土地估价师《土地估价实务基础》（题库）考前点题卷二.docx

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1、土地估价师土地估价实务基础考前点题卷二单选题1.基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地()相同、等级一致的（江南博哥）土地应具有同样的市场价格的原理进行。A.使用价值B.价值C.潜力D.成本 参考答案：A单选题2.某一加油站处于城市远郊区，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建深井；供电由加油站自行投资，接自3km外变电所，宗地临接某一区域主干道，加油站装有一部电话，无其他设施。如果评估，其土地价格定义中开发程度应设定为()。A.宗地红线外“两通”（通路、通信）及红线内场地平整B.宗地红线外“三通”（通路、通信、通电）及红线内场地平整C.宗地红线外“四通”（通路、通信、通电、供水）及红线内

2、场地平整D.宗地红线外“三通”（通路、通信、通电）、红线内“一通”（供水）及场地平整 参考答案：B单选题4.经批准，某单位将征收甲乡镇30公顷的农用地。经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积1.2亩，其中人均耕地面积0.8亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为2万元人，则该单位需支付的社会保障总价为()万元。A.450B.600C.750D.1125 参考答案：C参考解析：3015/1.22=750万元单选题5.运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域()。A.只要在同一个城市即可B.需在同一供需圈内C.要相邻D.需在同一级行政区内 参考答案：B单选

3、题6.如果有一个较好的估价机制介入其中，就会逐步在农民和政府之间建立起()。A.诚信机制B.公平机制C.合作机制D.市场机制 参考答案：A单选题7.在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于()。A.区域平均地价B.市场价格的平均值C.成交地价的平均水平D.评估价格的平均值 参考答案：A参考解析：基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。单选题8.下列不属于影响不动产价格的心理因素的内容是()。A.价格预期和购买心态B.欣赏

4、趣味C.时尚风气D.价值观的变化 参考答案：A单选题9.经批准：某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补缴土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减()求得。A.批准时法定最高使用年期的市场价格B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格C.批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格D.批准时居住用地的土地使用权出让金 参考答案：C单选题10.不动产价格关系到不动产所有权和使用权在()上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。A.价值B.使用价值C.货币D.经济 参考答案：D单选题11.()不属于农用地分等单元划分方法。A.叠置法B.地块法C.网格法D.

5、标准样地法 参考答案：D单选题12.成果验收报告的主要内容不包括()。A.存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见B.对成果应用的批评建议C.对成果的综合分析、评价并得出明确的验收结论D.各项成果检查量、合格率及与标准的比较 参考答案：A单选题13.某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为()。A.2079年7月B.2079年2月C.2076年7月D.2076年2月 参考答案：C单选题14.土地价格存在的根源是()。A.绝对地租B.垄断地租C.级差地租D.经济地租 参考答案：A参考解析：绝对地租是指由

6、于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，其实是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润，即土地所有者凭借土地私有权的垄断所取得的地租。土地所有者对于他的土地，不论是优等地或劣等地，总要取得一定的地租，否则，他宁愿让土地长期闲置，也不肯让别人无偿使用。这种导源于土地私有权垄断的地租，马克思称之为绝对地租。因此说土地价格存在的根源是绝对地租。单选题15.经批准，某企业原使用的某宗划拔土地变更为出让，同时建筑容积率在原有基础上提高了2个百分点，则该企业应补交的土地出让金按()公式测算。A.原使用条件下出让土地使用权现时市场价格-划拨土地使用权现时市场价格B.新使用条件下出让土地使用权

7、现时市场价格-划拔土地使用权现时市场价格C.新使用条件下出让土地使用权原市场价格-划拔土地使用权原市场价格D.新使用条件下出让土地使用权现时市场价格30% 参考答案：B单选题16.涉及指数方式的因子指标计算不包括()指数计算。A.城镇交通条件B.区域经济发展水平涉及的有关因子C.城镇对外辐射能力D.位序标准化或极值标准化方式的 参考答案：D单选题17.土地价格的高低取决于可以获取的()高低。A.价值B.地租C.成本D.劳动产品 参考答案：B参考解析：土地价格的高低取决于可以获取的地租高低。单选题18.用地潜力是城镇土地等级中的()因素。A.自然条件B.城镇规划C.环境质量D.城镇基础设施 参考

