XX物流园区建设项目可行性研究报告（代商业计划书）.doc

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1、XXXX 公司 XXXX 项目可行性研究报告可行性研究报告XXXXXXXX 股份有限公司股份有限公司二二一三年四月一三年四月 委托单位：委托单位：XXXX 有限公司编制单位：编制单位：XXXX 股份有限公司工程咨询资格证书编号：工程咨询资格证书编号：工咨甲（20120070066）公司审定：公司审定： 唐小平 高级经济师公司审核：公司审核： 杨晓敏 高级工程师注册咨询工程师（投资）张海平 高级工程师注册咨询工程师（投资）部门审核：部门审核： 佘小利 卢俊缺项目经理：项目经理： 李耀先 工程师白玉君 高级经济师项目组成员：项目组成员： 师龙龙 高 雷 徐 燕吴 珺 徐建华 孙朝坤孙正坤 骆晓正

2、李玉梅目目 录录一、项目总论一、项目总论.1 11.1 项目基本情况.11.2 项目可行性研究报告编写单位.11.3 项目可行性研究报告申报单位.11.4 项目可行性研究报告编制依据.21.5 项目可行性研究报告研究范围.31.6 项目投资单位、建设内容及投资规模.31.6.1 项目投资单位 .31.6.2 项目建设内容 .31.6.3 项目投资明细 .41.7 项目经济及社会效益.41.7.1 经济效益及评价 .41.7.2 社会效益及评价 .6二、项目建设背景、必要性、可行性、紧迫性二、项目建设背景、必要性、可行性、紧迫性.8 82.1 项目建设背景.82.1.1 政策支持发展现代物流是

3、XXXX 区发展的黄金机遇 .82.1.2 山西省物流业运营效率低，不利于经济高效运转 .112.1.3 豫晋陕黄河金三角的设立为临汾物流发展提供重大机遇 .122.1.4 临汾产业结构相对滞后，现代服务业发展缓慢 .122.2 项目建设必要性.132.2.1 引导和转化临汾潜在物流需求的必要 .132.2.2 支持有效的物流市场机制建立的必要 .152.2.3 提升生产企业竞争力的需要 .162.2.4 加快流通方式创新的需要 .172.3 项目建设可行性.172.3.1 物流需求放量支撑项目可行 .172.3.2 开发建设模式合理支撑项目可行 .182.3.3 政策推动支撑项目可行 .18

4、2.3.4 经济效益显著支撑项目可行 .192.4 项目建设紧迫性.202.4.1 产业转移承接地区基础设施建设亟不可待 .202.4.2 加快物流园区建设 提升临汾在豫晋陕示范区内竞争力迫在眉睫 .2112.4.3 临汾承接国家产业转移政策红利势在必行 .22三、临汾市物流产业发展环境分析三、临汾市物流产业发展环境分析.24243.1 临汾基本市情.243.1.1 地理位置 .243.1.2 行政区划 .243.1.3 资源分布 .243.1.4 自然人文 .253.1.5 经济发展及现状 .253.2 城镇体系规划.263.2.1 两带 .263.2.2 三轴 .263.2.3 三城 .2

5、73.2.4 九区 .273.3 市域经济空间布局.283.3.1 一带 .283.3.2 两廊 .293.3.3 四通道 .293.4 临汾市市域综合交通现状.303.4.1 公路 .303.4.2 铁路 .303.4.3 其他运输方式 .31四、物流园区市场调查四、物流园区市场调查.32324.1 全国物流园区地理分布调查.324.2 全国物流园区建设状态调查.334.3 全国物流园区类型调查.344.4 全国物流园区投资建设主体及园区资金来源调查.344.5 全国物流园区占地规模及投资规模调查.364.5.1 物流园区占地规模调查 .364.5.2 物流园区投资规模调查 .374.6 全

6、国物流园区内入驻企业和实体的主要类型调查.374.7 全国物流园区的收入来源及产值调查.384.8 全国物流园区发展过程中遇到的阻力调查.384.9 全国物流园区内的典型设施、设备调查.3824.10 全国物流园区相关政策调查.394.11 全国物流园区创税能力调查.39五、物流园区规划建设总体思路五、物流园区规划建设总体思路.41415.1 指导思想.415.2 基本原则.415.2.1 坚持可持续发展的原则 .415.2.2 坚持统一规划的原则 .425.2.3 坚持高起点现代化的原则 .425.2.4 坚持创新驱动和资源集成原则 .425.3 比较优势.425.3.1 区位优势 .425

