2019Q2中国房地产市场报告：写字楼空置率录得新高.pdf

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1、MARKETVIEW写字楼空置率录得新高 跨境商业地产投资保持活跃写字楼空置率录得新高 跨境商业地产投资保持活跃G20峰会中美贸易争端阶段性缓和，中国进一步对 外开放峰会中美贸易争端阶段性缓和，中国进一步对 外开放月日中美两国元首在大阪会晤同意 重启经贸谈判，贸易摩擦阶段性缓和。尽 管针对中国进口商品的现行关税仍将保持 不变，但美国已暂停对另外价值亿美 元的中国产品征收额外关税。中国进一步加快对外开放的步伐。大 阪峰会上，习近平主席宣布了更新负面清 单、扩大进口、自主降低关税水平、大力 推动经贸谈判等重大举措。另外，李克强 总理在夏季达沃斯论坛中也表示，中国将 加快推进减税降费，深化金融业和现

2、代服 务业开放，并将于年提前一年实现取 消对金融领域的外资股比限制。1中国房地产市场报告 二零一九年第二季度 2019，世邦魏理仕 |0%10%20%30%40%0369122003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 YTD（人民币万亿元）房地产开发投资（左） 年度变化率（右）数据来源：国家统计局，2019年第二季度图表1：中国房地产开发投资市场焦点写字楼市场焦点写字楼一系列市场不确定性不断削弱租户的扩张势能，使得二季度17个城市净吸纳量录得58%的同比降幅，空置率攀升

3、至20.9%，创历史新高。零售物业零售物业全国17个城市零售物业市场录得约113万平方米 的新增供应，新项目整体开业情况较好，平均开 业率达92%。但老旧项目的闭店案例继续发生， 使得2019年上半年累计歇业零售面积超过63万 平方米。工业物流工业物流高标物流仓库租赁成交维持稳定，第三方物流和零售租户仍是主要需求来源。大型电商及零售企业向自用仓或定制仓库转移的趋势令净吸纳量持续受压。投资市场投资市场外资为上半年市场中最为活跃的投资者。投资者对宏观经济和租赁市场的不确定性日益关注，风险偏好边际趋降，门户城市的核心资产吸引了更多注意。2019年第二季度2019年第二季度世邦魏理仕研究部6.2% 2

4、019年二季度2.7% 2019年6月份出口 0.1% 2019年二季度49.4 2019年6月份社零总额 8.4% 2019年二季度*箭头代表同比增速较上期报告变化MARKETVIEW图表5：进出口贸易图表4：固定资产投资图表3：社会消费品零售总额图表2：国内生产总值（GDP）宏观经济宏观经济月日国家统计局公布年上半年宏 观经济数据，上半年国内生产总值 万亿元，上半年同比增长，经济稳中 趋缓。新出口订单自中美贸易争端爆 发以来均低于荣枯线，制造业受到贸易摩 擦和产业链转移拖累的问题仍存在。但基 建投资和高端制造业投资累计同比加速推 动固定资产投资增速反弹，为稳增速提供 支撑。上半年社会消费品

5、零售总额万 亿元，同比增长；人均可支配收入同 比实际增长，略高于经济增速，显示 出社会分配结构继续调整和改善，有利于 中长期经济增长的稳定性。 在年第 二季度实施的额外财政刺激和多项加大开 放措施的支持下，今年国内生产总值有望 保持以上的增长。政策方面，本季度中国政府发布了对符合 条件的集成电路设计和软件开发公司的税 收减免，并发放了牌照。此外， 年版外商投资负面清单条目由条减至 条，放宽采矿业、基础设施、交通运输、 文化等行业的投资限制，再加上年 鼓励外商投资产业目录的出台，将允 许和鼓励外国投资进入更多行业。中国密 集表态加快市场开放和国际合作步伐，世 邦魏理仕认为，中国经济具备韧性且将持

6、 续结构转型，开放力度和知识产权保护将 不断加强。展望下半年，我们相信中国央行可能会进 一步下调甚至基准利率，以增加流动 性来稳定经济。减税、进一步对外开放等 长效措施的效果有望逐步释放。人民币贬 值的风险依然存在，但幅度不大。住宅市 场“房住不炒”定位将长期存在，房地产 市场调控整体放松可能性较小。受二季度 以后房地产行业融资环境边际收紧的影响， 预计下半年房企扩张总体将更为谨慎，对 低线城市人口和住房需求基本面的担忧使 其更专注一二线城市业务。市场表现0%4%8%12%16%0204060801002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2

