重庆公寓研究酒店公寓商务公寓豪宅公寓.pptx

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1、分众公寓趋势 重庆公寓市场，根据不同项目的具体地段地段、配套、规模、档次、配套、规模、档次等要素，目前呈现出4 4种发展方向种发展方向，分别为：单一型公寓、酒店式公寓、商务式公寓和综合服务型公寓。重庆公寓单一型公寓酒店式公寓商务式公寓综合服务型公寓社区单一型公寓社区单一型公寓独立单一型公寓独立单一型公寓单一型公寓又分为两种类型：一种是依托于大型住宅社区，完全作为提高社区档次、丰富社区物业类型而存在的公寓，这里称之为社区单一型公寓一种是具有地段优势，完全依赖于区域配套而项目本身体量较小、配套欠缺的小型公寓，这里称之为独立单一型公寓公寓分类：第1页/共64页分众公寓趋势单一型公寓酒店式公寓商务式公

2、寓综合服务型公寓社区单一型公寓社区单一型公寓独立单一型公寓独立单一型公寓公寓分类依据：住宅公寓依托于社区而存在的单纯用于居住用途的公寓依托于良好的地段和周边成熟的生活配套或商务环境而存在的，居住配套式的公寓单纯以居住为目的依托于自身或周边配套的酒店，或酒店式服务而纯在的公寓形式依托于自身或周边配套的写字楼，并作为写字楼的补充配套而存在得公寓形式多以城市综合体的形态呈现，通常内部配套完善，且产品、服务以高档次为目标第2页/共64页分众公寓趋势重庆公寓市场发展方向：20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年亚太商谷万达广场长江国际协信中心协信公馆协信城国汇中心

3、寰宇天下环球金融中心未来未来嘉陵帆影国际经贸中心 随着重庆城市形象的提升，国际都市定位的明确。重庆市场上的公寓产品正渐渐向国际化大都市所需求的高端公寓配套靠拢，而这种改变尤为明显的体现在了综合服务型公寓上。从2008年到2011年，重庆综合服务型公寓经历了从单纯的城市综合体公寓，到“齐全配套+品质产品+管理服务”集约型公寓的转变。也是重庆的综合服务型公寓，从形似到神似的巨大转变。第3页/共64页酒店公寓 单一产品商务公寓服务性公寓产品特点分析产品+功能产品+功能产品+功能+服务第4页/共64页单一公寓的特点 characteristics第5页/共64页公寓类型项目名所属区域所属板块位置单一式

4、公寓天奇渝中世纪渝中区解放碑周边商圈周围中驰领寓渝中区解放碑周边商圈周围协信阿卡迪亚MINI渝中区化龙桥板块次中心区大鼎第一时间渝中区袁家岗板块交通节点长帆江岸公馆渝中区化龙桥板块次中心区万科锦城渝中区大坪板块次中心区龙湖U城沙坪坝区大学城板块新区富力城沙坪坝区大学城板块新区海航新街口沙坪坝区烈士墓板块新区金阳易城时代沙坪坝区凤天路板块交通节点中渝爱都会渝北区龙头寺板块交通节点重庆国际家纺城渝北区回兴板块新区财信城市国际渝北区加州新牌坊板块交通节点上海城南岸区南坪板块商圈天怡碧桂苑南岸区南坪板块商圈周围两江壹号南岸区南滨路板块滨江康德城市风云九龙坡区石桥铺板块城市次中心华润二十四城九龙坡区杨家

5、坪板块商圈周围单一公寓区位特点渝中区的单一公寓市场发达，占据全市公园市场40%左右的份额。由于渝中区地域的特殊性，使得渝中区的公寓分布以一个中心，几个次中心的模式存在。第6页/共64页公寓类型项目名体量户型面积规划特点单一式公寓天奇渝中世纪6.9万方一居室、两居室 39-69m单体楼中驰领寓4.5万方三居室 90-102m单体楼协信阿卡迪亚MINI 6.3万方两居室 47-68平方大社区大鼎第一时间6.1万方单配、一居室、两居室 39-62m单体楼长帆江岸公馆7.1万方一居室、两居室 31-64m单体楼万科锦城63万方两居室、三居室、四居室 58-122m大社区龙湖U城59万方一居室 两居室

