胶州青年水库.ppt

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1、胶州市青年水库南侧地块介绍项目地块分析项目地块分析1 1、项目区位分析项目区位分析1.11.1宏观地理分析宏观地理分析 胶胶州州市市地地处处黄黄海海之之滨滨、胶胶州州湾湾畔畔，因因东东南南临临胶胶州州湾湾，以以胶胶水水而而得得名名。1987年年2月月经经国国务务院院批批准准，在在青青岛岛地地区区第第一一个个撤撤县县设设市市。陆陆地地面面积积1324平平方方公公里里，海海岸岸线线25公公里里，辖辖6个个镇镇、6个个街街道道办办事事处处、811个个行行政政村村，67个个居居委委会会，户户籍籍人人口口80.9万万人人。先先后后被被授授予予国国家家卫卫生生城城市市、国国家家环环境境保保护护模模范范城城

2、市市、国国家家园园林林城城市市、全全国国科科技技工工作作先先进进市市、中中国国最最具具幸福感城市等荣誉称号，列福布斯中国大陆最佳县级市第幸福感城市等荣誉称号，列福布斯中国大陆最佳县级市第19位。位。项目地块分析项目地块分析1 1、项目区位分析项目区位分析1.21.2地块区位分析地块区位分析 项目地块位于胶州市青年水库南侧项目地块位于胶州市青年水库南侧地块东侧：规划中的温州路地块东侧：规划中的温州路地块西侧：市政规划的大学区地块西侧：市政规划的大学区地块南侧：小荒村水库地块南侧：小荒村水库地块北侧：青年湖地块北侧：青年湖;背背靠靠市市府府大大厦厦，南南瞰瞰美美丽丽的的胶胶州州湾湾，北北临临风风景

3、景优优美美的的青青年年湖湖畔畔，自自然然条条件件优越优越项目地块分析项目地块分析2 2、地块现状解析地块现状解析胶州市新城区中心区位，地理位置优越胶州市新城区中心区位，地理位置优越项目位于胶州市青年湖南岸，距离胶州市政府2000m属于新城区中心位置推荐地块推荐地块胶州市政府胶州市政府2000m项目地块分析项目地块分析2 2、地块现状解析地块现状解析周边城市道路系统发达，交通便利周边城市道路系统发达，交通便利项目周边交通发达，项目周边交通发达，香香港港路路、海海尔尔大大道道、福福州州路路、正正阳阳路路等等城城市市主主干干道道环环绕绕项项目四周。目四周。距距离离胶胶州州湾湾高高速速出出口口3000

4、m3000m，同同三三高高速出口速出口7000m7000m推荐地块推荐地块温温州州路路福福州州路路海海尔尔大大道道站站前前大大道道正正阳阳路路同同三三高高速速香港路香港路3000m7000m1000m1300m购物场所：与市政府隔水相望，10分钟到达老城区周边利群、银座等高端商业即将营业项目地块分析项目地块分析2 2、地块现状解析地块现状解析推荐地块推荐地块东湖公园东湖公园青年湖青年湖三里河公园三里河公园胶州一中胶州一中香港路小学香港路小学香港路小学香港路小学胶州第四实验小学胶州第四实验小学项目地块分析项目地块分析2 2、地块现状解析地块现状解析多伦多中英文学校多伦多中英文学校2.32.3地块

5、周边配套地块周边配套文化教育：多伦多中英文学校近在咫尺项目地块分析项目地块分析2 2、地块现状解析地块现状解析胶州风光胶州风光2 2.3.3地块周边配套地块周边配套景观配套：北侧为风景优美的生态湿地青年水库，南侧为小荒村水库。双湖环绕，处处欣赏湖之美妙大景。历经风雨及阳光，沉淀出醇厚的水韵波光、人文积蕴，得以成就上风上水的风水宝地青年水库图青年水库图项目地块分析项目地块分析2 2、地块现状解析地块现状解析2.42.4地块现状综合分析地块现状综合分析综合项目地块的解析，本项目区域发展潜力巨大，发展前景较好。如果当前开发，本项目今后几年具备巨大的升值潜力。项目地块北侧为风景优美的生态湿地青年水库，

