房地产营销策划-合肥市金谷产业公园项目定位与营销策略执行报告(工业园)正式版.ppt

《房地产营销策划-合肥市金谷产业公园项目定位与营销策略执行报告(工业园)正式版.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产营销策划-合肥市金谷产业公园项目定位与营销策略执行报告(工业园)正式版.ppt（131页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 金谷产业公园金谷产业公园 项目定位与项目定位与营销策略执行报告营销策略执行报告本报告是严格保密的。2确定项目物业定位思路，完善项目形象、客户定位体系。在项目定位思路下，达成项目后续营销思路上的共识。明确所达成的营销思路共识基础上项目的推广调性及其分阶段诉求核心。形成阶段性营销节点及其相应所需物料配合与执行要求。目的目的本报告是严格保密的。3开发目标开发目标目标：目标：财务目标：财务目标：结合实际情况，以降低风险为主，实现利润结合实际情况，以降低风险为主，实现利润。企业目标：企业目标：保证项目一期顺利运作，为项目后续开发提供指导。保证项目一期顺利运作，为项目后续开发提供指导。本报告是严格保密的

2、。4项目定位项目定位营销策略及执行营销策略及执行作为作为“孵化器孵化器”产品假设产品假设作为作为“总部基地总部基地”产品假设产品假设项目研判与物业档次定位项目研判与物业档次定位项目客户定位项目客户定位项目形象定位及形象提纯项目形象定位及形象提纯项目目标回顾与核心问题项目目标回顾与核心问题营销战略营销战略营销策略及策略分解营销策略及策略分解营销总攻略营销总攻略报告要点回顾报告要点回顾本报告是严格保密的。5项目定位项目定位我们到底是什么？我们到底是什么？项目定位项目定位孵化器孵化器oror低密度办公低密度办公定位假设：定位假设：基于项目之前的沟通、及用地性质、项目属性等问题的考虑，本次定位将围绕两

3、个假设作选择：以低成本运作为主导的合肥传统“孵化器”型办公或住宅类产品，以项目初衷之高形象定位“低密度办公类产品”。但需要强调的是，结合当今经济环境及合肥本地市场情况分析，两种选择都会有一定的风险，这种风险主要来源于土地性质及政府凌驾的各种限制。我们将在结合此类风险的因素、站在企业的角度综合衡量，希望寻找一个最优的解决方案。本报告是严格保密的。6项目作为项目作为孵化器孵化器合肥孵化器市场基础背景分析：合肥孵化器市场基础背景分析：合肥合肥“孵化孵化器器”产品未能有代表城市发展高度的标杆项产品未能有代表城市发展高度的标杆项目目 项目名称项目名称产品标准产品标准客户客户价格价格中瑞大厦立面：高档花岗

4、岩贴面，配合双层LOW-E中空钢化玻璃呈现出独特永恒美感，主楼24层。公共部分：大堂9米挑高大堂，五星级标准打造，国际品牌电梯，轿厢内豪华装修。卫生间采用星级装修标准。(精装修)6000平米品牌快捷酒店、高档餐饮酒楼、商务休闲宾馆。均价3500元/M2蜀山一号别墅型生态办公。立面：局部文化石搭配涂料，联排三层共七栋，双层中空玻璃。公共部分：入户花园、车位。小型IT企业与具投资行为的房地产企业。均价3600元/M2TOP创展中心立面：深色幕墙、双层中空玻璃，层高3.4米，5栋6层商务板楼，2栋12层商务塔楼，建筑立面富有现代感。公共部分：生态办公园林（中央花园、水景、游园）开窗见绿，奥的斯电梯、

5、每层空间自由组合。创业型高科技企业均价2800元/M2鲲鹏国际广场立面：U型全框架结构造型现代。公共部分：5A化智能化办公配备（OA：办公自动化、BA：楼宇管理自动化、CA：通讯自动化、FA：消防自动化和SA：安保自动化），大蜀山+内部园林构成生活办公环境。本地医药企业、仪表企业均价3000元/M2合肥现有“孵化器”项目产品标准与销售价格不成正比产品标准与销售价格不成正比，别墅办公与写字楼办公产品未形成价差，智能化与生态办公产品价格亦没有差别。生态办公、智能化办公、自由空间组合成为生态办公、智能化办公、自由空间组合成为“孵化器孵化器”产品定位共性特征产品定位共性特征，但此类定位对于项目的价格提

