中原2008年无锡新区C4地块商业项目策划定位报告.pdf

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1、 无锡新区C4地块商业项目策划定位报告国 中 原 地 产恭 H C r H T A l N F C H IN AUu3*B I-上潺上海中原物业代理有限公司2008-8 目录一、序：理解新区.1一、项目分析.2二、项目整体定位1、整 体 功 能 定 位.92、商业业态组合建议.123、商户组合建议.14三、市场形象定位1、目标市场定位.692、商业概念及经营主题定位.713、项目市场推广策略.724、形象包装及宣传推广建议.835、招商政策及通路建议.97四、项目经营管理模式建议1、项目经营模式的探讨.1002、项目管理模式的建议.1033、项目各种有效资源的整合.104五、项目盈利模式的探讨

2、1、项目开发时机的评估.1062、项目成本核算.1083、项目市场租金预计.1164、项目投资收益分析.1175、融 资 方 案.124六、报 告 结 论.129 序：理解新区从城市规划可以看出，商贸服务区将承载无锡高端服务业功能的使命.尤其从“中央公园”目奠基可以看出，周边高端城市综合体商业项目，是政府倾力打造城市高端服务业的希望所在。新区房地产表现为政府重点发展、高层次住宅集中化、规划趋近国际化，随着居住条件的成熟，商业设施和文体设施的缺口较大，尤其缺乏服务于居民的设施，区域商业地产发展前景看好。本项目处于新区规划“一 带-两 区-三 轴-四个组合”中央公园旁边，高层次商业集中化、业态功能

3、多样化是发展趋势。对于新区这样的未来可能成为的市级副中心而言，其区域的商业走向在未来五年内甚至更长时间里，是以娱乐和休闲为主的集中式商业形态。一、项目分析 位置：无锡新区商贸服务区，新光路北侧、锡兴路东侧、春晖路西侧。面积：占地面积60099平方米 性质：商业用地 容积率：1.8 建筑密度：50%绿地率：30%绿地+水景：地块内部拥有水景资源 道路情况：项目三侧新光路、春晖路、锡兴路已建成 公共配套设施：邻新区260亩中央公园，生活配套集中在长江路一带规划限制条件：建筑限高：多 层（高度 30米）建筑与北侧地块住宅建筑线间距按不小于1:31控制 锡兴路出入口右进右出；1.2交通条件分析-横一纵

4、 城市主干道交织网状，太湖大道、长江路为目 前城市主干道。锡兴路和旺庄路将成为城市主干道，未来交通优势更为明显。水、陆、空三维立体交通体系：高沪宁速、沪宁铁路并已开通动车、无锡机场等。新区至上海、南京，杭州等交通便利，具备未来发展条件。1.3项目S W O T 分析项目优势 T h r e a t 依托高品质居宅圈 毗邻中央公园，地块拥有天然河道，利于规划 交通相对便捷 太湖大道/高速出口 商务环境高端 国内外品牌企业 相 对 弱 项 W r e a k 目前人口入住率低，消费支持不足；商业溃乏，无法形成聚集效应；机 会 点 O p t u n i t t y 宏观机会：正在兴起的发展中区域,

5、未来有可能成为区域商业中心 开发商和政府做为标杆项目的重视度 商业的发展落后于区域发展，商业体系需要升级 区域缺少一站式消费的大型综合商业,市场机会：缺少中高档的产品和消费场所导致大量的高端消费经济流失 区域消费者对休闲商业的渴望 潜 在 威 胁 T h r ea t 目前市级核心商圈消费具有惯性；竞争：未来宝龙项目20 万方商业分流客群;未来需要较长的市场培育 招商：具不确定性，项目成败关键；1.4项目评价及建议1.新区版块商业市场承受风险压力大，本项目周围环绕品质大盘项目，目前人口导入尚不足，先期必需性消费占优势；2.项目地块有天然河流，地理位置较好，具备成为城市节点及城市展示面的基本条件

6、；3.目前新区商业配套，区域内高档客源都被分流到滨湖区域及市中心区域,本项目要成功，必须挽回这些群体，一定要跳出区域,避免同质化竞争；4.新区未来具备相当的消化能力，由发展态势看出项目发展前景看好。建议:规划限制锡兴路出入口右进右出改为双进 双出;二、项目整体定位 本案机会要义打破传统商业格局，形成新的消费聚集中心，开创新一轮商业竞争局面吸纳周遍消费力，截留外流消费群打造新区自己的商业地标高端N01.截留本区向中心区高端消费流时尚N01.一一吸收新区乃至无锡时尚消费流休闲N01.吸纳区域时尚休闲消费流娱乐N01.一一分流市中心老商业区消费群1.整体功能定位城市副中心一站式国际休闲商业广场关键词

