办公用房及综合业务用房项目投资可行性研究报告.doc

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1、 目 录第一章 总论11.1 项目名称及承办单位11.2 项目拟建地点11.3 研究工作的依据和范围21.4 建设内容21.5 投资估算与资金筹措计划31.6 研究工作概况3第二章 项目背景与建设的必要性52.1 项目背景52.2 项目建设必要性8第三章 建设规模123.1 迁入新址机构及人员情况123.2 项目建筑面积确定的依据及指标12第四章 场址选择与建设条件144.1 场址选择144.2 建设条件15第五章 土地利用195.1 土地利用依据195.2 项目选址195.3 用地情况195.4拆迁、补偿、安置20第六章 工程技术方案216.1 工程设计原则216.2. 总平面布置216.3

2、 工程设计方案246.4 给水排水工程346.5 供配电工程406.6 采暖、通风、空调及防排烟部分506.7 燃气工程54第七章 消 防557.1 设计依据557.2 建筑消防557.3 消防给水系统557.4 火灾自动报警系统577.5 管线选配及敷设方式58第八章 节能方案分析598.1 设计依据598.2 项目能源消耗种类和数量分析618.3 项目所在地能源供应状况分析618.4 节能措施638.5能耗指标658.6 能源管理668.7 节能效果分析结论与建议66第九章 环境保护679.1 编制依据679.2 施工期环境影响分析及措施679.3 运营期污染物排放情况及清理措施68第十章

3、 项目实施计划与招标方案7110.1 实施进度计划7110.2 项目实施进度表7110.3 招标方案72第十一章 安全质量保障措施7411.1 编制依据7411.2 工程建设周期7411.3 工程前期准备7411.4 工程建设全过程安全质量管理7411.5 严格落实安全质量责任76第十二章 投资估算与资金筹措7812.1 投资估算7812.2 资金筹措及投资计划80第十三章 经济评价8113.1 单位功能投资8113.2 年运营费用8113.3 财务生存能力分析82第十四章 社会评价8314.1项目对社会的影响分析8314.2 互适性分析8614.3 社会风险分析8714.4 社会评价结果87

4、第十五章 结论与建议8815.1 结论8815.2 建议88附件：1、XX市城乡规划局“关于XX办公楼项目选址意见的函”2、XX市机构编制委员会办公室出具的“拟入驻新址单位及人员编制情况表”3、XX市财政局出具的资金证明附件：1、XX省发展和改革委员会冀发改投资（2006）95号XX省发展和改革委员会关于XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁工程项目建议书的批复2、XX省住房和城乡建设厅 选字第130000201000075号建设项目选址意见书3、XX市城乡规划局关于XXXXXX搬迁及人大、政协和政府XX部分办公地址置换整合项目的选址意见4、XX市城乡规划局建设项目规划条件表5、X

5、X省国土资源厅 冀国土资函2011117号XX省国土资源厅关于XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目用地的预审意见6、拟入驻新址的单位及人员编制情况表7、XX市财政局出具的资金证明8、XX市环境保护局关于项目的环评审批意见9、XX正定新区管理委员会关于XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目配套基础设施情况的说明10、冀发改招标核201128号 XX省建设项目招标方案核准意见11、XX市人民防空办公室关于四大XX办公用房搬迁项目人防工程设计的证明附图：1、项目区域位置图2、项目总平面布置图3、项目标准层平面图4、项目立面、剖面图 第 88 页 第一章 总论 1.1

6、 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：XX部分XX办公用房及综合业务用房1.1.2 项目承办单位：XX市XX事务管理局项目负责人：1.1.3 项目承办单位概况XX市XX事务管理局内设办公室、人事教育处、财务资产管理处等13个处室，下辖事业单位8个，负责XX、XX系统XX事务的管理、保障、服务工作，对XX、XXXX大院的办公用房实行统一管理。XX市XX事务管理局成立以来，认真奉行“以人为本、和谐立局、公道正派、实事求是、履责敬畏、慎思风行”的管理和服务理念，紧紧围绕XX、XX中心工作，认真落实科学发展观，以建立科学、合理、顺畅的运行机制为抓手，以管理为核心、服务为宗旨、保障为目标，解放思想，

