某房地产信托计划说明书.pptx

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1、北京信托北京信托稳健系列集合资金信托方案稳健系列集合资金信托方案5 5期期2023年10月工程背景l本信托方案拟投资步步高投资集团在湖南湘潭和郴州的两个城市综合体工程。l步步高投资集团是湖南本地的商业连锁经营企业，旗下子公司步步高商业连锁股份公司在深交所上市，代码002251。目前公司在湖南的13个地级市和江西的9个地级市共拥有124家超市门店和20家百货门店。经营情况良好，属于地区龙头企业。l步步高集团是民生银行总行级重点客户，本工程为民生银行总行投行部推举工程，假设我公司审批通过后，民生银行将代理推介。1郴州工程可行性分析2湘潭工程可行性分析3工程相关主体4信托方案5风险分析6中后期管理及

2、营销名录郴州工程：物业位置郴州新天地工程（简称“郴州工程”）是集写字楼、商业MALL、高档公寓、商业步行街、精品住宅等复合型的城市商业综合体，位于商业核心地带，处于国庆北路、北湖路之间，紧邻兴旺风情步行街、兴隆步行街、友谊中皇城、文化路、八一步行街，商业气氛深厚，是郴州商业核心地带。本工程本工程郴州工程：郴州城市概况郴州位于湖南省东南部，东界江西省赣州市，南邻广东省韶关市、清远市，西接永州市的兰山县、宁远县、新田国县，北交衡阳市的衡东县、衡南县、常宁县、来阳市及株州市的炎陵县、茶绫县、攸县。郴州是贯穿南北的交通要冲，郴州市区距省会长沙市350公里，全市东西宽194公里，南北长217公里，总面积

3、19317平方公里，总人口471万，郴州市辖2个市连辖区、8个县，代管1个县级市，为湘南国家级承接产业转移示范区。2023年上年上半年半年2023年年 同比同比 上升上升2023年年2023年年GDP（亿元）元）656.64 1346.424.46%1081.8821.5城城镇居民人居民人均可支配收均可支配收入（万元）入（万元）-1.7615.03%1.531.37社会消社会消费品品零售零售总额（亿元）元）261.39 482.018.02%408.4349.9固定固定资产投投资（亿元）元）572.99 811.6同口径增长37.5%811.3597数据来源：郴州市统计局网站郴州工程：郴州城市

4、概况郴州是“世界有色金属博物馆”、“中国有色金属之乡”、“中国银都”。已探明的各类矿物113种，潜在价值2651亿元，其中钨、铋、钼、微晶石墨、萤石储量和利用三废回收白银产量居全国第一位，铅、锡、锌储量分别居全国第三、第四位。萤石储量占全国公布储量的百分之五十；全省的百分之九十。郴州能源供给充足。煤炭储量11亿吨，年产原煤1500万吨，占湖南总量的1/4，是全国19个重点产煤地市之一。水能蕴藏量170万千瓦，是联合国小水电中心设在中国的唯一综合性基地。矿业经济l郴州原始的自然景观风貌保存良好，聚山、水、洞、泉于一身，融自然风光、历史文化、现代精神于一炉，是一个以生态休闲、漂流探险、温泉健身为主

5、要特色的新兴旅游胜地。自古有“林中之城，休闲避暑之都”之称。l郴州有110多处风景名胜，形成了以生态休闲、漂流探险、寿地福城、温泉健身为主要特色的生态旅游网络，境内多处国家自然保护区、国家森林公园和国家风景区等。旅游产业郴州工程：郴州城市概况目前郴州产业调整的开展目标是有色金属精深加工基地、新型综合能源基地、数字视讯产业基地、出口加工基地、沿海地区产业转移承接基地。新兴工业产业重点开展有色金属深加工、电子信息、新材料、生物医药等方面；生产服务业主要在现代物流、金融保险、中介等工程；旅游产业主要在旅游景区整体开辟、宾馆、文化娱乐的服务设施工程。交通便捷，通讯兴旺，京广铁路、京广铁路、武广高铁、武

