项目十一 项目评估.pptx

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1、项目评估酒店财务管理项目十一知识目标 1、熟悉酒店资本投资过程 2、掌握项目评估的净现值方法 3、掌握项目评估的回收期法的应用技能目标 1、能够运用净现值法进行投资决策分析 2、能够运用回收期法进行投资决策分析 3、能够编制项目可行性研究报告素养目标 1、培养学生活动组织能力、资源协调能力 2、培养逻辑思维能力、分析能力、判断能力 3、培养学生职业经理人理念和决策能力课中实施 课程小结 课后作业 课程导入1.资本投资过程包括哪几个步骤？2.什么是资本的机会成本？3.什么是净现值法？4.净现值投资决策法的在投资决策中有哪些优势？5.一个好的投资决策需要考虑哪些因素？课中实施 课程小结 课后作业

2、课程导入任务一资本投资过程一.资本投资过程课中实施 课程小结 课后作业 课程导入任务二净现值的计算一.土地的购买二.可代替投资三.资本的机会成本四.净现值法课中实施 课程小结 课后作业 课程导入假设你的住所附近有一块地要出售，售价10000元。如果这块地今天卖不掉，就会从市场上撤销。这块地将是一个理想的家用住宅地点。不幸的是，地方当局严令禁止在这块地上进行任何建设。但是你刚刚获悉，下一年他们就会改变主张。如果你现在买下这块地，你预期明年在这块地上可以进行建筑的许可通过后，就能以11000元的价格售出，这两笔现金流的先后顺序如图10-2所示，现金流出由一个向下的箭头表示，现金流入由一个向上的箭头

3、表示。假定现金流正如图10-2的模式，你能很轻易地计算出你预期可在这项投资上获得的回报率。这个回报率是10%，即一项10000元的投资预期可获得1000元的收益。假设今天你刚刚收到了你已经继承10000元遗产的通知，立即生效，你应该买下这块土地吗？在不具备额外的信息之前你不应该做这项决策。一个有价值的信息是你能够从可比投资中获得的最高回报率是多少。如果你能从一项实实在在的可比投资或可替代投资中获得比10%还高的收益，你就不应该买这块地。问题导入课中实施 课程小结 课后作业 课程导入二.可替代投资 将可替代投资与眼下正考虑的投资必须进行比较，以辨别它们是否具有相同的属性。最重要的属性是风险。实际

4、现金流量背离其预期价值的可能性越高，预期现金流序列的风险也就越高。可替代投资必须具有和这块土地相同的风险特征。用财务术语来说，就是它们应该属于同一个风险等级(RiskClass)。另一相关的投资特性是对投资预期收益的税务处理。这两项投资的税务处理处理必须一样，因为投资者只对税后的投资回报率感兴趣。为了简便起见，我们假定你所居住的国家不对投资收益课税。这样，可替代投资就与这块土地具有相同的税务处理。投资的流动性，也就是在当前的市场价格条件下进行交易的能力，仍然是需要考虑的可替代投资必须与这块土地相似的另外一个属性。然而，风险与税收是这两项投资必须保持相同的最重要的特性。课中实施 课程小结 课后作

5、业 课程导入三.资本的机会成本 为了估计与这块土地具有相同风险等级的可替代投资的回报率，我们要考虑市场上其他可比土地投资的回报情况。将项目的回报率与可替代投资所能提供的回报率相比较，是进行投资分析的一种十分简单又直接的方法。尽管这种方法对一期投资项目（如这块土地的投资）很奏效，但当现金流涉及好几期时，它有时可能就会失效。在这种情况下，对于现金流的特殊模式，我们就不能计算出一个明确而唯一的回报率。然而，还有其他的项目评估方法能够处理这种类型的现金流，这种方法就是净现值法。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入四.净现值法（一）一年投资（二）不存在中间现金流的两年期投资（三）存在中间流的两年期投资

6、（四）多期投资课中实施 课程小结 课后作业 课程导入土地的净现值（NetPresentValue，NPV），通常表达为：NPV（土地）=-（初始现金支出）+（资本支出可获得的未来现金流的现值）CF0代表初始现金支出（时间为0时的现金流），CF1代表一期后项目的现金流（时间为1时的现金流）。如果k代表资本的机会成本，那么一年期投资的净现值就可以写成：课中实施 课程小结 课后作业 课程导入课中实施 课程小结 课后作业 课程导入任务三其他投资决策准则其他投资决策准则 净现值（NPV）准则并不是评价资本投资方案唯一可行的准则，类似的还有回收期准则、内部回报率（InternalRateofReturn，

