土地储备开发.ppt

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1、 土地储备开发土地储备开发主要内容主要内容 3.1 土地土地储备开开发准准备工作工作 3.2 土地土地储备开开发行政行政审批批 3.3 土地土地储备开开发实施与交付施与交付 1 土地储备开发准备工作土地储备开发准备工作1.1 土地土地储备开开发计划划编制与制与审查（1）土地）土地储备开开发计划划编制的指制的指导思想与原思想与原则v 指指导思想思想v 主要原主要原则w 规划先划先导原原则w 规模适度原模适度原则w 土地土地节约集集约利用原利用原则w 效益效益优先原先原则 w 政府主政府主导与市与市场化运作相化运作相结合原合原则（2）土地）土地储备开开发计划内容划内容v 年度年度储备土地土地规模模

2、v 年度年度储备前期开前期开发规模模v 年度末年度末结存土地存土地储备规模模v 年度年度储备土地供土地供应规模模v 年度年度储备土地土地临时利用利用计划划v 资金估算金估算v 计划划执行安排行安排（3）土地）土地储备开开发计划划编制与制与审查程序程序设区市由各区区市由各区县政府、园区管委会、大型企政府、园区管委会、大型企业集集团提出年度土地提出年度土地储备开开发计划；不划；不设区市或区市或县，由各，由各乡镇政府、园区管委会、大型政府、园区管委会、大型企企业提出年度土地提出年度土地储备开开发计划。将上述划。将上述计划在每年的下半年（一划在每年的下半年（一般在般在10月至月至11月）集中月）集中报

3、县、市国土局。、市国土局。国土局会同国土局会同计划、划、规划、建划、建设、财政、交通、政、交通、环保及当地人民保及当地人民银行等部行等部门提出提出计划草案和具体意划草案和具体意见并反并反馈给上上报计划划单位。位。原原计划划上上报单位位按按照照计划划草草案案和和具具体体意意见要要求求调整整计划划，并并报国土局国土局汇总。国国土土局局征征求求相相关关部部门意意见并并完完善善后后与与计划划管管理理部部门会会同同报县、市人民政府批准。市人民政府批准。经批批准准的的土土地地储备开开发计划划，由由国国土土局局下下达达给土土地地储备机机构构，非直非直辖市城市的土地市城市的土地储备开开发计划同划同时报上上级土

4、地管理部土地管理部门备案。案。1.2 土地土地储备开开发实施方案施方案编制与制与审查（1）土地）土地储备开开发实施方案施方案编制原制原则 系系统性原性原则 效益性原效益性原则 可行性原可行性原则（2）土地土地储备开开发实施方案施方案编制与制与审查程序程序 准准备工作工作阶段段 调查分析分析阶段段 方案方案编制制阶段段 审查报批批阶段段 确定开确定开发方向、目方向、目标和和规模；模；编制土地制土地储备开开发实施方案草案；施方案草案；土地土地储备开开发实施方案草案施方案草案论证；根据根据论证意意见对开开发实施方案草案施方案草案进行修改，最行修改，最终提出一个提出一个科学合理、切科学合理、切实可行、

5、可行、综合效益合效益较好的方案作好的方案作为土地土地储备开开发实施推荐方案施推荐方案。（3）土地土地储备开开发实施方案的主要内容施方案的主要内容 项目基本情况目基本情况 w 项目区域情况目区域情况w 现状地上物状况状地上物状况w 项目目规划情况划情况 w 项目背景目背景 编制依据制依据 w 法律法法律法规依据依据w 项目依据目依据 项目市目市场分析分析 w 宏宏观经济分析分析w 房地房地产市市场分析分析w 土地市土地市场分析分析w 区域市区域市场分析分析 土地土地储备开开发实施主要内容及开施主要内容及开发进度度 w 前期手前期手续的的办理理w 征地拆迁征地拆迁w 市政建市政建设 w 分期开分期

6、开发的大的大项目需要目需要对各分期开各分期开发地地块进行分期安排行分期安排 征地工作征地工作实施方案施方案w 征收土地征收土地现状状w 征地征地补偿方案（征地方案（征地补偿内容及内容及标准、征地准、征地补偿方式、方式、征地征地费用的支付方式）用的支付方式）w 征地征地补偿费用构成与用构成与测算算w 征地工作征地工作进度度计划划 拆迁工作拆迁工作实施方案施方案w 现状状调查统计w 拆迁拆迁补偿方案方案w 拆迁拆迁费用用测算算w 拆迁工作拆迁工作进度度计划划 市政建市政建设实施方案施方案w 市政市政规划划说明明w 管管线综合合w 实施要求施要求w 工程工程费用估算用估算w 开开发进度度计划划 土地