6、升空间有限。合肥目前入驻“孵化器”项目的客户以创业型的成创业型的成长企业为主长企业为主或是服务型行业为主，缺乏关联性标志企业。合肥合肥“孵化器孵化器”产品未能产品未能有代表城市发展高度的标有代表城市发展高度的标杆项目。杆项目。本报告是严格保密的。7合肥孵化器市场基础背景分析：合肥孵化器市场基础背景分析：多数多数“孵化孵化器器”项目开发动机为城市运营机遇下实现低项目开发动机为城市运营机遇下实现低价取地价取地 项目作为项目作为孵化器孵化器在辖区在辖区项目位置项目位置规划土地用途规划土地用途土地面积土地面积建设指标要求建设指标要求成交价成交价 (万元万元/亩亩)主体建筑物性质主体建筑物性质建筑容积率

7、建筑容积率（）瑶海区 合磨路东工业42厂房+办公0.825.67纬B路与经B路交口工业70厂房0.825.6合磨路与站前北路交口工业100厂房+办公0.825.67纬A路西与纬D路北工业17.346厂房0.825.6经济区 枫林路东、紫蓬路南工业143.29厂房+办公0.825.67方兴大道南、青鸾路西工业81.6645厂房0.825.73紫云路北、枫林路西工业120.6855厂房+办公0.825.67汤口路北、桃园路西工业31.539厂房0.825.7繁华大道北合九铁路西工业70.0065厂房+办公0.825.73紫云路南、莲花路西工业74.385厂房0.825.8飞龙路北、芙蓉路东工业11

8、3.88厂房0.825.62上表为上表为20072007年底合肥工业地产出让情况一览表，其土年底合肥工业地产出让情况一览表，其土地成交价格在地成交价格在2525万元万元/亩左右。亩左右。注：以上资料来源于合肥土地市场网本报告是严格保密的。8合肥孵化器市场基础背景分析：合肥孵化器市场基础背景分析：取地后钻政取地后钻政策空子作为住宅出售博取高额利润成为孵化策空子作为住宅出售博取高额利润成为孵化器产品开发特征器产品开发特征项目作为项目作为孵化器孵化器以孵化器报规划与建设以孵化器报规划与建设按工业办公物业报规、报建且将建安成本控制在较低范围内。这类产品即是我们所俗称的“孵化器”产品。实现高额利润实现高

9、额利润低价取地低价取地合肥工业地出让约在25万一亩，且07年前政府对于用地条件与销售限制不严。作为住宅出售作为住宅出售规划为批着办公外衣，实际为住宅的产品。产品类型或为联排别墅、或为SOHO公寓。取地后钻政策空子作为住宅出售博取高额利润成为孵化器产取地后钻政策空子作为住宅出售博取高额利润成为孵化器产品开发特征。品开发特征。本报告是严格保密的。9合肥孵化器市场基础背景分析：合肥孵化器市场基础背景分析：当前政策对当前政策对孵化器产品销售加以诸多限制条件，孵化器产品销售加以诸多限制条件，0808年孵年孵化器产品销售去化速度较慢化器产品销售去化速度较慢项目作为项目作为孵化器孵化器项目名称项目名称200

10、82008供给体量供给体量20082008推售套数推售套数消套数消套数销售化率销售化率蜀山一号71680281761%鲲鹏国际广场120000601017%“孵化器孵化器”项目低价、低速销售，其最大障碍在于销售条件的限制。项目低价、低速销售，其最大障碍在于销售条件的限制。市场项目平均每个项目年销售套数约 10-15 10-15 套。u银行按揭全面叫停。付款方式限制付款方式限制办证手续限制办证手续限制u房产证办理须向区经贸委或招商局提交企业年度财务报表或相关资信证明经审核后办理。购买对象限制购买对象限制转让的限制转让的限制天然气开通限制天然气开通限制u个人不能购买，必须企业或企业法人、股东方可购

11、买。购买企业必须将注册地及两税关系迁至区域内。预售证和房产证上注明不可擅自转让，不可随意变更用途，二手交易对象须为园区内其他企业。u工业用地天然气无法开通。本报告是严格保密的。10对于项目作为对于项目作为“孵化器孵化器”产品时的基本研判：产品时的基本研判：本项目作为本项目作为“孵化器孵化器”产品时，很难跳出客产品时，很难跳出客户对于孵化器产品较低档次的总体印象户对于孵化器产品较低档次的总体印象 项目作为项目作为孵化器孵化器客户对于客户对于“孵化器孵化器”产品形象认知产品形象认知的心理过程的心理过程1 1、土地性质、土地性质2 2、价格、价格3 3、展示包装、展示包装4 4、营销限制、营销限制5

