东部，全镇面积位于深圳市东部，全镇面积位于深圳市东部，全镇面积103.9103.9平

50、方公里，总人平方公里，总人平方公里，总人平方公里，总人口约口约口约口约4 4万人。万人。万人。万人。n n商业情况商业情况商业情况商业情况主要商主要商业设业设施施商商商商场场名称名称名称名称规规模模模模经营经营品种品种品种品种大大大大规规模品牌商家模品牌商家模品牌商家模品牌商家迪迪亚亚超市超市28002800平方米平方米日用品日用品无无新新润润超超级级市市场场600600平方米平方米日用百日用百货货华润华润超超级级商商场场25002500平方米平方米日用百日用百货货n n5 5、坪地镇人口及商业情况坪地镇人口及商业情况坪地镇人口及商业情况坪地镇人口及商业情况n n基本情况基本情况基本情况基本情