7、供土地供应方案方案w 土地供土地供应模式模式w 土地供土地供应计划划w 土地土地储备开开发深度深度w 储备开开发成本及入市交易底价的确定成本及入市交易底价的确定w 资金回收金回收计划划 w 投投资方案主要包括方案主要包括总投投资估算估算w 资金筹措方案金筹措方案w 出出让金估算金估算w 交易底价估算交易底价估算w 土地土地销售收入估算售收入估算w 现金流量和金流量和财务指指标分析分析 w 对于分期开于分期开发的的项目，目，还要做要做项目分期投目分期投资平衡分析平衡分析w注意注意交易底价估算交易底价估算与与土地土地销售收入估算售收入估算的区的区别 投投资方案方案 项目管理方案目管理方案v 建建设

8、计划管理划管理土地储备开发项目计划管理体系图v 项目目进度度计划管理划管理土地储备开发项目各环节衔接关系图 v 子子项管理管理w 项目目设计管理管理w 项目成本管理目成本管理w 项目目质量管理量管理w 项目目财务管理管理w 项目安全管理目安全管理w 项目目进度管理度管理w 项目目经营管理管理 重要事重要事项说明明w 提出提出项目中工作重点、方案目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案整措施及可能造成方案变化的因素化的因素w 最后将方案最后将方案编制依据文件附在方案最后，以制依据文件附在方案最后，以备方案方案审查1.3 土地土地储备开开发实施主体的确定施主体的确定（1）土地）土地储备开开发实施主

9、体的施主体的类型型土地土地储备中心自主开中心自主开发模式模式社会企社会企业项目管理模式目管理模式社会企社会企业带资开开发模式模式v综合合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过招招标方式确定土地方式确定土地储备开开发实施主体，具有如下施主体，具有如下优势：w 确保土地供确保土地供应制度的制度的实现w 利于政府利于政府对土地土地资源的宏源的宏观调控和供控和供应市市场的正确引的正确引导w 保保证土地土地储备开开发质量，控制土地量，控制土地储备开开发成本成本w 规范土地范土地储备开开发项目招投目招投标活活动，维护当事人合法当事人合法权益益w 引入引入竞争机

10、制，使房地争机制，使房地产市市场从源从源头上更加透明化、上更加透明化、专业化化w 让政府集中有限的人力物力去控制、政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一督土地一级开开发的的质量、量、进度和成本度和成本（2）土地）土地储备开开发实施主体的确定方式施主体的确定方式直接委托直接委托（一般适用于第一种开（一般适用于第一种开发模式，偶模式，偶尔也运用于也运用于第二种、第三种模式第二种、第三种模式）招投招投标（广泛运用于第二种、第三种模式）（广泛运用于第二种、第三种模式）v 土地土地储备开开发实施主体招投施主体招投标的流程主要有以下步的流程主要有以下步骤：w 前期准前期准备阶段段w 招投招投标阶段段 v

11、 通通过直接委托或招投直接委托或招投标确定土地确定土地储备开开发实施主体后，由土地施主体后，由土地 储备开开发主体与土地主体与土地储备开开发实施主体施主体签订土地土地储备开开发委委托托协议v 由土地由土地储备开开发机构自主开机构自主开发的的项目目则由政府批复由政府批复给土地土地储备中心即可，不中心即可，不签署署土地土地储备开开发委托委托协议（3）土地）土地储备开开发实施主体的施主体的职责土地土地储备开开发资金筹措金筹措土地土地储备开开发手手续办理理征地拆迁征地拆迁基基础设施建施建设 竣工竣工验收与成本核算收与成本核算 1.4 潜在潜在项目目实施主体施主体竞争者前期工作争者前期工作 v土土地地储

12、备开开发项目目如如果果确确定定采采用用第第二二种种或或第第三三种种模模式式进行行土土地地储备开开发实施施，对于于社社会会企企业来来说是是一一个个投投资机机遇遇，这些些准准备参参与与项目目竞争争的的企企业，称称之之为潜潜在在项目目实施施主主体体竞争者争者。v在确定在确定项目目实施主体前，施主体前，这些些竞争者需要完成的两争者需要完成的两项工作：工作：w 项目投目投资分析分析w 参与参与项目目竞争争2 土地储备开发行政审批土地储备开发行政审批2.1 建建设项目用地目用地预审（1）建）建设项目用地目用地预审概念与内容概念与内容 v建建设项目目用用地地预审，是是指指国国土土资源源管管理理部部门在在建建