8、答案：B单选题19.不动产估价最初的目的就是为()服务，以保证税赋的公平性。A.社会B.国家C.纳税人D.税收 参考答案：D单选题20.工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得()所在地土地等别相对应的最低价标准。A.高于B.低于C.等于D.低于或等于 参考答案：B参考解析：根据国土资源部关于发布实施（全国工业用地出让最低价标准）的通知规定：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。”单选题21.为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按运用商业用地估

9、价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是()。A.承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%B.出租房屋的物业管理费1.2元/，由承租人自行向物业公司缴纳C.买卖合同约定在房产过户时，由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税D.买卖合同约定在房产过户时，由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税 参考答案：D单选题22.某企业于2008年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2009年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。若厂房正常使用，截止到2015年1月时，其剩余耐用年数为()年。A.43B.44C.53D.54 参考答案

10、：A单选题23.土地分等反映的是不同区域层次内()的差异。A.土地质量B.土地效益C.土地收益D.土地生产力 参考答案：A单选题24.下列属于土地利用年度计划应当遵循的原则的是()。A.优先保证居民住宅用地B.占用耕地与补充耕地相平衡C.城镇用地增加与农村建设用地减少相脱离D.严格依据土地利用总体规划，控制住宅用地总量，保护耕地 参考答案：B单选题25.在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为43万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3.6亩人和1.2亩人。参

11、评的乙城镇对应指标为2.3亩人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为()。A.53.6、54.2B.46.4、45.8C.56.6、45.8D.46.4、54.2 参考答案：D单选题26.如果某开发公司贷款开发9000写字楼，各种修建费用预计1300元，开发周期2年，第一年投入60%，其余的第二年投入，贷款年利率12%，当地不动产综合还原率8%，则开发结束时，所需支付贷款利息为()元。A.1042927B.1573628C.1676457D.2347500 参考答案：B单选题27.确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以()修正的结果为辅。A.统计B.分析C.比较D.选择 参考答案：

12、C单选题28.下列各项中，对土地估价描述不正确的是()。A.土地估价必须充分掌握土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来B.土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致C.同一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响 参考答案：D单选题29.某开发公司贷款开发9000写字楼，各种修建费用预计1300元，开发周期2年，第一年投入60，其余的第二年投入，贷款年利率12，当地不动产综合还原利率8，则开发结束时，所

13、需支付贷款利息为()元。A.1042627B.1573628C.1276457D.2347488 参考答案：B参考解析：单选题30.适用于数据资料不足、不可测因素较多情况的方法为()。A.德尔菲法B.相关性分析法C.回归分析法D.聚类分析法 参考答案：A单选题31.()是政府根据管理需要，组织评估的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期目的土地使用权价格。A.基准地价B.标定地价C.市场交易价D.出让底价 参考答案：B单选题32.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是()。A.市场比较法B.成本逼近法C.收益还原法D.基准地价系数修正法 参考答案：B单选题33.A.由该表编制的路线

14、价深度修正系数符合苏慕斯法则B.由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则C.以1m为级距，则23m级距内的地价为78m级距内地价的1.230倍D.表中数据可直接用于计算平均深度百分率 参考答案：D单选题34.城镇土地定级中，市区非农业人口在()万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级。A.20B.30C.40D.50 参考答案：D参考解析：城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异，必须时，应考虑城市规划等其他因素对土地级别的影响。市区非农业人口在50万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级；其他城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。单选题35.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不

15、正确的是()。A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法 参考答案：B单选题36.回归分析不包括()回归分析。A.简单线性B.多元C.曲线D.复杂 参考答案：D单选题37.影响土地价格的区域因素包括()。A.位置、交通条件、基础设施条件B.行政、社会、经济因素等C.面积、形状、土地使用年限等D.地形、朝向、地质条件 参考答案：A参考解析：位置、交通条件、基础设施条件是区域因素，行政、社会、经济因素是一般因素，面积、形状、土地使用年限等为个别因素。单选题38.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。根据农村

