资产评估学案例研究成果.ppt

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1、资产评估学案例研究资产评估学案例研究成果成果1.估算该对象年平均收入估算该对象年平均收入（1）客房收入（天）客房收入（天）旺季时旺季时=（2136.6715+15006+880375）70%=278287.5375淡季时淡季时=（168015+12206+693.33375）75%=219389.0625年均收入年均收入=27287.5375240.9+219389.0625124.1=94265650.44旺季时间为旺季时间为36566%=240.9淡季时间为淡季时间为36534%=124.1一、收益法一、收益法收益法又可称为收益资本化法、投资法。它是将估计对象在估计时点后的所有正常纯收益法

2、又可称为收益资本化法、投资法。它是将估计对象在估计时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率折算到估价时点价值的方法。收益，用适当的折现率折算到估价时点价值的方法。收益法的估价步骤收益法的估价步骤运用收益法估计，应按下列步骤进行：（运用收益法估计，应按下列步骤进行：（1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（2）估算估价对象预期每年的潜在）估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（毛收入；（3）估算每年的有效毛收入；（）估算每年的有效毛收入；（4）估算年经营费用；（）估算年经营费用；（

3、5）估算年净收益；）估算年净收益；（6）估算适当的折现率；（）估算适当的折现率；（7）选用适当的计算公式。求出收益估价。）选用适当的计算公式。求出收益估价。（2）餐饮自营部分收入）餐饮自营部分收入=120020047.5%365=41610000（3）康乐中心自营部分收入）康乐中心自营部分收入=客房收入客房收入11%=94265650.4411%=10369221.548（4）出租部分年平均收入为）出租部分年平均收入为9500000（5）停车场收入）停车场收入地下收入地下收入=88563%36512=1214136地上收入地上收入=24563%36512=331128合计为合计为1545264

4、（6）附属及设备用房无直接收入）附属及设备用房无直接收入年总收入合计年总收入合计=94265650.44+41610000+10369221.548+9500000+1545264=157290135.992.年营运费用年营运费用（1）营业税金及附加（）营业税金及附加（5.5%）157290135.995.5%=8650957.4795（2）营业成本）营业成本客房成本为客房收入的客房成本为客房收入的5%94265650.445%=4713282.522餐饮成本占餐饮收入的餐饮成本占餐饮收入的31%4161000031%=12899100康乐中心等配套设施用房成本占其收入的康乐中心等配套设施用房

5、成本占其收入的14%10369221.54814%=14591691.0167（3）工资及福利）工资及福利 157290135.9911%=17301914.9589（4）营业费用）营业费用 157290135.9910%=15729013.599（5）管理财务费）管理财务费 157290135.997%=11010309.45（6）市场推广费）市场推广费 157290135.992%=3145802.7198（7）能源维修费）能源维修费 157290135.997%=11010309.45（8）房产税）房产税=49977.62610070%1.2%=2560853.2488（9）房产保险费）

6、房产保险费 49977.6261000.25%=762158.705（10）土地使用费）土地使用费 80.89万元万元（11）商业设备折旧）商业设备折旧 210万元万元（12）物业管理酬金）物业管理酬金 250万元万元总成本费用总成本费用=8650957.4+4713282.52+12899100+14591691.02+58197350.32+2560853.25+762158.71+808900+2100000+2500000=107784293.33.利润总额利润总额=收入收入-费用费用=15290135.99-107784293.3=49505842.69税后净利税后净利=495058

7、42.69（1-25%）=37129382.02元元假如以后假如以后39年收入与成本保持不变年收入与成本保持不变 报酬率报酬率=6%总使总使用年限为用年限为40年年已使用年限数为已使用年限数为11年年 则则P=A（P/A，6%，29）=37129382.0213.5907=504614292.22 二、成本法二、成本法成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一宗改良地块的价格为土地价成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和，即格和改良物残余价值之和，即MV=LV+IV。（。（MV为市场价格，为市场价格，LV为土地价格，为土地价格，IV为改良物

8、残余价值。为改良物残余价值。成本法的基本公式为：土地价格成本法的基本公式为：土地价格=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润利润+土地增土地增值收益。值收益。成本法的估价步骤成本法的估价步骤成本法的估计步骤为；（成本法的估计步骤为；（1）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等资料；（改良物成本、税费、开发利润等资料；（2）估算土地价格；（）估算土地价格；（3）估算建筑改）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本；（良物在全新状态下的重置成本或重建成本；（4）估算建筑改良物的折旧）估算建筑改良物

9、的折旧;(5)估估算附属改良物的重置成本及折旧；（算附属改良物的重置成本及折旧；（6）求出房地产价格。）求出房地产价格。.取得成本取得成本购置土地价格购置土地价格=524949977.62=262332527.4小区配套费小区配套费=25049977.62=12494405其他费用其他费用=（5249250）49977.621.5%=4122403.986土地取得费土地取得费=262332527.4+12494405+4122403.986=278949336.4.迁安成本迁安成本=610049977.62=304863482前期工程费用前期工程费用=450.7049977.62=225249

10、13.33土地开发费土地开发费=304863482+22524913.33=327388395.3.管理费用管理费用=（278949336.4+327388395.3）2%=12126754.63.投资利息费用投资利息费用土地取得的利息费用土地取得的利息费用=278949336.46%3=50210880.55土地开发利息费土地开发利息费=32738839531/66%5.5+32738839535/66%0.5=61112728.79利息利息=50210880.55+61112728.79=111323609.3.销售费用销售费用=（606337731.7+111323609.3）7%=50236293.87.利润利润=606337731.725%=151584432.9.土地价格土地价格=（+）=278949336.4+3273883953+12126754.63+111323609.3+50236293.87+151584432.9=931608822.490%=931608822.490%=838447940.2估计结果估计结果=504614292.2250%+838447940.250%=671531116.2