商住楼项目可行性研究报告.doc

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1、XXXX村商住楼开发项目申请报告编制单位：XX工程咨询公司编制时间：2012年6月目 录第1章申报单位及项目概况41.1项目申报单位概况41.2项目概况6第2章发展规划、产业政策和行业准入分析102.1发展规划102.2产业政策122.3行业准入142.4项目建设必要性15第3章资源开发及综合利用分析163.1资源开发方案163.2资源利用方案163.3资源节约措施17第4章节能方案分析184.1用能标准和节能规范184.2能耗状况和能耗指标分析194.3节能措施和节能效果分析21第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析255.1项目选址及用地方案255.2土地利用合理性265.3征地拆迁和移民

2、安置规划方案27第6章环境和生态影响分析276.1环境和生态现状276.2生态环境保护措施316.3地质灾害影响分析326.4特殊环境影响32第7章经济影响分析327.1基本财务数据337.2财务评价357.3不确定性分析367.4行业影响387.5区域经济影响387.6宏观经济影响397.7经济影响的具体表现39第8章社会影响分析418.1社会影响效果418.2互适性分析428.3社会风险分析43第9章主要风险及应对措施449.1主要风险综述449.2风险影响程度449.3风险应对措施47第10章主要结论和建议4910.1主要结论4910.2建议50附件：501、县规划局建设项目规划意见（鹤

3、规意字2012027号）502、县国土局关于XXXX半岛商住楼开发建设项目用地预审意见的函（鹤国土资函201240号）503、环境影响评价意见504、企业法人营业执照505、组织机构代码506、房地产开发企业暂定资质证书507、XX县人民政府XX半岛综合开发建设项目协议书508、股东投资决议509、相关指标调整会议纪要5010、国有建设用地使用权出让合同（鄂ES（HF）-2012-00009）5011、验资报告（恩施兴亮点设验C字2012第001号）5012、XXXX村置业有限公司章程5013、项目效果图50XXXX半岛商住楼开发项目申请报告第1章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1

4、.1项目申报单位1.1.1项目申报单位XXXX村置业有限公司。成立时间：2012年1月11日；工商登记代码：422828000013026；公司地址：XX县容美镇沿河路157号；法定代表人：刘晓顺；公司类型：其他有限责任公司；注册资本：人民币2380万元；经营范围：酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料的销售、门诊部、疗养院的筹建。公司概况：公司现有员工43人，其中大专以上学历者19人，已投入资金6000多万元用于土地收储、项目前期的“三通一平”和XXXX半岛开发的相关前期工作等。1.1.2股东构成、股权结构比例公司股东为两个，分别是自然人刘晓顺，企业法人恩施XX村置业有限公司。股东刘晓顺，

5、女，1967年生，大学文化，湖北XX人，住湖北恩施市东风大道55号，身份证号：422828196711016840。首期出资注册人民币238万元，股权占比10%。股东恩施XX村置业有限公司，地址湖北恩施市东风大道55号，企业法人营业执照号：422800000012934，出资人民币2142万元，股权比例为90%。1.1.3恩施XX村置业有限公司投资相关情况公司成立于2007年5月，注册资本为：12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。在建项目有位于州城施州大道机场路入口以东的按园林式仿古建筑群建筑风格设计的五星级大酒店。该项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方

6、米，总投资为6亿元人民币。项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。恩施XX村置业有限公司隶属于恩施XX集团，为其八大子公司之一。1.1.4恩施XX集团投资相关情况XX集团2011年公司总资产达到45.1亿元，净资产19.7亿元，资产负债率为56.3%。XX集团是XX大型综合性民营企业，在全州处于龙头地位。XX集团董事长龙华阶同志从上世纪90年代开始就成功从事种植业、加工业、建筑业、房地产业、酒店业等项目的开发建设，特别是近几年来在XX城进行的房地产项目开发及酒店、非营利性民营医院项目建设方面取得的经济、社会效益十分明显，个人在房地产、酒店

