XXXX_长沙_戴德梁行_长沙滨江新城项目总体策划报告.pptx

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1、长沙滨江新城项目总体策划报告长沙滨江新城项目总体策划报告致 长沙先导投资控股有限公司Page 1总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作4周2周2周工作成果工作成果p宏观经济研究p产业发展研究p房地产物业研究p案例借鉴p项目资源研究p总体发展定位第一阶段第一阶段宏观经济、产业及房地宏观经济、产业及房地产物业发展可行性研究产物业发展可行性研究第二阶段第二阶段总体策划、规划指引及总体策划、规划指引及实施运营（初稿）实施运营（初稿）p总体策划定位p各功能定位p土地出让模式及效益评价p规划设计指引p项目运营策略工作内容工作内容第三阶段第三阶段总体策划、规划指引总体策划、规划

2、指引及实施运营（完整稿）及实施运营（完整稿）工作内容工作内容p总体策划定位p各功能定位p土地出让模式及效益评价p规划设计指引p项目运营策略p运营行动方案（营销推广）p项目启动运营方案Page 2策划阶段技术思路策划阶段技术思路项目总体策划方案项目总体策划方案项目整体定位各功能定位项目财务效益评价项目启动运营方案运营理念和策略项目规划指标项目土地出让模式研判项目规划方案项目规划方案项目实施与运营方案项目实施与运营方案关键控制点综述关键控制点综述土土地地运运营营策策划划方方案案项目规划布局项目开发时序项目各街区功能营销推广方案Page 3项目总体策划方案项目总体策划方案项目总体策划方案项目总体策划

3、方案项目发展定位项目发展定位整体功能定位及规模研判整体功能定位及规模研判各功能定位特色构想各功能定位特色构想土地出让模式研判土地出让模式研判项目财务效益评价项目财务效益评价Page 4战略上：战略上：从从“高高”上符合中央政治高度上符合中央政治高度策略上：策略上：解决项目功能布局和分阶段落实解决项目功能布局和分阶段落实项目战略定位项目战略定位Page 5本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑第一层面：符合国家第一层面：符合国家“两型社会两型社会”的战略高度的战略高度第二层面：实践长株潭的产业深化改革第二层面：实践长株潭的产业深化改革从三个层

4、面的关系来看，第一层面和第二层面的作用最终体现在第三层面上，带来从三个层面的关系来看，第一层面和第二层面的作用最终体现在第三层面上，带来最直接的效果是使长沙率先实现产业深化改革与转型，促进长沙经济再上一台阶最直接的效果是使长沙率先实现产业深化改革与转型，促进长沙经济再上一台阶第三层面：整合长沙产业，启动长沙经济腾飞第三层面：整合长沙产业，启动长沙经济腾飞找高度、抓特色、寻差异，融入创新服务产业找高度、抓特色、寻差异，融入创新服务产业聚能量、扩影响、发展完备的区域现代服务业聚能量、扩影响、发展完备的区域现代服务业项目战略定位项目战略定位Page 6战略考虑点：战略考虑点：着眼于长株潭城市群构建“

5、两型”社会国家级试验区的大局；以长株潭全面合作为契机；实现长沙经济跨越式发展；建立大河西龙头示范区域的战略需求。项目战略定位项目战略定位战略定位构筑：战略定位构筑：两型社会两型社会两型社会两型社会核心示范区核心示范区核心示范区核心示范区长沙新城市中心长沙新城市中心现代服务业聚集平台现代服务业聚集平台现代服务业聚集平台现代服务业聚集平台Page 7战略定位内涵战略定位内涵滨江新城战略定位滨江新城战略定位战略定位目标战略定位目标定位内涵定位内涵两型社会示范区在全国范围内争当环境友好型和资源节约型城市示范区、中国改革试验区，成为中国践行科学发展观的重要“实验田”，为全国深化改革起带头示范作用。长沙新

6、城市中心将建设成集行政服务、商务办公、休闲旅游、高素质居住、生活配套等功能为一体的全新城市中心。成为长沙开发建设品质最好、产业集聚度最高、最具经济活力和城市特色的“湘江明珠”。现代服务及企业总部聚集平台依托于大河西的产业基础，滨江新城将率先打造河西功能最强大、产业聚集程度最高、辐射范围最广、影响力最深远的现代服务中心，为河西、长沙产业提供全方位、多层次的现代化服务，与其形成相互促进的良性互动关系。成为推动产业升级、引领新一轮发展的强大引擎。Page 8千年山水郡，湘江新明珠千年山水郡，湘江新明珠项目形象定位项目形象定位-长株潭两型社会核心示范区长株潭两型社会核心示范区释义释义“湘江新明珠湘江新

