某地产发展及战略演变浅析.pptx

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1、万科发展及战略演变浅析回顾万科发展经历及战略变化简单分析战略变化原因提出我们的建议杨东强、赖俊宇、潘京江、李书韵、徐镇容、左学琴、孙 敏、韩 洁、龙 昱(组长)1万科发展战略演变浅析万科简介万科简介万科简介万科简介1984年公司以年公司以“现代科教仪器展销中心现代科教仪器展销中心”的名的名称注册，国营性质。开发大陆专业视频器材市场，成称注册，国营性质。开发大陆专业视频器材市场，成为深圳市最大的进口销售商。营业额一度占国家计划为深圳市最大的进口销售商。营业额一度占国家计划外市场的外市场的60%。87年公司更名年公司更名“深圳现代科仪中心深圳现代科仪中心”，与日本，与日本SONY等公司建立了承销关

2、系。等公司建立了承销关系。88年政府批年政府批准股份化改组方案，定名准股份化改组方案，定名“深圳万科股份有限公司深圳万科股份有限公司”。91年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开上市公年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开上市公司之一，代码司之一，代码“0002”。现公司以经营住宅房地产业。现公司以经营住宅房地产业务为主，并被评为务为主，并被评为“中国房地产上市公司十强中国房地产上市公司十强”之首。之首。2万科发展战略演变浅析万科发展简史万科发展简史万科发展简史万科发展简史198419911993混沌期混沌期(无战略无战略)边缘期边缘期(战略形成战略形成)调整期调整期 (战略实施战略实施)84

3、年公司成立，年公司成立，经营办公设备、经营办公设备、视频器材视频器材87年兴办工业年兴办工业88年进入房地产年进入房地产90年，初步形年，初步形成商贸、工业、成商贸、工业、房地产、文化房地产、文化传播四大经营传播四大经营架构架构91年确定综合年确定综合商社发展模式商社发展模式93年否定原模年否定原模式，确立城市式，确立城市居民住宅为主居民住宅为主导业务导业务97年转让属下年转让属下工业项目工业项目98年转让属下年转让属下广告公司广告公司2001年转让属年转让属下万佳百货，下万佳百货，资源集中于房资源集中于房地产业务地产业务3万科发展战略演变浅析混沌期的膨胀混沌期的膨胀混沌期的膨胀混沌期的膨胀伴

4、随改革开放的高速、多元化扩张伴随改革开放的高速、多元化扩张伴随改革开放的高速、多元化扩张伴随改革开放的高速、多元化扩张4万科发展战略演变浅析混沌期的陷阱混沌期的陷阱混沌期的陷阱混沌期的陷阱高速、多元化扩张背后的问题高速、多元化扩张背后的问题高速、多元化扩张背后的问题高速、多元化扩张背后的问题所有项目规模都很小，市场占有率极低。所有项目规模都很小，市场占有率极低。面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模，集团的资金和人才储备却无法满足，各模，集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被

5、迫继续小打小闹。分公司被迫继续小打小闹。业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。持续发展动力的隐患。5万科发展战略演变浅析边缘期的反思边缘期的反思边缘期的反思边缘期的反思(多元多元多元多元vsvsvsvs专业专业专业专业)1992199219921992年经营情况分析年经营情况分析年经营情况分析年经营情况分析88-93年万科东一榔头西一棒年万科东一榔头西一棒,净利润、净资产收益率连年保持净利润、净资产收益率连年保持20%以上，以上，但实际上业务并不稳定、没有竞争力。但实际上业务并不稳定、没有竞争力。91-93年中国又进入泡沫经济时代。年中

6、国又进入泡沫经济时代。市场中充满了对暴利的躁动，但王石开始了对万科战略的思考。市场中充满了对暴利的躁动，但王石开始了对万科战略的思考。6万科发展战略演变浅析边缘期的反思边缘期的反思边缘期的反思边缘期的反思(多元多元多元多元vsvsvsvs专业专业专业专业)1992199219921992年经营项目分析年经营项目分析年经营项目分析年经营项目分析7万科发展战略演变浅析边缘期的反思边缘期的反思边缘期的反思边缘期的反思(多元多元多元多元vsvsvsvs专业专业专业专业)1992199219921992年经营项目分析年经营项目分析年经营项目分析年经营项目分析8万科发展战略演变浅析边缘期的反思边缘期的反思