7、、非营利性民营医院项目的策划、建设方面思维敏捷前沿，决策、建设、管理经验非常丰富。目前公司正在开发的房地产项目用地1000亩，建筑面积110万。还将探索投资180亿元在湖北来凤县建龙凤新区，进一步拓展酒店、物流中心、会展中心、写字楼、商住楼、体育场、度假区、游乐设施、旅游景观等投资开发内容。1.2项目概况1.2.1项目建设背景县域经济实力不断增强 ：2011年县域生产总值304330万元，人均15213元，比上年增加2033元，扣除价格因素同比增长15.3个百分点。全县民营经济实现增加值191027万元，占县域生产总值的62.8%，比上年提高1.3个百分点。近年来，随着工资改革制度的不断完善和

8、落实以及各项津补贴的规范发放，XX县城镇居民工资性收入不断增长，投资能力进一步增强。城镇居民可支配收入稳步增长：2011年，XX县人均城镇居民可支配收入12929元，比上年增加1723元，增长15.4%。农村居民收入大幅提高：2011年农村居民纯收入达到4116元，较上年增加783元，增长23.5%。 金融机构各项存款余额持续增加：年末金融机构各项存款余额325083万元，比年初增加59245万元，增长22.3%，其中居民储蓄存款余额195736万元，比年初增加24925万元，增长14.6%。居民投资理财意识不断增长：随着国际金融危机影响进一步加大，城镇居民风险意识和理财意识得到增强，不少城镇

9、居民把购买国债、购买保险、购置房产作为投资理财的重要方式。XX容美镇商住房现有供给量及结构情况：XX县自2005年以来，已建成有容美广场、东街小区、保通新城、德胜建材城、银坤花园、天德世都、梅苑小区、金典大厦8个楼盘，商住房1026套，建筑面积170990平方米。城区内共有房改房、企业改制资产处置房、私房及城中村房、各类集资建房、未办证房、政府保障房约7500余套，在建商住房楼盘长友大厦、容阳半岛、保通新城3期、恒海观天下等1819套。现有各类房屋总量10345套。2005-2011XX建成商品房情况项目名称住房套数住房面积容美广场21657800东街小区9613630保通新城8410920德

10、胜建村城10017100银坤花园24030000天德世都8012400梅园小区16323000金典大厦476140合计1026170990XX容美镇商住用房未来供给量及结构情况：XX未来一年内商住房供给来源共1696套，面积20.3万平方米。其中：保通新城C栋100套，面积1.2万平方米。恒海观天下1400套，面积16.8万平方米。容阳半岛196套，面积2.3万平方米。XX容美镇其他替代性产品供给量情况：XX商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。XX容美镇住房市场价格情况：商住房

11、：2006年XX商住房850元/平方米，2011年XX商住房1680元/平方米，5年间销售价格平均增长14.5%。租赁房：2006年XX租赁房2200元/套年（60平方米），2011年XX租赁房3000元/套年（60平方米），5年间租赁房价格平均增长6.3%。商用房：2006年XX商用房4500元/平方米，2011年XX商用房9000元/平方米，5年间商用房价格平均增长14.8%。1.2.2建设地点XX县容美镇杨柳潭新区（老屋场）。1.2.3建设年限项目建设年限为2年，自2012年7月开工到2014年6月投入使用。1.2.4建设内容及建设规模拟建商住楼八栋，其中：1、2、3号楼均按27层设计，

12、楼高为86.6米；4号楼按26层设计，楼高为83.8米；5、6号楼按23层设计，楼高为72.5米；7、8号楼按26层设计，楼高83.8米。1、2、3、4、5、6、7、8号楼第1、2层均为商业用房。其主要经济技术指标如下：1、项目规划总用地面积21603.10，建筑占地面积为12441.60，总建筑面积（含地下）143795.20，其中：地上建筑面积122192.10，地下建筑面积21603.10。2、商业建筑面积18978.00，居住建筑面积103214.10。3、停车位600个，其中：地上停车位100个，地下停车位500个。4、居住户数854户。5、居住人数：2989人。6、建筑密度：58%

