5919_2005年5月研发中心研发月报.doc

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1、年月度研发中心研发月报 研发中心编制年月研发中心月报第一部分科技地产行业动态一、南京锋尚项目即将推出二、深圳新世界中心申请绿色节能建筑认证三、公共建筑节能设计标准今年7月起实施四、法国玻璃外墙可当热水器五、风电成为近20年美发展最快的新能源六、塑窗行业的节能追求第二部分节能省地型建筑知识交流一、地源热泵技术与建筑节能二、可再生能源法解读第三部分北京别墅案例分析一、龙湾别墅二、观唐三、优山美地四、美林香槟小镇五、运河岸上的院子第一部分科技地产行业动态一、南京锋尚项目即将推出北京锋尚房地产开发公司继在北京成功开发北京锋尚项目后，在南京开发了南京锋尚项目，并很快将推向市场。南京锋尚项目每套均价为35

2、0万元，在采用北京锋尚的技术的基础上，增加了太阳能发电、地源热泵等可再生能源的利用。提出了“六星级、零能耗”概念和“告别空调用电时代”等宣传口号。二、深圳新世界中心申请绿色节能建筑认证2005年5月16日，美国自然资源保护委员会（NRDC）国际项目负责人、美国绿色建筑标准编制委员会主席、2002年国际绿色建筑年会终身荣誉奖获得者RobWATSON先生来到深圳，就智能与绿色建筑课题分别同深圳市规划局、建科院、深圳新世界集团、万科、金地等有关单位进行了交流和研讨。具体内容包括深圳新世界中心申请绿色建筑奖可行性研讨、万科绿色生态标准讨论等课题。由美国公司设计的新世界中心总高度260米，主体楼高230

3、米，建筑面积89万平方米，定位于国际甲级写字楼标准。作为深圳中心区标志性建筑，新世界中心把节能与绿色作为设计思想的重要组成部分。新世界中心不仅出色完成了与周边环境的和谐，综合考虑了日光利用、空气流通净化、景观利用等方面的因素；作为超高层建筑，它还运用了当代先进设施和技术，比如VIV空调系统（“全空气送风系统”）、LOWE中空玻璃等等，不仅极大提高了内部空气、景观质量，而且最大限度地降低了用电能耗。三、公共建筑节能设计标准今年7月起实施我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准公共建筑节能设计标准将于2005年月日起正式实施。公共建筑节能设计标准适用于新建、扩建和改建的公共建筑的节能设

4、计，其节能目标和途径是通过改善建筑围护结构保温、隔热性能，提供供暖、通风和空调设备、系统的能效比，采取增进照明设备效率等措施，在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，全年供暖、通风、空调和照明的总能耗可减少50。四、法国玻璃外墙可当热水器法国国家实用技术研究所最近发明的一种建筑外墙玻璃可以同时起到太阳能热水器的作用，这一研究成果非常适合目前法国提倡的建筑节能要求。 这家研究所提供的相关材料介绍说，这是一种双层中空玻璃，其40%的面积是透明的，余下部分被盘旋状的可以通水的铜管以及银反射管所覆盖，覆盖物位于玻璃内层。这种双层中空玻璃可以吸收太阳能，并利用它把水加热。五、风电成为近20年美发展最快的新

5、能源 风电在全世界已成为发展最快的新能源，年增长率为20-30。美国电力研究所风电技术中心主任麦克哥丁称，由于大量进入市场，风电已成为最经济的新能源电力，这是其发展很快的原因。要保持这个发展势头需要加大研发力度，政府已承诺给风电立足市场的机会。80年代，风电成本为每千瓦时40美分，现在4-6美分。20年来风电成本大大下降，使之可以与传统能源竞争。六、塑窗行业的节能追求有数字统计，我国的建筑耗能已经占了能源消耗总量的27.6，仅北方采暖地区每年多耗标准煤1800万吨，直接经济损失70亿元，多排二氧化碳52万吨，建筑节能已经引起各级政府、房产业及设计部门的重视，因此，门窗是否节能，节能质量如何也成