12、 5、入驻企业、入驻企业根据客户对于“孵化器”产品形象认知的心理形成过程分析：土地性质：土地性质：工业用地的土地性质决定了项目形象档次上低于写字楼类办公产品。价格价格：品质对于价格提升空间的有限易形成低档办公物业的心理暗示。展示包装：展示包装：“孵化器”产品案场展示包装氛围的营造较弱对项目形象提升无有力支撑。营销限制条件：营销限制条件：入驻企业、银行按揭等营销限制条件使多数客户认为“孵化器”产品不是正常办公产品。入驻企业：入驻企业：创业型成长企业对于形象无法起到支撑。项目土地性质、作为项目土地性质、作为“孵化器孵化器”产品时价格、营销条件、入驻产品时价格、营销条件、入驻企业可变性较小，因此本项

13、目作为企业可变性较小，因此本项目作为“孵化器孵化器”产品时，很难跳产品时，很难跳出客户对于孵化器产品较低档次的总体印象出客户对于孵化器产品较低档次的总体印象 。本报告是严格保密的。11对于项目作为对于项目作为“孵化器孵化器”产品时的基本研判：产品时的基本研判：项目在压缩建安成本增加营销投入时能够有项目在压缩建安成本增加营销投入时能够有效的提升项目去化速度但无法实现质的飞跃效的提升项目去化速度但无法实现质的飞跃 项目作为项目作为孵化器孵化器项目名称项目名称营销改变后销售情况营销改变后销售情况营销改变前销售情况营销改变前销售情况蜀山一号可银行按揭平均15套/年银行按揭取消后至今未有销售鲲鹏国际广场

14、强势推广期销售4套左右近阶段营销投入减少销售停滞u营销限制：营销限制：可变性不大可变性不大u价格：价格：可变可变u入驻企业：入驻企业：可变性不大可变性不大u展示包装：展示包装：可变可变产品形象认知的产品形象认知的心理过程心理过程u土地性质：土地性质：不可改变不可改变从“孵化器”产品市场销售实际情况分析当影响客户形象认知因素当影响客户形象认知因素改变时改变时，项目去化速度能够得到提项目去化速度能够得到提升升。从影响客户形象认知因素可变性分析除展示包装、价格等因此可变，其它因素可变性相对较小，对于项目形象认知提升力有限。因此在客在客户形象认知没有较大提升前提下，户形象认知没有较大提升前提下，项目去

15、化速度无法实现质的飞跃项目去化速度无法实现质的飞跃。项目在压缩建安成本增加营销投入时能够有效的提升项目在压缩建安成本增加营销投入时能够有效的提升项目去化速度，但无法实现质的飞跃。项目去化速度，但无法实现质的飞跃。本报告是严格保密的。12项目作为项目作为“孵化器孵化器”产品的研判结论：产品的研判结论：作为作为孵化器产品形象提升空间有限，即使增加营孵化器产品形象提升空间有限，即使增加营销投入也无法实现销售价格与速度质的变化销投入也无法实现销售价格与速度质的变化项目作为项目作为孵化器孵化器12形象提升空间有限，客户认知为形象提升空间有限，客户认知为“加加强版孵化器强版孵化器”增加营销投入也无法实现销

16、售价格与增加营销投入也无法实现销售价格与速度质的变化速度质的变化作为作为“孵化器孵化器”产品项产品项目面临着一定的开发风目面临着一定的开发风险。险。本报告是严格保密的。13项目定位项目定位营销策略及执行营销策略及执行作为作为“孵化器孵化器”产品假设产品假设作为作为“总部基地总部基地”产品假设产品假设项目研判与物业档次定位项目研判与物业档次定位项目客户定位项目客户定位项目形象定位及形象提纯项目形象定位及形象提纯项目目标回顾与核心问题项目目标回顾与核心问题营销战略营销战略营销策略及策略分解营销策略及策略分解营销总攻略营销总攻略报告要点回顾报告要点回顾本报告是严格保密的。14总部基地分类研究：总部基

17、地分类研究：总部基地的五大发展模式总部基地的五大发展模式模式模式1 1：制造加工型制造加工型总部基地总部基地模式模式3 3：研发及高科研发及高科技型总部基地技型总部基地模式模式4 4 ：企业内脑型企业内脑型总部基地总部基地模式模式5 5：后台服务型后台服务型总部基地（总部基地（CBDCBD）北京星网工业园济南时代总部基地哥本哈根机场商务花园成都空港总部公园Park west西区商务花园德国慕尼黑宝马中心剑桥商务花园新加坡商务花园巴黎拉德方斯纽约曼哈顿模式模式2 2：空港型总部空港型总部基地基地交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动

