房地产开发如何拿地培训课件bgon.pptx

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1、2007年06月25日 地产发展部 如何拿地总计：总计：78 78页 页 时间：时间：100 100分钟 分钟2/78如何拿地 如何拿地基本知识信息来源获取途径拿地步骤总结心得分享 认识土地目 录3/78如何拿地 如何拿地n n 意义n n 土地储备附加值n n 战略发展需求拿地工作的重要性4/78如何拿地 如何拿地意义在房地产环节中土地是第一拿地 找钱 建房 卖房 管房n 土地是做项目的基础 是根本n 吃着碗里 做着锅里 种着田里 开着山里5/78如何拿地 如何拿地土地的属性 总量确定性 不可再生性 高附加值性 多种不对称性 高政策导向性 竞争非理性6/78如何拿地 如何拿地拿地原则 前瞻性

2、 合法性 灵活性 合理性7/78如何拿地 如何拿地认识土地 土地分类（建设用地 农用地 未利用土地）会查地类表 会查规划用地性质表8/78如何拿地 如何拿地基本农田 一般农田 集体建设用地国有农用地 国有林地 国有建设用地土地概念这些概念和相关政策规定要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序 9/78如何拿地 如何拿地农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费（注：土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一下）。清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充分的沟通。把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情况，找到一个中心

3、的点。土地评估构成10/78如何拿地 如何拿地宗地要素 容积率 限高 建筑密度 绿地率11/78如何拿地 如何拿地看图 道路交通图 航测图 地界图 宗地图 控制性规划图 红线图（地块、建筑)12/78如何拿地 如何拿地 周边要去找各个区的土地所所长 街道办事处土地管理所 土地稽查等的主要负责人了解土地信息 市区内部队用地的转让 房管局熟人介绍 因资金、证件不到位的暂停项目 地市土地推介会（关注18个地市）土地信息来源13/78如何拿地 如何拿地n 资产管理中心处理的不良资产n 储备有土地而缺少开发资金的房地产公司n 上网 报纸等公开处理信息查询等途径 n 公司高层获取的信息n 法院查封 拍卖的

4、公开信息n 烂尾楼收购土地信息来源14/78如何拿地 如何拿地省域化战略15/78如何拿地 如何拿地重点城市战略 郑 州（中牟）信 阳商 丘漯 河新 乡 16/78如何拿地 如何拿地土地获取路径总结 国有土地出让 协议转让 行政划拨 租赁 作价出资或入股 股权拆分资产剥离 土地获取途径流线图17/78如何拿地 如何拿地土地获取基本模型见流程组合18/78如何拿地 如何拿地城中村改造模型基础工作：列入改造计划土地确权用地控规设计拆迁项目可行性研究办理国有划拨土地证工作模型119/78如何拿地 如何拿地经济适用房工作模型房管局（发改委）指标申请发改委立项批复规划局选址意见发改委立可研批复土地部门征

5、地申请用地规划土地证方案审查建设规模批复建设工程规划许可证施工许可证 销售许可证工作模型220/78如何拿地 如何拿地协议拿地模型项目建议 项目建议批复 签定进区框架协议递交可研报告 可研批复 颁发选址意见书颁发建设用地规划许可证 签定国有土地出让协议项目报审 建设工程规划许可证申请 工程报建 施工图审查 招标备案 报建审批质检、安检审批核发施工许可证 核发预售许可证工作模型321/78如何拿地 如何拿地招拍挂拿地模型获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件报送竞买资料 领取竞买号牌在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人签订拍卖成交确认书 签定土地使用权出让合同交纳土地使用权出让金

6、 取得国有土地使用权证工作模型422/78如何拿地 如何拿地了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻 拿地前期准备 23/78如何拿地 如何拿地了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻 准备1研究政策 发现机会24/78如何拿地 如何拿地土地是宝 稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法 准备2争分夺秒 储备土地25/78如何拿地 如何拿地要考虑长 中 短期项目的配比与结合准备326/78如何拿地 如何拿地建立考察评估地块的指标体系建立投资分析模具形成征地报告模板 准备4建立评估体系27/78如何拿地 如何拿地拿地实战n n 收集土地信息n

7、n 关注市场 研究政策n n 设计获取路径n n 获取土地 取得土地证28/78如何拿地 如何拿地搜集土地信息 重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库步骤129/78如何拿地 如何拿地土地政策研究 跟踪国家及地方土地政策最新动态 定期察看国土资源部相关网站 根据地块的性质，提供对应政策法规支持 对目标地块的获取方式，提供建议步骤230/78如何拿地 如何拿地设计获取路径 研究地块相关资料设计最佳土地获取路径 研究有关政策规定设计最佳土地获取路径步骤331/78如何拿地 如何拿地获取土地取得土地证进行土地储备步骤432/78如何拿地 如何拿地加强基础工作步骤533/7

8、8如何拿地 如何拿地土地初判模型按照获取的信息填写定性分析表多方面了解详细信息初步设定土地的获取的途径步骤634/78如何拿地 如何拿地土地投资测算模型n 实地勘测地块，了解地块周边情况n 了解周边项目和土地价格n 买航测图，了解项目规划n 了解规划设计要求或预设规划设计要求n 结合区域市场，进行物业发展建议设想n 预估土地价及产品进行成本概算工作模型335/78如何拿地 如何拿地 了解征地的审批程序步骤736/78如何拿地 如何拿地不管是耕地还是荒地或者其它的土地性质一定要搞清楚弄明白审批程序2只有把这些事情都清楚之后相应政策才会比较清楚 37/78如何拿地 如何拿地哪种土地哪一级部门授权有