7、IRR）准则或其他准则，企业可以使用其中一个或几个准则。一个好的投资决策准则必须考虑项目预期的现金流序列和项目风险的大小。除此之外，选择的项目应有助于提高公司股票的市场价值。我们用6个不同的项目来具体说明，回收期准则和内部回报率准则是如何和净现值准则一起进行投资决策和项目的绩效评估的。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入一.回收期项目的回收期（PaybackPeriod）是指项目预期的现金流量总额等于项目初始现金流出所需要的时间（通常用几年来表示）。换句话说，回收期是公司收回初始投资所需要的时间。考虑项目A，其资料如表11-1所示，项目预期和累计现金流如表11-2所示，投资回收期是公司收回初

8、始投资100万元时的时间跨度。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入课中实施 课程小结 课后作业 课程导入课中实施 课程小结 课后作业 课程导入二.回收期准则 根据回收期准则，若项目的回收期短于或等于一个特定期间则接受，该期间称为截止期（Cut-OffPeriod）。如果是在几个相互排斥的项目之间选择，则应选择回收期最短的项目。（一）忽略调整现金流的时间性（二）忽略调整风险（三）不可能使公司的权益价值最大化（四）投资回收期对管理者的作用（回收期准则具有哪些可以弥补其缺点的特性可以解释它的普遍性呢?）第一，回收期准则最大的优点是其简单和易使用性。第二，使用回收期准则的另一个原因是其对“回收迅速”

9、项目的偏好，这样有利于公司整体的流动性。第三，回收期准则倾向于短期投资而非长期投资，且经常应用在一些未来事件很难量化的情况，如项目承受的政治风险。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入三.内部回报率项目内部回报率是指项目的净现值等于零时的折现率。例如，计算投资项目A的回报率，即满足条件NPV（A）等于零时的折现率。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入课中实施 课程小结 课后作业 课程导入四.内部回报率准则 依据内部回报率准则，若一项投资的IRR高于其资本成本，则接受该投资；反之则放弃。若IRR等于资本成本，公司接受或放弃该项目没有区别。项目的内部回报率可以解释为在考虑项目的资本成本前衡量其预

10、期现金流获利能力的测量指标。这样，若项目的IRR低于资本成本，即投资该项目不能收回资本成本，应放弃；若高于资本成本，项目的收益大于资本成本，应接受。当用内部回报率进行选择时，通常将资本机会成本称为临界收益率（HurdleRate）、最低要求回报率（MinimumRequiredRateofReturn）或简单地说是投资要求的回报率。换言之，若项目的内部回报率低于要求的回报率时，放弃该项目；若高于要求回报率，接受该项目。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入（一）调整了现金流的时间性（二）调整了风险（三）公司的权益价值最大化四.内部回报率准则课中实施 课程小结 课后作业 课程导入（二）调整了风险

11、 虽然投资风险的大小没有直接反映在内部回报率的计算中，但内部回报率准则考虑了投资风险，因为它将投资的内部回报率与投资要求的最低回报率进行了比较，测量了投资的风险。(三）公司的权益最大化 内部回报率准则可能不可靠，内部回报率准则有时可能提供错误的投资参考：（1）公司在选择两项互斥的投资时（即两项投资不可能同时接受；若接受其中一项，必须放弃另一项）；（2）投资现金流特性的变化不止一次（即未来的现金流序列至少包括一次从正的现金流向负的现金流的变化）。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入五.内部回报率准则对管理者决策的作用 计算项目的内部回报率只要求简单地输入项目预期产生的现金流量，没有必要估计项目

12、的资本成本，而计算项目的净现值既要估计预期的现金流量序列又要估计资本成本。为了决定是否投资，管理者必须对项目的内部回报率和资本成本进行比较。用内部回报率准则的优点是什么？1.当项目的资本成本不确定时（内部回报率的计算不需要知道资本成本），估算项目的内部回报率要比净现值容易。2.为使用内部回报率比使用净现值更容易反映项目的潜在获利能力，管理者偏好内部回报率准则。3.因此，用内部回报率准则要求的同样信息可以估计项目的净现值，因而两个准则都应该计算。当两个准则得出同样的建议时，用项目的内部回报率代替净现值；当分析结果显示两种方法存在矛盾时，应该使用净现值准则。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入任

13、务四编制项目可行性报告编制项目可行性报告酒店项目可行性研究报告通过对项目的市场需求、资源支持、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入一.基本框架 第一部分项目总论 第二部分项目背景、必要性、可行性 第三部分项目产品市场分析 第四部分项目产品规划方案 第五部分项目土建总规划 第六部分项目环保与劳动安全方案 第七部分项目组织和劳动定员 第八部分项目实施进度安排 第九部分项目财务评价分析

