资产评估师关注法律权属指导意见.pptx

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1、目目 录录一、评估对象法律权属指导意见概况二、以机器设备为例具体说明法律权属问题三、中外评估准则对评估对象法律权属关注 情况的比较第1页/共28页评估对象法律权属指导意见评估对象法律权属指导意见概况概况（一）制定指导意见的相关背景资产的价值与其法律权属状况有着密切关系，因此评估师在执业过程中应当关注评估对象法律权属状况。但评估师如何关注评估对象法律权属，以及关注后所承担的责任等问题长期以来在我国并不明确。由于特殊的历史背景和经济结构，产权不明晰的状况在我国经济生活中普遍存在。评估行业、委托方、新闻媒体、司法监管部门等对评估师是否应当对评估对象法律权属承担责任存在不同认识。两种极端观点评估师仅对

2、评估结果的合理性承担责任，不应对评估对象法律权属承担责任，因此无需关注评估对象法律权属 评估师不仅对评估结果的合理性承担责任，也需对评估对象的法律相对性承担责任 第一种观点会纵容甚至促使一些不法经济行为的发生，如当事人以不属于自己的资产申请抵押贷款或出资；第二种观点歪曲了资产评估的作用，夸大了资产评估的职能，扩大了评估师的责任 第2页/共28页评估对象法律权属指导意见评估对象法律权属指导意见概况概况在评估实践中，有些评估机构和评估人员超越执业能力和范围，不恰当地对评估对象法律权属发表意见，而一些评估业务的委托方或资产占有方等基于不正当的目的，有意将自己应承担的对提供资料真实性、合法性和完整性负

3、责的责任转移给评估机构。这种现象不仅影响了评估行业的健康发展，而且转移了公众注意力，淡化了追究委托方或资产占有方应对评估对象法律权属承担的责任，为一些不当经济行为提供了可乘之机，严重损害了公共利益。第3页/共28页评估对象法律权属指导意见评估对象法律权属指导意见概况概况（二）制定指导意见的目的主要目的是规范注册资产评估师的执业行为，明确评估各方当事人在评估对象法律权属方面的权利和义务，切实维护公共利益以及资产评估各方当事人的合法权益，并引导评估行业、委托方、评估报告使用者、新闻媒体和社会公众正确认识评估师，关注评估对象法律权属行为，正确认识资产评估的作用。（三）指导意见的主要内容 评估对象法律

4、权属，是指评估对象的所有权和与所有权有关的其他财产权利。第二条 第4页/共28页评估对象法律权属指导意见评估对象法律权属指导意见概况概况明确规定了评估师、委托方和相关当事人在评估对象法律权属方面的责任 委托方和相关当事方（主要指资产占有单位）委托资产评估业务，应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。第三条 注册资产评估师应当明确告知委托方和相关当事方，注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。注册资产评估师不得明示或暗示具有对评估对象法律权属确认

5、或发表意见的能力，不得对评估对象的法律权属提供保证。第五条第5页/共28页评估对象法律权属指导意见评估对象法律权属指导意见概况概况注册资产评估师应当知晓评估对象法律权属对评估结论有重大影响。注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露。第四条 注册资产评估师明知委托方和相关当事方提供虚假评估对象法律权属资料，不得承接评估业务。第八条对评估师在承接业务、执业和披露等环节关注评估对象法律权属做出了相应的规定 承接业务环节：注册资产评估师在接受业务委托前，有明确告知委托方及相关当事方提供真实、合法、完整评估对象法律权属等资料的义务，并在业务约定书中明确说明委托方和相关当事方

6、对此应当承担的责任。第六条第6页/共28页评估对象法律权属指导意见评估对象法律权属指导意见概况概况执行业务过程：注册资产评估师执行资产评估业务，应当对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承担验证评估对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。第九条评估披露环节：注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估师和委托方及相关当事方在评估对象法律权属方面的责任。第十条注册资产评估师应当在评估报告中描述评估对象法律权属及其资料来源、查验情况，并说明评估对象法律权属对评估结论的影响。第十一条 注册资产评估师应当将委托方和