6、34-70m 大社区富力城71.8万方一居室 两居室 47-87m 大社区海航新街口6.2万方单配、一居室、两居室 39-62m单体楼金阳易城时代3.2万方单配 一居室 二居室 三居室 36-68m单体楼中渝爱都会30万方单配 二居室 38-58m大社区重庆国际家纺城42万方单配、三居室 20-50m大社区财信城市国际30万方一居室、两居室 46-87m大社区上海城17万方两居室、三居室、四居室 33-140m大社区两江壹号150万方两居室、三居室、89-122m大社区天怡碧桂苑3.5万方单配、一居室、两居室、三居室、30-70m单体楼康德城市风云6.6万方两居室、三居室 50-80m单体楼华

7、润二十四城191.6万方两居室、三居室38-144m大社区单一公寓产品特点单一式公寓以两种形式存在。大社区的公寓配套。（远离商圈的较大体量项目，公寓作为住宅群的配套/补充的方式存在。单体楼（商圈附近的小体量项目）。由于渝中区地域的特殊性，难以支撑大体量的项目。使得渝中区靠近解放碑商圈的单一公寓以单体楼的形式为主。第7页/共64页公寓类型项目名公寓装修装修标准价格综合价值体现单一式公寓天奇渝中世纪否/10400较差中驰领寓否待定待定/协信阿卡迪亚MINI是250012000较好大鼎第一时间否/8500一般长帆江岸公馆否/10000一般万科锦城是120011000较好龙湖U城是12008500较好

8、富力城是7500较好海航新街口否/6300较差金阳易城时代是待定待定/中渝爱都会否/11000较好重庆国际家纺城是160011000较好财信城市国际否/10500较好上海城否/11000较好天怡碧桂苑否/10000较差两江壹号是20000较好康德城市风云是2800待定/华润二十四城是2000精装14000、清水12000较好单一公寓价格特点以单体楼为表现形式的公寓为节约成本，回笼资金，多以清水公寓入市。价值表现方式较弱。而大社区的住宅配套公寓大都采取了精装的形式。价值表现更为成熟。销售速度和销售状况也更为理想。第8页/共64页单一式公寓个案分析基本信息项目名称阿卡迪亚MINI公馆地址渝中大坪高

9、九路虎头岩黄荆社13号（协信阿卡迪亚旁）体量75万方容积率3.49绿化率35.12%物业类型高层 住宅物业情况MINI公馆共17层，下面三层为商业，4-17层为精装住宅。依托协信阿卡迪亚的别墅、大户型高层和别墅存在。大社区中的精装小高层，是阿卡迪亚mini公馆的最大卖点。第9页/共64页项目阿卡迪亚mini公馆最近开盘时间2011.3.20在售部分阿卡迪亚mini公馆整栋，共17层，每层2梯11户，精装部分为4-17层，共154套户型面积1号房：2室2厅1卫1厨 51.93平方2号房：2室2厅1卫1厨 54.6平方3号房：2室2厅1卫1厨 68.71平方4号房：2室2厅1卫1厨 59.66平方

10、5.6.7.8号房：2室2厅1卫1厨 47.04平方价格11500/平方起，均价12000/平方销售状况68m两室率先售完，其他户型销售状况差不多周销售量100套，占总量的3分之二单一式公寓项目在依托于大社区的时候价值体现较好，相对于大社区的大户型，此类项目的总价较低，销售速度良好。客户群体最为看重的也是大社区的舒适度和宽阔感以及优秀的社区配套和景观资源。本项目以单体楼的形式存在，缺乏广阔的社区资源，价值表现相对较差，因此不建议做成单一住宅式公寓。单一式公寓个案分析第10页/共64页单一式公寓总结单一式公寓以两种形式存在。大社区的公寓配套。（远离商圈的较大体量项目，公寓作为住宅群的配套/补充的

11、方式存在。单体楼（商圈附近的小体量项目）。由于渝中区地域的特殊性，难以支撑大体量的项目。使得渝中区靠近解放碑商圈的单一公寓以单体楼的形式为主。以单体楼为表现形式的公寓为节约成本，回笼资金，多以清水公寓入市。价值表现方式较弱。而大社区的住宅配套公寓大都采取了精装的形式。价值表现更为成熟。销售速度和销售状况也更为理想。第11页/共64页酒店式公寓的特点 characteristics第12页/共64页区位状况公寓类型项目名称区域板块位置酒店式公寓观音桥COSMO江北区观音桥中心商圈东原1891南岸区南滨路板块滨江南滨国际南岸区南滨路板块滨江长安锦绣城渝北区加州新牌坊板块次中心区北城国际中心渝北区加