18、；形成相关产业链。靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，占地面积广阔，依托交通优势的办公场所。产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动。良好的商务基础；多种交通方式到达市区；环境优美；人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻。城市中心，发达的城市交通，人流量密集，最高的地价和租金，购物、餐饮、休闲配套齐全，以大型金融、商贸企业等服务型企业入驻。模模 式式 K P I K P I 案案 例例总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。15制造加工型总部基地：制造加工型总部基地：济南时代总部

19、基地打济南时代总部基地打造济南制造业基地造济南制造业基地u启动时间启动时间：07年春季开盘，现在正在招商引资中，一期已经售完50%以上u位置位置/规模：规模：位于二环内天桥区唯一工业园区药山工业园内，总占地面积23.36公顷，总建筑面积28.11万平方米容积率1.20，规划建设300余栋总部楼。绿化率达36%。写字间面积在800-2000平米之间，可拆分的写字间面积为200-400平米。项目距济南国际机场25公里、火车站3公里、长途汽车站2公里，紧邻泉胜物流中心，交通便利u功能定位：功能定位：由温州商人投资建设为联体产业别墅，主要引入浙江新型都市工业企业和大型制造业企业的山东公司，抓住日韩产业

20、转移的机遇，为中小企业和民营经济提供集聚的平台u建筑进度建筑进度/企业入驻情况：企业入驻情况：至07年10月，时代总部基地一期已售完50%以上，实现均价2700元/平米；可以容纳超过300家企业，目前德力西电器、浙商通讯、信发集团、中标电器、潍柴工贸等等众多知名企业已经在第一时间抢驻总部基地。项目还吸引了温州商团北方市场营销总部或物流总部等设在济南，温州中小企业发展促进会也表示浓厚的兴趣。天桥区总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。16制造加工型总部基地：制造加工型总部基地：济南时代总部基地客济南时代总部基地客户构成户构成整体：整体：截至07年一季度，已签入驻协议客户42家，其中

21、德力西集团、正泰集团、信发集团是代表企业。共完成销售5万余平方米，约占一期总建筑面积的50%。浙商占据大半江山：浙商占据大半江山：因开发商的温州背景，以及浙江企业喜欢抱团的心理，加上时代总部基地提出的“品牌企业聚集区”等理念吸引了众多温州企业家，使得签约企业呈现本地企业和浙商平分秋色的局面，而且越来越多的浙商表示浓厚的兴趣。制造业民企是绝对的主角：制造业民企是绝对的主角：除了一家外企外其余的都是民企；99%以上是制造业民企，其中科技&电子&电信、机械和汽配是比重最大的三类企业。总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。17制造加工型总部基地：制造加工型总部基地：济南时代总部基地优济南

22、时代总部基地优惠政策惠政策u整体：整体：享受总部基地6大优惠+药山工业园区的双重优惠u税费减免优惠：税费减免优惠：1、入驻企业自开业之日起，两年内免交辖区各类规费，三年减半征收；济南市所收各类规费，辖区政府协同开发商申请减免政策。2、在总部基地园区内认定的高新技术企业，自认定之日起，减按15的税率征收所得税。3、新办高新技术企业，经企业申请，税务机关批准，从投产年度起，两年内免征所得税。4、出口产值达到当年总产值70以上的，经税务机关核定，按减10的税率征收所得税。u创业孵化基金支持：创业孵化基金支持：凡认购期间的客户可获得天桥区药山管委会提供的1.5%的创业孵化基金支持u付款优惠政策：付款优

23、惠政策：u教育服务：教育服务：入驻本园的企业管理人员、专业技术人员和高级人才的子女子女在天桥区内入学入托免收借读费区内入学入托免收借读费。u行政政策支持：行政政策支持：时代总部基地园内企业从前期立项，审批，规划，建设到后期生产经营，享受天桥区药山工业园管委会的“一条龙一条龙”跟踪服务，跟踪服务，行政性收费采取“一个窗口一个窗口”政策政策u享受药山工业园区的一切优惠：享受药山工业园区的一切优惠：基地招商可享受济南市天桥区药山工业园管委会对外招商现有的一切优惠付款方式付款方式优惠折扣比例优惠折扣比例一次性付款95折分期付款96折按揭付款98折总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。18