6、了产品能否占领市场的关键问题。为了抢占市场和增加产品卖点，各个厂家都投入大量财力人力，进行节能门窗开发。平开式门窗数量剧增，已经占总量的90，与节能门窗配套的五金配件、中空玻璃加工设备及密封件国产化速度加快，推动节能门窗生产成本降低，市场销售量增加。整体门窗加工步伐加快，3年前，我国发泡PVC门窗加工还是一个空白，今年在博览会推出的国产此类产品已经能一次挤出成型，实现国产化生产。不仅迅速占领了国内市场，而且远销世界40多个国家。节能新品不断涌现。在众多厂家推出的节能新品中，大多表现优异的节能品质，一种经过日本JIS认证、韩国高效节能材料的新产品，由于采用了先进节能技术，可节省60的采暖费用。厂

7、家还推出了一种三玻四腔三级密封保温门窗，其产品在气密性I级，水密性I级，抗风压I级的技术指标基础上，还将其传热系数提高到K1.66W/m2k，使产品保温性能达到了国内领先水平。第二部分节能省地型建筑的知识交流一、地源热泵技术与建筑节能（一） 热泵与建筑供热空调随着经济的发展和人民生活水平的提高，公共建筑和住宅的供热和空调已成为普遍的需求。在发达国家中，供热和空调的能耗可占到社会总能耗的25-30%。我国的能源结构主要依靠矿物燃料，特别是煤炭。矿物燃料燃烧产生的大量污染物，包括大量SO2、NOX等有害气体以及CO2等温室效应气体。大量燃烧矿物燃料所产生的环境问题已日益成为各国政府和公众关注的焦点

8、。我国的供热已经历了一家一户的小煤炉到燃煤锅炉的转变。现在又进一步禁止在城镇建设中小型燃煤锅炉房，体现了政府对保护大气环境的高度重视。因此，除了集中供热的型式以外，急需发展其他的替代供热方式。热泵就是能有效节省能源、减少大气污染和CO2排放的供热和空调新技术。热泵（制冷机）是通过作功使热量从温度低的介质流向温度高的介质的装置。建筑的空调系统一般应满足冬季的供热和夏季制冷两种相反的要求。传统的空调系统通常需分别设置冷源（制冷机）和热源（锅炉）。建筑空调系统由于必须有冷源（制冷机），如果让它在冬季以热泵的模式运行，则可以省去锅炉和锅炉房，不但节省了初投资，而且全年仅采用电力这种清洁能源，大大减轻了

9、供暖造成的大气污染问题。采用热泵为建筑物供热可以大大降低一次能源的消耗。通常我们通过直接燃烧矿物燃料（煤、石油、天然气）产生热量，并通过若干个传热环节最终为建筑供热。在锅炉和供热管线没有热损失的理想情况下，一次能源利用率（即为建筑物供热的热量与燃料发热量之比）最高可为100%。但是，燃烧矿物燃料通常可产生1500-1800的高温，是高品位的热能，而建筑供热最终需要的是20-25的低品位的热能；直接燃烧矿物燃料为建筑供热意味着大量可用能的损失。如果先利用燃烧燃料产生的高温热能发电，然后利用电能驱动热泵从周围环境中吸收低品位的热能，适当提高温度再向建筑供热，就可以充分利用燃料中的高品位能量，大大降

10、低用于供热的一次能源消耗。供热用热泵的性能系数，即供热量与消耗的电能之比，现在可达到3-4；火力发电站的效率可达35-58%（高值为燃气联合循环电站）。采用燃料发电再用热泵供热的方式，在现有先进技术条件下一次能源利用率可以达到200%以上。因此，采用热泵技术为建筑物供热可大大降低供热的燃料消耗，不仅节能，同时也大大降低了燃烧矿物燃料而引起的CO2和其他污染物的排放。热泵利用的低温热源通常可以是环境（大气、地表水和大地）或各种废热。应该指出，由热泵从这些热源吸收的热量属于可再生的能源。（二）空调热泵的分类及其优缺点以建筑物的空调（包括供热和制冷）为目的的热泵系统有许多种，例如有利用建筑通风系统的

11、热量（冷量）的热回收型热泵和应用于大型建筑内部不同分区之间的水环热泵系统等。这里主要讨论利用周围环境作为空调冷热源的热泵系统。就其性质来分，国外的文献通常把它们分为空气源热泵 (air source heat pump, ASHP) 和地源热泵（ground source heat pump, GSHP）两大类。地源热泵又可进一步分为地表水热泵 (surface-water heat pump，SWHP)、地下水热泵 (groundwater heat pump, GWHP) 和地下耦合热泵 (ground-coupled heat pump, GCHP)。我国对热泵系统的术语尚未形成规范的用

