1、阶段性成果投资分析报告.pptx

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1、项目投资分析报告 纲 要PART 1 土地性质与规划指标PART 2 区域研究及开展规划PART 3 市场竞争及客户需求分析PART 4 各类型物业竞品分析PART 5 未来潜在竞争分析 PART 6 本工程地块定位旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标编制说明：1、基于目前土地拓展经常时间紧迫，且往往是同时针对几幅土地进行投资测算， 为了使各事业部、城市公司更加清晰、有效的完成报告，因此对?工程投资分析 报告?进行了提炼、优化2、为了更加方便报告的使用，以案例进行分析旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标一、地块的根本情况 沙坪坝区西永组团U标准分区U7-21-2/02、U7-21-1/

2、02、U7-14-1/02、U7-16-1/02宗地，位于沙坪坝区大学城重大东门旁，紧邻东方剑桥，斜对龙湖睿城，与重庆大学仅一溪之隔；地块占踞大学城中心以南虎溪河景观带居住片区核心位置，位于商业广场的轻轨7号线大学城站更是拉近了都市时尚与大学生活的距离。 周边现有廊桥水乡、龙湖U城等工程以及重庆大学，四川美术学院、重庆师范大学，公交车站、轻轨7号线，地理位置较好。地块西面临环城高速，东面临市政道路，约3-5分钟车程即可到达重庆大学、重庆师范学院等各大高校，金科廊桥水乡1800亩整体配套毗邻。该区域同时也临近西永微电子产业园，重庆西永综合保税区，地块开展潜力巨大。旭辉集团营销阶段性成果土地性质与

3、规划指标二、地块四至及周边大大学学城城中中路路重庆师范大学四川美术学院重庆大学环环城城高高速速路路大学城西永微电子西永微电子产业园产业园主主城城方方向向金科廊桥水乡1800亩别墅+洋房+高层川美商业街川美商业街卓越熙街 重大教师集资项目重大商业街重大商业街本案本案土地性质与规划指标三、地块的现状旭辉集团营销阶段性成果（七）本地块土地定位研究-地块现状U7-21-2/02用地面积：84990居住用地，地块内配套幼儿园，面积不小于2500平米U7-21-1/02用地面积：16324商业金融用地U7-14-1/02用地面积：42087居住用地，地块内配套幼儿园，面积不小于2500平米U7-16-1/

4、02用地面积：46344商业金融用地,需配置街道办、公厕、派出所旭辉集团营销阶段性成果本地块由4宗规划地块2宗住宅用地，2宗商业用地组成，由规划城市道路将各宗地块隔开，地块总用地面积为284亩；地块间由500KVA高压线隔开，高压线下为规划的市政景观绿化带。 本工程所在地块绝大局部地势平坦，地块内高差较小，与周边地块标高差距也较小； 本地块以前内有耕地和民宅，现拆迁已根本完成； 本地块内有规划市政道路但均未全部修建成型；地块周边道路已全部建成。 地块可利用景观资源比较小。只有市政规划绿化带旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标重庆大学重庆大学重庆师范大学重庆师范大学四川美术学院四川美术学院重

5、庆医科大学重庆医科大学龙湖龙湖睿城睿城龙湖东桥郡龙湖东桥郡本项目本项目绕城绕城高速高速重庆科技学院重庆科技学院重庆城市管理职业重庆城市管理职业学院学院金科项目金科项目南至曾家镇南至内环高速东北至陈家桥 工程东至西永镇、南至曾家镇、西至内环高速、东北至陈家桥镇； 地块北部和南部为已建成市政道路； 工程周边为城市规划建设用地；旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标四、地块的强制性指标 地块形状不规那么，影响了总图规划布置上的经济性 地块周边道路仍处于规划建设阶段，政府虽承诺在年7月通车，但具有一定 不确定性 地块内部及周边不存在拆迁问题，但是管线仍未接入 建筑限高40米，即小高层最高仅可以设计1