12、州新牌坊板块次中心区国际社区南岸区南滨路板块滨江酒店式公寓多集中于城市次中心区或滨江沿线，江景房的核心价值使得整个酒店式公寓价值感提升。因此地段价值对此类项目影响颇深。第13页/共64页公寓类型项目名称总体量户型面积规划特点酒店式公寓东原189130万方单配、一居室、两居室 30-60m公寓+住宅南滨国际8.1万方一居室、两居室 30-60m公寓+住宅长安锦绣城66万方单配、一居室36.5-52.08酒店+公寓+住宅北城国际中心43万方一居室、两居室、三居室 34-122m酒店+公寓+写字楼国际社区230万方两居室、三居室 70-112m酒店+公寓+住宅酒店式公寓以酒店式服务或酒店配套为卖点，

13、自带或周边带酒店。酒店式差异化服务使得客户的尊崇感提升；酒店式公寓通常也依附于大型社区，作为配套存在，与社区单一型公寓不同的是，酒店式公寓具有酒店或酒店式服务配套。酒店式公寓产品特点第14页/共64页项目名是否装修装修标准售价东原1891是3000根据朝向，价格13000-26000南滨国际是/根据朝向，价格9000-16000长安锦绣城是2000清水11000，精装13000北城国际中心否/9900国际社区否/8500观音桥COSMO是3500清水14000、精装17000酒店式公寓价格特点酒店式公寓多依托优良的景观，景观的差异是影响售价的最大因素。第15页/共64页酒店式公寓个案分析东原1

14、891项目基本经济指标开发商重庆东原地产房地产开发有限公司占地（）72618地址南岸南滨路80号(喜来登酒店旁)建面（）299740建筑设计美国RTKL国际有限公司容积率 4.13物业管理重庆新东原物业管理公司绿化率 30.50%物管费元/3.8元覆盖率建筑类型 现代风格总户数 950户栋数 2栋车位数 1474个总层数 7号:27层 9号:32层车位比 1:1.25均价元/20000开盘日期 2010年4月配套餐饮、酒店、休闲、影院、百货、超市、公园、医疗、内部商业。第16页/共64页户型配比户型配比户型面积单配20-4050%一室一厅6030%其他10020%酒店式公寓个案分析东原1891

15、 东原1891定位为江景豪宅，面向全国的城市高素质人群，客户群体为30-40岁的中年人。大部分为投资客户,少部分自住客户，在户型 设计上强调其舒适性，单配和一室一厅的户型设计合理紧凑,满足消费者的日常居住。也迎合了投资客的需求。外地客户以北京、上海等发达城市的度假为主，本地客户以南坪周边的厂矿老板和企业中高层为主。置业目的都是看中了稀缺的江景资源。户型和客户情况第17页/共64页酒店式公寓个案分析东原1891项目整体环境和产品线分析 项目 容积率 产品线东原18914.13公寓、观景住宅项目主要依托周边环境，正面朝江，门前即是南滨烟雨公园，地段占有绝对优势，其打造的南滨路唯一的商业街区，稀缺性

16、是其他项目不可类比的，项目自身绿化环境尚有欠缺，但他依托大得天独厚的自然环境，依然风景独好。产品以商业、办公为主，住宅为辅，商业由东原地产自己持有。第18页/共64页1、地段：地段处于南滨路核心位置海棠溪，该项目的无与伦比的绝对地位优势，极佳的观江效果。2、得天独厚的自然优势：依托自然景观，天赋江景美景，观江面视野开阔。门前即是烟雨公园。3、户型：户型紧凑合理，80%户型可以观江，侧江效果都可以达到正江的观望效果4、园林景观：东南亚风格，园林景观精致，注重细节，让整个项目透露出渡假的东南亚风情。5、品牌：东原实力品牌开发商，取得客户信任。6、配套：依托喜来登酒店，客户尊崇感提升。酒店式公寓个案

17、分析东原1891项目整体可诉求的卖点分析第19页/共64页酒店式公寓总结酒店式公寓多集中于城市次中心区或滨江沿线，江景房的核心价值使得整个酒店式公寓价值感提升。因此地段价值对此类项目影响颇深。酒店式公寓以酒店式服务或酒店配套为卖点，自带或周边带酒店。酒店式差异化服务使得客户的尊崇感提升酒店式公寓多依托优良的景观，景观的差异是影响售价的最大因素。客户群体为30-40岁的中年人。大部分为投资客户,少部分自住客户，在户型 设计上强调其舒适性。第20页/共64页商务式公寓的特点 business第21页/共64页商务式公寓的区位状况公寓类型项目名称区域板块位置商务式公寓渝开发新干线渝中区两路口板块次中