13、；容积率：5.65。7、绿地率25%。1.2.5投资规模、资金筹措方案项目总投资29260.94万元，其中：开发产品成本费用22577.65万元，固定资产投资3844.41万元，经营成本2838.88万元。资金来源：企业资本金一年内增加到8040万元，申请银行贷款10009万元，预售款11963.79万元1.2.6主要财务指标主要财务指标表销售收入40847.2总成本29260.94所得税前净现金流量16159.04所得税2896.56土地增值税612.71税后累计净现金流量13262.48财务内部收益率10000税后累计财务净现值（i=15%）10562.45税后利润8689.69税后全投资

14、利润率29.7%税后资本金投资利润率115.78%资产负债率92.97%第2章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划2.1.1国民经济和社会发展总体规划“十一五”以来，XX县坚决贯彻国家宏观调控政策，积极应对更加开放的外部环境变化，着力解决发展中出现的突出矛盾和问题，成功战胜突如其来的疫情和自然灾害，巩固和保持了经济社会持续快速健康发展的好势头。全县经济总量实现翻番，经济发展明显加速、综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了“十一五”计划各项目标任务。“十二五”时期，是必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。

15、随着加入世界贸易组织过渡期的结束，我国将进入全方位开放的新阶段。经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加快；国内居民消费结构逐步升级，新的消费需求不断涌现；科技进步日新月异，一批主导未来的新兴产业将出现；社会主义市场经济体制不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地区崛起的战略,为实现又快又好的发展创造了有利的条件。基础设施进一步完善，发展环境进一步改善，发展后劲进一步增强。全县干部群众谋发展、思创业的积极性空前高涨，形成了加快发展的新理念，探索出了加快发展的新思路，积累了加快发展的新经验，为今后发展提供了更为重要的条件。同时，我们必须清醒地认识到，在前进的道路上还面

16、临着不少的困难和挑战。特别是经济总量仍然偏小，地方企业规模有待进一步做大；第三产业比重不高，区位优势和资源优势有待进一步挖掘；解决“三农”问题任务艰巨，就业和再就业压力仍然较大；处理好各种社会利益关系难度加大，构建社会主义和谐社会仍然有很多工作要做。总体而言，“十二五”时期，仍将面临的是机遇与挑战并存，机遇大于挑战的发展环境，有利于加快经济社会发展。2.1.2XX县城市总体规划按照XX县城市总体规划(20102020年)提出的战略发展目标，城市建设发展总体思路是：“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施工业富县、商贸活县、旅游旺县、科技兴县、依法治县”战略，强化农业基础也位，推进工业化进程

17、，加快第三产业发展，到2020年，城区形成面积达到12.6平方米公里，人口达到7万人。以建设山水园林式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区。树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好迎宾大道延伸工程、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气燃气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有一个质的飞跃。2.2产业政策国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知（国办发200438号）规定：针对固定资产投资增长过快、

18、规模过大，同时煤、电、油、运和重要原材料供求紧张的矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。2004年以来，国家发展改革委加强了对房地产业投资跟踪调查，定期分析房地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等高档房地产项目开发建设，积极配合有关部门把好“土地和信贷”两个闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保房地产投资规模控制在合理水平以内。关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定切实调整住房供应结构：一是制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十二五”期间

19、，普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十二五”发展规划和近期建设规划。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。二是明确新建住房结构比例。“十二五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证

20、的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。中华人民共和国城市房地产管理法中规定：商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为。预售方具有一定投机性，预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到侵犯。因此，城市房地产管理法对商品房预售规定了较之一般出让土地使用权转让更加严格的限制性条件和程序。商品房预售，应当符合下列条件：已支付全都土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按

21、照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。国务院以国发200927号文下发国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知,对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。调整后,各行业固定资产投资项目的最低资本金比例为:钢铁、电解铝项目,最低资本金比例为40%;水泥项目,最低资本金比例为35%;煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目,最低资本金比例为30%;铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目,最低资本金比例为25%;保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开

22、发项目的最低资本金比例为30%;其他项目的最低资本金比例为20%。本项目作为普通商品住房，应满足上述产业政策的相关规定与要求。2.3行业准入城市房地产开发经营管理暂行办法提高了房地产行业准入门槛、明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金的监管。办法要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者暂定资质证书。对取得四级资质证书和暂定资质的房地产企业，注册资本提高到不少于400万元。房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产