6、3层，对低密度物业的高比例设置形 成无形的障碍 目前公寓市场的成熟度较弱，74%90平米的户型指标要求，增加了公寓销售 的难度刚性需求板块内缺乏旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标五、地块不利因素分析 地块东南部为500KVA高压线走廊，将影响居住品质； 地块中间有市政设施用地，影响地块价值；旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标六、土地swot分析在总体规划上的躲避或利用1、优势、时机的利用2、劣势、威胁的转换 纲 要PART 1 土地性质与规划指标PART 2 区域研究及开展规划PART 3 市场竞争及客户需求分析PART 4 各类型物业竞品分析PART 5 未来潜在竞争分析 PAR

7、T 6 本工程地块定位旭辉集团营销阶段性成果区域研究及开展规划一、区域研究工程位于主城西部片区，重庆市政府重点打造的西永城市副中心，位于中梁山和缙云山两大山脉之间，行政归属于沙坪坝区。工程区域为主城西大门、城市副中心旭辉集团营销阶段性成果二、区域交通规划本案未来交通规划：双碑隧道+桥梁的贯穿，提升区域通达度地铁一号线和轻轨七号线途经大学城区域，提升与主城其它区域的紧密度。区域研究及开展规划旭辉集团营销阶段性成果三、区域经济开展状况沙坪坝区经济实力位于主城前列，区域生产总值排名主城第四，大学城片区的快速开展成为区域经济增长的重要引擎区域研究及开展规划旭辉集团营销阶段性成果四、区域人口开展状况-年

8、主城各区二、三产业人口增量图沙坪坝区为主城常住人口大区，同时产业人口增速较快区域研究及开展规划旭辉集团营销阶段性成果五、区域产业开展状况本案片区内各组团定位清晰，产业互补，工程所处的大学城片区为首期重地打造片区，区域成熟度较高区域研究及开展规划旭辉集团营销阶段性成果已入住企业名单业主名称投资金额占地面积员工人数年产值建设情况备注惠普全球软件服务中心(中国)重庆分中心3亿元500亩成型以后5000人，2008年形成，1800-2000人规模。20亿元软件研发楼主体工程已基本完工 。惠普重庆分中心，主要完成惠普公司在全球承接的应用软件外包开发的订单。北大方正集团FPC项目16亿整个项目占地560亩

9、，总建面建面29万方。2000人10.7亿元已平土石方，主体为动EPC项目由北大方正公司新设立的子公司中港合资重庆高密电子有限责任公司负责实施，计划2007年三季度投入试运行。华洋集团智能化电气设备产业基地5.6亿整个项目占地225亩总建面1200人10亿已平土石方，主体为动。自主化工业与电力自动化系统及相关关键电器零部件产业基地。9.32万方。台湾茂德8英寸芯片项目9亿美元整个项目占地600亩。6000人40亿已开始修建厂房。主要产品为嵌入式Flash、LCD驱动IC、功率IC和CMOS影像传感器。2008年1月建设完成并试生产。目前已进驻的几大龙头企业，现有员工在8000人左右，随着相关企

10、业的不断进驻，最终园区内将产生6万左右的产业人群。区域研究及开展规划 纲 要PART 1 土地性质与规划指标PART 2 区域研究及开展规划PART 3 市场竞争及客户需求分析PART 4 各类型物业竞品分析PART 5 未来潜在竞争分析 PART 6 本工程地块定位旭辉集团营销阶段性成果市场竞争及客户需求分析一、市场供给情况年1-8月主城各区域新增或加推工程个数及体量 年1-8月，主城西部片区商品房新增供给量猛增，其中新增商品房供给量72万平方米，排名主城第四位旭辉集团营销阶段性成果市场竞争及客户需求分析二、各物业类型供给情况年重庆主城区商品住宅供给建筑类型面积比例年重庆主城区商品住宅供给房