7、实事求是，积极探索，扎实工作，有力地保障了XX、XXXX工作的高效运转。1.2 项目拟建地点项目拟建地点位于XX正定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内。 1.3 研究工作的依据和范围1.3.1 研究工作的依据A、国家发改委计投资19992250号关于印发党政XX办公用房建设标准的通知。B、石发改投资2011598号 XX市发展和改革委员会关于XX部分XX办公用房及综合业务用房项目建议书的批复C、规划、财政、土地、环保、市编办等部门的相关意见。D、国家现行规范和规定。1.3.2 研究工作范围本报告重点

8、对项目建设的必要性、场址选择、土地利用、工程技术方案、节能、消防、环境保护、投资估算及资金筹措、经济评价和社会评价等方面进行了研究。1.4 建设内容1.4.1 建设规模本项目为XX部分XX办公用房及综合业务用房工程，项目总征地面积为6.328公顷，其中实际规划用地面积5.284公顷，城市道路用地面积1.044公顷。项目总建筑面积270272（地上建筑面积157110m2，地下建筑面积113162m2），建筑密度37.97 %，容积率2.973，绿地率35.00%。1.4.2 建设条件供水：本项目供水由市政管网提供，拟由云南道和南宁街各引一条DN200的给水管。项目最高日总用水量1638m3/d

9、，最高日最大时用水量188m3/h。供电：本工程外部电源采用两路独立10KV高压电源进线，分别引自云南道和南宁街，两路电源采用一用一备工作方式。总需要容量6617KW。暖通：本项目夏季空调冷负荷17053kW ，冬季空调热负荷10557kW。热源由城市供热管网提供。燃气：本项目燃气为天然气，燃气量测算为37.6104Nm3/年。通信、自控：本项目弱电设计包括火灾自动报警及联动系统、广播系统和楼宇自控系统，有线电视系统、综合布线系统等。1.5 投资估算与资金筹措计划本工程总投资为85478万元。资金来源渠道：一是滹阳小区建设土地收益；二是拟将市水务局、市供销社等院落的房产及土地进行拍卖筹集。通过

10、以上渠道所筹集的资金可以满足项目建设的需要，可保证项目建设资金“不集资、不借款、不贷款、不摊派”。1.6 研究工作概况XX市作为XX省省会，目前市区人口超过240万人，由于历史原因现XX办公地点因集中于市区主干道，造成较大的交通压力，给前来办事单位和人员造成一定不便，同时现有办公面积与国家规定的人均办公面积有一定差距，鉴于上述情况，为方便群众办事、缓解交通压力，XX、XX经研究提出了XX部分XX办公用房及综合业务用房楼建设的意见。依据城市规划，正定新区成为XX市规划的主要发展方向，功能定位为“四中心一基地一园区一新城”，即行政中心、文化中心、体育中心、金融中心，现代服务业基地，科技创新集聚区，

11、生态宜居新城。为使项目建设与城市规划相协调，项目单位经过广泛、科学的场址方案比选后，场址位置已经确定在正定新区起步区内。为此，XX、XX决定由XX市XX事务管理局负责办理有关事宜。为使项目尽快上报批准，XX市XX事务管理局委托我院进行项目的前期工作。在取得相关资料后，我院按国家有关规定编制了该项目的建议书，并经市发改委以石发改投资（2011）598号进行了批复。在项目建议书批复的基础上，并依据规划、土地、环保、市编办等部门出具的相关意见，我院编制了XX部分XX办公用房及综合业务用房项目可行性研究报告。主要经济技术指标表序号项目名称单位数量备注1总征地面积ha6.328其中：城市道路用地面积ha

