深圳美丽集团家乐商务会客厅项目定位思路.ppt

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1、美丽集团家乐项目定位思路 20120626王者王者之路之路各有各的精采策划中国，品牌隆塬谨呈：家乐房地产开发有限公司项目目标解读通过我司对本案的进一步的了解，基于本项目整体利润最大化的考虑，在对项目的重新认识的情况下提出以下几点问题：1、本案商业体量如何控制，如何保证项目的利润最大化？2、本案引进何种定位，何种业态，是最切合实际的周边人群需求？并能提升整体物业价值！3、过程中的重要问题：商业规划设计，招商执行能力项目区域位置示意图项目目标认知原技术指标目前调整：加大商务公寓，地下商业面积。减少三四楼商业面积。项目初步定位项目属性分析商家访谈项目租金售价预估part1part2part3part

2、4报告目录项目规划设计建议part5项目属性分析片区价值 片区定位：深圳市级商业中心，购物娱乐多元化功能齐全的商业区，国际信息产业领域风向标，亚太地区电子产品会展基地。片区功能：发展特色消费类电子、电子元器件及电子配套产品的专业市场，百货店、专业店、专卖店为主的高端零售业，与电子专业市场、零售服务及商务活动配套的中高档餐饮业等业态丰富的现代服务业,发展与设计之都相匹配的创意产业等功能。华强北深圳最具影响力商务圈,全国电子第一街，深圳市名片依托的华强北超强人流量，是本项目实现价值并吸引商家投资者的法宝。华强北片区业态分析结论 华强北商业物业的主要模式以专业市场、主题商城为主，经营模式单一，其中专

3、业市场占商圈总商业物业面积的23%，主题商城占26%，其余的部分中，街铺占15%，8%是餐饮业，休闲娱乐业仅占6%。按目前商圈50万的消费日人流量和90亿元的消费能力，参照其他商圈的消费类型比例，生活用品购物：饮食：休闲娱乐需求6:2:1。而国外的现代商区此比例达到了5:2:3。由上所述，华强北的配套商业发展空间巨大，充满机遇与挑战。项目区域业态分析 通过上述我们可以得出商圈休闲娱乐的消费远远未能满足消费人群的需求。甚至可以认为，唾手可得的休闲娱乐消费人群和消费力还未激发出来，大有潜力可挖。需要补充的休闲娱乐消费场所经营，能够带来的年消费力可达3.6亿元。项目属性分析片区交通2030年深圳是轨

4、道交通全部建成之后，华强北区域的交通状况得到很大的改善，华强路的地铁接驳中转站较多，将方便全市各地消费者来往华强北。根据深圳的城市发展规划，该片区将打造一个高端区域商业中心、商务写字区，可以说是人流、车流穿留不息，间接的保证了项目的可持续发展。搭乘地铁的消群体的消费习惯，消费需求，消费档次，消费引导是本案的另一个重点。项目属性界定：背靠华强北、地铁无缝对接物业，众多交通线路交汇、交通与地段优越、商务属性明显，适合中型集中零售商业、商务配套商业。u项目周边多条地铁线路经过，公共交通线路众多，并与地铁燕南路站对接。u填补华强北的商业空白，项目住宅适宜以商业居住与商务配套为主，商业部分适宜打造特色型

5、的商业产品。u片区作为集中交易市场和庞大的商品集散中心，本项目住宅宜商宜住，附和华强北中小企业需求，提升本项目整体销售价值，商务属性明显发挥商务特性特色型商业开发对接地铁站物业项目属性分析价值界定2023/5/19项目客户界定：本项目两类客户为重点分析客户，一，华强北现有消费群体，二，未来地铁网络化带来的消费群体。u有针对性的地铁媒体投放，地铁消费与本案消费挂钩（例如与地铁深圳通共同打造消费新模式），有效的吸引地铁人流。u消费人口基数大，存在现有的消费习惯，对本案的认知需通过推广互动活动，招商业态及运营的手段逐步提升地铁消费群体华强北现有消费群项目属性分析客户界定“错位”基于项目属性制定新的发