14、第十部分项目财务效益、经济和社会效益评价 第十一部分项目风险分析及风险防控 第十二部分项目可行性研究结论与建议课中实施 课程小结 课后作业 课程导入二.报告模板 第一部分 酒店项目总论总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。（一）酒店项目背景 1、项目名称 2、项目的承办单位 3、承担可行性研究工作的单位情况 4、项目的主管部门 5、项目建设内容、规模、目标 6、项目建设地点课中实施 课程小结 课后作业 课程导入（二）项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术

15、方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：1、项目产品市场前景 2、项目原料供应问题 3、项目政策保障问题 4、项目资金保障问题 5、项目组织保障问题 6、项目技术保障问题 7、项目人力保障问题 8、项目风险控制问题 9、项目财务效益结论 10、项目社会效益结论 11、项目可行性综合评价课中实施 课程小结 课后作业 课程导入（三）主要技术经济指标表 在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项作全貌了解。（四）存在问题及建议对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。课

16、中实施 课程小结 课后作业 课程导入 第二部分 酒店项目建设背景、必要性、可行性 这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等（一）酒店项目建设背景 1、项目政策层面发起背景（1）国家或行业发展规划（2）产业政策（3）技术政策 2、项目市场层面发起背景（1）市场发展阶段、趋势、特点（2）市场发展前景 3、项目发起人以及发起缘由（1）公司在技术方面的积累（2）公司在市场方面的积累（3）4、（三）酒店项目建设可行性 1、经济可行性 2、政策可行性 3、技术可行性 4、模式可行性 5、组织和人力资源可行性（二）酒店项目建设必要性 1、产业发展的要求 2、市场发展

17、的要求 3、企业发展的要求课中实施 课程小结 课后作业 课程导入第三部分酒店项目市场需求分析市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。（一）XX市场前景（重点）（二）XX市场容量（重点）（三）XX市场竞争格局（四）XX价格现状及预测（五）XX市场主要原材料供应课中实施 课程小结 课后作业 课程导入第四部分酒店项目产品规划方案（一）酒店项目

18、产品产能规划方案（二）酒店项目产品工艺规划方案 1、工艺设备选型 2、工艺说明 3、工艺流程（三）酒店项目产品营销规划方案 1、营销战略规划 2、营销模式 在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。（1）投资者分成（2）企业自销（3）国家部分收购（4）经销人代销及代销人情况分析 3、促销策略 课中实施（一）酒店项目建设地1、酒店项目建设地地理位置2、酒店项目建设地自然情况3、酒店项目建设地资源情况4、酒店项目建设地经济情况5、酒店项目建设地人口情况（二）酒店项目土建总规1、项目

19、厂址及厂房建设（1）厂址（2）厂房建设内容（3）厂房建设造价2、土建总图布置（1）平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。（2）竖向布置：场址地形条件，竖向布置方案，场地标高及土石方工程量3、场内外运输（1）场外运输量及运输方式（2）场内运输量及运输方式（3）场内运输设施及设备4、项目土建及配套工程（1）项目占地（2）项目土建及配套工程内容5、项目土建及配套工程造价6、项目其他辅助工程（1）供水工程（2）供电工程（3）供暖工程（4）通信工程（5）其他（3）技术改造项目原有建、构筑物利用情况（4）总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的

20、建、构筑物的位置）（5）总平面布置主要指标表第五部分酒店项目建设地与土建总规课中实施 课程小结 课后作业 课程导入第六部分酒店项目环保、节能与劳动安全方案在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。（一）酒店项目环境保护1、项目环境保护设计依据2、

21、项目环境保护措施3、项目环境保护评价（二）酒店项目资源利用及能耗分析1、项目资源利用及能耗标准2、项目资源利用及能耗分析（三）酒店项目节能方案1、项目节能设计依据2、项目节能分析（四）酒店项目消防方案1、项目消防设计依据2、项目消防措施3、火灾报警系统4、灭火系统5、消防知识教育（五）酒店项目劳动安全卫生方案1、项目劳动安全设计依据2、项目劳动安全保护措施课中实施 课程小结 课后作业 课程导入第七部分酒店项目组织和劳动定员在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。（一）酒店项目组织1、组织形式2、工作制度（二）酒

22、店项目劳动定员和人员培训1、劳动定员2、年总工资和职工年平均工资估算3、人员培训及费用估算课中实施 课程小结 课后作业 课程导入第八部分酒店项目实施进度安排项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。（一）酒店项目实施的各阶段 1、建立项目实施管理机构2、资金筹集安排3、技术获得