12、1.044实际规划用地面积ha5.2842总建筑面积270272地上157110地下1131623道路广场面积175004建筑密度%37.975绿地率%35.006容积率2.9737停车位个20608项目总投资万元85478第二章 项目背景与建设的必要性2.1 项目背景XX市是XX省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。经过几十年的建设和发展，XX市已成为一个市区面积455.8平方千米，市区人口超过240万人的特大型城市，逐渐形成了以中山路为轴线，人流和车流都较为集中的中心商业区。XX办公地点大多位于主要交通干道两侧。行政中心和商

13、业中心的重合更增加了区域的交通压力，特别是在上下班的交通高峰时段，堵车现象十分严重。为了缓解日益严重的交通压力，我市近几年已投入了大量资金进行市政道路的改建、扩建，并实行了错时上下班制度，市区交通状况有所改善，但仍未根本解决。另外，随着国内汽车业的发展，轿车大量进入家庭，我市汽车保有量迅速增加，使市区道路的交通负荷日益增大，特别是在中心区域，堵车现象更加频繁和严重。交通问题是许多大中型城市共同存在的问题，为了从根本上分散交通流向，缓解交通压力，国内不少城市，如成都、杭州、南通等城市的行政中心都已向外迁移，不仅使市区的交通状况得到较大改善，还带动新区的建设和发展，取得了良好效果。2009年，省政

14、府提出XX要打造成500万人口城市的目标，给XX市区发展提供了前所未有的机遇。XX、XX借鉴国内外先进经验，结合XX实际，做出北跨滹沱河流、建设正定新区的重大战略决策。正定新区西侧为国家级历史文化名城正定古城，依托古城深厚的历史底蕴，延续城市文脉，弘扬传统文化，塑造城市新名片。新区南依滹沱河这条XX母亲河，将使XX成为真正的滨水城市，城市环境将全面改善，城市品位将全面提升。未来正定新区的布局结构为一心一网，三轴两带，十大片区。它山水交织，雍容大气，构成XX发展的新篇章。新区的规划建设为本项目提供了新的空间。2.1.1 项目提出理由从其它城市的经验看，城市行政中心的搬迁主要出于以下几方面考虑：一

15、是改善办公条件，二是缓解交通压力，三是促进新区发展，四是对文物或黄金地块的退让。XX部分XX办公用房及综合业务用房项目的提出主要有以下几个理由：1、XXXX73个单位集中于东、西两院办公，29个单位分散办公，现有房屋建筑面积为256259.6，其中办公用房134817.5，配套附属用房121442.1。其中：东院位于市中山东路216号，占地50.4亩，有XX办公厅等35个单位在此办公，房屋建筑面积76138，其中办公用房55479，配套附属用房20659；西院位于市兴凯路219号，占地35.7亩，有市信访局等38个单位在此办公，房屋建筑面积31431，其中办公用房22835.9，配套附属用房8

16、595.1；院外共有29个单位分散办公，房屋建筑面积148690.6，其中办公用房56502.6，配套附属用房92188。此外，我市市属事业单位众多，办公地点遍布于市内各区，且因历史的原因，部分单位一直无固定的办公场所，长期租用办公地点，办公条件无法得到彻底的改善，不利于其工作的顺利进行。XX人均办公面积与国家规定的人均办公面积还有一定差距；部分建筑因建设时间久远，设施严重老化，抗震级别较低。因此，现有条件不仅不能满足现代化办公需要，还存在着较大安全隐患。2、XXXX、XXXX搬至临时办公场所后，我市党政XX办公地点更为分散，东西两院及XX之间相距均超过4公里，且需横穿整个中心商业区，交通极为

17、不便，不利于相互之间的协调与合作，行政效率低、成本高。3、行政中心与商业中心的重合，加大了市中心的交通压力。特别是开会期间，各县、区XX人员、车辆都向中心汇集，交通拥挤情况十分严重；且在市中心没有足够的停车场地，给与会人员带来极大不便。4、正定新区是我市规划的主要发展方向，是未来XX市的行政中心所在地。项目的建设将有利于促进新区的发展，推动新区的建设进程。基于上述几个问题和其它城市的有关经验，XX、XX提出了XX部分XX办公用房及综合业务用房工程建设的建议。2.2 项目建设必要性为了尽快解决上述问题，本项目拟将XX部分XX办公用房及综合业务用房办公场所进行整合后迁出市中心，拟选新场址位于XX正