7、012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019YTD（人民币万亿元）国内生产总值（左） 同比变化（右）0%5%10%15%20%25%010203040502003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019YTD（人民币万亿元）社会消费品零售总额（左） 同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%35%0102030405060702003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

8、2014 2015 2016 2017 2018 2019YTD（人民币万亿元）固定资产投资（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2019年第二季度数据来源：国家统计局， 2019年第二季度数据来源：国家统计局， 2019年第二季度| 2019，世邦魏理仕22019年第二季度2019年第二季度世邦魏理仕研究部-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2-10123452003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019YTD(美元 万亿元)进出口总额(左) 出口额

9、(左) 进出口总额同比变化(右) 出口额同比变化(右)数据来源：海关总署，2019 年第二季度MARKETVIEW0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019YTD（百万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右）80100120140160180200Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1

10、2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019Q1 2003=100全国一线城市 二线城市市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度图表6：写字楼市场供需图表7：写字楼租金指数 2019，世邦魏理仕 | 3写字楼市场写字楼市场年第二季度，全国个城市录得写字楼 新增供应逾万平方米，与上季度基本持平。 其中，沪深两地新增供应继续放大，合计入 市面积超过万平方米。从市场需求来看， 中美贸易争端、经济预期走弱等不确定性不 断削弱租户的扩张势能，使得二季度个城 市净吸纳

11、量录得的同比降幅，空置率攀 升至，创历史新高。受此影响，二季度 全国个城市写字楼平均租金环比下降， 其中个城市租金出现下跌，但跌幅仍相对 收敛，最大最大环比跌幅为。尽管市场需求走弱，但仍有部分行业录得较 为活跃的租赁交易，主力需求来自企业 （）、金融行业（）和专业服务 业（）。从交易类型上看，新设和扩租 交易占比有所下滑，较上季减少约 个百分点。我们预计年下半年国内写字楼需求将略 有复苏，原因在于政府践行的开放政策将引 导更多元化的写字楼需求，以及深圳前海、 宁波南部商务区和天津和平区等地方政府近 期实施的租金补贴政策将为企业租赁活动提 供额外支持。然而，下半年写字楼新增供应 预计将达到万平方

12、米；大部分城市将继续 面临供应高峰的“压力测试”，租金下行趋 势短期内不会逆转。20192019年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部MARKETVIEW7090110130150170190210230250Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019Q1 2003 = 100全国一线城市二线城市市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表8：零售物业市场供

13、需图表9：购物中心首层租金指数| 2019，世邦魏理仕4零售物业市场零售物业市场年上半年，社会消费品零售额同比增速 。因国标切换前经销商集中促销 月汽车 销售大幅反弹，但预计下半年难以持续。而 值得一提的是， 月多项升级型消费如化妆品、 娱乐体育用品和金银珠宝录得过去个月 内的最快增速。季内，全国个城市零售物业市场录得约 万平方米的新增供应，其中，超九成的项目 位于非核心区位，半数项目由经验开发商招 商运营，新项目整体开业情况较好，平均开 业率达。全国市场空置率保持稳定，约 为。但老旧项目的闭店案例继续发生， 使得年上半年累计歇业零售面积超过 万平方米。需求方面，国际快时尚品牌继续调整在中国

14、的业务，撤出中国市场， 亦关闭多家国内门店。与此 相反，轻奢和潮牌继续成为商场升级品牌的 主要选择，、川 久保玲等均有新店开业。运动系品牌亦表现 不俗，以“中国李宁”为代表的国潮运动品 牌积极拓展市场。而涉足运动市场成为传统 时尚品牌猎获更大的年轻消费市场的新兴战 略， 月全球首家落子上海 兴业太古汇。咖啡茶饮和特色餐饮仍为餐饮新店的主打 类型。但同行竞争的加剧和消费者图新鲜 的诉求也不断施压于扩张中的品牌，跨界 IP合作成为重拾新鲜度的选择，快乐柠檬 大白兔、奈雪的茶旺旺、冷酸灵小 龙坎等案例均为品牌重获市场关注度。此 外，少儿教育和娱乐品牌抢占暑期黄金档， 纷纷在二季度开出新店。租金方面，