23、与转让4、勘察设计和设备订货5、施工准备6、施工和生产准备7、竣工验收（二）酒店项目实施进度表（三）XX项目实施费用1、建设单位管理费2、生产筹备费3、生产职工培训费4、办公和生活家具购置费5、其他应支出的费用课中实施 课程小结 课后作业 课程导入第九部分酒店项目财务评价分析（一）酒店项目总投资估算（二）酒店项目资金筹措一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格

24、和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：1、资金来源2、项目筹资方案（三）酒店项目投资使用计划1、投资使用计划2、借款偿还计划（四）项目财务评价说明&财务测算假定1、计算依据及相关说明2、项目测算基本设定课中实施 课程小结 课后作业 课程导入(五）酒店项目总成本费用估算1、直接成本2、工资及福利费用3、折旧及摊销4、工资及福利费用5、修理费6、财务费用7、其他费用8、财务费用9、总成本费用（六）销售收入、销售税金及附加和增值税估算1、销售收入2、销售税金及附加3、增值税4、销售收入、销售税金及附加和增值税估算（七）损益及利润分配估算（八）现金流估算1、项目投资现金流估算2、项目资本金现金流

25、估算（九）不确定性分析1、盈亏平衡分析2、敏感性分析3、概率分析课中实施 课程小结 课后作业 课程导入第十部分 酒店项目财务效益、经济和社会效益评价（一）财务评价财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数-财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。1、财务净现值财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年

26、初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。2、财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入3、投资回收期Pt投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：（

27、l）计算公式动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值（2）评价准则PtPc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；PtPc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。4、项目投资收益率ROI项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。ROI部门（行业）平均投资利润率

28、（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。5、项目投资利税率项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资100%投资利税率部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。6、项目资本金净利润率（ROE）项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。7、项目测算核心指标汇

29、总表（二）国民经济评价（三）社会效益和社会影响分析课中实施 课程小结 课后作业 课程导入第十一部分 酒店项目风险分析及风险防控（一）建设风险分析及防控措施（二）法律政策风险及防控措施（三）市场风险及防控措施（四）筹资风险及防控措施（五）其他相关粉线及防控措施第十一部分 酒店项目风险分析及风险防控（一）建设风险分析及防控措施（二）法律政策风险及防控措施（三）市场风险及防控措施乘数（四）筹资风险及防控措施当回（五）其他相关粉线及防控措施课中实施 课程小结 课后作业 课程导入第十二部分 酒店项目可行性研究结论与建议（一）结论与建议根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建

30、设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见 2、对主要的对比方案进行说明 3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见 5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见 6、可行性研究中主要争议问题的结论（二）附件凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。1、项目建议书（初步可行性报告）2、项目立项批文 3、厂址选择报告书 4、资源勘探报告 5、贷款意向书 6、环境影

31、响报告 7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告 8、需要的市场预测报告 9、引进技术项目的考察报告 10、引进外资的名类协议文件 11、其他主要对比方案说明 12、其他（三）附图1、厂址地形或位置图（设有等高线）2、总平面布置方案图（设有标高）3、工艺流程图4、主要车间布置方案简图5、其它 课中实施 课程小结 课后作业 课程导入课中实施 课程小结 课后作业 课程导入实训名称：编程酒店运营项目评估报告背景资料：前期各小组已经完成整体酒店项目设计，测算了酒店筹建所需的资金数量，对酒店项目进行了保本点测算和产品定价，并对经营项目进行预算的编制和模拟运营。请根据课程内容，思考以下问题：1

32、.小组设计的酒店项目是否具有可行性？2.如何对企业投资决策进行评估分析？3.有效的项目可行性报告具体包括哪些内容？实训要求：1.根据前期设计的酒店运营项目以及资金需求预测表，用净现值法核算资金投资回报率。2.根据酒店运营数据核算项目投资回收期。3.根据净现值的核算和投资回收期的计算，分析项目财务风险，编制项目运营可行性报告。4.对企业投资决策进行分析。课中实施 课程小结 课后作业 课程导入怎样才算是一个好的投资决策？从财务管理的角度看，一项好的投资决策就是一个能提高目前酒店企业权益的市场价值，即在未来能够给业主方、股东带来可预见收益的决策。投资决策也可以有其他目标，但是管理者若忽视了价值创造目标，就会危及公司未来发展及雇员们的前程。创造价值的投资决策必须能够提高企业市场价值，为企业带来可观的收益。感 谢 您 的 耐 心 聆 听