资产评估基本方法1.pptx

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1、2023/4/221学习目的教学目的资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体系。本讲介绍成本法、比较法、收益法，这些方法是资产评估的方法基础。教学要求要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原理、基本公式、运用的基本前提以及对该种方法的基本评价。同时还要掌握应用每种方法时需要注意的一些问题。第1页/共105页2023/4/222学习方法资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。在多年的资产评估实践中，形成了成本法、比较法、收益法这三种基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生出多种多样的评估方法。第2页/共105页2023/4/2

2、23主要内容1.熟悉资产评估的程序2.掌握成本法、比较法、收益法的基本原理与方法3.掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、成新率、预计现金流量、折现率等概念4.掌握资产评估方法中的各项基本参数的估算5.掌握收益法计算常用公式第3页/共105页2023/4/224目 录 第一节资产评估的程序第二节成本法第三节比较法补：货币的时间价值第四节收益法第4页/共105页2023/4/225第一节 资产评估的程序资产评估项目的接洽组建资产评估项目小组拟定资产评估的工作方案收集与资产评估相关的资料待评估资产的清查核实和实地查勘资产评估的评

3、估假设条件、价值类型及评估标准分析选择评估方法进行估算编写资产评估报告与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续业务约定书：评估范围目的、双方权利义务、评估基准日、时间收费产权证明、技术资料、市场交易信息、行业资料存在、合法和完整性新旧、技术、质量参数第5页/共105页2023/4/226第二节 成本法成本的概念成本法的评估程序重置成本的估算方法实体性贬值的估算功能性贬值的估算经济性贬值的估算成新率的估算第6页/共105页2023/4/227成本的类型成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。（一）历史成本指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成

4、本。（二）重置成本重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。第7页/共105页2023/4/228一、成本法的概念成本法通过估算被评估资产在评估基准日的（复原或更新）重置成本，并扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。第8页/共105页2023/4/229复原重置成本在评估基准日，运用与被评估资产同样的材料、技术标准等重新购建该项全新资产即复制品所需发生的支出。更新重置成本在评估基准日，采用新型材料、现行技术标准，重新购建具有与被评估资产相同功效的资产所需发生的支出。更新重置成本通常小于复原重置成本第9页/共105页2023/4/2210三种价值损耗实体

5、性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致物理性能不断下降而引起的价值减少。功能性贬值由于新技术的推广和应用而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。由技术进步而引起的。经济性贬值指由于资产以外的外部环境变化的影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、政治动荡等第10页/共105页2023/4/2211成本法的基本公式公式一：（理论公式）资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值公式二：（操作公式）资产评估价值=重置成本成新率第11页/共105页2023/4/2212二、成本法的评估程序（了解）1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料2、确

6、定被评估资产的使用年限3、估算被评估资产的各种贬值指资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。4、确定被评估资产的成新率5、确定被评估资产的价值第12页/共105页2023/4/2213三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。第13页/共105页2023/4/2214例2-1一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为100万元，运杂费5万元，安装调试费20万元，附属及配套设施估算成本为：设计费2万元，材料费6万元，人工费4万元，其他杂费1万元。该

7、机器设备的重置成本为：重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万元）三、重置成本的估算方法第14页/共105页2023/4/2215（二）物价指数法物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。物价指数法的一般计算式为：重置成本=被评估资产原始成本评估基准日时的物价指数评估基准日时的物价指数资产购建时的物价指数资产购建时的物价指数或：资产重置成本=资产原始成本（1+物价变动指数）=资产原始成本 环比价格指数a1a2a3anP23第15页/共105页2023/4/2216例2-2机器设备一台，购置于1996年，账面原值10万元。该类资产适用的物价指数：1996年为100%，评估基

8、准日时为150%，则：被评估资产重置成本=10万元=15万元150%100%三、重置成本的估算方法第16页/共105页2023/4/2217运用物价指数法时要注意以下问题：1、物价指数范围的选用物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。2、物价指数的局限性仅仅考虑了价格变动因素3、物价指数法的适用范围适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。三、重置成本的估算方法第17页/共105页2023/4/2218（三）功能成本法先假定生产能力与成本成线性关系，寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评