6、广高铁、107国道、106国道、京珠高速公路贯京珠高速公路贯穿全境穿全境。便捷的现代化交通由郴州北上长沙、武汉、南下广州、深圳，均可朝发午至，直达香港的公路货运车已开通多年；厦蓉高速、京珠高速公路复线、宜连高速公路（湖南宜章广东连州）、岳汝高速（湖南岳阳湖南汝城）等多条高速公路在建；郴州已进入湖南省机场建设布局规划，民航民航机场建设已处于机场建设已处于规划阶段规划阶段。交通条件未来规划郴州工程：物业位置工程区域内基础设施十分完善，集金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店等各业于一体，具有完善的交通、通信等现代化的基础设施，同时拥有优越区位条件所带来的人流、物流、资金流、信息流等各种要素，使之

7、成为核心商圈的绝对优势。本工程本工程郴州工程：工程基本情况商商业业裙裙楼楼局部为六层，包括百货、精品店、电影院、KTV、美食广场等多种商业业态；主主塔塔楼楼有5栋，分别为安置楼、住宅楼、写字楼；其中地下三层，负一楼是超市，负二、三楼是车库。工程效果图及规划图工程效果图及规划图郴州工程：工程基本情况工程建成后，商业裙楼将由步步高商业连锁股份旗下的步步高百货、步步高超市、步步高电器、大楚食街多业态进驻，且积极邀请国内外知名品牌进驻。本工程将集百货商场、食品超市、餐饮、影视娱乐、健身休闲等于一体，将中型精品百货与特色名品专卖店、风格化餐厅及休闲娱乐等不同服务业态有机结合的多功能、多业态为一体的“一站

8、式”区域性城市综合体。郴州工程：工程经济技术指标l工程总占地面积25496平方米，总建筑面积近196240。其中地上建筑面积143160，地下建筑面积53080。l建成后，商业局部63971的面积由工程公司持有并出租给步步高上市公司；商品住宅、写字楼、公寓和局部商铺共计49241对外出售（均为地上面积）；其余面积为安置房，除其中3480.1由政府以4300元/的价格收购外均向政府免费交付。内容内容合计合计持有持有出售出售安置安置建设用地面积(平方米)25496总建筑面积(平方米)196240196240109242109242（5 56%6%）5705057050（29%29%）2994829

9、948（15%15%）其中:地上建筑面积(平方米)14316063971（45%）49241（34%）29948（21%）其中:住宅面积(平方米)4397119390.89（44%）24480.1（56%）商铺(平方米)8361963971（77%）17844.06（21%）1803.94（2%）写字楼、公寓(平方米)1557012006.29（77%）3663.71（23%）地下建筑面积(平方米)车库5308045271（85%）7809（15%）总户数(住宅户)455容积率6.26停车位(个)689郴州工程：工程开辟现状工程周工程周边工程现状工程现状工程开辟工程开辟进度方案度方案郴州工程：

10、工程开辟进度及方案作 为 郴 州 市 委、市 政 府 重 点 规 划 的“351111”工程中的5个城市商业综合体中率先开建的工程以及郴州市重点招商引资工程，本工程获得了当地政府的重点关注与支持，目前工程进展顺利，已完成基坑支护和土石方工程。2012年年3月月动工工建建设2012年年11月住月住宅、商宅、商铺正式正式销售售2013年年1月出月出正正负零零2013年年8月份月份裙楼封裙楼封顶，完，完成商成商场进入装入装修修2013年年11月份月份塔楼塔楼封封顶2014年年7月月项目项目整体整体竣工竣工备案、备案、综合综合验收验收工程开辟进展工程开辟进展本工程已于2023年1月-12月份完成工程的