15、购物中心首层租金环比微幅上 涨0.2%，报每天每平方米21.6元。华东 的二线城市表现领先，而华北二线城市和 重庆的租金走势仍然疲软。2019年下半年，全国17个城市的新增供 应预计将达667万平方米，但部分项目的 开业时间仍有延迟的可能。业主对招商现 状和市场竞争的认识已日趋成熟，我们预 计新项目的开业率不会太差，但业态配比 将在开业初期将给项目施加租金收益的压 力。20192019年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2

16、014 2015 2016 2017 2018 2019YTD（百万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度MARKETVIEW-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-1,000-50005001,0001,5002,0002,5003,0002007200820092010201120122013201420152016201720182019YTD(亿元人民币)1,000万美元以上大宗交易总额（左） 同比变化（右）市场表现图表10：物流仓储市场供需 2019，世邦魏理仕 | 5图表11：商业物业大宗交易总额数据

17、来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度物流设施市场物流设施市场本季高标物流仓库租赁维持稳定。 受国内 消费驱动的第三方物流和零售租户仍是主 要需求来源。但大型电商及零售企业向自 用仓或定制仓库转移的趋势令净吸纳量持 续受压。 本季在苏州、南京、杭州等华东 城市录得多宗退租案例。中美贸易冲突对 整体制造业的仓库需求影响有限。 然而自 去年下半年以来国内汽车销售持续疲软， 令相关汽车及零部件生产商日趋谨慎，西 部地区本季录得数宗由节省租金驱动的搬 迁案例。本季度新交付高标仓库面积约万平方米， 主要位于天津、武汉及沈阳。 二线城市总 体空置率上升了个百分点至。 其中大连、杭州及重庆均超过。 一

18、线 城市缺乏新增供应，空置面积稳定去化， 总体空置率微跌至。下半年有将近万平方米高标物流仓库 入市但部份地方政府对仓库租户施行更 严格的税收收入门槛，或导致新交付项目 的租赁进程放缓。加之电商退租潮的叠加 影响，市场上可租赁面积持续攀升并压抑 租金涨幅。本季全国物流租金保持平稳， 仅北京、广州及深圳录得轻微上涨，成都 和重庆继续小幅回调。预期开发商下半年将以加快去化为主要目 标，租金将维持稳定或提供更多优惠以吸 引优质租户。 我们建议物流租户把握这一 时间窗口进行扩租等重要的租约谈判。投资市场投资市场年第二季度，国内大宗交易总额为 亿元人民币，环比交易量下降了 ；而上半年的投资总量累计达 到了

19、亿元，同比下降了，大 宗交易的活跃度有所放缓的态势。以资金 层面来看，外资上半年投资金额达 亿元，同比上升了，其占成交总量 的，为市场中最为活跃的投资者。 国内投资者方面，房地产基金的投资活跃 度仍持续受到去杠杆的影响，而保险资金 正积极寻找优质商业地产的投资机会。投资者对宏观经济和租赁市场的不确定性 日益关注，风险偏好边际趋降。成交的物 业类型上，有来自于经营风险系数低 的写字楼相关物业；在城市的选择上， 的收购交易发生在北京及上海这两个 租赁市场最发达、投资流动性最好的城市。 京沪以外，投资者对于短期内租金上涨动 能相对较强的顺周期市场关注度亦有所提 升，比如广州、杭州、南京、成都等。未来

20、六个月，世邦魏理仕认为跨境投资将 保持活跃，国内保险资金也将积极寻找投 资机会。但对租赁市场预期变弱的情势下， 短期内买卖双方对资产价格的判断仍存差 距，或将拉长交易谈判进程。一线和租赁 市场基本面良好的核心二线城市的写字楼 和商务园区仍将是投资者关注的重点。同 时，具备中长期结构性机会的数据中心、 物流资产亦将持续吸引投资者的目光。20192019年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.020092010201120122013201420152016201720182019YTD（百万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右）数

21、据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度MARKETVIEW 市场表现图表12：2019年第二季度市场概览城市环比变化优质写字楼优质零售物业物流设施北京租金-0.5%0.1%1.2%空置率0.2 百分点0.0百分点天津租金-0.6%0.0%0.0%空置率0.4 百分点0.2 百分点大连租金0.0%0.0%0.0%空置率0.3百分点0.2 百分点沈阳租金-0.7%0.0%0.0%空置率1.7 百分点0.1 百分点青岛租金-0.4%-0.3%0.0%空置率1.3 百分点0.8 百分点上海租金0.0%0.2%0.0%空置率1.5百分点0.3 百分点南京租金0.0%0.5%0.0%空置率1.5百