11、型比例高层类型为市场绝对主导产品，别墅高端类型产品比重稳步提升，但单套面积缩小刚性需求的主力户型两房，成为市场供给的主流旭辉集团营销阶段性成果市场竞争及客户需求分析三、市场成交情况年1-8月，沙坪坝区商品房成交量猛增，一举打破延续几年的三北一南格局，成交套数和成交量均位居主城第一位，区域市场情况向好，其中大学城片区市场发挥举足轻重的作用旭辉集团营销阶段性成果市场竞争及客户需求分析四、市场价格走势年1-8月，沙坪坝区商品房均价建面5072元/平方米，位于主城区中下游水平旭辉集团营销阶段性成果市场竞争及客户需求分析五、客户需求分析为改善当前居住条件虹桥交通枢纽拆迁居民青浦徐泾项目公寓客户群范围划定

12、未来镇域规划17万人口导入 规划都市型 工业园区的从业人员具备第一居所的条件，同时公寓价格及居住环境、品质较其他区域有很大竞争优势 多为徐泾或者青浦地区 的本地人群因虹桥枢纽 规划建设的预计5万的 动拆迁人口徐泾工业园区已有180家企业落户，其中有12家为世界500强企业。园区内以高新技术为支撑的制造业企业为主，园区解决就业岗位5万多个，其中80%以上的为外来人口 1、虹桥枢纽港带动的物流、贸易、商 业、制造等行业的务工人员2、高等院校、国际学校的教职员工以 及因陪读而产生的人口流入 纲 要PART 1 土地性质与规划指标PART 2 区域研究及开展规划PART 3 市场竞争及客户需求分析PA

13、RT 4 各类型物业竞品分析PART 5 未来潜在竞争分析 PART 6 本工程地块定位旭辉集团营销阶段性成果一、竞争个案选择 与本案相隔较近区域； 具有相同品质的品牌工程； 工程的物业形态与本案重叠；产品面积有一定程度的重叠；竞品选择原那么：竞品选择：高层工程：富力城 东方剑桥 龙湖睿城 龙湖U城花园洋房工程：龙湖花千树 龙湖睿城 富力城别墅工程：金科廊桥水乡 融城华府 富力城 龙湖睿城 龙湖东桥郡各物业类型竞品分析旭辉集团营销阶段性成果各物业类型竞品分析二、XX工程竞品分布以高层为例龙湖龙湖U U城城总体量：138万方物业类型：高层,洋房龙湖睿城龙湖睿城总体量：112万方物业类型：高层，洋

14、房别墅富力城富力城总体量：680万方物业类型：高层，洋房，别墅东方剑桥东方剑桥总体量：33.62万方物业类型：高层，洋房，别墅旭辉集团营销阶段性成果三、未来市场供给项目名称年份推量（万方）单配（套）一房(套)两房(套)三房(套)四房(套)套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例东方剑桥20095.4034939.35%122137.5436441.0400525.86%20103.91005612.96%16437.96%10825%10424.07%龙湖睿城20084.87486.27%58576.47%13016.99%000020091.22125.7414669.86%5325.36%

15、0000龙湖U城20108.8684081.63%0013513.12%545.25%00富力城200820.860041820%55626.67%111253.33%0020094.38008720%11726.67%23453.33%0020109.480018920%25326.67%50653.33%00小 计200825.7348/1003/686/1112/0/200911.00361/355/534/234/52/201022.25840/245/552/668/104/数据图表：近三年典型高层工程供给户型套数统计及比例大学城片区竞品高层物业近三年供给近60万方，年均供给量约20

16、万方约2270套，以自住型的三房产品为绝对主力，超套各物业类型竞品分析旭辉集团营销阶段性成果四、未来各户型供给量数据图表：-年大学城片区高层房型推售统计单位：套大学城片区随着区域的逐渐成熟和人口的不断增多，投资型的单配产品供给急剧增加，而一房产品供给量大幅下降，两房供给平稳各物业类型竞品分析旭辉集团营销阶段性成果五、未来面积段供给量- -年片区高层工程供给户型面积区间分析单位：平米年片区高层工程供给户型面积区间分析单位：平米数据来源：重庆思源经纪市场数据组大学城片区高层物业各户型面积控制较为紧凑，单配供给主力面积：30-40，一房主力面积40-50，两房主力面积60-70，三房主力面积80-9