11、调研、定位、立项，规划、报批报建、四通一平、地质勘探；2023年3月开工建设；l目前工程进度情况：目前工程进度情况：基坑支护工程：累计完成工程量2400万元，完成63%；土石方工程：累计完成工程量200万元，完成22%；l投资情况：投资情况：目前，包括已缴土地款19974.79万元在内，工程已投入资金2.34亿元，郴州工程：工程证照办理l工程总用地面积25496平方米，其中22103.8平方米由拍卖取得，并已于2023年7月30日取得土地使土地使用用权证（编号为郴国用（2023）第0165号和郴国用（2023）第0166号，待土地款及相关税费缴齐后换发可用于抵押的土地证）；l2023年7月30

12、日，上述22103.8平米土地取得编号为郴规（用地2023）63号的建建设用地用地规划划许可可证，工程还取得了编号为郴规（建筑202385）号的建建设工程工程规划划许可可证、编号为特07的建筑工程施工建筑工程施工许可可证和编号为郴房售许字（T2023）第016号的预售售许可可证；l工程剩余3392平米土地为郴州市政府为了优化城市规划，使得本工程和传统的兴旺风情步行街相连而后追加给本工程的土地，步步高已就剩余面积与政府达成意向，后续通过招拍挂取得（目前该局部尚有少量房屋未完成拆迁），此局部土地将作为本工程的楼前广场 不影响本工程的实施；注：作为重点支持工程，本工程被列为集中审批的房地产工程。上述

13、证照即于房地产工程集中审批会所取得。包括正在拆迁的土地在内，工程综合的土地本钱为23840.75万元，目前工程土地价款已缴纳19974.79万元（剩余局部为正在拆迁地块的土地价款），但其中局部价款直接支付给了拆迁主体郴州城投公司，需要城投公司退回后支付给财政就可换领正式土地证。郴州工程：房地产市场情况l根据郴州市统计局相关数据，郴州市自2023年以来，房地产开辟投资近年保持较高增速，2023年房地产开辟投资总额达94.2亿元，同比上涨37%；郴州市2023年1-7月房地产开辟投资总额为47.06亿元，同比上涨8.2%；l商品房市场方面，2023-2023年间，郴州市房品房销售面积保持年均50%

14、左右的增长，2023年总成交面积为304.3万平米。42.568.794.2126.7224.4304.3房地房地产产开开发发投投资资（亿亿元）元）商品房商品房销销售面售面积积（万平米）（万平米）200920102011050100150200250300350郴州市房地产市场情况郴州市房地产市场情况数据来源：郴州市统计局网站数据整理郴州工程：房地产市场情况工程所在的北湖区和苏仙区是郴州市的中心城区，两区可供出让的大面积土地相对稀缺。2023年以来，经粗略估算中心城区已成交的土地平均的楼面地价在1000元/左右。郴州市土地成交情况郴州市土地成交情况序号序号地点地点方式方式面积（）面积（）成交价

15、成交价成交时间成交时间用途用途容积率容积率楼面地价楼面地价(元元/）（万元）（万元）1郴州市文化路拍卖67.48742023.7商业用地3.43225.36 2郴州市东湾 挂牌87689252002023.8商住两用3957.93 3临武县东云路9号 拍卖891660002023.11商住两用6.11103.19 4郴州市人民西路挂牌2614.25302023商住两用3675.80 5燕泉路拍卖57.2111.52023.6商业用地6燕泉路北路 拍卖25.7379.62023.4商业用地7人民西路南侧挂牌49118.5325002023.5商住两用工程地块国庆北路与北湖路之间挂牌22103.8

16、178502023.9 商住两用6.261290.02 郴州工程：房地产市场情况l2023年郴州市在售商品住房销售主力价位段为4000-4500元/，中心区主力价位为4300-5000元/，局部大盘精装修工程价位达5500-6000元/，4000元/以下主要在城市近郊区域；l本工程所在的北湖区位于郴州城市中心区域范围，拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园，住宅和商铺的价格在全市平均水平之上；l北湖区、苏仙区等郴州市城区的商品房销售均价在4700元/左右；位于核心地段、配套较高的商铺门面售价在50000元/以上。郴州市中心城市物业销售情况郴州市中心城市物业销售情况周边楼盘比较周边楼盘比较工程位置