7、：一站式/国际/商业广场形象要点：区域/城市副中心/主题风情广场 业态类型：城市购物中心/餐饮/休闲娱乐/精品酒店诠释:“多主题”模式一 个 核 心 功 能 区+多个副功能区整体功能定位分解：商业功能：大型超市+顶级品牌展示景观功能：城市景观/项目景观品牌基地：品牌展示/旗舰店/汽车展厅金融功能：外 资 银 行（汇丰/东亚/花旗）休闲功能：时尚休闲区/城市不夜区主中心：以品牌超市及精品品牌展示区构筑整个商业区的核心部分，以国内外顶级品牌为主要业态，建设城市生活广场，营造水景小品，定期放映水幕电影，与沿河景观形成水岸长廊；副中心：以商务休闲餐饮（中西）、无锡特色餐饮、创意餐饮打造主题餐饮区，形成

8、新区中高档餐饮中心。副中心：以大型娱乐设施及运动场地形成休闲娱乐中心，同时大型生活娱乐区与主题餐饮区打造 无锡新区第一个24小时城市景观不夜区。副中心：精品酒店建设成地标性建筑，酒店面积50-80之间，均设私人会客厅，打造最高档次私人酒店，可自营亦可销售。主区副区/平面布局图 2.商业业态组合建议（一）、整体业态组合建议:城市品牌基地/主题餐饮/休闲娱乐/精品酒店（二）、各主题业态组合建议：城市品牌基地：顶级品牌展示+大型超市面积:顶级品牌展示15000平方米,大型超市20000平 方 米（其中地下10000平方米）建议分布位置：河东面春华路、新光路地块位置主题餐饮：商务休闲餐饮（中西）+传统

9、餐饮+创意餐饮面积：30000平方米建议分布位置：超市顶层/沿河分布休闲娱乐：时尚商务休闲区+不夜区面积：30000平方米建议分布位置：新光路锡兴路处位置，沿河分布精品酒店：面积：1.5 万方 建议分布位置：项目西北角，邻中央公园，天然景观，价值最大化。项目面积品牌数量大型超市2 万方大型超市2 0 0 0 0 平方（乐购、欧尚）1J57J家场0.方家电卖场5 0 0 0 平米（百思买、苏宁、国美）1精品商业中心1.5 万方主力店国际一线品牌4 8 0 0 平方米左右B o s s、A R M A N、c h a n e K D I O R、V E R S A C E、G U C C I、L

10、V、P R A D A、P O R T S.登喜路、劳力士、江诗丹顿、P A T E K P H I L I P P E、A D I D A S、N I K E、P U M A、美津农、F I L A1 8-2 5 家次力店类型（休闲服饰运动服饰、手表、化妆品、珠宝、打火机等）5 2 0 0 平方米J A C K J O N E S.L E V I S、O N LY、V E R O MO D A、Mis s S ix t y.D K N Y、B E LLE、S T E LLA LU N A、A E E、Mil l ie s、李宁、浪琴、欧米加、S W A T C H,露华浓、欧柏莱、玉兰油、欧

11、莱雅、A V E N I R K O S E 、C LA R I N S、施华洛诗奇、周大福、Z I P P O、迪斯尼5 0-8 0 家精品汽车展厅8 0 0 平方米金融机构2 70 0 平方米汇丰、花旗、东亚中国银行、工行、建行、招行2-3 家时尚家居馆品牌旗舰店1 5 0 0 平方米瀚美居体验馆（4 0 0 平米左右）S O N Y （2 0 0平方米）三 星（2 0 0 平方米）N O K I A （3 0 0平方米左右）3-4 家挣题餐饮3 万方主力店：1 4 0 0 0 平方米蓝天新港、金钱豹或加州1 0 1次主力店1 60 0 0 平方米中餐业态类型建议5 0 0 0 平一茶一座

12、3 0 0 平、外婆家4 0 0 平、俏江南4 0 0 平、（2 0 家）西餐业态类型8 0 0 0 平麦当劳2 0 0 平、肯德基3 0 0 平、必胜客2 5 0平、达加马巴西烧烤、元禄回转寿司2 5 0平、李诺意式休闲餐厅2 5 0 平、星巴克1 5 0、哇 吧（酒吧）1 0 0 平、中西式甜品屋3 0、法国P A U L8 03 0 家无锡特色餐饮2 0 0 0 平王兴记5 0 0、三风桥60 0 平陆稿荐3 0 0 平、状元楼4 0 0 平3-5 家创意餐饮1 0 0 0 平博斯克酒庄3 0 0 平、芭迪熊”的儿童主题餐厅3 5 0、“巨鲸肚”黑暗餐厅3 5 03-4 家休闲娱乐3 万

13、方精品酒店主力店次 i.力店2 0 0 0 0 平1 0 0 0 0 平1 0 0 0 0 平方-兆伟德或舒适堡1 5 0 0 平、钱柜或麦迪森65 0 0 平、丽池会所/东方罗马浴场/保健会馆、华纳国际影城迪卜侬运动场馆/真冰馆、休闲书吧、汤姆熊游艺中心5 0-8 0 平方米，带私人会客厅1-2 家2-3 家1 2 0 间左右合计1 1 万平方米主力店建议：大型超市：规划面积20000平 方 米（乐购/欧尚）乐购生活购物中心乐购先后设立了上海、江浙、华北、东北和华南五大店群，拥有4 4 家面积在1000050000平方米的生活购物中心。每天有超过4000家供应商和370家厂商，通过乐购平台为