22、分点0.1百分点杭州租金-0.7%0.6%0.0%空置率1.8 百分点0.1百分点宁波租金0.0%-0.2%0.0%空置率1.5 百分点0.1百分点苏州租金0.0%0.6%0.0%空置率2.9 百分点0.4 百分点无锡租金-0.7%0.0%0.0%空置率0.6 百分点4.5 百分点广州租金0.1%0.0%0.4%空置率0.5 百分点0.1 百分点深圳租金-0.8%0.0%0.8%空置率3.3 百分点0.2百分点成都租金0.0%0.3%-0.1%空置率0.4 百分点0.4 百分点重庆租金-0.2%-0.1%-0.3%空置率1.2 百分点0.5 百分点武汉租金-0.6%0.2%-0.3%空置率0.

23、9 百分点0.4 百分点长沙租金-0.6%0.4%空置率4.1 百分点0.1 百分点* 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度2012019 9年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部| 2019，世邦魏理仕6MARKETVIEW未来六个月预测图表13：未来六个月走势预测城市未来六个月预测优质写字楼优质零售物业物流设施北京租金-1%0%0%1%1%3%空置率天津租金-3% -1%0%1%0%1%空置率大连租金-1%0%01%-1%0%空置率沈阳租金-3%-1%0%1%0%1%空置率青岛租金-1% 0%-1% 0%0%空置率上海租金-2

24、%-1%0%1%0%1%空置率南京租金1%3%1%3%0%1%空置率杭州租金0%1%0%1%0%1%空置率宁波租金0% 1%0%1%0%1% 空置率苏州租金-1%0%0%1%0%1%空置率无锡租金-1% 0%0%1%0%1% 空置率广州租金-1%0%0%1%1%3%空置率深圳租金-1%0%0%1%1%2%空置率成都租金-1% 0%1%3%-3%-1%空置率重庆租金-1% 0%-1% 0%-2% -1%空置率武汉租金-2% -1%0%1%-1% 0%空置率长沙租金-2% -1%0%1%空置率* 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度

25、 2019，世邦魏理仕 | 720192019年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部MARKETVIEW北京优质写字楼市场北京优质写字楼市场年第二季度，北京写字楼市场无新增供应。虽然活 跃度较前两季度有所回暖，但租户决策谨慎使得成交滞后， 且小面积成交比例较大。此外，企业间并购、整合以及非 传统金融行业的不稳定性使得退租面积继续增加，同时也 录得多宗科技企业大面积退租或削减面积的案例，使得全 市净吸纳量录得平方米，空置率环比上升个百 分点至。新租需求仍以金融、科技和专业服务为主， 其中基金、证券及保险等非银行金融为主要驱动力。楼龄 较长的标准甲级和乙级楼宇去化压力较大，特别是在即将 迎来高品质项

26、目入市的和奥体区域。为吸引和保持优 质租户的稳定性，部分业主开始下调租金，使得全市平均 租金报价同样本比环比下降，报每月每平方米 元。未来六个月，超过万平方米的新增供应入市将加剧项目 间的竞争，空置率有望进一步推升，租金亦将承压下行。北京优质零售物业市场北京优质零售物业市场年第二季度，汇聚众多国际一线品牌的国贸商城新 区揭幕，新增商业面积达平方米。现有项目经营调 整持续推进，如赛特购物中心闭店改造，爱琴海集团接管 世界之花假日广场。本季度，餐饮中的茶饮小吃和国内餐 饮品牌、电子产品、艺术类和儿童类教育培训等业态较为 活跃。服饰品牌表现分化明显，运动服饰品牌相对活跃， 快时尚品牌中的、因计划退出

27、 中国市场而陆续关店。新进入北京市场的国际品牌众多， 例如：国贸的、太古里的、侨福芳 草地的、西单大悦城的。整体 空置率与上季度持平在。市场活跃度趋弱，租金变 化不明显，购物中心首层平均租金每天每平方米元， 同样本比环比上涨。未来六个月，有四个项目计划入市，总体量万平方米。 其入市后，可使空置率小幅下降，而市场租金将保持平稳。华北地区 北京050100150200250Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19指数 (Q1 2003 =