18、心区名流公馆渝中区解放碑周边滨江创汇首座渝中区解放碑中心商圈佰度SOHO渝北区加州新牌坊板块次中心区君悦世纪渝北区加州新牌坊板块次中心区九街高屋江北区观音桥中心商圈观音桥COSMO江北区观音桥中心商圈新天泽国际广场大渡口区大渡口中心商圈南方东银ARC中央广场沙坪坝区沙坪坝中心商圈协信城立方沙坪坝区大学城板块新区商务式公寓多集中于商务式公寓多集中于城市中心商圈、次中心区和新兴板块城市中心商圈、次中心区和新兴板块第22页/共64页商务式公寓的产品情况公寓类型项目名称总体量户型面积规划特点商务式公寓渝开发新干线约4万方43-66写字楼、商务公寓名流公馆0.66万方36-88住宅、写字楼、公寓创汇首座

19、约4.5万方30-77写字楼、商务公寓佰度SOHO1.4万方23-80写字楼、商务公寓君悦世纪约3万方40写字楼、LOFT商务公寓九街高屋2.5万方20-50写字楼、商务公寓观音桥COSMO4万方29-64写字楼、LOFT商务公寓新天泽国际广场约5万方精装28-80非精装35-396写字楼、商务公寓南方东银ARC中央广场7万方26-42住宅、写字楼、公寓协信城立方1.8万方53-97住宅、酒店、写字楼、商业、公寓1.包含商务式公寓的项目通常总规模较小，多在5-10万方左右2.项目由于其体量有限，配套较单一，但均含有写字楼配套3.公寓部分也可作为写字楼的补充，用于办公。第23页/共64页商务式公

20、寓的价格情况公寓类型项目名称是否精装 精装标准（元/）售价（元/）销售情况商务式公寓渝开发新干线否/未售名流公馆有/未售创汇首座有300019000在售佰度SOHO否/未售君悦世纪否/未售九街高屋否/17000告罄观音桥COSMO均有3000精装17000非精装14000在售新天泽国际广场均有/精装11000非精装未售在售南方东银ARC中央广场均有/精装12000非精装未售在售协信城立方/未售1.从目前在售的商务式公寓中可以看出，完全采用精装的公寓占少数，而大部分商务式公寓为了体现其办公功能不精装，或精装、非精装均有。2.从价格上来看，由于商务式公寓多集中于商圈内，所以价格较高，普遍上万。第2

21、4页/共64页创汇首座项目区位渝中区解放碑CBD新华路388号（步行至解放碑心仅需五分钟）楼层数：38层公寓30,246写字楼23,553商场20,992写字楼层高4.8m-5.7mL32-L33设备层L10-L31公 寓L4-L9 写字楼B1-L3 商 场B3-B2 车 库第25页/共64页创汇首座项目名称创汇首座项目地址渝中解放碑CBD新华路388号占地面积5000总体量占地5000 总体量8.6万方物业类型写字楼、公寓、商业容积率17.3绿化率10%规划设计王董国际主笔设计物管公司戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司经济指标第26页/共64页创汇首座项目名称创汇首座总户数384户户型面积单

22、间配套 35-37一居室 46-77二居室 68价格19000元/销售状况大户型一居室首先卖完目前仅剩30-55小户型精装公寓展示投资性的单间配套和一居室为主力户型，且面积跨度较大左图为73一居室户型第27页/共64页创汇首座精装公寓展示第28页/共64页商务式公寓总结1.1.商务式公寓多集中于城市中心商圈、次中心区和新兴板块商务式公寓多集中于城市中心商圈、次中心区和新兴板块2.2.商务式公寓体量较小，通常在商务式公寓体量较小，通常在5-105-10万方，以一栋写字楼，一万方，以一栋写字楼，一栋公寓的物业形式为主。且公寓可作为写字楼的补充栋公寓的物业形式为主。且公寓可作为写字楼的补充3.3.多

23、数商务式公寓采用清水，或精装加清水的模式。其原因在多数商务式公寓采用清水，或精装加清水的模式。其原因在于商务式公寓大都作为写字楼的补充，可用作办公也可用作于商务式公寓大都作为写字楼的补充，可用作办公也可用作居住。居住。4.4.商务式公寓多集中于商圈中心地带，价格较高商务式公寓多集中于商圈中心地带，价格较高第29页/共64页综合服务型公寓的特点 service第30页/共64页综合服务式公寓的区位状况公寓类型项目名称区域板块位置综合服务式公寓寰宇天下江北区江北嘴板块滨江协信城南岸区南坪板块商圈环球金融中心渝中区解放碑中心商圈国汇中心南岸区南坪板块商圈亚太商谷南岸区南坪板块商圈万达广场南岸区南坪板