18、定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内。一、项目的建设适应经济和社会发展的新形势省委、省政府对省会城市建设与发展提出了“三年有个中变化，五年有个大变化，十年有个更大变化”和“做大、做强、做优、做美”的要求。经过多方面长时间的考虑，在充分调研论证的基础上，我市认为，该项目的实施适应我市经济和社会发展的需要。二、项目的建设有利于土地资源的充分利用本项目建设可以把我市中心商业区黄金地段的土地让出，最大限度的使城市资源得到有效利用，这样既节约了中心市区寸土寸金的土地资源，又可以通过土地置换解决XX部分XX办公

19、用房及综合业务用房外迁所需部分资金。因此，本项目建设有利于城市土地资源的充分利用及城市规划的顺利实施。三、项目的建设符合城市规划，有利于加快正定新区建设根据许多城市发展的实践，一个城市高速发展的时候，也是它转型最好的时候。通过政府的迁建，带动新市区开发，是推动城市发展的有效途径。目前，青岛、苏州等我国很多城市跳出老城区，通过建设新市区实现跨越，在全国产生了积极影响。实践证明，通过建设新的行政决策中心，有利于促进城市资源的优化配置，不但能够提升城市功能，带动城市新区发展，而且可以将分散的党政XX及事业单位集中起来，方便群众办事，提高工作效率。正定新区是我市规划的主要发展方向，功能定位为“四中心一

20、基地一园区一新城”，即行政中心、文化中心、体育中心、金融中心，现代服务业基地，科技创新集聚区，生态宜居新城。主要职能是以行政办公、金融商务、总部经济、文化会展等为主体的现代服务中心；区域重要的科教创新基地；富有历史文化内涵的宜居新城；冀中南地区旅游服务基地。新区建设将按照“低碳、生态、智慧”的发展定位和“一年建环境、三年出形象、五年出规模、十年成新区”的总体要求，在一至两年内完成起步区基础设施和环境建设，2014年核心区形成规模，2020年全部完成起步区建设，成为展现城市建设上水平、出品位、生财富的示范区和体现繁华舒适、现代一流省会形象的新地标。本项目的建设，有利于促进新区的发展，推动新区的建

21、设进程。另外，新的行政决策中心的形成，又可以吸引大量人流、车流向此方向流动，改变以往的单中心局面，形成交通的双向流动，有利于从根本上缓解市区的交通压力。四、项目的建设是提高行政效率、降低行政成本的需要1993年地市合并后，XX、XXXX形成京广铁路东、西两院，许多XX事业部门还在两院外办公，XXXX和XXXX搬至南市区的临时办公场所后，办公地点更加分散。由于办公地点太过分散，配套设施重复建设问题严重，后勤管理人员超编，加大了管理费用开支。XX分散办公不仅不利于更好地行政为民，而且加大了行政开支，不利于提高行政效率。因此，对XX办公地址进行置换整合势在必行。五、项目的建设是缓解交通压力、加快市中

22、心区公共设施建设的需要现XX办公地址大部分地处省会繁华地段，毗邻城市交通主干道，商业、文化等公用设施密集，人流、物流、车流量大，尤其是上下班高峰期，经常形成交通堵塞，影响了省会主干道及相关道路的畅通，不适合市级XX办公。XX整合迁出市中心区，可有效起到交通分流的作用，有利于减轻市内道路的交通压力。六、是提高便民服务质量和效率的需要本项目建设有综合业务用房，主要涉及档案、培训、交易、质检、农业、劳动人才、计生、公积金、信息、廉租房及经济适用房、困难职工援助等各行业部门共13个管理及服务中心。这些业务中心，都是直接与群众接触、为群众排忧解难提供各种服务的机构。业务用房就是这些机构参与群众生活、解决

