投资决策程序如何优化.ppt

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1、 投资决策程序优化及城市评价体系建议经营管理部Gemdale Corporation目 录1.集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究 3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系 Gemdale Corporation目 录1.集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究 3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系 Gemdale Corporation 集团现有的投资决策体系基于报告、调研的城市、项目综合判断子公司投资机会寻找集团投资决策项目可行性研究报告输入该体系不足：该体系不足：决策流程决策流程“集中化集中化”，城市判断与项目判断混杂在一起，没有重心城市判断与项目判断混杂在一起，没有

2、重心，影响决策效率 进入新城市拓展进入新城市拓展，城市研究与项目拓展同时进行，拓展工作没有重心拓展工作没有重心，影响工作效率 编写项目可行性研究报告编写项目可行性研究报告，城市分析与项目分析混杂在一起，报告编写没有重心报告编写没有重心集团投资信息的发布Gemdale Corporation当前集团投资决策流程工作沟通层面：集团与子公司对于土地拓展共同参与的环节少,彼此信息不对称，影响决策效率;集团战略制定与子公司战略执行在此流程中没有很好结合，影响执行效率；工作方法层面：项目决策“集中化”，造成集团在城市与项目判断时没有重心，影响决策效率。困惑困惑困惑原因年度、季度投资信息发布Gemdale

3、Corporation 集团努力建立的投资决策体系子公司投资机会寻找集团投资信息发布城市机会、市场初判城市判断项目机会、细分市场市场初判项目判断集团 子公司集团投资决策变革的目的：变革的目的：变决策内容的“集中化”为“阶段化”、“并联化”YESYESYES城市层面决策评审会项目层面决策评审会Gemdale Corporation优化后的集团投资决策流程优化措施概括：优化措施概括：明确集团城市与项目判断的两阶段决策准则（已进入城市与新拓展城市同样对待）集团首先发布年度土地投资计划，同时滚动发布各季度土地投资计划颁布集团统一的城市与项目决策指标体系、可研报告模板，强调报告核心部分数据的真实性与模板

4、使用的严肃性 YES城市研究城市评价报告集团评审Gemdale Corporation案例说明：办事处的成立运作方式资源、时间的巨大浪费拓展人员积极性的挫伤成立办事处城市和项目综合可研报告城市研究城市评价项目土地信息收集项目可研报告政府关系协调营销、成本、设计人员介入城市和项目均被肯定城市被肯定、项目被否城市被否、项目被肯定城市和项目均被否集团评审成立办事处项目土地信息收集项目可研报告政府关系协调营销、成本、设计人员介入原有流程改进后流程市场、投资人员考察Gemdale Corporation投资决策的例外处理方式 在城市评审被否决的情况下：在城市评审被否决的情况下：1.1.对于已进入的城市对

5、于已进入的城市 在城市评审已经否决的情况下，如果分公司认为特别好的项目，可以另行提交集团评审，但此种情况下，鉴于城市市场带来的风险，对项目的收益要求将提高。2.2.对于尚未进入的城市对于尚未进入的城市 在城市评审否决情况下，鉴于市场风险，集团将不对项目另行评审Gemdale Corporation优化后的集团投资计划表建议实施新的投资政策：建议实施新的投资政策：集团承诺实现投资计划表中的投资额度的前提是：要求所在区域公司完成计划表中已投入资金的经营要求。Gemdale Corporation目 录1.集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究 3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系 做了

6、那么多还不行，真不知道到底要的是什么？给了一大叠资料，我要的东西却没有子公司子公司集集 团团情景模拟：子公司和集团关于情景模拟：子公司和集团关于“可研报告可研报告”的一段对话的一段对话u部分指标敏感度不高，不能及时反映市场变化，需要调整和优化；u对于指标值没有给出判读的方法；u没有对统计口径和数据来源进行统一规范；u对于可能对城市发展形成重大影响的非定量因素关注不够；1.原有指标体系的局限u城市评价指标体系的建立u统计口径的统一；u数据来源的规范；u城市评价参照体系的建立2.城市评价体系研究的主要内容3.城市评价体系与投资效率提升集团：集团：得到所期望的资料数据来源权威可靠统计口径一致、便于横