24、块商圈协信公馆渝中区解放碑周边滨江协信中心江北区观音桥中心商圈嘉陵帆影国际经贸中心渝中区化龙桥板块滨江综合服务式公寓多集中于综合服务式公寓多集中于城市中心商圈和滨江沿线城市中心商圈和滨江沿线第31页/共64页综合服务式公寓的产品情况公寓类型项目名称公寓体量户型面积规划特点综合服务式公寓寰宇天下3.8万方四居室 220住宅+写字楼+酒店+公寓+商业协信城3.8万方一居室到整层45-1200住宅+写字楼+酒店公寓+中心商业步行街环球金融中心约4万方/写字楼+酒店+公寓+奢侈品商场国汇中心约4万方1600整层酒店 1/4起售写字楼+凯宾斯基酒店亚太商谷3.5万方一居室 31-39住宅+写字楼+城市公

25、寓+商务公寓+酒店公寓万达广场1.8万方一居室、两居室28-51住宅+写字楼+五星级酒店+公寓协信公馆约1.6万方一居室、两居室、三居室 38-207住宅+涉外行政公寓协信中心约2.4万方一居室 35-53写字楼+酒店+公寓+奢侈品商场嘉陵帆影国际经贸中心约5万方/写字楼+超五星酒店+购物中心+服务公寓1.综合服务式公寓通常体量较大，均在10万方以上2.综合服务式公寓大都同时配套酒店、写字楼和商业3.综合服务式公寓由于其大体量、齐全的配套和奢侈的档次，通常为区域内地标式建筑4.配套国际知名物业管理公司第32页/共64页综合服务式公寓的价格情况1.从目前在售项目的价格可以看出，服务性公寓的价格是

26、整个公寓市场价格的顶端，普遍往高端和奢侈方向发展；2.服务式公寓通常采用精装修，且精装标准平均在3000元/左右公寓类型项目名称是否精装 精装标准（元/）售价（元/）销售情况综合服务式公寓寰宇天下是25000在售协信城均有300017000在售环球金融中心/未售国汇中心是300019000在售亚太商谷是/10600告罄万达广场是/9000告罄协信公馆均有3500精装25000非精装15000在售协信中心是200015800告罄嘉陵帆影国际经贸中心/未售第33页/共64页代表案例长江国际项目名称长江国际项目地址中国.重庆.南滨路(海底世界旁)占地面积12170总体量15万方物业类型写字楼、超五星

27、级酒店、公寓、会所开发公司重庆迅升房地产开发有限公司物管公司戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司物管费16元/第34页/共64页长江国际精装公寓展示项目立面用材大堂面积与挑高电梯配置层高与过道车位空调配置智能化长江国际高级涂料、石材约100挑高6.8m通力，3部客梯，2.5m/s，层梯比10层高：3.6m电梯厅：3m过道：2m约150个每100车位数：0.45每户独立冷暖分体空调机（海尔）楼宇24小时监控系统、车库闭路监视系统、综合布线系统、可视对讲系统长江国际套内99.24平米项目户型套内面积（）套数比例均价（元/）主力总价（万元）长江国际1室1厅1卫 4712947%160007511015

28、82061室1厅1卫 653613%1室2厅2卫 763613%1室2厅2卫 996523%2室2厅3卫19273%定制豪宅 353-37941%第35页/共64页长江国际精装公寓展示装修标准装修材料代表品牌均价（元/）约3000元/精装标准TOTO、日立、BOSCH、LADNWELL、SMARTKEY、HAFELE、西门子、GROHE高仪、欧派、方太16000第36页/共64页长江国际客户分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%置业目的80%20%投资自住0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%客户来源70%30%本地外地长江国际公寓客

29、户主要以投资为置业目的，且主要以本地客户为主，以上客户中的本地客户包含重庆市区客户及重庆区县客户第37页/共64页纯粹性对居住私密性极其敏感；担心楼宇人员杂乱，希望楼宇是纯居住物业；安全性对楼宇安全性要求高，希望公寓能提供良好的安防系统和24小时安保服务，保证居住的安全性；品质感对楼宇形象有一定要求，多选择离工作地点较近的公寓，公寓装修品质要求高，装修用材偏好知名品牌，家具、家电等配置齐全，喜欢简洁质感而色彩搭配协调的装修，外境人士要求预留安装卫星电视接收器的位置；服务好希望物管在提供常规物业服务的同时，能提供洗衣、送餐、保洁等增值服务；配套全希望公寓内或周边有健身、养生以及娱乐配套设施，偏好

