2022年昆明房地产年报【锐理】-35正式版.doc

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1、平稳前行、冷静对待2022年昆明房地产市场研究报告昆明锐理信息技术有限公司网址：电话：传真：0871-657206980871-65720698力求市场平稳、冷静对待未来“三箭”发力供给侧、但需求端激活尚需时日CONTENT目录1. 宏观环境回顾2. 昆明行业现状3. 未来市场预判01房地产宏观环境回顾12政策回顾行业投资政策回顾 政策环境行业投资【调控政策回顾】严厉的调控政策下，2021年下半年起房地产开发商陆续出现较大幅度的销量下滑和现金流不足，整体市场快速转冷，开发商的销售量断崖式下跌和融资端持续收紧。“稳”字当头“房住不炒”“三稳”为政策主基调；疫情突然来袭经济冲击影响显现，上半年三度

2、降准、两度下调LPR，为稳定市场发展打下基础下半年“三道红线”倒逼降负债，让房企金融风险受到关注全面去杠杆贯穿全年行业去杠杆，抑制居民杠杆率增长。“三道红线、贷款集中两道红线”均在贯彻行业去杠杆，其后，防止以学区房等名义炒作房价，更是大幅加强去金融化，下半年陆续加强预售监管，防止开发商挪用资金导致出现“烂尾楼”，进一步收紧了开发商的现金流。虽然后续定调“两维护”，房地产信贷政策适度纠偏，提出促进房地产业良性循环，但市场已转冷，再加全球的经济衰退，疫情“黑天鹅”民众消费信心不足，已然没有了往年政策对于市场的号召力。停工、停贷、躺平随着疫情反复、市场环境持续遇冷停工停贷现象集中出现，进一步导致开发

3、商的销售端和融资端收紧。首次提出良性循环的前提下，金融政策尽管针对避免调控过渡，但政策发酵尚需时间电话：0871-657206982020年以来房地产金融泡沫化势头得到根本扭转，但过度调控导致市场迅速持续转冷5政策回顾 政策环境【调控后市场环境】严厉的调控政策下，楼市热度快速转冷、居民购房预期大幅下降、土拍市场热度明显降低商品住宅单价(元/）行业投资房地产市场热度大幅下降 2022年11月全国商品住宅价格10142元/仅较2020年12月房价高出162元/，两年仅增长1.6%； 自2021年9月以来，全国70个大中城市新房和二手房价格连续下跌已超15个月； 行业规模退回5年前。2022年商品房

4、销售额预计达到13万亿元，而销售额首次突破13万亿元还是在2017年。居民购房预期大幅下降 根据央行发布金融数据，10月份新增居民中长期贷款仅332亿元，同比-55%，从去年12月进入负值以来也一直处于两位数的下滑趋势，并且今年的2月和4月新增居民中长期贷款更是降为负值（-459亿元和-313亿元）11500110001050010000950090001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2020年2021年2022年商品房销售额（万亿）2002016201720182019

5、202020212022预计住户中长期贷款同比100%50%0% -55%-50%-100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月2021年2022年全国政府性基金收入和支出 全国政府性基金收支差（亿元）收入同比支出同比电话：0871-65720698土拍市场热度明显降低 财政部数据，国有土地使用权出让收入51174亿元，比上年同期下降24.4%，全国政府性基金收入和支出差值扩大，政府财政压力增大。注：商品住宅单价以国家统计局商品住宅销售额除销售面积所得；国家发改委财政收支情况；5000120.0%

6、0100.0%-500080.0%-1000060.0%-1500040.0%-2000020.0%-250000.0%-30000-35000-20.0%-40000-40.0%2月8月9月1月4月9月1月6月9月1月8月9月1月3月4月5月6月7月10月11月12月2月3月5月6月7月8月10月11月12月2月3月4月5月7月8月10月11月12月2月3月4月5月6月7月10月11月2019年2020年2021年2022年6政策回顾 政策环境【政策松绑大年】在“保交楼、保民生、保稳定”之下， 2022年政策调整以松绑为主。地方政策从试探性松绑到应出尽出，全年至少295个省市出台近600次房