7、向比较子公司：子公司：清楚集团评审的要求有的放矢、减少反复城市评价指标体系城市评价指标体系数据来源的权威性逻辑体系严密统计口径的统一指标的标准化信息搜集和报告准备时间大幅减少信息搜集和报告准备时间大幅减少更迅速地对城市和项目做出判断更迅速地对城市和项目做出判断投资效率提升投资效率提升拓展效率更高拓展效率更高决策效率更高决策效率更高4.城市评价思路的改进候选城市原始数据城市评价指标体系候选城市评价指标纵向比较分析城市评价指标体系城市评价指标参照系横向比较分析已进入城市原始数据对候选城市的评价更科学5.研究的理论基础：房地产的周期论u解决问题：房地产的周期性意味着需要对特定城市所处的阶段做出判断，

8、看其是否处在平稳期、机会期、泡沫期或者萧条期，力求实现低处拿地、高处卖楼低处拿地、高处卖楼u高敏感性u数据可获得性u通用性u简洁性6.指标设置的原则7.对原有指标体系所做的调整1.指标分类：三类 主指标：选择最能反映城市市场状况和趋势的8个指标；次指标：重要性较低或敏感度较低的指标6个指标；辅助定性指标：不能定量的一些重大影响因素；2.指标中增加一些更能反映市场实际情况的指标 投资性购买所占比例（外地人）房价收入比 租金/价格比 3.主指标增加了土地供应对后市影响的预测性指标 4.在次指标中，增加了房地产金融的指标：房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额的比例：个人购房信贷比 5.概括了7

9、项重要的辅助定性指标 8.城市评价指标简表逻辑框架城市选择评价指标市场趋势判断指标城区常住人口城区人口密度运作可行性判断指标施工面积/销售面积新开工面积/施工面积新增土地面积/新开工面积房价收入比投资性购买所占比重预售面积/批准预售面积商品住宅销售额GDP总量及增幅次指标辅助指标商品住宅销售面积市场规模政府配合效率地价与售价比土地机会租金/价格比价格增幅/人均收入增幅新建商品住宅空置率个人购房信贷比价格增幅/消费储蓄增幅房地产贷款/总贷款产业结构特征民营经济发展状况房地产开发水平未来城市重大建设房地产政策导向重大经济发展机会重大城市活动房地产投资额/固定投资额城市评价报告中对指标数据采集要求：

10、1、主指标（8个）和可行性指标（4个）必须提供数据2、次指标及辅助指标 可以根据城市情况协商选择提供主指标城市市场趋势判断决策程序市场趋势综合判断市场趋势辅助指标判断市场趋势主要判断趋势主指标-1趋势主指标-8趋势次指标-6趋势次指标-1定量判断定量判断定性定性+定量定量定性判断定性判断城市选择决策体系市场趋势综合判断运作可行性判断城市是否进入决策市场趋势辅助指标判断市场趋势主要判断市场规模政府配合效率地价与售价比例土地机会10.城市评价报告成果标准11.城市评价参照体系数据库通过比较：迅速对候选城市建立直观概念候选城市与典型城市的直观比较市场规模及其相关因素 u相关系数为0.944（Beta

11、系数）；u散点大多落在直线附近；可见城市年销售面积与常住人口总量之间存在着高度的线性相关。因此，我们可以通过该城市常住人口数，以及人口的机械增长率来预估该城市未来的房地产市场的规模房地产市场的规模和潜力与常住人口总量的关系候选城市与典型城市的直观比较候选城市与典型城市的直观比较房价水平及其相关因素房价水平及其相关因素通过比较：通过比较：u直观认识某特定城市房价的相对水平；u通过将该特定城市的影响房价的关键数据与典型城市对照，大致判断该城市未来房价的增长空间（以东莞为例，其人均GDP、人均 可支配收入的排位都比较靠前，而房价水平的排位相对靠后，因此从支付能力的角度来说，其房价还有较大上升空间）1

12、.1.施工面积施工面积/销售面积销售面积20002001200220032004上海3.632.913.043.142.43重庆3.863.953.543.313.94天津2.622.652.792.072.06北京3.313.863.363.592.96东莞3.663.652.473.213.95武汉3.262.993.142.833.28深圳2.983.232.92.532.48上海重庆天津北京东莞武汉深圳基准值3.2-3.83.6-3.92.6-33.3-3.63.2-3.63.2-3.42.9-3.32.2.基准值基准值3.3.商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅2000200120022