30、会所，既可健身锻炼，也可以认识新朋友。服务式公寓客户需求分析第38页/共64页服务客户主要需求点其他配置及装修安保配套户型平面布局是否合理卫生间尺度是否大气，主卫浴缸是否可观风景厨房设计是否合理，尺度是否足够大楼宇的居住纯粹性，是否全为住家用途楼宇安保设置是否先进物业门窗是否牢固、安全项目内是否有会所配套项目周边是否有餐饮娱乐配套公共部分装修用材用料和档次（包括立面、大堂入户门、入户大堂、电梯厅、走道、电梯等）室内部分装修用材用料和档次（入户门、客厅卧室的天地墙、卫生间、厨房等）项目的安保服务程度项目的增值服务有哪些（是否提供保洁、洗衣、送餐等服务）物业内家具家电是否配备齐全是否能观看卫星电视

31、项目周边交通是否便捷服务式公寓客户需求第39页/共64页综合服务式公寓总结1.1.综合服务式公寓多集中于城市中心商圈和滨江沿线综合服务式公寓多集中于城市中心商圈和滨江沿线2.2.综合服务式公寓体量较大，通常综合服务式公寓体量较大，通常1010万方以上，以集合写字楼、万方以上，以集合写字楼、酒店、商业、住宅的城市综合体为主酒店、商业、住宅的城市综合体为主3.3.多数综合服务式公寓采用高档精装档次，聘请品牌物管公司，多数综合服务式公寓采用高档精装档次，聘请品牌物管公司，崇尚奢侈的城市生活享受崇尚奢侈的城市生活享受4.4.由于综合服务式公寓的地段和产品等因素，其价格往往为区域由于综合服务式公寓的地段

32、和产品等因素，其价格往往为区域公寓市场价格顶点。公寓市场价格顶点。第40页/共64页对比分析单一型公寓商务式公寓综合服务型公寓酒店式公寓第41页/共64页公寓类型区别地段：地段：独立单一型公寓商务式公寓综合服务型公寓配套：配套：酒店式公寓商务式公寓综合服务型公寓档次：档次：综合服务型公寓各类型公寓对地段、配套、规模、档次地段、配套、规模、档次等四个要素的依赖程度：规模规模：社区单一型公寓综合服务型公寓酒店式公寓第42页/共64页公寓类型区别1.从以上各种公寓的决定因素分析可以看出，综合型服务式公寓须兼具兼具地段、配套、规模和档次等四四大要素大要素，打造难度非常高；2.对于商务式公寓和酒店式公寓

33、而言，商务式公寓主要注重项目所处地段和写字楼的配套，而酒店式公寓则注重社区规模和酒店或服务的配套，相对于综合服务式公寓，这两种类型的公寓打造难度较低，但必须具有地段、配套、规模地段、配套、规模等相关条件；3.对于单一型公寓而言，社区型公寓仅需要依附于规模较大的社区，而独立型公寓则只需要地段。打造难度是几类公寓中最简单的。就本项目情况来看，如果选择单一型公寓，则只能选择打造独立单一式公寓，但就市场反应而言，社区型公寓的接受度明显高于独立型公寓社区型公寓的接受度明显高于独立型公寓。第43页/共64页 精装项目价格 price第44页/共64页项目名称 板块总体量公寓装修精装标准单价龙湖U城大学城板

34、块59万方是12008500协信阿卡迪亚MINI化龙桥板块6.3万方是250012500重庆国际家纺城回兴板块42万方是160011000长安锦绣城加州新牌坊板块 66万方是2000清水11000，精装13000南方东银ARC中央广场沙坪坝中心20万方是160012000观音桥COSMO观音桥中心5.1万方是3500精装17000、非精装14000协信城南坪板块46万方是300017000国汇中心南坪板块14.3万方是300019000万达广场南坪板块78万方是1200-15009000中渝都会首站 加州新牌坊板块 14万方是120012000协信中心观音桥中心15.2万方是200015800

35、创汇首座解放碑8.6万方是300019000万科锦程大坪63万方是120011000现有精装项目对外公布价格第45页/共64页现有精装项目对外公布精装价格观音桥COSMO协信城国汇中心创汇首座协信阿卡迪亚MINI长安锦绣城协信中心南方东银ARC中央广场重庆国际家纺城龙湖U城、万科锦程、中渝都会首站万达广场1500元以下1500-2500元2500元以上 豪装拎包入住 配部分家电 实用装修第46页/共64页厨房配置地面300*300防滑砖灶具品牌FOTILE（方太）墙面立邦或同档次乳胶漆抽油烟机品牌FOTILE（方太）顶部防水石膏板吊顶热水器品牌HAIER（海尔）橱柜品牌龙湖自主研发定制成品高档