23、开发企业预售商品房，应当取得土地使用权证书、建设部工程规划许可证和建筑工程施工许可证；高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象的二分之一以上；已确定工程施工进度和竣工交付日期。办法同时要求，未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招投标方式，进行经济适用住房的开发经

24、营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。XX县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(鹤国土挂告字20122号)规定：XX半岛开发项目总建筑面积为209106.50平方米，方案及施工图设计时，建设项目（含相关附属设施）滴水不得超过红线范围，建筑后退红线距离不小于5米。建筑物0.00设计标高应大于20年一遇洪水位。商业服务业设施用地只能建设五星级宾馆、医疗疗养院项目及其配套服务设施；竞得人需配建休闲广场一个，广场用地面积为16216.1平方米（其中：主广场用地10216.1平方米，广场配套道路2300平方米，广场配套绿地3700平方米），同时配建半岛环形连接道路约520米及半

25、岛亲水走廊的绿化，整个设计投资规模不低于1800万元，以上内容设计方案由竞得人按相关程序报审和开发建设；竞得人需按住宅建筑面积的5%配建保障性住房。本项目属于商住房建设，在实施过程中，应严格按相关行业准入标准的规定执行。2.4项目建设必要性该项目的实施是XX县委县人民政府落实党中央国务院武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划（2011-2020年），全面建设小康社会的重要举措；能进一步满足XX县城住房市场的刚性需求；是拓展容美镇城市新区，扩大发展空间的有效途径；是加快XX县城发展步伐，完善城市服务功能，提升城市品位的有力措施。项目目标及功能定位合理，符合与项目相关的各类规划要求，符合相关法律法规、宏

26、观调控政策、产业政策等规定，满足行业准入标准，项目建设十分必要。第3章资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案本项目不属资源开发类项目，本节内容略。3.2资源利用方案因不属资源开发类项目，故资源利用重点分析项目建设过程中的建材资源利用。1、建筑材料利用情况本项目作为住宅楼建设，所用材料包括三材、石灰、卵石、沙砾等。（1）钢材：可由当地或恩施市、宜昌市购进。（2）水泥：低标号普通水泥由当地华新水泥厂供应，425#、325#水泥，525#水泥，其水泥经抽样检验，性能指标均满足标号要求。水泥出厂直接采用汽车运至工地。（3）木材：可从本地购进。（4）片、块、碎石材料：本项目所用的片、块、碎石材料主要岩

27、性为石灰岩，用作上、中、下面层材料，也适用于路面基层、垫层、构造物和防护工程。（5）砂、砾石材料：沿线砂、砾石、中（粗）砂材料均比较丰富，主要采自溇水河、清江河，采运方便。其中当地生产的砾石、中（粗）砂材料，开采方便规模较大，可用汽车直接运至施工现场。贮量丰富，适用于砼骨料及路基用料。（6）施工用水：项目区域内有城区供水管网接入环状供系统，所以本区域内施工期间，施工用水非常方便，水质较好，对混凝土无腐蚀作用。2、区内分布的含水层组主要为冲洪积层及基岩裂隙水，主要接受大气降水补给，沿基面由高处向低处径流，在相对较低的洼地、沟谷通过下降泉排汇入地表；槽谷中局部接受地表溪沟流水下渗补给。地下水径流、

28、排汇渠道基本与地表水径流、排泄方式一致。据XX城区总体规划修编2001-2020中记载，溇水河历史上最高洪水位485.39米。3.3资源节约措施1、施工节约措施（1）采用先进的施工技术和设备，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得选用已公布淘汰的机电产品，国家产业政策限制内的产业序列和规模量。（2）合理规定施工时照明度数，节约用电。（3）对施工用材料要妥善保管，以免造成不必要的流失。2、节水措施（1）采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。（2）供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。（3）选择质量好的供水阀门、开关、水管等，以免造成水资源流失。（4）合理使用施工用水，严格控