7、明珠”：意寓滨江新城为未来的长沙都心和城市形象代表之一。：意寓滨江新城为未来的长沙都心和城市形象代表之一。“千年千年”与与“新新”对应，意寓滨江新城蕴涵城市历史文化，承前启后，书写对应，意寓滨江新城蕴涵城市历史文化，承前启后，书写发达与传统、文明与文化完美结合的篇章。发达与传统、文明与文化完美结合的篇章。Page 9千年山水郡，湘江新明珠千年山水郡，湘江新明珠项目形象定位项目形象定位具备城市形象号召力、采用国际先进环保节能技术和理念的“两型”示范新城代表长沙经济发展高水准的财富中心立足大河西、辐射长株潭的现代服务产业高度聚集的商务中心城市文化和生活体验的休闲新中心-长株潭两型社会核心示范区长株

8、潭两型社会核心示范区Page 10“两型社会两型社会”的示范的示范不是一般意义上的保护不是一般意义上的保护环境环境、节约、节约能源能源，应，应走经济走经济发展、生活发展、生活和谐和谐、生、生态良好的态良好的可持续发展道路。滨江新城作为核心示范区，示范特色具体体现为：可持续发展道路。滨江新城作为核心示范区，示范特色具体体现为：项目形象定位项目形象定位两型社两型社两型社两型社会会会会核心示核心示核心示核心示范范范范经济经济发展发展生态生态良好良好和谐和谐生活生活产业结构：产业结构：以“两型”理念为主导，集聚多元化现代服务业。建筑设计：建筑设计：全面执行国家建筑节能标准，发展绿色建筑。公共环境：公共

9、环境：倡导高容积率、低密度的设计原则，营造更多的公共空间。资源利用资源利用：构建再生资源回收体系，实现循环经济的良性发展。生活理念生活理念：倡导人民树立绿色消费、环保生活观念，构建崇尚绿色消费的全民参与机制。Page 11对中国来说，对中国来说，是中国寻求产业发展转型，是中国向世界展示环保节能的是中国寻求产业发展转型，是中国向世界展示环保节能的“两型两型”示范窗口，示范窗口，提升全民环保文化意识，实践科学发展观一个重要途径和方式；提升全民环保文化意识，实践科学发展观一个重要途径和方式；对湖南和长株潭来说，对湖南和长株潭来说，是树立是树立“两型两型”形象，成为长株潭产业升级的助推器和突破口；形象

10、，成为长株潭产业升级的助推器和突破口；对长沙来说，对长沙来说，是整合长沙产业，促进长沙发挥在城市圈中的龙头和辐射作用；是整合长沙产业，促进长沙发挥在城市圈中的龙头和辐射作用；对投资者来说，对投资者来说，是商机四射的财富高地，实现企业飞跃发展的根据地，是信息流、资金流、是商机四射的财富高地，实现企业飞跃发展的根据地，是信息流、资金流、人流汇集的聚宝盆；人流汇集的聚宝盆；对市民来说，对市民来说，是体会城市潮流休闲娱乐的新去处。是体会城市潮流休闲娱乐的新去处。项目形象定位项目形象定位项目形象目标要达到国家高度，并产生项目形象目标要达到国家高度，并产生“多方共赢多方共赢”的多重效果：的多重效果：Pag

11、e 12战略上：战略上：从从“高高”上符合中央政治高度上符合中央政治高度策略上：策略上：解决项目功能定位与运营策略解决项目功能定位与运营策略从从“高高”处明确本项目的定位后，下一步将是如何对项目战略处明确本项目的定位后，下一步将是如何对项目战略功能定位的总体策略、战术思路。功能定位的总体策略、战术思路。Page 13项目总体策划方案项目总体策划方案项目总体策划方案项目总体策划方案项目发展定位项目发展定位整体功能定位及规模研判整体功能定位及规模研判各功能定位特色构想各功能定位特色构想土地出让模式研判土地出让模式研判项目财务效益评价项目财务效益评价Page 14滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议

12、滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议短期（短期（1-21-2年）年）中期（中期（3-63-6年）年）长期（长期（7-107-10年）年）重点导重点导入产业入产业传统服务业传统服务业零售贸易业、餐饮业、零售贸易业、餐饮业、住宿业、居民服务业零售贸易业、餐饮业、住宿业、居民服务业居民服务业现代服务业现代服务业文化、娱乐产业文化、娱乐产业，旅游业、房地产业文化创意产业、现代金融业、商务服务业、房地产业、信息软件业、环保节能业现代金融业、商务服务业、房地产业、信息软件业、环保节能业建筑载体建筑载体滨江商业街高容积率居住区Life-style mall高层甲级写字楼高容积率居住区高层甲级写字楼低容积率高