7、相关当事方提供的评估对象法律权属资料及其资料来源、查验情况以及评估对象法律权属对评估结论影响的说明收入工作底稿。第十二条第7页/共28页评估对象法律权属指导意见评估对象法律权属指导意见概况概况披露环节重点关注：评估对象法律权属存在瑕疵状况或者不具有所有权的资产进行评估。指导意见明确规定评估师应当予以特别关注委托方和相关当事方所提供评估对象法律权属资料存在瑕疵，或委托方委托注册资产评估师对其不具有所有权的资产进行评估，注册资产评估师应当对评估对象法律权属予以特别关注，要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。注册资产评估师应当根据前述法律权属状况可能对资产评估结论和资产评估目的所对应

8、经济行为造成的影响，考虑是否承接评估业务。第七条注册资产评估师应当在评估报告中对评估对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。注册资产评估师以设定产权为前提对委托方不具有所有权的资产进行评估，应当对评估对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。第十一条第8页/共28页评估对象法律权属指导意见评估对象法律权属指导意见概况概况对特别关注条款的解释评估师应当根据具体情况作出适当的判断：如果评估对象的法律权属瑕疵状况或者所有权状况对评估结论和评估目的对应经济行为构成实质性重大影响，评估师应当拒绝接受委托；如果评估对象的法律权属瑕疵状况或者所有权状况对评估结论

9、和评估目的对应经济行为没有构成实质性重大影响，评估师可以接受委托，但在执行中业务中应当根据指导意见的有关规定予以恰当关注和充分披露。该指导意见自2003年3月1日起施行。准则体系中最早发布的指导意见第9页/共28页以机器设备为例具体说明法律权属问题序号序号评估对象评估对象权属证明资料权属证明资料1投资性股权、投资性股权、债权债权章程、合作协议、工商营业执照、验资报告、股票；章程、合作协议、工商营业执照、验资报告、股票；债券、借款合同债券、借款合同2设备、车辆、设备、车辆、船舶船舶合同、发票、车辆行驶证、船舶所有权证明合同、发票、车辆行驶证、船舶所有权证明3房屋房屋房产证或房地产证房产证或房地产

10、证4土地使用权土地使用权国有划拨土地使用权证、国有出让土地使用权证、集国有划拨土地使用权证、国有出让土地使用权证、集体土地所有权体土地所有权5矿业权矿业权探矿许可证、采矿许可证探矿许可证、采矿许可证6知识产权知识产权购买专利技术合同、协议和发明证书、专利证书、技购买专利技术合同、协议和发明证书、专利证书、技术购买协议、商标注册登记证、著作权证术购买协议、商标注册登记证、著作权证7存货存货发票、生产成本纪录发票、生产成本纪录8在建工程在建工程建设工程规划许可证建设工程规划许可证,建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设施工许可证建设施工许可证 9银行存款银行存款银行对账单，询证函银行对账单，询

11、证函评估对象的权属证明资料第10页/共28页以机器设备为例具体说明法律权属问题注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见第四条、第九条资产评估准则基本准则第二十四条：“注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明，注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。”资产评估准则机器设备第十九条：“注册资产评估师应当关注机器设备的权属，要求委托方或者相关当事方对机器设备的权属做出承诺。注册资产评估师应当对机器设备的权属相关资料进行必要的查验。”上述三项准则都提到要关注评估对象的法律权属并对评估对象的法律权属进行必要的查验或

12、说明 具体到机器设备评估对法律权属的关注，要从两个方面进行查验：一、查验机器设备购置时的付款凭证、购置合同和购置发票二、查验评估基准日评估对象机器设备是否还在企业固定资产账上第11页/共28页以机器设备为例具体说明法律权属问题1.查验机器设备购置时的付款凭证，购置合同和购置发票 查验购置发票的必要性(两个实例)福建华茂资产评估机构的评估师所举实例：几年前，一家企业委托华茂对该公司的一批价值数百万元的机器设备进行评估。但该企业只能提供该批机器设备的外文发票且没有进口设备的海关报关单。当时，福建省沿海地区走私活动比较猖獗，怀疑这批机器设备是走私的。该企业没有否认怀疑，其就是希望通过评估机构的评估达