24、制造加工型总部基地：制造加工型总部基地：济南时代总部基地营济南时代总部基地营销策略上以活动扩大影响力以产品吸引客户销策略上以活动扩大影响力以产品吸引客户通过举办或参加各类相关活动增强影响力：通过举办或参加各类相关活动增强影响力：u成功举办了不同主题的三期总部沙龙，三期总部沙龙，与企业家畅谈总部基地发展中的各种问题，搭建与意向客户沟通的良好平台；u参加“浙江省首届总部经济高峰论坛浙江省首届总部经济高峰论坛”和“山东省首届总部经济高峰论坛山东省首届总部经济高峰论坛”，向各界人士展示总部基地的形象和招商策略，吸引了大批的温州企业参观考察u高调亮相春季房展会，春季房展会，以DIY 定制地产”概念及多样

25、化的产品吸引众多企业；u07年受邀参加山东首届环济南都市圈中小创业项目资金洽谈会，山东首届环济南都市圈中小创业项目资金洽谈会，倡导的“中小企业发展平台”主旨，吸引了大批参展者，成为展会上一大亮点灵活多样的招商活动：灵活多样的招商活动：积极在浙江等地招商，先后吸引了5 5批温州考察团批温州考察团来济南考察，效果显著，第一批温州考察团即有 20 家企业当场签订了入驻意向书。用产品说话，突出高性价比：用产品说话，突出高性价比：uDIYDIY地产：地产：隆重推出首家“DIY 定制地产”概念，满足客户对产品灵活性和个性化的需求；u可冠名的独栋式别墅可冠名的独栋式别墅：强调可独立冠名、彰显企业形象的独栋式

26、产业别墅，是山东省目前最大的首创独栋式商企办公平台；u环境环境&绿化绿化：环境优美，尊享后花园、空中花园，超大绿色生态环境；u多样化户型多样化户型：拥有面积3001600的多种户型，招商方式灵活多样，产品内部空间自由分拆组合，可分可合，可租可售，投资自用两便；u高性价比：高性价比：突出高性价比3年半租金拥有一栋总部楼总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。19制造加工型总部基地：制造加工型总部基地：济南时代总部基地以济南时代总部基地以营销事件吸引政府官员、经济名人、企业名营销事件吸引政府官员、经济名人、企业名流参与以此提升项目层级与形象高度流参与以此提升项目层级与形象高度吸引政府领

27、导、经吸引政府领导、经济名人、企业名流济名人、企业名流参与，提升项目作参与，提升项目作为总部基地的层级为总部基地的层级与项目形象。与项目形象。参加山东总部经济高峰论坛参加浙江首届总部经济高峰论坛发布在总部观察的广告亮相中创会总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。20制造加工型总部基地：制造加工型总部基地：成功因素分析成功因素分析给予客户购买预期给予客户购买预期性价比差异化营销性价比差异化营销1 1、招商、招商提升项目形象提升项目形象2 2、傍政府、傍政府提升项目层级提升项目层级3 3、软性服务、软性服务办公差异化营销办公差异化营销4 4、产品、产品品质为王品质为王异地招商，引入关

28、系性龙头企业，并针对龙头企业提供以租代售的招商方式，同时免租三年半。政府提供招商政策。通过活动邀请政府官员出席。政府领导对项目视察。解决教育。购买优惠。定制+冠名。商务配套。低密度独栋办公。尊享后花园、空中花园。超大绿色生态环境。总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。21空港型总部基地：空港型总部基地：哥本哈根机场商务花园哥本哈根机场商务花园概况：概况：位于欧洲四大国际机场之一的哥本哈根国际机场东部哥本哈根国际机场东部，接通世界各地130多个机场；整个地区有完善的基础设施和发达的公交系统完善的基础设施和发达的公交系统。设有国际火车站，同时也是连结斯堪的纳维亚和中欧国际高速公路的要

29、点，可以方便的乘火车、飞机、汽车方便到达商务花园；乘火车或开车到达哥本哈根中心只需10到15分钟，瑞典南中部大部分城市和商务花园在两三小时地上旅程内可达。哥本哈根平均教育程度很高平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础；占地41.8ha，建筑面积22.0ha，设计最大程度的符合物流行业的先行要设计最大程度的符合物流行业的先行要求求，并考虑和整体区域的景观协调。开发商开发手法灵活，自建办公物业出租，同时也为企业定制产品，而且可将地块出租由企业自建。成功要素：毗邻大型国际机场。成功要素：毗邻大型国际机场。多种交通方式组合，与市区联系紧密。多种交通方式组合，与市区联系紧密。城市人力资源

