房地产企业税收政策解析暨土地增值税清算、企业所得税汇算清缴实务.ppt

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1、房地产企业税收政策解析暨土地增值税清算、企业所得税汇算清缴实务房地产企业税收政策培训房地产企业税收政策培训专题一专题一房地产企业税收政策总论及涉及房地产企业税收政策总论及涉及相关税种简介相关税种简介1 1、20082008年年1 1月月1 1日起，新企业所得税法体系实施；日起，新企业所得税法体系实施；2 2、20092009年年1 1月月1 1日起，新增值税、营业税条例实施；日起，新增值税、营业税条例实施；3 3、20092009年年3 3月月6 6日，为了加强对房地产开发经营企业的日，为了加强对房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范其纳税行为，国家税务总局企业所得税征收管理，规范其纳税

2、行为，国家税务总局颁布了颁布了关于印发关于印发房地产开发经营业务企业所得税处房地产开发经营业务企业所得税处理办法理办法的通知的通知（国税发（国税发200931200931号）；号）；4 4、20092009年年 5 5月月2020日，国家税务总局发布了日，国家税务总局发布了土地增值土地增值税清算管理规程税清算管理规程（国税发（国税发 200991200991号），并规定从号），并规定从20092009年年6 6月月1 1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清

3、算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容；内容；房地产税收法律法规体系不断发展变化房地产税收法律法规体系不断发展变化5 5、20102010年年5 5月月1919日，国家税务总局日，国家税务总局关于土地增关于土地增值税清算有关问题的通知值税清算有关问题的通知（国税函（国税函20102202010220号）正式下发，进一步完善了土地增值税清算政号）正式下发，进一步完善了土地增值税清算政策。该通知是在策。该通知是在“国十条国十条”和各地细则均提及要和各地细则均提及要加大土地增值税清算的背景下出台，意味着土地加大土地增值税清算的背景下出台，意味

4、着土地增值税清算工作将从严执行税法规定；增值税清算工作将从严执行税法规定；6 6、20102010年年5 5月月2525日，国家税务总局发布了日，国家税务总局发布了关于关于加强土地增值税征管工作的通知加强土地增值税征管工作的通知（国税发（国税发201053201053号）。该通知调增了土地增值税的预征号）。该通知调增了土地增值税的预征率，并对预征率设置了下限（除保障性住房外，率，并对预征率设置了下限（除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于东部地区省份预征率不得低于2%2%，中部和东北地，中部和东北地区省份不得低于区省份不得低于1.5%1.5%，西部地区省份不得低于，西部地区省份不得低于1%

5、1%）；另要求各地有针对性地选择定价过高、涨幅）；另要求各地有针对性地选择定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。过快的项目，作为重点清算审核对象。1 1、国家税务总局大企业税收管理司要求大企、国家税务总局大企业税收管理司要求大企业对自身的税务风险进行管理：业对自身的税务风险进行管理：（1 1）构建税务风险管理组织架构）构建税务风险管理组织架构 （2 2）制定税务风险管理制度）制定税务风险管理制度 （3 3）执行税务风险管理流程）执行税务风险管理流程 （4 4）设置税务风险管理部门或岗位）设置税务风险管理部门或岗位 （5 5）识别、评估和应对税务风险）识别、评估和应对税务风险 （6 6

6、）对税务风险管理实施情况进行监督和改进）对税务风险管理实施情况进行监督和改进大企业税务风险管理方向大企业税务风险管理方向同时，要求企业根据业务特点和成本效益原则，同时，要求企业根据业务特点和成本效益原则，运用信息技术进行税务风险管理；建立风险管理运用信息技术进行税务风险管理；建立风险管理信息系统，涵盖风险管理基本流程和内部控制系信息系统，涵盖风险管理基本流程和内部控制系统各环节。统各环节。2 2、税务机关逐年加大对房地产行业的检查力度：、税务机关逐年加大对房地产行业的检查力度：20042004年起，国家税务总局稽查局连续七年将房地年起，国家税务总局稽查局连续七年将房地产行业的检查工作列入年底检