7、.3.2 产业基础较好 .435.3.3 资源独厚 .435.3.4 文化旅游资源丰富 .445.4 园区定位.455.4.1 黄河金三角地区物流集散中心 .455.4.2 黄河金三角地区公共服务型航空物流基地 .455.4.3 黄河金三角地区外部物流供应方承接基地 .455.4.4 黄河金三角地区物流信息中心 .455.4.5 黄河金三角地区物流市场的交易中心 .465.4.6 黄河金三角地区物流发展创新基地 .465.5 园区发展战略目标.475.5.1 近期战略目标 .475.5.2 中期战略目标 .475.5.3 远期战略目标 .47六、园区建设六、园区建设.48486.1 园区建设目

8、标、思路、策略及依据.486.1.1 园区建设目标 .486.1.2 园区建设思路 .486.1.3 园区建设策略 .486.2 园区选址.496.2.1 园区选址 .496.2.2 选址地现状 .5036.2.3 园区与周边关系 .516.3 园区功能规划.516.3.1 物流园区功能规划原则 .516.3.2 园区功能规划构成 .526.4 园区物流企业类型规划.556.5 园区分区规划.576.5.1 园区分区规划依据 .576.5.2 园区分区规划原则 .576.5.3 XXXX 区分区构成 .586.6 园区配套基础设施规划.596.6.1 项目设计、施工及安装规范 .596.6.2

9、 基础设施基本布局 .616.6.3 园区道路交通基础设施规划 .616.6.4 园区给水工程设施规划 .626.6.5 园区排水工程规划 .646.6.6 园区电力设施规划 .656.6.7 园区通信工程规划 .666.6.8 园区环卫设施规划 .686.7 园区景观界面规划.686.7.1 物流功能区 .696.7.2 综合服务区 .696.7.3 交易区 .696.7.4 各个交叉口 .706.8 园区绿化种植规划.706.8.1 道路绿化种植区 .706.8.2 仓储种植区 .706.8.3 货运站种植区 .716.8.4 综合管理配套种植区 .716.8.5 公共绿地配套种植区 .7

10、26.8.6 拟选植物总揽 .726.9 园区建设分期规划.746.9.1 起步阶段建设发展目标 .756.9.2 关键阶段建设发展目标 .756.9.3 完善阶段建设发展目标 .76七、园区运营七、园区运营.787847.1 组织机构.797.2 经营范围.807.3 运营策略.817.4 物业支持.827.5 园区竞争优势塑造及提升.827.5.1 积极开展供应链金融服务 .837.5.2 有效推动供应链管理优化 .837.5.3 广泛整合资源构建供需体系 .847.5.4 积极借力资本推动当地企业发展 .84八、项目环境影响评价及保护措施八、项目环境影响评价及保护措施.85858.1 项

11、目环境影响评价及环保措施.858.1.1 建设期环境影响分析及环保措施 .858.1.2 营运期环境影响分析及环保措施 .868.1.3 水土流失来源及防治措施 .878.2 环境影响评价结论.88九、投资规模估算及融资投资计划九、投资规模估算及融资投资计划.89899.1 建设投资估算.899.1.1 工程费用估算 .909.1.2 工程建设其他费用估算 .939.1.3 建设投资估算 .939.2 流动资金估算.959.3 总投资估算.969.4 资金筹措设想.969.4.1 筹资方式 .969.4.2 资金来源渠道及方式 .97十、项目经济效益分析十、项目经济效益分析.989810.1

12、项目测算参考依据.9810.2 项目测算基本假定.9810.3 项目经济效益测算.9910.3.1 项目总成本费用估算 .9910.3.2 项目效益、营业税金测算 .10410.3.3 项目利税测算 .105510.3.4 项目现金流量测算 .10610.3.5 项目资本金现金流量测算 .10710.3.6 项目回收期、净现值及内部收益率 .10810.3.7 盈亏平衡分析 .10810.3.8 敏感性分析 .10810.3.9 偿债能力分析 .109十一、经济效益和社会效益评价十一、经济效益和社会效益评价.11111111.1 经济效益评价.11111.2 社会效益评价.11111.2.1

13、增加和转移临汾市就业机会 .11111.2.2 加速临汾市经济发展，优化产业结构 .11211.2.3 加快临汾市城市化进程 .11211.2.4 加快完善临汾市城市功能结构 .11211.2.5 加快改善临汾市投资环境 .11211.2.6 加快推动临汾市物流产业发展 .11211.2.7 加快提升临汾市管理物流市场的能力水平 .113十二、项目风险分析十二、项目风险分析.11411412.1 建设风险.11412.2 市场风险.11412.3 管理风险.11512.4 资金风险.116十三、综合评价结论十三、综合评价结论.118118附图附图 1 1XXXXXXXX 区总平面布置图区总平面