14、各地消费者提供商品零售服务。2005年度，乐购营业额达79.2 亿人民币，缴纳税金达到2.43亿元，为 1.6万人提供直接就业机会，无论在税收、就业、提升商业水平及经济发展方面都做出了积极贡献。欧尚超市法国欧尚集团成立于1961年，是以经营大型综合超市为主的 国际商业集团，是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团。目前，在 全世界拥有3 0 0 多个大型超级市场,6 0 0 多个超级市场,6 0 0 多个便利店，员工人数达160000多人。欧尚超市以零售为主，为消费者提供廉价商品和优质服务，改善消费者的购买能力和提高生活水平为目标。家电卖场：5000平米（百思买/苏宁/国美）百思买百思买作为

15、全球最大也是最富盛誉的零售企业之一，主管消费电子、家居办公用品、电器、娱乐软件及其相关服务。苏宁 苏宁电器是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者。截至2007年10月1日，苏宁电龄在中国2 8个省、直辖市和Fl治区，190多个城市拥有超过600家连锁店，员工人数达90000多名，2006年销售规模近610亿元，在商务部统计的全国前100家连锁企业中，位居前三甲。国美电器国美电器集团引领家电消费潮流，为消费者提供个性化、多样化的服务，国美电毋与全球知名家电制造企业保持紧密、友好、互助的战略合作伙伴关系，成为众多知名家电厂家在中国的最大的经销商。Shopingmall主力店建议：规

16、划面积1.5万平方米主题：品牌基地（精品品牌区）主力店类型：国际一线品牌（18-25家，4800平方米左右）服装类：波士(Boss)(200平方米左右)B o s s 品牌的消费群定位是城市白领，具体又细分为以正装为主的黑标系列(B l a c k L a b e l),以运动休闲装为主的橙标系列(O r a n g eL a b e l)和以户外功能性服装为主的绿标系列(G r e e n L a b e l)H u g oB os s 是针对年轻人的服装系列，它的设计较前卫时尚，并采用最新型面料制作服装，适合追逐流行时尚的年轻男士。A R M A N （2 0 0 平米左右）Armani

17、C ollezioni是阿玛尼品牌中有别于Giorgio Armani“黑底白字”的布标，为“白底黑字”的一个品牌，ArmaniC o llezioni男女装是适合般场合穿着的服装，走的是大众较能接受的设计路线。Armani C ollezioni虹桥友谊商城专卖店经营面积 达205平方米，为时尚人士创造了一个光亮宽阔的开放空间，展现出时尚亲切的魅力，为消费者提供包括裁剪细致的服装、运动装、晚装以及户外衣服。香奈儿（c h a n e l-2 0 0 平方米左右）夏奈乐已经成为一种时尚界的骄傲，也是这个地球上女人最想拥有的品牌！香奈儿已经成为全球最知名的品牌；双C 的经典LOGO将永远袭卷时尚

18、流行、永不缺席。DIOR迪 奥（1 50 平米左右）迪奥品牌一直是华丽女装的代名词。大 v 领的卡马莱晚礼裙,多层次兼可自由搭配的皮草等，均出自于天才设计大师迪奥之手,其优雅的窄长裙，从来都能使穿着者步履自如，体现了幽雅与实用 的完美结合。迪奥品牌的革命性还体现在致力于时尚的可理解性；选用高档的匕乘面料如绸缎、传统大衣呢、精纺羊毛、塔夫绸、华丽的刺绣品等。而做工更以精细见长。VERSACE（2 0 0 平方米）范思哲的设计风格非常鲜明，是独特的美感极强的艺术先锋，强调快乐与性感,领口常开到腰部以下，他拮取了古典贵族风格的豪华、奢丽，又能充分考虑穿着舒适及恰当的显示体型。范思哲品牌主要服务是皇室

19、贵族和明星。GUCCI（2 0 0 平方米）G U C C I的风格却一向被商界人士垂青，时尚之余不失高雅，这个意 大利牌子的服饰一直以简单设计为主，尤其是今季的男装，剪裁新颖，弥漫着十八世纪威尼期风情，再融入牛仔、太空利摇滚巨星的色彩，让豪迈中带点不羁，散发无穷魅力。LV（2 0 0 3 0 0 平米）注重传统工艺并始终引领着时尚潮流的Louis Vuitton如今也活跃于其它创造性领域：成品服装、鞋类、手表及珠宝。在Marc Jacobs的艺术指导下，系列新产品已迅速取得成功并享誉四方。PRADA（1 50 平方米）最初的Prada行李箱采用海象皮来制造，重量不轻，实在不适合带它上飞机去旅