9、估资产重置成本的一种具体评估方法。功能成本法的运用分两种情况。三、重置成本的估算方法第18页/共105页2023/4/2219假设资产的功能与成本成线性关系在这种情况下其计算公式为：被评估资产重置成本=参照物重置成本被评估资产生产能力被评估资产生产能力参照物生产能力参照物生产能力三、重置成本的估算方法第19页/共105页2023/4/2220 例2-3 2-3 某被评估生产设备的年产量为8 000件。现查知，市场上全新参照物的价格为120 000元，年产量为10 000件。由此可确定被评估资产的重置成本为：被评估资产重置成本 =120 000元（8 000/10 000）=96 000元 三、

10、重置成本的估算方法P23第20页/共105页2023/4/2221 假设资产的功能与成本成非线性关系 在这种情况下其计算公式为：被评估资产重置成本=参照物重置成本（被评估资产年产量/参照物年产量）上式中x x通常被称为规模经济效益指数。在资产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个指数来调整资产的功能与成本之间的关系。x x是一个经验数据，视不同行业或情况，一般可在0.4-10.4-1之间取值。X三、重置成本的估算方法第21页/共105页2023/4/2222 对企业整体或者同类资产进行评估时，简化评估工作，节省评估时间。步骤：先将资产按适当的标准进行分类 从各类中抽选有代表性的样本进行评估

11、 根据样本的重置成本和历史成本计算调整系数 计算该类资产的重置成本统计分析法P24第22页/共105页2023/4/2223（一）观察法由评估人员进行现场察看资产的使用、磨损、修理、改造和物理寿命等因素，按照有关规定或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。四、实体性贬值的估算实体性贬值=重置成本实体性贬值率第23页/共105页2023/4/2224四、实体性贬值的估算方法（二）使用年限法使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为：实体性贬值额=（重置成本-预计残值）式中：已使用年限分为名义已使用年

12、限和实际已使用年限实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限第24页/共105页2023/4/2225名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日起到评估基准日所经历的年限。实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用年限。资产利用率的计算公式为：资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率第25页/共105页2023/4/2226当资产利用率大于1时，实际使用年限比名义使用年限要？当资产利用率等于1时，实际使用年限比名义使用年限要？当资产利用率小于1时，实际使用年限比名义使用年限要？第26页/共105页2023/4

13、/2227例2-4某项资产于1998年3月1日投入使用，评估基准日为2008年3月1日。按照该项资产的技术指标规定，该项资产每天正常工作时间为8小时。但据了解，该项资产实际每天工作时间为12小时。试计算其实际已使用年限(每年按360天计算)。实际已使用年限=10年（36012/3608）=15年P25第27页/共105页2023/4/2228第28页/共105页2023/4/2229自然寿命又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。技术寿命是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间。经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经

14、历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得正收益。会计寿命是指财务会计制度上规定的折旧年限。第29页/共105页2023/4/2230功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗。主要从资产的效用、生产加工能力、成本的相对增加、可替代性几个方面考虑。五、功能性贬值的估算第30页/共105页2023/4/2231功能性贬值的估算包括两个方面，即超额运营成本和超额投资成本。超额运营成本超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额。被评估资产功能性贬值额=被评估资产超额运营成本折现系数第31页/共105页2023/4/2232例2-5某企业拥有一种A型机器设备，

15、原有设备需配备工人10人，新型设备只需配备工人7名。已知工人每人每月工资为1000元，新型设备年物耗降低额5000元，年能耗降低额3000元。计算结果如下表所示。第32页/共105页2023/4/2233项目新型设备原有设备每月工资成本1000元7人=7000元1000元10人=10000元每月工资成本差异10000-7000=3000元年工资超支额300012=36000元年物耗降低额5000元年能耗降低额3000元贬值额小计44000元减:所得税(25%)11000元税后贬值额33000元设备尚可使用年限8年年金折现系数(折现率5%)6.4632功能性贬值额213286元第33页/共105

