成都崇州羊马新城项目策划方案ppt课件.pptx

《成都崇州羊马新城项目策划方案ppt课件.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都崇州羊马新城项目策划方案ppt课件.pptx（147页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能报告结构思路报告结构思路项目优势分析项目优势分析项目解析项目解析区域价值挖掘区域价值挖掘项目目标项目目标项目核心问题项目核心问题整体发展战略整体发展战略整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议整体规划及分期开发建议附件附件市场机会挖掘市场机会挖掘为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能概况概况大成都规划大成都规划 城市定位城市定位 崇州崇州崇州是成都崇州是成都2003202020032020

2、年总体规划的城乡一体年总体规划的城乡一体城市群中城市群中4 4个中等城市之一个中等城市之一崇州地处川西平原，东距成都37公里，在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰市，列第二位 大成都蓝图：1个特大城市：成都主城区 4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州 4个小城市：30个重点小城镇及一般乡镇 城乡一体，协调发展 中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市项目解析为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能“5.125.12”之后，崇州与大成都之间联系日趋紧密之后，崇州与大成都之间联系日趋紧密交通

3、规划交通规划 五纵五纵：1、华怀路(改建)2、川西环线崇州段（改建）3、沿山应急通道（新建）4、三沿路（崇州三江至都江堰市沿江乡）（新建）5、青安路（新建）六横六横：1、成温邛高速公路（已建）2、光华大道延伸线（已建）3、成温邛快速通道（新建）4、元和路（崇州元通至温江区和盛镇至成青快速 通道）（新建）5、三龙路（崇州九龙沟至都江堰安龙镇接成青快速通道）（新建）6、龙门山旅游快线（新建）二轨二轨：城际地方铁路成大线（新建）城际地方铁路成灌线延伸线（新建）二站二站：崇州市综合客运中心站（新建）崇州市工业园区物流配送中心（新建）为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教

4、育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能项目位于崇州羊马镇偏温江方向，区域属于规划中的羊马新城，与温江金马片区仅一河之隔项目区位项目区位金马片区金马片区羊羊马马新新城城金马河金马河本案地块处于城市发展方向上地块处于城市发展方向上崇州战略规划崇州战略规划“双环双核双片”田园城市功能区战略规划发展格局 双环：文化旅游环与田园物流环，以羊马镇为平台 双核：城市核与古镇核，城市核即崇阳镇和羊马镇 为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能一提到成都的“高端居住区”，人们往往会联想到华阳、牧马山、浣花溪等地方金马片区及羊马镇都不属于传统

5、的高端居住区目前区域较陌生，认知度较低目前区域较陌生，认知度较低牧马山：山景、高尔夫华阳：城市发展方向1 15 5分分钟钟30-4030-40分钟分钟3030分钟分钟CCCC浣花溪：水景、城市资源成都市区高端居住区分布图龙泉：山景资源40-5040-50分钟分钟羊金马马新片城区？为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能区域配套落后，不完善，进入性较差区域配套落后，不完善，进入性较差p目前区域内依托羊马旧镇，镇上有一定的市政配套设施，但比较落后p本项目离羊马镇还有一定距离，周边基本为空地，区域还有待进一步开发本案羊马旧镇羊马旧

6、镇为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能地块南侧和西侧紧邻城市规划路，可通达性地块南侧和西侧紧邻城市规划路，可通达性好，外部拥有一定优势资源，但现状不佳好，外部拥有一定优势资源，但现状不佳北边界北边界南边界南边界西西边边界界东东边边界界永科路城市主干道羊马湿地公园嘉裕地块p南至城市主干道，对面是奥普汽车主题公园和花卉苗木基地，目前规划中p东至西南最大湿地公园:羊马湿地公园，内有国际标准18洞高尔夫球场，目前规划中p西至永科路(G318支线），对面是中城集团城市综合体，目前规划中p北至嘉裕地块，一类住宅用地，目前规划中高尔夫