20、行。因此，Mario Prada改为采用轻便而耐用的皮革来制造行李箱，又研制出防水布料（Waterproof fabrics）,销售到 美国去。由行李箱和手袋起家，一直蓬勃发展及扩张，成为闻名世界的意大利品牌之一。POR T S：（1 5 0 平米左右）1961年宝姿诞生于风景秀丽、充满人文气息的加拿大港口城市多伦多。创始人Luke Tanabe先生高瞻远瞩，早就洞悉了未来全球化的方向，将地球图案加入品牌Log。中，并在最具开放创新精神的港口城市开办宝姿品牌店，以 倡 导“世界灵魂，都市神韵”（Global Soul,Urban S pirit）的精神,确立了国际化的定位。如今，从多伦多、到纽

21、约、东京、蒙特利尔、迪拜、香港、上海宝姿品牌还在不断向全世界扩张。登 喜 路（1 5 0 平米）1893年成立的英国男装品牌，强调将现代与传统相结合，带着浓浓绅士味的登喜路时装的确令人赏心悦目。从艾尔弗雷德 登喜路一百多年前开设他的第一家汽车配饰产品专卖店开始，到二十一世纪初所赞助的国际汽车赛事，这种无畏的冒险精神贯穿了登喜路发展历史的全程，并成为登喜路的风格和特点。这份冒险精神加上对奢华独到的理解造就了登喜路辉煌的今天。手表：1 0 0-2 0 0 平方米劳力士(r el o x)作为顶级腕表品牌，劳力士一直是性能和尊贵的超群象征。劳力士公司总部位于瑞士日内瓦，在全球设有2 8个分支机构。通

22、过遍布100多个国家的4,000多位表匠，劳力士不断延续着其充满成就和创新的悠久历史。江 诗 丹 顿(VACHERON CONSTANTIN)历史悠久的江诗丹顿，有着多年的制表经验，有不少的伟世经典。但，”最小批量，最优质量，最高卖价”一直是江诗丹顿的经营战略。如今，江诗丹顿在日内瓦的工厂年产量仅为6000只表。自1840年起，每只手表的生产图纸、记录、销售日期及机芯表壳编号等资料，都完整无缺地保留在公司的档案柜中。他们将超群的技术，严格的测试，精湛的工艺与完美的造型结合在一起，创造出一个又一个高贵典雅、令人赞叹不已、极富收藏价值的稀奇经典之作。在漫长的制表岁月中，经久不衰地成为名贵典雅的象征

23、。P A T E K P H I L I P P E目前百达翡丽仍是全球唯采用手工精制,且可以在原厂内完成全部制表流程的制造商，并坚守着钟表的传统工艺。瑞士钟表界称这种传统制造手法为“日内瓦7种传统制表工艺”，意即综合了设计师、钟表师、金匠、表链匠、雕刻家、瓷画家及宝石匠的传统工艺。运动品牌：（8 0-1 0 0平米）A D I D A S在运动用品的世界中，adidas 一直代表着一种特别的地位象征，自1948年创立至今，adidas帮助过无数的运动选手缔造佳绩，成就了不少的丰功伟业。因此，a d id a s也可以说是集合了众人信赖及尊敬的最佳典范。N I K EN ike因为能充分掌握年

24、轻人对运动休闲鞋的需求、了解他们的生活型态与现实的心理渴望，发展出饶具创意的新产品、传播诉求及促销活动，从头到尾都是站在创造消费趋势的排头，N ike的世界第一并非浪得虚名。P U M APUMA五十年来的历史一页页写在伟大的运动成就上。PUMA陪伴球王贝利进军世足冠军决赛、陪伴网球好手贝克在温布敦的草地称雄。与最顶尖的运动员合作并不断追求最新的技术制作最佳的运动配备。创办人鲁道夫?达斯乐在1948年建立了 PUMA这个德国品牌，数十年来P U M A 一直在运动界位居要角，近几年来更成功的结 合流行/运动，跃升为年轻人最爱品牌之一美 津 农(Mizuno)MIZUNO的产品种类齐全，覆盖几乎

25、全部主要运动项目。产品开发坚持以广泛的科学研究为基础，确保运动是更加舒适安全，同时坚信科技与人类感性结合起来，才能创造完美的品质。在扩大产品范围的同时，不断采用新的技术，开发新的产品，加强产品的功能性，以满足当今市场的需要。精益求精的品质控制是MIZUNO产品的立足之本。FILAF ila 斐乐品牌于1926年由FILA兄弟在意大利BIELLA创立。七十 年代，为配合多元化策略，拓展在当时前景一片广阔的运动服装业务，并先后开发了网球、滑雪、游泳、高尔夫球、爬山，直至近期新增添的篮球及足球装。今日的斐乐以其产品优良用途广泛及设计新颖而赢得美誉，产品行销巴黎、罗马、洛衫机、东京等三十多个国家。次力

26、店类型：5 0-8 0 家（5 2 0 0 平方米）服装类:J A C K J O N E S （8 0 平米）J A C K&J O N E S（杰克.琼斯）是丹麦 B e st se lle r集团旗卜的主要品牌之一。品牌自1 9 7 2 年问世以来，以其简洁纯粹的风格吸引了全球追求时尚男性的目光，代表了欧洲时尚潮流的男装品牌。目前在全球1 8 个国家利地区均设有形象店。LEW S （8 0 平方米）le v is是来自美国西部最著名的名字之一，也是世界第一条牛仔裤的发明人Levis（李维.史特劳斯）的名字。经过五代人一个多世纪的努力奋斗，已经在全球160多个国家进行商标注册的le v i