9、哪些权力 审批的程序是什么 都要特别清晰 审批程序338/78如何拿地 如何拿地了解土地评估价格及价格的构成步骤839/78如何拿地 如何拿地 了解重要的分析指标步骤940/78如何拿地 如何拿地征地时 需要对所选城市 区域 地段进行了解和指标分析选定意向地块后 应对其有所调查和了解分析指标1具体考虑指标如下n n 当地人均年收入(体现其生活质量)n n 城市化程度率n n 人口数量(可分析潜在客户群)41/78如何拿地 如何拿地n n 当地房地产开发状况n n 腹地(潜在外延辐射力发展)n n 地块周边环境:1000米以内有无竞争对手、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、有无学校、商务设施

10、分析指标242/78如何拿地 如何拿地n n 位 置n n 面 积n n 价 格：地价增值空间大n n 政 策：可享受优惠政策n n 合作方式分析指标343/78如何拿地 如何拿地n n 土地性质及用途 建设用地 房地产开发用地 工业用地 其他n n 办到土地证时间n n 办理程序n n 现金流n n 收入和利润分析指标344/78如何拿地 如何拿地n 房地产市场分析培训总结n 土地政策的研究培训总结n 房地产政策的研究培训总结n 土地小组各项分工的培训总结n 房地产开发流程的培训总结n 经典案例的学习步骤10 培训总结制度45/78如何拿地 如何拿地n n 土地市场研究数据库n n 土地政策

11、数据库n n 土地获取资料准备数据库n n 公司土地储备数据库建立拿地数据库46/78如何拿地 如何拿地郑州市土地成交信息汇总表区域位置用途出让方式面积成交价格年限受让人土地市场研究数据库数据库147/78如何拿地 如何拿地 土地获取概念设计土地获取路径总结土地获取来源总结土地获取准备数据库（待建）数据库248/78如何拿地 如何拿地土地综合法律法规及政策政策信息1n 中华人民共和国城市规划法n 中华人民共和国土地管理法n 中华人民共和国城市房地产管理法n 中华人民共和国土地管理法实施条例n 城市房地产转让管理规定n 河南省实施土地管理法办法n 河南省城市房地产开发经营管理条n 河南省城市房地

12、产交易管理办法 n 郑州市国有土地有偿使用条例49/78如何拿地 如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2n 基本农田保护条例 n 河南省基本农田保护条例n 郑州市人大常委会关于修改郑州市基本农田保护条例的决定n 农村集体土地使用权抵押登记的若干规定n 建设用地审查报批管理办法征用土地公告办法50/78如何拿地 如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2n 关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见n 关于完善征地补偿安置制度的指导意见n 关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知n 建设项目用地预审管理办法 n 关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的

13、通知51/78如何拿地 如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2n 关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式的问题通知n 关于加强农村宅基地管理的意见n 关于调整国家建设征用土地补偿安置标准等若干问题通知52/78如何拿地 如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2n 郑州市人民政府关于调整国家建设征用土地补偿n 安置标准有关问题的通知n 郑州市商品交易市场建设管理条例n 郑州市商品交易市场管理办法53/78如何拿地 如何拿地划拨土地相关法律法规及政策政策信息3n国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定n关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有 企业改革和发展的

14、若干意见n中国人民解放军房地产管理条例通知 n划拨用地目录54/78如何拿地 如何拿地划拨土地相关法律法规及政策政策信息3n 最高人民法院关于能否将国有土地使用权n 折价抵偿给抵押权人问题的批复n 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否n 列入破产财产等问题的批复n 河南省人民政府办公厅转发省教育厅等部门关于切实n 做好高等学校老校区土地置换工作意见的通知55/78如何拿地 如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息4n 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例n 河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定n 国有土地使用权出让合同示范文本n 关于发布国有土地使用权出让

15、合同补充协议示范文本（试行）的通知n 协议出让国有土地使用权规定56/78如何拿地 如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息4n 协议出让国有土地使用权规范n 河南省人民政府关于公布执行协议出让土地最低价标准的通知n 郑州市人民政府关于协议出让国有土地使用权土地出让金征收标准有关问题的通知n 郑州市人民政府关于公布执行郑州市协议出让土地最低价标准的通知n 郑州市人民政府关于公布我市市区土地基准地价的通知57/78如何拿地 如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息4n 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定n 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范n 河南省人民政府关于加强国有经营性土地

16、使用权n 招标拍卖挂牌出让管理的意见n 郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法n 规范国有土地租赁若干意见58/78如何拿地 如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息4n 郑州市国有土地有偿使用条例n 最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知n 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释n 国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函n 关于军用土地转让有关问题的复函59/78如何拿地 如何拿地土地权属相关法律法规政策信息5n 土地登记资料公开查询办法n 闲置土地处置办法n 确定土地所有权和使用权

17、的若干规定n 郑州市确定土地权属条例n 郑州市土地储备实施办法60/78如何拿地 如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息6n 国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知n 调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知n 中华人民共和国耕地占用税暂行条例n 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例n 国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 的决定61/78如何拿地 如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息6n 财政部 国家税务总局关于贯彻落实国务院关于修改n 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例决定通知n 中华人民共和国土地增值税暂行条例n 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则n 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知n 国家税务总局关于房地产开发企业土地n 增值税清算管理有关问题的通知62/78如何拿地 如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息6n 国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定n 河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法n 河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知