36、综合收纳橱柜冰箱品牌/水槽品牌MOEN（摩恩）微波炉品牌/卫生间配置地面防滑砖洁具品牌TOTO（东图）墙面墙砖浴缸品牌/顶部铝扣板吊顶浴霸品牌未知品牌台盆品牌TOTO（东图）插座品牌奇胜或同档次品牌龙头、花洒品牌MOEN（摩恩）照明控制品牌欧普或同档次品牌精装参考-实用主义龙湖U城第47页/共64页玄关配置客厅配置门钢制入户门门仿实木套装门地面玻化砖地面玻化砖墙面立邦或同档次乳胶漆墙面立邦或同档次乳胶漆顶部石膏吊顶顶部立邦或同档次乳胶漆可视对讲机有灯具开关品牌OPPLE（欧普）、奇胜鞋柜龙湖自主研发定制成品高档综合收纳鞋柜空调无卧室配置门仿实木套装门地面仿实木强化地板墙面立邦或同档次乳胶漆顶部

37、立邦或同档次乳胶漆空调无衣柜龙湖自主研发定制成品高档综合收纳柜精装参考-实用主义龙湖U城实用主义的装修在家电的配置上使用厨房老三件套，即热水器，灶具、抽油烟机，墙壁使用乳胶漆饰面。第48页/共64页厨房配置地面强化木地板灶具品牌美的或同档次嵌入式电磁炉墙面墙砖抽油烟机品牌伊莱克斯或同档次抽油烟机顶部防水石膏板热水器品牌品牌热水器橱柜品牌定制橱柜冰箱品牌无水槽品牌摩恩、欧琳或同档次水槽龙头电磁炉美的或同档次嵌入式电磁炉卫生间配置地面防滑砖洁具品牌科勒、TOTO或同档次品牌墙面墙砖浴缸品牌无顶部防水石膏板浴霸品牌未知品牌台盆品牌科勒、TOTO或同档次品牌插座品牌未知品牌龙头、花洒品牌MOEN（摩恩

38、）照明控制品牌未知品牌精装参考-阿卡迪亚MINI（带部分家电）第49页/共64页玄关配置客厅配置门美心防盗门门高档成品工艺套装门地面玻化砖地面玻化砖墙面乳胶漆（汉帛或多乐士）墙面乳胶漆（汉帛或多乐士）顶部石膏吊顶顶部乳胶漆（汉帛或多乐士）可视对讲机有灯具开关品牌OPPLE（欧普）、雷士鞋柜万科自主研发定制成品高档综合收纳鞋柜空调无卧室配置门高档成品工艺套装门地面实木复合地板墙面乳胶漆（汉帛或多乐士）顶部乳胶漆（汉帛或多乐士）空调格力、海尔、美的精装参考-阿卡迪亚MINI（带部分家电）相比实用主义的装修而言，中档装修的区别在于除了配备热水器、抽油烟机和燃气灶之外，还配备了电磁炉、空调等部分家电，

39、且在选用的品牌方面更为考究，墙壁使用高级墙纸饰面。第50页/共64页公寓部分序号位置备注交房标准客厅1入户门覆塑钢板防火门 美心2地面实木复合地板（安信或与之同档次品牌）3墙身国际一线品牌墙纸(待定）4顶棚石膏板造型、乳胶漆饰面（多乐士室内漆）5灯具开关欧普灯具、西门子开关电源6可视对讲机彩色液晶屏系统7空调西门子或与之同档次品牌8电视西门子或与之同档次品牌卧室9门一室一厅户型实木门10地面实木复合地板（安信或与之同档次品牌）11墙面国际一线品牌墙纸12顶棚石膏板造型、乳胶漆饰面（多乐士室内漆）13衣柜定制实木柜体、成品柜门精装参考-创汇首座（全配）第51页/共64页厨房14门单间配套玻璃隔断

40、（10mm钢化夹胶清玻璃）封闭式实木门15地面单间配套/开放实木复合地板（安信或与之同档次品牌）封闭式诺贝尔瓷砖16墙面不锈钢装饰板，玻璃隔断 17顶棚石膏板造型、乳胶漆饰面（多乐士晴雨漆）18橱柜合资高级橱柜（品牌未定）19水龙头品牌未定20热水器西门子或与之同档次品牌21灶具海尔22抽油烟机西门子23冰箱西门子24微波炉西门子卫生间25门高级实木门26地面诺贝尔瓷砖 27墙面诺贝尔瓷砖 28顶棚石膏板造型、乳胶漆饰面（多乐士晴雨漆）29洗面台洗面柜高级人造大理石30洗脸盆科勒31水龙头Roca32梳妆镜定制高级梳妆镜33座便器科勒34淋浴莲蓬头Roca35浴缸一室一厅户型科勒36浴霸奥普浴