16、页2023/4/2234超额投资成本超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额，其计算公式为：功能性贬值=复原重置成本更新重置成本P26第34页/共105页2023/4/2235六、经济性贬值的估算经济性贬值：主要考虑由于销售困难导致开工不足的因素；另外，如果外部环境变化较大，也要考虑在内。一般，当资产使用正常时，不考虑经济性贬值(1)经济性贬值率经济性贬值率=1-()100%式中：x为生产规模效益指数。资产在评估时点的生产能力资产在评估时

17、点的生产能力资产在设计时的生产能力资产在设计时的生产能力x第35页/共105页2023/4/2236六、经济性贬值的估算(2)经济性贬值额经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计算：经济性贬值额=重置成本经济性贬值率在评估实践中，要比较准确地计算出资产的经济性贬值额，通常比较困难，因此，通过估算经济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行。第36页/共105页2023/4/2237六、经济性贬值的估算例2-6某企业一条被评估生产线，设计年生产能力为100000件A产品。因市场需求变化，评估基准日时的年产量为70000件A产品。生产规模效益指数取0.6。试计算该生产线的经济性贬值率。经济性贬值率=1-（

18、70000/100000）100%=19%0.6第37页/共105页2023/4/2238七、成新率的估算成新率的基本概念：反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率在评估实践中，成新率有两种涵义。一种涵义是只考虑资产的有形损耗，而不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗。其计算公式为：成新率=1实体性贬值率另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗，还要综合考虑资产的无形损耗（包括功能性损耗和经济性损耗）。其计算公式为：成新率=1实体性贬值率功能性贬值率经济性贬值率或：成新率=资产的现行成本重置成本第38页/共105页2023/4/2239在评估实践中运用的成新率通常是后一种成新率，即综合考虑了资

19、产的有形损耗和无形损耗以后的成新率。由于成新率中已不含有各种贬值因素，因此，可以通过成新率直接确定资产的评估价值。即：被评估资产评估价值=重置成本成新率第39页/共105页2023/4/2240成新率的估算方法(一)观察法由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师进行，要同时考虑资产的有形损耗和无形损耗。(二)经济使用年限法成新率=剩余经济使用年限剩余经济使用年限剩余经济使用年限剩余经济使用年限+已使用年限已使用年限第40页/共105页2023/4/2241(三)修复费用法指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。成新率=1-100%通常适用于某些预

20、计使用年限难以估测的资产，如水库、大坝等。修复费用修复费用重置成本重置成本P28第41页/共105页2023/4/2242对成本法适用范围的评价优点成本法是在某项资产既不能采用比较法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了比较法和收益法的不足。不足之处不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。第42页/共105页2023/4/2243第三节 比较法市场的基本涵义市场法的基本概念市场法运用的基本前提市场法运用的基本公式市场法运用中的相关概念市场法应用的基本程序市场法应用的具体模式对市场法适用范围的评价第43页/共105页2023/4/2244一、市场的基本涵

21、义市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。市场强调的是交易的公开性、公平性。市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。第44页/共105页2023/4/2245二、市场法的基本概念市场法指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。第45页/共105页2023/4/2246三、市场法运用的基本前提(一)市场上存在参照物即：与被评估资产相同或类似的资产。(二)参照物的交易是在公开市场条件下进行(三)价格影响因素明确，并且可以量化第

22、46页/共105页2023/4/2247四、市场法运用的基本公式1、评估价值=参照物市价+评估对象比参照物优异之金额-参照物比评估对象优异之金额2、评估价值=参照物市价（1调整系数）成新率第47页/共105页2023/4/2248五、市场法运用中的相关概念参照物即：公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。交易价格指在公开市场上参照物的成交价或标价。差异调整指由于参照物与被评估资产在功能、成交地域、成交时间等方面存在差异而需要进行的调整。第48页/共105页2023/4/2249五、市场法运用中的相关概念功能差异参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。时间差异参照物的成交时间与评估