13、到将走私机器设备合法化的目的，华茂拒绝了该项业务。后来该企业因走私这批机器设备受到了查处。因为在执业时坚持有关程序标准，评估机构避免了被查处的风险。如果该批机器设备被海关部门没收，或海关部门对该批机器设备补征关税并进行罚款，那么其价值也不是当时能评估得出的价值。由此看出，发票是否合法不仅关系其法律权属，还将对其评估价值产生重大影响。第12页/共28页以机器设备为例具体说明法律权属问题另一实例：2004年，该评估师参与全国资产评估行业自律检查时，曾经看到一份以机器设备作为投资的资产评估报告。评估对象只有一台机器设备，评估价值大约两干多万元，作为权属依据的是20多张普通发票。而有能力生产一台价值两

14、千多万元机器设备的生产厂家不应开具普通发票(一般开具增值税专用发票)，而且也不应该是20多张发票。很大的可能是委托方从市场上购置了假发票，而当时市场上假发票面额比较低，所以才开了20多张发票。如果根据这一机器设备的评估报告出具成立新公司的验资报告，这家新公司将来如果出了问题，签字的注册资产评估师也会有责任。第13页/共28页以机器设备为例具体说明法律权属问题此外，在市场中，一些机器设备根据供需状况，有时可能供不应求，有时也可能供过于求。当机器设备供过于求时，购置人可能只需支付少量购置款项甚至不需付款，出售人就可能会先允许购置人使用该机器设备，甚至可能会先开具发票。如果没有查验付款凭证和购置合同

15、，就无法了解机器设备的真实价值，因为这时机器设备的权属是不完整的。查验付款凭证和购置合同的必要性 现在市面上假发票较多很难判断真假，此时除了将查验发票作为判断机器设备权属的重要依据之外，还应查验机器设备的付款凭证和购置合同需要查验机器设备付款凭证和购置合同的，最典型是属于融资租赁的机器设备，如不去查验相应的融资租赁合同，就不会发现该机器设备融资租赁的性质一些委托方向评估机构提供的机器设备清查明细表中并没有将融资租赁设备单列。这时评估人员如果不去查验相应的融资租赁合同，评估结论将是错误的。第14页/共28页以机器设备为例具体说明法律权属问题2.查验评估基准日机器设备是否还在企业固定资产账上 例如

16、：对一家企业一批机器设备进行以抵押贷款为目的的价值评估。经查验后发现委托评估的机器设备中有相当一部分已经作为该企业拟成立的一家新企业的投资。由于新成立的企业就设在该企业的厂区内，如果进行现场勘查，这些机器设备也是都能看得到的。如果只查验委托评估的机器设备的购置发票，付款凭证和购置合同，也都不会发现问题。但由于对所委托评估的机器设备是否还在委托方的固定资产账上进行了查验，才发现了问题。委托方出具了权属承诺函，评估机构是否需要对机器设备的法律权属资料进行必要的查验?资产评估准则基本准则第七条：”注册资产评估师执行资产评估业务，应当勤勉尽责，恪守独立，客观、公正的原则。针对该条款的释义中指出：“注册

17、资产评估师不可以使用敷衍的手段，规避应尽的努力”。第15页/共28页以机器设备为例具体说明法律权属问题“注册资产评估师可以要求相关当事人提供保证书或承诺函等文件。但是注册资产评估师必须保持必要的执业谨慎，不可以丧失其独立性。评估师不可以利用上述方式规避勤勉尽责义务。”这一条文解释也明确了在委托方和相关当事方出具了权属承诺函的情况下，注册资产评估师并不能因此而规避勤勉尽责的义务，仍然要对评估对象的法律权属进行必要的查验。小结：对所评估机器设备购置时的付款凭证、购置合同和购置发票以及评估基准日评估对象机器设备是否还在企业固定资产账上进行必要的查验，并不是对委托方和相关当事方提供的上述法律权属资料的