12、法。例如对地下水热泵系统有“地温空调”的商业名；而地下耦合热泵则在一些文献中称为“土壤源热泵”，或直接称为“地源热泵”。空气源热泵以室外空气为一个热源。在供热工况下将室外空气作为低温热源，从室外空气中吸收热量，经热泵提高温度送入室内供暖。空气源热泵系统简单，初投资较低。空气源热泵的主要缺点是在夏季高温和冬季寒冷天气时热泵的效率大大降低。而且，其制热量随室外空气温度降低而减少，这与建筑热负荷需求趋势正好相反。因此当室外空气温度低于热泵工作的平衡点温度时，需要用电或其他辅助热源对空气进行加热。此外，在供热工况下空气源热泵的蒸发器上会结霜，需要定期除霜，这也消耗大量的能量。在寒冷地区和高湿度地区热泵

13、蒸发器的结霜可成为较大的技术障碍。在夏季高温天气，由于其制冷量随室外空气温度升高而降低，同样可能导致系统不能正常工作。空气源热泵不适用于寒冷地区，在冬季气候较温和的地区，如我国长江中下游地区，已得到相当广泛的应用。另一种热泵利用大地（土壤、地层、地下水）作为热源，可以称之为“地源热泵”。由于较深的地层中在未受干扰的情况下常年保持恒定的温度，远高于冬季的室外温度，又低于夏季的室外温度，因此地源热泵可克服空气源热泵的技术障碍，且效率大大提高。此外，冬季通过热泵把大地中的热量升高温度后对建筑供热，同时使大地中的温度降低，即蓄存了冷量，可供夏季使用；夏季通过热泵把建筑物中的热量传输给大地，对建筑物降温

14、，同时在大地中蓄存热量以供冬季使用。这样在地源热泵系统中大地起到了蓄能器的作用，进一步提高了空调系统全年的能源利用效率。地下水源热泵系统的热源是从水井或废弃的矿井中抽取的地下水。经过换热的地下水可以排入地表水系统，但对于较大的应用项目通常要求通过回灌井把地下水回灌到原来的地下水层。最近几年地下水源热泵系统在我国得到了迅速发展。但是，应用这种地下水热泵系统也受到许多限制。首先，这种系统需要有丰富和稳定的地下水资源作为先决条件。因此在决定采用地下水热泵系统之前，一定要做详细的水文地质调查，并先打勘测井，以获取地下温度、地下水深度、水质和出水量等数据。地下水热泵系统的经济性与地下水层的深度有很大的关

15、系。如果地下水位较低，不仅成井的费用增加，运行中水泵的耗电将大大降低系统的效率。此外，虽然理论上抽取的地下水将回灌到地下水层，但目前国内地下水回灌技术还不成熟，在很多地质条件下回灌的速度大大低于抽水的速度，从地下抽出来的水经过换热器后很难再被全部回灌到含水层内，造成地下水资源的流失。此外，即使能够把抽取的地下水全部回灌，怎样保证地下水层不受污染也是一个棘手的课题。水资源是当前最紧缺、最宝贵的资源，任何对水资源的浪费或污染都是绝对不可允许的。国外由于对环保和使用地下水的规定和立法越来越严格，地下水热泵的应用已逐渐减少。地表水热泵系统的一个热源是池塘、湖泊或河溪中的地表水。在靠近江河湖海等大体量自

16、然水体的地方利用这些自然水体作为热泵的低温热源是值得考虑的一种空调热泵的型式。当然，这种地表水热泵系统也受到自然条件的限制。此外，由于地表水温度受气候的影响较大，与空气源热泵类似，当环境温度越低时热泵的供热量越小，而且热泵的性能系数也会降低。一定的地表水体能够承担的冷热负荷与其面积、深度和温度等多种因数有关，需要根据具体情况进行计算。这种热泵的换热对水体中生态环境的影响有时也需要预先加以考虑。地下耦合热泵系统是利用地下岩土中热量的闭路循环的地源热泵系统。“地下耦合热泵”的名称直译自英文，不通俗。通常也称之为“闭路地源热泵”（closed-loop ground source heat pump