27、s品牌一直代表着独创、正直和创新。le v is的产品品质不仅以耐磨坚固而著名，同样le v is品牌广告也屡获业界大奖，为世人所称道。ONLY（80 平方米）ONLY是一个市场化品牌，其消费者对象是15岁至35岁之间的都市女性，她们在生活中独立、自由、领导流行，对时尚和品质敏感。VERO MODA（1 0 0 平米）2001年 VERO M0DA进入中国市场，面 向 25-35岁女性的职业休闲装。经典中渗透最新的时尚感觉。简洁的款式突出优雅的女人味。为成熟的女性带来职业休闲装的新概念让她们上班和休闲场合都能感觉到自信和美丽。M i s s S i x t y （8 0 平米）们所钟爱的服饰品

28、牌，更是许多年轻女性心目中梦想的完美性感指针，提 到 miss s ix t y,马上就会联想到惹火的女性曲线，长腿、翘臀、纤腰，高品质的牛仔裤和令人目不暇给的单品配件。DKN Y：（1 0 0 平米）DKNY满足大众的需要专为生活、工作、娱乐之中的人们生产设计，对服饰的色彩、款式结构比例等都有独到之处，尤为青年人所关爱。DKNY：粗粗大大的DKNY不只出现在布标上，更常被用来当作衣服上的图案宛如一种精神象征。鞋/包：（80-100平方米）百丽（BELLE）（8 0平米）BELLE风格多样，以“舒适、简约、职业、成熟”为主流，亦不乏新潮、时尚、前卫。并以大众化的价格、优质的产品及诚信的服务确立

29、了自己鲜明的品牌形象，短短几年内迅速受到广大消费者的喜爱与拥戴。据对全国重点商场零售市场的监测统计，BELLE自2000年以来连续3 年夺得中国真皮女鞋销售冠军。S T ELLA LU N A （8 0 平米）2006年 3 月 Stellaluna正式进驻中国上海淮海路，拥有自己的第一家旗舰店。该店从形象设计到店面施工，均采用拥有国际一流水平的合作团队。强强联合的团队最终铸就了 S tellalu n a不可撼动的、强大稳固的品牌地位。爱 意（A E E）（8 0 平米）“Aee爱意”的旗舰产品在意大利生产，由代代相传的皮革制品专家，一丝不苟地以手工精制而成，每双鞋均须150道手续；部份则由

30、三个家族设计并移转技术，在国内生产，以飨更多的意大利精品鞋迷。M i l l i e s （1 0 0 平方米）MILLIE S为香港著名的时尚皮鞋专卖店，早 于I9 6 0年已是全港第家引进意大利鞋之专门店，发展至今，已成功发展成多品牌的专卖店，为时尚女性提供一系列的国际著名品牌产品，包括MILLIE S、ELLE.NINA,BCBG、VAGO 无痛高跟鞋及 SCHOLL 等。运动:李 宁（6 0 平米）1990年，李宁有限公司在广东三水起步。创立之初即与中国奥委会携手合作，透过体育用品事业推动中国体育发展，并不遗余力赞助各种赛事。1995年，李宁公司成为中国体育用品行业的领跑者。2005年

31、，李宁公司继续保持行业领先地位，销售额创下历史新高，向着国际一流品牌的目标冲刺手表：浪 琴(L 0 R G I N E S)(6 0 8 0 平米)浪琴表除了致力于追求精确的制表工艺外，仍然努力不懈地研究及开拓新领域，并更着重于高尚典雅的设计及创新理念，设计上 的每一个细节都极具水准。欧 米 加（OMEGA）（50 80 平米）瑞士名表欧米茄在全球130个国家，透过优秀的经销商所出售的手表，每 块均是现代年青人“梦魅以求”的腕上时计，代表了他们对“欧米茄世界”的认同和追求。SWATCH（60 平米左右）Swatch腕表采用瑞士石英机芯、人工合成材料制造，兼具防水防震、计时精确、价格平宜等出众优

32、点。腕表尤为适合批量生产,并具备丰富色彩选择。这款年轻、创新的腕表在瑞士独家制造，己成为激情四射、趣致动人、生活情趣的完美象征。化妆品:露 华 浓（R E L O N）（3 0 4 0平米）款式、个性和时尚是美国露华浓的三大特征。实用性和创造性的设计相结合；融合完美的色彩和外形；优雅经典的线条；精心修饰细微之处，焕发完全女性特质，寻求对潮流的敏感的现代时髦风格。欧 柏 莱（A U P E R S）（3 0 4 0平米）欧珀莱已悄悄跻身于中国广大白领女性的生活中。每当你步入琳琅满目的大商场化妆品专柜时，目光总能被那华贵而乂高雅的欧珀莱化妆品所吸引。欧珀莱一上市，就以其高品质、高服务、高形象得到了