23、群众问题、提供便民服务的主要场所，直接影响着各部门业务工作的顺利开展。综合业务用房的建设，不仅为各部门提供了为群众服务的场所和环境，还能将各主要行业部门的业务机构集中起来，提供一站式服务，体现了便民的原则，提高了为人民服务质量和效率。另外，本工程的实施还可以加快新区公共设施建设，加快新区建设步伐，拓展城市发展空间，有利于推动我市经济社会发展，进一步提升省会整体形象。 综上所述，本项目的建设位于XX市未来的主要发展方向正定新区，符合国家计委计投资19992250号文关于印发党政XX办公用房建设标准的通知中有关场址选择的要求和城市规划的要求。项目的建设适应了经济和社会发展的新形势；有利于土地资源的

24、充分利用；有利于加快正定新区建设；有利于提高行政效率、降低行政成本；有利于缓解交通压力、加快市中心区公共设施建设。由此可见，本项目的建设是十分必要的。第三章 建设规模3.1 迁入新址机构及人员情况按照XX部分XX办公用房及综合业务用房项目的设计方案，新办公地址计划安排XX部分XX13个部门，人员为700人；市直属事业单位13个，主要为面向社会、群众服务的综合业务部门人员进驻。3.2 项目建筑面积确定的依据及指标根据计投资19992250号文国家计委关于印发党政XX办公用房建设标准的通知及冀计投2000144号文件要求中的规定，党政XX办公用房的建设规模，应根据批准的编制定员人数，对照“建设标准

25、”规定的建设等级，按人均建筑面积乘以编制定员数，并加上“建设标准”中需要或按规定设置的其他用房建筑面积计算总建筑面积。本项目属二级办公用房，人均办公建筑面积应控制在2024平方米之间。XX部分XX办公用房建筑面积为13300，人均办公用房建筑面积为19。综合业务用房是为社会公共服务、直接与群众接触、为群众排忧解难提供各种服务的机构。其建设规模根据实际业务量、不同性质的业务范围确定。经核定，综合业务用房包括综合档案馆、军转干部培训中心、房地产交易市场及管理中心、劳动人才中心、信息中心、住房公积金管理中心等13个业务部门，建筑面积119510。后勤服务及附属用房包括地下车库、餐厅及厨房、医务室、浴

26、室、商务中心、文印中心、公勤用房、警卫用房、理发及美容室及各类设备用房等，建筑面积137462。经计算，XX部分XX办公用房及综合业务用房的总建筑面积为270272。第四章 场址选择与建设条件4.1 场址选择4.1.1 场址选择的原则2009年，省政府提出XX要打造成500万人口城市的目标，给XX建设新区提供了前所未有的机遇。XX、XX借鉴国内外先进经验，结合XX实际，做出北跨滹沱河流、建设正定新区的重大战略决策。正定新区规划面积135平方公里、人口140万，起步区30平方公里。按照低碳、生态、智慧的理念，坚持政府主导、市场运作，统一规划、分期建设，滚动发展、自求平衡的建设原则，着力打造财智要

27、素聚集、功能多元复合、生态人文和谐、水绿交融共生的创新动力之城、宜居活力之城和滨水魅力之城，使之成为展现城市建设上水平、出品位、生财富的示范区和体现繁华舒适、现代一流XX形象的新地标。此次XX部分XX办公用房及综合业务用房项目将依据我市城市发展总体规划，并结合正定新区规划建设具体情况，拟选场址应偏离市区中心繁华地带，毗邻交通干道，道路通畅、交通便捷的区域内。4.1.2 拟选场址方案经过实地考察和综合分析比选，XX部分XX办公用房及综合业务用房项目拟选场址位于XX正定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内

28、。其优势在于，正定新区是我市规划的主要发展方向，功能定位为“四中心一基地一园区一新城”，即行政中心、文化中心、体育中心、金融中心，现代服务业基地，科技创新集聚区，生态宜居新城。主要职能是以行政办公、金融商务、总部经济、文化会展等为主体的现代服务中心。其区位优势明显，交通便捷，规划的配套市政设施完善，正定新区管委会已出具能够满足项目配套基础设施的证明。 项目的建设有利于促进新区的发展，推动新区的建设进程。另外，项目建成后可以吸引大量人流、车流向此方向流动，改变以往的单中心局面，形成交通的双向流动，有利于从根本上缓解市区的交通压力。4.2 建设条件4.2.1 气象条件正定新区地处中纬度内陆地带，华