7、球场高尔夫球场花卉苗木基地花卉苗木基地汽车主题公园汽车主题公园为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能社区型项目，地块规模较大，地势平坦，内社区型项目，地块规模较大，地势平坦，内部无可利用资源部无可利用资源项目用地指标项目用地指标一类住宅用地：要求完善的市政配套设施地形：规划用地基本呈矩形，东西宽约500米，南北长约1000米。总用地742亩，净用地约650亩，其中：住宅用地约570亩 商业用地约78.6亩地貌：规划用地基本平整。规划容积率：住宅用地1.8 商业用地2.4建筑密度：住宅用地25%商业用地40%地块现状地块现状

8、为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能项目属性界定项目项目项目项目属性属性属性属性较大规模较大规模 742亩在区域内属较大规模社区型社区型一类住宅用地，要求完善的市政配套设施优势资源优势资源羊马湿地公园、高尔夫球场、花卉苗木基地、奥普汽车主题公园区域区域区域区域属性属性属性属性位于城市发展方向上位于城市发展方向上 位于羊马新城，属于崇州战略规划的首要发展区非传统高端居住区非传统高端居住区区域较陌生，认知度低进入性较差进入性较差区域生活、商业配套落后，有待进一步开发属性界定解析属性界定解析非传统高端居住区，进入性较差，位于城

9、市发展方非传统高端居住区，进入性较差，位于城市发展方向上，拥有一定优势资源的较大规模社区型项目向上，拥有一定优势资源的较大规模社区型项目为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能报告结构思路报告结构思路项目优势分析项目优势分析项目解析项目解析区域价值挖掘区域价值挖掘项目目标项目目标项目核心问题项目核心问题整体发展战略整体发展战略整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议整体规划及分期开发建议附件附件市场机会挖掘市场机会挖掘为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,

10、充分发挥中小学图书室育人功能开发目标与约束条件p利润最大化p品牌的打造p与政府建立良好关系p本案是贵公司在成都首个项目开发目标开发目标开发商背景开发商背景为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能在合理规避风险和可实现的基础上追求项目在合理规避风险和可实现的基础上追求项目价值最大化价值最大化目标理解基于我们的经验，类似项目有如下特性基于我们的经验，类似项目有如下特性u类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决u价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目价值确定难度较大一、规避风险、保证

11、成功运作一、规避风险、保证成功运作二、利润最大化要基于可实现的基础上二、利润最大化要基于可实现的基础上三、要兼顾品牌的可持续发展战略三、要兼顾品牌的可持续发展战略uu小市场大项目小市场大项目小市场大项目小市场大项目目标理解目标理解项目特点项目特点为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能报告结构思路报告结构思路项目优势分析项目优势分析项目解析项目解析区域价值挖掘区域价值挖掘项目目标项目目标项目核心问题项目核心问题整体发展战略整体发展战略整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议整体规划及分期开发建议附件

12、附件市场机会挖掘市场机会挖掘为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能开车开车3030多公里多公里比牧马山还要遥远；比牧马山还要遥远；待开发，进入性差待开发，进入性差配套不成熟、区域较陌生；配套不成熟、区域较陌生；而我们呢？似乎有难度？而我们呢？似乎有难度？一般陌生区低密度项目的成功，往往是一般陌生区低密度项目的成功，往往是近郊、适度的距离近郊、适度的距离麓山国际；麓山国际；或者她们有强势的休闲度假配套打造或者她们有强势的休闲度假配套打造保利保利198198、中信山语湖；、中信山语湖；或者她们有超大规模支撑其或者她们有超大规模

13、支撑其“城城”的定位的定位深圳曦城、江与城深圳曦城、江与城或者她们很精致、是名牌或者她们很精致、是名牌长桥郡、牧山丽景长桥郡、牧山丽景或者她们的资源很稀缺或者她们的资源很稀缺华侨城天麓；华侨城天麓；那么，我们的机会在哪里资源似乎很好资源似乎很好但目前情况不佳；但目前情况不佳；为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能区域价值：在区域较陌生，进入性差的情况下，如何挖掘区域价值？区域价值：在区域较陌生，进入性差的情况下，如何挖掘区域价值？项目价值：如何打造项目的核心竞争力，从竞争中突围？项目价值：如何打造项目的核心竞争力，从竞争中