6、南侧为小荒村水库，双湖环绕。所占据湿地资源丰富，成为项目的卖点。项目地区交通便利，10分钟到达老城区临近环胶州湾高速，至青岛市区约30分钟，至城阳约15分钟车程。轻松链接世界。项目周边市政基础设施、商业、教育机构等配套设施随着其他楼盘的开发正在逐步完善；总结总结：本项目地块从当前现况来看，已经具备了开发的必要条件：本项目地块从当前现况来看，已经具备了开发的必要条件。经济运行判断目录目录1 1、胶州概况、胶州概况1.1、胶州简介1.2、经济概况1.3、交通概况1.4、居民收入概况1.5、发展规划2 2、经济运行综合论述、经济运行综合论述胶州市位于山东半岛西南隅，胶州湾西北岸，地处东经11937至

7、12612、北纬36至3630，总面积1210平方公里。海岸线全长25.49公里。胶州共6个镇分别是：李哥庄镇、胶莱镇、胶西镇、铺集镇、里岔镇、洋河镇胶州共6个城区街道办事处分别是：阜安街道办事处、中云街道办事处、三里河街道办事处、胶东街道办事处、九龙街道办事处、胶北街道办事处。2011年，全市常住人口84.31万人。人口低速增长。年末全市户籍总人口为800327人经济运行判断经济运行判断1 1、胶州概况胶州概况1 1.1.1胶州简介胶州简介经济运行判断经济运行判断1 1、胶州概况胶州概况1 1.1.1胶州简介胶州简介区域配套设施区域配套设施生活配套水利：地表和地下水资源丰富，水质优良，输配水

8、系统完善，能满足全市生产、生活用水要求。拥有大型污水处理设施，日处理污水能力达10万吨以上。电力：胶州电网与山东省、青岛市电网连接，电力供应充足，可以充分保证全市生活、生产用电。通讯：具备光缆传输数字化、交换数字程控化、邮电通讯现代化。教育机构中高级学校30多所，专业技术学校10所，其中有一所大学本科院校青岛工学院（原中国海洋大学青岛学院）。医疗机构全市医疗卫生机构33家。设有专门的外商门诊和病房，客商可持绿卡享受到方便优质的医疗服务。文化娱乐有五星级喜来登大酒店；已经投入运营的有四星级世纪大酒店、政府接待单位胶州宾馆、三星阳光大厦等多家星级宾馆和饭店，标准的高尔夫球场、保龄球馆等体育健身设施

9、也一应俱全。经济运行判断经济运行判断1 1、胶州概况胶州概况1 1.2 2经济概况经济概况2012年完成地方生产总值年完成地方生产总值754.3亿元，同比亿元，同比（下同）增长（下同）增长14%；地方公共财政预算收入地方公共财政预算收入45.1亿元，增长亿元，增长25.3%；规模以上固定资产投资规模以上固定资产投资527.3亿元，增长亿元，增长24.6%；社会消费品零售总额社会消费品零售总额223.3亿元，增长亿元，增长16.5%；实际利用内资实际利用内资150亿元，增长亿元，增长60.9%；到账外资到账外资5.3亿美元，增长亿美元，增长29.8%。城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入

10、28586元，增长元，增长12.5%；农民人均纯收入农民人均纯收入13939元，增长元，增长13.2%。在青岛市在青岛市2012年度科学发展综合考核中居各年度科学发展综合考核中居各区市第二位，区市第二位，在青岛市电话民意调查中跃居各区市首位。在青岛市电话民意调查中跃居各区市首位。青岛纺织面料产业基地青岛纺织面料产业基地青岛现代机械有限公司青岛现代机械有限公司山东山东杭萧杭萧钢构钢构有限有限公司公司青岛青岛首胜首胜实业实业有限有限公司公司青岛青岛福生福生食品食品有限有限公司公司青岛青岛新东新东机械机械有限有限公司公司经济运行判断经济运行判断1 1.2 2经济概况经济概况2009年全市实现生产总值