7、边缘期的反思边缘期的反思万科的选择以及券商的建议万科的选择以及券商的建议万科的选择以及券商的建议万科的选择以及券商的建议93年年1月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为主导业务。主导业务。万科实际战略调整包括：万科实际战略调整包括：a、从多元化经营向专营房地产集中；、从多元化经营向专营房地产集中；b、从多品种经营向住宅集中；、从多品种经营向住宅集中；c、投放资源由、投放资源由12个城市向北京个城市向北京.上海上海.深圳深圳.天津集中。天津

8、集中。94年年3月，君安证券公开向万科提出改革倡议：月，君安证券公开向万科提出改革倡议：收缩工业、贸易、股权投资收缩工业、贸易、股权投资保留文化公司保留文化公司全力发展和充实房地产业务全力发展和充实房地产业务9万科发展战略演变浅析1980年，我国城镇年建设住房第一次超过1亿平方米1993年城镇年建设住房超过2亿平方米1996年建设住房超过3亿平方米1998年高达4.7亿平方米预计21世纪前20年，每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米明智的选择明智的选择明智的选择明智的选择我国住宅建设的成长回顾我国住宅建设的成长回顾我国住宅建设的成长回顾我国住宅建设的成长回顾10万科发展战略演变浅析调整期

9、的变化调整期的变化调整期的变化调整期的变化1994-20001994-20001994-20001994-2000年经营情况回顾年经营情况回顾年经营情况回顾年经营情况回顾11万科发展战略演变浅析调整期的变化调整期的变化调整期的变化调整期的变化2000200020002000年经营情况分析年经营情况分析年经营情况分析年经营情况分析93-96年，国家紧缩银根，股市暴跌。年，国家紧缩银根，股市暴跌。96-98年，国民经济增速减缓，年，国民经济增速减缓，经济低迷，通货紧缩。但经济低迷，通货紧缩。但93-98年间年间 万科逐步走上专业化道路，利润万科逐步走上专业化道路，利润稳步增长、净资产收益率稳步下降

10、到稳步增长、净资产收益率稳步下降到10%左右的合理水平。万科的稳左右的合理水平。万科的稳步发展让股东、管理层和员工心里有了底。步发展让股东、管理层和员工心里有了底。12万科发展战略演变浅析调整期的变化调整期的变化调整期的变化调整期的变化2000200020002000年经营项目分析年经营项目分析年经营项目分析年经营项目分析 经过调整，毫无意经过调整，毫无意义的义的“万科万科”已经变成已经变成了了“城市花园城市花园”和和“万万佳百货佳百货”的代名词。万的代名词。万科地产被视为中国住宅科地产被视为中国住宅地产第一品牌，万佳百地产第一品牌，万佳百货也雄居广东零售行业货也雄居广东零售行业销售总额首位。

11、销售总额首位。2001年年万科将万佳转让给华润万科将万佳转让给华润公司，最终完成其由多公司，最终完成其由多元化公司向专业住宅地元化公司向专业住宅地产公司的转变。产公司的转变。13万科发展战略演变浅析盘点万科盘点万科盘点万科盘点万科2000200020002000年公司内部状况分析年公司内部状况分析年公司内部状况分析年公司内部状况分析财务状况：财务状况：2000年末总资产年末总资产56.2亿，净资产亿，净资产29.1亿，资产负债率亿，资产负债率47%(行业行业平均平均70%)。可动用资金约。可动用资金约7亿。股权分散，使得融资渠道十分狭小。亿。股权分散，使得融资渠道十分狭小。市场营销：市场营销：

12、2000年楼盘竣工年楼盘竣工53.6万平方，结算销售面积万平方，结算销售面积54万平方。住宅地万平方。住宅地产销售收入产销售收入24.5亿，比亿，比99年增长年增长24%，但应收帐款仅增加，但应收帐款仅增加3.5%。物业管理率先。物业管理率先通过通过ISO9002第三方国际认证。第三方国际认证。“城市花园城市花园”成为优秀住宅品牌。成为优秀住宅品牌。土地储备：土地储备：2000年土地储备年土地储备450万平方，预计万平方，预计2001年新增年土地储备年新增年土地储备300万万平方。预计平方。预计3年内需用年内需用30亿补充土地。亿补充土地。组织管理：组织管理：形成了以房地产业务为核心的管理总部