17、工程位置商铺销售均价商铺销售均价（元（元/）住宅销售均价住宅销售均价（元（元/）最早开盘时间最早开盘时间历史销售价格历史销售价格（元（元/平方米平方米）总供给面积总供给面积（平方米（平方米）金阳广场国庆北路5000048002023460037000北湖一号距工程1.5公里480020234700210000龙泉名邸人民西路470020234700400000苏仙传奇郴州三中430020235000132585时代阳光青年大道430020233900-祥云国际人民西路4600 2023 4600 -兴隆步行街二手门面国庆北路65000国庆北路临街二手门面国庆北路80000北湖路临街二手门面北湖

18、路60000郴州工程经济测算：工程总投资情况郴州工程总投测算及已投资情况郴州工程总投测算及已投资情况序号序号工程工程单位本钱（元单位本钱（元/）面积（）面积（）合计合计已投已投一一开辟本钱开辟本钱1.1综合地价款及税费1214.88196240.0023840.7519,974.791.2报建费60.72196240.001191.58245.551.3设计费41.23196240.00809.1173.491.4大、小市政配套费用137.3925496.00350.300.001.6道路园林绿化费46.45143160.00665.0040.631.7前期工程费 2.73196240.005

19、3.4953.491.8建筑安装工程费 2131.69196240.0041832.33508.191.9不可预见费 71.76196240.001408.300.00小计-70150.86 20896.14 二二开辟费用开辟费用0.000.002.1管理费用107.15196240.002102.62655.222.2销售费用328.6657050.001875.0085.492.3财务费用366.90196240.007200.001816.76小计11177.62 2557.47 税前总投资81328.48 23453.61 三三税金税金0.000.003.1经营税金及附加873.745

20、7050.004984.690.003.2土地增值税2261.7257050.0012903.100.003.3所得税593.45196240.0011645.830.00小计29533.62 0.00 计税总投资110862.09 23453.61 郴州工程经济测算：销售方案表郴州工程销售方案表郴州工程销售方案表序号工程合计2023年2023年2023年上半年下半年年度额上半年下半年年度额上半年下半年年度额1.00 住宅销售收入9889.410.001483.411483.411977.882966.824944.711977.881483.413461.291.20 住宅销售单价(元)51

21、00.005100.005100.005100.005100.005100.001.30 住宅销售面积19391.002908.653878.205817.303878.202908.652.00 公寓销售收入5925.000.00888.75888.751185.001777.502962.501185.00888.752073.752.20 公寓销售单价(元)7500.007500.007500.007500.007500.007500.002.30 公寓销售面积7900.001185.001580.002370.001580.001185.003.00 写字楼销售收入2874.900.0

22、0431.24431.24574.98862.471437.45574.98431.241006.223.20 写字楼销售单价(元)7000.007000.007000.007000.007000.007000.003.30 写字楼销售面积4107.00616.05821.401232.10821.40616.054.00 商铺销售收入68827.000.00 10324.0510324.05 13765.40 20648.10 34413.50 13765.4010324.0524089.454.20 销售收入单价（平均）26830.00 26830.00 26830.00 26830.00

23、 26830.0026830.004.30 销售收入面积25653.003847.955130.607695.905130.603847.955.00 安置房销售收入1496.400.000.000.001496.401496.400.000.000.005.10 安置房收入单价（平均）4300.004300.005.20 销售收入面积3480.000.000.000.000.003480.003480.000.000.000.00合计89012.710.00 13127.4513127.45 17503.26 27751.29 45254.55 17503.2613127.4530630.7

24、1郴州工程经济测算：财务效益测算（单位：万元）财务效益财务效益测算表测算表序号工程合计2023年2023年2023年2023年上半年下半年年度额上半年下半年年度额上半年下半年年度额上半年下半年年度额一开辟经营收入98,560.370.0013,127.45 13,127.4517,503.26 27,751.29 45,254.55 19,890.18 15,514.36 35,404.542,386.922,386.924,773.831销售收入89,012.710.0013,127.45 13,127.4517,503.26 27,751.29 45,254.55 17,503.26 13