14、突围？客客 户：我们的客户来自哪里？户：我们的客户来自哪里？陌生区域大规模项目开发模式必须先回答以下三个问题：陌生区域大规模项目开发模式必须先回答以下三个问题：项目核心问题为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能报告结构思路报告结构思路项目优势分析项目优势分析项目解析项目解析区域价值挖掘区域价值挖掘项目目标项目目标项目核心问题项目核心问题整体发展战略整体发展战略整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议整体规划及分期开发建议附件附件市场机会挖掘市场机会挖掘为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党

15、的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案，我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案，并从项目优势中寻求突破并从项目优势中寻求突破区域区域价值价值突破突破BreakthroughBreakthroughBreakthroughBreakthrough市场市场机会机会项目项目优势优势为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能区域价值挖掘区域价值挖掘我们应该对区域价值进行怎样的界定？我们应该对区域价值进行怎样的界定？郊区郊区 or城市化？城市化？休闲休闲 or旅游？居住旅游

16、？居住 or度假？度假？为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能首先站在金马片区的角度来看本区域首先站在金马片区的角度来看本区域本案金马片区金马片区区域价值解读观点观点观点观点本项目处于金马片区边缘化区域本项目处于金马片区边缘化区域但本项目价值无疑要与金马片区产生联系，但本项目价值无疑要与金马片区产生联系，高举金马片区区域价值大旗。高举金马片区区域价值大旗。金马片区规划图为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能金马片区目前度假氛围浓厚而居住氛围不足，整体档

17、金马片区目前度假氛围浓厚而居住氛围不足，整体档次属中端，仅仅作为金马片区的延续，区域价值不够次属中端，仅仅作为金马片区的延续，区域价值不够区域价值解读p主要依托鱼凫温泉及金马体育城，打造度假型别墅区；主要依托鱼凫温泉及金马体育城，打造度假型别墅区；p产品以总价较低的联排、叠拼为主，整体属中低端档次；产品以总价较低的联排、叠拼为主，整体属中低端档次；p仅仅作为金马片区的延续，区域价值是不够的，需要进一步挖仅仅作为金马片区的延续，区域价值是不够的，需要进一步挖掘区域价值。掘区域价值。依托鱼凫温泉、规划的体育城依托鱼凫温泉、规划的体育城度假型别墅区度假型别墅区打造观点观点观点观点为深入学习习近平新时

18、代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能区域价值再解读p规划在成温邛高速路以北建设规划在成温邛高速路以北建设“中国创意农业生态休闲旅游园中国创意农业生态休闲旅游园区区”，在光华大道崇州段以南建设，在光华大道崇州段以南建设“万亩花卉现代农业观光旅万亩花卉现代农业观光旅游产业园区游产业园区”p以打造生态新城为目标，大力发展湿地人居，创建崇州市城市以打造生态新城为目标，大力发展湿地人居，创建崇州市城市副中心副中心观点观点观点观点五星级酒店五星级酒店羊马新城整体定位为生态型人居典范城市羊马新城整体定位为生态型人居典范城市为深入学习习近平新时代中国特色社

19、会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能观点观点观点观点p根据国际度假城市的发展规律，金马片区需要从纯度假往休闲、度假、居根据国际度假城市的发展规律，金马片区需要从纯度假往休闲、度假、居住等综合功能发展，区域价值需要转型；住等综合功能发展，区域价值需要转型；p羊马新城的规划正好提供了一个契机；羊马新城的规划正好提供了一个契机；引申语：每一个城市引申语：每一个城市都应有一个标志性社都应有一个标志性社区，形成城市的高端区，形成城市的高端居住板块居住板块站在羊马新城和金马片区的双重高度来看本区站在羊马新城和金马片区的双重高度来看本区域，本区域应作为金马片区价值转