14、布置图.119119附图附图 2 2XXXXXXXX 区效果图区效果图.121121XXXX 区建设项目可行性研究报告1 一、项目总论一、项目总论1.11.1 项目基本情况项目基本情况项目名称：XXXXXXXX 区建设项目区建设项目；项目性质：新建(2014 年山西省重点项目）；项目地址：临汾市尧都区乔李镇空港经济区；用地规模：本项目规划面积 2300 亩；经营期限：本项目经营期限不设上限。1.21.2 项目可行性研究报告编写单位项目可行性研究报告编写单位XXXX 股份有限公司。1.31.3 项目可行性研究报告申报单位项目可行性研究报告申报单位本项目申报单位为 XXXX 有限公司。XXXX 有

15、限公司扎根于临汾市尧都区乔李镇空港经济区，公司注册资本人民币 2000 万元，员工 100 余人。 公司以为临汾市提供商贸物流服务、物流配送服务为己任，围绕“绿色园区”的发展思路，结合临汾市经济、产业、交通特征，以日用消费品商贸、电子商务、城市配送、企业货物集散地为主体，形成集物联网、大数据、云计算、电子商务、网络金融、跨境贸易等于一体的国际物流服务网络，带动商流、物流、信息流、资金流“四流合一”，致力打造百亿级物流园区。XXXX 区建设项目可行性研究报告2 1.41.4 项目可行性研究报告编制依据项目可行性研究报告编制依据本项目可行性研究报告论证参考依据如下：1.产业结构调整指导目录（201

16、6 年本）（修正）；2.中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；3.山西省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；4.山西省土地利用总体规划(20162020 年)；5.临汾市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；6国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发20098 号）；7国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201638 号）；8.关于深化流通体制改革、加快流通产业发展的意见国发201239 号；9.关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见发改经贸20121619 号；10.临汾市土地利用总体规划(20062020 年)；11.临汾市空港新区控制

17、性详细规划；12.尧都区乔李镇土地利用总体规划（(20162020 年)）；13.物流园区分类与基本要求（GBT 21334-2017）；14.建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家发展与XXXX 区建设项目可行性研究报告3 改革委员会 2006 年审核批准施行；15.投资项目可行性研究指南，国家发展与改革委员会2002 年；16. 申报单位提供的有关材料。1.51.5 项目可行性研究报告研究范围项目可行性研究报告研究范围本报告将从临汾市国民经济发展现状、社会环境分析入手，结合临汾市物流产业发展现状和趋势，确定 XXXX 区的功能、建设规模、投资估算，以及对周边环境的影响，评价园区建成后产

18、生的社会经济效益以及其直接产生的财务经济效益，论证建设物流园区建设的必要性和可靠性。1.61.6 项目投资单位、建设内容及投资规模项目投资单位、建设内容及投资规模1.6.11.6.1 项目投资单位项目投资单位XXXX 区建设项目是由中信信通国际物流有限公司与 XXXX 有限公司共同发起设立。1.6.21.6.2 项目建设内容项目建设内容项目拟投资 302337.5 万元，征地 2300 亩，建设国内先进的现代化综合型物流园区。根据项目规划，项目建设将主要包括商务配套区、高端仓储区、商贸物流仓储区、第三方物流区、综合服务区。主要建设内容包括：1.商务配套区：包括商务办公、商务酒店、物联网数据中心

19、、XXXX 区建设项目可行性研究报告4 会展中心、公寓及空乘人员住宿等。2.高端仓储区：包括国内知名快递及电商企业、航空理货区、保税仓储库、医药仓储库、冷链仓储库。3.商贸物流仓储区：包括食品、家电、家居、建材、汽配五大商贸物流仓储区。4.第三方物流区：包括当地及全国各地知名的第三方物流公司、城市配送中心、物流信息交易中心、货物堆场等。5.综合服务区：包括加油站、加气站、消防设施、医院、银行、便利店等。1.6.31.6.3 项目投资明细项目投资明细经测算，本项目总投资共计 302337.5 万元，具体构成如表 1-1所示：表表 1-11-1 XXXXXXXX 区建设项目总投资区建设项目总投资 单位：万元 序号序号项目项目总计总计投资占比投资占比1建设投资234524.5477.57%1.1建筑工程费144096.861.44%1.2设备购置费206908.82%1.3安装工程费1034.50.44%1.4工程建设其他费用49338.8121.04%1.5基本预备费19364.438.26%1.6涨价预备费00.00%2建设期利息640.960.21%3流动资金6717222.22%4项目总投资302337.5100.00%XXXX 区建设项目可行性研究报告5 1.71.7 项目经济及社会效益项目经济及社