23、基准日之间的时间间隔差异。地域差异参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。第49页/共105页2023/4/2250六、市场法应用的基本程序（一）选择参照物选择参照物要注意以下几点：1、可比性可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。2、数量方面参照物应选择三个以上（二）差异调整成交时间、成交地域、功能（三）确定评估价值第50页/共105页2023/4/2251七、市场法应用的具体模式(一)直接比较法在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。这种方

24、法通常适用于动产(如机器设备、存货等)。第51页/共105页2023/4/2252直接比较法运用于两种情况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)完全相同。在这种情况下的评估计算公式为:被评估资产评估价值=参照物交易价格（如35万）同型号同型号旧汽车旧汽车同型号同型号旧汽车旧汽车完全相同完全相同第52页/共105页2023/4/2253七、市场法应用的具体模式2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格被评估资产成新率=50万元70%=35万元 同型号同型号旧汽车旧汽车 同型号同型号新汽车新汽车成新率成新率第53页/共105页2

25、023/4/2254七、市场法应用的具体模式(二)类比调整法指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估方法。类比调整法可以运用于两种情况：第54页/共105页2023/4/22551、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度也类似。这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格(1综合调整系数)（1成新度调整系数）=35万元（1-10%）（1-5%）=29.92万元七、市场法应用的具体模式 A型号汽车型号汽车 A+型号汽车型号汽

26、车 类似类似第55页/共105页2023/4/2256七、市场法应用的具体模式2、被评估资产与市场上的全新资产(参照物)类似这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格(1综合调整系数)被评估资产成新率=55万元（1-10%）70%=34.65万元第56页/共105页2023/4/2257八、对市场法适用范围的评价优点：评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和接受。市场法不适用于以下几种情况：1、没有可比参照物的资产如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。2、没有市价的资产某些资产（如某些机器设备）带有附属或配套设施。第57页/共105页2023/4/2258

27、货币的时间价值(1)年金现值：（P/A，i，n)(2)年金终值：（F/A，i，n)(3)复利现值：（P/F，i，n)(4)复利终值：（F/P，i，n)(5)递延年金现值：（P/A，i，n)-（P/A，i，m)或：（P/A，i，n-m)（P/F，i，m)(6)递延年金终值：（F/A，i，m)(7)永续年金现值：A/i(8)先付年金现值：（P/A，i，n-1)+1(9)先付年金终值：（F/A，i，n+1)-1第58页/共105页2023/4/2259货币的时间价值（一）基本概念指货币拥有者放弃现在使用货币的机会而进行投资，按投资时间的长短计算的报酬，也就是货币拥有者将当前的货币投放出去，随着时间的

28、推移而得到的增值，时间越长，增值越多。（二）计算货币时间价值应考虑的因素1、银行利率2、投资风险3、通货膨胀第59页/共105页2023/4/2260（三）单利和复利 1 1、单利(Simple Interest)(Simple Interest)只按本金计算利息，本金所生利息不再计算利息。举例：存入100100元，年利率5%5%。第一年 100+1005%=100（1+5%）=105 第二年 100+1005%+1005%=100（1+25%）=110 第五年 100+1005%+.+1005%=100（1+55%）=125 第n年 100（1+n5%）本利和=本金(1+时期利率)货币的时间

29、价值第60页/共105页2023/4/2261货币的时间价值2、复利(CompoundInterest)不仅本金要计算利息，本金所生利息如不提取，也可以计算利息的一种计息方式。以上例：第一年100+1005%=100（1+5%）=105第二年100（1+5%）=110.25第五年100（1+5%）=127.63第n年100（1+5%）本利和=本金(1+利率)25nn第61页/共105页2023/4/2262货币的时间价值（四）现值和终值1、现值(PresentValue)是指按一定利率折算的、未来支付或收到款项的现在价值。100（1+5%）=127.63此处的100元即是现值。它是指5年后的1