29、制长流水，要经常检查水管和阀门泄漏。第4章节能方案分析4.1用能标准和节能规范1、根据国务院投资体制改革的决定的有关规定，必须编制项目资源消耗分析、节能篇章。2、国家计委、国家经贸委、建设部资源19972542号文关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定的通知。3、“新建工程项目设计必须认真贯彻国家产业政策、国家和行业节能设计标准，不得采用国家已公布的限制（或停止）生产的产业序列、规模、或行业已公布限制（或停止）的旧工艺翻版扩产增容及选用淘汰产品。”4、国家公布的消耗指标和有关节能规定。5、建设部令（143号）民用建筑节能管理规定修订版。6、公共建筑节能设计标准（

30、GB50189-2005）7、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）8、绿色建筑技术导则(建科【2005】199号)9、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标（JCJ134-2001）10、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-9511、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）12、通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）13、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）14、地源热泵系统工程技术规范（GB50366-2005）15、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB50364-2005） 16、民用建筑热工设计规范（GB50176-9

31、3）17、建筑照明设计标准（ GB50034-2004）18、建筑采光设计标准 （GB/T 50033-2001）19、城市道路照明设计标准 （GJJ45-91）20、采暖居住建筑节能检验标准（ JGJ 132-2001）21、民用建筑电气设计规范（ JGJ/T16-920）22、空调通风系统运行管理规范 （GB50365-2005）项目建设方案所遵循的国家和地方有关合理用能标准、节能设计规范的选择恰当，充分考虑到行业及项目所在地的特殊要求，内容全面、标准选择适宜。4.2能耗状况和能耗指标分析4.2.1XX县能源供应状况项目所在地共有水电发电站70余座，总装机达17.1万千瓦时，常年发电量4.

32、23亿千瓦时；110千伏变电站2座，35千伏变电站9座，10千伏开关站2座；110千伏输电线路3条131千米，35千伏输电路13条153千米，10千伏配电线路1520千米，低压配电线路5195千米。10 千伏配电变压器1110台。全县用电户数近6万户，社会用电量1.4亿千万瓦时，其中工业用电在3500-4000万千瓦时之间。省政府“616”对口帮扶支援的110千伏桥太线已经建成，110千伏太平变电站和110千伏宣太线路工程及装机45万千瓦的江坪河水电站、装机17万千瓦的淋溪河水电站正在建设之中。XX是湖北的水电大县，水电资源丰富，电能供应常年富余达2.8亿千瓦时，项目用能有足够保障。4.2.2

33、拟建项目的能源消耗种类该项目的能源消耗种类主要是电能，以后还有天然汽。本项目电能消耗生活、商业服务用电，水耗为生活卫生用水。 生活用能：本项目建成后，居住户数854户，按照平均每户每天用电5.6度计算，年总用电量172.6万千瓦，折标煤578.2吨。 商业用能：预计使用16部功率为8KW电梯，平均每天使用时间为4小时，年总用电量18.4万千瓦，折标煤61.7吨。 其他用能：按照总耗能0.5%计算，年总用电量2400千瓦，折标煤0.96吨标煤。 本项目总能耗为640.9吨标煤。4.2.3相关标准选择XX县为夏热冬冷地区，根据建筑物所在地区、气候与建筑类型等特点选择以下标准。1、夏热冬冷地区护围结

34、构传热系数和遮阳系数限值围护结构部位传热系数K W/（m2k）屋面0.70外墙（包括非透明幕墙）1.0底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.0外窗（包括透明幕墙）传热系数KW/（m2k）遮阳系数SC（东、南、西向/北向）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比0.204.70.2窗墙面积比0.33.50.550.3窗墙面积比0.43.00.50/0.600.4窗墙面积比0.52.80.45/0.550.50.25且0.30窗墙面积比0.30且0.35窗墙面积比0.35且0.45窗墙面积比0.45且0.50北（偏东60。到偏西60。范围）冬季最冷室外平均气温54.74.73.22.5-冬季最冷室外平