13、端居住区引入产业特点引入产业特点以品牌商家、知名企业为带动以大型企业为主，营销总部、研发总部、投资总部和行政总部等以现代服务业为主导入产业作用导入产业作用以旅游商业为主，迅速积聚人气，快速引起市场关注，提升周边土地价值形成商务区雏形，通过大型知名企业带动核心商务区发展，进一步提升土地价值全面形成核心商务氛围，实现土地价值最大化项目产业导入建议项目产业导入建议 Page 15以现代商务功能为核心，以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托，以都市居住为依托，功能定位功能定位 功能定位考虑点：功能定位考虑点：复合型新都会中心复合型

14、新都会中心功能定位：功能定位：Page 16项目开发规模研判项目开发规模研判项目开发规模研判思路项目开发规模研判思路项目开发投资成本分析项目开发投资成本分析项目合适的总体建设规模（项目容积率）项目合适的总体建设规模（项目容积率）项目土地价格评估项目土地价格评估遵循市场实际土地价格水遵循市场实际土地价格水平，找出可以回收成本的平，找出可以回收成本的物业开发体量。物业开发体量。Page 17开发投资成本构成开发投资成本构成序号序号项目名称项目名称金额金额(万元万元)1土地取得成本土地取得成本(拆迁费用拆迁费用)1,018,000 2土地开发成本土地开发成本(基础设施工程费用基础设施工程费用)443

15、,667 3回购生地费用回购生地费用116,760 4不可预见费不可预见费47,353 5土地开发总费用土地开发总费用1,625,780 6土地开发单方成本土地开发单方成本6.1总用地单方成本总用地单方成本2995元元/平方米平方米 6.2净开发用地单方成本净开发用地单方成本5544元元/平方米平方米 v滨江新城土地开发总费用为1,625,780万元，其中拆迁费用比例最大，占62.6%的比例，其次是基础设施工程费用，占27.3%的比例。v拆拆迁迁费费用用和和基基础础设设施施工工程程的的投投入入巨巨大大，项项目目要要实实现现盈盈利利存存在在较较大大困困难难。建建议议争争取取返返回回部部分分拆拆迁

16、迁费费用用和和城城市基础设施配套费，补助项目收益。市基础设施配套费，补助项目收益。注：详细计算过程参看附表一Page 18土地价格评估土地价格评估v考察长沙过去五年出让土地楼面地价，受不确定性因素影响，楼面地价波动幅度大，但总体上呈现上升的趋势。v考虑到滨江新城是大河西先导区的龙头项目，在长沙占有重要的地位，以及对长沙城市发展有着突出作用，滨江新城土地的价值应该处于长沙的较高水平。v滨江新城位于岳麓区河西沿岸，属于长沙二级或三级的土地，土地价值应具备相应的楼面基准地价水平。土地出让价格评估土地出让价格评估v综综合合以以上上考考虑虑，预预测测滨滨江江新新城城土土地地起起始始楼楼面地价为：面地价为

17、：居住用地：居住用地：900900元元/平方米。平方米。商业用地：商业用地：14001400元元/平方米。平方米。长沙各类土地出让楼面地价长沙各类土地出让楼面地价(元元/m/m2 2)长沙市区住宅及商业用地的楼面基准地价长沙市区住宅及商业用地的楼面基准地价土地级别土地级别一二三四五六住宅住宅(元元/)15371258767659667590商业商业(元元/)18231438913733684630Page 19土地价格评估土地价格评估v考察长沙过去五年出让土地楼面地价，商业、住宅、综合用地的楼面地价年均增长率分别达到50%、14%、86%，保持着较高的上涨速度。v影响地价变化的一个重要因素是城

18、市经济增长的速度，长沙在2000年到2008年GDP年均增长19%，预计未来仍可维持增长的态势，并影响土地价格保持向上的趋势。土地价格变动幅度评估土地价格变动幅度评估v长沙过去五年楼面地价受不确定性因素影响大，波动幅度大，预测楼价未来增幅时应对过去增幅予以修正。一般来说，地价与城市GDP同向增长。而中国各城市GDP在改革开放时期普遍有10%的增长。v综综合合以以上上考考虑虑，预预测测滨滨江江新新城城土土地地价价格格在在未未来来十十年年可达到年均可达到年均10%10%的升幅。的升幅。长沙各类土地出让楼面地价长沙各类土地出让楼面地价(元元/m/m2 2)商业：年均增长商业：年均增长50%综合：年均