41、霸37照明灯具（包括镜前灯、吸顶灯）欧普防潮筒灯、日光管38洗衣机西门子39毛巾架、厕纸架、浴巾架科勒精装参考-创汇首座（全配）豪华装修采取了全配，带空调、电视、洗衣机、冰箱、微波炉。真正实现拎包入住。第52页/共64页渝中区在售清水公寓分析渝中区未装修项目项目名价格渝开发新干线 待定长帆江岸公馆 江景房10000元/平方，非江景房9500元/平方大鼎第一时间 8500元/平方天奇渝中世纪 10400元/平方以清水形式入市的公寓，价值表现方式较弱。售价方面也仅在10000元左右。第53页/共64页渝中区在售精装公寓分析渝中区已装修项目项目名售价装修标准清水楼售价龙湖时代天街12500/平方12

42、00/平方11300/平方协信阿卡迪亚MINI12500/平方2500/平方10000/平方创汇首座19000/平方3000/平方16000/平方万科锦城11500/平方1200/平方10300/平方以精装形式入市的公寓，利润空间较大，除了装修标准里带有不少水分之外，去除它的装修价格之后的清水楼价格也比以清水公寓入市的公寓售价高。第54页/共64页协信公馆精装涉外行政公寓涉外公寓区域：4号楼面积区间：38-62项目区位位于渝中区黄花园大桥南桥头，与江北嘴CBD一江之隔第55页/共64页开发商重庆协信控股（集团）有限公司 景观设计北京易兰景观营造 建筑设计上海都易建筑设计物业顾问第一太平戴维斯物

43、业费3.5元/月建筑规模占地2.5万方，建筑面积15.65万方项目详情共有4栋高层组成1号楼：49层，未售2号楼：41层，精装，正在预约 套内面积区间861643号楼：41层，清水，目前在售 套内面积区间861374号楼：涉外行政公寓，27层，精装。在售面积为38-62平方米车位地下停车486辆，地面停车38辆开盘时间2010.4在上海首次面市协信公馆精装涉外行政公寓基本经济指标第56页/共64页项目由4栋高层组成公建配套陈诚公馆顶级餐饮会所1号楼道家养生会所1号楼运动休闲馆4号楼国际化生活馆商业街养生会所休闲广场原生林观江平台入口广场景观平面图地下车库入口主入口嘉陵江涉外公馆所在地协信公馆精

44、装涉外行政公寓第57页/共64页协信公馆精装涉外行政公寓基本经济指标协信公馆协信公馆4 4号号楼楼涉外行政公寓涉外行政公寓协信公馆协信公馆 涉外行政公寓涉外行政公寓层数27层总户数324户梯户比3梯12户在售面积38-62平方米户型配比单间配套38.15（108户）一室两厅一卫50.10（108户）两室两厅一卫62.44（108户）第58页/共64页59建筑展示新古典主义风格，塔楼式退台、对称构图公馆采用车库大堂与楼栋大堂双大堂设计4梯6户配置，车行直接入户入门大厅运用稀有天然透光云山豪华设计楼体1-6层采用巴西进口花岗岩石立面，欧式浮雕细琢外立面6米挑高大堂，设置五星级风雨门廊协信公馆精装涉

45、外行政公寓第59页/共64页60园林展示2.2万方欧式皇家园林。园林景观规划沿袭ART DECO风格，一个中央广场、两条景观长廊、三片绿林幽谷立体呈现。协信公馆精装涉外行政公寓第60页/共64页61项目大堂实景展示协信公馆精装涉外行政公寓第61页/共64页62 项目将重庆一级文物古建陈诚公馆复原重建，打造了重庆第一家以体现30年代陈诚将军的住所风格的顶级贵族式私人餐饮会所。会所建筑面积890，中西合璧的三层砖木结构建筑，承载着沉稳内敛的陪都文化和历史价值。陈诚公馆实景展示协信公馆精装涉外行政公寓第62页/共64页协信公馆精装涉外行政公寓特点外立面:百年经典art-decot新古典主义建筑风格，巴西进口花岗岩石材+刚挂外立面。园林装饰采取欧式园林。依托陈诚公馆作为宣传噱头，打造私家会所，提高客户尊崇感。第63页/共64页感谢您的观看！第64页/共64页