6、展模式，塑造本项目排它性的竞争优势，但速度也是成就项目的重要因素“因 异”“而 胜”4、竞争对手呈现多元化、精细化，新的各种休闲娱乐式购物中心不断面向市场；4、商务配套休闲缺乏1、未来发展趋势以高价值物业为主；2、竞争对手较强，品牌竞争凸显；3、百货同质化严重差异化是脱离同质竞争的唯一方式，只有引进新的商业业态，才能提升物业的价值空间项目业态初步定位项目业态初步定位时尚天街商务会客厅（Business saloon）项目整体定位方向一：项目商业整体定位方向一：商务会客厅 结合华强北拥有众多的商务人士，缺乏商务活动沟通场所，作为商务办公的衍生商业，集商务活动、异域风情餐厅、咖啡店、茶馆、书吧、音

7、乐文化酒吧、红酒沙龙、茶餐厅、便利生活配套服务、美容美体，体育健身等商务商业为一体的空间。项目业态初步定位技巧技巧项目整体定位释意展示：足迹足迹这里有我们充电的足迹！这里是我们商务谈判的竞技场！休休闲闲聚会的首选地！酷酷派派缤缤纷纷享享乐乐项目整体定位释意展示：本案项目处于华强北的第二核心商圈内，将是该区域重要的组成部分，打造一个汇集了文化，旅游，商业，商务等多元业态于一身的组合商务配套商业！众种商务需求的品牌集中在此，营造一个高端商务人士的集中消费地带。项目整体定位主力商业+社区配套（时尚新干线）项目整体定位方向二：业态定位：集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身休闲、娱乐、餐饮在各个楼层

8、分散布置，将人气分散到各个楼层项目整体定位主营业态：超市主力店、运动休闲品牌城、休闲餐饮娱乐城 及其它零售业态等。建议零售、餐饮、娱乐的比例“50：20：30”，这一比例依据市场不同略有变化（与Shopping Mal的常规比例75：15：10有相当差异）经营业态建议商家访谈品牌联系人职位反馈意见大润发郑民杰发展部经理俞春民目前无深圳开店计划百佳超市梁先生广州区拓展经理面积需求不大，做精品超市天虹商场吴茂清拓展经理物业位置相对较偏，详细等各累图纸出来在谈国美沈先生拓展副总离华强北较近，赞不考虑稻香钟伟东拓展经理对项目的位置看好，持续跟进海港酒楼杨毅锋拓展副总面积需求在2000方左右肯德基曾庆嘉

9、区域经理有意向，想要临街位置中航健身会郑文斌总经理比较有意向，等项目开工后再联系星巴克咖啡郭义梓区域经理有意向，看物业条件再具体谈项目租金价格预测调查区域一：燕南路街铺及内铺序号序号商家名称商家名称经营业态经营业态经营面积（）经营面积（）租金（元租金（元/月）月）1滋味餐饮244582湖南人家餐饮1121513无名食品42004面点王餐饮3003105加加鸡煲餐饮1202706老院子（顺德名厨）餐饮80/250200燕南路主要经营餐饮、社区配套等业态，主力铺位面积2550，主流租金水平150200。2023/5/19调查区域二：振中路街铺租金序号序号商家名称商家名称经营业态经营业态经营面积（）

10、经营面积（）租金（元租金（元/月）月）12345678 租金还原法估价公式（设定使用期限租金还原法估价公式（设定使用期限）V=（a/r）1-1/(1+r)nV代表评估价值a代表年净收益（年租金）r代表投资回报率n代表使用年限注：假设在使用期限中，各年净收益和投资回报率相等。注：使用年限按照注：使用年限按照5050年，投资回报率按年，投资回报率按4 4、5%5%计算计算月租金月租金 （元（元/米米/月）月）回报率回报率4%4%5%5%257500750060004012000120009600551650016500132001、考虑到本地块从那地到2013年交铺时间，剩余时间年限约50年；3、

11、故本次使用年限设定为50年；4、考虑到目前商铺实际的回报收益率均在4%5%，故设定为 基本测算基数；租金还原法一层街铺租金还原测算通过租金还原法得出本项目商铺核心均价为12000元/平米注：1、租金取值参考目前片区整体平均街铺能实现的租金值为25元/平方，占权重值40%；2、考虑到周边专业市场的汽配商铺部分在40元/平方，同时参考区域内成熟商圈、街铺的租金在55元/平方，结合最低租金和最高租金，故设定其在权重值中分别各占30%；750016500权重30%权重30%1200012000元元/平方平方12000权重40%254055租金租金/平方平方售价售价/平方平方权重值（权重值（%）一层街铺