19、增长综合：年均增长86%住宅：年均增长住宅：年均增长14%2000-2008年长沙年长沙GDP年均增速：年均增速：19%Page 20v项目净用地单方成本为5544元/平方米，在不同容积率下，对应不同的必须回收的建筑面积单方成本。v项目收入由土地出让收入和返还的税费两部分组成，预估税费返还占比为20%40%，土地出让收入占比为60%80%。即回收的建筑面积单方成本中，有60%80%的比例为土地出让的楼面地价。项目建设规模建议项目建设规模建议1总用地容积率总用地容积率1.661.882.102.32说明2净开发用地容积率净开发用地容积率33.544.53建筑面积单方成本建筑面积单方成本(元元/平

20、方米平方米)1848158413861232(3)=5544元/M2(2)4 4对应楼面地价对应楼面地价(元元/平方米平方米)1109147895012678321109739986(4)=(3)(60%80%)所评估的项目地价与成所评估的项目地价与成本楼面地价最相符。本楼面地价最相符。项目项目物业类型物业类型楼面地价楼面地价加权平均加权平均项目起始项目起始地价评估地价评估居住物业居住物业900元/m21025元元/m2商业物业商业物业1400元/m2v根据项目居住和商业建筑面积的比例，计算得出项目的加权平均出让楼面地价为1025元/平方米。v测算结果显示：在容积率4的情况下，对应的楼面地价与

21、所评估的项目土地价格水平最相符。因此，建议滨江新城（净开发用地）容积率为因此，建议滨江新城（净开发用地）容积率为4 4，即可出让建筑面积为，即可出让建筑面积为11591159万平方米。万平方米。Page 21v当净开发用地容积率为当净开发用地容积率为4 4时，项目整体的综合容积率为时，项目整体的综合容积率为2.082.08。适当的提高净开发用地的容积率，有利于节省土地资源。同时，将项目的综合容积率控制在2左右，可有利于营造和谐舒适的区域环境，展现城市的现代商务活力。项目项目用地面积（平方米）用地面积（平方米）总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）综合容积率综合容积率现状现状开发时间开发时间新

22、河三角洲新河三角洲1,100,0003,800,0003.45在建2008广州珠江新城广州珠江新城6,190,00015,100,0002.44在建1993/2002上海陆家嘴上海陆家嘴1,700,0004,000,0002.35已建成1993杭州钱江新城杭州钱江新城4,020,0007,200,0001.79在建2004深圳福田商务区深圳福田商务区 4,100,0007,800,0001.90在建1996天津响螺湾天津响螺湾1,700,0003,670,0002.16未建2007悉尼金融区悉尼金融区1,000,0002,500,0002.50已建成2004新加坡新加坡CBD1,500,000

23、3,500,0002.33已建成项目建设规模建议项目建设规模建议Page 22项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判思路项目各功能物业规模研判思路长沙未来城市发展格局长沙未来城市发展格局项目各功能物业合适的规模项目各功能物业合适的规模长沙各物业未来市场容量预测长沙各物业未来市场容量预测验证项目各功能物业的验证项目各功能物业的规模在未来市场容量下规模在未来市场容量下是否有足够市场空间。是否有足够市场空间。对比各新城的发展，对比各新城的发展，判别本项目各功能物判别本项目各功能物业合适的规模。业合适的规模。Page 23新城发展定位新城发展定位项目功能比例研判项目功能比例

24、研判滨江新城两型社会核心示范区复合型新都会中心：以商务为带动，以居住物业比例为主芙蓉CBD传统核心CBD区中央商务区：以商务商业物业比例为主南湖新城具有绿色生态景观，集金融、商务、休闲、美食等为一体的综合居住区以居住物业比例为主，以商务商业为配套武广新城中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心交通枢纽型新城：各功能物业较均衡以商业和商务功能为驱动及提升区域价值，比例宜控制在以商业和商务功能为驱动及提升区域价值，比例宜控制在30%30%左右；左右；以居住物业凝聚人气，作为区域发展主要依托，建议比例以居住物业凝聚人气，作为区域发展主要依托，建议比例控制在控制在70%70%左

25、右。左右。长沙未来将出现多个新城同时发展的市场趋势，滨江新城应与其他新城片区形成错位竞争、共存共荣的市场格局。滨江新城功能配比建议滨江新城功能配比建议 长沙未来发展格局图长沙未来发展格局图 南湖新城南湖新城芙蓉芙蓉CBDCBD核心区核心区滨江新城滨江新城武广新城武广新城新河三角洲新河三角洲基于此考虑建议滨江新城的功能配比原则为：Page 24通通过过预预测测，到到20102010年年，长长沙沙住住宅宅需需求求面面积积约约为为20,00020,000万万平平方方米米，到到20152015年年约约为为26,00026,000万万平平方方米米，到到20202020年年将将达达到到约约33,00033