25、,127.45 30,630.710.000.000.002租金收入9,547.660.000.000.000.000.000.002,386.922,386.924,773.832,386.922,386.924,773.83二开辟经营本钱0.000.000.000.000.002.1开辟本钱70,150.86 20,896.1311,224.67 32,120.8029,301.30682.38 29,983.677,813.60232.788,046.380.000.000.002.1.3综合地价款及税费23,840.75 19,974.79 3,865.96 23,840.750.00

26、0.000.000.000.000.000.000.000.002.1.1报建费1,191.5873.49456.88530.36446.40191.31637.7123.510.0023.510.000.000.002.1.2设计费809.11245.55380.97626.5183.9855.98139.9642.640.0042.640.000.000.002.1.4大小市政配套费用350.300.0045.6545.65112.6275.08187.7070.1746.78116.960.000.000.002.1.6道路园林绿化费665.000.000.000.00120.0080.

27、00200.00279.00186.00465.000.000.000.002.1.7前期工程费 53.4953.490.0053.490.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1.8建筑安装工程费 41,832.33508.32 6,224.226,732.5428,238.310.00 28,238.316,861.480.006,861.480.000.000.002.1.9不可预见费 1,408.3040.50251.00291.50300.00280.00580.00536.800.00536.800.000.000.002.2开辟费用12,994.

28、382,557.47 1,862.194,419.653,070.332,175.005,245.332,429.40900.003,329.400.000.000.002.2.1管理费用2,102.62655.22261.87917.09707.830.00707.83477.700.00477.700.000.000.002.2.2销售费用1,875.0085.49700.31785.80562.50375.00937.50151.700.00151.700.000.000.002.2.3财务费用9,016.761,816.76900.002,716.761,800.001,800.003

29、,600.001,800.00900.002,700.000.000.000.002.3税金18,422.480.00735.14735.14980.186,715.317,695.508,855.71868.809,724.51133.67133.67267.332.3.1经营税金及附加4,984.710.00735.14735.14980.181,554.072,534.26980.18735.141,715.320.000.000.002.3.2土地增值税12,903.100.005,161.245,161.247,741.867,741.860.002.3.3自持物业房产税、营业税53

30、4.670.000.000.000.000.000.00133.67133.67267.33133.67133.67267.33三合并营业利润-3,007.35-23,453.60-694.55-24,148.14-15,848.55 18,178.612,330.06791.47 13,512.78 14,304.242,253.252,253.254,506.50四所得税11,645.930.000.000.000.001,735.001,735.008,220.99563.318,784.30563.31563.311,126.62五合并净利润-14,653.28-23,453.60-6

31、94.55-24,148.14-15,848.55 16,443.60595.05-7,429.52 12,949.465,519.941,689.941,689.943,379.87郴州工程经济测算：现金流量测算 现金流量测算表现金流量测算表（单位：万元）序号工程合计2023年2023年2023年2023年上半年下半年年度额上半年下半年年度额上半年下半年年度额上半年下半年年度额一一资金来源资金来源 158,013.98 23,453.61 49,127.45 72,581.06 17,503.26 27,751.29 45,254.55 19,890.18 15,514.36 35,404.

32、54 2,386.92 2,386.92 4,773.831 1股东资金股东资金 35,453.61 23,453.61 12,000.00 35,453.61 -2 2信托资金信托资金 24,000.00 24,000.00 24,000.00 -3 3销售收入销售收入89,012.710.0013,127.4513,127.4517,503.2627,751.2945,254.5517,503.2613,127.45 30,630.710.000.000.004 4租金收入租金收入9,547.660.000.002,386.92 2,386.924,773.832,386.922,386.