16、土地承包法规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为()年。A.30B.40C.50D.70 参考答案：D单选题39.某块工业用地，土地取得费为200元，相关税费为50元，土地开发费是300元，利息为21.24元，利润率为10%，则土地投资利润是()元。A.55B.57C.30D.25 参考答案：A参考解析：投资利润（土地取得费+土地开发费+税费）投资回报率（200+300+50）10%55（元）单选题40.现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000

17、年11月1日的现值为()万元。A.197B.161C.160D.150 参考答案：B参考解析：建筑重置价格=1000*2000=200万元。依平均年限折旧法计算年折旧额=200*（1-2%）/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2，现值=200-39.2=160.8161。单选题41.某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是()。A.为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据B.设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值C.评

18、估时部分参数采用估价对象的实际数据D.该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正 参考答案：D单选题42.定性研究与定量研究结合使用的前提条件是要具备()的基础数据。A.经济数学B.定量研究C.定性研究D.数理统计 参考答案：C单选题43.下列各因子中，()是用来评价城镇区位条件的指标。A.城镇对外辐射能力指数B.城镇人口密度C.城镇劳动力投入强度D.人均邮电业务量 参考答案：A单选题44.下面是某土地估价师为菜评估项目收集到的有关资料的一部分，其中，()不属于一般因素资料的范畴。A.某城市2006年度建设用地计划储

19、备量600h、经营性建设用地计划供应量200hB.经地方立法机关批准，某城市负责公布执行闲置土地处置实施办法C.某房产经纪公司2006年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗D.中央银行近期将人民币一至三年期贷款利率由5.58%调整为5.85% 参考答案：C单选题45.定性研究的优点不包括()。A.效果好B.成本低C.速度快D.说服力强 参考答案：D单选题46.决定土地价格高低的主要因素是()。A.绝对地租B.经济地租C.级差地租D.垄断地租 参考答案：C参考解析：级差地租是等量资本投资于等面积的不同等级的土地上所产生的利润不相同，因而所支付地租也就不同，这样的差别地租就是级差地租。因

20、此决定土地价格高低的主要因素是级差地租。单选题47.某耕地区片近三年平均年产值为1900元亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的17倍，最高不得高于年产值的26倍，则该征地区片价为()元亩。A.3.13万4.34万B.2.23万3.94万C.3.15万4.27万D.3.23万4.94万 参考答案：D参考解析：本题采用年产值倍数测算法来计算征地区片价。年产值倍数测算法是以土地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法。征地区片价等于土地补偿和安置补助费之和。其中，土地补偿费和安置补助费按照土地综合年产值的倍数计算，基本公式为：P=V（m+n）式中

21、P-征地区片价；V-区片土地年产值；n-区片土地补偿倍数；m-区片安置补偿倍数。该题中，V900元亩，n=10。因为土地补偿费和安置补助费之和最低不得低于年产值的17倍，最高不得高于年产值的26倍，即m+n的取值范围是1726，则：m+n=17时，P=3.23万元亩；m+n=26时，P=4.94万元亩。所以本题正确答案为选项D：3.23万4.94万。单选题48.如果对外交通便利度与火车站、港口、长途汽车站3个设施有关，3个因素的最大影响分都为100分，当它们各自作用分值分别为0.5、0.3、0.2时，则这3个设施的作用分分别为()。A.80、70、50B.50、30、20C.100、60、40

22、D.60、40、0 参考答案：B参考解析：单选题49.在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过()年。A.2B.3C.4D.5 参考答案：D参考解析：该题参照房屋新旧程度评定标准。单选题50.()是土地经济价值的反映。A.土地等级B.土地价格C.土地价值D.土地使用价值 参考答案：B参考解析：土地价格是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化，亦即，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低。单选题51.从技术层面上看，土地估价仅仅是对土地价值或价格的一种推算，比如估价师可以从土地开发者的角度以()为基础对土地价值进行