28、 100)租金指数甲级租金指数050100150200250Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19指数 (Q1 2003 = 100)购物中心首层租金指数优质写字楼优质零售物业物流设施租金-1%0%0%1%1%3%空置率数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年二季度图表14：未来六个月走势图表15：北京优质写字楼市场图表16：北京优质零售物业市场2012019 9年第二季度年第二季度世邦魏

29、理仕研究部| 2019，世邦魏理仕8MARKETVIEW华北地区 北京北京物流设施市场北京物流设施市场2019年第二季度，北京市共有8宗工业地块成交，全市主 要工业园区土地价格报每平方米2,501元，同比上涨1.0%。 本季度无新增高标仓储项目，由于政府对仓储物流项目仍 然采取较为严格的管控，有项目延期交付或者转变用途， 以此减少政策对项目运营的影响。第二季度净吸纳量达到 13,200平方米，环比大幅回落，主要由供应短缺影响所致， 空置率环比微降至2.2%。然而租户调整较为活跃，第三方 物流和医药医疗保持增长，同时可见来自专业细分领域物 流配送的租赁需求，如专注于家装产业链的平台一智通、 专注

30、于长租公寓的平台自如。新的租户进驻增强业主加高 租金的信心，平均租金同样本比环比上升1.0%，报每月每 平方米47.6元。未来六个月，预计有约15万平方米新增供应，但由于各区 县政府对仓储物流项目的管控存在不确定性，预计仍有项 目改变用途或继续推迟交付。北京投资市场北京投资市场2019年第二季度，北京共录得六笔大宗交易，交易总额达 70.3亿元，环比有所回落，但上半年累计成交额仍达到 230.9亿元，同比增长30.1%。自用型卖家仍占据主导地位， 贡献了53.6%的投资总额及季内最大交易中银投收购 通州富力中心C01栋。以改造为目的的中资基金亦较为活 跃，如青杉资本以7.3亿元购买东三环的船舶

31、重工酒店， 远洋资本与华联长山兴合资21亿元收购北三环的安贞华联 商厦。尽管写字楼依然是最有吸引力的板块，但本季度成 交也体现投资者对其它类别资产的关注，分别有两宗零售 物业、一宗酒店和一宗数据中心的成交。境外投资者季内 未录得物业成交，但仍积极在市场寻找投资机会并参与多 个潜在交易的洽谈，其对北京市场的投资热情不减。中美贸易谈判及其对经济影响的不确定性，一定程度上拉 长了近期交易谈判和决策周期，从而影响本季度并可能影 响今年全年成交额走向。但另一方面，卖家开价也更趋理 性，有助交易谈判的推进。050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1

32、16Q1 17Q1 18Q1 19指数 (Q1 2009= 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表17：北京物流设施市场2012019 9年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2019，世邦魏理仕 | 9MARKETVIEW华北地区 天津050100150Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数050100150200Q1 04 Q1 05 Q1 06

33、 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19指数 (Q1 2004 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数 (Q12009= 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表19：天津优质写字楼市场图表20：天津优质零售物业市场图表21：天津物流设施市

34、场天津优质写字楼市场天津优质写字楼市场2019年第二季度，位于海河沿线的合生国际大厦落成，体 量约为100,000平方米。随着本地中小企业对灵活办公需 求的增长，第三方办公服务成为季内主力需求，占总体需 求的近三分之一，如摩天之星在合生国际大厦新租5,000 平方米，恩华孵化器在中海财富中心新租8,000平米。金 融业持续活跃，主要集中在中资保险、财富管理以及融资 租赁公司。在和平区政府租金补贴政策的推动下，科技类 公司需求回潮，成交主要来自初创企业并集中落位于新项 目。部分乙级楼继续出现退租现象，主要来自非传统金融 行业。整体市场空置率环比下降0.4个百分点至41.4%，净 吸纳量达71,4

35、00平方米。在市场新增供应及高空置率的压 力下，部分老旧的乙级楼以及租金和空置率都处于高位的 甲级楼下调租金，使得整体市场平均租金同样本比环比下 降0.6%至每月每平方米116.3元。未来六个月，约有43.5万平方米的新增供应。预计将推高 市场空置率，同时进一步给租金带来下行压力。天津优质零售物业市场天津优质零售物业市场2019年第二季度，天津优质零售物业市场未录得新增供应。 现有项目积极改造升级。如华润接手银河国际购物中心， 打造天津首个万象城，开始对7万平方米原乐天百货区域 进行整体改造升级。恒隆广场加速业态调整，在餐饮、运 动服饰、珠宝配饰方面升级明显。天津大悦城推出“高街” 潮酷先锋主