20、型的标志，域，本区域应作为金马片区价值转型的标志，秉承带动新城发展的重任秉承带动新城发展的重任区域价值再解读单一观光的旅游城市观光旅游为主，向度假转型度假为主休闲、度假、休闲、度假、居住等综合功居住等综合功能能3-5年年35年年5年以上年以上度假城市发展规律度假吸引力逐渐转向城市吸引力为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能结合本项目资源，项目应作为生态型人居城结合本项目资源，项目应作为生态型人居城市示范性项目，以带动区域的整体发展市示范性项目，以带动区域的整体发展地段规模区域可塑性交通便利度配套资源情况地块关键指标为深入学

21、习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能金马片区的区域价值需要转型：集休闲、度假、居住一体金马片区的区域价值需要转型：集休闲、度假、居住一体羊马新城规划定位为生态型人居城市羊马新城规划定位为生态型人居城市发展机遇发展机遇发展机遇发展机遇发展基础发展基础发展基础发展基础742亩较大规模的可延展性亩较大规模的可延展性紧邻城市规划道路和主干道，交通便利紧邻城市规划道路和主干道，交通便利外部拥有优势资源：高尔夫湿地公园、奥普汽车主题公园外部拥有优势资源：高尔夫湿地公园、奥普汽车主题公园,花卉苗木基地花卉苗木基地生态人居城市示范区生态人居城市

22、示范区本项目区域占位为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能市场机会挖掘市场机会挖掘面对区域内外的层层竞争，我们将如何突围？面对区域内外的层层竞争，我们将如何突围？成都低密度市场分析区域低密度市场分析为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能成都低密度市场分析成都低密度市场分析市场走势市场走势板块分析板块分析成功案例借鉴成功案例借鉴为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能政策环境政策环境政

23、府目前的政策核心是抑制投机性需求，控制房价非理性增长，稳定市场，这将是一个长期的过程国十一条 增加保障性住房和普通商品住房有效供给等 新国十条 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责等 新国五条 各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任等 进一步加强土地出让收支管理的通知个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，其他住房消费政策继续实施。土地制度土地制度税收制度税收制度住宅政策住宅政策价格制度价格制度住房制度住房制度在目前政策环境下在目前政策环境下，成都整体市场趋于稳定，成都整体市场趋于稳定

24、发展状态发展状态为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能市场特征市场特征从房地产市场周期来看，市场仍处于稳步从房地产市场周期来看，市场仍处于稳步的发展阶段的发展阶段阶段：阶段：复苏复苏发展发展 危机危机萧条萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者萧条萧条顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者危机危机地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场发展发展直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼复苏复苏 市场典型表现市场典型表现为深入学习习近平新时代中国

25、特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能市场特征市场特征2009年，成都市别墅供应量为125万方，2010年有所缩水，供应量缩减为78万方，同比下降幅度为37.6%；尽管如此，成交情况依然良好别墅市场供应量环比有所缩水，但需求仍然别墅市场供应量环比有所缩水，但需求仍然旺盛旺盛单位：万方单位：万方为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能在目前政策环境下，在目前政策环境下，投机需求被抑制，成都整体市场投机需求被抑制，成都整体市场趋于稳定发展状态趋于稳定发展状态结合房地产市场周期来看，市

26、场仍处于稳步发展阶段结合房地产市场周期来看，市场仍处于稳步发展阶段市场供应环比有所缩水，但需求仍然旺盛市场供应环比有所缩水，但需求仍然旺盛整体市场总结整体市场总结成都低密度市场整体走势依然良好成都低密度市场整体走势依然良好为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能成都低密度市场分析成都低密度市场分析市场走势市场走势板块分析板块分析成功案例借鉴成功案例借鉴为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能城市别墅城市别墅边缘边缘TOHOTOHO度假别墅度假别墅多元化多元

27、化1990s1990s别墅市场启动别墅市场启动类别墅产品出现类别墅产品出现度假产品上市度假产品上市低密度市场的成熟低密度市场的成熟200020002001200120032003至今至今位于城市地段，满足城市财富阶层炫耀心理，价格偏高，产品形式粗放，配套环境较差锦绣花园、天府花园、南洋花园、巴黎花园位于城市地段满足城市中产阶级居住梦想，价格低，产品形式以及配套环境较差，市场反应良好武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园位于城市二三环之间，满足城市别墅梦想的中产阶级，价格位于纯别墅和公寓之间，产品形式/配套/环境/交通较好，市场反应良好风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、