23、测算。A.风险分析B.市场调查C.房屋开发价值D.土地开发成本 参考答案：D单选题52.下列选项中，对最有效利用原则的说法不正确的是()。A.只能以规划条件为最有效利用B.抵押评估应当设定现状为最有效利用C.以变动原则和预期为基础D.以合法原则为前提 参考答案：A单选题53.某写字楼可出租面积为建筑面积的65，单位可出租面积的年租金1800元平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为()元平方米。A.2769B.2570C.1080D.1170 参考答案：A参考解析：可出租面积建筑面积65；建筑面积可出租面积/651800/652769元平方米。单选题54.地貌对土地利用影响的()同在，如果地貌

24、复杂，可能要限制土地利用的布局，并提高土地的利用开发成本。A.负面作用与正面作用B.宏观作用和微观作用C.动态作用和静态作用D.瞬时作用和持续作用 参考答案：A单选题55.剩余法估价时，各种费用的计息期为()。A.整个开发期B.12开发期C.销售期D.因费用的不同而不同 参考答案：D参考解析：样点地价=商店出租柜台土地纯收益（出租柜台分摊土地面积土地还原率）。单选题56.城市分散布局的形式主要有分散组团式、()和城镇组群式等。A.一城一区式B.一城二区式C.分散自由式D.自由组团式 参考答案：A参考解析：城市分散布局的形式主要有分散组团式、一城一区式和城镇组群式等。单选题57.采用剩余法对某不

25、动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元（不含地价款），销售税费为500万元，假定开发商确定的投资回报率为20%在不考虑利息因素的情况下，开发商可支付的最高地价额为()万元。A.2150B.2350C.2250D.2400 参考答案：C参考解析：开发商可支付的最高地价额=不动产总价一预付总资本一（预付总资本十地价）投资回报率一销售税费，地价=8000-4000一（4000+地价）20%-500，因此，地价=2250（万元）。单选题58.下列说法中，正确的是()。A.权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现B.

26、定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异C.按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用D.土地质量是土地级别的综合反映 参考答案：C单选题59.一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度()一般商品价格的上升速度。A.高于B.等于C.低于D.无法判断 参考答案：A参考解析：这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成的

27、提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。多选题1.利用路线价法评估宗地地价，一般需进行加价或减价补正的有()。A.正三角形宗地B.平行四边形宗地C.平行边与临街线一致的梯形宗地D.平行边与临街线垂直的梯形 参考答案：AC多选题2.某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5000m外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可提供热力，无燃气。现场勘察记录不准确的是()。A.宗地红线外“三通”（通路

28、、通信、通水）B.宗地红线外“两通”（通路、通信）C.宗地红线外“四通”（通路、通信、通水、排水）D.宗地红线内“三通”（通路、通信、通电）E.宗地红线内场地平整 参考答案：ABC多选题3.土地估价方法中的基本估价法包括()。A.路线价法B.市场比较法C.剩余法D.收益还原法E.综合估价法 参考答案：BCD多选题4.资料收集分为()等多种形式。A.普遍调查B.抽样调查C.实地调查D.典型调查E.现场询问 参考答案：ABD多选题5.路线价修正体系中的构成内容主要有()。A.深度修正B.容积率修正C.区域因素修正D.一般因素修正E.年期修正 参考答案：ABE参考解析：用路线价法评估地价，除对宗地进

29、行深度修正外，还应进行其他因素修正，包括宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、出让及转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正等。多选题6.以下()原则是土地分等定级一般应遵循的原则。A.综合分析B.地域分级C.土地差异D.主导因素E.定量与定性分析结合 参考答案：ADE多选题7.以基准地价评估宗地价格，需要考虑的问题包括()。A.区位因素的修正B.个别因素的修正C.容积率修正D.开发程度修正E.功能的修正 参考答案：ABCD多选题8.市场比较法可以运用于不动产的()等各种交易形式的价格及租金的确定。A.买卖B.租赁C.转让D.抵押E.赠与 参考答案：ABD多选题9.标定地价的主要作用有()。A.确