13、00320042005上海10.11%0.83%6.93%23.80%26.79%4.90%重庆-0.28%5.29%12.61%3.68%18.81%8.45%天津-2.41%2.22%3.20%6.25%20.71%30.00%北京-4.80%3.49%-5.30%-0.22%6.53%19.20%东莞33.33%14.63%-29.03%45.15%5.26%16.40%武汉4.38%1.39%11.90%11.47%23.74%17.47%深圳1.41%2.20%0.71%2.10%5.28%17.38%深圳：深圳：该比值连续两年偏低且逐年降低，供需失衡导致价格大幅上涨施工面积施工面积

14、/销售面积：销售面积：该比值的异常变化将对下一年度的价格变化起到一定预示性作用该比值的异常变化将对下一年度的价格变化起到一定预示性作用天津：该比值在2003、2004年明显较大幅度低于正常值，导致房价在2004、2005出现大幅度上涨下一年度施工面积/销售面积比值的变化取决于：新开工面积增幅新开工面积/施工面积新开工面积增幅、新开工面积新开工面积增幅、新开工面积/施工面积的比值：施工面积的比值：此两指标的异常变动将对施工面积此两指标的异常变动将对施工面积/销售面积这一指标起到销售面积这一指标起到预示性作用预示性作用200020012002200320042005上海0.360.330.350.

15、370.34重庆0.510.50.410.420.37天津0.410.330.410.420.520.51北京0.410.510.450.390.330.27东莞0.620.540.450.430.45武汉0.370.440.520.470.45深圳0.350.370.350.350.37200020012002200320042005上海52.2%-12.5%19.7%25.3%2.1%重庆59.3%29.9%1.4%23.7%5.5%天津3.2%-18.4%29.1%17.6%51.7%12.4%北京57.9%84.0%9.8%1.9%-11.8%-10.1%东莞26.3%-18.3%47

16、.6%66.3%-5.9%武汉9.8%22.4%32.1%9.1%12.5%深圳-6.8%23.3%2.6%-2.1%9.6%200020012002200320042005上海3.632.913.043.142.43重庆3.863.953.543.313.94天津2.622.652.792.072.062.78北京3.313.863.363.592.962.84东莞3.663.652.473.213.95武汉3.262.993.142.833.28深圳2.983.232.92.532.48天津：天津：2004年新开工面积大幅增长，2004、2005年的新开工面积/施工面积的比值较大幅度增加，

17、导致2005年的施工面积/销售面积的比值增加到2.78，供需恢复到正常状态，再加上房价收入比已达到9.7的高点，因此2006年的房价涨幅可能放缓北京：北京：2003、2004的新开工面积增幅很小甚至负增长，导致2004、2005的施工面积/销售面积比值较大幅度减小；2005年的新开工面积继续出现负增长，2006年的施工面积/销售面积仍将偏离正常值，从供需角度看，价格仍有较大上涨的压力深圳：深圳：新开工面积自2002年来持续较小幅度增长，导致2003、2004的施工面积/销售面积偏小1.1.新开工面积增幅新开工面积增幅2.2.新开工面积新开工面积/施工面积施工面积3.3.施工面积施工面积/销售面

18、积销售面积商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅人均可支配收入增幅 商品住宅价格增长空间商品住宅价格增长空间 19981999200020012002200320042005全国10.49.60 9.40 8.90 8.20 7.90 7.60 上海10.2 8.4 8.4 8.4 8.8 9.4 11.5 10.8 北京17.2 15.9 13.4 12.4 10.9 9.8 9.7 10.0 深圳7.36.96.86.66.26.15.86.4天津7.9 7.4 8.5 7.8 7.8 7.2 8.3 9.7 武汉8.3 8.2 7.7 7.2 7.4 7.1 7.6 7.8

19、 沈阳14.7 14.3 13.4 12.5 11.3 10.6 9.7 9.6 广州13.2 11.7 10.0 8.5 7.9 7.8 7.5 杭州8.6 8.1 7.7 7.3 8.3 8.5 11.6 南京10.7 9.9 9.7 9.1 9.5 9.6 11.9 成都6.7 7.1 6.6 6.3 6.4 6.8 7.1 人均储蓄余额：人均储蓄余额：支付首付的能力；人均可支配收入：人均可支配收入：支付月供的能力；人均可支配收入增幅：人均可支配收入增幅：影响到居民的消费信心，进而影响到其消费倾向；商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅/人均可支配收入人均可支配收入增幅：增幅：反映了近年来房价