28、河滨印象位于青城山，凭借独特的自然山水资源，掀起旅游地产的热潮，产品档次丰富，总价合理，满足成都人的度假生活需要，市场反应良好青城白鹭洲、中国青青城、高尔夫山庄、假日青城城市郊区别墅兴起，形成多个板块；城市别墅项目屈指可数，但是价格最高；度假别墅依旧火爆；整个别墅市场呈现出板块、产品以及价格档次的多样化，竞争充分麓山国际、三利宅院、芙蓉古城、维也纳森林、易城、盛世中华成都低密度市场经过二十年的发展已经进入市场成都低密度市场经过二十年的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯

29、彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能温江板块：温江板块：中端中端+近城市近城市都江堰都江堰+青城山：青城山：牧马山板块：牧马山板块：15分钟30分钟30-40分钟一个小时30分钟郫县板郫县板块块以独栋价格为参比价格来比以独栋价格为参比价格来比较区域价格较区域价格8000-20000元，度假属性8500-12000元，非成熟别墅区域龙泉板块：龙泉板块：9000-17000元（度假属性，中粮御岭湾进驻抬高了整个区域价格）13000-18000元，度假属性但有向第一居所转换的趋势8500-15000元，度假兼城市属性新都板块：新都板块：无独栋社区，非成熟别墅区域华阳板块：华阳板块：高端高

30、端+近城市近城市稀缺稀缺+城市属城市属性性高端城市别墅区域高端城市别墅区域高端度假别墅区域高端度假别墅区域中高端度假别墅区中高端度假别墅区未成熟别墅区域未成熟别墅区域独栋基本已没有销售，双拼价格在30000万/元左右12000-30000元，城市属性成都市区别墅分布状况成都市区别墅分布状况市场各板块根据与城市中心的通勤时间和距市场各板块根据与城市中心的通勤时间和距离的不同，价格呈梯度递减离的不同，价格呈梯度递减为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能华阳板块在成都都市融合的快速发展下，将华阳板块在成都都市融合的快速发展下，将

31、承接浣花溪成为新的顶级城市别墅区承接浣花溪成为新的顶级城市别墅区华阳华阳浣花溪浣花溪资源现状资源现状产品特征产品特征客户特征客户特征资源：城市配套、高尔夫，规划：城市向南发展配套/交通：天府大道面积：联排260-300独栋：230-500价格：联排9000-10000，独栋：12000-30000品质/档次：品质突出，处于高档来源：主要为成都客户，部分省外、港台客户层次：基本属于城市顶尖才智阶层特征：知识层面高，有相当财富积累未来供应未来供应由于是城市发展方向，低密度物业供应将逐步减少未来方向现状特点区域分化区域分化:高新区附近高新区附近随着区域进一随着区域进一步城市化步城市化,将成将成为承接

32、浣花溪为承接浣花溪的新的顶级城的新的顶级城市别墅板块市别墅板块;天府大道再天府大道再向南则依托与向南则依托与城市新区的关城市新区的关系及便捷的交系及便捷的交通成为高档第通成为高档第一居所别墅板一居所别墅板块块,产品形式以产品形式以独栋及联排为独栋及联排为主主.天府大道30分为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能温江板块依托花博会和便利交通演变成高档大温江板块依托花博会和便利交通演变成高档大型居住区，以低密第一居所和生态花园社区为主型居住区，以低密第一居所和生态花园社区为主浣花溪浣花溪资源现状资源现状产品特征产品特征客户特征

33、客户特征资源：花博会规划：具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好生态人居环境的城市综合新区。配套/交通：光华大道，花博会面积：联排150-260独栋：300-500价格：联排7000-10000，独栋：8000-13000品质/档次：处于中高档来源：主要为成都客户，有部分省内和全国其他城市客户，少量海外层次：中高级白领和高级财富人士特征：知识层面高，处于财富上升阶段未来供应未来供应未来将会有大量低密度物业供应未来方向现状特点由于依托花博由于依托花博会和以花为文会和以花为文化的主题旅游，化的主题旅游，今后将会形成今后将会形成以旅游为特色，以旅游为特色，比较适宜人居比较适宜人居的生态