30、基础好。城市人力资源基础好。充分考虑物流行业特点规划设计商务花园。充分考虑物流行业特点规划设计商务花园。总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。22空港型总部基地：空港型总部基地：成都空港总部公园为品牌开成都空港总部公园为品牌开发商蓝光在西航港核心区推出的集总部办公、发商蓝光在西航港核心区推出的集总部办公、商业和居住为一体的复合型定位商业和居住为一体的复合型定位5A5A国际商务城国际商务城u区位：区位：成都国际航空港核心区，雄踞国际城南，拥有高新技术产业、教育科研产业、物流产业、创意研发产业、金融、通讯等形成的完整产业链。u规模：规模：总占地700余亩，包括商务办公楼、现代商业和国

31、际公寓等物业，其中拟建总部办公60万方u土地性质：土地性质：40年商业用地u开发商：开发商：成都知名开发商蓝光住宅住宅圣菲圣菲Town城城总部办公总部办公一期一期待建待建商业配套商业配套待建待建办公区办公区办公办公居住居住商业商业体量体量60万8万10万进程进程08.6.2开盘，月销6000/月07.12开盘，现销售完92%尚未开发距机场距机场2.5km2.5km机场高速机场高速空港经济圈空港经济圈大学城大学城高新南区高新南区新行政中新行政中心心绕城高速绕城高速三环三环人人民民南南路路至市区至市区1010分钟车程分钟车程总体体量一览总体体量一览总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的

32、。23空港型总部基地：空港型总部基地：成都空港总部公园招商引成都空港总部公园招商引入龙头企业提升形象与项目档次，销售地域入龙头企业提升形象与项目档次，销售地域性外迁企业实现快速回现性外迁企业实现快速回现u产品：产品：独栋、双拼和集中式办公相结合。u配套：配套：聚合总部商务、豪华酒店、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态。u优惠条件：优惠条件：享受双流县统一的“533”优惠政策，赠送楼顶广告牌。u客户客户：计划引进EMS、等标杆型物流企业、配套急宅送等关联性物流企业。还有重庆下面外迁型企业。独栋独栋双拼双拼集中式办公集中式办公独栋、双拼和集中式办公楼相结合的产品类型使得客户可选择性较

33、大同时通过集中式写字楼可以提高容积率，但是面积区间也较大，这将带来一定风险龙头企业龙头企业关联性企业关联性企业重庆下面城市客户重庆下面城市客户其它其它5%22%63%10%配合空港引进物流型龙头型企业提升项目形象，塑造空港经济氛围，提升客户购买预期。以重庆下面城市外迁企业实现现金牛。小面积双拼成为现金牛产品，而大面积独栋成为明星产品。总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。24空港型总部基地：空港型总部基地：成功因素分析成功因素分析空港总部公园空港总部公园便利的交通条件：便利的交通条件：是具备西部唯一集航空、铁路、公路为一体的立体互通式网络优势，能够实现市区与郊区的自由转换政府政策

34、支持：政府政策支持：享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政府优惠政策。进驻的企业总部或分支机构有条件享受“533”财政扶持政策高品质产品：高品质产品：将独栋作为标杆产品，更有利于进驻企业展示自己的企业形象，并聘请世界级物业服务公司第一太平戴维斯和品牌实力运营商为进驻企业提供统一运营管理顾问服务。将双拼作为现金牛产品，即让客户从感觉上形成品质认同，实际控制总价。复合型定位复合型定位+配套：配套：聚合总部商务、豪华酒店、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态，为入驻企业提供完善配套。成功招商成功招商+销售策略：销售策略：大型空港带动了仓储、运输、中转、配送、包装、流通加工等航空物流业的

35、发展总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。25宝马中心位于慕尼黑北郊，总建筑面积35万，拥有设计研发人员8500余人，不仅成为宝马自由展示产品的空间，更是慕尼黑的必游之地。整个产业区包括：宝马大厦：宝马总部办公所在地 宝马博物馆：宝马历史和产品重要的展示场所宝马体验中心：总建筑面积达7.3万平米，集销售和体验为一体的展示中心。宝马研发中心：约有7000多工程师、模型人员，计算机专业技术人员，在这里为宝马汽车和未来技术从事研发工作。宝马回收中心：拆借每一个环节进行数据累计工作，为新车研发作准备。研发及高科技型总部基地：研发及高科技型总部基地：德国慕尼黑宝马德国慕尼黑宝马中心总建筑面

36、积达中心总建筑面积达3535万平米，拥有设计研发万平米，拥有设计研发人员人员85008500余人，是宝马的自由世界余人，是宝马的自由世界宝马大厦宝马博物馆宝马体验中心形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地。总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。26研发及高科技型总部基地：研发及高科技型总部基地：充满魅力的建筑、充满魅力的建筑、优美舒适的环境、便利的交通以及优美舒适的环境、便利的交通以及“宝马品宝马品牌之家牌之家”都增加了宝马中心的吸引力都增加了宝马中心的吸引力地标级建筑地标级建筑通过打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到了良好的展示和宣传作用；环境环境环境优美，位