30、定土地出让价格的依据B.国家行使优先购买权的依据C.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准D.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准E.明确土地所有权的依据 参考答案：ABCD多选题10.土地价格按土地权利分类，可分为()和其他项权利选择。A.土地所有权价格B.土地租赁权价格C.土地使用权价格D.土地控制权价格E.土地抵押权价格 参考答案：ABCE多选题11.某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中()是错误的。A.接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、B、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格B.与某银行签订长期合作协

31、议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务C.倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准15%范围内浮动收费的机制D.接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方E.与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还 参考答案：ABCE多选题12.下列有关土地估价业务受理的正确做法是()。A.经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托B.对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托C.土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务D.估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法

32、理由仍未开发建设的住宅用地评估业务E.就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中 参考答案：AD多选题13.下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是()。A.开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格B.投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价C.投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本D.投资者估算建设项目的预期利润E.市政府办公楼改造的地价评估 参考答案：ABD多选题14.影响土地价格的人口因素包括()。A.人口密度B.人口自然增长率C.人口素质D.家庭人口构成E.人口分布 参考答案：ACD多选题15.农用地定级的原则包括()原则。A.土地收益差异B.主导因素C

33、.定量分析与定性分析相结合D.综合分析E.多重因素 参考答案：ABCD多选题16.在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有()。A.城镇基准地价B.基准地价修正系数表C.收益额D.市场交易资料 参考答案：AB多选题17.土地估价的一般估价资料包括()和环境等方面影响地价的资料。A.社会B.经济C.政治D.人文E.自然 参考答案：ABC多选题18.下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有()。A.德尔菲测定法B.总分频率曲线法C.层次分析法D.综合评价法E.因素成对比较法 参考答案：ACE多选题19.只有交易案例资料满足()条件时，才适用市场比较法。A.数量足够B.与待估

34、土地有替代性C.可靠性D.合法性 参考答案：ABCD多选题20.以下对土地的分析中正确的是()。A.土地有比较完整的市场B.土地价格高低不由生产成本决定C.土地价格形成时间长且相对比较困难D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态 参考答案：BCD多选题21.根据城镇土地分等定级规程，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有()。A.区域经济发展水平B.城镇土地投入产出水平C.城镇集聚规模D.区域综合服务能力 参考答案：ACD多选题22.基准地价评估是根据已有的()资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。A.土地等级B.土地质量C.地价D.地

35、租E.土地收益 参考答案：CDE多选题23.下列关于还原率的说法正确的是()。A.土地还原率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率B.还原率可分为土地还原率和建筑物还原率C.对于投资风险大的房地产项目，其还原率一般偏低D.从理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率E.土地还原率是求取纯土地价格时，所应使用的还原率 参考答案：ADE多选题24.下列关于政府干预地价过度上涨的正确说法是()。A.征收土地增值税，用于政府基础设施建设B.保证政府对土地的绝对控制权C.促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化D.使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调E.满足社会各部门

36、发展对土地的需求，防止土地资源和资产浪费 参考答案：CDE多选题25.土地估价师采用收益还原法对某综合大厦用地价格进行评估，该大厦14层为委托方自用的商业经营用房，510层作为办公用途对外出租。估价作业时，除进行前期现场勘察、检核土地与房屋权属资料等工作外，还应收集的资料包括()。A.企业自身商业用房经营收益、成本支出等资料B.土地开发过程中的成本费用、利息、利润及增值收益资料C.过去一年内该大厦土地使用权人某股份公司的股权变化情况D.各经营期的房屋出租应交税金E.各经营期的经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费 参考答案：ADE多选题26.设立城市地价监测点，应遵循的原则有()。