7、地产松绑政策。行业投资两次降准三次下调LPR“五限”松绑“一人购房全家帮”金融支持房地产16条购房退税、财政补贴二手房“带押过户”表：2022年出台重磅放松性政策的城市清单政策类别城市放松限购上海、广州、北京、郑州、福州、兰州、苏州、南京、杭州、长沙、沈阳、合肥、海口、成都、银川、大连、（39城）武汉、济南、太原、厦门、西安、宁波、青岛、天津、衢州、秦皇岛、无锡、绍兴、廊坊、佛山、中山、东莞、惠州、嘉兴、湖州、唐山、江门、九江、庆阳北京、重庆、郑州、南宁、兰州、昆明、贵阳、长春、沈阳、海口、银川、太原、济南、呼和浩特、西宁、苏州、福州、厦门、天津、杭州、菏泽、赣州、佛山、北海、防城港、淮北、宜

8、昌、张家口、绍兴、株洲、南阳、洛阳、连云港、上饶、岳阳、梅州、景德镇、钦州、阜阳、常州、南通、湘潭、驻马店、镇江、六盘水、安阳、遵义、肇庆、唐山、淮南、雅安、温州、蚌埠、秦皇岛、商丘、襄阳、汕尾、濮阳、鄂州、宝鸡、放松限贷咸宁、瑞金、忻州、信阳、焦作、黄冈、三门峡、滁州、池州、承德、扬州、湛江、新余、无锡、惠州、长（111城）治、东莞、聊城、庆阳、阿勒泰、保定、白银、自贡、荆州、常熟、抚州市崇仁县、黄石市大冶市、河南省、临沂市莒南县、随州市广水市、驻马店市西平县、宜春市樟树市、衢州市江山市、金华市兰溪市、金华市磐安县、黔西南州晴隆县、南通海门、黄石市阳新县、四平市双辽市、晋中市榆社县、来宾市合

9、山市、宜春市上高县、铜仁市玉屏县、重庆市垫江县、徐州丰县、荆州市监利市、葫芦岛市兴城市、南阳市邓州市、驻马店市汝南县、庆阳市宁县、徐州市来安县放松限价广州、天津、西安、南通、庆阳、东莞、绍兴市诸暨市（7城）放松限售青岛、苏州、南京、海口、银川、大连、济南、哈尔滨、西安、成都、西宁、衢州、宜昌、绍兴、徐州、三（24城）明、德州、常州、六安、唐山、嘉兴、廊坊、泰州市兴化市、泉州市惠安县上海、广州、郑州、南宁、长沙、太原、厦门、济南、石家庄、哈尔滨、南京、南昌、武汉、长春、杭州、呼和浩特、沈阳、重庆、成都、泸州、惠州、绍兴、湖州、衡阳、绵阳、淮北、宜昌、无锡、常德、南通、达州、株洲、南阳、上饶、岳阳

10、、资阳、乐山、日照、吉林、景德镇、济源、芜湖、漯河、雅安、连云港、湘潭、淄博、驻马店、唐山、九江、蚌埠、商丘、盐城、襄阳、阳、鄂州、内江、衢州、淮安、宝鸡、台州、咸宁、瑞金、永州、漳州、忻州、信阳、徐州、焦作、黄冈、三门峡、楚雄、池州、温州、嘉兴、新余、大理、萍乡、长治、六安、周口、丽水、聊城、淮南、浏阳、洛阳、广元、梧州、丹东、黄山、临沂、南充、韶关、自贡、济宁、张掖、荆门、荆州、恩施、延吉、孝感、黄石、鹤壁、钦州、东莞、镇江、安阳、义乌、财税托市滁州、舟山、庆阳、内江市资中县、常熟、文山州、黄石市大冶市、柳州市融安县、漳州市诏安县、临沂市（170城）莒南县、宜宾市屏山县、随州市广水市、驻马