13、，新设立了设计部工程形成了以房地产业务为核心的管理总部，新设立了设计部工程部、物业管理部，使项目开发的每一个环节都得到了有效控制。新设立了信息部、物业管理部，使项目开发的每一个环节都得到了有效控制。新设立了信息中心，使集团内外的信息资源进入全面整合和共享阶段。中心，使集团内外的信息资源进入全面整合和共享阶段。企业文化：企业文化：建立万科周刊、建立万科周刊、万科新闻网，并建立万科新闻网，并建立“人才是万科的人才是万科的资本；尊重客户，让客户满意；学习是一种生活方式；创新是生命之源资本；尊重客户，让客户满意；学习是一种生活方式；创新是生命之源”等理等理念。念。14万科发展战略演变浅析盘点万科盘点万

14、科盘点万科盘点万科万科万科万科万科SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析WOTS S 1、有明确的战略；、有明确的战略；2、良好的企业文化、优秀的企业品牌；、良好的企业文化、优秀的企业品牌；3、市场分析、定位、营销能力强；、市场分析、定位、营销能力强；4、物业管理水平较高；、物业管理水平较高；5、建立、建立A-house系统，有效控制采购成本。系统，有效控制采购成本。15万科发展战略演变浅析WOTSW 1、股权分散，决策难；、股权分散，决策难；2、土地获取成本高；、土地获取成本高；3、土地储备少；、土地储备少；4、与政府沟通不好；、与政府沟通不好；5、融资渠道窄。、融资渠道窄。盘点万

15、科盘点万科盘点万科盘点万科万科万科万科万科SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析16万科发展战略演变浅析WOTSO 1、住宅商品化、产业化政策出台；、住宅商品化、产业化政策出台；2、土地出让政策的改变；、土地出让政策的改变；3、住房金融改革、住房金融改革,既扩大需求又扶持供给；既扩大需求又扶持供给；4、国民收入增长、国家人口增长；、国民收入增长、国家人口增长；5、市场出现分化（中产阶级增长）。、市场出现分化（中产阶级增长）。盘点万科盘点万科盘点万科盘点万科万科万科万科万科SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析17万科发展战略演变浅析WOTST 1、政府参与低价房供应；、政府

16、参与低价房供应；2、公司整体规模小、公司整体规模小(市场占有率在深圳也仅市场占有率在深圳也仅5%)；3、入关后，原有管理、营销等优势丧失；、入关后，原有管理、营销等优势丧失；4、国内、外竞争者不断加入。、国内、外竞争者不断加入。盘点万科盘点万科盘点万科盘点万科万科万科万科万科SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析18万科发展战略演变浅析展望未来展望未来展望未来展望未来地产市场发展预测地产市场发展预测地产市场发展预测地产市场发展预测政政治治、经经济济体体制制改改革革公公平平机机制制完完善善收入结构收入结构层次差距层次差距公开化，公开化，收入量化收入量化度提高度提高需求层次化：需求层次化

17、：高档住房（企业开发）高档住房（企业开发）中档住房（企业开发）中档住房（企业开发）低档住房（政府、企业共低档住房（政府、企业共同开发）同开发）房地产企业如何根据市场外界环境的变化，制定符合市场演变的战略，已成为企业房地产企业如何根据市场外界环境的变化，制定符合市场演变的战略，已成为企业在未来激烈的市场竞争获得优势的重中之重。在未来激烈的市场竞争获得优势的重中之重。消费群体消费群体层次化层次化19万科发展战略演变浅析展望未来展望未来展望未来展望未来我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议维持专业化战略，将维持专业化战略，将“万科万科”建成中国住宅业第一名牌；建成中国住宅业第一名牌；调整资本结构，扩大大股东持股比例，解决融资等问题；调整资本结构，扩大大股东持股比例，解决融资等问题；开展资本运作，稳步扩大公司规模，借规模降成本；开展资本运作，稳步扩大公司规模，借规模降成本；增加土地储备，扩大市场占有率增加土地储备，扩大市场占有率(比照香港情况应超比照香港情况应超30%)；集中精力开发中档住宅市场，放弃低档，关注高档发展；集中精力开发中档住宅市场，放弃低档，关注高档发展；加强人力资源培养，储备企业扩张、文化复制所需人力；加强人力资源培养，储备企业扩张、文化复制所需人力；持续加强企业文化建设，在发展期应建立学习型组织。持续加强企业文化建设，在发展期应建立学习型组织。20