13、设项目目审批批、核核准准、备案案阶段段，依依法法对建建设项目目涉涉及及的的土土地地利利用用事事项进行的行的审查。v建建设项目目用用地地预审管管理理办法法于于2009年年1月月1日日正正式式实施，施，这是建是建设项目用地目用地预审的的标准依据。准依据。v建建设项目用地目用地预审的主要的主要审查内容有：内容有：建建设项目目选址是否符合土地利用址是否符合土地利用总体体规划，是否符合国家供划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法地政策和土地管理法律、法规规定的条件；定的条件；建建设项目用地目用地规模是否符合有关建模是否符合有关建设用地指用地指标的的规定；定；建建设项目占用耕地的，目占用耕地的，补充耕

14、地初步方案是否可行；充耕地初步方案是否可行；征地征地补偿费用和用和矿山山项目土地复目土地复垦资金的金的拟安排情况；安排情况；经省省级以上人民政府批准的能源、交通、水利等基以上人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建施建 设用地需要改用地需要改变土地利用土地利用总体体规划的，划的，规划的划的调整方案及其整方案及其 对规划划实施影响施影响评估估报告等是否符合法律、法告等是否符合法律、法规的的规定。定。（2）建）建设项目用地目用地预审的原的原则 w 符合土地利用符合土地利用总体体规划划w 保保护耕地，特耕地，特别是基本是基本农田田w 合理和合理和节约集集约利用土地利用土地w 符合国家供地政策符合国

15、家供地政策（3）建）建设项目用地目用地预审申申报材料材料建建设项目用地目用地预审申申请表表建建设项目用地目用地预审申申请报告告项目立目立项批准文件批准文件单独独选址建址建设项目目拟选址位于地址位于地质灾害防治灾害防治规划确定的地划确定的地质灾灾害易害易发区内的，提交地区内的，提交地质灾害危灾害危险性性评估估报告告单独独选址建址建设项目所在区域的国土目所在区域的国土资源管理部源管理部门出具是否出具是否压覆覆重要重要矿产资源的源的证明材料明材料2.2 项目立目立项（1）项目立目立项申申请材料材料（2）项目目审查的内容与程序的内容与程序v在在实际的操作的操作过程中，一般是程中，一般是实施主体同施主体

16、同时递交建交建设项目用地目用地预审申申请和和项目立目立项申申请，然后由，然后由发展与改革委展与改革委员会向国土部会向国土部门发送送项目目办理用地理用地预审告知告知单，然后由国土部，然后由国土部门对建建设项目目用地用地进行行预审，并将，并将预审结果告知果告知发展改革委展改革委员会。会。2.3 规划意划意见申申报（1）控制性）控制性详细规划划调整整v 控控规调整的工作程序主要包括以下几个步整的工作程序主要包括以下几个步骤：w申申报材料准材料准备w预审与公示与公示w控控规调整整审查与与报批批w控控规调整整审批通知批通知书领取取（2）规划意划意见书办理理v 规划意划意见书办理程序的主要步理程序的主要步

17、骤有：有：w申申报材材料料准准备（包包括括申申报委委托托书、建建设项目目规划划许可可及及其其他他事事项申申报表表、对项目目的的相相关关批批复复及及规划划文文件件、法法律律法法规规定定其其他他需要需要报送的材料）送的材料）w申申报受受理理（由由规划划管管理理部部门的的受受理理科科室室对申申报材材料料进行行形形式式审查，同同时审查申申请事事项是否在本是否在本规划部划部门管理管理职责范范围内）内）w审查与与决决定定（首首先先由由规划划管管理理部部门委委托托测绘部部门钉桩勘勘界界，并并出出具具钉桩勘勘界界报告告；然然后后由由规划划管管理理部部门审查确确定定建建设用用地地及及代代征征城城市市公公共共用用

18、地地范范围和和面面积并并提提出出规划划设计要要求求，通通过审查的的项目目，由由规划管理部划管理部门颁发规划意划意见书）2.4 专业意意见征征询 v 交通影响交通影响评价价v 环境影响境影响评价价v 林木林木处理意理意见v 文物保文物保护意意见v 市政市政综合咨合咨询 2.5 征地拆迁征地拆迁报批批（1）征地）征地报批批v征地征地审批批环节一般分一般分为五个步五个步骤：征地方案公告征地方案公告 征地征地调查 征地征地补偿安置方案公告安置方案公告 征地听征地听证 征地征地报批批v狭狭义拆迁的行政拆迁的行政审批事批事项主要有：主要有：申申报年度拆迁年度拆迁计划划 申申报拆迁范拆迁范围暂停停办理相关事