17、）以区别于地下水热泵系统，或直接称为“地源热泵”。它通过循环液（水或以水为主要成分的防冻液）在封闭地下埋管中的流动，实现系统与大地之间的传热。在冬季供热过程中，流体从地下收集热量，再通过系统把热量带到室内。夏季制冷时系统逆向运行，即从室内带走热量，再通过系统将热量送到地下岩土中。因此，地下耦合热泵系统保持了地下水热泵利用大地作为冷热源的优点，同时又不需要抽取地下水作为传热的介质。它是一种可持续发展的建筑节能新技术。1998年美国能源部颁布法规，要求在全国联邦政府机构的建筑中推广应用地下耦合热泵供热空调系统。为了表示支持这种节能环保的新技术，美国总统布什在他的得克萨斯州的宅邸中也安装了这种地源热

18、泵空调系统。（三）地源热泵供热空调系统的经济性分析地源热泵系统可实现对建筑物的供热和制冷，还可供生活热水，一机多用。一套系统可以代替原来的锅炉加制冷机的两套装置或系统。系统紧凑，省去了锅炉房和冷却塔，节省建筑空间，也有利于建筑的美观。地源热泵系统的另一个显著的特点是大大提高了一次能源的利用率，因此具有高效节能的优点。地源热泵比传统空调系统运行效率要高约40-60%。另外，地源温度较恒定的特性，使得热泵机组运行更可靠、稳定，整个系统的维护费用也较锅炉制冷机系统大大减少，保证了系统的高效性和经济性。迄今为止制约地下耦合热泵系统在我国应用的障碍主要是在地下埋管的初投资较高，以及政府、建筑设计人员和公

19、众对这一技术缺乏了解。地源热泵空调系统的经济性取决于多种因素。不同地区，不同地质条件，不同能源结构及价格等都将直接影响到其经济性。根据国外的经验，由于地源热泵运行费用低，增加的初投资可在3-7年内收回，地源热泵系统在整个服务周期内的平均费用将低于传统的空调系统。（四）对地源热泵技术发展的展望在建筑供热空调中采用热泵技术可以有效地提高一次能源利用率，减少温室效应气体CO2和其它燃烧产生的污染物的排放，是一种可持续发展的建筑节能新技术。在文中所讨论的几种主要的热泵系统中，空气源热泵的初投资最少，但效率较低，且应用条件受一定的限制，仍将在部分冬季气候温和的地区得到较多的应用。地下水热泵和地表水热泵系

20、统受水资源条件的制约，应用范围受到限制。地源热泵（地下耦合热泵系统）适用范围广，运行费用低，节能和环保效益显著。地源热泵在北美和欧洲的许多国家已得到广泛的应用，是一种成熟的技术；但我国在地源热泵的应用方面还刚刚起步。推广地源热泵技术需要政府的政策引导、对设计和施工人员的培训、所需设备和材料的配套以及提高公众对地源热泵技术的了解程度。在供热空调中应用热泵技术的主要制约因素曾经是电力供应不足和人民群众消费水平较低，对热泵空调系统的市场需求尚未形成。随着改革开放以来我国经济的发展和人民生活水平的提高，以上两个制约因素已不复存在，空调和供热已成为普通百姓的需求，并逐渐向农村和南方扩展，市场前景很好。通

21、过政府部门、科研机构和工程技术人员的共同努力，借鉴国外的成功经验，我国的地源热泵应用将得到较快的推广和发展。二、可再生能源法解读能源是国民经济发展的重要基础，是人类生产和生活必需的基本物质保障。2月28日十届全国人大常委会第14次会议通过的可再生能源法，是一部旨在为我国全面建设小康社会提供持久动力的一部重要法律。 （一）可再生能源有哪些 本法首先规定了可再生能源的定义，将可再生能源的范围界定为风能、太阳能、水能、生物质能、地热能和海洋能等，并对可再生能源的开发利用规定了一系列的政策扶持措施。 从理论和实践看，所有的水能都属于可再生能源，但是，考虑到大中型水电技术已经成熟，完全实现了商业化，因此