11、店市西平县、宜春市樟树市、衢州市开化县、洛阳市新安县、衢州市江山市、南昌市进贤县、金华市兰溪市、安庆市潜山市、丽水市遂昌县、金华市磐安县、黄石市阳新县、信阳市罗山县、宜宾市高县、四平市双辽市、杭州市建德市、杭州市淳安县、邯郸市成安县、绍兴市诸暨市、台州市临海市、泰州市兴化市、衡阳市衡东县、洛阳市栾川县、孝感市孝昌县、桂林市阳朔县、来宾市合山市、赣州市大余县、泉州市惠安县、丽水市庆元县、宜春市上高县、铜仁市玉屏县、重庆市垫江县、济宁市微山县、徐州丰县、益阳市安化县、哈尔滨市五常市、益阳市南县、荆州市监利市、九江市修水县、葫芦岛市兴城市、吉林市舒兰市、南阳市邓州市、庆阳市宁县、三明市明溪县、黄山市

12、黔县、商丘市虞城县、滁州市来安县、抚州市崇仁县、金华市浦江县、驻马店市汝南县、南充市南部县电话：0871-65720698两次降准、三次降LPR、“金融支持房地产16条”，限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策松绑、财政托市等成为主流；同时，放宽落户和加强人才引进，均为刺激市场需求注：2022年出台重磅放松性政策的城市清单为CRIC统计7政策回顾【稳定供给侧】进入年末，从11月8日-11月28日，21天时间内出台6大房地产的利好政策，且都针对房企融资，其中， 政策环境金融三支箭更是成为焦点，对行业的金融环境有较大的改善行业投资11月8日，交易商协会释放“第11月14日，中国银保监会、住

13、房11月21日，央行表态支持“保交二支箭”扩容支持约2500亿民和城乡建设部、人民银行发布房楼”：在2023年3月31日前，央行企债券融资企可以通过保函提取预售资金将向商业银行提供2000亿元免息再贷，激励银行向已售逾期难交付住宅项目新发放贷款。11月22日，国常会提出，“加大对民营企11月23日，“金融16条”正式落地。11月28日，证监会：恢复业发债的支持力度，适时适度运用降准等国有六大行全部出手，总共签约17家涉房上市公司并购重组及配货币政策工具，保持流动性合理充裕”。房企，其中民营房企数量为9家，总套融资国常会“预告”降准后，一般会在短期内授信超1.27万亿元落地，果然12月5日年内二

14、次降准落地。电话：0871-657206988政策回顾 政策环境【扩大内需】“房住不炒”基调不动摇，中央经济工作会议和扩大内需划战略规划纲要均对房地产发展提出明确指导，预计未来会有更多针对房地产及相关产业促进市场消费的政策落地行业投资中央经济工作会议一是着力扩大国内需求二是加快建设现代化产业体系三是切实落实“两个毫不动摇”四是更大力度吸引和利用外资五是有效防范化解重大经济金融风险支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费确保市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况要因城施策，支持刚性和改善性住房需求

15、，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。扩大内需划战略规划纲要加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、足够并举的住房制度，支持居民合理自住需求；推进无障碍设施建设、促进家庭装修消费、增加智能家电消费、推动数字家庭发展，对居家养老、智慧楼宇等产业更为利好电话：0871-65720698p 扩大内需，三大行业被着重提出，分别是住房改善、新能源汽车、养老服务，其中两类和房地产行业相关，但在房住不炒的基调下，保障房和长租房发展依然是未来平衡市场的发展重点9政策回顾 政策环境行业投资电话：0871-65720698【小结】本次中央经济会议和中央财办均把房地

16、产放在第一位房地产是国民经济支柱产业的地位不受动摇 住房改善消费方面，并不仅仅是买更大的房子，也包括装修、保障房、租赁房等方面，多渠道、多层次满足老百姓对于改善住房条件的需求。可以预见，在接下来的一段时间，有关住房改善方面的政策将会密集出台，商品房开发、保障房建设、长租房发展都会获得一段特别温暖的政策扶持期； “三支箭”力度如此之大的开闸放水，加上扩大内需中对房地产行业的重视，预计未来行业政策暖风频吹。但需要注意的是，坚持房住不炒不变本次中央经济会议中“有效防范化解重大经济金融风险”部分，房地产“三保”、推动房地产向新发展模式平稳过渡、防范化解金融风险占据了70的篇幅，行业稳定发展、市场保民生