11、515.1亿元，按可比价格计算，增长13.6%，比一季度、上半年和前三季度分别提高4.3、2和0.9个百分点。其中第一产业增加值32.91亿元，增长3.1%；第二产业增加值292.47亿元，增长15.4%；第三产业增加值189.72亿元，增长12.3%。三次产业结构由上年的6.7:57.5:35.8变化为6.4：56.8：36.8。2010年全市实现生产总值549.46亿元，比上年增长12.5%（按可比价格计算，下同），其中第一产业增加值43.36亿元，增长1.4%；第二产业增加值324.44亿元，增长13.8%；第三产业增加值181.66亿元，增长12%。三次产业的比例关系调整为7.89：5

12、9.05：33.06。地方财政一般预算收入30.1亿元，比上年增长15.1%；国税系统组织税收收入128156万元，比上年增长17%；地税税收收入179356万元，比上年增长44.8%。经济运行判断经济运行判断1 1、胶州概况胶州概况1 1.2 2经济概况经济概况初步形成车船配件、锅炉辅机、家电电子、钢结构、轻工纺织、食品加工、木器厨具初步形成车船配件、锅炉辅机、家电电子、钢结构、轻工纺织、食品加工、木器厨具七大优势产业集群。全市规模以上工业企业达到七大优势产业集群。全市规模以上工业企业达到467家，其中，销售收入过亿元的家，其中，销售收入过亿元的70家，家，利税过千万元的利税过千万元的112

13、家，高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重达到家，高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重达到23.3%。外资企业：全市外资企业发展到700多家，累计引进外资项目2112个，实际利用外资26.3美元，已有艾默生、现代德固萨等10家世界500强企业落户胶州。外贸出口增长迅猛，2005年全市完成出口总值11.3亿美元，位居山东省县（市）首位。内资企业：胶州市工业门类齐全，加工制造业发达，综合配套能力强。经过多年的改造、重组和引进内资，拥有全国最大的高层塔制造企业-东方铁塔和海尔、澳柯玛等国内外知名企业的分支机构，形成了金属结构、皮革制鞋、电子制造、食品加工四大支柱产业，是胶东半岛重要的加工制造业

14、基地。经济运行判断经济运行判断1 1、胶州概况胶州概况1 1.2 2经济概况经济概况青岛青岛中集中集冷藏冷藏箱制箱制造有造有限公限公司司青岛青岛高校高校软控软控有限有限公司公司生产生产车间车间阿尔阿尔斯通斯通四四洲电洲电力设力设备公备公司司世界世界500强企强企业爱业爱默生默生公司公司经济运行判断经济运行判断1 1.2 2经济概况经济概况工业情况工业情况胶州胶州市财市财富中富中心心胶州胶州绿城绿城喜来喜来登酒登酒店店利群利群胶州胶州购物购物广场广场胶州胶州韩国韩国风情风情商业商业街街经济运行判断经济运行判断1 1.2 2经济概况经济概况现代服务业现代服务业三高即青银、青兰、沈海三条高速公路。四

15、铁即胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路。目前全市公路通车总里程达到1780公里，公路密度达到147公里/百平方公里；铁路通车总里程达到85公里。经济运行判断经济运行判断1 1、胶州概况胶州概况1 1.3 3交通概况交通概况胶州交通区位胶州交通区位图图胶州是山东半岛联结海内外的重要交通咽喉，紧邻青岛港、前湾港等港口。一港即4F级胶东国际空港，规划建设4条跑道，年旅客吞吐量8000万人次，同时将带动青岛地铁、轨道交通向胶州延伸，胶济客运专线胶州市站将与胶东国际机场零换乘，胶州将实现海陆空无缝连接。两站一是原国家铁道部18个集装箱中心站之一的中铁联集青岛集装箱中心站，中心站设计年周转量350万标

16、箱，现已开通至新疆霍尔果斯班列，直通阿姆斯特丹，打通欧亚大陆桥，将原来45天的海运时间缩短为15天的铁路运输；另一个是青岛以外唯一的电气化客运站点胶济客运专线胶州站。经济运行判断经济运行判断1 1、胶州概况胶州概况1 1.3 3交通概况交通概况经济运行判断经济运行判断1 1、胶州概况胶州概况1 1.4 4经济概况经济概况项目的实施发展判断项目的实施发展判断随着胶州入住企业的增多，为本项目的发展定位提供了另一良好的发展机遇和发展的可行性；胶州具有悠久的商业历史传统，历来商业比较发达。随着同三高速公路、胶新铁路的建成和青岛港口西移，胶州立足不断改善的区位优势、交通优势和临港优势。房地产市场运行判断