34、型园林的生态型园林高档居住区，高档居住区，低密度物业将低密度物业将主要在花博会、主要在花博会、国色天香附近国色天香附近聚集，除第一聚集，除第一居所外，养老居所外，养老型客户将逐渐型客户将逐渐增多。增多。温江光华大道30分国道为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能牧马山随交通条件的改善，逐步由第二牧马山随交通条件的改善，逐步由第二居所演变成近郊资源型的高档低密第一居所居所演变成近郊资源型的高档低密第一居所浣花溪浣花溪资源现状资源现状产品特征产品特征客户特征客户特征资源：牧马山、高尔夫规划：运动休闲为特色，以休闲商务和高尚人居

35、为主体，集会展、商务、运动、教育科研等于一体的综合性临空型生态山水新城配套/交通：南延线、双楠大道、机场高速、成雅高速 面积：联排165-200独栋：300-900价格：联排8000-10000，独栋：13000-18000品质/档次：成都顶级别墅的聚集地来源：客户较广泛，除成都客户，外地客户占较大比例层次：顶级财富人士特征：拥有雄厚财富实力，知识层面较高的商务人士未来供应未来供应未来土地供应较大，低密度物业将会大量推出。未来方向现状特点依托天然的自然依托天然的自然资源及高尔夫资资源及高尔夫资源，并随着交通源，并随着交通条件的逐步改善，条件的逐步改善，将逐步形成成都将逐步形成成都富人居住区，第

36、富人居住区，第二居所的性质逐二居所的性质逐步改变，演变为步改变，演变为第一居所，并在第一居所，并在牧马山及高尔夫牧马山及高尔夫周围形成以独栋周围形成以独栋为主体的高档别为主体的高档别墅区。墅区。牧马山双楠大道、南延线30-40分为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能龙泉板块在生态环境和交通便利双重驱龙泉板块在生态环境和交通便利双重驱动下，演变成近郊中高端低密第一居所动下，演变成近郊中高端低密第一居所浣花溪浣花溪资源现状资源现状产品特征产品特征客户特征客户特征资源：龙泉山规划：城市向东发展，生活居住为主的生态型新区，打造“二

37、十一世纪最佳生态居住区域”。配套/交通：三环、成洛大道，农业基地面积：联排160-300独栋：200-400价格：联排6000-8000，独栋：8000-16000品质/档次：产品设计一般，档次中高来源：成都为主，部分省外人士层次：城市中间阶层特征：财富积累期，有较高文化层次未来供应未来供应土地储备充足，未来低密度物业将会大量推出。未来方向现状特点城市向东发展，城市向东发展，加上优良的龙泉加上优良的龙泉山自然禀赋和农山自然禀赋和农业生态等产业支业生态等产业支持，该地区在未持，该地区在未来将有可能成为来将有可能成为成都近郊最佳生成都近郊最佳生态居住区，将会态居住区，将会是未来新兴的低是未来新兴的

38、低密度物业聚集区。密度物业聚集区。龙泉成洛大道30分为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能郫县板块在都市融合下，将演变成成都郫县板块在都市融合下，将演变成成都白领被动郊区化的大型第一居所白领被动郊区化的大型第一居所浣花溪浣花溪资源现状资源现状产品特征产品特征客户特征客户特征资源：花卉、生态农业规划：一城一区一园三带”的空间发展格局打造古蜀文化新城，生态人居新城，现代工业新城，科教产业新城，魅力产业新城。配套/交通：成灌高速、金牛大道、软件产业，生态农业、中药、盆景面积：联排230-300，独栋300-400价格：联排500