7、查工作重点；产行业的检查工作列入年底检查工作重点；20092009年，国家税务总局在全国范围内开展了对大型房年，国家税务总局在全国范围内开展了对大型房地产业的纳税评估工作；地产业的纳税评估工作；20092009年年20112011年，国年，国家税务总局以及各级国、地税务机关对房地产开家税务总局以及各级国、地税务机关对房地产开展了多种形式的税务重点检查。展了多种形式的税务重点检查。房地产开发程序与纳税环节房地产开发程序与纳税环节土地取得土地取得开发建设和预售开发建设和预售竣工销售竣工销售房地产使用房地产使用契税土地税印花税耕地税营业税所得税房产税土地税印花税土增税营业税所得税土地税印花税土增税营

8、业税所得税房产税土地税印花税房地产企业涉及各税种简要介绍房地产企业涉及各税种简要介绍1、契税、契税2、耕地占用税、耕地占用税3、印花税、印花税4、房产税、房产税5、城镇土地使用税、城镇土地使用税6、营业税、城市维护建税、教育费附加、营业税、城市维护建税、教育费附加7、企业所得税、企业所得税8、土地增值税、土地增值税契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。因此，房地产税对象，向产权承受人征收的一种财产税。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用企业在项目开发前，通过各种方式直接

9、取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。房地产企业通过房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。，就属于契税的征税范围。契税的税率：一般省市的契税税率契税的税率：一般省市的契税税率3。计税依据的几点说明：计税依据的几点说明：财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复（财税字（财税字199896号）第一条关于计税价格问题规定，根据号）第一条关于计税价格问题规定，根据契税暂行条例契税

10、暂行条例（以下（以下简称条例）第四条第（一）款及简称条例）第四条第（一）款及契税暂行条例细则契税暂行条例细则（以下简称细则）第（以下简称细则）第九条的规定，九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。有价款都属于计税依据范围。土地

11、使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。契契税税财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财（财税税2004134号）号）规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土

12、地使用权而支付的全部经济利益。土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定

13、：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。第一，以为取得该土地使用权而支

14、付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经济利益包括货币、实物、无形资产和其他经济利益，如国税函济利益包括货币、实物、无形资产和其他经济利益，如国税函20021094号规定，以号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函2004322号规定，号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。对价，计税依据则为作价

15、出资额。第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。国家税务总局关于免征土地出让国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复金出让国有土地使用权征收契税的批复（国税函（国税函2005436号）对北京市地方税务局号）对北京市地方税务局关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示（京地税地（京地税地2005166号）的批复规定，根据号）的批复规定，根据中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出

16、让金，要计征契税。不得因减免土地出定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。让金，而减免契税。二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国（国税函税函2009603号）对北京市地方税务局号）对北京市地方税务局关

17、于国有土地使用权出让契税计税依关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示据确定问题的请示（京地税地（京地税地2009124号）的批复如下：根据号）的批复如下：根据财政部、国财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税（财税2004134号）号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价

18、款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。间接取得土地的契税问题间接取得土地的契税问题房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇。如受免征契税的待遇。如财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知策的通知（财税（财税2008175号）规定，在股权

19、转让中，单位、个人承受企业股号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律规合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，

20、对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。因此，房地产企业通过重组方式取承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。因此，房地产企业通过重组方式取得土地，存在契税的筹划空间。得土地，存在契税的筹划空间。从从2008年年11月月1日起，对个人首次购买日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税。；对个人销售或购买住房暂免征收印花税。1 1、占用耕地建房成为纳税义务人、占用耕地建房成为纳税义务人 占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人

21、，成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。用税纳税人。但在原但在原中华人民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国发（国发198727198727号）不适用外商投资企业，因此，号）不适用外商投资企业，因此，中中华人民共和国耕地占用税暂行条例华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第（国务院令第511511号）号）20082008年年1 1月月1 1日实施前，外商投资房地产企业占用耕日实施前，外商投资房地产企业占用

22、耕地不是耕地占用税纳税人。地不是耕地占用税纳税人。耕地占用税耕地占用税国务院令第国务院令第511号实施后，耕地占用税纳税人包括单位和号实施后，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。工商户以及其他个人。2 2、征税范围、征税范围 中华人民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行

23、条例（国务院令（国务院令第第511号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地。号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地。3 3、计税依据、计税依据 中华人民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令（国务院令第第511511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。地面积为计税依据。4 4、纳税义务时间、纳税义务时间 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通