22、，国家有关部门参照国际经验，将电站装机容量在5万千瓦以下的水力发电确定为小水电，实行与风能、太阳能等可再生能源类似的政策。上一次常委会会议审议的原草案确认了这一政策规定。因常委会组成人员对此有不同意见，全国人大法律委员会经反复研究认为，水力发电适用本法的问题，宜由国务院能源主管部门进一步组织研究论证后作出规定，报国务院批准。2月28日全国人大常委会第14次会议通过的这一法律采纳了这一意见。 （二）电网企业全额收购可再生能源电量 电网企业为可再生能源电力上网提供便利，并全额收购符合标准的可再生能源电量，是使可再生能源电力企业得以生存，并逐步提高能源市场竞争力的重要措施。为此，本法规定：“国家鼓励

23、和支持可再生能源并网发电。”“电网企业应当与依法取得行政许可或者报送备案的可再生能源发电企业签订并网协议，全额收购其电网覆盖范围内可再生能源并网发电项目的上网电量，并为可再生能源发电提供上网服务。” 考虑到现阶段可再生能源开发利用的投资成本比较高，为加快技术开发和市场形成，尚需国家给予必要的扶持，本法分别就设立可再生能源发展专项资金，为可再生能源开发利用项目提供有财政贴息优惠的贷款，对列入可再生能源产业发展指导目标的项目提供税收优惠等扶持措施作了规定。 （三）鼓励个人安装太阳能利用系统 本法规定，国家鼓励单位和个人安装和利用太阳能热水系统、太阳能供热采暖和制冷系统、太阳能光伏发电系统等太阳能利

24、用系统；国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定太阳能利用系统与建筑结合的技术经济政策和技术规范；房地产开发企业应根据前款规定的技术规范，在建筑物的设计和施工中，为太阳能利用提供必备条件。第三部分北京近期热点别墅案例分析一、龙湾别墅（一）项目简介龙湾别墅位于顺义区温榆河别墅区内，与著名的名都园、裕京花园、欧陆苑、莱蒙湖花园等别墅为邻。项目总用地面积1800亩，其中建设用地1000亩，交通十分便利，东距京顺路3公里，西距京承高速后沙峪出口2.5公里，与北京市区联系极为快捷，到首都机场也仅15分钟车程。 龙湾别墅整个社区共五个组团，分为三期开发。其中一期占地面积75768平方米，住宅建筑面积5

25、1400平方米，总户数150户。一期组团均为独栋别墅，共150栋，既具有别墅的私密性与归属感，又强调室内外空间的互动与渗透，多层次庭院格局更具东方情调与人性化；户型面积以地上200平方米至280平方米为主，目前均价15000元/平方米，每套总价在280万450万元。小区配套完备，拥有6000平米健身、养生会所，800平米的艺术体验会所，100000平米运动休闲公园，商业、健身、娱乐功能一应俱全。 龙湾别墅一期目前已取得四证，计划于2005年初工程全面动工，2005年4月17日开始内部认购，2005年5月开盘销售，2006年5月全面入住。（二）项目图片（三）项目分析1、 地段优越。位于温榆河畔的

26、成熟别墅区，与机场、市区交通便捷，附近有北京顺义国际学校和即将建设的新国展。2、 售楼处（会所）出彩。售楼处（会所）整个建于大面积的湖面上，通过澜桥连接交通，建筑造型简洁而独特，环境优美宜人，为别墅销售营造了良好氛围。项目销磬后，该售楼处将作为艺术展览中心。3、 产品定位全部是小独栋。龙湾别墅一期均为独栋别墅，共150栋，户型面积以地上200平方米至280平方米为主，目前均价15000元/平方米，每套总价在280万450万元。与该别墅区域内其它项目相比，龙湾别墅采取小独栋定位，户型明显较小，使得总价也相应较低。其产品定位策略是否成功，有待继续观察。4、 在规划设计上，龙湾别墅采用了“立体跨院、