33、924,773.83二二资金运用资金运用113,213.65 23,453.6113,953.2737,406.8733,526.846,423.9639,950.8119,752.8714,709.15 34,462.02696.98696.981,393.961 1开辟本钱开辟本钱70,150.86 20,896.1411,224.6732,120.8029,301.30682.3829,983.677,813.60232.788,046.380.000.000.002 2开辟费用开辟费用12,994.382,557.471,862.194,419.653,070.332,175.005,

34、245.332,429.40900.003,329.400.000.000.002.12.1管理费用管理费用2,102.62655.22261.87917.09707.830.00707.83477.700.00477.700.000.000.002.22.2销售费用销售费用1,875.0085.49700.31785.80562.50375.00937.50151.700.00151.700.000.000.002.32.3财务费用财务费用9,016.761,816.76900.002,716.761,800.001,800.003,600.001,800.00900.002,700.000

35、.000.000.003 3税金税金30,068.410.00866.41866.411,155.223,566.594,721.809,509.8713,576.36 23,086.24696.98696.981,393.963.13.1经营税金及经营税金及附加附加4,984.71735.14735.14980.181,554.072,534.26980.18735.141,715.320.003.23.2土地增值税土地增值税12,903.10131.27131.27175.03277.51452.55175.0312,144.25 12,319.280.003.33.3自留物业税自留物业税

36、金（房产税、金（房产税、营业税等）营业税等）534.670.000.00133.67133.67267.33133.67133.67267.333.43.4所得税所得税11,645.930.000.000.000.001,735.001,735.008,220.99563.318,784.30563.31563.311,126.62三三盈余资金盈余资金44,800.330.0035,174.1835,174.18-16,023.5821,327.335,303.75137.31805.22942.521,689.941,689.943,379.87四四累计盈余资累计盈余资金金0.0035,17

37、4.1835,174.1819,150.6040,477.9340,477.9340,615.2441,420.45 41,420.45 43,110.3944,800.32 44,800.321郴州工程可行性分析2湘潭工程可行性分析3工程相关主体4信托方案5风险分析6中后期管理及营销名录湘潭工程：物业位置及周边湘潭新天地工程位于湘潭市九华新区，北临城市环道北二环线，西连长潭西高速的城市南北主干线步步高大道，西侧和南界均有两城市规划线路相临，并与临江公园相临。工程工程湘潭工程：湘潭城市概况l湘潭别称“莲城”，是全国两型社会综合配套 试验区之一、全湖南省重要的工业城市、湖南省重要的科教和旅游城市

38、、长株潭城市群中心城市之一，综合实力列湖南省第三位。l湘潭位于湖南省中部偏东，湘江下游。北接长沙市，南连衡阳市，西抵娄底市，东与株洲市相邻，下辖岳塘、雨湖2区、湘潭县、湘乡、韶山2县级市，总面积5015平方千米，常住人口274万，是湖南省管辖面积最小的地级市。湘潭历史悠久、名人荟萃，是 、彭德怀、曾国藩、齐白石、贺国强、马英九等著名人物的故土。2023年年上上1-7月月2023年年 同比同比 上升上升2023年年2023年年GDP（亿元）元）-1124.33 25.76%894.01739.38城城镇居民人居民人均可支配收均可支配收入（万元）入（万元）0.832.0613.81%1.811.6

39、1社会消社会消费品品零售零售总额（亿元）元）202.01302.5117.86%256.66223.2固定固定资产投投资（亿元）元）386.49 650.18同口径增长36%633.36463.96数据来源：湘潭市统计局网站湘潭工程：九华新区概况湘潭九华示范区（后定名为“湘潭经济技术开辟区”）始建于2003年底，是长株潭城市群国家资源节约型、环境友好型社会建设综合配套 试验区的示范区，也是省政府批准设立的台商投资区，总体规划面积138 平方公里。2023年9月25日，国务院正式批准湘潭九华示范区升级为国家级经济技术开辟区。地理区位：长株潭核心地理区位：长株潭核心园区经济园区经济功能定位：功能定