30、27.63元按年利率5%折算的现在价值。5第62页/共105页2023/4/2263货币的时间价值2、终值(FutureValue)是指按一笔款项，按一定利率计算的，在今后某一时期的价值。100（1+5%）=127.63此处的127.63元即是终值。它是指现在的100元按年利率5%计算的5年后的价值。5第63页/共105页2023/4/2264货币的时间价值注意的问题第一、必须要结合时间来理解无论现值或终值，都与时间联系紧密。第二、都是按一定利率计算的。这样，在理解货币的时间价值时，就要掌握四个因素：现值、终值、时间、利率。它们之间的关系是：终值=现值（1+利率）第64页/共105页2023/

31、4/2265货币的时间价值（五）查表方法每张表要注意以下几点：1、以一元为基础；2、时间基础(年初或年末)；3、采用复利方法编制第65页/共105页2023/4/2266货币的时间价值(六)年金(Annuity)1、年金的基本概念每隔一定相同时期，收到或支付相同数量的一笔金额，这笔金额就称为年金。例如，定期领取的养老金、分期等额付款等。2、年金的种类（1）普通年金(OrdinaryAnnuity)收入或支出在每期期末的年金。（2）预付年金(PrepaidAnnuity)收入或支出在每期期初的年金。第66页/共105页2023/4/2267货币的时间价值（3）递延年金(DeferrdAnnuit

32、y)收入或支出在第一期末以后的某一时间的年金。例1：年份收入金额年利率折现系数现值15005%0.9524476.2025005%0.9070453.5035005%0.8638431.9045005%0.8227411.3555005%0.7835391.75合计25002165如查年金表，则：5004.330(P/A，5%，5)=2 165第67页/共105页2023/4/2268货币的时间价值例2：某公司购买机器设备，采用一次性付款为60万元，采用分期付款方式，年限为10年，每年10万元，共100万元。试比较：在年利率分别为10%和15%的情况下，哪个方案对公司更为有利？年利率10%时，

33、10万元6.1446(P/A，10%，10)=61.446万元年利率15%时，10万元5.0188(P/A，15%，10)=50.188万元可见，当年利率10%时，一次性付款有利；当年利率为15%时，分期付款有利。第68页/共105页2023/4/2269货币的时间价值例3:某企业各年收入情况如下：年份收入金额年利率15000012%25000012%35000012%44000012%54000012%计算现值：400003.6048（P/A，12%，5）=144192100002.4018（P/A，12%，3）=24018合计168210第69页/共105页2023/4/2270货币的时间

34、价值例4:利民公司有一建设项目，需6年建成，每年末投资50万元。项目建成后，可使用20年，每年利润为10万元，银行借款年利率为8%，无残值。试问：此项投资方案是否可行？第70页/共105页2023/4/2271货币的时间价值计算：(1)总投资额：50万7.336(F/A，8%，6)=366.795万(2)每年现金流入量：折旧：18.3398万(366.795/20)利润：10万合计：28.3398万(3)现金流入量现值总计28.3398万9.8181(P/A，8%，20)=278.2430万(4)差异：278.2430366.795=-88.552万结论：现金净流量为负数，此方案不可行。第71

35、页/共105页2023/4/2272货币的时间价值例5：光明公司准备在今后5年内，每年年终发奖金10000元，目前银行存款年利率为8%，问：公司现在应一次存入多少钱？100003.9927（P/A，5，8%）=39927光明公司现在一次存入50000元，作为今后公司5年的奖金，存款年利率8%。问：5年内平均每年可发多少奖金？因为：年金现值=年金折现系数所以：年金=年金现值/折现系数=50000/3.9927=12523元第72页/共105页2023/4/2273货币的时间价值光明公司现在一次存入67100元，作为基金，今后发放奖金，每年发10000元，存款年利率8%。问：此项基金可发放多少年？

36、折现率=年金现值/年金=67100/10000=6.710（8%，n年）查表，n为10年。第73页/共105页2023/4/2274货币的时间价值光明公司现在一次存入70236元，10年内每年发放奖金10000元，问：银行存款年利率至少应为多少？折现率=70236/10000=7.0236查表，I=7%第74页/共105页2023/4/2275货币的时间价值例6：5年后购房需50000元，年利率10%，那么，从现在起，每年应存入多少钱？年金终值=年金年金终值系数年金=年金终值/年金终值系数=50000/6.1051=8190元第75页/共105页2023/4/2276第三节 收益法收益的基本概