27、三进别墅”的布局设计，在建筑面积不大的前提下，采用退台式和丰富庭院的设计，让居住者尽享庭院深深的立体生活。5、 对地下室的处理匠心独具。比如在地下室一侧构建了下沉式庭院，使得地下室的空间也有充沛的日光和自然通风，改变了以往别墅地下室空间只能做车库、储存室、视听室的局限。下沉式庭院中都设有露天温泉池，使得庭院更有情趣。6、 对产品品质的关注值得学习。采用紫铜水管送水以保证水质；引地下温泉至每户的室外温泉池；中央空调系统+卫生间及衣帽间地板采暖；24小时新风系统。二、观唐（一）项目简介观唐中式宅院地处京顺路中央别墅区核心，比邻已建高档别墅项目香江花园，北侧为香江北路，东侧为香江西路。四周道路系统四

28、通八达，京顺路、京承高速路、机场快速路与三环、四环、五环构成方便快捷的立体交通网络，东南距机场高速路北皋出口2公里，从社区驱车非高峰时间约十分钟左右即可到达三元桥，距首都国际机场仅有10.5公里。都市的繁华多彩与私家庭院的幽闲自得在瞬息间转换。 均价：2500美元/平米（二）项目图片（三）项目分析1、 地段优越，交通便利。比邻香江花园、长岛澜桥等别墅项目，处于相对成熟的别墅集中区域，到机场、市区的交通也很便捷，教育配套有京西国际学校。2、 产品特色突出，体现了较为纯粹的中式古典风格。观唐的规划设计采取街巷式布局、院落式空间、中式建筑风格，吸收成熟的西方式样建筑的空间优化原理，目标是打造顶级的中

29、式独立院落。3、 产品的缺陷。密度太大，由于采用了棋盘式布局，再加上围合式中式庭院2米高的围墙，使得观唐给人的感觉非常拥挤；过于追求古典的建筑风格，在户型设计不太符合现代人的生活；交通方面考虑不足，如果每户有2辆汽车就会带来交通及停车方面的问题。4、 销售情况。目前均价2500美金/平米，从销售现场看销售情况显得较平淡。在行销推介手段方面，观唐在业界中取得了较大影响，可以说引来观者如潮，楼盘的路标、大门入口及售楼中心的布置均体现了统一的复古风格。但是似乎并没有真正吸引到终端购房者。三、优山美地（一）项目简介优山美地位于温榆河中央别墅区，毗邻龙湾别墅，与名都园、裕京花园、欧陆苑、莱蒙湖花园等著名

30、别墅为邻。交通便捷顺畅，紧邻京顺路、京承高速、机场高速，可瞬刻畅达首都机场或市内中心商务区。优山美地占地面积1000亩，分A、B、C三个区块开发。B区已经开发，产品为欧美风格的独栋，其中水景豪宅，售价大概是2000到2500美金/平米，西班牙风格的别墅平均售价是1900美金/平米。C区设计为为中式风格，均价在1750美金/平米左右，户型面积在300平米左右。A区将在吸取B、C区经验的基础上最后开发。（二）项目图片（三）项目分析1、 案名的由来。优山美地是美国一个著名的风景区，1851年在这个地方发现了金矿，是创富精神的代名词，使用优山美地这个词表明这个地方环境非常的优美，而且表达创富的精神。2

31、、 地段非常优越。优山美地地处北京的温榆河畔，清澈的河水和两岸的绿树成荫，是最适合人居住的地区。交通非常的便利，车程7分钟就可以达到首都机场。作为中央别墅区配套成熟，与优山美地一路之隔就是北京顺义国际学校。3、 优山美地的会所很有气势，是整个温榆河中央别墅区规模最大的会所，建筑面积超12000 m2，按五星级酒店标准打造。为气势恢宏的欧洲王宫式豪华风格，以SPA为主题，水疗区域在会所中占到2000平米，另外会所还有渡假式客房、会议室、大型超市、餐饮、游泳池、健身房、网球等社区商娱配套设施。高标准需要高投入，目前北京90%的会所经营不善，优山美地的会所在经营方面的表现如何值得继续关注，并引为参考

32、。4、 从B区的客户群看，有70%的外籍客户，有30%的投资者。5、 园林规划讲究松散布局，精心设计却不着痕迹。观赏、休闲、健康、娱乐、交际等不同功能自然的融入各个主题花园，景观与人文浑然天成，园林绿地率达41%。近万平米湖水贯穿园中，步道，栈桥、潺溪等设计，与园外温榆河交相辉映。 利用温榆河自然景观，规划出60000 m2河岸主题园林。6、 开发节奏。优山美地占地面积1000亩，分A、B、C三个区块开发。B区已经开发，产品为欧美风格的独栋，其中水景豪宅，售价大概是2000到2500美金/平米，西班牙风格的别墅平均售价是1900美金/平米。C区设计为为中式风格，均价在1750美金/平米左右，户