33、广大消费者的认可，尤其受到了时尚一族的青睐。玉 兰 油（O L A Y）（3 0 4 0平米）OI.AY自从进入中国以来，一直不断顺应时代的发展和变迁完善自身，并保持着人们心目中美丽先导的形象。从“我们能证明，你看起来更年轻”，再到现在的“惊喜从肌肤开始”。从1989年OLAY滋润系列在中国的推出到现在，OLAY凭借领先的护肤科技和专业的护肤理念，激情演绎了一个个美丽神话。欧莱雅(1/O R EAL)(3 0 4 0 平米)目前其各类化妆品行销全世界，广受欢迎。除化妆品外，该集团还经营高档消费品，并从事制药和皮肤病研究。产品有化妆品，染发用品，护肤品，防晒用品，彩妆，淡香水，香水和高档消费品。

34、AVENIRKOSE （3 0 40 平米）高丝就建立起了独特、灵活的销售模式及完善的顾客管理体系，以其优质的产品，优质的服务得到了中国消费者的肯定，早在2 0 0 1 年，公司就通过了 IS0 90 0 1：2 0 0 0 认证，在取得良好的社会效益的同时也取得Z 良好的经济效益。CLAR INS （3 0 4 0 平米）娇韵诗CLARINS是产自法国的世界著名品牌，娇韵诗CLARINS产品销售欧洲，美国，日本等全世界许多国家，这些发达国家有着严格的市场监管机制，其产品须经严格的检测，是安全的，才可在这些发达国家销售，其检测的公信力是可以信赖的，所以，娇韵诗CLARINS产品的安全性，是完全

35、可以信赖的。珠宝（60-200平 方 米）施华洛诗奇（SWAROVSKI）施华洛世奇的仿水晶石已经在世界各地被认定为优质、璀璨夺目和高度精确的化身，奠定了施华洛世奇成功的基础。施华洛世奇的魅力源自材料的品质和采用的制造方法。至于独特制法的详细情况，则不会向外人透露。施华洛世奇仿水晶的闪耀光芒之所以名闻于世，完全是由于他们的纯净、独特切割以及刻面的编排和数目。周 大 福（60 70 平米）周大福主要经营珠宝首饰零售，批发和制造业务。周大福销售货品种类繁多，款式新颖独特，极具品味，包 括 999.9纯金首饰、钻石、宝石、玉器、南洋珍珠、日本养珠首饰等；公司更直接向意大利选购最流行之K 金首饰；位于

36、港澳区的周大福更有代理世界 名牌钟表，为顾客带来多元化之选择。其它：迪 斯 尼（D i s n e y）：（1 0 0 平米左右）迪 士 尼，作 为 一 个 娱 乐 品 牌，在2005年InterbrandBusinessWeek的世界100强品牌（按照品牌价值）排名为第7位。Z I P P O （2 0 3 0 平米）除了实用性和防风的妙处外，每款Z i p p o 都是件艺术品具有收藏价值。是由美国z i p p o 公司制造的金属打火机。H 2 0 世纪3 0年代以来，它已经推出了数百种富有收藏价值的样式。精品汽车展厅：规划面积600800平方米 设置豪华精品车展示厅，选定厂商将其中的一

37、到两款车型长期展示，或将迈巴赫、法拉利、兰博基尼、保时捷、玛莎拉帝这些大牌中的顶级车款中在华东区的首次亮相选择在这里。金融机构：规划面积2700平方米（外资银行+中国银行）外资银行花 旗 银 行（9 0 0 平米）花旗银行，作为惟一一家推行全球业务战略的银行，不单为遍及56个国家的5000万消费者提供服务，也在近100个国家为跨国、跨区及当地的企业客户服务。除了花旗银行，没有哪家金融机构的业务和资源足以在如此之多的地方，应付如此之多的需要。花旗银行已成为金融服务的世界品牌。花旗银行的名称即意味着服务，不仅是满足客户的需要，更要比客户预期的做得更好。外资银行汇 丰 银 行（9 0 0 平米左右）

38、总部设于伦敦的汇丰集团是全球规模最大的银行及金融机构之一。汇丰集团在欧洲、亚太地区、美洲、中东及非洲76个国家和地区拥有约9,500间附属机构。汇丰在伦敦、香港、纽约、巴黎及百慕大等证券交易所上市，全球股东约有200,0 0 0,分布于100个国家和地区。雇有232000名员工。汇丰银行在全球拥有超过1亿 1 千万的顾客。外资银行一一东亚银行（9 0 0平方米）显卓理财户口，是东亚银行为客户而设的崭新理财意念，为客户提供简易、快捷、贴身的站式理财方案。只需个户口，即可享有综合银行服务，同时处理综合货币储蓄、定期及往来多种账户，灵活方便。建设银行（8 0 0 平方）中国建设银行股份有限公司（“本