39、0-8000，独栋8500-12000品质/档次：房地产发展缓慢，档次较低来源：郫县本地客户层次：基本都是由县里客户购买，层次较低特征：本地高科技企业，属于知识型未来供应未来供应房地产发展滞后，土地储备充足，有很大发展前景。未来方向现状特点郫县羊犀线30分钟根据郫县的发展根据郫县的发展规划，未来本区规划，未来本区域将会发展成为域将会发展成为新型的宜居新城，新型的宜居新城，中高档花园社区中高档花园社区和别墅将会是本和别墅将会是本区域的主要发展区域的主要发展方向。方向。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能成都低密板块演变图整

40、体由一、二居混合成都低密板块演变图整体由一、二居混合演变成各有特色的第一居所演变成各有特色的第一居所城区华阳：一居华阳：一居城市近郊高端别墅城市近郊高端别墅牧马山：一居牧马山：一居中高端商务休闲资源别墅中高端商务休闲资源别墅温江：一居温江：一居城市生态住区城市生态住区郫县：一郫县：一居大型中居大型中端生态住端生态住宅区宅区龙泉：一居龙泉：一居中高端生态别墅中高端生态别墅市区郊区顶级城市别墅顶级城市别墅华阳：一居华阳：一居城市近郊高端别墅城市近郊高端别墅牧马山：一、二居牧马山：一、二居中高端商务休闲资源别墅中高端商务休闲资源别墅温江：一、二居温江：一、二居城市生态住区城市生态住区郫县：一郫县：一

41、居大型中居大型中端生态住端生态住宅区宅区龙泉：一、二居龙泉：一、二居中高端生态别墅中高端生态别墅为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能本区域竞争发力点区域将提供一种独具特色的本区域竞争发力点区域将提供一种独具特色的生态休闲度假社区生活方式，向大成都的第一居所生态休闲度假社区生活方式，向大成都的第一居所看齐看齐“本区域本区域”(本项目)休闲度假第一居所非传统的、功能复合型的，主要满足高层次人群的更高层次的精神需求，体现休闲、度假、养老、投资等功能需求。针对休闲度假营造真正的休闲度假生活氛围和生活方式。针对养老营造健康舒适便利

42、的生活环境针对投资实现物业总价控制，预示升值空间要求小区内部有较完善的配套设施自成体系，形成独有的特色/风情，并能够承担部分城市功能产品结构丰富，满足客户多元化需求整体定位整体定位核心竞争核心竞争要素要素对公共交对公共交通和配套通和配套的依赖的依赖与城市的与城市的关系关系产品结构产品结构“成都周边低密板块成都周边低密板块”传统居住方式传统的、区域整体的、单一居住功能，提高生活品质，满足财富人士身份要求体现人生价值满足日常工作生活的便利，营造传统的人文、商务休闲氛围，高品质社区，物业单价一般较高对周边公共交通和生活配套（教育、医疗、商业等）依赖性强，要求高要求新城与旧城之间联系紧密，新区建设与旧

43、城改造相互协调发展物业类型以别墅、洋房为主，户型满足常住型单一居家生活需要为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能成都低密度市场分析成都低密度市场分析市场走势分析市场走势分析板块分析板块分析成功案例借鉴成功案例借鉴为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能香颐丽都香颐丽都鹭湖宫鹭湖宫城市远郊较大规模项目，利用丰城市远郊较大规模项目，利用丰富的生态资源打造特色人居环境，整体档次为中高端富的生态资源打造特色人居环境，整体档次为中高端基础资料项目卖点基础资料位于温

44、江区万春镇江安河畔，占地303.54亩，总建筑面积约30万平米。共六大组团，成岛状分布于约68000平米鹭湖畔，产品由独栋、双拼、叠拼、花园洋房、多层、小高层以及商业配套组成配套游泳池、会所、篮球场、健身房、棋牌室、洗衣店、咖啡厅、停车场、儿童游乐场、歌舞厅、美容美发、羽毛球场、餐厅、高尔夫练习场温江片区卖点一：温江国家级生态示范区核心区，项目融建筑与生态、环保、人文主题于一体，倾力打造中国人居建筑样板社区。卖点二：独创的“双首层”设计。人性化的园林布局。创建白鹭生态栖息地。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能三利宅院白