17、0各物业类型竞品分析旭辉集团营销阶段性成果六、未来供给价格分析项目名称年份单配（套）一房(套)两房(套)三房(套)四房(套)单价总价：万单价总价：万单价总价：万单价总价：万单价总价：万东方剑桥2009430013-17430017-22430022-3500430047-56201000540022-27540027-43540043-48540048-70龙湖睿城2008450014-18450018-23450023-3600002009550017-22550022-28550028-440000龙湖U城2010730022-2900730037-58730058-8000富力城2008

18、00580024-29580029-46580046-5100200900720029-37720037-58720058-8000201000800032-40800040-64800064-8800数据图表：-年片区高层工程供给单价及总价统计大学城片区高层物业大多以精装房为主，房价以年均13%的速率快速增长，目前均价达7500元/平精装，装修标准在1000元/平各物业类型竞品分析旭辉集团营销阶段性成果七、典型个案深度分析物业类别 高层、小高层、花园洋房、商铺物业地址 沙坪坝大学城中路46号(重庆师范大学对面) 容 积 率 1.90绿 化 率 30%物业公司 广州天力物业管理重庆分公司开 发

19、 商 重庆富力城房地产开发物管费：高层、小高层1.2元/平方；花园洋房1.8元/平方富力城工程总占地约3851亩，工程总建筑面积680万方，其中住宅420万方、商业260万方。工程分两期开发，一期规划为1077亩现代中式人文社区，二期规划为2774亩复合国际生活社区。 富力城龙湖睿城龙湖东桥郡融城华府东方剑桥本案本案各物业类型竞品分析旭辉集团营销阶段性成果建材装修 安保系统:24小时保安巡逻；智能化设施:闭路电视监控系统，可是对讲系统；电梯品牌:品牌电梯；供水系统:市政供水加二次供水；外墙:面砖；大堂:高级石材拼花、高级石材贴墙、吊顶美观天花；走廊:高级石材拼花、高级石材贴墙；电梯厅:高级石材

20、拼花、高级石材贴墙；进户门:高级品牌防盗门；窗材:塑钢窗；房间: 客厅；地板: 高级抛光砖；墙壁: 高级乳胶漆；配置: 空调机专用电源 配套：260万方商业体量，规划包罗万象，商务公寓、星级酒店、甲级写字楼等各类型商业。教育配套：高校：重庆大学、重庆师范大学、四川美院、重庆医科大学、第三军医大等14所高校环绕；中学：重庆市重点中学一中、八中、QSI国际学校；小学：重庆市知名小学人民小学；幼儿园：工程拥有知名幼儿园；交通配套: 地铁1号线、轻轨7号线、轻轨9号线。内外环高速、渝遂高速。巴士及公交：社区豪华巴士通达全城，业主3年免费；大学城4线66辆公交环城贯穿。富力城富力城各物业类型竞品分析旭辉

21、集团营销阶段性成果年份推量 单配（套）一房(套)两房(套)三房(套)四房(套)（万方）套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例200820.860041820%55626.67%111253.33%0020094.38008720%11726.67%23453.33%0020109.480018920%25326.67%50653.33%00数据图表：富力城高层工程供给户型套数统计及比例富力城高层产品年度推量到达顶峰达20.86万方，09及10年分别为4.38及9.48万方，其主要户型为三房，占到供给总量的53.33%各物业类型竞品分析旭辉集团营销阶段性成果项目名称年份单配（套）一房(套)两房

22、(套)三房(套)四房(套)单价总价：万单价总价：万单价总价：万单价总价：万单价总价：万富力城200800580024-29580029-46580046-5100200900720029-37720037-58720058-8000201000800032-40800040-64800064-8800数据图表：富力城高层工程价格分析数据图表：富力城高层工程价格分析数据图表：富力城高层工程价格走势图数据图表：富力城高层工程价格走势图 元元/ /平方米平方米富力城高层产品价格在三年内不断增高，增幅分别为24%与11%，目前精装高层40-110，均价为8000元/平方米，总价在32-88万之间数据来