12、采用租金还原法调整后售价在：一层区位丹竹头丹竹头丹竹头大芬站项目名称荔枝花园康桥花园阳光翠苑大芬油画苑铺位面积130平米90平米80平米60平米层高4.8米4.8米5.2米4.8米实售价格15000元/平米15000元/平米17000元/平米14000元/平米备注：以上参考项目均为目前二手商铺交易价格同类铺市场比较同类铺市场比较u权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。u整体均价P：P=(C*K*I)；u按照市场比较法测算本项目商铺售价约16177元/类比项类比项分值分值(分分)荔枝花园康桥花园阳光翠苑大芬油画苑 本项目商业本项目商业区域发展潜力区域发展潜力 3025201520

13、2020商业规模商业规模 2015810101515人流量人流量 108510108 8交通易达性交通易达性15581251212辐射范围辐射范围 2012710121515总计总计100654857526060销售均价销售均价C C-15000150001700014000权重比值权重比值K K-0.921.251.051.15实际权重价格实际权重价格-13800187501785016100所占比例所占比例I I-40%30%10%20%商铺商铺均价均价P P-55205652178532201617716177同类商铺市场比较同类商铺市场比较综合市场比较法及租金还原法两种计算方法，从贴近

14、销售的角度出发；u市场上类比项目比较的价格占比80；u租金所计算的还原价格比较占比20。一层商铺整体均价初步判断：一层商铺整体均价初步判断：1617716177 8080+12000+12000 20201534115341元元/平方平方 备注：此价格不包括核心铺位，小面积、使用率高的铺位。通过市场理论比较法，目前商铺售价在：通过市场理论比较法，目前商铺售价在：建议整体均价：建议整体均价：1600016000元元/平方平方2023/5/19项目租金价格预测2023/5/19项目租金价格预测规划提升价值 为了保证项目的可持续发展，商业动线规划，直接决定物业的商业位置是否存在死角，合理的规划设计可

15、以使商业价值最大化。核心思考：本案作为一个商业地产综合体，主要包括LOFT公寓、写字楼、住宅、小型集中商业，如何使其各部分达到完全的融入其中，其复杂的规划设计将是我们面对的挑战。建筑规划调整建议案例u购物中心设计要点浅析u海航海阔天空项目（隆塬项目）u大朗五福购物MALL（隆塬项目）规划提升价值3.人流动线规划提升价值购物中心设计关注要点：1.通达性2.昭示性华通大厦楼前高出地面的花坛，把人流拒之门外。华通大厦对面商铺与地面平行，出入口标识明确，门前人流车流不断通达性规划提升价值u 门前台阶影响行人抵达，是选择店面及设计商铺的大忌昭示性规划提升价值u 树木或建筑物对商业物业外立面的遮挡（行人/

16、车辆视线）u 避免商业内部建筑设施对店面的遮挡（行人视线）良好的店面昭示可影响出租率及租金水平扶手电梯交叉布局降低了店面的昭示性人流动线规划提升价值人流动线设计要点 平面u 通达性、昭示性、方向感（三项基本原则）u 经过店面的人流量最大化（销售额与人流量成正比）u 首选为环形主动线（店面数量 vs 路线长度）u 尽可能在不走重复路的前提下一次性逛完所有商店u 利用中庭变化增加店铺的昭示性u 利用空间大小增加行人的方向感规划提升价值人流动线设计要点 回环度u 平面动线总长度：经过所有店面的路线总长度u 通达回环度：一次性最长回路平面总动线长度100%u 回环度的理想值为100%最长回路是指沿中心

17、线不重复行走的最大距离回环度=红线红线+蓝线x100%320/(320+200)x100%=0.62红线：主动线蓝线：次动线规划提升价值多功能区主环形动线1.标志明显的焦点区（临近主入口）2.视觉明显的主通道（从焦点区通向各功能区）3.环形主通道，之间设驻留节点4.方向感强三亚水居巷商业综合体商业面积8万规划提升价值人流动线设计要点 垂直u 设置在购物中心两侧边缘不影响店面昭示的位置u 距购物中心出入口有一定距离但易于找到u 观光梯更具吸引力u 避免剪刀式扶手梯强制人流动线u 提倡Z字型扶手梯快捷上下 垂直观光梯 剪刀式扶手电梯规划提升价值实际案例原设计人流动线未能构成回路，纵向三条通道，从左