18、真实性、合法性和完整性提供保证或承担责任。如果委托方和相关当事方提供的上述法律权属资料不真实，但由于评估人员在评估报告中对查验情况予以了相关的披露，则不应当承担责任第16页/共28页中外评估准则对法律权属关注情况的比较（一）国外评估准则对评估对象法律权属的关注情况国际评估准则 国际评估准则（IVS，2007年第八版）中不仅在公认评估原则的基本概念、行为守则、准则等部分对评估对象法律权属关注事项进行了原则性规定，而且在国际评估指南部分中分别针对租赁权益评估、无形资产评估、动产评估、企业价值评估、采掘业评估等评估工作中应当关注的评估对象法律权属事项进行了更加系统和具体的规定。强调了评估对象的权利状

19、态会对资产价值产生重大影响，因此评估师应对评估对象的法律权属予以关注，并在评估报告中进行适当说明。第17页/共28页中外评估准则对法律权属关注情况的比较美国评估准则 美国专业评估执业统一准则（USPAP，2008-2009版）在其准则和准则条文以及包含咨询意见和常见问题在内的指南中，对不动产评估、不动产评估咨询、批量评估、动产评估、企业价值评估等不同类型评估业务的评估对象的法律权属问题均进行了详尽与严格的规定。明确要求评估师执行评估业务应当根据价值类型和定义、预期用途的需要，明确被评估资产的特征，其中包括资产的权益状态与相应的权利说明，并要考虑这些特征因素对资产价值可能产生的影响。英国评估准则

20、 RICS估价标准（RICS红皮书，2009第六版）对评估对象法律权属的关注与国际评估准则和美国评估准则相比较少，主要在其执业规范和指南的少量条文中有所体现。第18页/共28页中外评估准则对法律权属关注情况的比较（二）中国评估准则对评估对象法律权属的关注情况 中国评估准则对评估对象法律权属的关注事项较为重视，专门发布注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见对有关问题予以明确，而且该指导意见的有关规定还分散体现于中国评估准则基本准则、具体准则、指南以及其他指导意见的具体条文中。注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 明确委托方及相关当事方和评估师的责任 明确了评估的作用 明确了评估师如何关

21、注、如何恰当披露评估对象法律权属及其责任限制 第19页/共28页中外评估准则对法律权属关注情况的比较资产评估基本准则 资产评估准则基本准则的第二十四条：“注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。”资产评估具体准则 评估报告不动产业务约定书工作底稿无形资产机器设备珠宝首饰评估程序评估报告的第十八、二十一、二十六和二十九条；评估程序的第十九条；业务约定书的第十六条；工作底稿的第十一条；无形资产的第十四、十八、二十一和三十一条；机器设备的第十九条；不动产的第九条、十四、十

22、八和四十三条；珠宝首饰的第十三条和第二十六条。均提到评估师应关注评估对象的法律权属，并对评估对象的法律权属进行必要的查验或说明。并且这些规定可能涉及到评估师承接业务、执业和披露等的不同环节。第20页/共28页中外评估准则对法律权属关注情况的比较资产评估指南以财务报告为目的的评估指南（试行）第十七条：“注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当与委托方进行充分协商，明确评估对象，并充分考虑评估对象的法律、物理与经济等具体特征对评估业务的影响。”企业国有资产评估报告指南对评估对象法律权属关注事项的规定相对而言较为详尽，尤其是其中第十四条、第十七条、第二十二条和第二十六条对权属关注的主要内容