37、A.代表性原则B.确定性原则C.稳定性原则D.预期性原则E.标识性原则 参考答案：ABCE参考解析：地价监测点的设立原则有代表性原则、确定性原则、稳定性原则、标识性原则。多选题27.不同标准和起不同作用的地价形式的形成是由于()的不同。A.地产权利B.土地质量C.土地区位D.政府土地管理政策E.市场供求关系 参考答案：ABDE多选题28.征地区片综合地价的评估方法有()。A.年产值倍数测算法B.多因素综合评价法C.农用地价格因素修正测算法D.征地案例比较测算法E.网格评定法 参考答案：ACD多选题29.剩余法中计算开发商的合理利润可以采用()来计算。A.不动产总价的一定比例B.预付总资本的一定

38、比例C.建筑费用的一定比例D.建筑费和专业费的一定比例E.税费的一定比例 参考答案：AB参考解析：A为销售利润率，B为投资利润率。多选题30.标定地价划拨土地使用权，()时补交土地使用权出让金的标准。A.出卖B.转让C.承典D.出租E.抵押 参考答案：BDE多选题31.市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有()。A.几何平均法B.简单平均法C.加权平均法D.众数法E.取中位数法 参考答案：BCDE多选题32.影响土地价格因素中的经济因素有()。A.经济发展状况B.居民收入和消费水平C.房地产投机D.财政收支与金融状况E.物价变动 参考答案：ABDE多选题33.()是与土地质量

39、呈正相关关系的因子。A.交通区位B.城镇对外辐射能力C.城镇交通条件指数D.供、排水状况E.区域农业人口人均耕地 参考答案：ABD多选题34.在理想的土地市场和土地交易中，仅从发挥土地经济效益的原则出发，土地的()，地价就应该高，相反地价就低。A.使用价值优B.利用得当C.管理效率高D.规划合理E.等级高 参考答案：AE多选题35.农用地分等原则主要有()。A.综合分析原则B.分层控制原则C.土地收益差异原则D.跟踪检验原则E.主导因素原则 参考答案：ABCDE参考解析：农用地分等的原则主要有综合分析原则、分层控制原则、主导因素原则、跟踪检验原则、土地收益差异原则、定量分析与定性分析相结合原则

40、。多选题36.确定客观收益一般要考虑()等条件。A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益B.收益必须是持续且有规律产生的收益C.收益是安全可靠的收益D.收益是在现状下实际取得的收益 参考答案：ABC判断题1.收益还原法的关键是还原利率的确定。()A.正确B.错误 参考答案：B参考解析：收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。判断题2.运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。()A.正确B.错误 参考答案：B参考解析：运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以

41、相等，也可以不等。判断题3.对土地的估价必须是对合法用途利用下的宗地进行，并且土地估价要遵循相关法律法规的规定。()A.正确B.错误 参考答案：A参考解析：土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。共享题干题现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：（1）在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租

42、时可收取押金60万元，押金收益率为5；（2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；（3）土地还原率为6，建筑物还原率为8。试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。多选题1.根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有()。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法 参考答案：AB多选题2.关于收益还原法的适用范围正确的是()A.适合于有收益或者有潜在收益的土地和建筑物，或是房地产估价B.租赁用房地产或企业用房地产C.机关、学校、公园等公益性用地D.位于繁华地段，没有出租出去的宾馆 参考答案：ABD单选题3.该宗土地于2000年1

43、1月1日的市场价格为()A.17496（元平方米）B.17854（元平方米）C.19630（元平方米）D.17156（元平方米） 参考答案：D参考解析：（一）解题思路（1）根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。（2）计算建筑物部分产生的纯收益。（3）从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。（4）计算剩余使用年限下的土地收益价格。（二）公式与计算步骤本题应用的主要计算公式房地年纯收益：房地年总收益年总费用。建筑物年纯收益：建筑物现值建筑物还原率土地年纯收益：房地年纯收益建筑物年纯收益有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数计算步骤（1）计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。年租金收益=月租金收入12月=3012=360（万元）押金年运用收益=押金押金收益率=605=3（万元）年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363（万元）计算房地年总费用。年总费用=月平均费用12月=1512=180（万元）计算房地年纯收益。房地年纯收益=房地年总收益房地年总费用=363180=183（万元）（2）计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5