26、,000万平方米万平方米。随着长沙人均收入水平和购买能力的不断提高，改善型的主动性购房需求不断增长；另一方面，由于城市拆迁带来的被动性购房需求也比较大；预计长沙人均住宅面积会呈现不断增加的趋势。20082008年常住人口年常住人口(万人万人)658.56658.56人均住房面积人均住房面积(平方米平方米/人人)28.328.3预计人均住房面积(平方米/人)2010年29.50 2015年32.71 2020年36.28 2010年常住人口预测(万人)698 2015年常住人口预测(万人)797 2020年常住人口预测(万人)924 2010年需求的住宅面积(万平方米)2059120591201

27、5年需求的住宅面积(万平方米)26070 26070 2020年需求的住宅面积(万平方米)33523 33523 住宅市场容量预测住宅市场容量预测项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判长株潭的融城和长沙在中部地区的吸引力与地位逐步增强，使大量的外来人口加速汇聚长沙，这必将激发长沙大量的住房需求。数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据Page 25写字楼市场容量预测写字楼市场容量预测利用线性回归模型对长沙第三产业产值和第三产业就业人数的相关性进行分析，发现两者存在相关关系，每增加10000元第三产业产值将产生0.0114个第三产业就业岗位。通过对长沙现有写字楼存量面积进行计算，可得每个第

28、三产业就业岗位需求的写字楼面积为5.7平方米。以过去五年长沙第三产业产值的增长率为基础，预测2020年长沙第三产业产值，根据已得的第三产业产值和第三产业就业人数的相关关系，预测出2020年长沙第三产业就业人数。根据每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积，预测出2020年长沙写字楼需求面积。通通过过预预测测，到到20202020年年，长长沙沙第第三三产产业业产产值值约约为为92489248亿亿元元，第第三三产产业业就就业业人人数数约约为为137137万人万人，写字楼需求量约为，写字楼需求量约为780780万平方米万平方米。项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判2007年第三产业GDP（万元）

29、10,666,302 2007年第三产业就业人数（人）438,097 2007年写字楼面积（平方米）2,500,000 每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积（平方米）5.7 2020年第三产业GDP预测值（万元）92,483,655 2020年第三产业就业人数预测值（人）1,371,424 2020年市场可容纳的写字楼面积（平方米）7,826,027 y=0.0114x+318969.49数据来源：2008年长沙统计年鉴，戴德梁行调研数据Page 26通通过过预预测测，到到20102010年年，长长沙沙商商业业需需求求面面积积约约为为700700万万平平方方米米，到到20152015年年约约为

30、为880880万万平平方方米米，到到20202020年年将将达达到到约约11001100万万平平方米方米。与国际和国内其他发达城市比较，长沙人均商业面积还比较低，未来商业发展具有很大的空间与潜力。随着长沙的经济迅速增长，人均收入水平和购买能力的提高，长沙人均商业面积也将呈上升趋势。预计在2020年前达到中等发达国家商业水平。随着长沙在中部地区吸引力和地位逐步增强，大量的外来人口将呈加速态势进入长沙，这必将引起长沙大量商业面积的需求。20082008年常住人口年常住人口(万人万人)658.56658.56人均商业面积人均商业面积(平方米平方米/人人)0.90.9预计人均商业面积(平方米/人)20

31、06-2010年12010-2015年1.12015-2020年1.22010年常住人口预测(万人)698 2015年常住人口预测(万人)797 2020年常住人口预测(万人)924 2010年需求的商业面积(万平方米)698 698 2015年需求的商业面积(万平方米)876.7 876.7 2020年需求的商业面积(万平方米)1108.8 1108.8 零售商业市场容量预测零售商业市场容量预测项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判城市城市上海上海东莞东莞长沙长沙中等发达城市中等发达城市人均商业面积人均商业面积(平方米平方米/人人)2.162.000.901.20数据来源：长沙统计公报

32、，戴德梁行调研数据Page 27酒店住房需求主要是因旅游或商务而作停留的入境人士的短期居住需求，所以接待旅游人数和酒店需求量密切相关。通过过去历年的旅游人数，采用回归分析方法，预测未来接待旅游人数；根据未来接待旅游人数的增长率，和2008年已有房间数，推算未来高星酒店客房需求房间数；高星酒店建筑面积水平一般为70平方米/间，以此预测出未来高星酒店需求面积。20082008年接待旅游人数（万人）年接待旅游人数（万人）3,250 3,250 20082008年高星酒店房间数量年高星酒店房间数量7,8687,868高星酒店建筑面积（平方米高星酒店建筑面积（平方米/间）间）7070未来接待旅游人数预测