17、、保交楼依然是不会动摇的发展基调。这意味着今年以来房地产市场的快速恶化已经触及风险底线，引起政策层足够的重视。这次撒出去的钱都有明确用途，要么是用于保交楼，要么是建保障性住房，监管必定会非常严格，行业“高负债、高杠杆、高周转”扩张模式将不可持续。1002昆明房地产行业现状1宏观环境2土地市场3物业市场4未来预期11宏观环境 经济 消费 人口 政策土地市场物业市场未来预期电话：0871-65720698【经济形势】2022年1-3季度，昆明全市生产总值5711.94亿元，同比增长2.0%，增速相对较低，经济恢复缓慢；第二产业增速扭负为正，第三产业增速放缓。2017年-2022年1-3季度昆明市G

18、DP及其增速走势10000.00GDP(亿元)GDP累计同比（%）209000.00158000.007000.00106000.005000.0054000.0003000.002000.00-51000.000.00-101季度 1-2季度 1-3季度 1-4季度 1季度 1-2季度 1-3季度 1-4季度 1季度 1-2季度 1-3季度 1-4季度 1季度 1-2季度 1-3季度 1-4季度 1季度 1-2季度 1-3季度 1-4季度 1季度 1-2季度 1-3季度2017年2018年2019年2020年2021年2022年2017-2022年1-3季度三产增加值及其增速昆明2022年1

19、-3季度三产占比第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值第一产业增速第二产业增速第三产业增速3%800012.0%700010.0%60008.0%31%第一产业50006.0%4000第二产业4.0%3000第三产业2.0%65%200010000.0%0-2.0%2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-3季度12宏观环境经济消费【房投固投】固定资产投资与房地产开发投资额同比持续负增长，房地产开发投资额增速降至历史低位，房投占固投比例持续下跌，市场投资积极性依然较弱。人口政策土地市场物业市场未来预期电话：2013年-2022年1-10月昆明市固定资产投资额及其增速年

20、度走势6000固定资产投资额（亿元）同比增长（%）30.0%500025.0%20.0%400015.0%300010.0%20005.0%0.0%1000-5.0%0-10.0%年年年年年年年年年月345678901011111112210000000200-222222221年22022013年-2022年1-10月昆明市房地产开发投资额及其增速年度走势2500房地产开发投资（亿元）同比增长（%）50.00%200040.00%30.00%150020.00%10.00%10000.00%-10.00%500-20.00%-30.00%0-40.00%年年年年年年年年年月341567892

21、01011111010210000000-2222222221年2220固定资产投资/GDP房地产开发投资/固定资产投资2013年85.83%44.06%2014年84.52%47.56%2015年88.11%42.93%2016年91.16%39.04%2017年86.83%39.91%2018年85.46%41.35%2019年70.64%45.81%2020年73.44%45.77%2021年63.13%47.11%2022年1-10/36.99%月0871-6572069813宏观环境经济消费【居民消费】2022年1-10月贷存比下降，昆明市居民可支配收入增速持续下滑，居民消费意愿下降

22、趋势明显、市场消费信心不足。人口政策土地市场物业市场未来预期2017年-2022年1-3季度昆明居民人均可支配收入及增速走势单位：元城镇居民可支配收入增速6000010.0%500009.0%8.0%400007.0%6.0%300005.0%200004.0%3.0%100002.0%1.0%00.0%2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-3季度2017年-2022年1-10月昆明社会消费品零售总额及增速走势单位：亿元社会消费品零售总额增速350015.0%300010.0%250020005.0%150010000.0%5000-5.0%年年年年年月1780192010120212000-2221年2220电话：0871-657206982017-2022年1-10月居民存贷款及其比例8000住户存款住户贷款贷款/存款120.0%