23、源：重庆思源经纪市场数据组各物业类型竞品分析旭辉集团营销阶段性成果项目名称年份单配（套）一房(套)两房(套)三房(套)四房(套)推出套数消化比例套数消化比例套数消化比例套数消化比例套数消化比例富力城200800418100.00%556100.00%1112100.00%0020090087100.00%117100.00%234100.00%00201000189100.00%253100.00%506100.00%00数据图表：富力城高层工程去化率分析数据图表：富力城高层工程去化率分析富力城高层工程去化率约为年均去化10-12万方，年均去化套数为1100套，月均去化量约为92套数据来源：重

24、庆思源经纪市场数据组富力城富力城各物业类型竞品分析旭辉集团营销阶段性成果数据图表：富力城主力户型赏析三房两厅两卫户型赏析：优点：主卧带270度飘窗，自带景观阳台约6平米与入户花园8.5平米；缺点：餐厅处过于拥挤，玄关入户处有一定程度的面积浪费，卧室处门对门，过道过窄较。富力城各物业类型竞品分析旭辉集团营销阶段性成果各物业类型竞品分析 纲 要PART 1 土地性质与规划指标PART 2 区域研究及开展规划PART 3 市场竞争及客户需求分析PART 4 各类型物业竞品分析PART 5 未来潜在竞争分析 PART 6 本工程地块定位旭辉集团营销阶段性成果未来潜在竞争分析一、未来两年潜在工程供给量分

25、析卓越美丽时光龙湖东桥郡融城华府东方剑桥康田漫城富力城中渝项目旭辉集团营销阶段性成果卓越美丽时光 ， 2000套，主力面积30-50一房和30以下单间配套富力城，200套，主力面积200-230，主力总价250-350万元2010年2011年2012年2013年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月龙湖U城 420套，主力面积38-78，一房和两房房为主东方剑桥400套，主力面积平层110-120，跃层140-180康田漫城 ，1800套，主力面积50-

26、60高 层洋 房别 墅金科廊桥水乡 ，约4000套，60-110平米为主，一房15%，两房45%，三房30%，其他10%金科廊桥水乡 1500套，主力面积平层85-120，跃层140-160金科廊桥水乡 600套，主力面积：联排200-230，预计16000元/ 龙湖U城 主力面积：洋房：100-150，6100元/ 起东方剑桥，150套，主力面积180-230，主力总价250-350万元未来潜在竞争分析旭辉集团营销阶段性成果 区域近期60平米以下的投资型产品陆续有供给，从年起以居住型产品为主的工程将陆续入市，面积区间在70-110平米，工程将逐渐增多，竞争剧烈； -年区域高层供给情况 从年开

27、始洋房产品供给增加，产品主要为平层户型85-120、跃层户型120-160。龙湖U城、金科廊桥水乡和东方剑桥是未来市场供给主力； -年区域洋房供给分析 -年区域别墅供给分析 大学城未来两年别墅市场以130-160的叠拼别墅和160-230经济型联排别墅为主，进入年后，工程中，金科廊桥水乡、龙湖U城、东方剑桥有别墅产品供给，总体供给量呈下降趋势 。未来潜在竞争分析旭辉集团营销阶段性成果物业形态2008年2009年2010年2011年2012年别墅市场供应量预测640690380市场容量258650洋房市场供应量预测7801000900市场容量30875高层市场供应量预测460060008200市