33、（万人）未来接待旅游人数预测（万人）2010年接待旅游人数预测3,9432015年接待旅游人数预测6,3202020年接待旅游人数预测9,618未来酒店需求数量预测（间）未来酒店需求数量预测（间）2010年高星酒店房间需求量9,4282015年高星酒店房间需求量14,8182020年高星酒店房间需求量23,288未来酒店需求数量预测（平方米）未来酒店需求数量预测（平方米）2010年高星酒店房间需求量659,9602015年高星酒店房间需求量1,037,2602020年高星酒店房间需求量1,630,160高星酒店市场容量预测高星酒店市场容量预测项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判通通过过

34、预预测测，到到20102010年年，长长沙沙高高星星酒酒店店需需求求面面积积约约为为6666万万平平方方米米，到到20152015年年约约为为100100万万平平方米方米，到，到20202020年将达到约年将达到约160160万平方米万平方米。数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据Page 28项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判用地性质用地性质功能功能建筑面积比例建筑面积比例建筑面积建筑面积(万平方米万平方米)20202020年市场容量年市场容量预测预测(万平方米万平方米)本项目占市场本项目占市场容量份额容量份额综合居住综合居住住宅75%869 33,0003%办公16%185 7

35、8024%商业商业酒店3%35 16022%零售商业6%70 1,1006%小计25%290 合计合计100%1,159 项目各功能物业规模建议项目各功能物业规模建议v遵循前面所述物业功能配比原则，对项目各功能物业规模的建议如下表：遵循前面所述物业功能配比原则，对项目各功能物业规模的建议如下表：住宅和零售商业的开发体量占未来市场需求份额均在住宅和零售商业的开发体量占未来市场需求份额均在10%10%以下，而本案作为长沙未来四个新城之一，办以下，而本案作为长沙未来四个新城之一，办公和酒店的开发体量占未来市场需求份额均在公和酒店的开发体量占未来市场需求份额均在25%25%以下。以下。可见未来市场会有

36、足够的空间对本项目进行消化。因此所建议的各功能物业规模是合适的，也是符合市可见未来市场会有足够的空间对本项目进行消化。因此所建议的各功能物业规模是合适的，也是符合市场实际情况的。场实际情况的。Page 29项目总体策划方案项目总体策划方案项目总体策划方案项目总体策划方案项目发展定位项目发展定位整体功能定位及规模研判整体功能定位及规模研判各功能定位特色构想各功能定位特色构想土地出让模式研判土地出让模式研判项目财务效益评价项目财务效益评价Page 30功能定位功能定位 商务功能商务功能商业功能商业功能休闲功能休闲功能文化功能文化功能旅游功能旅游功能居住功能居住功能形成多功能形成多功能互促共荣互促共

37、荣商业为商务配套商业为商务配套商业为居住配套商业为居住配套居住为商务配套居住为商务配套形成休闲、购物、文化、旅游综合商圈形成休闲、购物、文化、旅游综合商圈Page 31 商业功能之一商业功能之一商业功能之一商业功能之一u定位定位：集中式零售商业功能，形成长沙市新的、最大的休闲主题综合商圈。集中式零售商业功能，形成长沙市新的、最大的休闲主题综合商圈。u客户客户：以河西、河东消费群体为主要依托，辐射长株潭，吸引外地旅游者。u空间布置：空间布置：结合区域内江湖、绿地等景观资源，以滨江休闲商业街、LIFE MALL为主要载体。u业态：业态：包括电影院、电玩场、品牌专卖店、餐厅、酒吧、KTV、休闲会馆、

38、茶馆、Coffee shop、健身、美容等多种业态。功能定位功能定位 之之 商业功能商业功能Page 32商业功能之二商业功能之二商业功能之二商业功能之二u定位：旅游文化商业功能（都市魅力文化之旅）定位：旅游文化商业功能（都市魅力文化之旅）u主题一：历史文化之旅主题一：历史文化之旅结合分布新城北部的北津城遗址：古城墙、古城门、北津古渡、离愁台等，打造文明沉淀的历史文化之旅。u主题二：都市观光之旅主题二：都市观光之旅以依托区域内湘江景观带、都市广场/看台、超高层建筑观光层等观光元素，结合橘子洲岛夜景、两江夜景等都市景观符号，打造最具都市魅力的观光之旅，传递融合湘江文化和都市时尚文明的长沙气息。功