37、念收益法的基本涵义收益法的应用前提收益法应用的基本原理收益法应用的基本程序收益法应用的基本形式对收益法适用范围的评价第76页/共105页2023/4/2277一、收益的基本概念收益的基本涵义是一定期间内收入超过费用的部分。但是在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点：第一、从资产种类上去认识如果将企业整体视作一项资产，则收益可以是企业的净利润或企业的净现金流量。如果是单项资产(如一幢建筑物)，则收益表现为该项资产单独带来的净利润或现金流量。第二、从时间上去认识资产评估中的收益是指资产的未来预期收益，而不是历史收益。所谓未来，既可以是有限期的，也可以是无限期的。第三，从继续使用假设去认识资产

38、只有在继续使用的前提下才会产生未来收益。第77页/共105页2023/4/2278一、收益的基本概念第四，从主、客观去认识资产评估中的收益指的是资产的客观收益，而不是资产目前的实际收益。客观收益是指排除了实际收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。实际收益则是在目前各种因素条件下实际取得的收益，它受到一些主观因素的影响（例如，经营者个人的能力大小、资本的多少等等），故又称为主观收益。第78页/共105页2023/4/2279二、收益法的基本涵义收益法指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。第79页/共105页2023/4/2280三、

39、收益法的应用前提1、被评估资产能够继续使用。2、资产的未来收益可以测算。3、资产的预期获利年限可以预测。4、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测。第80页/共105页2023/4/2281四、收益法应用的基本原理基本公式资产评估值=年收益额现值系数第81页/共105页2023/4/2282五、收益法应用的基本程序第一、收益预测第二、确定折现率（预期投资报酬率）市场比较法：取三个同类资产交易的投资报酬率的平均值资本资产定价模型：Rs=Rf+(Rm-Rf)加权平均资本成本法：R=（）*（1-T）R+（）RBVSVbswP33第82页/共105页2023/4/2283五、收益法应用的基本程序第

40、三、将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。第四、确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。第83页/共105页2023/4/2284六、收益法应用的基本形式运用收益法，确定收益额和折现率是十分重要的，而确定未来期限同样重要，在实际中，收益额与期限至少存在以下四种情况：(一)每年收益相同，未来年期无限即:稳定化收益法（年金化法）第84页/共105页2023/4/2285六、收益法应用的基本形式例2-8设某企业可以无限期持续经营，每年预期收益额为100万元，确定本金化率为4%。要求：试确定该企业持续经营下的评估值。被评估企业评估价值=100/4%=25

41、00（万元）第85页/共105页2023/4/2286六、收益法应用的基本形式（二）每年收益相同，未来期限有限基本计算公式为：例2-9设某企业尚可持续经营6年，每年预期收益额为10万元，确定折现率为4%。要求：试确定该企业在有限期经营假设下的评估值。企业评估价值=10（P/A，4%，6）=52.421（万元）第86页/共105页2023/4/2287六、收益法应用的基本形式（三）每年收益不同，未来年期无限若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。基本计算公式为：第87页/共105页2023/4/2288六、收益法应用的基本形式例2-10设某企业无限期持续经营，未来5年的收益额分别

42、为50万元、60万元、55万元、68万元、70万元。假定从第六年开始，以后每年收益额均为70万元，确定的折现率为4%，本金化率为5%。要求：试确定该企业的评估价值。第88页/共105页2023/4/2289六、收益法应用的基本形式评估步骤为：第一、确定未来5年收益额现值未来5年收益额现值=500.9615+600.9246+550.8890+680.8548+700.8219=48.075+55.476+48.895+58.126+57.533=268.105（万元）第89页/共105页2023/4/2290六、收益法应用的基本形式第二、确定第6年以后各年收益额的现值第6年以后各年收益额现值=