18、到右，易形成阴阳街；顾客若想光顾每个通道的商铺，就必须走重复路，不符合一般人逛街习惯。60m 70m60m红线/红线+蓝线 x 100%260/(260+160)x100%=61.9%规划提升价值1.修改后的动线，对于两个入口都可形成回路，提高了整体商铺价值。2.东面商铺临街，价值大，增加进深，扩大面积后依然好用好卖。实际案例 修改规划提升价值修改图将北面中庭后移，意在让左边通道成为主动线，增加该通道商铺的价值；右面临街商铺进深也可减小，以提高售价。临街节点铺可考虑品牌餐饮，并做相应设计；从未来发展的角度考虑，应在内部设餐饮区。南面内铺适当加大，使主动线成为一条环道，回环度近100%。实际案例

19、 再修改规划提升价值Page41合理利用外部空间，寻求价值提升1、在商业南区二楼西南角建立地铁接驳出入口，有效截流，聚集人气，同时，保证深惠路的商业展示面，切实提升地铁商业物业的价值。二层商业首层商业规划提升价值规划设计案例海阔天空项目Page42规划提升价值2、以特色餐饮等目的性消费业态聚集人气。1、内部平面人流动线设计尽可能在不走重复路的前提下一次性逛完所有业态。规划设计案例海阔天空项目 商业内部以跑马廊形式设计人流动线，保证科学的商业回环度，以目的性消费业态提升商业价值，提升商业经营状态内部人流动线，商业无死角建议方案：建议商场主入口前中庭设置在此处，有利于提升两边临街商铺的销售价格，另

20、建议主入口的设计具有创意，给人耳目一新的视觉效果。图例展示：打造创意主入口，展示高档商业规划提升价值规划设计案例海阔天空项目建议方案：建议将目前的两个中庭合并为一个，另增加观光垂直电梯（需考虑观光电梯的视野），加大商业的垂直动线，直接到负2楼，方便车场的顾客进入卖场另建议中庭在造型上进行富有创意的设计，目前较为方正的传统中庭设计已经不具备良好的形象展示。建议方案：在9号地块设立中庭，给个商家良好的形象展示面，同时避免因缺少中庭，而给顾客产生压抑的感觉打造项目中庭，提升内部购物气氛规划提升价值规划设计案例海阔天空项目Page45商业中庭的打造建议方案：增加10号地块的商业可销售面积，因其位于临街

21、商铺，建议将消防走道往右移动，增加可销售的街铺建议：建议移走此处的卫生间，影响整个商业形象，建议方案：建议将办公室设置在高层位置，增加商业客销售面积建议方案：建议将此处的消防走道移至右边原手扶电梯位置，增加商业可销售面积增加商业面积，提高销售收入规划提升价值规划设计案例海阔天空项目建议方案：在此处设置卖场此入口，有利于与右边的街铺进行互动建议方案：在此处设置增加两步扶手电梯，作为单层面积约9千方的卖场，必须考虑到人流量按照最大值进行设计建议方案：将此处的手扶电梯移至到新增中庭处，盘活整个9号地块的人流垂直动线交通增加商业配套 优化合理动线规划提升价值规划设计案例海阔天空项目48建议一：消防走道

22、设计在商业物业的大门主入口一侧，影响到整个商业的视觉通透性，同时商业的形象展示面受到阻隔，主入口聚齐人气的气氛不足。降低了商业 销售面积建议往后移位。案例借鉴：规划提升价值规划设计案例五福购物MALL良好的店面昭示可影响出租率及租金水平建议二：建议设立中庭，在垂直方向增加商业空间的通透性，一方面不会给客户产生 很强的压抑感，另一方面使二、三层的商业具有良好的展示，第三方面增加 商业空间的采光，形成一个商业促销的集中展示区。形象展示借鉴：规划提升价值规划设计案例五福购物MALL建议三：建议外部或中庭位置增加垂直观光电梯，加大商业的垂直交通动线，方便 顾客能较快的到达想去的区域，同时在间接上提升二