20、的透支程度 20002001200220032004近3年均值上海1.41 0.08 2.43 1.95 2.19 2.19 重庆(0.05)0.83 1.24 0.31 1.35 0.97 天津(0.38)0.22 0.68 0.63 1.85 1.05 西安0.35 0.40 0.48 0.41 南通1.72 3.75 1.41 1.12 2.10 宁波1.65 1.27 1.46 珠海3.90 1.20 1.28 2.12 北京(0.38)0.29(0.69)(0.02)0.52 0.17东莞3.63 0.74 5.03 0.47 0.92 沈阳0.26(0.03)0.45 0.30 0

21、.24 武汉0.55 0.17 1.69 1.27 1.95 1.64 深圳0.21 0.25 0.12 0.51 0.83 0.48 房价收入比房价收入比 房价收入比（商品住宅均价90）/（人均可支配收入户均人口）计计 算：算：1.纵比：房价增长与收入增长的匹配程度2003年前房价增长低于收入增长2.横比：各城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小 比比 较：较：房价增长空间的辅助判断：房价增长空间的辅助判断：Gemdale Corporation目 录1.集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究 3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系 Gemdale Corporation集团当

22、前项目决策评价指标体系当前项目决策评价指标体系核心指标项目全投资IRR项目销售净利润率 显然，集团当前项目决策关注更多的是项目的核心收益指标。但是也要认识到项目的收益性是建立在稳健的项目前期风险控制基础之上的。没有项目获取前风险的决策，项目收益只能成为空谈。所以集团项目决策评价指标体系的建立，首先应该建立项目前期风险决策指标体系，实现项目风险决策评价 Gemdale Corporation集团获取项目途径土地一级市场招拍挂项目土地二级市场获取前期要考虑的风险因素股权合作项目转让项目法律风险税费风险拆迁风险政府信用风险拆迁风险管理输出型项目市场风险市场风险获取项目时要考虑的风险获取项目时要考虑的

23、风险Gemdale Corporation在项目前期风险决策的基础之上，项目仍要回归项目收益决策层面，对于项目收益的核心指标IRR,我们发现其是一个受多因素影响指标，影响因素具体包括：静态收益 水平 动态效率水平销售速度开发周期回款周期成本支出现金流销售价格建安造价营销费用管理费用地价/税收项目IRR收入支出销售回款现金流回款速度项目现金流水平利润主导现金流主导获取项目时要考虑的收益及效率因素获取项目时要考虑的收益及效率因素 Gemdale Corporation项目决策评价指标体系静态收益指标地 价 地价外单方成本 动态效率指标完善后的项目决策评价指标体系以上动态效率指标可由集团与各子公司共

24、同讨论确定合理标准或衡量方法，新项目决策评价逐渐推行项目决策中需单独列明的风险项目收益决策指标体系项目全投资IRR 项目销售净利润率销售价格 从拿地到开盘时间 项目月均去化速度法律风险税费风险拆迁风险政府信用风险Gemdale Corporation在以往的项目决策中，集团更多关注项目体现出的综合IRR数值，更确切的讲是更关注项目在利润主导模式下IRR静态收益表现，弱化了IRR动态效率表现，忽略了效率提升对IRR增长的贡献，不利于公司整体开发能力的提高。这在集团与子公司签订项目开发、经营目标责任书中能够体现：某些时候，项目在做可研时，会把项目的均价估保守，将开发效率做高。但在项目实际开发、经营

25、中则有可能反过来，用项目实际均价的大幅增长来弥补项目开发效率不高所产生的对项目整体IRR的影响，从而人为调节公司经营压力这样虽然保证了项目IRR的实现，但多是基于市场大势的影响，这对集团突破效率瓶颈无益，加大了项目调度难度，降低了项目现金流预测的准确性，从而影响整个集团的资源调度与投资决策Gemdale Corporation调整后的项目开发责任书Gemdale Corporation项目决策中板块及项目细分市场评价指标Gemdale Corporation投资效率提升的效果：以2006年投资为例YESNO6亿68亿6810亿已有项目经营状况项目融资规模到位时间股权融资规模到位时间城市考察城市评价项目考察YESNO城市考察城市评价 候 选 城市群项目考察城城市市评评价价指指标标体体系系项项目目决决策策评评价价体体系系动态信息发布：动态信息发布：年度投资计划、季度投资计划年度投资计划、季度投资计划原有流程改进后流程资金到位时间平均节约平均节约2 23 3个月个月谢谢！汇报完毕