40、位：“工业新区、滨江新城工业新区、滨江新城”九华示范区地处长株潭核心区域，南距湘潭市中心5公里，北距长沙市中心27公里，总面积138平方公里内上瑞高速贯穿东西，长潭西线高速连接南北，湘江黄金水道通江达海，距黄花国际机场半小时车程，还有湘黔铁路、湘江生态经济风光带和建设中的沪昆高铁，区位优势得天独厚。九华示范区旨在打造成为全省新型工业化、新型城市化、新农村建设的引领区和样板区；产业开展到2023年实现工业总产值1000亿元，财税收入60亿元，成为长株潭城市群重要的经济增长极、全省领先的“千亿园区”之一；全面实现与长沙的快速对接，成为湘潭的新城区、长株潭一体化的新都心。九华示范区总体划分为三个组团

41、，产业新区40平方公里，滨江新城60平方公里，生态环境保护区38平方公里；确定了汽车及零部件制造、电子信息、先进装备制造为三大主导产业；目前，示范区已开辟建成面积15平方公里，入区企业200家，总投资1000亿元，已投产企业98家，其中有法国佛吉亚、韩国三星、美达王、台湾联电等世界500强企业和吉利控股集团、中冶京诚等国内500强企业。湘潭工程：物业位置及周边l随着城市北拓，湘潭将扩张形成“九华-万楼”和岳塘两个新城片区，本工程所在的九华示范区西翼对接长沙，可充分依托长潭西“硅谷”科教、文化资源优势，九华示范区的现代工业、制造业优势，以及本身的万楼文化资源优势。l2023年起，湘潭市着力打造九

42、华-万楼新城，使之成为现代商业新城、文化休闲新城、生态宜居新城；通过塑造辐射和带动作用强劲的区域性中心城区，有效缓解河西老城区承载功能缺乏的问题，提升整个湘潭的城市品位和形象。湘潭工程：物业位置及周边九华-万楼新城位于湘潭市雨湖区建设北路以东、北二环南、湘江沿岸以西、湘黔铁路以北，本工程位于万楼新城的核心位置，也占据着长株潭核心枢纽。步步高大道和二环线交汇于此，泸昆高速、长潭西线高速公路与工程近在咫尺。这里到市区、长沙、株洲都非常方便；而且周边工业园和数所高校聚集了数十万人流，工程区位优势明显。“两轴两轴”：指沿富洲路（即步步高大道）和护潭路的城市拓展轴。沿步步高大道和护潭路布置市场、居住、商

43、业、公园等地，形成九华新城的功能骨架。“两片两片”：指被城市综合性干道富洲路分隔成的东、西两片城区。“三带三带”分别指沿湘江大堤规划的湘江生态风光带，沿一级渠规划的生态隔离和沿二级渠规划的城市生态休闲带。“六片六片”：万楼文化休闲区，商业服务区，商住混合区，居住片区，生态绿化区，污水处理厂区。空空间结构：构：“两两轴、两片、三、两片、三带、六片、六片”工工程程湘潭工程：工程基本情况步步高湘潭工程（简称“湘潭工程”）定位：以购物中心、商业街区、商务公寓、高端写字楼、五星级酒店为主，结合住宅打造湘潭市首个大型城市综合体。本工程总占地面积320344，总建筑面积达1434190，其中地上建筑面积为1

44、074350，工程完工后将成为湘潭乃至全省最大城市综合体。湘潭工程：工程基本情况在规划布局上，不同性质的物业自成体系，相互支撑。商业群体沿步步高大道和北二环路展开，充分利用有效商业界面，同时为区域内的住宅组团围合成一片安静的居住空间。住宅社区会所幼托商业办公区办公酒店商业店铺百货湘潭工程：工程基本情况l本工程主体商业局部总建筑面积53.64万，在建成后一局部对外出售，剩余局部将分别由工程公司和步步高上市公司持有；快捷酒店、商务公寓等物业将对外出售；l除步步高集团总部迁移至此外，步步高集团、步步高商业连锁股份持有高端写字楼；同时引进国际五星级酒店。商商业业局局部部经经济济技技术术指指标标工程工程