37、于奥林匹克公园旁边，为宝马中心工作人员提供了一个良好、舒适的工作环境；交通交通交通便利，与市区联系紧密；“宝马中心不仅仅只是一个汽车博物馆，也不仅仅是一个汽车输出中心，这里是宝马品牌之家”宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志性建筑，同时优美的环境和便利的交通更增加了宝马中心的吸引力。总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。27研发及高科技型总部基地：研发及高科技型总部基地：成功因素分析成功因素分析成功要素：交通便利。成功要素：交通便利。基础设施特别是电信基础设施特别是电信IT IT设施先进。设施先进。税收优厚政策，特别吸引涉及国际贸易交往的企业。税收优厚政策，特别吸引涉及国际贸易交

38、往的企业。建筑景观独特优势，风景优美。建筑景观独特优势，风景优美。生活娱乐配套设施完善。生活娱乐配套设施完善。办公楼面积大小灵活多变。办公楼面积大小灵活多变。逐渐向综合性发展。逐渐向综合性发展。总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。28新加坡商务花园的发展背景：新加坡商务花园的发展背景：东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农业资源；位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点国际贸易口岸和节点；政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球性大企业的亚洲区域总部进入新加坡；为了更集约、更有效的为国际企业总部提

39、供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩强烈的政府色彩。在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合与大规模居住组团的结合，由此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献：新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献：提供较多就业机会，促进当地社会稳定提供较多就业机会，促进当地社会稳定在新加坡九个主要商业区域就业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第三（最多的是中央商务区）；拉动区域住宅需求，繁荣当地经济拉动区域住宅需求，繁荣当地经济樟宜和裕廊两个区域均建设在新加坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。

40、从左图中可以看出，樟宜地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值；住宅销售量住宅需求量企业内脑型总部基地：企业内脑型总部基地：新加坡商务花园政府搭新加坡商务花园政府搭台企业唱戏台企业唱戏总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。29新加坡商务花园的建设经验：新加坡商务花园的建设经验：商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；商务花园的内部

41、规划中注意地块划分的内好性商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；注重对商务花园的配套设施的规划注重对商务花园的配套设施的规划为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。裕廊裕廊樟宜樟宜企业内脑型总部基地：企业内脑型总部基地：新加坡商务花园与城市新加坡商务花

42、园与城市规划紧密结合，注重园区内在规划与办公环境规划紧密结合，注重园区内在规划与办公环境打造打造总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。30总占地面积总占地面积66.54公顷地块数目地块数目62个总建筑面积总建筑面积109万平米公司名称公司名称占地面积（平方米）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）AppliedMaterial30847710Honeywell2899.67249Invensys30467615Uitrotechnologies1904.44761IBM4073.610184新加坡樟宜商务花园规模及主要国际企业总部概况新加坡樟宜商务花园规模及主要国

43、际企业总部概况企业内脑型总部基地：企业内脑型总部基地：成功因素分析成功因素分析成功要素：成功要素：良好的商务基础；良好的商务基础；环境优美；环境优美；多种交通方式组合，方便、多种交通方式组合，方便、快捷的到达市区；快捷的到达市区；城市人力资源基础好；城市人力资源基础好；中介服务公司入驻，为主导中介服务公司入驻，为主导企业提供便利的服务企业提供便利的服务总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。31后台服务型总部基地：后台服务型总部基地：曼哈顿曼哈顿CBDCBD城中城中之城之城u 20世纪60年代，纽约市政府利用曼哈顿独有的区位优势及经济优势开始了总部基地的建设，并形成了世界上最大最成

44、功的“总部经济”。u曼哈顿CBD包含老城、中城。总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的70%，人口150万人。u老城华尔街：集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部。u中城：帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心，许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构。成功要素：城市核心区的聚集效应；成功要素：城市核心区的聚集效应；便利的城市交通系统；便利的城市交通系统；人流信息流密集；人流信息流密集；齐全的配套。齐全的配套。总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。32总部基地小结：总部基地小结：总部基地总部基地KPIKPI指标体系，其中指标体系，其中空港型总