36、题空间。全市整体需求集中在餐饮、科技类、 服饰类业态。如和平大悦城引入天津首家TOPTHAI颐泰泰 式海鲜火锅、院落创意北京菜餐厅。恒隆广场引入了小鹏、 金康、理想国产新能源汽车。天津首家Adidas SWC运动休 闲集合店入驻恒隆广场， UNIQLO入驻嘉里汇， 潮牌 Superdry入驻天津大悦城。整体空置率12.5%，环比下降 0.2个百分点。全市购物中心首层平均租金环比持平，报 每天每平方米16.9元。未来六个月，有两个项目计划入市，将带来总体量23万平 米的新增供应，市场空置率有望稳中有降，租金预计保持 平稳。优质写字楼优质零售物业物流设施租金-3% -1%0%1%0%1%空置率图表

37、18：未来六个月走势2012019 9年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部| 2019，世邦魏理仕10MARKETVIEW华北地区 大连大连优质写字楼市场大连优质写字楼市场2019年第二季度，大连写字楼市场没有新增供应。平稳向 好的本地经济推动了市场整体新租需求的持续回升，主要 体现在乙级项目。非银行金融成为本季度市场主要需求来 源，保险、证券和非传统金融均有成交，其中中信证券租 赁凯伦港湾中心450平方米，平安普惠租赁裕景中心357平 方米，金糯米租赁环球金融中心333平方米。来自以教育 为代表的消费服务业的需求则持续稳定，其中百时教育租 赁行政大厦1,131平方米。尽管如此，受到个别项目主

38、力 租户搬入自用物业以及退租的影响，市场整体空置率环比 上升0.3个百分点至15.8%。市场平均租金同样本比环比持 平，报每月每平方米94.1元。未来六个月市场将无新项目落成。尽管空置率将持续缓慢 下行，市场对新增需求尤其是大面积租户需求依然缺乏信 心，未来整体租金将难有涨幅。大连优质零售物业市场大连优质零售物业市场2019年第二季度，市场没有新增项目入市。由于可租赁面 积有限，商户主要借成熟项目品牌调整的机会入驻，核心 商圈因而出现多个零售业态首店，其中PINKO进入百年城 开设大连的首家门店；特斯拉进入柏威年开设大连首家门 店。此外，罗斯福广场则还招入POP MART与PUELLA；和平

39、广场招入PUMA与LALABOBO。新兴商圈则以娱乐与教育业态 为主。其中百思德绿天地招入武状元弓道馆与班花班草蹦 床乐园，亿合城购物中心则招入乐宁少儿英语。尽管如此， 受部分项目品牌撤出以及项目定位调整影响，市场整体空 置率环比微升0.2个百分点至5.2%。购物中心首层平均租 金环比持平，报每天每平方米14.5元。未来六个月新兴区域将有新增项目入市，市场整体空置率 仍将处于较低水平。随着核心区域内成熟项目以及部分新 兴区域内已入市项目的运营持续向好，未来租金预计将稳 中有升。2012019 9年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2019，世邦魏理仕 |11优质写字楼优质零售物业物流设施租金

40、-1% 0%0%1%-1% 0%空置率图表22：未来六个月走势图表25：大连物流设施市场050100150200250Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19指数 (Q1 2003 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19指数

41、 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数 (Q1 2009 = 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表23：大连优质写字楼市场图表24：大连优质零售物业市场MARKETVIEW华北地区 沈阳2012019 9年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部| 2019，世邦魏理仕12沈阳优质写字楼市场沈阳优质写字楼市场年第二季度，没有新项目落成入

42、市。促进中小企业 发展政策发布的驱动效果日渐明显，而服务类消费需求也 迅速增长，以专业服务与消费服务为代表中小企业租赁需 求持续保持增长势头，同时带动整体需求继续稳步提升。 其中，米库创业服务平台在金利大厦扩租的同时也在新地 中心租赁2,240平方米；翰皇则租赁华润中心1,000平方米。 非传统金融行业内整合与更新依然持续，新租和退租同时 出现。其中，宜信普惠租赁北约克置地广场540平方米。 受此影响，净吸纳量环比上升23%至39,100平方米，市场 整体空置率环比下降1.7个百分点至24.7%。为改善项目出 租率，部分业主调整租金策略，使得平均租金同样本比环 比下降0.7%至每月每平方米77