39、行”）是一家在中国市场处于领先地位的股份制商业银行，为客户提供全面的商业银行产品与服 务。截至2006年底，本行的总资产达人民币54485.11亿元，贷款总额达人民币28736.09亿元，存款总额达人民币47212.56亿元。中国银行（900平方米）中国银行以诚信为本，以振兴民族金融业为己任，在艰难和战乱的环境中拓展市场，稳健经营，锐意改革，表现出了顽强的创业精神,银行业务和经营业绩长期处于同业领先地位,并将分支机构一直拓展到海外，在中国近现代银行史上留下了光辉的篇章。招商银行（9 0 0 平方米）目前，招商银行总资产逾7000亿元，在英国 银行家杂 志“世界 1000家大银行”的最新排名中，

40、资产总额居前150位。品牌旗舰店（5家）：规划面积1500平方米家居:瀚美居体验馆（4 0 0 平米左右）瀚美居铸就出具有国际顶级品质的产品，为时尚家居品牌。瀚美居家居成就尊尚生活顶点不是终点，而是瀚美居新生活的起点.数码:SONY（2 0 0 平方米）数码梦工场（DDW）作为索尼公司在中国大陆地区重要的战略合作伙伴和 SONY数码之梦”主要推广者，负责在宽带网络时代传播并实践SONY服务生活的理念，以及SONY全系列数码产品和应用解决方案的推广、销售。而要贯彻体现传播实践SONY服务生活的理念，突出SONY娱乐、时尚的品牌形象，数码梦工场的经营思路就必须创新，突破原有经营模式。NOKIA（3

41、 0 0 平方米左右）诺基亚公司专注于移动通信相关产品的研发与制造，包括移动电话产品及多媒体、娱乐、通信网络和企业级的解决方案。诺基亚是移动通信的全球领先者，致力于提供易用和安全的产品，包括移动电话、图像、游戏、媒体以及面向移动网络运营商和企业用户的解决方案，从而丰富人们的生活，提升其工作效率。主题餐饮:商务休闲餐饮+传统餐饮+创意餐饮主力店：规划面积14000平方米蓝天新港、金钱豹或加州101蓝天新港（6000平方米左右）蓝天新港是全国首家经营“新派中华菜”的酒店，其中大酒楼设在一、二层，面积约六千平米，能同时容纳千人用餐。蓝天新港大酒楼充分体现了蓝天新港餐饮之风格，功能布局合理，装修现代、

42、简洁、舒适。目前在无锡市中心品牌度高。金钱豹（8000平米）美式、日式、泰式、台式和港式共200多种自选.风靡台湾的国际复合式自助餐厅，将在上海演绎其全开放式厨房。这里的6个厨房没有一墙之隔，每个独立的开放式厨房都由不同的名厨亲自打理美式、日式、泰式、台式和港式的美食。加州1 0 1（8 0 0 0 平米左右）加 州101海鲜自助餐厅来自美国，是最成功的海鲜自助连锁餐厅之一，如今在上海开设了首家旗舰店.本餐厅拥有4200平方米超大型用餐空间，可容纳800人同时用餐，另有12间豪华包房及240人宴会包房。餐厅提供14个国家近180种不同风味的精美菜肴。次主力店：规划面积1 6 0 0 0 平方米

43、中餐业态类型建议（2 0 家）：规划面积5 0 0 0一 茶 一 座（3 0 0 平方米）一茶一坐，以茶为契机，以餐饮为媒介，把传统的茶文化融入现代人生活的时尚休闲餐。拥有国内门店五十余家利家海外门店。营业面积5 0 0 平米适合工作用餐、情侣休闲、家人聚餐。俏 江 南（4 0 0 平米）俏江南是一家成功的餐饮企业。以董事长张兰女士为创导的俏江南精品川野餐厅，现已在北京、上海、成都、南京、太原、青岛成功开设了 2 3 家分店。外 婆 家（4 0 0 平方米）外婆家外婆家在浙江省已有较高的知名度。在 2003年“西湖杯”厨艺大比拼专业组比赛中，摘得唯一一个金奖。西博会期间，杭州市组织东坡宴大赛，

44、又获创新奖。西餐业态类型建议（3 0 家）：规划面枳8 0 0 0 r t f麦 当 劳（2 0 0 平方米）M CD是全球最大的连锁快餐企业。是由麦当劳兄弟和R a y K r o c在 5 0 年代的美国开创的、以出售汉堡为主的连锁经营的快餐店。在世界范围内推广，麦当劳餐厅遍布在全世界六大洲百余个国家。麦当劳已经成为全球餐饮业最有价值的品牌。在很多国家麦当劳代表着种美国式的生活方式。肯 德 基（3 0 0 4 0 0 平方米）肯德基源于美国，是世界著名的炸鸡快餐连锁企业，在全球拥有1 0 0 0 0 多家餐厅，到目前为止，肯德基在全国2 0 0 多个城市已经拥有 1 0 0 0 余家餐厅。