29、北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，南近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份1、气温：日平均气温13.1，极端最高气温42.8，极端最低气温26.5。2、湿度：平均相对湿度62。3、风向：年平均风速1.4米/秒，7级以上大风天数9天，全年主导风向西北风。4、降水：平均年降水量534 mm。最大年降水量1105 mm，最小年降水量265 mm。5、霜雪：初霜日平均为10月17日，终霜日平均为4月4日，无霜期年平均198天。6、降雪：初雪日平均为12月1日，终雪日平均为3月9日。土壤开始冻结日平均11月12日，

30、终冻日平均在3月13日，年最大冻土层深度为54厘米（1984年）。7、日照：平均日照时数2527小时，日照率58，太阳辐射总量平均127千卡/平方厘米。8、水蒸发：年平均水面蒸发量1800毫米，年平均蒸发量是降水量的3.5倍。4.2.2 地质状况正定位于太行山东部的南北3060千米宽，东西80100千米长，厚度为8002600米的一整块沉积岩石上。地表向下揭露厚度17.00米范围内，可分为4层。最上层为耕土层，厚度0.40.6米，第2层为轻亚粘亚粘土，厚度为2.755.5米，第3层为砂类土，厚度为0.35.28米，第4层为粘土。无不良地址现象，地下水无结晶性侵蚀和分解性侵蚀，适宜建筑。地表所出

31、露的各类地基承载力：沙类土一般在1424吨/平方米，亚沙地在1320吨/平方米，天然地基承载力一般为12吨/平方米以上，适合于一般民用及工业建筑。4.2.3 抗震设防依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的中国地震动参数区划图（GB18306-2001），本项目抗震地震动峰值加速度按0.10g设防。4.2.4 交通条件本项目选址位于XX正定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内。距火车站和机场直线距离均在15km左右，距离现城市中心车程约20分钟。规划的京珠高速公路东移线和张石高速公路支线调整线（

32、环城高速公路）环绕本区，东南西北四个方向的公路联系均十分便捷。XX正定国际机场距正定新区车程仅十五分钟。目前，XX高铁站正在建设中，未来将使XX进入首都“一小时交通圈”。高铁站距正定新区车程在30分钟以内。另外根据发展需要，还可在正定新区规划建设直接联系北京的城际轨道。因此交通条件十分优越。4.2.5 公用配套条件1、供电本工程外部电源采用两路独立10KV高压电源进线，分别引自云南道和南宁街，两路电源采用一用一备工作方式。总需要容量6617KW。 2、给排水本工程最高日总用水量1638m3/d，最高日最大时用水量188m3/h。给水水源采用市政自来水，拟从云南道和南宁街的市政给水管网各引入一条

33、DN200的给水管，并在庭院内形成环路。水质符合生活饮用水卫生标准，供水量可满足本项目生活及消防用水的需要。本项目排水采用雨污分流制，生活污水（冲厕用水）经化粪池处理后进入污水管道，其它用水进入中水处理系统进行处理，水质达标后可作为冲厕、道路浇洒及绿化等用水，地表水汇集后流入城市雨水管网。3、暖通 本项目夏季空调冷负荷17053kW ，冬季空调热负荷10557kW。夏季拟采用离心式冷水机组制冷方式，制备温度7-12的冷冻水进行制冷。冬季热源由城市热网提供110-70的一次热水，选用3台板式换热器，制备温度为60-50的二次热水。 4、燃气本项目燃气为天然气，年耗燃气量测算约为37.6104Nm