43、.0元。未来六个月核心商务区将有两个新项目落成，届时整体空 置率将上升。新项目较高的性价比将会使得同区域内的现 有项目承压，未来设施老化的写字楼仍有下调租金的可能。沈阳优质零售物业市场沈阳优质零售物业市场年第二季度，没有新项目落成入市。尽管部分处于 招商调整中的零售项目仍未有明显的进展，但一季度社会 消费品零售额增长率加速使得部分高端品牌以及潮牌对入 驻优质购物中心项目更有信心。其中，万象城招入国内第 二家加拿大鹅；嘉里城招入沈阳首家； 则入驻大悦城；分别在皇城恒隆广 场与市府恒隆广场开设在沈阳的首批门店。儿童消费的不 断增长则推动了室内主题乐园的拓展。其中，大悦城招入 了未来动物城动物主题公

44、园；万达广场沈辽路店则招入魔 法小镇。市场整体空置率环比下降个百分点至。 购物中心首层平均租金则同样本比环比持平，报每天每平 方米元。未来六个月将没有新项目开业，持续活跃的市场需求将使 得整体市场空置率处于低位，租金水平也将稳中有升。优质写字楼优质零售物业物流设施租金-3%-1%0%1%0%1%空置率图表26：未来六个月走势050100150200Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级

45、租金指数0306090120Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数 (Q1 2008 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数 (Q1 2011= 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表27：沈阳优质写字楼市场图表28：沈阳优质零售物业市场图表29：沈阳物流设施市场MARKETVIEW华北

46、地区 青岛050100150Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数050100150200Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19指数 (Q1 2003 = 100)购物中心首层租金指数0306090120Q1 09Q

47、1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数 (Q1 2009= 100)租金指数图表33：青岛物流设施市场青岛优质写字楼市场青岛优质写字楼市场年第二季度，位于市北的甲级写字楼青岛国际 航运中心交付使用，为市场新增平方米的供应。净 吸纳量环比微升至平方米，市北近期交付的项 目持续吸纳是主要驱动因素。但新租需求依然疲软，高空 置项目普遍去化缓慢。整体空置率上升个百分点至 。分行业看，专业服务需求表现突出，盈科律师在 华润中心租用 层写字楼面积。非传统金融成为第二大需 求行业。消费和教育企业积极扩张，录得多宗成交。此外， 本季度最大成交记录

48、为一家深圳共享办公入驻卓越世纪中 心一号楼，租赁面积超过平方米。在空置率高企和 需求保守的压力下，部分散售型物业及新交付项目均提供 了不同程度的租金优惠，平均租金同样本比环比下降 ，至每月每平方米元。未来六个月，约有 万平方米新增供应，新增项目位于海 尔路，预计市场空置率保持较高水平，同时也给租金带来 较大下行压力。青岛优质零售物业市场青岛优质零售物业市场年第二季度，青岛优质零售物业市场未录得新增供 应。儿童服饰、运动服饰及餐饮是本季的主要需求来源。 、等多个 儿童服饰在金狮广场和凯德广场开设新店。 在凯德广场开设新店。茶饮成为本季需求的亮点， 喜茶分别在海信广场和金狮广场开设新店。奈雪的茶和

49、绿 茶进驻凯德广场。此外，意大利服饰、英国服饰 新店及美国护肤品科颜氏山东首店落户海信广 场。而银座中心出现服饰品牌撤出。超市业态继续洗牌， 绿地 撤出大融城，而本地超市利群承租台东万 达广场上季度沃尔玛退租的面积。市场整体空置率环比下 降个百分点至。市场现有项目表现分化，购物中 心首层平均租金同样本比环比下降，报每天每平方 米元。未来六个月，一个改造项目和一个外围商圈新建项目共计 约万平方米将入市。市场空置率将保持现有水平，市 场整体租金将承压。数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表31：青岛优质写字楼市场图表32：青岛优质零售物业市场2012019 9年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部 2019，世邦魏理仕 |13优质写字楼优质零售物业物流设施租金-1% 0%-1% 0%0%空置率图表30：未来六个