45、严格统一的管理，清洁优雅的用餐环境，令肯德基在数以亿计的顾客心里留下了美好的印象。必 胜 客（2 5 0 平方米）：屋顶作为餐厅外观显著标志的必胜客，如今已是全球最大的比萨专卖连锁企业。在遍布世界各地百多个国家，每天接待超过4,00万位顾客，烤 制1,70多万个比萨饼。必胜客已在营业额和餐厅数量上，迅速成为全球第一的比萨连锁餐厅企业。达加马巴西烧烤特色是几十种各部位的猪、牛、羊、鸡、色拉、海鲜、空运蔬菜、水果、冷菜、热菜、熟食汤肴、料理、巴西特色休闲饮料、咖啡、各式酒水、雨林、桑巴、足球、狂欢节。元禄回转寿司（250平米）寿司是以生鱼和米饭制成的日本传统食品，它不仅为日本人所钟爱，还以其新鲜美

46、味、精致而闻名世界。近年来在我国广东、深圳、上海等地区已渐成时尚。季诺意式休闲餐厅（2 5 0 平方米）季诺意式餐厅以地道的现炒意大利面，香酥可口的现烤匹 萨，各式甜点和意大利咖啡为经营特色，为了使季诺食物的品质和口味更为可口和地道，采用杜兰小麦制成的意式面点，完全区别与坊间的意式千面，合乎世界水准的中央厨房及聘请世界排名第六的名厨R o l a n d-S o l l g e r g e r 掌厨，调配出更地道的意式料理,幽雅的就餐环境和富有异国情调的氛围，使就餐宾客倍感放松，浓郁香醇的卡布基诺咖琲以及奶酪蛋糕必定会使你回味无穷。星 巴 克（150 m2）星巴克咖啡在美国和加拿大的学生和城市

47、白领中非常流行。除咖啡之外，星巴克也提供诸如茶（不管热的还是冰的），陷皮饼,蛋糕等。哇 吧（酒吧）（i o o 2 0 0 n o 其它中西式甜品屋30-40 m2法国 PAUL(80 m2)法式面包、起酥、派类、蛋糕有种 乱花入眼”的感觉。原料据说都是从“法国进口”的，确 实“好吃”。价 格“有点小贵”，即便最最普通的羊角面包也要9元。地 方“特小”、“特拥挤”，“根本没办法好好看好好挑”。也只有露天位，还是带走吃吧。无锡特色餐饮(3-5家)：规划面积2000王 兴 记(500 m2)百年老店王兴记馄饨店响誉沪宁线，扬名海内外。在港、澳、台等地区均存较高知名度。无锡传统小吃“王兴记”著名品牌

48、“鸡汤三鲜馄饨”、“鲜肉小笼馒头”，经历代名师悉心研究，科学配方，精工细作，形成了独具特色的风味，经久不衰的品质。在江、浙、沪、香港和东南亚等地享有盛誉。三 凤 桥(600 m1)招牌菜无锡酱排骨味道甜甜的、香香的，非常适合江南人的口味。陆稿荐(300 m2)状 元 楼(400 m2)以 潴汁肉”名扬姑苏的陆稿荐在苏州老字号中也可称老了。以经营正宗甬帮菜扬名。创意餐饮(3-4 家)：规划面积1 0 0 0 直1.酒庄(3 0 0 n f)博斯克酒庄 博斯克酒庄位于法国朗格多克-鲁西永地区，创 建 于1862年，酒庄现任庄主Arnaud de M allette先生是酒庄的第六代继承人。博斯克酒

49、庄葡萄酒品种有西拉、美乐、歌海娜、以及霞多丽。“芭迪熊 的儿童主题餐厅（350平米左右）芭迪熊主题餐厅，仿佛带着我们来到了爱琴海边的童话世界，可爱的大造菇饮料站，卡通的沙滩海洋就餐区，绚丽的VIP游乐房，独一无二的水母桌椅，梦幻的花朵餐桌，各种富有小熊生活元素的主题k座小熊们期待着能和更多更多的小朋友做好朋友!“巨鲸肚”黑暗餐厅350 1tf “巨鲸肚”黑暗餐厅的外观设计非常独特，体现了“反设计”的设计思路。从建外SOHO西区中心广场看过去，整个餐厅的外观只有一 种 颜 色 一 黑 色，使其明显区别于周边令人眼花缭乱的其他店铺。此外，黑暗餐厅的门面及橱窗也都是黑色的。在餐厅内部，除了厨房和吧区

50、是明亮的以外，整个餐厅都是黑色的。休闲娱乐：规划面积3万方主力店：规划面积2万方健身中心：一兆伟德或舒适堡一 兆 伟 德（15 0 0 平方米）会所倡导绿色环保健身，引进全套国外先进的健身设备、休闲、A V娱乐中心，会所设有接待区、有氧训练区、力量训练区、时速单骑房、专业课程训练区、武道区、亚健康测试治疗中心、托幼中心、运动用品专卖区、更衣区、淋浴区、蒸汽桑拿区、运动营养吧、网吧、室内外游泳池、形象设计中心、SPA等。舒适堡（4 0 0 0 平米左右）“舒适保，是集男女健身休闲美容于一身的专业机构，在香港、澳门、上海、大连等地共开设了近2 0家分店，二度蝉联香港 壹周刊评选的健身及美容院第一服