45、部基地对于空港型总部基地对于KPIKPI关键指标要求最少关键指标要求最少类类 型型加工制造型加工制造型空港型空港型研发及高科技型研发及高科技型企业内脑型企业内脑型后台服务型后台服务型 交通交通交通交通 产业链产业链产业链产业链 政策政策政策政策 商务商务商务商务 人流人流人流人流 信息流信息流信息流信息流 物流物流物流物流 技术流技术流技术流技术流 资金流资金流资金流资金流 环境环境环境环境 最重要最重要 最不重要最不重要总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。33总部基地小结：总部基地小结：总部基地商务服务模式归纳总部基地商务服务模式归纳服务体系服务体系企业俱乐部提供高层次、非公

46、开或非正式的企业活动场所。企业外交官为每家入驻企业聘配长期“企业外交官”，实行一站式、“一条龙”服务；协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关事务。网络社区建立企业交流平台。秘书室为企业办理装修、申请设备、物业管理等服务。智能化体系智能化大楼和停车管理、高信息交换平台、智能卡完成区域内所有交易。个性化服务提供独立冠名权、客户定制产品等服务。服务设施服务设施办公配套商务中心、租赁中心。员工生活配套餐饮、休闲、康体、娱乐、企业大巴。政策体系政策体系税收优惠对某类别企业入驻的税收优惠措施。无费区严格控制和降低投资商务运作成本。交流平台通过政府加强招商。一站通关为入驻本项目企业的出口业务提供协助办理海

47、关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机，总部基地总部基地案例研究案例研究本报告是严格保密的。34合肥城市运营与总部经济：合肥城市运营与总部经济：“总部基地总部基地”产产品将成为与合肥城市发展高度吻合、代表城品将成为与合肥城市发展高度吻合、代表城市发展高度的项目市发展高度的项目项目作为项目作为总部基地总部基地启动区合肥新港规划CBD行政办公工业用地启动区规划（黄色代表商业）滨湖新区总规根据滨湖新区概念性规划，整个滨湖新区最亮的区域应该是占地面积约25平方公里的核心区(中央CBD区)。整个核心区以河道、绿带为边界，将区域内的水面和绿带有机地连环在一起，并沿巢湖岸边分为9大功能区块：包

48、括滨水休闲区、商务金融滨水休闲区、商务金融区、会展中心区、文化娱乐区、会展中心区、文化娱乐区、旅游服务区、总部经济区、旅游服务区、总部经济区、生活居住区、体育活动区、生活居住区、体育活动区和游艇度假区区和游艇度假区。同时依托邻近巢湖的天然优势，开发水上项目。总部经济与总部经济与CBDCBD城市规划已明确写入滨城市规划已明确写入滨湖新区总体规划纲要中。湖新区总体规划纲要中。注：数据来源于合肥规划网本报告是严格保密的。35项目自身资源分析：项目自身资源分析：包河工业园中心区位与包河工业园中心区位与管委会为邻管委会为邻,紧临机场路网，交通发达，初具紧临机场路网，交通发达，初具空港经济雏形空港经济雏形

49、 项目作为项目作为总部基地总部基地u项目位于包河区管委会对面北侧临312国道连接合宁、合安、合铜等高速公路。沪汉蓉城际高铁也建在312国道北侧，规划设立客运站和货运枢纽站。u东部濒临南淝河黄金水道，规划建设大型集装箱航运码头，可直达巢湖和长江沿岸。u国家一级大型机场合肥市骆岗机场与项目仅一路之隔，辟有直飞香港等全国各重要城市航线20多条。本报告是严格保密的。36项目自身资源分析：项目自身资源分析：位于滨湖新区总部经济位于滨湖新区总部经济发展建设规划圈，城市规划倾斜，预示区域发展建设规划圈，城市规划倾斜，预示区域未来升值前景未来升值前景 u项目距老城区不足10公里，紧临滨湖新区。位于滨湖新区和主

50、城区的咽喉位置。u总部经济已写入滨湖新区规划纲要之中。从其整体规划发展分析滨湖新区将形成制造加工+空港经济+CBD的复合型总部经济。u滨湖新区南部所规划的工业园区与本项目所在区域接壤，为本项目规划总部基地提供了较为先天性的发展支撑。u在项目启动时机上要优于滨湖新工业园。老城区老城区本项目本项目滨湖新区滨湖新区工业用地工业用地CBD合肥新港合肥新港项目作为项目作为总部基地总部基地本报告是严格保密的。37项目自身资源分析：项目自身资源分析：贯穿城市的快速轨道交贯穿城市的快速轨道交通之轻轨在项目周边设有站点，为项目中远通之轻轨在项目周边设有站点，为项目中远期利益提升提供较为有力的支撑期利益提升提供较