35、均气温54.73.23.22.5-东、西（东或西偏北30。到偏南60。范围）无外遮阳措施4.73.2-有外遮阳措施（其太阳辐射透过率20%）4.73.23.22.52.5南（偏东30。到偏西30。范围）4.74.73.22.52.5本建筑采用坐东朝西设计，1-3层南北无通风采光窗户。本项目的建筑物的造型设计简洁、完整，尽量避免复杂的轮廓线，但局部也服从了建筑美观的要求。（2）门窗设计建筑物的外窗及阳台门的气密性等级，不低于现行国家标准建筑物外窗空气渗透性能分级及其检测方法GB7170规定的级，7层及7层以上的外窗及阳台门的气密性等级，不低于该标准的级。各部分的传热系数（KW/（m2.K）和热惰

36、性指标（D）屋顶*外墙*外窗（含阳台门透明部分）分户墙和楼板底部自然通风的架空楼板户门K1.0D3.0K1.5D3.0按表2的规定K2.0K1.5K3.0K0.8D2.5K1.0D2.53、建筑物的屋顶受阳光照射的建筑物屋顶，表面温度比其他围护结构高得多，夏季用沥青材料的平屋顶表面温度可达6070oC，对室内温度影响很大，顶层住房冬冷夏热现象十分明显。对此，除必须考虑与隔热保温措施以外，还从建筑设计角度考虑在顶屋设置通风隔热层等，形成2次隔热，减少屋面温度的影响。3、采暖空调和通风节能设计（1）根据当地资源情况，经技术经济分析，及用户对设备运行费用的承担能力综合考虑，本项目不配置采暖设施，但预

37、留空调外机摆放位置，在设计统一的分体空调器室外机安放搁板时，充分考虑其位置有利于空调器夏季排放热量、冬季吸收热量，并应防止对室内产生热污染及噪声污染。（2）采用分散式空气调节器进行空调(及采暖)时，其能效比、性能系数必须符合国家现行有关标准中的规定值。（3）建筑采暖、空调设备，优先采用符合国家现行标准规定的节能型采暖、空调产品。（4）采用太阳能等可再生能源。（5）建筑通风设计时充分考虑了处理好室内气流组织，提高通风效率。4、电力本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，全速选择负荷中心，节约电能。（1）采用先进的施工技术和设备，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得选用已公布淘汰的机电产品，国

38、家产业政策限制内的产业序列和规模量。（2）合理规定施工时照明度数，节约用电。（3）选用高效率、低能耗的变压器。（4）采用功率因素自动补偿装置，提高功率因素，减少电能损耗。（5）采用常规道路照明灯具时，灯具效率低于60者不应选用。（6）采用泛光灯时，灯具效率低于55者不应选用。第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案5.1.1项目建设地点XX县城西南侧杨柳潭新区（老屋场）。5.1.2场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别为国有建设用地，占地面积为21603.10平方米。5.1.3土地利用状况项目用地属县国土资源储备中心收储土地，区内原有四户村民住宅及一座输电线塔（杆）在

39、收储前由国土部门拆迁完成，土地利用现状为拆迁后的土地现状。5.1.4取得土地方式土地使用权取得方式为于2012年2月15日在XX县国土资源储备中心举行的国有土地使用权拍挂牌出让活动中竞得，合同编号：鄂ES（HF）-2012-00007，合同规定出让年限为商品住房用地70年、批发零售用地40年，出让价款人民币4000万元。项目选址和用地方案符合有关法律法规要求；项目选址不涉及压覆矿床和文物、不影响防洪、通航及军事设施安全等不利影响。5.2土地利用合理性中华人民共和国土地管理法规定：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地，提高土地利用率，统筹安排各类、各区域用地，保护和改善生态环境，保障土地的

40、可持续利用，占用耕地与开发复垦耕地相平衡。城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。本项目占地规模为21603.10平方米（土地红线面积），建筑占地面积12441.60平方米，总建筑面积143795.20平方米，建筑密度：58%，容积率：5.65，绿地率25%。项目用地符合有关土地管理政策法规的要求，符合XX县城区土地利用规划要求，占地规模合理。5.3征地拆迁和移民安置规划方案本项目用地通过出让竟得，为拆迁完成后的现状土地，不涉及征地拆迁、生产生活安置方案、征地补偿原则、范围和方式等内容。本节内容略。第6章环境和生态影响分析6.1环境和生态现状6.1.1自然条件（1）地理位置。XX县位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处东径10945至11038，北纬2938至3014之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。（2