39、能定位功能定位 之之 商业功能商业功能Page 33功能定位功能定位 之之 商业功能商业功能 商业功能三商业功能三商业功能三商业功能三u定位定位：商务商务/居住配套型商业功能。居住配套型商业功能。u客户客户：以滨江新城内商务办公及居住人群为主，为其提供完善的配套商业，满足商务活动所产生的餐饮、休闲、购物等需求。u空间布置空间布置：以写字楼群楼为主要载体。u业态：业态：各类餐厅、便利店、Coffee shop、银行、商务会所等。Page 34滨江新城要尽快提升土地和物业价值，必须迅速导入易聚人气和影响力强的产业，休闲商业无疑是最适合的。长沙各大商圈蓬勃发展，但主要以目的性购物为主，缺少休闲娱乐元

40、素。五一广场商圈作为全市的商业中心，与各副商圈没有形成错位发展，也因此被分流了很多客源。滨江新城商业处于大河西龙头核心，与五一广场和未来的新河三角洲形成三足鼎立的竞争局面，必须走差异化道路。借助河西龙头位置和湘江景观优势，以大长沙市民为目标客户群，突出休闲娱借助河西龙头位置和湘江景观优势，以大长沙市民为目标客户群，突出休闲娱乐特色。乐特色。启动休闲商业项目的必要性和可行性启动休闲商业项目的必要性和可行性Page 35滨水情景商业休闲天地滨水情景商业休闲天地项目开发特色构想休闲商业功能项目开发特色构想休闲商业功能Page 36主题项目构建主题项目构建滨水商业休闲街区滨水商业休闲街区水上娱乐设施水

41、上娱乐设施高档酒店、公寓高档酒店、公寓核心形态休闲、旅游、餐饮、购物和娱乐的情景商业街将水上娱乐设施、灯光和音结合，打造水上嘉年华以酒店和服务式公寓为主、商务俱乐部为辅，结合风情酒吧街设置主题特征都市滨水风貌与时尚休闲商业融合，商游合一，打造长沙滨江城市特色的商业标杆强调动感与互动性，丰富滨江单一的观赏旅游活动以文化为主题，成为都市休闲度假和国内外游客汇聚处典型案例新加坡克拉码头上海新天地深圳欢乐谷水上狂欢节香港尖东水幕烟花汇演新加坡克拉码头滨水情景商业区业态组合滨水情景商业区业态组合项目开发特色构想休闲商业功能项目开发特色构想休闲商业功能Page 37商业定位商业定位都市休闲、旅游景点、城市

42、新地标商业性质商业性质租赁性商业物业占地占地3万M2(建筑面积6万M2)总投资总投资实际投入1.69亿美元，其中动迁费：6亿人民币(近2300户、逾8000名的居民)租金收益租金收益1美元/M2/天，超过2亿港币/年(04年12月数据)改造理念改造理念以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的石库门旧城区改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心改造成本改造成本2万元/平方公尺(将旧上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新，这个过程需要付出高一倍的成本)规划规划南里南里北里北里太平桥公园太

43、平桥公园建筑风格建筑风格现代建筑为主(充满现代感的玻璃幕墙 建筑物)；石库门旧建筑为辅以保留石库门旧建筑为主拥有上海市中 心最大的人工湖太平湖建筑面积建筑面积25,000M235,000M2占地44,000M2开幕时间开幕时间2002年中2001年底商业业态构成商业业态构成餐饮占商业体的多数餐饮占商业体的多数创意商业引领前沿生活体验创意商业引领前沿生活体验-上海上海新天地新天地项目开发特色构想休闲商业功能项目开发特色构想休闲商业功能Page 38上海新天地：外表整旧如旧、内部翻新创新的上海新天地：外表整旧如旧、内部翻新创新的建筑设计特色建筑设计特色n石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦n而建

44、筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛文化商业创造新的生活模式文化商业创造新的生活模式项目开发特色构想休闲商业功能项目开发特色构想休闲商业功能Page 39上海新天地：充分挖掘新型消费享受需求上海新天地：充分挖掘新型消费享受需求n即使在周边商业配套十分完善的情况下，这里每天仍旧极聚人气。n即使在周边经济型商业供应丰富，这里的高档消费仍旧吸引着人群到这里。n把生活和商业的有机结合，充分挖掘了新型消费者中对个性化的追求和在忙碌而平淡的生活中寻求新鲜感的需求。精神享受引领新的消费模式精神享受引领新的消费模式项目开发特色构想休闲商业功