34、3/年。5、弱电系统该工程的弱电系统包括：综合布线系统及通信系统、电视系统、安全防范系统、火灾自动报警及消防联动控制系统、广播系统、楼宇自控系统,漏电火灾报警系统、会议系统等。第五章 土地利用5.1 土地利用依据1、中华人民共和国城市规划法2、国土资源部第7号令建设项目用地预审管理办法3、XX市土地利用总体规划（2006-2020年）5.2 项目选址本项目拟选场址位于XX正定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内。项目总征地面积为6.328公顷（94.920亩），地形为规则矩形，场地交通便捷，环境适宜，

35、规划的公共服务设施条件良好。5.3 用地情况1、用地类型本项目建设拟选地块位于XX正定新区起步区内，已纳入我市规划的行政办公建设用地，以行政划拨的方式取得土地使用权。2、用地规模项目总征地面积为6.328公顷，其中实际规划用地面积5.284公顷，城市道路用地面积1.044公顷。项目总建筑面积270272（地上建筑面积157110m2，地下建筑面积113162m2），建筑密度37.97 %，容积率2.973，绿地率35.00%。3、土地费用本项目用地通过行政划拨取得，土地费用按规定足额交纳。5.4拆迁、补偿、安置拆迁补偿依据XX关于印发滹沱新区土地储备实施细则和滹沱新区土地房屋征收实施办法的通知

36、（石政发201025号）、XX办公厅关于印发XX市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知（石政办函200727号）进行。第六章 工程技术方案6.1 工程设计原则一、以城市总体规划为基础，与周围环境相融合，融入城市设计理念。建设既能与城市总体环境共生，而又特色鲜明的政府建筑新形象。二、作为新世纪、新时代的政府办公建筑工程，以“共生、共享、共容”的多元化设计思想为指引。注重本项目的社会功能和综合环境质量，使之成为社会文明、政府职能及人文环境的生动体现。三、以人为本，尊重环境，创造富有地方特色的行政办公建筑，使该项目成为XX市的一张新城市名片，为正定新区的城市建设留下浓墨重彩的一笔。四

37、、以“时代感、效率、庄重”为主题，以政府办公流程为主线，注重办公效率、环境气氛、文化内涵、时代与地域特色、以及人性理念，创造一个现代的政府办公空间。五、作为“e”时代的建设工程，追求建筑内各功能空间及配套设施的现代化、智能化，以高科技手段满足现代政府办公的各种需求。6.2. 总平面布置6.2.1. 总平面布置原则一、根据功能不同，各种职能空间、对外办公空间、内部办公空间、生活后勤空间按照“动静分区、内外分开”的原则分区布置。二、充分考虑与城市道路及周围环境的关系，合理布置道路交通、消防车道，形成安全、通畅、流线清晰的平面交通系统。三、按照安全疏散的原则、职能空间和人流量的不同，合理安排各种出入

38、口。四、绿地、停车场、道路与建筑物之间有机结合，实现整体空间环境的完整统一与协调性。五、按照可持续发展概念进行规划布局设计。6.2.2. 总平面布置综述6.2.2.1. 场地概况本项目总征地面积为6.328公顷，实际规划用地面积 5.284公顷（东西长约370.00米，南北宽约143.00米）地形为规则矩形，地势较平坦，项目取得用地为“三通一平”用地，因此无保留及利用设施，不存在拆除问题。项目用地位于XX正定新区起步区内，东侧为云南道，西侧为南宁街，南侧为XXXX、XX、XX和XXXX部分办公用房整合搬迁项目北边界，北侧为福建道的区域内。6.2.2.2. 总平面布置综述为保证政府办公环境的安静

39、、安全，园区规划和单体均进行了严格的功能分区和流线划分，相对比较内敛。依据用地条件和建筑功能，总平面布置采用设置一条中轴线的总体布局方式。由北至南为前广场-主题建筑-内部建筑的中轴对称式建筑空间序列，庄重、大方、布局严谨、环境优美，体现了办公空间的特性，满足功能要求。宏观上整个总平面布局清晰明确，与周围环境衔接紧密，易于与城市联系，并具有通畅地内部交通。本项目布置三个对外出入口，主入口布置于用地北侧的福建道上，辅助入口分别设置于用地的东、西两侧。总平面交通以城市道路为依托，以环绕区域的环形道路为主干，在满足了消防要求的同时，又为各功能空间提供了顺畅便捷的交通，结构清晰明确。整个用地的停车布置在