24、知的当天。房地产土地取得阶段需要缴纳印花税的主要包括：房地产土地取得阶段需要缴纳印花税的主要包括：1 1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税 房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。根据权出让合同、土地使用权转让合同。根据财政部、国家税务财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知总局关于印花税若干政策的通知（财税（财税20061622006162号）第三条号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转规定，对土地使用权出

25、让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。移书据征收印花税。2 2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税 财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知房租赁有关税收政策的通知（财税（财税200824200824号）规定，开发号）规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉

26、租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。印印花花税税 房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括：采购材房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括：采购材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。款合同、财产保险合同等合同。甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；三税率贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率建筑安装工程承

27、包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；贴花；建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；之五的税率贴花；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。1、使用城镇土地成为纳税义务人、使用城镇土地成为纳税义务人中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第（国务院令第17号）号

28、）第二条规定，在第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。前款所前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。因此

29、，房地因此，房地产企业取得的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，自然成为产企业取得的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，自然成为城镇土地使用税纳税人。城镇土地使用税纳税人。正如正如国家税务总局关于受让土地使用权者应国家税务总局关于受让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复征收土地使用税问题的批复（国税函发（国税函发1993501号）对成都市税务号）对成都市税务局局关于对国内受让土地者是否征收土地使用税的请示关于对国内受让土地者是否征收土地使用税的请示（成税函（成税函1992463号）批复规定，号）批复规定，中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二

30、条规定：第二条规定：“在城市，县城，建制镇，工矿区范围内使用土地的单在城市，县城，建制镇，工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳位和个人，为城镇土地使用税纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。土地使用税。”中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例条例第四十九条也明确规定：第四十九条也明确规定：“土地使用者应当依照国家税收法规的土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。规定纳税。”因此，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个因此，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，

31、不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。土地使用税。城镇土地使用税城镇土地使用税2、征税范围、征税范围房地产企业占用位于房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。范围内的土地。3、计税依据、计税依据土地使用税以纳税人土地使用税以纳税人实际占用的土地面积实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额为计税依据，依照规定税额计算征收。计算征收。国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发（国税发20

32、0389号）第二条第一款规定，号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业，应自房屋使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部

33、交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。开发用地的城镇土地使用税为零。4、纳税义务时间、纳税义务时间房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下三种情况：房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下三种情况：第一，根据第一，根据城镇土地使用税暂行条例城镇土地使用税暂行条例第九条规定，对于新征用的第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用征用的耕地，自批准征用之日起满之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地

34、使用税。月起缴纳城镇土地使用税。第二，根据第二，根据财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知有关政策的通知（财税（财税2006186号）规定，号）规定，以出让或转让方式有偿以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税订的次月起缴纳城镇土地使用税。第三，根据第三，根据国家税务总局关于外商投资

35、企业和外国企业征收城国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复镇土地使用税问题的批复（国税函（国税函2007596号）规定，号）规定，外商投资企外商投资企业和外国企业业和外国企业，应从，应从2007年年1月月1日开始缴纳城镇土地使用税日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税，其纳税义务时间的产生与前述相同，故内外资房地产开发企业缴纳城镇土地义务时间的产生与前述相同，故内外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳时间一致。使用税缴纳时间一致。5、开发廉租住房、经济适用住房可减免、开发廉租住房、经济适用住房可减免财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁财政部、国家税务总

36、局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知有关税收政策的通知（财税（财税200824号）规定，对号）规定，对廉租住房、经济廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按如能提供

37、政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。缴纳的城镇土地使用税。例：某房地产开发企业例：某房地产开发企业2011年年5月月26日与国土房日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为面积为56000平米，土地出让金为平米，土地出让金为34000万元，万元，合同约定土地交付时间为合同约定土地交付时间为2011年年10月月25日。当地日。当地土地使用税税率为土地使用税税率为4元元/平米。那么平米。那么2011年应缴纳年

38、应缴纳多少土地使用税？多少土地使用税？分析：该企业应从分析：该企业应从2011年年11月起申报缴纳土地使月起申报缴纳土地使用税，用税，2011年应缴纳年应缴纳2个月土地使用税：个月土地使用税：560004212=37333.33元。元。房产税房产税财政部、税务总局关于检发财政部、税务总局关于检发关于房产税若干具体问关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定题的解释和暂行规定、关于车船使用税若干具体问题的关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定解释和暂行规定的通知的通知（财税地（财税地19868号）第二十一条号）第二十一条明确规定：明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、凡是在基建工地