43、70/5%（P/F，4%，5）=1150.66（万元）第三、确定该企业的评估值企业评估价值=268.105+1150.66=1418.765（万元）第90页/共105页2023/4/2291六、收益法应用的基本形式（四）每年收益不同，未来年期有限基本计算公式为：第91页/共105页2023/4/2292六、收益法应用的基本形式例2-11设某企业尚可经营5年，每年预期收益额分别为160万元、140万元、135万元、120万元和110万元，确定折现率为6%。要求：试确定该企业的评估价值。企业评估价值=1600.9434+1400.8900+1350.8396+1200.7921+1100.7473

44、=150.944+124.6+113.346+95.052+82.203=566.145（万元）第92页/共105页2023/4/2293七、对收益法适用范围的评价1、优点通过预测未来收益，来折算资产的价值，评估结果合理，易于被评估结果使用者理解和接受。2、不足之处第一、在评估依据方面，主观分析判断的比重较大第二、某些资产所带来的收益难以单独计算。第三、在估测单项资产的收益时，要注意该项资产与其他资产的相互依存关系，要将所有资产共同创造的收益在各项资产中进行合理划分。这种划分是非常困难的，也难以划分得合理、准确。第93页/共105页2023/4/2294第四节 应用资产评估方法需注意的问题资产

45、评估方法的选择资产评估方法之间的关系第94页/共105页2023/4/2295资产评估方法的选择选择资产评估方法要考虑以下一些因素：资产评估目的资产评估目的制约着资产评估方法的选择。资产评估假设资产评估假设，一方面受到评估目的的制约，同时，它又制约着资产评估方法的选择。资产评估对象资产评估对象的确定，要受到评估目的和评估假设的制约。第95页/共105页2023/4/2296资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。资产评估方法的最适选择由于市

46、场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。资产评估方法的选择第96页/共105页2023/4/22971、与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲：2、受可搜集到的数据和信息资料的制约 成本法适宜评估成本法适宜评估可复制的资产可复制的资产专用资产专用资产单项资产单项资产收益法适宜评估收益法适宜评估资源性资产资源性资产无形资产无形资产整体资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产资产评估方法的选择第97页/共105页20

47、23/4/2298资产评估方法之间的关系资产评估方法之间的关系是指资产评估方法之间的替代性问题，也就是说，对某项资产，能否采用两种以上的方法同时进行评估。在特定的评估目的、评估假设和评估对象的情况下，资产评估方法的选择是唯一的，不具有替代性。第98页/共105页2023/4/2299附：资产评估方法综合举例资料：A企业有一台锅炉，已使用2年，现有两个方案可供选择：1、出售给B企业；2、A、B企业联营，联营企业设在A企业，A企业以锅炉出资。要求：根据上述两个方案，分别对锅炉进行评估。第99页/共105页2023/4/22100附：资产评估方法综合举例一、方案11、评估目的：资产转让2、评估假设：

48、继续使用假设；公开市场假设3、评估方法：市场法4、评估价值评估价值=全新参照物现行市价（1调整系数）成新率=100万元（1-10%）80%=72万元第100页/共105页2023/4/22101附：资产评估方法综合举例二、方案21、评估目的：企业联营2、评估假设：继续使用假设；公开市场假设3、评估方法：多种（1）收益法设锅炉每年收益额10万元，折现率8%，可使用10年，则：评估价值=10万6.7101(P/A,8%,10)=67.101万元第101页/共105页2023/4/22102附：资产评估方法综合举例（2）成本法评估价值=全新参照物现行市价（1调整系数）+运杂费+安装调试费成新率=100万元（1-10%）+2万+10万80%=81.6万评估价值=账面价值（资产评估时物价指数/资产购建时物价指数）成新率=80万(108/100)80%=69.12万第102页/共105页2023/4/22103附：资产评估方法综合举例结论：目的假设和对象假设和对象方法方法结果决决 定定决决 定定决决 定定第103页/共105页2023/4/22104本章内容到此结束谢谢大家！第104页/共105页2023/4/22资产评估学105感谢您的观看！第105页/共105页