17、目录目录1、房产市场整体运行分析、房产市场整体运行分析1.1、市场供求状况1.2、市场成交走势分析2、黄岛房产销售市场分析、黄岛房产销售市场分析2.1项目周边竞争板块市场分析房地产市场运行判断房地产市场运行判断1 1、房地产市场整体运行分析、房地产市场整体运行分析1.11.1市场供求状况市场供求状况【土地市场发展缓慢，地价平稳，区域之间价格差距较大，供应体量大，未来土地市场发展缓慢，地价平稳，区域之间价格差距较大，供应体量大，未来土地市场发展缓慢，地价平稳，区域之间价格差距较大，供应体量大，未来土地市场发展缓慢，地价平稳，区域之间价格差距较大，供应体量大，未来商品房市场竞争激烈商品房市场竞争激

18、烈商品房市场竞争激烈商品房市场竞争激烈】房地产市场运行判断房地产市场运行判断1 1、房地产市场整体运行分析、房地产市场整体运行分析历年开发区房地产投资情况历年开发区房地产投资情况1.11.1市场供求状况市场供求状况2011年，胶州新房成交量突破1万套，位居青岛七区五市季军，占青岛成交总量的11%。房地产市场运行判断房地产市场运行判断1 1、房地产市场整体运行分析、房地产市场整体运行分析1.11.1市场供求状况市场供求状况近期部分土地成交情况位置面积（万）地价（元/）楼面地价（元/）少海南路东、云溪河南侧6.515001500北京路南、规划路东侧6.9680520温州路东、青岛路南侧612005

19、50广州路东、青州路南侧2.134002300【房地产市场总体发展平稳，项目市场周期波房地产市场总体发展平稳，项目市场周期波房地产市场总体发展平稳，项目市场周期波房地产市场总体发展平稳，项目市场周期波动频繁、去化不稳定，市场竞争激烈动频繁、去化不稳定，市场竞争激烈动频繁、去化不稳定，市场竞争激烈动频繁、去化不稳定，市场竞争激烈】房地产市场运行判断房地产市场运行判断2 2、胶州房地产销售市场分析、胶州房地产销售市场分析【市场板块划分不明显，区域之间竞争激烈市场板块划分不明显，区域之间竞争激烈市场板块划分不明显，区域之间竞争激烈市场板块划分不明显，区域之间竞争激烈】房地产市场运行判断房地产市场运行

20、判断2 2、胶州房地产销售市场分析、胶州房地产销售市场分析2.12.1项目周边竞争板块市场分析项目周边竞争板块市场分析市场部分在售项目市场部分在售项目项目产品类型面积区间（）主力面积（）价格区间（元/）客户青湖国际缇香郡多层小高层住宅70-11370-90均价5100地缘性刚需及首改型客户艾维拉（太和旺邸二期）独栋联排别墅317320-410均价7300再改型中高端客户房地产市场运行判断房地产市场运行判断2 2、胶州房地产销售市场分析、胶州房地产销售市场分析艾维拉艾维拉基本情况基本情况开盘时间2011年11月20日 规模占地面积500余亩，规划建筑面积30万平方米，容积率：1产品形式联排、类独

21、栋别墅价格均价：7300元/平方米，月供：10000-15000元，首付：80-100万历史价格：2013-05-21 均价 7300元/平米，2013-05-14 均价 7300元/平米 2013-04-19 均价 7300元/平米，最低总价 90万元/套 户型面积主力户型面积从240到300平米，约2627户。配套周边配套：自然景观:太和旺邸北侧为风景优美的生态湿地青年水库，南侧为小荒村水库。双湖环绕、奢水而居，处处欣赏湖之美妙大景。历经风雨及阳光，沉淀出醇厚的水韵波光、人文积蕴，得以成就上风上水的风水宝地。更以“国际高端居住区”的定位，成为胶州的天然生态屏障、高端宜居典范社区、养生豪宅。车位配比：1：1项目优势周边环境好。价格优势项目劣势配套不完善感谢您的关注