23、、三层的租金收益。形象展示借鉴：规划提升价值规划设计案例五福购物MALL规划提升价值规划设计案例 大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的课题核心提炼规划设计“双课题”在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大

24、量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租也是设计需要解决的课题课题一：课题二：隆塬实力u隆塬战略联盟商家u部分商家物业技术要求u销售模式分析u隆塬规划设计专家团队超市沃尔玛（山姆）百货西武百货家居/家电红星美凯龙家乐福梅西百货居然之家吉之岛泰国尚泰百货欧亚达集团乐购天虹百货宜家大润发太平洋百货特力屋麦德龙海雅百货香江家居新一佳芮欧百货百安居易初莲花茂业百货国安居人人乐紫荆城顺电华润超市岁宝百货苏宁百佳友谊百货国美沃尔玛上海八百伴时尚电器等北京华联奢侈（国际）品牌香港俊思集团（Coach、Paul&Shark、HugoBoss、MarcJacobs、DKNY、Ve

25、rsace、Tumi、BCBG）时尚品牌ZARAH&M澳门彩虹集团（GiorgioArmani、AdolfoDominguez、Bally、Cartier、Escada、Jessica、Justcavalli、GianfrancoFERRE、Marcjalobs）优衣库华敦集团（BALLY、MaxMara、MAX&Co.、MARINARINALDI、iBLUES、KOOKAI、JeanPaulGAULTIER、LLOYD）GAPMUJIHERMESPRADAD&G万宝龙MONTBLANCBURBERRY隆塬商家资源隆塬商家资源大型餐饮胜记异国餐饮中森名菜休闲餐饮星巴克凤凰楼上井日本料理85度C

26、金悦轩舞鹤日本料理哈根达斯海港禾绿满记甜品丹桂轩元气寿司麦当劳潮江春和民居食屋KFC王品集团汉拿山必胜客唐宫集团鑫泰泰国料理棒约翰豫园汉阳馆面包心语俏江南香舍法国餐厅仙踪林江南厨子意粉屋大家乐巴蜀风月等大渔铁板烧大快活金钱豹汉丽宝许留山稻香集团金草帽水果捞利苑澳门街汉堡王等苏浙汇花园巴西烤肉小南国休闲娱乐UA万达电影院线广东省电影公司中航健身会歌宴KTV嘉禾影院保利影院星美影院力美健玛花纤体中影金逸珠江电影院康祺健身会KBOX必瘦站等服饰精品生活配套VEROMODAESPRIT领跑体育-龙浩Jass君安OJACK（欧尼杰）HUGOBOSS运动100MGS曼谷银银饰ONLYLEE、WRANGLE

27、R钜田数码MontblancBETU百图LEO大地通讯SWATCH斯沃琪SEASONWIND季候风MANGO恒波通讯博士眼镜GUESS邓禄普易天通讯亨吉利世界名表百图卡尔丹顿北京同仁堂嘉乐祥珠宝哥弟CalvinKlein二天堂药店曼缌汀ZARAMaxmara麦丝玛拉哈根达斯润金店欧时力梵思诺海王星辰石头记火狐狸Ferre费雷皇室米兰婚纱摄影万辉、DIF珠宝、HMKLOSS卡路仕可颂坊兄弟高登眼镜歌力思玛丝菲尔面包新语周大福/CTF.2A/E连奴西遇万泽医药沃克爱婴岛儿童连锁超市热风寻蝶坊爱婴岛UNIQLO优衣库CITYCHAIN中联大药房宏梦童趣生活馆隆塬商家资源业态建筑技术要求技术指标具体要

28、求需求面积（）1,000-5,000单层面积（）1,000-5,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）30-50物业交付装修标准毛坯社区标超业态建筑技术需求业态建筑技术要求餐饮类业态建筑技术需求技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构

29、层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）20-60物业交付装修标准简单装修/毛坯大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（）150-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯特色餐饮/西餐咖啡/品牌快餐业态建筑技术要求其他业态建筑技术需求技术指标具体要求需求面积（）30200部分商家30以下亦可（干洗、