45、云渡三利宅院白云渡华阳区以打造特色社区华阳区以打造特色社区人文为卖点的近郊高档别墅，整体档次中端人文为卖点的近郊高档别墅，整体档次中端基础资料项目卖点卖点一：以书院文化为特色的高档别墅区，注重塑造人文气质。卖点二：建筑采用中国传统围合式庭院设计，注重邻里关系的回归。中庭设计，增加采光面和空间感。院落感很强，前院、后院、侧院多重院落设计。基础资料占地260多亩，由39栋独栋别墅、279栋联排别墅组成，20户联排为一组团。产品独栋：398-593平米联排：260-359平米配套泳池、书院主题会所、1.5万平米滨水公园、300米生态长廊，8000平米人工湖华阳片区为深入学习习近平新时代中国特色社会主

46、义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能盛世中华盛世中华龙泉驿地区以川西民居为主要龙泉驿地区以川西民居为主要风格低密度物业，整体档次中端风格低密度物业，整体档次中端基础资料项目卖点卖点一：依靠龙泉山，以山景资源为卖点。卖点二：川西民居风格基础资料总占地130亩，一期占地40亩。容积率0.58，共75户产品联排别墅：237300平左右配套会所龙泉片区为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能档次项目特点本项目针对性特点拟合度中高端香颐丽都鹭湖宫丰富的生态环境特色主题、产品、完善配套即：创建白鹭生

47、态栖息地、人工湖泊+生态型社区、丰富的产品类型城市远郊外部较好的资源较大规模社区型项目，自身规划配套完善中端三利宅院极致产品特色文化即：庭院设计手法中国传统的书院文化文化主题对于规模的要求小不需要较好的外部资源中端盛世中华低价路线普通产品针对普通人群的普通产品不符合企业利润要求不符合差异化竞争的要求不符合产品素质要求低高拟合度典型项目的成功方式给本项目的启示以结合外部优典型项目的成功方式给本项目的启示以结合外部优势资源，打造特色主题、复合型的产品、完善的配套来势资源，打造特色主题、复合型的产品、完善的配套来建立项目的独特价值点，定位中高端建立项目的独特价值点，定位中高端为深入学习习近平新时代中

48、国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能区域低密度项目竞争分析区域低密度项目竞争分析为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能区域房地产市场整体供求相对平衡，处于此种情况区域房地产市场整体供求相对平衡，处于此种情况的市场，其领导者的市场，其领导者,项目的核心竞争对手往往在引领项目的核心竞争对手往往在引领着市场的发展方向着市场的发展方向通过近段时间市场的供求情况表可以看出，区域市场供求较平衡区域市场概况区域市场内的领导者是谁，项目的核心竞争对手是谁？竞品楼盘竞品楼盘客户需求客户需求市

49、场环境市场环境 3C3C模型模型为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能潜在竞争对手以湿地公园为轴心，周边未来将会有较大量低以湿地公园为轴心，周边未来将会有较大量低密度项目产生，它们是竞争对手，更是战友密度项目产生，它们是竞争对手，更是战友一类住宅用地一类住宅用地陌生区域大量项目一起开发，竞争较为激烈，但也有利于将区域做活，在前期，我们更多的是战友的关系。那么我们将更多的目光聚焦那么我们将更多的目光聚焦于现有竞争对手于现有竞争对手为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学

50、图书室育人功能本案美泉纪悦水蓝山月映长滩选择比较有代表性的三个楼盘：美泉纪、悦选择比较有代表性的三个楼盘：美泉纪、悦水蓝山、月映长滩水蓝山、月映长滩现有竞争对手选取原则：1.代表不同的档次2.销售情况较好为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能典型项目概况-美泉纪规模规模占地面积：66667平米，容积率0.64；产品类型产品类型别墅（联排，叠拼）户型面积户型面积150-210平米配套配套学校:七中其他:鱼凫温泉酒店、花博会展馆价格价格均价7000元/平方米、总价100-120万卖点卖点总价低，温泉别墅自身无优势资源，整体档次