23、规定比较具体。例如：第十七条规定，“评估报告应当说明本次评估业务所对应的经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价等依据。”其中对权属依据又有具体详尽的解释。第21页/共28页中外评估准则对法律权属关注情况的比较金融不良资产评估指导意见（试行）第十一条，投资性房地产评估指导意见（试行）第十一条和第二十六条，专利资产评估指导意见（试行）第十二条、第十四条、第十七条、第十八条、第二十一条和第三十七条，也都规定评估师应关注评估对象的法律权属，并对评估对象的法律权属进行必要的查验或说明。其中，专利资产评估指导意见（试行）进一步对专利资产权益的内容、关注事项以及可能影响专利价值因素的分析等内容予以详细说明

24、。资产评估指导意见由此可见，中国评估准则对评估对象法律权属关注事项的规定贯穿于整个评估准则体系。这些规定的共同之处在于，都要求评估师应关注评估对象的法律权属，对评估对象的法律权属进行必要的查验或说明，同时不得对评估对象的法律权属提供保证。第22页/共28页中外评估准则对法律权属关注情况的比较（三）中外准则的比较共同点均对评估对象的法律权属给予了一定关注。可见，关于评估对象法律权属关注事项的重要性已获得评估准则的普遍认同。评估对象法律权属的关注问题在不同评估准则中的覆盖范围都比较广泛。不同评估准则在对评估对象法律权属的关注内容上，都强调评估师应对评估对象的法律权属进行适当关注和开展必要的查验工作

25、，同时须考虑其权属状态对资产价值可能产生的影响，并在评估报告中予以适当的说明和披露。第23页/共28页中外评估准则对法律权属关注情况的比较不同点关注程度法律责任关注内容在对评估对象法律权属关注的重视程度方面。中国评估准则的重视程度最高，国际评估准则和美国评估准则次之，英国评估准则最弱。究其原因，中国的特殊国情要求评估准则对评估对象的法律权属应给予格外的关注。中国专门发布了注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见，并且有关规定已贯穿于整个评估准则体系，意在对相关问题予以明确。而英国对评估对象法律权属的关注相比其他准则较少，主要是源于该准则对“假设”概念的引入与使用，某种程度上减少了RICS估价

26、标准对评估对象法律权属进行直接关注的条文数量。第24页/共28页中外评估准则对法律权属关注情况的比较在对评估对象法律权属关注的具体内容方面。在具体的准则、指南或指导意见中，存在关注内容的系统与详尽程度的差异。国际评估准则和美国评估准则在指南等部分对评估对象法律权属关注内容的规定更加系统和具体，与实务结合更加紧密。而中国评估准则中，除企业国有资产评估报告指南和专利资产评估指导意见（试行）重点结合了企业国有资产评估与专利资产评估的资产特点，对评估对象法律权属关注的具体内容与可能影响资产价值因素的事项分析提出了更加明确和详细的要求以外，其他评估业务指南或指导意见中的类似规定还主要限于原则性规定，与评

27、估实务联系的紧密性与实用性较为欠缺。在对评估对象法律权属关注的法律责任方面。中国评估准则的明确程度最高，国外评估准则对法律责任的有关说明则相对弱化。例如，中国评估准则的注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见明确规定评估师应承担对评估对象进行必要查验以及对法律权属的瑕疵恰当披露的责任，但不需承担对评估对象法律权属资料验证与确认的责任。而类似责任事项在国际评估准则、美国评估准则与英国评估准则中未明确规定。第25页/共28页中外评估准则对法律权属关注情况的比较总结：总体看来，中外评估准则对评估对象法律权属关注事项的相关规定，既表现出明显的共性，又存在着一定的区别，应相互借鉴。其中，中国评估准则立足国情，对评估对象法律权属关注事项的重视程度最高，相关规定贯穿于整个评估准则体系的完整性最强，对评估师执业法律责任的明确程度也最高。但是，与国外评估准则相比，中国评估准则对评估对象法律权属关注的具体内容不够系统与详细，与评估实务联系的紧密性与实用性有待进一步加强。第26页/共28页第27页/共28页感谢您的观看！第28页/共28页