45、单位单位指标指标1建设净用地108,905.002总建筑面积536,390.002.1地上建筑面积 357,100.00时尚步行街、影城38,500.00步步高百货63,200.00名品购物街17,330.00售楼处2,500.00风情街区20,700.00五星级酒店43,000.00股份公司写字楼45,000.00集团办公楼8,000.00甲级写字楼83,000.00公寓29,870.00游乐广场6,000.002.2地下建筑面积179,290.00办公区（酒店公司用）38,780.00百货超市25,075.00总部办公步行街区25,825.00地下二层车库87,610.00物业中心2,00

46、0.003停车位辆3,960.004绿化率%26.005计容面积396,000.006建筑密度%39.507容积率3.64湘潭工程：工程基本情况本工程住宅社区占地面积为19.55万，总建筑规模达91.15万平方米，其中地上建筑面积为71.73万，地下面积为19.42万，共有住宅5504户。工程住宅局部将由北向南逐步推进，沿北二环路地块为I期建设，后续建设沿步步高大道商业组协调住宅社区建设逐步展开。住宅区经济技术指标住宅区经济技术指标工程工程单位单位指标指标1建设净用地195,521.002总建筑面积911,450.002.1地上建筑面积 717,250.00高层住宅676,100.00商业街铺

47、22,150.00会所7,000.00幼儿园5,000.00配套公建7,000.002.2地下建筑面积194,200.003停车位辆5,808.004绿化率%40.005计容面积717,250.006建筑密度%25.007容积率3.678住宅户数户5,504.00湘潭工程：工程基本情况步步高湘潭工程由步步高集团、步步高上市公司、步步高置业有限责任公司（简称“步步高置业”）和王立强四方联合拿地（分别签署土地使用权转让合同）。其中：步步高集团的土地主要用于建设集团总部办公楼；步步高置业的土地主要以建设出售住宅为主，同时建设步行街、风情街等持有经营，快捷酒店和酒店式公寓等物业出售；上市公司对应的土地

48、将建超市、百货等商业物业并由其自持；王立强竞得的土地用于建设五星级酒店。公司公司土地土地性质性质占地占地面积面积（M M）占地占地比例比例出资金额出资金额(万元万元)上市公司商业64,00320%13888.65步步高集团商业12,7694%2770.83住宅3,1941%363.59步步高置业商业4,4801%972.17住宅221,21769%26871.02王立强商业14,6815%3185.34合计320,344320,344100.00%48051.6置业住宅工程物业规划工程物业规划工程联合拿地情况工程联合拿地情况湘潭工程：工程基本情况信托资金将用于工程I期的开辟建设，I期建设范围主

49、要包括集团土地对应物业及和步步高置业商业和局部住宅的开辟建设；工程总体及I期的经济技术指标见右表。工程一期示意图（黄框局部）工程一期示意图（黄框局部）注：I期开辟的土地包括步步高集团的全部土地，以及步步高置业全部商业和局部住宅面积。内容内容合计合计一期指标一期指标建设用地面积(平方米)320,344-建设净用地面积（平方米）304,42693,639总建筑面积(平方米)1,447,840432,970其中:地上建筑面积(平方米)1,074,350346,500其中:住宅面积(平方米)676,100131,370商铺(平方米)161,88081,530其它(平方米)236,370133,600地

50、下建筑面积(平方米)373,49086,470总户数(住宅户)5,5041,169建筑密度0容积率3.64-3.674绿地率0小汽车泊位(个)9,7682,300湘潭工程湘潭工程I I期经济技术指标期经济技术指标湘潭工程：工程基本情况I期期步步步步高高置置业业对对应应物物业业经经济济技技术术指指标标序号序号内容内容单位单位数量及指标数量及指标可售局部可售局部自留局部自留局部公用局部公用局部1 1建设净用地建设净用地77,676.00 77,676.00 2 2总建筑面积总建筑面积408,970.00 408,970.00 336,050.00 336,050.00 70,420.00 70,4