28、场容量11622600年后市场供给及市场容量预测不完全统计u 别墅供给有减少的趋势，同时，市场容量还会随城市经济开展逐渐成熟呈上升趋势，因此预计市场仍有时机点；u 洋房预计年后，龙湖U城、东方剑桥、金科等工程的陆续入市，伴随区域配套、交通条件的逐渐成熟，市场容量将有明显上升。u 高层-年区域集中居住区土地的陆续供给，供给工程增多、供给量加大，将快速进入房地产开发顶峰期，竞争剧烈，但区域配套成熟度不高，仍以投资需求为主；而年后，轨道1号线、双碑大桥通车将加大区域便捷度，对外区客户吸引力度加大，居住类产品需求迅速加大，使大学城真正成为宜居之城；未来潜在竞争分析旭辉集团营销阶段性成果二、近两年已成交

29、土地情况土地位置用途土地建筑规模(m2)/容积率起始价（万元）竞得单位 竞得时间成交价（万元）出让方式土地单价（万元/亩）楼面地价（元/）沙坪坝区西永组团U标准分区U7-1-5/02、U7-1-6/02、U7-3-1/02号宗地二类居住170210314888.530638重庆宝嘉房地产2010-11-3083000拍卖3252636沙坪坝区西永组团U标准分区U7-3-2/02、U7-3-3/02、U7-3-4/02号宗地二类居住199604369267.436134重庆欧鹏房地产2010-11-3097000拍卖3242627注：以上两地块我司均参与竞拍，成交价远远高于我司测算价格说明大学城

30、区域地块备受关注，市场竞争剧烈。均看好后期开展未来潜在竞争分析旭辉集团营销阶段性成果金科地产中渝地产苏荷康田龙湖地产协信地产BU7-1-5/02、U7-1-6/02、U7-3-1/02号地.11.30日成交，成交价325万/亩,楼面地价2636元/平米U7-3-2/02、U7-3-3/02、U7-3-4/02号地.11.30日成交，成交价324万/亩,楼面地价2627元/平米.8.11成交，成交价269万/亩,楼面地价1347元/平米未来潜在竞争分析旭辉集团营销阶段性成果u 从至今，大学城土地通过招牌挂已成交超过27宗居住开发土地；u 聚集了富力、龙湖、中渝、金科、协信等国内知名实力开发商；u

31、 、年是大学城土地交易非常活泼的两年，未来区域将继续成为房地产开发的热点区域；u 楼面地价及土地单价涨幅非常大，年楼面地价766元/ ，年截止目前2636元/ ，上涨幅度非常高。u 年大学城近期11月30日成交地块招牌挂的形式，溢价均超过170%。未来潜在竞争分析 纲 要PART 1 土地性质与规划指标PART 2 区域研究及开展规划PART 3 市场竞争及客户需求分析PART 4 各类型物业竞品分析PART 5 未来潜在竞争分析 PART 6 本工程地块定位旭辉集团营销阶段性成果本工程地块定位根据土地经济技术指标判断可开发物业形态：高层多层洋房容积率为3的产品业态商业容积率：3输入条件可能建

32、筑形态组合花园洋房SOHO及写字楼特色商铺大型商场高层旭辉集团营销阶段性成果本工程地块定位工程开发物业形态建议：电梯洋房 + 高层 + 商务商业及写字楼 区域市场由于城市开发新区的特殊性，配套规划完善，但现阶段相对较弱，决定了现有市场以洋房和高层供给为主，仅有商业。高层通过精装等附加值吸引投资型客户，但高层清水房价格相对较低。由年内土地成交经济技术指标看，集中在3.0左右，由此可以判断未来两年市场将新增洋房供给量。为保证企业得品牌及利润得最大化，结合以上市场情况，建议在保证做满容积率的前提下，尽量提高利润率的高层产品比例，其次是成熟产品洋房加快开发进度，最后通过高层产品冲量。旭辉集团营销阶段性成果本工程地块定位工程档次定位：城市副中心中坚阶层品味生活区工程档次定位：城市副中心中坚阶层品味生活区定位诠释中坚阶层品味生活区：在中高档的选择方向上讲求品味与时尚，将社会中坚阶层在追求高档次得居住需求的“小资情节融入生活得每个细节。高端休闲式商业公园商业与景观融合，商业与文化融合商业定位ENDEND