19、理相关事项 开展拆迁招投开展拆迁招投标 拆迁入拆迁入户调查、测绘和和评估估 编制拆迁制拆迁补偿安置安置实施方案施方案 筹集拆迁筹集拆迁补偿资金及可金及可购安置房、拆迁裁决周安置房、拆迁裁决周转房房 申申办房屋拆迁房屋拆迁许可可证（2）拆迁）拆迁报批批3 土地储备开发土地储备开发实施与交付实施与交付 3.1 征地征地实施程序施程序（1）征地公告）征地公告（2）征地）征地补偿安置安置协议签订（3）征地）征地补偿安置安置费支付支付（4）地上物拆除与安置建）地上物拆除与安置建设（5）征地）征地扫尾事尾事项办理理3.2 征地征地补偿与安置的原与安置的原则与方式与方式（1）征地工作原）征地工作原则v公开公

20、正原公开公正原则v切切实维护被征地被征地农民合法民合法权益原益原则 v被征地被征地农民生活水平不降低，民生活水平不降低，长期生活有保障原期生活有保障原则 v征地工作跟踪征地工作跟踪检查原原则（2）征地）征地补偿的内容与的内容与标准准v根据根据土地管理法土地管理法的的规定，定，征收耕地的征收耕地的补偿费用用包括包括土地土地补偿费、安置安置补助助费以及以及地上附着物和青苗的地上附着物和青苗的补偿费。v一般来一般来说，各，各级国土国土资源部源部门需按要求确定年需按要求确定年产值标准、年准、年产值倍数、征地区片倍数、征地区片综合地价，以此合地价，以此为依据确定征地依据确定征地补偿标准。准。（3）被征地

21、）被征地农民安置的途径民安置的途径 v根据国土根据国土资源部源部关于切关于切实做好征地做好征地补偿安置工作的通知安置工作的通知 的的规定，定，被征地被征地农民安置途径包括民安置途径包括：w 农业生生产安置安置w 重新重新择业安置安置w 入股分入股分红安置安置w 异地移民安置异地移民安置 3.3 拆迁拆迁实施程序施程序（1）拆迁公告）拆迁公告（2）拆迁）拆迁补偿安置安置协议签署与署与补偿安置到位安置到位（3）拆迁裁决）拆迁裁决（4）强制拆迁制拆迁（5）拆除和拆迁档案整理）拆除和拆迁档案整理归档档3.4 拆迁工作原拆迁工作原则与方式与方式（1）拆迁工作原）拆迁工作原则v 维护社会社会稳定原定原则v

22、 符合城市符合城市规划原划原则v 有利于城市旧区改造有利于城市旧区改造v 有利于生有利于生态环境改善境改善（2）拆迁）拆迁补偿对象、范象、范围与方式与方式 v拆迁拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人象是被拆迁房屋及其附属物的所有人v拆迁拆迁补偿的范的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是些建筑物是 经合法程序建成的合法程序建成的v房屋拆迁房屋拆迁补偿方式包括：方式包括：w 货币补偿w 房屋房屋产权调换3.5 市政基市政基础设施建施建设（1）市政基）市政基础设施建施建设开工准开工准备v 土地土地储备开开发实施主体施主体组织专业人人员对市政建市政建设进行施工

23、行施工预 算，将算，将预算算结果作果作为招招标的的标底，通底，通过招投招投标方式方式选择市政市政 建建设施工、施工、监理理单位。位。v 土地土地储备开开发实施主体向建施主体向建设管理部管理部门申申办市政工程开工市政工程开工许 可可证。（3）市政基市政基础设施建施建设实施施v 场地平整地平整v 道路施工道路施工v 管管线施工施工（2）临时“三通三通”建建设 v 临时用路用路 v 临时用用电v 临时用水用水 3.6 土地土地储备开开发项目目验收收（1）内部）内部验收收（2）监理理验收收（3）正式）正式验收收 在在监理理验收收合合格格后后，土土地地储备开开发实施施主主体体向向土土地地储备开开发主体提出主体提出验收申收申请。正式正式验收收包括：包括：现场验收收 权属属验收收 资料料验收收 成本成本验收收v通通过上述四上述四项验收后，收后，验收收组出具出具验收意收意见，验收合格收合格项目目纳入土地入土地储备库或或直接直接组织入市交易入市交易；对于不合格于不合格项目，目，验收收组提提出出问题及解决方案，并明确解决期限，待改及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新后重新组织验收。收。