45、能项目开发特色构想休闲商业功能Page 40中央中央商务商务区区悉尼歌剧院的酒吧餐饮区位于悉尼歌剧院岸边的开放式大堂。从悉尼中央商务区步行至此约一公里。因此这里主要吸引了两类客流：来悉尼歌剧院听音乐会的访客和来自中央商务区的商务人士。歌剧院酒吧最近被悉尼先驱晨报饮食指南评为2008年最受喜爱的酒吧。悉尼歌悉尼歌剧院剧院滨水商业：滨水商业：悉尼歌剧院临水悉尼歌剧院临水酒吧酒吧项目开发特色构想休闲商业功能项目开发特色构想休闲商业功能Page 41约约4m4m悉尼歌剧院临水酒吧：临水的独特设计理念悉尼歌剧院临水酒吧：临水的独特设计理念歌剧院周边的设计以阶梯式逐步退层。最高层为歌剧院主厅，其次是位于地

46、面层的前广场，这一层主要连接了地面交通与人行道。在西面最低的一层设立了临水酒吧。这样的设计理念让到此用餐，聚会的人们更加临水、亲水。是每一位来此消费的人与自然浑然一体。人们可以从地面一层直接通过下挖的阶梯到达临水层，也可以直接从建在悉尼歌剧院的地下停车场进入，亦可以从舞台大门的汇合层进入。宽敞的开放式临水场地，现场音乐的表演让这里宽敞的开放式临水场地，现场音乐的表演让这里的聚会增添了不少除了自然风景外的人文气息。的聚会增添了不少除了自然风景外的人文气息。去临水酒去临水酒吧的阶梯吧的阶梯前广场前广场舞台大门舞台大门人行道人行道项目开发特色构想休闲商业功能项目开发特色构想休闲商业功能Page 42

47、占地25万平方米，融酒店、办公、商业和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品推广及社区公益表演的最佳场所。这个巨大综合型建筑物形似峡谷状，且整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩。利用了一条运河组建了商业、酒店、办公和文化娱乐的四大功能，把原本分散的资源有效结合成为整体。在浓厚的商业环境中注入自然的元素：水、绿化，开放空间，在浓厚的商业环境中注入自然的元素：水、绿化，开放空间，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者。地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入。日本福冈博多水城：日本福冈博多水城：用环境改变亲情，用亲情提高消费用环境改变亲情，用亲

48、情提高消费项目开发特色构想休闲商业功能项目开发特色构想休闲商业功能Page 43内河利用内河利用开旷的观景平台生态型的滨河景观岛屿设计内街轴线呼应临水空间临水空间层次变幻空间步移景异特色/标志连廊水主题的商业街亲水活动亲水活动水主题广场水主题表演活动音乐喷泉表演儿童游乐设施日本福冈博多水城：感受现代生活情趣的商业综合体日本福冈博多水城：感受现代生活情趣的商业综合体 建议：建议：在本案利用其内河滨湖景观，打造多变的临水空间，结合人性化亲水活动，无论是购物、约会、等待还是用餐、亲子，这里都会成为人们逗留、活动和消费的心怡之所。中心广场的引入，使得博多水城生动活泼，朝气蓬勃，散发出不同于传统商业概念

49、的光芒，更加贴近人的生活。中心广场标新立异的设计使其成为城市标志性的空间和形象化的建筑，从而跨大了其市场影响力，开阔了其辐射圈。项目开发特色构想休闲商业功能项目开发特色构想休闲商业功能Page 44v克拉码头占地23,000平方米，由60個仓库改建而成，目前已发展成200 家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所。v该区保留了原有的建筑，让游人体验当地的昔日的生活文化，并体现出项目的独特性，提升项目的吸引力。v享有新加坡河畔的秀丽景色，并定期举办节兴活动，提高旅客的重游率。同时，克拉码头还是新加坡有名的美食天堂。项目开发特色构想休闲商业功能项目开发特色构想休闲商业功能滨水商业区：新加坡克滨水商业区：新加坡

50、克拉码头拉码头以娱乐、餐饮为中心模式以娱乐、餐饮为中心模式 Page 45v克拉码头提供日间及夜间的活动场所，包括前往迪士尼式科幻探險区游乐与购物，及一系列夜生活场所：如爵士音乐厅、迪斯科舞池，营造全天候的娱乐方式。白天以二手商品店、古董店和跳蚤市场闻名，日落后则摇身一变，成为热辣无比的夜间娱乐场所。v“克拉码头就是新加坡的餐饮和娱乐文化的中心点。”克拉码头在翻新后，每月平均到访人流量已经增加到50万人以上，目前克拉码头已成为了旅客到访新加坡必到之处。项目开发特色构想休闲商业功能项目开发特色构想休闲商业功能滨水商业区：新加坡克滨水商业区：新加坡克拉码头拉码头以娱乐、餐饮为中心模式以娱乐、餐饮为