30、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯服饰精品/服务配套技术指标具体要求需求面积（）80-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美容SPA技术指标具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）38进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发休闲娱乐技术指标具体要求需求面积（）小规模：200-500，较大规模：

31、1,0004,000经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯59Page59竟广秀简介：20年商业地产执行工作经验，擅长商业地产的项目研判、策划定位、商业规划、招商营销策划的执行工作，对商业地产的发展有独特的见解和思路。公司职务隆塬地产常务副总本项目中担任职务项目指导委员会成员工作地点深圳参加环节项目全程工作职责技术支持、调配公司资源、核心思路讨论、项目评审、监督服务品质主要负责项目深圳国际服装总汇深圳艺展中心深圳怡景中心城兰州嘉垣第一国际酒泉富康购物中心成都天府广场北京

32、天坛艺展中心昆明新西南广场云南腾冲旅游地产太原太重新城安顺大中华广场威海汇港财富广场专家团队60Page60徐治政简介：1987至今25年深圳房地产行业经验，历经多家知名建筑设计院、房地产公司、中介代理公司，有熟练的房地产开发经验，在业界被称为“建筑与营销并举专家”，资深地产剑客，所操作别墅、豪宅及白领楼盘，商业及综合体项目在业内均属知名。公司职务隆塬地产常务副总本项目中担任职务项目指导委员会成员工作地点深圳参加环节项目全程工作职责技术支持、调配公司资源、核心思路讨论、项目评审、监督服务品质主要负责项目住宅：深圳特力花园、中信星光名庭、鼎太风华、万象天城、阳光天健城、梅沙湾、云深处、峰度天下2

33、期；于都天成名都；上海风景里、白银时代写字楼：深圳航空大厦、国际商会中心、银座国际商业：深圳大梅沙十八步海寓、金光华广场、COCOPARK(前身：泰华购物公园)城市综合体：长沙德思勤城市广场、深圳卓越世纪中心旅游度假：御临门温泉度假村、梅州客天下出版书籍或发表论文：主编全球都市综合体典型案例集自2003年起，陆续在深圳房地产信息网、搜房网上以地产剑客“凤凰树”发表【建筑鉴赏】、【商业地产图库】、【深圳地产show】、【凤凰树.户型点评】、【树树夜话】、【深圳园林甲中华】、【风生水起话民俗】、【全国跑盘系列】等系列的378篇专业文章。专家团队61Page61郭敏娜简介：十年以上房地产企业住宅、商

34、业营销策划、项目销售管理经验。熟悉相关的行业及国家政策、法规和标准，有丰富的房地产项目营销策划经验，具有成功案例，对营销工作有深刻认知。具备良好的团队合作精神，优秀的沟通、协调、组织与开拓能力，较强的观察力和应变能力。具备开拓精神。公司职务隆塬地产深莞惠中心总经理本项目中担任职务项目指导委员会成员兼销售总监工作地点深圳参加环节项目全程工作职责技术支持、调配公司资源、核心思路讨论、项目评审、监督服务品质主要负责项目1、2008-2009年销售万科东海岸项目，团队在项目操作执行过程中获得万科集团颁发的2009年最佳销售执行力大奖。多次获得万科集团颁发的月度销售考核奖；2、2008-2011年操作的

35、新世界四季山水项目，是2009年福田区的销售亚军项目，也改变了市场上认为梅林没有豪宅的传统观念，多次获得新世界集团最佳合作方的嘉奖.3、除了以上项目以外，还先后参予并负责深圳鼎诚国际项目，深圳前海万豪月半山项目，深圳中航格澜郡项目，深圳书香门第上河坊项目，江西南昌紫金城项目，东莞星河国际项目，梅州丽湾项目，罗湖花半里项目，海南海口海口湾1号项目，湖南常德公园世家，鹤山地块及城市规划项目，东莞风临花语岸项目，东莞东郡项目等执行项目。专家团队62Page62李红简介：1990年从业，参与完成商业顾问公司运营模式建立,提炼商业地产项目工作模块，具体负责城市商业综合体,大型购物中心,商业步行街等数十多