40、地下。景观主要位于主楼建筑主入口处，以几何形作为母题重复使用，同时结合严格对称的树阵、铺地、水面、小品，突出建筑主体；在建筑的内院部分，则主要以自然的近人景观为主，为内部办公人员提供一个宜人的工作环境；由于用地内的功能分区是不同的，在不同的分区间，设计了分隔型绿化系统，起到划分空间、减少干扰的作用。用地内各种管线整体考虑，采用地下敷设的方式，使城市环境更加纯净、优美。6.2.3. 竖向设计本项目用地平缓。场地设计采用平坡式排水方式，并根据场地情况、地质勘察报告、基础深度和处理方式，进行场地坡度和土方量计算，预计小区内填挖方量基本平衡。6.2.4. 总平面布置经济技术指标1、总征地面积 6.32

41、8公顷（94.920亩）其中：城市道路用地面积 1.044公顷（15.660亩）实际规划用地面积 5.284公顷（79.260亩）2、总建筑面积 270272M2其中：地上建筑面积 157110M2 地下建筑面积 113162M23、道路广场面积 17500 M25、停车位 2060个6、建筑密度 37.97 % 7、绿地率 35.00% 8、容积率 2.9736.3 工程设计方案6.3.1. 建设内容 建设内容包括综合办公楼（XX部分XX办公用房、综合业务用房、后勤服务用房等）、地下车库等。各功能建筑详细指标见下表：序号项 目 名 称建筑面积 (M2) 结构形式备注1综合办公楼1652101

42、2层框架-抗震墙地下二层XX办公用房13300框架-抗震墙综合业务用房119510框架-抗震墙A综合档案馆12000框架-抗震墙B军转干部培训中心3000框架-抗震墙C房地产交易市场及管理中心12000框架-抗震墙D农产品质量和安全监测中心8000框架-抗震墙E农林牧渔技术服务中心6000框架-抗震墙F劳动人才中心28000框架-抗震墙G计划生育宣教及技术服务管理中心5000框架-抗震墙H信息中心10000框架-抗震墙I畜牧水产质量和安全监测中心7000框架-抗震墙J住房公积金管理中心6000框架-抗震墙K地产交易服务中心8000框架-抗震墙L市廉租住房和经济适用住房管理中心5000框架-抗震

43、墙M困难职工援助中心9510框架-抗震墙后勤服务用房32400框架-抗震墙A文印中心800框架-抗震墙B商务中心500框架-抗震墙C公勤用房2500框架-抗震墙D医务室2000框架-抗震墙E理发、美容500框架-抗震墙F警卫用房3000框架-抗震墙G餐 厅15000框架-抗震墙H厨 房3300框架-抗震墙地下一层I浴 室2000框架-抗震墙地下一层J变配电站600框架-抗震墙地下二层K给水加压泵房400框架-抗震墙地下二层L换 热 站200框架-抗震墙地下二层M空调机房500框架-抗震墙地下二层N中水处理设施500框架-抗震墙地下二层O污水处理设施600框架-抗震墙地下二层2地下车库10506

44、2框架-抗震墙地下一、二层6.3.2. 建筑设计6.3.2.1. 设计依据 本项目使用的主要规范和标准有：1、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)2、建筑设计防火规范GB50016-20063、公共建筑节能设计标准DB13（J）81-20094、民用建筑设计通则GB50352-20055、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001 6、汽车库建筑设计规范JGJ100-987、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-978、人民防空地下室设计规范GB50038-20059、人民防空工程设计防火规范GB50098-98 (2001年版)10、办公建筑设计规范JGJ67-200611、饮食建筑设计规范JGJ64-896.3.2.2. 设计思想建筑设计接受新思潮，新理念，响应国家工程建设的新规范与新意见，运