39、为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。依照规定征收房产税。”第十九条还明

40、确：第十九条还明确：“纳税人自建的纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”因此，施工期间不予征税的临时性建筑物必须同时满足因此，施工期间不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反，如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使间。相反，如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。用，则须从基建

41、单位使用的次月起缴纳房产税。案例：案例：2011年年2月月A房地产公司取得某市一宗土地使用权后房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，先期投入建造的临时设施包括有项目基建用进入立项开发，先期投入建造的临时设施包括有项目基建用房房1000建造成本建造成本120万元，售楼部万元，售楼部2000建造成本建造成本340万万元，样板间元，样板间200建造成本建造成本50万元。这些临时性设施的房产万元。这些临时性设施的房产税如何缴纳？税如何缴纳？在在A房地产公司项目施工期间，基建用房房地产公司项目施工期间，基建用房1000暂不用缴纳暂不用缴纳房产税，但是项目结束，基建用房未拆除的话，就必须缴纳房产

42、税，但是项目结束，基建用房未拆除的话，就必须缴纳房产税了。而售楼部房产税了。而售楼部2000、样板间、样板间200临时建筑显然不临时建筑显然不是为基建工地服务，而是为是为基建工地服务，而是为A房地产公司项目销售服务，因房地产公司项目销售服务，因而不能满足上述不予征收房产税的两个条件，应当自建造完而不能满足上述不予征收房产税的两个条件，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。根据应按自用原值计税。根据财政部、国家税务总局关于安置财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知残疾人就

43、业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税（财税2010121号）第三条规定：对按照房产原值计税的房产，号）第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于容积率低于0.5的，按房产建筑面积的的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。此确定计入房产原值的地价。由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费

44、用归集在开发成本发成本开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首先纳税调整。先纳税调整。例如，假设售楼部占地面积例如，假设售楼部占地面积3000，土地成本，土地成本1200元元/，则售楼部应计入房产原值的土地成本为则售楼部应计入房产原值的土地成本为30001200元元/=360万元，房产税计税原值为万元，房产税计税原值为340360=700万元，年均万元，年均缴纳房产税缴纳房产税700（130%）1.2%=5.88万元。万元。假设样板间占地面积假设样

45、板间占地面积500，容积率，容积率=200500=0.4低低于于0.5，则样板间应计入房产原值的土地成本为，则样板间应计入房产原值的土地成本为20021200元元/=48万元，房产税计税原值为万元，房产税计税原值为5048=98万元，年均缴万元，年均缴纳房产税纳房产税98（130%）1.2%=0.8232万元。万元。房地产企业税收政策培训专题二房地产企业税收政策培训专题二房地产开发企业营业税房地产开发企业营业税税务处理及操作实务税务处理及操作实务新营业税条例、实施细则涉及建筑业、房地产新营业税条例、实施细则涉及建筑业、房地产企业营业税的新规及案例分析企业营业税的新规及案例分析（一）（一）“视同

46、销售视同销售”新规定：新规定：1、旧、旧细则细则第四条规定：第四条规定：（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。2、新、新细则细则第五条规定：第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。3、新旧变化。、新旧变化。（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同

47、销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情形”。（二）（二）“混合销售混合销售”新规定：新规定：1、旧、旧细则细则规定：规定：第五条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。2、新、新细则细则规定：规定：第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为

48、混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（1）提供建筑业劳务的同时销售“自自产货物产货物”的行为（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。3、新旧变化、新旧变化（1）新细则第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业

49、额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。4、案例分析：、案例分析：【例例1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本价为700元。分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据营业税暂行条例实施细则第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。应纳增值税800000（117

50、%）17%80070017%174358.9714280031558.97元。应纳营业税（1000800）12003%7200元。【例例2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45000000元，其中含土建工程款21000000元，钢结构安装工程款500万元，钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据营业税暂行条例实施细则第七条，其混合销售业务应分别处理。营业税应税劳务应纳营业税（4500000019000000）3%780