36、个商业地产项目的前期招投标策划工作,规划设计,招商销售等业务工作，同时负责公司企划部、战略研究部工作。公司职务隆塬地产策略中心总经理本项目中担任职务项目指导委员会成员工作地点深圳参加环节项目全程工作职责技术支持、核心思路讨论、项目评审、监督服务品质主要负责项目呼市首府铜锣湾购物中心（8万平方米）；大连安盛铜锣湾广场（8万平方米）；2006杭州世界休闲博览会主会场第一世界铜锣湾广场（15万平方米）；厦门未来海岸铜锣湾广场（10万平方米）；厦门名汇铜锣湾广场（10万平方米）；晶港城购物中心（3万平方）；书香门第上河坊商业中心惠州首家shoppingmall港惠购物中心广场、红谷滩CBD购物中心深圳

37、市中心区会购地铁商业街东莞东城10万星玺购物中心专家团队63Page63罗立华简介：多年房地产从业经验，擅长商业定位、规划、商家资源整合以及商务谈判，具备丰富的成功操作经验和商家资源。公司职务隆塬地产招商管理中心总经理本项目中担任职务项目指导委员会成员工作地点深圳参加环节项目全程工作职责技术支持、商业定位讨论、项目评审、监督服务品质主要负责项目海南宏银滨海花园明珠商贸城湖南衡阳宇元万向城河北保定万博广场南昌紫金城出版书籍或发表论文：在香港商报南方都市报深圳商报潇湘晨报发表过多篇文章专家团队64Page64谭福强公司职务隆塬地产深莞分公司副总经理本项目中担任职务项目指导委员会成员工作地点深圳参加

38、环节项目全程工作职责技术支持、调配公司资源、核心思路讨论、项目评审、监督服务品质主要负责项目2006年策划招商星河第三空间顶级家居广场/COCOPARK购物公园2003年-2004年策划招商嘉豪家居广场/渤海汽配城2002年策划招商好运来家居广场（现为转为国安居）2001策划招商超凡工艺品中心1997年成功策划招商深圳华强北顺电家居广场专家团队65Page65冯志红简介：房地产管理专业。房地产行业从业经验15年，主要从事房地产策划和房地产营销方面的工作，特别在房地产前期定位策划和后期营销策划方面具有丰富经验和较强的执行力。公司职务隆塬地产营销中心总经理本项目中担任职务项目指导委员会成员兼策划总

39、监工作地点深圳参加环节项目全程工作职责技术支持、核心思路讨论、项目评审、监督服务品质主要负责项目深圳豪城花园深圳西海岸花园深圳宝豪世家深圳沙莉公馆深圳御景湾花园长春亚泰花园内蒙银泰商城海南椰风海韵花园惠州龙城一号花园出版书籍或发表论文：地产熊市更显代理公司的重要性珠三角楼市的未来发展方向楼市淡季中的营销手段专家团队66朱剑文简介：从事商业项目操作16年以上工作经历，对商业策划、规划、招商、运营管理有丰富的实战经验和专业水平。公司职务隆塬地产运营中心总经理本项目中担任职务项目执行团队招商总监工作地点深圳参加环节项目全程工作职责技术支持、核心思路讨论、项目评审、监督服务品质主要负责项目岁宝百货桃源

40、居：深圳大盘之一、总占地一百八十万平方米，获得世界经典示范卓越住区称号；世纪广场：东莞大型商业，家乐福经营面积达到两万八千平；惠阳都市广场：惠阳商住大盘，成功引进人人乐；虎门富民服装批发市场；惠州龙城一号；泉州海景国际；专家团队67江友良简介：具有独立的市场开拓能力。熟悉租赁相关条例及租赁合同的拟订、谈判、签署。擅长业务包括：项目的选址、定位策划、投资预算、可行性分析。开业组建筹备、卖场设计、规划布局、采购、招商；卖场经营指导，不良卖场整改、顾问管理。公司职务隆塬地产商业运营中心招商总监本项目中担任职务项目执行团队招商经理工作地点深圳参加环节项目招商全程工作职责技术支持、调配公司资源、招商工作主要负责项目广州美林国际采购中心项目招商武汉家居广场项目拓展招商山东经纬商贸城项目顾问横岗购物公园深圳地铁商业项目城建购物公园招商项目惠州九聪广场项目新一佳好又多执行团队谨此致谢！交流时间