33、型面积在300平米左右。A区将在吸取B、C区经验的基础上最后开发。7、 绿化率41%，容积率0.45，物业有第一太平洋戴维斯管理，物业费10元。每户2个车位。四、美林香槟小镇（一）项目简介美林香槟小镇位于天竺别墅核心区，距温榆河仅800米，紧临机场路和京顺路两大高速专道，20分钟直抵CBD。美林香槟小镇总占地面积15万平方米，总建筑面积9万平方米。是以联排别墅为主的高尚别墅区，双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅一应俱全。18.3%建筑密度。0.46超低容积率，2059米楼间距。 286套别墅共有13种户型，精装修，单价在9000-15000元/平米，每套价格在210万到440万之间。（二）项目图片（

34、三）项目分析1、 地段分析。美林香槟小镇位于天竺别墅区，这是目前北京最为成熟的别墅区，各种配套齐全，离机场和市区交通都非常便利。但美林香槟小镇正位于航线下，低空飞行的飞机2-3分钟就有一架，带来严重的噪音污染。2、 产品规划。法式乡村小镇风格的美林香槟小镇。总占地面积15万平方米，总建筑面积9万平方米。产品类型丰富，以联排别墅为主，双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅为辅。75000平米的园林，18.3%的建筑密度，20-59米的楼间距。应该说最终的产品效果体现出来最初的创意风格，美林香槟小镇的风格及产品个性方面应属成功。3、 精装修交房。单冷风道户式中央空调；燃气采暖炉+暖气片供暖；中央除尘系统；智

35、能化系统可实现户内智能安防、控制、三表远传。4、 其它。24小时热水，物业费4.9元，每户2车位。目前的客户自主的较少，大部分出租。六、运河岸上的院子（一）项目简介运河岸上的院子位于百里长安街的东端、京杭大运河北起点。从CBD中心国贸出发，经京通高速和京哈高速，25分钟车程。项目由208栋具有国际化特征的中国式独体院落别墅组成，由海内外建筑设计师合作设计。开盘价格每平方米2000美元。项目容积率为0.33，绿化率近70。项目处于运河生态走廊内，紧邻运潮减河，拥有一段长达800米，面积达81000平米的河堤公园，两岸有自然的原生树、缓坡绿化和80米宽的河面，小区景观环境一流。 （二）项目图片 （

36、三）项目分析1、社区规划方面 为了打破超大规模的别墅区一览无余的效果，与别墅应有的高品质感、一定程度的稀缺性不相匹配的模式。引入一条横向水系与三个纵向森林带将社区整体进行空间划分。 同时水景、森林带的引入带来了更多的空间变化及景观，为更多的户型创建了资源优势，景观优势。 2、交通组织方面 交通组织便利，道路系统等级分明。 别墅区主入口位于会所南侧，别墅区主干道为简洁的外围环路式主干体系。 除最北干道外，大部分主干道仅开设组团路口，住宅不直接对主干道开车行出入口，保持其通过性不受干扰、安全、便捷，道路整体景观效果良好。 别墅区围墙外2米高10米宽的堆坡，密植树木，既遮挡了别墅区外的视线，使别墅区不受干扰，突出了别墅社区的尊贵感与神秘感。 3、生态院落概念 强调建筑物与社区景观的有机融合性，弱化建筑形象，使建筑成为社区景观的和谐统一体。由1.4米、2米组成的院墙边界，通过不同高度的边界变化，保证居住的私密性和景观的开放性。 项目整体建筑色彩感觉沉稳、大气、宁静，主流颜色为灰色，与北京的传统灰、国际流行的高级灰不谋而合，既具中国内涵，又具时尚感。 4、周边配套 通州是距首都最近的发展最为成熟的卫星城之一。购物、休闲、教育、餐饮、医疗等生活设施十分完备，周边有月亮河渡假村、北京大运河俱乐部、京谊宾馆、红旗宾馆等设施。 17